地块市场调研报告

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,盐城西城逸品1号地块市场调研报告,谨呈：南京丰盛,9/21/2024,我们的思路,市场机会研究,项目属性界定,NO.1,客户目标与本次报告解决,的问题,NO.2,NO.3,我们对项目的初步构想,及下阶段的工作内容,NO.4,住宅市场机会研究,办公楼市场机会研究,总体房地产市场研究,酒店公寓市场机会研究,商业市场机会研究,城市背景研究,2,项目属性界定,NO.1,3,城市属性,盐城位于江苏北部地区，隶属经济具有后发优势的淮海经济圈，但目前相对苏南地区，盐城属于经济欠发达的三线城市,盐城总面积1.69万平方公里，06年底总人口815万人，辖亭湖区、盐都区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县等,盐城总体经济水平与苏南地区相比还存在较大差距，表现为经济总量小、人均占有水平低。以07年为例，盐城地区生产总值为1371亿元，而苏州为5700亿元，是盐城的4倍,东部包括环渤海经济圈、淮海经济区、长三角经济区、闽浙赣经济区和珠三角经济区。淮海经济区的大中型城市占东部地区的比重较小，表明淮海经济区的大中城市发育程度还比较低,长三角经济区,环渤海经济区,淮海经济区,盐城,4,区域属性,项目地处盐城城西区域，该区域定位为盐城的居住新区，位于城市次主流发展方向，区域内无强势景观资源,城市发展方向为“重点向南，适度向西，整合城北，启动河东”,-盐城市总体规划2002-2020,城西,5,区域属性,项目所在小区域内部分住宅项目已经落成入住，目前总体居住氛围尚可，但商业配套,不成熟且档次不高,东进路,1汽车之友装潢美容,2文惠商店,3YAB雅铂漆,4华宇酒店厨具,5东维雄信铝材,6德春汽修,7卡巴汽修,8东风不锈钢批发,15金鼎铝配,10喜来乐室内钢木门,9安步楼梯,11赛浪车漆维修,12中国移动东进路专营店,13爱车族汽车美容,14光芒厨卫电器,鹤翔路,1雅尚专业美容,2沁园春棋牌室,3聚宾楼酒店,4天宇阁网吧,5雨润专卖冷鲜肉,6华盛汽车租赁,7友谊发型设计,8新苑便利店,14商业大厦家园超市,15伟厦大药房,9永固牙科,10伟厦菜市场,11如家招待所,12义丰饭店,13佳家乐干洗店,16畅春园超市,大庆西路,3上海赛大干洗,4荣盛酒家,5人和美食苑,6满意酒楼,1盐都客运汽车站,2华西宾馆,7托馥咖啡,8上海卧龙电动车,14盐城市区信用联社,15百事佳药房,9鑫缘典当,10中国邮政,11盐城文峰医院,12盐城新盛电动车,13鑫源缘沐浴休闲,16中国工商银行,18街道社区服务门诊,西环路,1富荣大酒店,2滕府大酒店,3泓力达不锈钢,4京西宾馆,5中国石化加油站,7雅佳乐超市,10利达旅社,15明都钢材市场,16江苏银行,9冯莱府邸酒店,11中国石油加油站,12星旺宾馆、三星沐浴广场,13西环路社区卫生服务站,14盐城市中心血站,20伟厦超市,21利民变电所,17家家爱家居广场,19磊祥大酒店,6翠洲家园社区商业,8海之浪沐浴中心,水岸名都,项目,1,东 进 路,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,鹤 翔 路,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,大庆西路,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,1,2,3,4,5,7,8,9,10,12,13,14,15,16,6,11,17,18,19,20,21,1,2,3,4,5,7,8,9,10,11,13,14,15,16,6,17,18,19,20,12,街铺,街铺,桃园居,翠洲嘉园,翠洲嘉园,清华园,八菱华庄,伟厦嘉园,清沁别墅,新苑小区,7盐阜人民商场,物流配送中心,盐马路,1华西大酒店,2环球梦网吧,3万家福酒楼,10上河春大酒店,4文峰超市盐马路店,5天马网吧,6徐州羊肉盐城店,15飞利浦特约服务中心,16耿伙农贸市场,8人民大超市,9天真超市,11中国移动大楼,12盐城市急救医疗中心,14盐城市弹簧厂,20美图装饰,13中国人寿财产保险,17康泰旅馆,18荣生旅社,19耿伙社区卫生服务站,以项目为圆心以步行10分钟为半径区域配套图,四方圆,6,项目属性,1号地块位于城西东沿，与城中、城南比邻，通达性较好，距市中心10分钟车程，西侧为2号地块，周边缺乏强势的景观资源,青年路,西环路,奋进路（规划）,北侧尚未开通的青年路,主干道西环路,前进河,北港河,2号地块,7,2号地块,1号地块,前进河,北港河,90米,120米,400米,项目属性,1号地块北、东侧沿城市主干道，西、南侧具备一定的水系资源，地块形状为狭长型，地块目前为待拆迁的农民房,2,号地块占地,165604,平方米，,248.4,亩，容积率,1.92,1,号地块用地面积,33817,平方米，合计,50.7,亩,1,号地块土地价格,110,万,/,亩；,2,号地块,81,万,/,亩,1,号地块用地性质由商业、办公改为商住用地，住宅部分较难突破总建筑面积的,50%,从盐都区规划局了解到,1,号地块建筑退红线退青年路,15,米，退西环路,32,米，退前进河,22,米，退北港河,17,米,1号现状,1号现状,1号现状,1号现状,西环路,青年路,8,项目属性界定,三线经济欠发达城市，城市新居住区，位于城市次主流发展方向，没有强势资源，大规模居住小区的内部商住地块,项目属性,地块四周均为住宅小区，仅西侧为待开发农田,没有强势资源,2号地块占地248.4亩，在盐城整体市场为大型规模，1号地块占地50亩左右，用地性质为商住,大型居住项目的内部商住地块,区域属性,规划为盐城居住新区，位于城市次主流发展方向,城市次主流发展方向,区域内无强势景观资源，区域内总体居住氛围尚可，但商业配套,不成熟且档次不高,不成熟居住区、商业配套不成熟、档次不高,隶属苏北淮海经济圈三线城市，经济相对欠发达,三线城市、欠发达,9,客户目标与本次报告,解决的问题,NO.2,10,经济目标,：在现有的项目资源及市场条件下，,通盘考虑项目,1,号及,2,号地块，以求实现综合利润最大化,战略目标：,以市场为出发点，同时考虑,2,号地块，对,1,号地块进行定位，进而,影响政府对其经济技术指标的制定,；,1,、,2,号地块需要从整体开发的角度进行考虑，属于,一个大项目的两个地块关系，实现,1,、,2,号地块正向联动,风险目标,：,控制地价高风险带来的项目开发风险,1,号地块,住宅总建筑面积较难突破,50%,界限,，在高容积率下可能会导致开发的商业面积过大,地块为南北狭长型，,如考虑四至的退红线指标，则项目可供建设的面积大幅缩水，,给项目的建筑单体摆放带来巨大的限制,项目拿地成本相对周边项目偏高，,对项目开发及风险控制提出更高要求,客户目标,客户目标及约束条件,约束条件,11,本次报告解决的问题,1号地块未来可能发展的物业类型,商业,办公楼,酒店公寓,住宅,本次报告将针对住宅、商业等1号地块未来可能发展的物业市场进行分析，结合项目的自身特点，给出其发展这些物业的可行性，并给出可以发展的物业类型的市场需求点，为下一阶段1号地块的定位给出市场基础,12,市场机会研究,NO.3,住宅市场机会研究,办公楼市场机会研究,总体房地产市场研究,酒店公寓市场机会研究,商业市场机会研究,城市背景研究,住宅板块市场研究,城西潜在客户问卷结论,商业市场研究,城西商业消费者问卷结论,13,盐城是江苏东部沿海核心城市，地理位置优越，自然资源丰富，是承接上海经济圈辐射的重要基地,盐城历史悠久，汉武帝元狩,4,年建立了盐渎县，因“环城皆盐场”而得名；,东临黄海，西接淮扬，南临通泰，北至连云港；,“京沪东线”的重要节点，是江苏省沿海中部城镇群的区域性中心，属上海两小时交通圈辐射范围内；,资源丰富，拥有丰富的农副业资源、土地资源、劳动力资源、水资源和优越的滩涂资源、生态资源，更有两个国家级自然保护区为龙头的沿海滩涂自然风光旅游带；,面积,1.5,万平方公里，人口,815,万，在江苏省面积第一、人口第二。,上 海 经 济 圈,14,根据江苏省“第四都市圈”规划，盐城将成为江苏省沿海中心的特大城市，承担起拉动区域经济崛起的重任,2000,年，江苏省提出城市化发展战略，重点建设了苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈；,受地理环境、工业基础等诸多因素影响，盐城经济水平较苏南有一定差距，在江苏省各市中,GDP,总量排名第七；,根据区域共同发展均衡发展的需要，打造淮安扬州盐城都市圈，成为苏北腹地崛起首要的战略选择。,按照江苏省建设“第四都市圈”的规划，盐城市市区人口,2010,年要达到,100,万，,2020,年达到,150,万，,2030,年至少应达到,200,万以上，真正形成江苏沿海中心的特大城市,徐州都市圈,南京都市圈,苏锡常都市圈,盐城,15,盐城市将以市区为核心形成“一城多镇”的组团式空间形态，加快多城市副中心的发展，城市化率进一步提升,行政区划,辖,2,个市辖区、,5,个县，代管,2,个县级市,亭湖区盐都区东台市 大丰市,响水县 滨海县 阜宁县 射阳县 建湖县,根据盐城市总体规划，至,2020,年盐城总体上形成 “一城多镇”组团状空间形态，,50,万人口以上的城镇一个，市区；,20,50,万口的城镇有,6,个，分别是东台、大丰、阜宁、建湖、射阳、滨海；,2020,年人口达到,821,万人，城市化水平达到,55%,。,16,按照盐城城市的总体规划和功能分区，“南进东括，适度向西”将成为城市发展的主要方向,城市发展方向,重点向南、适度向西、启动河东、有计划向北；,目前盐城市的整体规划是以向南发展为主导,同时在对东片进行大规模发展,.,17,盐城市经济总量持续快速增长，人均GDP稳步提高，经济发展趋势良好，房地产处于快速发展阶段,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,4%-5%,5%-8%,大于8%,小于4%,萎缩 停滞 稳定发展,高速发展,800-4,000US$,4000-8,000US$,0-800US$,启动期,快速发展期,平稳发展期 减缓发展期,人均GDP与房地产发展关系,8,000-20,000US,根据国际通用衡量标准，宏观经济增长和人均GDP水平决定了盐城房地产市场处于快速发展阶段,盐城市经济总量持续快速增长，,近五年GDP增幅均在13%以上，,显示了经济良好的发展趋势,2007年盐城人均GDP达到18000元，应该处于800-4000US,数据来源：全国国民经济和社会发展统计公报，盐城统计年鉴、江苏省统计年鉴,18,产业结构不断优化，工业化特征明显，工业成为拉动盐城经济增长的主要动力，城市化进程加快,城市化进程快速发展，这与工业快速发展密切相关，随着工业快速发展，将增加城市吸纳力，从而带动服务业的发展，拉动市场消费观念的转变，作为江苏人口大市，其发展空间仍然较大,产业结构不断优化，,第二产业呈现快速发展，,占,GDP,比重不断提高，说明,工业是盐城经济增长的主要动力，第三产业发展相对缓慢，城市经济活力略显不足,数据来源：全国国民经济和社会发展统计公报，盐城统计年鉴、江苏省统计年鉴,19,固定资产投资逐年增长，成为拉动盐城经济的决定性因素，房地产开发投资增长迅速，潜在供应量大,盐城固定资产投资增速保持在,35%,左右，投资增幅较大，固定资产投资占,GDP,比重逐年上升；,东风悦达起亚汽车第二工厂、沿海风力发电等一批重大项目取得突破，成为盐城市新的经济增长点,盐城房地产投资在经历了近五年的快速增长，房地产开发企业增长了,4,倍，房地产投资额也较,5,年前增长了一倍，特别是,2007,年，房地产开发投资创新高达到,219,亿元。,数据来源：全国国民经济和社会发展统计公报，盐城统计年鉴、江苏省统计年鉴,20,盐城居民收入保持平稳快速增长，带动消费支出的增加，人民生活质量得到有效改善,数据来源：全国国民经济和社会发展统计公报，盐城统计年鉴、江苏省统计年鉴,城市居民人均消费支出,城市居民可支配收入保持平稳快速增长,2004-2007,年盐城城市居民可支配收入年均增长达,14.5%,，高于全国平均水平。,城市居民消费支出实现快速增长,盐城市区,2007,年人均消费支出,8454,元。,2004-2007,年实现年均增长率达,11.1%,。,盐城城市人民生活质量得到显著改善,盐城城市居民恩格尔系数已达,38.5,，按照联合国粮农组织提出的标准，结合我国具体国情，居民已经步入小康社会，向富裕阶层过渡。,人民生活质量,恩格尔系数,59%以上,50-59%,40-50%,30-40%,低于30%,贫富程度,贫困,温饱,小康,富裕,最富裕,注：联合国粮农组织提出的标准,温饱,小康,城市居民人均可支配收入,21,城镇居民居住条件持续改善，人均住房建筑面积达到25.95平米，家庭住房建筑面积集中在60-120平米之间,城乡居民居住条件持续改善；,2007,年盐城市区居民住房人均建筑面积达到,25.95,平方米，但较全国城镇人均,28,平米还有一定差距。,家庭住房建筑面积呈,“,中间大，两头小,”,的格局；,住房建筑面积在,61,120,平方米之间的家庭占,64.75%,，住房建筑面积在,60,平方米以下和,120,平方米以上的家庭分别占,25.12%,和,10.13%,。,数据来源：全国国民经济和社会发展统计公报，盐城统计年鉴、江苏省统计年鉴,22,城市宏观环境总结盐城经济发展良好，预计未来将保持良好的发展势头，这为盐城房地产市场的发展奠定了良好的宏观大背景,经济水平,人口结构,城市规划,城市地位,江苏省东部沿海核心城市,江苏省沿海中部城镇群的区域性中心，属上海两小时交通圈辐射范围内，地理位置优越，自然资源丰富,经济发展迅猛，但与苏南重点城市仍有一定差距,工业化拉动型城市，良好的经济发展趋势将推动新一轮需求扩张，同时也存进房地产市场快速发展,城市化进程快速发展，成为推动房地产市场主要因素,随着盐城工业化进程加快，将增加城市吸纳力，从而带动服务业的发展，直接推动城市房地产业快速发展,江苏第四都市圈核心，城市主要发展方向南进东括,盐城将成为江苏省沿海中心的特大城市，承担起拉动区域经济崛起的重任，盐城市的整体规划是以向南发展为主导,同时在对东片进行大规模发展并适度向西,23,市场机会研究,NO.3,住宅市场机会研究,办公楼市场机会研究,总体房地产市场研究,酒店公寓市场机会研究,商业市场机会研究,城市背景研究,住宅板块市场研究,城西潜在客户问卷结论,商业市场研究,城西商业消费者问卷结论,24,为应对国际金融危机冲击，保持经济良好较快增长，中央相继出台了针对房地产行业的政策和措施，在政策上给予房地产行业较大支持,2008年12月23日,一年期存贷款基准利率各0.27个百分点,0.27%,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,0.50%,2008年11月27日,一年期存款基准利率下调1.08个百分点,1.08%,一年期贷款基准利率下调1.08个百分点,2008年10月30日,一年期存款基准利率下调0.27个百分点,0.27%,一年期贷款基准利率下调0.27个百分点,2008年10月9日,一年期存款基准利率下调0.27个百分点,0.27%,一年期贷款基准利率下调0.27个百分点,2008年9月16日,一年期贷款基准利率下调0.27个百分点,0.27%,中央持续出台救市政策,2008,年,10,月国家三部委出台房地产救市政策,个人首次购买,90,平方米及以下普通住房，契税税率下调到,1%,；个人销售或购买住房暂免征收印花税、暂免征收土地增值税,;,房贷最低首付款比例调整为,20%,；个人住房公积金贷款利率，下调,0.27,个百分点；个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的,0.7,倍。,2008,年,12,月,17,日国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施,（一）加大保障性住房建设力度；（二）进一步鼓励普通商品住房消费；对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策；（三）引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售,央行货币政策持续放松,央行在,2008,下半年已经连续五次降息，目前五年期贷款基准利率已调整为,5.94%,，金融机构存款准备金率也由最高的,17.5%,下降到,13.5%,；,中央持续救市政策，在贷款首付比、二套房贷款政策、房地产交易税费已以及对开发商的贷款政策上等多方面均给予政策支持,25,盐城房地产市场泡沫较小，回调的可能性不大，随着政府相关政策的落实，未来市场前景看好,全球经济危机，市场信心不足，观望气氛浓厚；,价格和真实需求的差距决定价格回调的幅度。,房地产业的支撑因素,房地产业的抑制因素,新景祥对市场走势的判断：长期看好，对不同类型的城市区别对待,人口红利、经济增长、城市化进程、房地产支柱产业地位、资本重新估值、投资观念的兴起使得从中长期角度来说，房地产市场的增长是持续的，目前政府连续出台救市政策，反映了政府对房地产业的态度；,对于一线城市房价离大部分刚性需求的可承受力较远，需要有一个回调的过程；,对于类似盐城这样的三线城市，刚性需求的可承受力和房价并未拉开距离，价格回调空间不大,未来房地产业的走势取决于支撑因素和抑制因素的博弈,基于以上判断，盐城未来房地市场前景看好,经济长期前景，特别是潜力发展区域，持续看好,城市化进程将带来大量自住需求；,政府一系列促进房地产行业发展措施挽救市场信心,26,土地市场,04年以来盐城房地产市场大发展由土地的大规模出让推动的，土地价格持续上涨，土地激增使市场潜在供应巨大，未来竞争形式严峻,盐城土地供应,出让总量 亩,出让总价 亿元,出让均价 万元/亩,2004,1057,4.69,44.4,2005,2573,15.71,61.1,2006,3930,29.68,75.5,2007,6309,57.30,90.8,2008,6618,64.97,98.2,根据盐城国土局统计数据，盐城市经营性土地出让面积逐年增长，特别是,07,年以来放量明显，,08,年在全国房地产市场低迷的情况下盐城市土地出让再创新高，未来市场潜在供应巨大，竞争形式严峻；,土地价格价格持续上涨，目前成交均价接近,100,万,/,亩。,27,供求关系,前期土地的大规模出让使得盐城商品房施工面积放量，市场需求也快速增加，近年市场总体表现为供不应求，但随着未来供应增加、市场观望气氛浓厚，未来潜在竞争激烈，市场将保持供大于求的态势,近几年,住宅施工面积基数较大,，保持了大幅增长，,住宅市场潜在供应量较大；,商品房销售面积在,2005,以来稳步上升，,2007,年全市达到,314,万平米，商品房销竣比达到,1.23,，整个市场表现为供不应求；,商品住宅市场销售面积也逐年稳步上升，近两年来总体表现为供不应求，但随着施工面积增加，潜在竞争激烈,数据来源：盐城统计年鉴,28,房价走势,近年来盐城房价持续增长，但受到目前大势的影响，房价将保持平稳波动的态势，失去大涨空间,盐城地产热潮起步于,2003,年，地产整体市场的发育是相对平稳；,整体房价从,2003,年的均价约,1200,元涨到了,2007,年底的,2300,元左右,盐城的房价增长有两个跳跃点，一是,2003,年：在地产开发之初，房价有一个大幅提升的过程；二是,2006,年，由于城市旧改慢、住宅供应量不足，且政府对于城市进行整体规划，很多项目被叫停，加剧了市场上供不应求的局面，所以造成了价格的再次提升，,2006,年的涨幅约在,600-700,元,数据来源：盐城统计年鉴,29,供求关系,价格走势,土地市场,盐城土地供应量大，潜在竞争激烈,近年盐城土地市场持续放量，土地价格持续上涨，土地激增使市场潜在供应巨大，未来房地产市场竞争形式严峻,近年总体供不应求，但未来将供大于求,近两年市场总体表现为供不应求，但随着后续供应增加，未来潜在竞争激烈,保持平稳波动的态势，失去大涨空间,近年来盐城房价持续增长，但受到大势的影响，房价将保持平稳波动的态势，失去大涨空间,宏观政策,国家宏观政策为整体房地产市场创造良好环境,盐城房地产市场正处于启动期，回调的可能性不大，随着政府相关政策的落实，未来市场前景看好,房地产市场总结盐城房地产市场快速发展，短期内受大势影响，将保持盘整状态，长期较为看好，但未来市场将呈现供大于求，未来项目面临一定的竞争压力,30,市场机会研究,NO.3,住宅市场机会研究,办公楼市场机会研究,总体房地产市场研究,酒店公寓市场机会研究,商业市场机会研究,城市背景研究,住宅板块市场研究,城西潜在客户问卷结论,商业市场研究,城西商业消费者问卷结论,31,按照发展的阶段以及发展的成因不同，目前盐城住宅市场已形成六大板块区域,河东分区,定位以商业服务及居住为主要功能；,城市中心，住宅市场起步较早，拥有辐射全市的商业中心，区位以及商业配套是其最大的竞争优势，未来供应逐步萎缩,定位工业、居住相对平衡的新区；,区域偏离城市中心，生活、交通配套匮乏，基本以区域客户为主，具有很强的地缘性,定位以居住、行政、文教为主要功能，,市政府、盐都区政府搬迁至此，是城市发展主流方向；区域住宅受到追捧，未来供应较大,定位以工业开发为主要功能；,目前区域内基本无在售住宅项目，多为待开发农田,定位为城市新的居住区，用以疏散城中人口；,目前生活配套相对不足，未来住宅供应较大,建设区域性物流中心，开发少量工业用地，鼓励区域内居民外迁；,生活配套匮乏，住宅开发量较少，具有很强的地缘性,地缘性封闭区域,地缘性封闭区域,萎缩区域,未来住宅主战场,未来住宅主战场,工业区域，住宅供应较少,32,城中分区用地面积,24.9,平方公里，东至通榆河，南至青年路，西至西环路，北至新洋港,区位优势：中心城区房地产是以建军路为核心发展起来的，经过多年发展已进入成熟阶段；,配套优势：中心城区是客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域,目前，中心城区仍有多个项目在售，多数处于尾盘阶段，开发力度较小，未来供应处于萎缩阶段,城中分区,定位以商业服务及居住为主要功能，,是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势，价格在建军路周边达到峰值，然后依此向北及向东快速递减,明悦景庭,清华名居,华府景城,华兴嘉园,河畔之星,锦江冠城,水岸观澜,价格递减,中,西,河东,南,北,西南,32003400元/平方米,4500元/平方米,40004200元/平方米,建军路,33,搂盘特征：以小高层公寓项目为主，部分拥有多层，后续供应不足,价格、近期销售情况：核心区域价格,4000,4500,元，近期,单个楼盘,12,17,套,/,月,客户：核心区域客户层次高，主要为公务员、教师、医生、私营业主等高收入阶层,驱动力：中心区位、完善的配套是客户置业核心价值驱动,典型楼盘,规模,物业类型,价格及近期每月去化量,客户来源,主力户型,置业推动因素,后续推量,华府景城,建筑面积20万,小高层,4200元/,；12户/月,教师、医院医生、公务员、私营业主为主,三房二卫122127,四房135141,区位、配套,16万,明悦景庭,占地9.4万，建筑面积17万,多层、小高层,4000元/, ；17户/月,中高收入消费者为主，公务员、医生、老师、私营业主等,二房7883 8995 三房108115118128；四房133,多层住宅、学区,8.5万,清华名居,总建筑面积10万,小高层,4500元/,；13户/月,公务员、个体经营者、医生、教师,三房二卫 110-120,139-150,区位、配套,4.5万,臻品华兴家园,总建筑面积4万,小高层,4500元/,；15户/月,公务员、教师、,个体经营者,为主,单室3355 二房9093三房一卫94114 三房二卫130132,区位、配套,0,河畔星城,占地2.5万，建面7万,小高层,3400,元/,；20户/月,泛客群特征,二房 9193,三房一卫 105115四房 140,价格,4,万,水岸观澜,占地2.4万，建面4.2万,小高层,3900,元/,；16户/月,河东区工厂职工,二房 94/107, 三房一卫 124 三房二卫 125128,配套,3.2万,锦江冠城,占地128亩，建面10万,多层、小高层,3200元/； 23户/月,老师、普通职工,二房 104/109,三房一卫 113/117三房二卫 134,价格、配套,0,34,河东分区,定位工业、居住相对平衡的新区，,房产开发依托于经济园区的发展、亭湖区政府的搬迁以及教育资源，住宅开发量较少，总体居住氛围不浓，住宅市场与其他板块相对隔离,河东分区用地面积,103.8,平方公里，建设用地面积,28.72,平方公里,范围：东至沿海高速，南至南环路，西至通榆河，北至新洋港,区域内拥有盐城工学院、盐城师范大学等高等学府；,亭湖区政府搬迁至河东区域,东方绿苑,迎宾花苑,加州东郡,华景园,中,西,河东,南,北,西南,30003200元/平方米,35,搂盘特征：以多层、小高层公寓项目为主，部分拥有花园洋房,价格及去化速度：公寓,3000,3200,，花园洋房,3600-3900,元，,近期单个楼盘,50,55,套,/,月,客户：区域性泛客群特征，有公务员、教师等中高收入阶层，也有周边产业工人等,驱动力：地缘性、教育资源、价格因素是客户置业主要驱动,典型楼盘,规模,物业类型,价格及近期去化速度,客户来源,主力户型,置业推动因素,后续推量,加州东郡,占地500亩，建面15万,多层、花园洋房、小高层,公寓3000元/，多层花园洋房3600元/；55户/月,公务员、周边学校教师为主，河东区域买客群,三房一卫105,三房二卫120130 花园洋房90150,区域就地、价格,10万,华景园,占地10万 ，建面16万,多层、小高层,公寓3100元/； 50户/月,公务员、教师为主，河东区域买客群,二房 8994 三房一卫 102120 三房二卫 121127 四房 140,教育资源、价格优势,11万,36,城北分区,城市物流、仓储区，非城市主流发展方向，,区域总体形象差，周边生活配套匮乏，住宅市场以小规模、零散开发为主，为较为封闭的住宅板块,城北分区用地面积,37.9,平方公里，建设用地面积,19.41,平方公里,范围：东至通榆河，南至新洋港，西、北至宁靖盐高速,建设区域性物流中心，开发少量工业用地，鼓励区域内居民外迁；,新港明珠,城市花园,海韵家园,中,西,河东,南,北,西南,28003100元/平方米,37,搂盘特征：以小规模、多层公寓项目为主,价格及近期销售情况：公寓价格偏低，,2800,3100,元左右，近期,单个楼盘,20,30,套,/,月,客户：城北分区置业者为主力客群,驱动力：地缘性、价格是客户置业的主要驱动因素,典型楼盘,规模,物业类型,价格及近期销售情况,客户来源,主力户型,置业推动因素,后续推量,城市花园,占地81.6亩,建面7万,多层,2800元/，25套/月,城北村镇居民为主,二房 8392,三房 106112,就地置业、价格,0,海韵家园,占地12万,，建面15万,多层,2800元/,，30套/月,城北村镇居民为主,二房 8894 三房一卫 101114 三房二卫 125133,就地置业、价格,7万,新港明珠,占地1.9万,建面4万,小高层,3100元/，20套/月,城北村镇居民为主,三房一卫 103114 四房 139,就地置业、价格,3万,38,西南分区,定位以工业开发为主要功能；,目前区域内基本无在售住宅项目，多为待开发农田,西南分区用地面积,31.6,平方公里，建设用地面积,14.32,平方公里,范围：东至西环南路，南至徐淮盐高速，西至宁靖盐高速，北至世纪大道。,目前区域内无在售住宅项目，总体定位是以工业开发为主要功能,中,西,河东,南,北,西南,39,城南分区,城市主流发展方向，盐城新的居住、行政办公、文教中心，,目前是盐城住宅集中开发区域之一，在售楼盘众多，后续供应巨大,城南分区用地面积,45.1,平方公里，建设用地面积,45.1,平方公里,范围：东至通榆河，南至新河，西至西环路，北至青年路,盐城市政府、盐都区政府已经搬迁至城南区域，区域内拥有重点中学盐城中学,区域内拥有公园等景观资源,钱江方洲,汇景新城,公园道1号,华厦绿城,嘉利花园,城南印象,恒荣世家,价格递减,中,西,河东,南,北,西南,水岸名都,月湖花城,价格递减,4000-4300元/平方米,3600-3800元/平方米,中远世纪城,3100元/平方米,40,搂盘特征：以小高层公寓项目为主，部分拥有多层、高层，多大盘，供应量大,价格及近期销售情况：以开发大道为界，北部,4000-4300,，南部,3600-3800,，近期单个楼盘月均,15,20,户,客户：北部客户层次较高，主要为公务员、教师、医生、私营业主等中高收入阶层，南部多为乡镇购房者、回迁购房以及工薪阶层,驱动力：市政府南迁、学区房、景观资源、生活配套较为齐全,典型楼盘,规模,物业类型,价格及近期销售情况,客户来源,主力户型,置业推动因素,后续推量,钱江方洲,占地500亩，建面40万,小高层，高层,4300元/,；20户/月,事业单位公务员为主，周边县镇进城购房者,小户型4060,二房90 三房二卫120130,项目品质、教育资源,20万,公园道1号,占地207亩，建面40万,多层、小高层,4200元/,；15户/月,公务员、事业单位员工,小户型4060,二房90 三房二卫120130,生态、教育资源,32万,城南印象,占地137亩，总建面11万,多层、小高层,小高层3100元/ m2.起，多层3600元/ m2，近期15户/套,盐渎集镇客户较多，还包括拆迁户、个体户、工人,二房79 三房一卫95 三房二卫105,四房125,价格、配套,5.5万,汇景新城,占地11万，建面16万,小高层,4100元/,；25户/月,私营业主、公务员、企事业单位职工为主,二房86100 三房二卫116133 三房二卫144,政府规划、配套,8.7万,恒荣世家,占地155亩，建面22万,小高层,3800,元/,；18户/月,职教园老师、个体户、区域拆迁户,二房 8695,三房一卫 110,三房二卫 130,配套,4万,华厦绿城,占地200亩，建面30万,多层、小高层,3600元/；20户/月,南迁各单位公务员，个体户,三房一卫 130 三房二卫 135,生态、配套,10万,41,城西分区,定位为城市新的居住区，用以疏散城中人口；,片区住宅开发相对较晚，生活配套不成熟；区域住宅开发逐步放量，后续供应巨大，且基本以小高层、高层为主,城西分区用地面积,19.6,平方公里，建设用地面积,7.8,平方公里,范围：东至西环路，南至世纪大道，西至宁靖盐高速，北至蟒蛇河、新洋港一线,定位为城市新的居住区，用以疏散城中人口；为城市次主流发展方向，区域内无强势景观资源,片区住宅开发相对较晚，生活配套不成熟；区域住宅开发逐步放量，后续供应巨大,翠洲嘉园,盛世华城,八菱华庄,西城逸品,中,西,河东,南,北,西南,驿都金庭苑,叠加别墅在售5100元/平方米,小高层3600元/平方米，联排别墅尾盘5000,小高层、高层3500元/平方米,小高层3600元/平方米,3880元/平方米,待开发住宅用地,待开发住宅用地,待开发住宅用地,规划以小高层、高层为主,42,搂盘特征：区域目前多层房源基本售罄，以小高层公寓项目为主,价格及近期销售情况：小高层、高层公寓价格,3500,3600,元,/,平方米，近期单个楼盘最佳销售率在,20,户,/,月,客户：客群层次丰富，公务员、企业职工、周边县镇购房者、生意人均在区域置业,驱动力：价格、发展潜力、相对便利的交通是客户置业的主要驱动因素,典型楼盘,规模,物业类型,价格及近期销售情况,客户来源,主力户型,置业推动因素,后续推量,盛世华城,占地6.7万，建面12万,多层（基本售罄）、小高层、高层,3500元/，20户/月左右,企业职工、公务员、周边县镇进城购房、生意人,小高层、高层3+1房一卫126 三房二卫130、143,价格、发展潜力,3万左右,新日月,翠洲嘉园,占地30万 ，总建面30万,多层（售罄）、小高层,3600元/，34户/月,企业职工、公务员、周边县镇进城购房者,小高层两房一卫95、108；三房一卫118三房二卫133140,价格、发展潜力,4万,八菱华庄,总建筑面积在10万左右,联排别墅、小高层,联排尾盘5000；小高层3600元/平方,小高层多为内部职工购买，别墅尾盘销售,别墅270左右，小高层3房1卫122，3房2厅2卫141，4房2卫173平米,小高层多为内部购买,2万左右,43,项目启示,-盛世华城在区域及自身无强势资源的情况下依靠较为贴近市场的价格及产品取得了一定的销售成绩，未来自身项目在价格不占优势的情况下，应着重在产品自身以及特色配套上下功夫，以求实现销售瓶颈的突破,位置,青年路、西环路交界处,规模,占地：6.7万平方米，建面：12万平米，R：1.79,物业类型,多层（售罄）、小高层、高层住宅，沿街商铺，多层办公楼,价格,住宅3500左右，商铺一层13600，二层5000，办公楼二楼5000，三楼4000，四楼3600,最近一期推出时间,2008年10月推出小高层、高层房源230户，商铺20套，办公楼12户,房型,小高层、高层3+1房1卫126 ；3房2卫130、143，畅销房型为126平米以及130平米，143平米的大房型去化不畅，商铺60、100、130、200平米，小户型畅销，办公楼300-700平米,去化情况,230户住宅去化60户左右，商铺20户去化10户，办公楼去化4户,多层办公楼+底商,小高层31房1卫126平方米，市场反应良好,高层3房2卫143平方米，面积过大，销售不畅,44,项目启示-翠洲嘉园小高层价格虽然贴近市场，但其打造的房型面积本地市场接受度不高，导致了其销售不畅，自身项目在后期产品定位时，设计出本地市场接受的房型极为重要,位置,青年路、西环路交界处,规模,占地30万平方米，建筑面积30万平米，R：1左右,物业类型,100栋多层（售罄）；6栋9层的小高层,价格,3600元/平方米,最近一期推出时间,2008年10月推出36户（2001年首次开盘）,房型,小高层2房1卫95、108；3房1卫118；3房2卫133、140 ,去化情况,36户去化9户，总体去化不畅，原因在于房型面积过大，108平米的2房以及140平米的3房客户普遍反映面积浪费,2房1卫108平米，以及140平米的3房2卫客户反映面积过大造成浪费,45,未来供应总结未来盐城住宅供应的主要区域分布在城南以及项目所在的城西区域，但目前城西在售项目的剩余供应较小，随着这些项目的售磬，项目拿地成本高的比较劣势将得到扭转,河东分区,区域在售项目剩余供应至少,36,万平方米，未来区域可供开发土地较少，总体供应逐步萎缩,区域在售项目剩余供应至少,25,万,平方米，但未来总体供应不大,区域在售项目剩余供应至少,80,万平方米，未来总体供应较大,无项目在售，未来总体供应不大,区域在售项目剩余供应至少,13,万平方米，但未来总体供应较大,区域在售项目剩余供应至少,10,万平方米，后续零散开发，未来总体供应不大,46,客源及价格总结城北、河东板块客源以区域客户为主，城中、城南北部以中、高端客户为主，项目所在的城西以及城南南部客源较为相似，基本以中端客户为主；城西区域价格仅高于城北以及河东区域，未来价格具有一定的空间,河东分区,核心区域客户层次高，主要为公务员、教师、医生、私营业主等高收入阶层,区域性泛客群特征，有公务员、教师等中高收入阶层，也有周边产业工人等,北部客户层次较高，主要为公务员、教师、医生、私营业主等中高收入阶层，南部多为乡镇购房者、回迁购房以及工薪阶层,无项目在售,客群层次丰富，企业职工、周边县镇购房者、公务员、生意人均在区域置业,城北村镇居民为主,30003200,40004500,35003600,4000-4300,3600-3800,28003100,47,销售情况总结目前盐城住宅项目销售表现最好的区域在区域市场封闭、价格低廉的河东以及城北区域，城中由于价格的因素，销售速度最慢，城南竞争激烈目前总体表现不佳，而城西区域各个项目差异较大，盛世华城目前具有最高的销售速度每月20户左右,河东分区,近期,每月销售量在,12,17,户,区域市场较为封闭，价格较为低廉，近期供应较多，,每月销售量在,50,55,户,左右，近期在盐城所有区域中销售表现最好,目前区域在售项目众多，竞争激烈，近期区域项目的销售速度在,每月,15,20,户左右,无项目在售,近期区域项目,最好的销售速度在每月,20,户左右,区域市场较为封闭，价格低廉，但近期供应不大。近期,每月销售量在,20,30,户左右,30003200,40004500,35003600,4000-4300,3600-3800,28003100,48,房型面积总结盐城在售项目2房主力面积在8694平方米，3房1卫主力面积在102114平方米间，而3房2卫需求在121135平方米；4房在140平方米左右；未来项目在进行产品定位时应以此为基础，同时考虑发展趋势，综合给出结果,河东分区,在售项目,2,房,1,卫,89,95,；,3,房,1,卫,105,115,；,3,房,2,卫,122,132,；四房,133,141,在售项目,2,房,1,卫,89,94 3,房,1,卫,102,105,；,3,房,2,卫,121,127 4,房,140,在售项目主力户型,2,房,1,卫,86,95,；,3,房,1,卫,100,110,；,3,房,2,卫,120,135,；,4,房,140,左右,无项目在售,区域在售房源,2,房,1,卫,95,、,108 ,；,3,房,1,卫,118,；,3+1,房,1,卫,126,；,3,房,2,卫,130,143,面积偏大，市场反应较为一般，但如,126,平方米的,3,1,房,1,卫市场接受度较高,在售项目,2,房,1,卫,83,92,；,3,房,1,卫,103,114,；,3,房,2,卫,125,133,；,4,房,139 ,49,项目住宅市场机会总结-项目1号地块发展住宅面临良好的前景，但会遭遇一定的市场竞争,盐城土地价格逐年提升，西城逸品周边低成本拿地项目处于销售后期，未来其由于土地价格高导致的住宅销售价格劣势将得到扭转,城西多层房源基本售罄，未来区域住宅供应基本以小高层、高层为主，自身项目建筑类型的劣势将得到根本性缓解,城西板块为城市发展次主流方向，定位为城市新的居住区，交通便捷，受到老城区与政务新区的双重辐射，发展潜力较大,城西住宅价格目前仅高于区域封闭的城北以及河东板块，未来仅它和城南成为盐城住宅的主要供应地，发展潜力较大,目前客户对于城西住宅最大的抗性在于商业设施的不完善，随着未来区域商业配套的不断建设完善，其将逐步增大吸引力,50,市场机会研究,NO.3,住宅市场机会研究,办公楼市场机会研究,总体房地产市场研究,酒店公寓市场机会研究,商业市场机会研究,城市背景研究,住宅板块市场研究,城西潜在客户问卷结论,商业市场研究,城西商业消费者问卷结论,51,针对项目住宅部分潜在客户，我们在项目周边进行了42次有效客户访问,问卷采集地点与方式：,采集地点：,新日月、盛世华城、八菱华庄、月湖花城等周边在售项目售楼处门口,采集方式,：,拦截访问,问卷有效性：,有效标准：,填写基本完整；有购买倾向的客户；购买决策者,问卷无效原因为：,受访者无购买决策权,3,份，,5,份为未完成问卷主要部分,问卷总数：,问卷数量：,我们共进行了,50,份问卷，有效问卷为,42,份，有效率为,84%,问卷调查说明,52,访问内容涉及客户置业重点考虑因素、物业类型、产品类型等的需求特征,1,置业的,重点考虑因素,置业的,物业类型,选择,价格,接受空间,户型,面积,需求,户型,设计偏好,客户,识别特征,了解潜在客户在置业时重点考虑的因素,了解客户对区域内多层、小高层、高层的接受程度,判断客户对项目的价格承受度,调查客户对面积、户型组合、户型细节的需求特征以及偏好,判断目标客户的来源以及识别特征,2,3,4,5,6,目的：,了解住宅置业客户对地块所在区域的认知度、价格承受能力、对产品的偏好等等,问卷调查内容,问卷调查内容及目的,53,项目潜在客户呈现对价格的高度敏感，更加注重物业的实用性以及配套完善，而对于提高居住品质的方面关注相对较少,客户置业重点考虑因素,客户在购置物业时对价格有着最高的敏感度，其次关注的是物业的基本功能，如要求交通便利、区位良好、高得房率、配套良好，追求的是实用性，而对于诸如开发商品牌、小区内外环境、物业管理等提高居住品质的方面关注相对较少,价格是我最先考虑的，我们老百姓讲的就是实惠，房子要实用，不需要搞那么多花样,某中年职工客户,客户对于购房重点考虑的因素（限选5项）,现在小区品质都差不多，价格肯定要比较，房子要实用，得房率要高一点，生活要方便，其他的不要太差就行了,某中年公务员客户,54,区域客户偏好实用性较强的多层建筑型态，对于高层有较大的抗性，小高层勉强能够接受,客户物业类型选择,客户对于物业类型的偏好,客户在进行物业类型的选择时，对多层建筑类型有着压倒性的偏好，而对于高层建筑则有着极大的抗性，原因在于他们认为多层得房率高，公摊少，且物业管理费用少，高层则不具备这样的优势，但随着区域未来多层项目的逐渐减少，他们还是能勉强接受小高层这种建筑形态的,我喜欢多层，公摊少、实用，物业费也少啊；不过听说以后这里多层会越来越少，到时候也只能选小高层了,某客户,我们盐城人比较喜欢多层，主要是实用，高层公摊太大了，不实惠，如果买不到多层就只好买小高层了,某客户,55,区域客户主力需求面积为80130平方米，2房主力需求在8090平方米，3房客户更加偏好1卫，主力需求在95115平方米间，而3房2卫较舒适型需求在120130平方米,客户在进行面积的选择时，主力需求为80130平方米，其中100110；90100平方米的需求量排在前2位，购买2房的客户一般希望面积能达到8090平米，3房70以上的客户都认为一个卫生间够用了，他们希望3房2厅1卫面积最好在95115平方米之间，而一些较舒适型3房客户希望3房2厅2卫产品面积控制在120130平米左右,我想买个2房，80多平就够用了，准备结婚用的,某年轻客户,我已经结婚了，现在房子太小，而且小区环境不好，所以想换一套大的，我想买100平方左右的2室半，一个卫生间够了，如果两个卫生间可以把其中一个改成杂物间,某客户,客户房型面积段选择,客户房型面积需求,56,区域购房客户价格承受弹性较小，单价极限在36003800元/平方米，总价集中在3040，4050万两个区间，月供承受极限集中在2000元以下,客户价格承受度,客户购房总价承受极限,客户区域购房单价承受极限,客户购房月供承受极限,客户在区域内购房，对于总价的承受极限基本集中在3040万以及4050万元，对于单价的承受极限集中在36003800元/平方米，而对于月供，其承受极限基本集中在2000元以下,总体而言，客户对价格较为敏感，承受弹性较小,57,客户较为注重户型的实用性设计，主要功能空间朝南是必须满足的要点，同时对凸窗、套型空间可变性设计具有一定的偏好，而对于较为创新的户型设计要点接受度不高,客户户型设计偏好,客户房型设计偏好（限选5项）,区域客户在房型设计的偏好上首先注重的是实用性，包括明厨明卫、主要功能空间的南朝向，3房要满足2个房间加客厅朝南，客户对于可以偷面积的凸窗有明显的偏好性，对于套型空间可变性设计也具有一定的偏好性，而对于一些如入户花园等的创新性设计接受度不高,如客户接受,客户能接受的套型空间可变性设计示例,卫生间设计成一个长条，可灵活分割成2个卫生间或1个卫生间，一个储藏间，也可成为一个较为舒适的卫生间,58,区域潜在客户主要职业构成为工薪阶层及部分公务员和小私营主，主要来自于周边县市以及亭湖区，以中端客户为主,被访者职业构成分布,客户类型,被访问者年龄构成,被访者区域构成,在被访问的42组有效客户中，如按照其年龄划分，则3040岁年龄段的人数最多，其职业构成以企业职员为最多，其次为公务员以及私营业主，这些客户主要来自盐城市区周边县市以及亭湖区,59,总结鉴于客户需求特点，后期在住宅产品打造时应着重考虑中端客户的实用性产品需求，以市场为基础，结合地块自身特点，设计出客户认可的产品,客户来源,：,主要职业构成为工薪阶层及部分公务员和小私营主，主要来自周边县市及亭湖，以中端客户为主,客户关注因素：,对价格高度敏感，更加注重物业的实用性及配套完善，对于提高居住品质的方面关注相对较少,物业类型选择：,偏好多层建筑，对于高层有较大的抗性，小高层勉强能接受,房型面积选择,：,2,房主力在,80,90,平米，,3,房偏好,1,卫，主力在,95,115,平米间，而,3,房,2,卫较舒适型在,120,130,平米,价格承受度：,价格承受弹性小，单价极限在,3600,3800,元，总价集中在,30,40,，,40,50,万，月供在,2000,元以下,房型设计偏好,：,注重户型实用性设计，主要功能空间朝南，对凸窗、套型空间可变性设计具有一定偏好，对于较为创新的户型设计接受度不高,客户关注点的源自：主要以价格为导向以及产品实用性为导向,60,市场机会研究,NO.3,住宅市场机会研究,办公楼市场机会研究,总体房地产市场研究,酒店公寓市场机会研究,商业市场机会研究,城市背景研究,住宅板块市场研究,城西潜在客户问卷结论,商业市场研究,城西商业消费者问卷结论,61,盐城办公楼主要分布在商业氛围比较浓厚以及交通条件便利的区域，具有聚集效应，但市场整体发展还未成熟，产品形式混杂,典型办公项目,1,毓龙大厦,2,开放大道72号,3,新阜大厦,4,中诚信。黄金海岸,5,盐城市房地产大厦,6,永基时代旺角,7,中茵海华银座,8,东方大厦,9,开元房综合楼,10,隆盛苑,11,盛世华城,1,2,3,4,6,5,7,建军路,开放大道,8,9,11,10,大庆路,火车站,目前，市场上,供应办公楼,的区域较