写字楼市场调查报告

,*,K26地块写字楼定位建议书,K26地块写字楼定位建议书,*,K26地块写字楼定位建议书,*,K26地块写字楼定位建议书,*,K26地块写字楼定位建议书,*,K26地块写字楼定位建议书,*,K26地块写字楼定位建议书,*,K26地块写字楼定位建议书,*,K26地块写字楼定位建议书,*,K26地块写字楼定位建议书,*,K26地块写字楼定位建议书,*,武汉市写字楼,市场调查报告,报告架构,武汉市写字楼市场行情调研,部分写字楼项目调研,武汉市写字楼市场行情调研,一、,武汉市写字楼现状分析,1,、,武汉市的基本概况,武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是中国经济地理的“心脏”，以厚重的经济基础，积极展翅高飞，跻身一线城市的行列。,华中中心、东方芝加哥,武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是中国经济地理的“心脏”，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。,地域与人口,全市面积,8467.11,平方公里，其中外环以内城区面积,1171.70,平方公里；,截止,2012,年，全市常住人口,1012,万人，其中市区人口,620,余万。,经济,2012,年武汉,GDP,达,8002.82,亿元，接近全省,4,成，内地副省级城市列第五，人均,GDP,逾,12755,美元。,交通,武汉市位于中国中心位置，距北京、上海、广州、成都等大城市仅,1000,公里左右，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。,2,、,武汉市商务功能方面的规划,武汉作为城市圈的龙头与核心，秉承“两型两化”的发展精神，致力于打造立足中部中心，面向世界的现代化都会。,“三大基地,”：,先进制造业基地；高技术产业的研究及产业化基地；以金融、物流、现代商贸、信息、科教、旅游为主的现代服务业基地。,五个一体化：,基础设施建设一体化；,产业发展与布局一体化；,区域市场一体化；,城乡建设一体化；,资源保障、环境保护与生态建设一体化。,在国家中部崛起和“两型社会”战略下，武汉市不断创新，以完善开放型经济体系为突破点，着力推进投资促进体制和机制创新，鼓励和引导外商投资高新技术产业和节能环保产业，突出发展金融、物流、资讯、服务外包等现代服务业,。,武汉乘势而上，倾力打造武汉现代服务业中心区，面向世界，为现代化服务业发展树立标杆。,2000,集中放量,缓慢发展,市场回暖,1993-1996,泰合广场,起步,1997-2000,建设银行大厦,2001-2006,新世界国贸,2011,至今,民生银行大厦,市场回暖,加速发展,2007-2010,新世界中心,3,、,武汉写字楼市场的现状及发展,4,、,武汉市写字楼的供应量,武汉市甲、乙级写字楼近年来新增供应均为平稳，从,2009,年开始甲级写字楼的供应量逐步回升。,武汉甲级写字楼供应从,1999,年开始出现，早期发展较为缓慢，自,2005,年开始，武汉甲级写字楼进入快速发展阶段，每年的写字楼持续新增供应量为,5060,万平方米，多为大型高层综合物业。,武汉目前已有写字楼,100,多座，但甲级写字楼的数量较少，仅占总量的,9%,。因此甲级写字楼出现供不应求的情况，很多企业面临扩租而在现有楼层找不到位置的状况。,5,、,武汉市写字楼空置率,9,近年来武汉市写字楼市场需求不断增强，空置率一路走低，但在,2012,年随着供应量的增大，武汉的甲级写字楼的空置率持续下降，但是乙级写字楼的空置率上升。,6,、,武汉市写字楼的租金,出租型写字楼租金稳步上涨，其中甲级写字楼租金涨幅较大，未来存在进一步上涨的空间。,从上表可以看到，从,2009,年开始，武汉的写字楼的租金上涨明显。,2012,年四季度，武汉优质办公楼租金达到每平方米每月,84.7,元，较三季度上涨,11.9%,。,与此同时，,2013,年武汉预计有,50,万平方米的办公物业上市，高供应量必然会导致写字楼租金的高速增长势头减缓。但中部城市的强势崛起仍将支持武汉持续成为国内增长最强的二线城市办公楼市场。,7,、,武汉市写字楼的成交价,2013,年,2,季度，万达中央文化区、,IFC,，中国中华城、浙商国际大厦等项目入市有利带动了写字楼售价的飙升，总体来说，出售型写字楼的售价持续增长，未来售价仍会稳步提升。,2011,年以前，武汉市的写字楼的成交价保持很平稳，但从,2011,年第一季度起连续,8,个季度均价持续上涨，早在,2011,年第,1,季度时，武汉写字楼均价为,6482.97,元,/,平，到了,2013,年一季度武汉写字楼均价已经上涨到,9418.55,元,/,平，增加了,2935.58,元,/,平，上涨幅度达,45.28%,，平均每季度上涨幅度为,4.78%,。,武汉优质写字楼租户中，主要以制造业、社会服务业、批发和零售贸易、餐饮业及金融保险业等为主；,武汉本地企业仅占优质写字楼租户的,22%,，而内资企业和外资企业比例较大，分别达到,40%,与,38%,。,8,、,出租型优质写字楼租户特征,9,、,武汉市写字楼现状小结：,从城市开发的角来看：,中部中心城市的地位，大交通的建设与城市交通的改善并配合城市经济的快速发展，为武汉商务发展带来契机；,从写字楼的供应量的角度来看：,近十年来，武汉整体写字楼市场发展突飞猛进，但优质甲级写字楼供应量并不多；随着城市商业综合体的建设，预计今后,35,年供应量将持续增加；,从写字楼的需求量的解度来看：,写字楼市场需求发展强劲，空置率一路走低，尤其是甲级写字楼存在明显的供不应求的状况；,从写字楼的租金及售价的角度来看：,写字楼租金上涨速度出现加快趋势，销售价格也开始走出价格洼地，目前甲级写字楼基本只租不售，租赁行情不断看涨；,从客户的构成的角度来看：,现代服务业对写字楼的需求最为旺盛，第三产业将成为未来写字楼重点需求对象。,二、,武汉市写字楼市场格局,1,、,武汉市商务区分布,经过多年发展，武汉写字楼市场基本形成,4,个优质商务圈,+3,个发展中商务圈,+1,个新兴商务圈的市场格局。,建设大道商务圈,解放大道商务圈,中山大道商务圈,光谷商务圈,新世界国贸,建银大厦,招银大厦,瑞通广场,福星商会大厦,良友大厦,信合大厦,元辰国际,民生银行大厦,浦发银行大厦,菱角湖万达,禧邦可广场,浙商国际大厦（在建）,中华城写字楼（在建）,武汉广场,世贸广场,新世界中心,泰合广场,新长江国际,财富大厦,宝丰时代,同馨商务大厦,兴隆大厦,德润大厦,中百商厦,桃源大厦,长江大厦,正信大厦,广源大厦,远洋大厦,俊华大厦,佳丽广场,长盛大厦,华侨大厦,华乐商务中心,联合国际,慧谷时空,国际企业中心,融众国际,东方怡景大厦,国光大厦,光谷国际广场,联峰时代,光谷,SBI,创业街,湖北信息大厦,创富商务会馆,中南商务圈,钟家村商务圈,CBD,商务圈,武昌滨江商务区,中商广场,中南大厦,世纪广场,中铁大厦,中建工行广场,新时代商务中心,中南国际城,新时代广场,兆富国际大厦,万达中心写字楼（在建）,保利文化广场（在建）,汉元中心,闽东国际城,宏阳大厦,长江广场,天时大厦,兴城大厦,湖北商务大厦,武汉科技大厦,天骄国际大厦,葛洲坝国际广场（在建）,泛海城市广场（在建）,积玉桥万达广场写字楼,绿地国际金融城写字楼（在建）,发展中商务圈,新兴,商务圈,优质,商务圈,CBD,商务圈,中南商务圈,光谷商务圈,钟家村,商务圈,建设大道商务圈,解放大道商务圈,中山大道商务圈,武昌滨江商务区,概况,优质写字楼主要聚集在建设大道沿线，东起青年路，西至黄浦大街。,区域优质写字楼存量为整体市场存量的,45,，物业整体品质和租金均为武汉市最高,水平，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的,51,。,中国建设银行、招商银行、中信银行等多家银行的武汉分行设立于此，带动了区域写字楼市场的发展，形成了城市的商务金融中心。,优劣势,分析,优势：,区域发展成熟，利于企业形象展示。,区域内优质商业、酒店和金融配套极为丰富。,城市的主干道，公共交通系统完善。,劣势：,上下班高峰期间，交通较为拥堵。,停车位数量较为紧张，且停车成本较高。,租户特征,区域写字楼主要租户为外资和国内企业，涉及行业面较广，主要包括金融保险、制造、社会服务等行业。,武汉市绝大多数的外资企业均进驻该区域，如通用、诺基亚、微软、汇丰银行等知名企业。,现有产品,特征,区域现有的优质写字楼都处于主干道沿线或十字路口交汇处，可视性好。,大部分写字楼统一产权，个别物业分散出售给投资型业主。,市场前景,未来，该区域仍是写字楼供应较为集中的区域，竞争将会加剧。,优质商圈,建设大道：,金融商务圈氛围已成熟，整体写字楼形象偏好， 目前在建的,IFC,广发银行大厦、钰龙国际大厦、中国中华城、浙商国际大厦正在建设，今后一两年甲级,5A,写字楼的供应量较大，后期的竞争压力大。,概况,位于解放大道与青年路两条城市主干道结合处，交通便捷，商业氛围极为浓厚，并拥有酒店等配套设施。,区域汇集了大量乙级写字楼，甲级写字楼市场尚有较大发展空间。,区域内优质写字楼发展迅速，不仅吸引了众多的知名企业入住，而且租金水平也处在较高水平。,区域优质写字楼存量为整体市场存量的,18,%,，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的,14,。,优劣势分析,优势：,临城市的主要干道，交通优势明显,区域内有充足的优质商业、酒店和金融配套,劣势：,航空路高架桥的不合理设置不仅难以缓解该地段交通拥堵的现状，而且对周边写字楼车行动线有较大制约，同时也较为严重的影响了写字楼的展示性,租户特征,区域写字楼企业行业包括零售/贸易、制造业、金融、社会服务等,区域内企业以国内与国外大型企业为主，包括日本瑞穗银行、佳能、联邦快递、北方华光投资、恒大地产、阿里巴巴等知名企业,现有产品,特征,甲级写字楼属于城市综合体的一个板块,优质写字楼多以写字楼+商业的形式出现,部分散售写字楼为中小企业自用,市场前景,区域内未来供应极为有限，商务发展将会受到CBD和建设大道区域的严重冲击,优质商圈,解放大道：,依托武广商圈，偏重商业发展，优质写字楼后续供应偏少。主要项目有武汉广场、世贸广场、新世界中心、中山广场等写字楼。,概况,优质写字楼主要聚集在中南路沿线，南起武珞路，北至洪山广场,武昌核心区位，交通便利，商业、商务氛围浓厚，展示性好,区域优质写字楼存量为整体市场存量的38,%，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的,35,，份额偏少，且其租金、品质,略低于建设大道及武广商务圈,优劣势,分析,优势：,区域内优质的商业和酒店配套丰富,临城市主干道，可视性较好,劣势：,交通极为拥堵，办公楼的车行动线混乱,租户特征,区域写字楼主要租户为国内企业，行业类型包括制造业、数码科技、社会服务业、贸易等,区域内以中建三局、中煤国际等大型国有企业租户为主，外资企业进驻较少，但依然有爱普生、ABB、马士基物流等知名企业入住,现有产品特征,区域现有的优质写字楼沿主干道分布，可视性好,新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用,市场前景,区域内新增项目将主要集中在洪山广场周边，未来武昌区将重点发展中北路总部商务区；未来地铁2、4号线将会在洪山广场交汇也将进一步带动该区域的商务氛围；这两方面原因将导致未来商务区域逐步向北扩展，预计保利文化广场和万达东湖,CBD,八栋甲级写字楼的入市将奠定其老牌优质商圈的地位。,优质商圈,中南路、中北路，武昌核心商务发展区：,中南片区写字楼成就商务发展坚实基础，而未来高端商务写字楼发展重心偏向中北片区。主要的项目有：中商广场，建银大厦，中建三局写字楼、保利文化广场等,概况,优质写字楼主要聚集在以鲁巷广场为核心,东起卓刀泉,西至城建学院,新兴商务圈，商业、商务氛围相对较弱，该商务圈的兴起依赖于光谷科技园及周边的高校科研机构，因此，其租户类型也以高科技行业为主,写字楼品质及租金与其它商务圈相比较低。,优劣势,分析,优势：,该区域大部分为新建区，规划较好，并配有一定体量的优质商业。,城市主干道，可视性较好,劣势：,道路通达性不理想，离城市中心区域较远。,公交线路不多，交通不是很方便。,租户特征,区域写字楼主要租户行业类型以光电子信息产业为主导，光通信、移动通信、激光、半导体、消费电子、创意、软件与服务外包、显示、生物医药与高科技农业、环保、现代装备制造业为特色的产业格局,区域内外资企业较少，主要为高科技中小企业和创业型企业,现有产品特征,区域现有的优质写字楼沿主干道分布，可视性好,新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用,设计着重实用，价格较低，空间分割灵活，面积最小可达54-100平方米,市场前景,近年开发的众多写字楼，是否有足够的企业来支撑，有待光电子、生物、金融等各类产业的进一步发展。,优质商圈,光谷：,新兴产业支撑强大，企业总部或园区式写字楼发展潜力大。代表的写字楼项目有：联合国际、华乐商务中心、光谷国际广场、洪福添美广场。,三、,武汉市写字楼未来走势,1,、,未来开发写字楼分布,武汉市未来三年优质写字楼供应分布：建设大道商圈的龙头地位将得到进一步的巩固，中南、中北商圈、武广商圈、以及光谷商圈也有较多的项目供应，武昌滨江商务区以其得天独厚的地理位置、高端的定位也将作为新兴的商圈与以上商圈展开竞争,。,浙商国际大厦,亢龙太子花园酒店二期,武汉国际金融广场,中华城,广发银行大厦,西湖印象（原万全城）,天悦国际,汉江国际,葛洲坝国际广场,泛海城市广场,武汉中心,恒融商务中心,新世界中心,3,期,武汉水游城,大环球金融中心,葛洲坝商务大厦,武汉天地企业中心,5,号,武汉天地主楼,19.,晋申国际商务中心,20.,世茂锦绣长江主楼,21.,国际博览中心,III,期,22.,中国华侨大厦,23.,汉商,21,世纪写字楼,24.,合众总部大厦,25.,武汉国际金融城,26.,长城建设中北路项目,27.,万达中心项目,28.,武汉保利文化广场,29.,兴业银行大厦,30.,天融国际大厦,31.,光谷金融艺术中心,32.,光谷新世界中心,33.,光谷世界城主楼,34.,光谷,E,城,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,38,37,39,40,序号,项目名称,发展商,上市年份,所属区域,建筑体量（平方米）,1,民生银行大厦,武汉香利房地产,2012,建设大道商务圈,95,000,（,68,层，,336,米）,2,浙商国际大厦,湖北浙商集团,2013,建设大道商务圈,96,000,（,48,层，,216,米）,3,亢龙太子花园酒店二期,亢龙太子酒店,2014,建设大道商务圈,70,000,（,48,层，,212,米）,4,武汉国际金融广场,钰龙集团,2013,建设大道商务圈,47,000,（,58,层，,371,米）,5,中华城,武汉天丰房地产,2015,建设大道商务圈,82,000,（,51,层，,200+,）,6,广发银行大厦,钰龙集团,2012,建设大道商务圈,73,000,（,47,层，,206,米）,7,西湖印象（原万全城）,武汉万全置业有限公司,2014,建设大道商务圈,80,000,（,57,层，,200,米）,8,天悦国际,武汉天实房地产开发有限公司,2012,建设大道商务圈,52,800（,51,层，,200+,）,9,ifc,金融中心,汉江集团,2012,建设大道商务圈,53,615,（,41,层，,200+,）,10,葛洲坝国际广场,葛洲坝集团,2013,武汉,CBD,70,000,（,69,层，,350,米）,11,泛海城市广场,武汉王家墩,CBD,2013,武汉,CBD,60,000,（,36,层，,180,米）,12,武汉中心,武汉王家墩,CBD,2014,武汉,CBD,136,000,（,88,层，,428,米）,13,恒融商务中心,武汉恒融置业有限公司,2012,武汉,CBD,68,000,14,新世界中心,3,期,新世界集团,2014,武广商务圈,60,000,15,武汉水游城,上海鹏欣集团,2015,武广商务圈,不详（,59,层，,250,米左右）,16,船舶大厦,武汉船舶工业公司,2013,武广商务圈,35,000,（,26,层，,100,米）,17,恒大环球金融中心,恒大地产集团,2015,古田商务圈,不详（,438,米）,18,葛洲坝商务大厦,葛洲坝集团,2013,宝丰路商务圈,38,764,（,33,层，,160,米左右）,19,武汉天地企业中心,5,号,香港瑞安,2012,汉口沿江商务区,59,000,20,武汉天地主楼,香港瑞安,2013,汉口沿江商务区,100,000,（,72,层，,320,米）,2,、,项目统计,预计武汉市未来,13,年优质写字楼供应项目数量将超过,40,个楼盘。,序号,项目名称,发展商,上市年份,所属区域,预计建筑体量（平方米）,21,晋申国际商务中心,武汉晋申置业有限公司,2014,汉口沿江商务区,不详（,90,层，,400,米）,22,世茂锦绣长江主楼,世茂集团,2015,汉阳滨江商务区,100,000,（,250,米）,23,国际博览中心,III,期,武汉新城国际博览中心有限公司,2014,汉阳四新,279,525,（两座，,78,层，,318,米）,24,中国华侨大厦,不详,2015,汉阳四新,120,000,（,55,层，,219,米）,25,汉商,21,世纪写字楼,汉商集团,2012,王家湾商圈,74,364,（,35,层，,180,米）,26,武汉经开万达广场,万达集团,2011,武汉经济技术开发区,（,I,期,4,座，,2,期,2,座）,27,合众总部大厦,合众人寿,2012,武昌滨江商务区,62,500,（,220,米）,28,积玉桥万达广场写字楼,万达集团,2014,武昌滨江商务区,135,996,（,42,层）,29,武汉国际金融城,绿地集团,2013,武昌滨江商务区,（,600,米）,30,长城建设中北路项目,湖北长城建设,2013,中南商务圈,60,000,31,万达中心项目,万达集团,2013,中南商务圈,500,000,32,海山金谷,武汉海山投资集团有限公司,2011,中南商务圈,38,000,（,34,层）,38,武汉保利文化广场,保利集团,2012,中南商务圈,140,000,（,46,层，,212,米）,34,瑞狮,兴业银行大厦,湖北瑞狮汽车销售服务有限公司,2013,中南商务圈,50,000,35,天融国际大厦,不详,2015,徐东商圈,98,000,（,48,层）,36,光谷金融艺术中心,湖北省第五建筑工程公司,2012,光谷商务圈,不详（,450,米）,37,光谷新世界中心,新世界集团,2013,光谷商务圈,106,000,38,光谷世界城主楼,利嘉置业,2015,光谷商务圈,不详（,58,层，,200+,）,39,光谷金融港（一期）,光谷联合,2011,光谷商务圈,80,000,40,光谷软件园光谷,E,城,亿达集团,2011,光谷商务圈,100,000,合计：,2,720,564,（初略估计）,未来,5,年，优质写字楼供应量预计将超过,270,万方，平均每年供应量超过,50,万方，武汉写字楼市场步入供应高峰期。,自,2011,年开始，已知的优质写字楼平均每年至少有约,40,万平方米的新增供应，根据市场上开发商的知名度及开发实力，项目的品质及档次相当之高，因此未来竞争非常激烈；,随着民生银行大厦、船舶大厦、 海山金谷、光谷金融港（一期）、光谷软件园光谷,E,城陆续在,2012,年交付使用，约有,407,000,平方米的优质写字楼新增供应面积，因此市场整体空置率将面临较大的上涨压力；,单位：平方米,3,、,相关分析,未来三年，优质写字楼供应将会比较集中，市场竞争激励。,4,、,写字楼发展趋势,未来写字楼格局分布将呈现多核心发展的趋势。,优质写字楼累计供应面积分布,(1996,年,2010,年,),优质写字楼未来供应面积分布,2010,年以前，武汉市优质写字楼的供应主要以建设大道、武广、中南和光谷四个区域为主，其中建设大道和武广商圈占有绝对的市场份额优势；,2010,年以后随着优质写字楼逐步入市，武汉优质写字楼分布呈多核心发展的趋势，武汉,CBD,、汉口沿江商务区、汉阳四新区域等新商务核心的涌现将改变武汉写字楼分布的现有格局。建设大道商务圈仍然在供应面积上仍然是占第一位，中南与光谷商务圈也仍然保有一定市场份额优势，而武广商圈则由于开发空间过于有限和严重的交通阻塞问题，市场份额仅占,3%,。,写字楼分布格局有所变化：,未来项目供应中，除了集中在发展成熟的建设大道区域外，政策导向新兴发展的,CBD,区域、沿江商务区以及光谷商务圈将不断涌现高品质的写字楼；,写字楼多出现在城市综合体中：,未来写字楼项目多出现在城市综合体内，与商业、酒店、公寓相互依存、相互助益；,写字楼硬件水平有所提升：,由于目前武汉市现有的写字楼大部分为,90,年代末期的遗留产品，硬件水平远低于甲级标准，而未来大部分写字楼的物业品质较以前有很大提升，并向国内一线城市优质写字楼看齐；,市场竞争更加激烈：,鉴于目前武汉市场上真正意义上的甲级写字楼较为稀缺，,未来写字楼发展项目供应量不断放大，主要以国内外品牌开发商开发为主，竞争日益加剧；,由于中央政府对住宅房地产的宏观调控政策的延续，今后,35,年写字楼将成为新的投资热点。,综合分析,武汉主要写字楼项目调研,一、,已建成写字楼项目调研,1,、浦发银行大厦,项目名称,浦发银行大厦,地址,武汉市江汉区新华路,218,号,开发商,武汉英德置业有限公司,物业管理,武汉精英物业管理有限公司,档次,甲级标准写字楼,办公建筑面积,32726,平米,建筑层数,22,层,标准层面积,1700,平米,物业管理费,9,元,/,平方米,/,月,目前租金,7080,元,/,平方米,/,月,出租情况,近,90%,已出租,备注,该项目是销售型写字楼，当期的销售价格在,1300014000,元,/,平方米，已全部销售完毕。,2,、中建工行广场,项目名称,中建工行广场,地址,武昌区中南路武珞路交叉口,开发商,武汉市中建房地产开发有限公司,物业管理,广东华赢物业管理有限公司,档次,乙级标准写字楼,办公建筑面积,93338,平方米,建筑层数,28,层,标准层面积,1600,平方米,物业管理费,6.6,元,/,平方米,/,月,目前租金,6070,元,/,平方米,/,月,出租情况,90%,已租出,备注,部分楼层对外销售，部分楼层自持。当期的销售价格为,85009500,元,/,平方米,3,、新时代商务中心,项目名称,新时代商务中心,地址,武昌区武珞路,442,号,开发商,武汉中建三局房地产开发有限公司,物业管理,武汉中建三局房地产开发有限公司,档次,甲级标准写字楼,办公建筑面积,78000,平米,建筑层数,48,层,标准层面积,1835,平方米,物业管理费,18,元,/,平方米,/,月,目前租金,8090,元,/,平方米,/,月,出租情况,近,90%,已租出,备注,租售并用，当期的销售价格在,950011000,元,/,平方米。,4,、新世界国贸大厦,项目名称,新世界国贸大厦,地址,江汉区建设大道,568,号,开发商,新世界发展（武汉）有限公司,物业管理,新世界发展（武汉）有限公司,档次,甲级标准写字楼,办公建筑面积,94164,平米,建筑层数,55,层,标准层面积,2600,平方米,物业管理费,20,元,/,平方米,/,月,目前租金,90100,元,/,平方米,/,月,出租情况,98%,已出租,备注,开发商自持出租。,主要和租客是世界,500,强企业，国内大中型企业。,新世界国贸大厦部分进驻客户名单,进驻企业,备注,法国领事馆,外国驻汉领事馆,美国领事馆,外国驻汉领事馆,英中贸易协会,中外贸易官方组织,荷兰贸易促进会,中外贸易官方组织,香港贸易发展局,中外贸易官方组织,大韩贸易投资振兴公社,中外贸易官方组织,通用电气,世界,500,强企业,爱立信,世界,500,强企业,诺基亚,世界,500,强企业,进驻企业,备注,索尼,世界,500,强企业,顺驰置业,国内知名地产企业,易居中国,国内知名地产企业,香港上海汇丰银行,国内知名金融机构,荷兰银行,国外知名金融机构,飞利浦,世界,500,强企业,三星,世界,500,强企业,IBM,世界,500,强企业,耐克,世界,500,强企业,从以上的表格中，可以看出新世界国贸大厦的主要租赁客户是世界,500,强企业、国内知名企业与其它组织等,5,、建银大厦,项目名称,建银大厦,地址,江汉区建设大道,709,号,开发商,武汉世界贸易大厦有限公司,物业管理,湖北省建设银行,档次,甲级标准写字楼,办公建筑面积,49500,平米,建筑层数,50,层,标准层面积,1200,平方米,物业管理费,20,元,/,平方米,/,月,目前租金,90100,元,/,平方米,/,月,出租情况,近,95%,已出租,备注,开发商自持出租,建银大厦进驻客户,进驻企业,备注,建设银行,国有大银行,西门子,世界,500,强企业,华为,世界,500,强企业,新华人寿保险,国内保险机构,武汉高技术创业发展股份有限公司自控分公司,武汉本土生产企业,银力媒体,新闻媒体,武汉银邦投资有限公司,武汉本土投资机构,武汉联亚投资有限公司,武汉本土投资机构,武汉华洋安明投资管理有限公司,武汉本土投资机构,建银大厦的租赁客户主要有世界,500,强企业、国人的大中型公司、武汉的本地知名企业等。,6,、新世界中心,项目名称,新世界中心,地址,汉口解放大道,634,号,开发商,新世界发展（武汉）有限公司,物业管理,新世界发展（武汉）有限公司,档次,甲级标准写字楼,办公建筑面积,195685,平米,建筑层数,32,层,标准层面积,3000,平方米,物业管理费,1.90-2.30,元,/,月,目前租金,8595,元,/,平方米,/,月,出租情况,近,90%,已出租,备注,租售并用，,新世界中心进驻客户,进驻企业,备注,交通银行利济北路支行,国内大型银行,中信银行股份有限公司武汉新世界支行,国内大型商业银行,深圳伊斯特珠宝首饰有限公司,国内生产企业,武汉安信致远投资有限公司,武汉本土投资机构,中英人寿,国内保险机构,太平人寿保险公司,国内保险机构,武汉市毅源电力工程有限公司,武汉本土生产企业,汉飞地产,武汉本土地产企业,融侨,外来地产企业,三和广宇,武汉本土开发企业,新世界地产,外来地产企业,卓越地产,外来地产企业,新世界中心进驻企业以银行、保险、投资等金融机构、外来地产企业、本土地产企业为主。,二、,在售、待售写字楼项目调研,1,、泛海国际,SOHO,城,项目名称,泛海国际,SOHO,城,开发商,武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司,位置,江汉王家墩中央商务区淮海路南侧,级别,甲级标准写字楼,总占面,/,总建面,60506,/636236,总层数,地上,31,层,标准层面积,2000,平方米,入住时间,2014,年,均价,16000/,平方米,预期租金,90120/,平方米,/,月,停车位,3600,个地下停车位,建筑配套,外立面：天然石材,大堂和公共部分：精装修,空调系统：有中央空调,电梯：,8,部名牌高速电梯,备注,销售型写字楼。,2013,年,4,月份加推,7,号楼。,2,、企业中心,5,号,项目名称,企业中心,5,号,开发商,武汉瑞安天地房地产开发有限公司,位置,武汉市中心城区永清地块,级别,甲级标准写字楼,总占面,/,总建面,-,/,60000,平方米,总层数,地上,30,层，地下,3,层,标准层面积,1897,平方米,入住时间,2012,年,均价,不对外销售,预期租金,100140,元,/,平方米,/,月,停车位,413,建筑配套,外立面：,Low-E,玻璃幕墙,大堂和公共部分：精装修,空调系统：有,VAV,中央空调,电梯：,14,部德国品牌高速电梯,备注,该项目为开发商自持并对外招租，主要针对世界,500,强企业，国内大中型企业。目前的空置约,10%,左右。,3,、民生银行大厦,项目名称,民生银行大厦,开发商,武汉香利房地产开发有限公司,位置,江汉江汉区新华路,396,号,级别,甲级标准写字楼,总占面,/,总建面,-,/,134000,平方米,总层数,地上,68,层，地下,4,层,标准层面积,3000,平方米,入住时间,2012,年,均价,不对外销售,预期租金,130150,元,/,平方米,/,月,停车位,200,个地下停车位,建筑配套,外立面：,Low-E,玻璃幕墙,大堂和公共部分：精装修,空调系统：有中央空调,电梯：,20,部,OTIS,品牌高速电梯,备注,该项目为开发商自持并对外招租，主要针对世界,500,强企业，国内大中型企业。目前的空置约,20%,左右。,4,、浙商国际大厦,项目名称,浙商国际大厦,开发商,武汉嘉运房地产开发有限公司开发,位置,江岸建设大道,738,号,级别,顶级标准写字楼,总占面,/,总建面,-,/,128000,平方米,总层数,地上,48,层，地下,4,层,标准层面积,2121,平方米,入住时间,2014,年,均价,待定,预期租金,100130,元,/,平方米,/,月,停车位,703,个地下停车位,建筑配套,外立面：,Low-E,玻璃幕墙,大堂和公共部分：精装修,空调系统：有中央空调,电梯：,18,部国际品牌高速电梯,备注,该项目目前正在招商之中。主要针对世界,500,企业；国内知名企业等。,5,、广发银行大厦,项目名称,广东银行大厦,开发商,湖北新海盛顿置业有限公司,位置,江汉建设大道与云林街交叉口的西北角,级别,甲级标准写字楼,总占面,/,总建面,-,/,73298,平方米,总层数,地上,51,层，地下,2,层,标准层面积,1380,平方米,入住时间,2013,年,均价,26000,元,/,平方米,预期租金,100120/,平方米,/,月,停车位,260,个地下停车位,建筑配套,外立面,Low-E,玻璃幕墙,大堂和公共部分：精装修,空调系统：有中央空调,电梯：,21,部名牌高速电梯,备注,该项目是租售两用型写字楼，毛坯房。主力户型,100400,平方米。,6,、,IFC,国际金融中心,项目名称,IFC,国际金融中心,开发商,武汉汉江恒昇房地产开发有限公司,位置,江汉区新华路与江汉北路交接处,级别,甲级标准写字楼,总占面,/,总建面,-,/,70000,平方米,总层数,地上,41,层，地下,2,层,标准层面积,1380,平方米,入住时间,2013,年,均价,23000,元,/,平方米,预期租金,120140/,平方米,/,月,停车位,400,个地下停车位,建筑配套,外立面,Low-E,玻璃幕墙,大堂和公共部分：精装修,空调系统：有,VRV,中央空调,电梯：,6,部三菱名牌高速电梯,备注,该项目是销售型写字楼，毛坯房。主力户型,100400,平方米。目前主要剩下,30,层以上房源。,项目名称,菩提金国际金融中心,开发商,武汉菩提金地产置业有限公司,位置,武昌徐东大街与中北路交汇处,级别,甲级,总占面,/,总建面,7658/125148,总层数,地上56层,标准层面积,约2100,入住时间,201,4,年,8,月,均价,19000元/m,预期租金,80100,元,/,平方米,/,月,停车位,2000余个,建筑配套,外立面：加厚LOW-E玻璃幕墙,大堂和公共部分；精装修,空调系统：VRV空调，分户计量,电梯：16部奥蒂斯品牌电梯,备注,该项目是销售型写字楼，目前剩下,30,层以上的楼层的房源。,7,、菩提金国际金融中心,8,、海山金谷,项目名称,海山金谷,开发商,武汉海山投资集团有限公司,位置,武昌中北路,101,号,级别,甲级,5A,标准写字楼,总占面,/,总建面,-,/,23824,平方米,总层数,地上,34,层,标准层面积,-,入住时间,2013,年,均价,18000,元,/,平方米,预期租金,5070/,平方米,/,月,停车位,728,个地下停车位,建筑配套,外立面：花岗岩整体干挂,大堂和公共部分：精装修,空调系统：无中央空调,电梯：,6,部芬兰通力高速电梯,备注,该项目是销售型写字楼，毛坯房。主力户型,150250,平方米。已经售完。,9,、保利文化广场,项目名称,保利文化广场,开发商,湖北保利置业有限公司,位置,洪山中南路和民主路交汇处,级别,甲级标准写字楼,总占面,/,总建面,-,/,131000,平方米,总层数,地上,46,层，地下,4,层,标准层面积,1600,平方米,入住时间,2013,年,均价,-,预期租金,110130/,平方米,/,月,停车位,400,个地下停车位,建筑配套,外立面,Low-E,玻璃幕墙,大堂和公共部分：精装修,空调系统：有中央空调,电梯：名牌高速电梯,备注,该项目为开发商自待。平均租金为,120,元,/,平方米，,500,平方米起租。,10,、汉街总部国际,项目名称,汉街总部国际,开发商,武汉万达东湖置业有限公司,位置,中北路,171,号,级别,顶级标准写字楼,总占面,/,总建面,-,/,500000,平方米,总层数,地上,24,层,标准层面积,1700,平方米,入住时间,2014,年,均价,19000,元,/,平方米,预期租金,110130/,平方米,/,月,停车位,500,个地下停车位,建筑配套,外立面,Low-E,玻璃幕墙,大堂和公共部分：精装修,空调系统：有中央空调,电梯：,10,部三菱名牌高速电梯,备注,销售型写字楼，整层销售。主要针对世界,500,强企业。,项目名称,融众国际,开发商,武汉融成置业有限公司,位置,武汉市东湖高新技术开发区珞瑜路889-1号（光谷国际广场西侧）,级别,甲级,总占面,/,总建面,7937,/70850,总层数,地上35层/底下3层,标准层面积,约1300,入住时间,2013年上半年,均价,17000元/起，均价,22000,元,/,预期租金,7090,元,/,平方米,/,月,停车位,1000个,建筑配套,外立面：LOW-E双层中空玻璃幕墙,大堂和公共部分：精装修,空调系统：多联机分层中央空调,电梯：西门子OTIS高速电梯,备注,销售型写字楼，目前还剩,20,层以上房源。,11,、融众国际,项目名称,方顺恒瑞国际广场,开发商,武汉方顺置业发展有限公司,位置,武汉市东湖高新技术开发区光谷大道与创业街交汇处,级别,5A,写字楼,总占面,/,总建面,-,/,15808.69,总层数,地上,18,层/,标准层面积,约,680,入住时间,201,4,年,均价,1,3,000元/,预期租金,5070,元,/,平方米,停车位,-,建筑配套,外立面：面砖,大堂和公共部分：精装修,空调系统：无中央空调,电梯：,3,部三菱高速电梯,备注,销售型写字楼，,10,月份开盘，部分楼盘已有客户预定。,12,、方顺恒瑞国际广场,项目名称,东湖广场宽堂,开发商,武汉虹景房地产开发有限公园,位置,珞瑜路,1077,号,（,珞瑜路与关山二路交汇处）,级别,5A,智能化写字楼,总占面,/,总建面,6730.2,/,78321.68,总层数,地上,18,层/,标准层面积,约,1700,入住时间,201,4,年,均价,1,95,00元/,预期租金,6070,元,/,平方米,/,月,停车位,330,个,建筑配套,外立面：,Low-E,玻璃幕墙,大堂和公共部分：精装修,空调系统：有中央空调,电梯：,9,部日立高速电梯,备注,销售型写字楼，已全部销售完，目前已有客户进行装修。,13,、 东湖广场宽堂,项目名称,未来之光,开发商,武汉银楚星科技开发有限公司,位置,东湖高新光谷大道与珞瑜路交汇处（原楚天激光工业园）,级别,乙级,总占面,/,总建面,38789,/94063,总层数,-,标准层面积,-,入住时间,2014,年,均价,最低价,8000,元,/,平方米,预期租金,5070,元,/,平方米,停车位,962个,建筑配套,外立面：面砖、涂料,大堂及公共部分：精装修,空调系统：中央空调,电梯：品牌电梯,备注,销售型写字楼，主力面积为,81166,平方米，尾盘。该项目为工业用地性质。,14,、 光谷未来之光,总结,根据对现有写字楼以及目前在售部分写字楼的调查，可以了解到，自持型写字楼、销售型写字楼与租售两用型写字楼的区分如下：,自持型写字楼,销售型写字楼,租售并用型写字楼,物业档次,顶级写字楼、,5A,甲级写字楼,甲级写字楼、乙级写字楼,甲级写字楼、乙级写字楼,资金回笼速度,短期难以收回成本，投资资金压力大,短期内可收回投资成本,部分楼层销售，回笼资金；,部分楼层自持出租,后期的投资回报,发展商长期收租,没有,自持部分可以长期收租,物业管理,产权集中，便于统一招商，统一管理,产权不集中，不便统一招商与管理,自持部分可以统一招商与管理,案例,新世界国贸中心、民生银行大厦、建银大厦，新世界中心、浙商国际大厦等优质甲级写字楼,浦发银行大厦、工行大厦、海山金谷、融众国际、泛海国际,SOHO,城、融科珞瑜路,95,号等写字楼项目,广东银行大厦、新世界中心、新时代商务中心、中建工行广场。,采取何种方式进行开发，最终取决于开发商或发展商对投资开发资金的要求、企业发展战略等综合因素来考虑并制定开发战略。,感谢观看！,