0813 房屋买卖、租赁实用法律知识

,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,#,Click to edit Master title style,房屋买卖、租赁实用法律知识,2010,年,8,月,13,日,目录,购买,二手房,房屋,租赁,房地产名词术语,购买,新房,2,目录,购买二手房,房屋租赁,房地产名词术语,购买新房,3,住宅类型名词术语,(1),1,、跃层式住宅：大都处,于中间楼层，上下两层,一般相加为米。,2,、复式住宅：一般位于,房屋的顶层，分为上下,两层，内有楼梯连接，,上层大多为坡屋顶，有,些还有露台。除了坡,层，复式一层一般为,米。,3,、错层住宅：房屋各个,房间不处于同一平面，,有比较少的落差。,住宅类型名词术语,(2),4,、公寓式住宅：,24,小时电梯、,24,小时热水,5,、低层住宅：一般指一层到三层,的，高度低于或等于,10,米的住,宅，如平房、别墅等。,6,、多层住宅：一般指四层到七,层，高度高于,10,米、低于或等于,24,米的住宅。,住宅类型名词术语,(3),7,、小高层住宅：是指楼层在,8-12,层，,一般采用钢筋混凝土结构，配备电梯的,住宅,。,8,、高层住宅：多为,13-24,层的住宅。,9,、超高层住宅：,多为,24,层以上的住,宅。,建筑知识名词术语,(2),1,、建筑结构,钢结构,钢、钢筋混凝土结构,钢筋混凝土结构,混合结构,砖木结构,其他结构,2,、层高,/,净高,/,开间,/,进深,7,建筑知识名词术语,(1),建筑面积：是指房屋使用面积,+,套内墙体面积,+,阳台建筑面积,+,公摊面积,公摊面积：电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等公共用房的面积,套内建筑面积,=,建筑面积,-,公摊面积,使用面积,=,套内建筑面积,-,室内墙体,8,3,、得房率：套内建筑面积与建筑面积之比。,建筑知识名词术语,(3),4,、容积率：是建筑总面积和建筑,用地面积的比。,-,容积率与居住质量,规划容积率,/,实际容积率,/,“容积率腐败”,5,、绿化率：绿化面积和规划用地,面积的比，绿化率越高越好。,6,、车位比：车位比是指小区总户数,与车位数的比例。在楼盘信息中常,指的是居住户数与车库数量的比值。,9,产权类名词术语,(1),1,、土地使用权证,示例：国有出让土地使用权证,10,产权类名词术语,(1),2,、房屋所有权证,3,、土地房屋权证,11,目录,购买二手房,房屋租赁,房地产名词术语,购买新房,12,一、 “五证”是否齐全,1,2,3,4,5,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,国有土地使用证,建设工程施工证,商品房销售,(,预售,),许可证,13,14,关于“五证”的问题,购房时如何确认“五证”？,五证不全的房子能不能买？,土地使用权的类型？,什么是经济适用房？,什么是小产权房？,15,土地使用权的分类,国有土地使用权,集体土地使用权,出让土地使用权,宅基地使用权,划拨土地使用权,以出租、入股等其他方式获得的土地使用权,宅基地使用权,乡镇企业用地、乡镇公益用地等建设用地使用权,宅基地使用权,农用土地使用权,16,案例,重庆首例经济适用房诉讼纠纷,重庆翰林景园购房者在毫不知情的情况下，以商品房的价格买了实际上的经济适用房；而且以后如果要转让房屋，还得补交土地出让金醒过神儿来的11名业主一纸诉状把地产开发告上法庭，要求退回多收的房款和大修基金。因为原告未提交由相关行政部门出具的经济适用房准购证明，不能证明其具有购买经济适用房的主体资格；而开发商不审查购房人是否具备购买经济适用住房的主体资格，将经济适用房以商品房价格卖给原告来获取高额的非法利益，2005年8月法院认定合同无效，无效合同的处理结果是退房还款。,11户人家从2003年开始先后搬进，他们从当时小区的外观和广告宣传上，根本就没看出这是一个“经济型”住宅小区，也没有人告诉他们这是经济适用房。直至2004年6月的一天，业主从媒体上的一则新闻中得知，自己所住的这个房子原来是经济适用房。于是，11名业主一纸诉状把金霸房地产开发告上法庭，要求金霸公司退回多收的房款和大修基金。,17,经济适用房,经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产,开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入,家庭出售的住房。,18,经济适用房（续）,经济适用房与商品房的主要不同如下：,获得土地的方式不同：经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金。,租售政策不同：经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，只供给城镇中低收入家庭，实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售，出售时，应当按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。,价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。,19,小产权房,所谓,“,小产权房,”,是指在农民集体土地上建设的房屋，未,缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁,发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做,“,乡产权房,”,，,又叫,“,小产权房,”,。,20,小产权房产生过程,21,小产权房交易,22,二、排号费、诚意金、订金、定金,23,排号费,、诚意金,-,未拿到预售许可证，不得收取预约行费用,-,交纳之前需要确认的问题,-,签署购房合同之前可以要求返还,24,什么是定金？,定金,指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。定金具有担保性质，必须以书面方式约定。,定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。,定金罚则：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。,明确约定可以要求返还定金的情况，如申请贷款未获通过,定金,25,订金与定金仅一字之差，在法律性质上却有天壤之别。订金不是一个规范的概念,在法律上仅作为一种预付款的性质。是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行也只能如数返还。,订金,三、商品房买卖合同,26,1,3,2,商品房预售基本流程,商品房销售基本流程,商品房买卖合同主要条款及注意事项,1,、商品房预售基本流程,商品房预售的一般流程为：,第一步，预购人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；,第二步，预购人查询该楼盘的基本情况；,第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同；,第四步，办理预售合同文本登记备案；,第五步，商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋；,第六步，与开发商签订房屋交接书；,第七步，办理交易过户、登记领证手续。,27,2,、商品房销售基本流程,商品房销售的一般流程为：,第一步：购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；,第二步：购房人查询该楼盘的基本情况；,第三步：购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同；,第四步：交易过户登记。,28,3,、商品房买卖合同主要条款及注意事项,商品房买卖合同范本,-,国家、地方不同版本,-,提倡开发商使用但不强制,商品房预售合同范本,29,商品房买卖合同应当明确以下主要内容：,（一）当事人名称或者姓名和住所；,（二）,商品房基本状况,；,（三）商品房的销售方式；,（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；,（五）,交付使用条件及日期,；,（六）,装饰、设备标准承诺,；,（七）配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；,（八）公共配套建筑的产权归属；,（九）,面积差异的处理方式,；,（十）,办理产权登记有关事宜,；,（十一）解决争议的方法；,（十二）违约责任；,（十三）双方约定的其他事项。,30,目录,购买二手房,房屋租赁,房地产名词术语,购买新房,31,4,付款,6,交接验房,1,3,2,查验房产证、土地证、身份证件,调查房屋情况,签署合同,办理过户手续,5,购买二手房基本流程,1,、查验房产证、土地证、身份证件,房改房,经,济适用房,廉租房,公房,回迁房,小产权房,商品房,*,双,证：,房屋所有权证,土地使用权证,（商品房预售合同）,33,34,是否有产权？房屋性质？是否有抵押？,没有土地证的房子面临三大风险,虽然房产证握在自己手里，但土地使用权仍属于房地产,开发商，这就不能排除开发商以该土地使用权“大证”,向银行抵押贷款的风险；,不办理土地证，有的单位可能会非法把土地使用权转让,给他人，使购房者蒙受不必要的损失；,土地使用证和房产权证不齐影响上市交易,查验身份证件,共有人的权利,案例,以夫妻共有财产为名主张无效,张某与李某签订房屋买卖合同，张某购买李某位于北京西城某处的房屋。张某支付定金后，李某主张该房屋系其与妻子陈某的夫妻共同财产，陈某不同意卖房，要求解除双方的买卖合同。张某遂诉至法院，要求李某继续履行合同，并支付逾期交房违约金。,婚姻法规定：,“,夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。,”,最高人民法院,关于适用,中华人民共和国婚姻法,若干问题的解释（一）,第,17,条规定：,“,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。,”,根据以上规定，出卖夫妻共有的房屋，一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章。本案张某提供的现有证据不足以证明第三人认可房屋买卖一事。据此，法院判决张某与李某所签,订合,同应为无效合,同。,35,案例,处置继承的房产需经其他共有人同意,王大娘与王大爷是再婚夫妇，婚后两人购买了一套房屋，登记在王大爷名下。王大爷去世后，王大娘未经王大爷子女同意，擅自将房屋卖与他人，王大爷子女以其侵犯共有人权益诉至法院。,物权法第九十七条规定处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中各继承人对该房屋没有析产继承，且没有明确表示放弃继承，故该房屋处于共同共有状态。王大娘未经其他共有人同意即签订房屋买卖合同，属于擅自处分共有财产的行为，侵犯了其他共有人的合法权益，该房屋买卖合同无效。,36,购买二手房如何防止,“,半路程咬金,”,签订二手房买卖合同前，通过审查权利证书、向房产登记部门、小区物业以及邻居等了解房屋状况等方式认真审查房屋的权利状况，要求售房者提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明，以免侵犯其他共有人的权利。,签订二手房买卖合同时，应提前考虑房价变化等因素，约定违约赔偿责任，避免因房价变化而导致遭受损失。在具备办理过户手续的条件时，及时办理，避免卖方反悔。,增强维权意识，在看房或房屋买卖磋商过程中应认真审查并保留好有关证据。,37,38,2,、调查房屋情况,周边环境、邻里氛围、历史情况,是否有私搭私建部分,确认房屋的准确面积,观察房屋的内部结构,房屋的市政配套设施（水、电、气、暖、有线）,装修的状况,物业管理的情况,是否有承租人,（,承租人优先购买权,/,买卖不破租赁,),住房户口,物业管理费、公用事业费交纳情况,是否可以做二手房贷款,3,、签署合同,一般而言，二手房的买卖合同应包括以下主要条款：（,1,）,买卖二手房当事人的姓名或者名称,；（,2,）,房屋的坐落、地点、面积，房产证、土地证证号,；（,3,）房屋的平面图、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施，配套设施等情况；（,4,）房屋买卖的价格、支付方式和期限，交易税费的承担；（,定金条款,）（,5,）,房屋交付日期、交接手续,；,（,6,）,房屋过户手续的办理,；（,7,）,违约责任,；（具体明确、适当的金额）（,8,）争议解决处理办法；（,9,）买卖双方当事人约定的其他事项。（例如：,户口迁移,）,39,4,、付款,二手房交易不像其他商品交易那样可以,“,银货两讫,”,，因此确保交易资金的安全是购房最关键的。,目前可行的方法，一是在合同中明确约定：,在签订房屋买卖合同时，买方即支付相当于,房价款百分之多少的定金给卖方，并要留有,字据。在办理过户当天或交付使用后，再把剩余的房款支付给卖方（已付定金应转为房款）；二是通过第三方介入，对买卖进程及房款交付进行全程监控，或是通过公证处公证采取房款提存公证，或是委托资信较好的房产中介公司提供担保，这样较安全、省心。,40,5,、办理过户手续,（一般流程）,买卖双方（卖方如为已婚，必须夫妻双方都到）持买卖协议、双方,身份证,、原,房屋所有权证,等到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续；并申报交易价格；,房地产交易管理部门对交易的房地产进行价格评估；,由买方到财政部门缴纳契税，卖方到地方税务局申报缴纳营业税、个人所得税，买卖双方（也可以在合同或协议中约定一方）到房地产交易管理部门缴纳交易费、工本费；,买方领取,房屋所有权证,买方持新的,房屋所有权证,和原来的,土地使用权证,到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续，工本费，领取新的,土地使用权证,。,41,目录,购买二手房,房屋租赁,房地产名词术语,购买新房,42,1,、确认出租人身份,是否是房屋所有权人？,非房主本人是否有授权证明？,是否有共有人？,是否是转租？,43,有下列情形之一的房屋不得出租：,（一）未依法取得房屋所有权证的；,（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；,（三）共有房屋未取得共有人同意的；,（四）权属有争议的；,（五）属于违法建筑的；,（六）不符合安全标准的；,（七）已抵押，未经抵押权人同意的；,（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；,（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。,44,2,、房屋租赁合同,租赁当事人的姓名、身份证号、住所、联系方式；,房屋座落地点、面积等自然情况，,装修或家具电器等附属设施的情况,房屋用途；,房屋交接日期,（要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气,/,天然气和其它费用）,租赁期限；,租金数额、支付方式和期限，,租赁期间各项费用的承担,；,房屋使用要求和维修责任；,房屋返还时的状态；,转租的约定；,变更和解除合同的条件；,违约责任；,租赁当事人约定的其他内容。,45,46,谢谢,47,