商业项目市场定位报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,为东方大唐置业有限公司制作,南京天启开启,20,13,0,6,湖南路地下商业项目市场定位报告,研究内容框架,第一部分 南京现有地下商业归类分析,第二部分 地下商业与地上物业关系分析,第三部分 项目定位思考,第四部分 项目招商及模式思考,Contents,第一部分,南京现有地下商业归类分析,1,2,3,地下商业租金、经营状况,南京地下商业业态分析,南京地下商业形态,地下商业分布,地下商业形态,分布：地下商业主要集中在新街口、珠江路、鼓楼站,新街口,珠江路,鼓楼站,南京地下商业主要集中在新街口站，珠江路站和鼓楼站三个站点，其他区域商业零星分布。,形态：地下商业形成“点,线,块”的商业形势,莱迪,中央,商茂,新百,德基,大洋,东方,新街口地下已经形成了以大洋百货、东方商城、德基广场互补“点” 状商业，以及各商业地下商业的“线”性商业，以及由莱迪时尚街区形成的“块”状商业形态。,美食,第一部分,南京现有地下商业归类分析,1,2,3,地下商业租金、经营状况,南京地下商业业态分析,南京地下商业形态,莱迪时尚街区,新街口地铁商铺,德基地铁商铺,大洋百货地铁商铺,珠江路地铁商铺,鼓楼地块商铺,莱迪广场商业体量约,2,万平方米，分地下两层。共有商铺,862,间，负一层分四条街区，主营服装、鞋类、百货和餐饮；负二层分五条街区，主营服装、箱包、美容美甲以及娱乐。店铺面积划分以,12-15,平米为主。,莱迪时尚广场商业主要以女性时尚服饰、饰品及餐饮为主，与地面商业形成错位,莱迪时尚广场：时尚服饰为主,业态,总数,分布比例,代表商家,服饰,422,49%,圣迪奥、百事吉、衣本色、锦衣堂,美容美发,34,4%,薰色空间、秀坊,餐饮,34,4%,韩国料理,饰品,216,25%,韩国饰品、阿特曼、我型我,show,化妆品,17,2%,袁,嬛化妆品、,SASA,代购,摄影,26,3%,灿烂、,鞋包,86,10%,稻草人、拉丁红,工艺,26,3%,绿茵、谭木匠,莱迪经过后期调整，缩减餐饮比例，对业态进行分区，营业状况得到较大改善,负一楼：,A,区以饰品为主，,C,、,D,、,E,、,F,区为服饰、鞋区，,P,区为餐饮,负二楼：,A,区为形象空间，,B-E,区服饰区、鞋区，,F,区为混合区,新街口地铁商铺：地下商业以餐饮、饰品为主,南京地铁一号线新街口站的地下整体有三层，其中负一层、负二层为商铺，目前有,66,间在营业。由于该站转盘处为地铁一号线和二号线换乘的唯一通道，这里将成为人流大量聚集的地下商业区。负二层仅,9,间铺位，有,5,间在营业。,由于这一区域多数为换乘地铁的过路客，专程过来消费的所占比重较小，所以新街口地铁商铺经营品种以餐饮小吃、饰品为主。,业态,总数,分布比例,代表商家,餐饮,27,44.26%,陆嫂特色面、口渴了、维百纳比萨,饰品,11,16.39%,好彩精品、隆吉玉雕行,服饰,9,14.75%,圣迪奥、百芙伦、百世吉,化妆品,3,4.92%,玫瑰人生、拓奇妍丽、,摄影,2,4.92%,洪青鸟、芭妃视觉摄影,鞋包皮具,5,8.20%,都宝路、欢乐时光,医药保健,1,1.64%,优冠保健品专卖,其他,5,4.92%,好的超市、,zippo,火机专卖、韦博国际英语,德基地铁商铺目前在营业的共计,12,个铺位，主力面积为,100,平米左右。,业态,总数,分布比例,代表商家,餐饮,10,83%,KFC,、洋葱咖喱、宜芝多等,服饰,1,8.5%,sport100,超市,1,8.5%,屈臣氏,德基地铁商铺：以餐饮为主,区域内商铺以餐饮为主。,大洋地下商业共,15,间商铺，主力面积在,100,平方米左右。,大洋百货地下商业：以餐饮为主，与地上商业形成互补,业态,总数,分布比例,代表商家,餐饮,11,84.6%,KFC,、味千拉面、雅宴、美珍香、宜芝多,超市,1,7.7%,屈臣氏,药店,1,7.7%,南京健军药店,业态以餐饮为主，辅以药店、超市。餐饮以中段为主。,珠江路地铁商铺：,目前在营业的共计,17,个铺位。,珠江路地铁商铺：以餐饮、服饰为主,区域内商铺以餐饮、服饰为主，同时有少量玩具商铺。,业态,总数,分布比例,代表商家,餐饮,11,65,红汤牛肉米线、快吧寿司店、,KAKA,港式甜品,玩具,1,6%,世高玩具,服饰,5,29%,淑女屋、玻璃鞋、纯粹,布衣,鼓楼地铁商铺：,目前在营业的共计,35,个铺位。,鼓楼地铁商铺：以餐饮、服饰为主,区域内商铺以餐饮、楼盘展位为主,业态,总数,分布比例,代表商家,餐饮,14,40%,麦当劳、好再来天下第一粉、口渴了、雀巢,化妆品,1,2.86%,帕蒂娃靓妆铺,楼盘展位,18,51.43%,同仁,康桥水岸、威尼斯水城,其他,2,5.71%,眼镜店、盆花,地下总体商业业态：服饰占整体,43%,地下商业业态以服饰为主，占整体的约,43%,；其次是饰品，占整体的,22%,；第三为餐饮，占整体的,13%,。,第一部分,南京现有地下商业归类分析,1,2,3,地下商业租金、经营状况,南京地下商业业态分析,南京地下商业形态,莱迪时尚街区租金水平最高,莱迪时尚街区负一层主力租金,35-50,元,/,平米*日，负二层主力租金,30-40,元,/,平米*日。,注：莱迪时尚街区管理费占主要比重，以,1D56,为例，面积,10.4,平米，管理费,10500,元,/,月，租金,2500,元,/,月；,德基平均租金为,15,元,/,平米*日，物业管理费为,70,元,/,平米*月。,新街口站地铁负一层租金约,35-40,元,/,平米*日，负二层主力租金在,8-10,元,/,平米*日,德基地下负一层主力租金在,20,元,/,平米*日左右。,珠江路、鼓楼负一层主力租金在,15,元,/,平米*日左右。,经营状况：中、低档经营较好，中高档产品经营惨淡,档次,中低档,中档,中高档,代表商家,地铁沿线商铺,莱迪,大洋百货地下商业,新百商场地下商业,德基地下商业,经营状况,不管是地铁沿线的小吃,还是莱迪的服饰、饰品等，或者是大洋、新百等地下餐饮,等，这类中档、中低档次的商业经营情况都较好；而相对中高档的地下商业，以德基,地下商业为代表，其经营状况则相对一般，部分物业则经营惨淡。,经营状况：餐饮、服饰经营状况整体好于其他业态,业态,经营情况,餐饮,服饰,超市,工艺,化妆品,美容美发,摄影,鞋包,小饰品,药店,以地铁沿线的低档次餐饮、大洋、新百地下为代表的中端餐饮，经营情况较好；以莱迪为代表的服饰类商家经营状况也不错；而超市、工艺等其他地下商业经营状况相对一般。,经营状况：由于莱迪定位明确，经营状况最好,莱迪时尚街区,德基地下商业,大洋地下商业,新街口地铁商铺,珠江路地铁商铺,鼓楼地铁商铺,规模,862,间,12,间,15,间,66,间,17,间,35,间,经营业态,服饰为主,餐饮为主,餐饮为主,餐饮为主,餐饮为主,餐饮、展示为主,档次,中低档,中高档,中高档,中低档,中低档,中低档,经营管理公司,租金水平（元,/,平米）,负一层,30-40,负一层,20,/,负一层,20-22,负一层,15,负一层,15,经营状况,第一部分,南京现有地下商业归类分析,第二部分 地下商业与地上物业关系分析,1,2,湖南路商业关系,新街口商业关系,第二部分 地下商业与地上物业关系分析,第二部分 地下商业与地上物业关系分析,1,2,湖南路商业关系,新街口商业关系,商圈地理位置：,湖南路商圈西起山西路市民广场，东至中央路，已从,1100,米长的“黄金线扩大成了目前的,1.6,平方公里的黄金块。,规模及业阐述：,沿街,200,多家商店中，名牌、精品、专卖店已达,83%,以上，其繁华程度不亚于新街,口。湖南路商业圈是仅次与新街口商业圈的南京第二大商业圈。湖南路商圈有十多年的历史，此商圈的消费群体以本地为主，商家业态为接近年轻人的休闲品牌业。另外，湖南路商圈内形成了成熟的配套，如以服饰为主的湖南路步行街、以美食为主的狮子桥步行街、以娱乐休闲为主的山西路广场等。,客群分析：,南京人购物休闲的最佳去处之一，南京本地人均消费在四大商圈中位列第一。,湖南路商圈业态齐全，,“,小而精,”,特色突出,湖南路以,购物,为主，兼具餐饮和休闲娱乐；,狮子桥以,餐饮,为主；,中山北路以,购物,为主；,湖,南,路,中,山,北,路,北乐业路,狮,子,桥,湖,北,路,云,南,北,路,苏宁银河,军人俱乐部,百姓人家,苏宁环球,天狮百盛,狮王府,毛家饭店,南京大排档,凤凰台宾馆,：购物,：餐饮,：休闲娱乐,：百货商场,：酒店,莱茵达大酒店,太平洋百货,湖南路商场,注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店,湖南路的商业业态以购物为主，主要是服装、鞋类、化妆品、珠宝首饰等商品，档次为中高档；,其中超过,80,为品牌专卖店，主要集中在湖南路的两端。在湖南路的中段有部分个人经营的店铺；,品牌专卖店的面积较大，开间要求较高，需要广告宣传和形象展示；,餐饮主要为特色小餐饮，面积较小，如南京特色小吃、奶茶、西餐等；,休闲娱乐场所较少，主要苏宁环球购物中心等大商场内；,另外湖南路集聚了多家银行；,根据走访了解，湖南路门面房的租金为,1,万元,/,年,/,平方米左右。,湖南路多为品牌专卖店,购物,63.2%,餐饮,9.3%,休闲娱乐,2.9%,其他类型,24.5%,苏宁环球购物中心,湖南路百货商店,上海红星眼镜公司,新华书店,通灵翠钻,海澜之家,湖南路沿街店面日租金大多在,25-40,元,/,平方米,北,湖,街,马,台,湖 南 路,1,交通银行,中,山,北,路,招商银行,湖南路商场,路,餐饮店日租金,15-25,元,/,平米，如尹氏鸡汁汤包店，,新华书店,百富运动城,服装专卖店日租金为,25-40,元,/,平米，如百芙伦、卡玛等。,丁,家,桥,2,狮,子,桥,轻工 大厦,服装专卖店日租金,30-40,元,/,平米，如真维斯、影响时尚，奶茶店的日租金达,40,元,/,平米，如口渴了。,3,风凰台宾馆,苏宁环球,警备司令部,湖 南 路,1,丁,家,桥,2,狮,子,桥,云,南,北,路,中,央,路,中,央,路,高,云,岭,中国工商银行,服装店、眼镜店日租金为,20-35,元,/,平米，如圣米采、萱喆、南京明亮眼镜等。,服装店日租金为,20-30,元,/,平米，如安踏,本梵妮等。,服装店日租金为,15-25,元,/,平米，如鄂尔多斯,湖南路靠近中央路的租金略低,4,狮子桥主力业态为餐饮,注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店,狮子桥以餐饮为主，集聚非常高的人气；,既有高档次的狮王府、毛家饭店等，也有中等消费的南京大排档，以及价廉物美的南京特色小吃，高中低档次都有，品类齐全；,餐饮店面积大到五六百平方米，小的不足五平方米；,受访者反映，狮子桥在南京几乎成了餐饮的代名词，狮王府、毛家饭店经常需提前预定；,购物类型主要以烟酒、南京特色食品为主，也有服装等店铺在与狮子桥相交的小巷内；,另有少量休闲娱乐场所，如,KTV,、足浴等；,根据走访了解，狮子桥的租金起伏较大，长期租用，面积大的店铺较低；而小面积的门面房租金与湖南路相当；,购物,16.4%,餐饮,71.2%,休闲娱乐,9.6%,其他类型,2.7%,狮王府大酒店,毛家饭店,南京大排档,傣妹火锅,粗茶淡饭,狮子楼,狮子桥餐饮店的平均租金低于湖南路,湖 南 路,1,轻工 大厦,2,狮,子,桥,北,湖,路,大中型餐饮店的日租金为,10-25,元,/,平米，如东北人家、一茶一座、粗茶淡饭等；,奶茶店可立得的日租金达,30,元,/,平米。,微分宾馆,在狮子桥支路上的服装、饰品店的日租金约为,10-15,元,/,平米。,图,:,中山北路（湖南路至鼓楼）业态统计（,N,103,）,中山北路沿街以购物为主,中山北路（湖南路至鼓楼）沿街分布了众多特色店铺，主要是服装，鞋包、婚纱摄影、婚庆服务等；,在靠近湖南路一端有苏宁银河、苏宁电器、太平洋百货等多家综合性购物商场，属于中高档的购物商场；,中山北路的婚纱摄影、婚庆服务已有一定的集聚效应；,休闲场所主要在军人俱乐部内和购物商场内楼上；,沿街餐饮店较少，为出售奶茶饮料的店铺；,中山北路靠近鼓楼多为写字楼、政府机关、酒店等；,中山北路两边的店铺租金起伏较大，其产权多属于机关单位，其中靠湖南路的那一侧属于拆迁房，因此租金相对较,低，约为,3,千元,/,年,/,平方米；,详细业态统计另见市场走访统计表,注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店,购物,50.5%,餐饮,5.8%,休闲娱乐,13.6%,其他类型,30.1%,太平洋百货,苏宁银河,山西路百货商店,吴良材眼镜,海澜之家,香榭丽舍品牌服饰折扣店,山 西 路,北,乐,业 路,湖 南 路,1,路,北,南,云,中,山,北,路,苏宁银河,太平洋百货,军人俱乐部,中山北路沿街店铺日租金范围为,10-20,元,/,平米之间，其中，军人俱乐部一侧店铺的租金稍贵。,这一侧服装店每天租金范围为,7-15,元,/,平米，如圣吉奥男裤、上海针织衫、唐之恋等等。,3,中山北路沿街店铺日租金为,10-20,元,/,平米,图,:,中央路业态统计（,N,12,）,中央路生活配套缺失,中央路由于其为交通主干道，双向四车道，不便行人穿越，因此商业氛围较差；,中央路除了与湖南路交叉拐角处的南京八佰伴、玄武饭店之外，其余均为沿街底商；,沿街底商零星散布了服饰、食品、银行等配套商业，商业配套总体不足；,详细业态统计另见市场走访统计表,注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店,燕鹏宾馆,宠爱人生,玄武饭店,沁园春雪,风凰台宾馆,警备司令部,湖 南 路,云,南,北,路,中,央,路,中,央,路,高,云,岭,1,4,服装店等日租金为,10-15,元,/,平米,中央路沿街店铺日租金为,10-15,元,/,平米,楼层设置,品牌举例,面积,(,平米,),日均营业额,(,元,),第一层,化妆品、鞋子、珠宝首饰,欧泊莱,22,3000,思加图,38,2000,周大福,30,8000,第二层,职业女装、高档服饰、精品女包,宝姿,80,8000,蔓戈,25,3000,JOYO,40,4000,第三层,淑女装,vero moda,60,3500,ONLY,65,4000,BLANCE DE R.G,30,2000,第四层,男装（包括男包、领带）,卡尔,.,丹顿,38,5000,scofield,27,7000,圣大保罗,20,3000,第五层,休闲装、童装,bossini,25,1500,SPARKLE,35,2500,APPLE SHOR,32,3500,第六层,运动装备、健身器材、床上用品、陶瓷器品,Kappa,45,2500,nike,70,4000,lotto,40,3000,百事,35,1500,通过联营合作形式，以扣点方式收取费用，包括水电费；,苏宁银河装修和硬件设施比较好，人气较高，在湖南路商圈属于扣点比较高的；,定位为中高档，进入商场的品牌首先要经过商场严格审核，避免日后更换，给顾客不稳定的感觉；,珠宝、化妆品的扣点最高，在,30-35%,之间；,女装、休闲装一般品牌约为,30-32%,，但是知名高档品牌的扣点可能仅,20%,；如,ONLY,和班尼路相比，班尼路的扣点高一些；,由于鞋子都被几个大品牌垄断，如百丽、思加图、达芙妮等，很多都是一个供货商，扣点被谈得较低，大多在,22-28%,之间；,男装,20-25%,；皮具,22-25%,；童装约,25%,；,运动装的扣点要比普通服装低,5-7%,，即,23-25%,。,苏宁银河,楼层设置,品牌举例,面积,(,平米,),日均营业额,(,元,),第一层,首饰、手表、化妆品、鞋、皮具,欧莱雅,8,4000,千百度,28,2000,百丽,50,4000,第二层,淑女装,Teenie Weenie,70,3000,ETAM,30,3500,BASIC HOUSE,45,2500,第三层,高档女装及内衣,chaber,38,4000,YLGUE,42,5000,黛安芬,10,1500,第四层,男装、皮具,皮特,.,丹顿,24,7000,九牧王,18,4000,Goldlion,15,4000,第五层,休闲运动服饰,JACK JONES,40,3500,LEVIS,30,3000,addidas,60,2500,第六层,运动服,NIKE,52,3000,kappa,34,2000,puma,36,2000,第七层,生活坊、茶庄、婴儿装,Annil,17,1500,丽婴房,20,2000,紫罗兰,18,2500,苏宁环球购物中心,以扣点方式收取费用，无水电费和管理费；,扣点的多少由商品类型与品牌知名度决定，如服装和鞋子扣点类似，而化妆品扣点要稍高。同种产品，品牌不同，扣点不同，一般品牌的扣点比知名品牌扣点高；,不同楼层的扣点不一样，楼层越高扣点越少，由于各个楼层出售的商品不一样，扣点多的商品安排在人流量大的低楼层，因此等于是体现在商品上；,同一楼层，位置不同，扣点会有差别，但是差别不大，因为这与其营业额有关，如果位置好的品牌营业额不佳，就会被调整到边角位置；,另外，一次性签订的合同年限越长，给予的扣点也越低；,苏宁环球的总体扣点情况和苏宁银河一致，在,20-35%,之间，都属于湖南路商圈较高的。,楼层设置,品牌举例,面积,(,平米,),日均营业额,(,元,),第一层,化妆品、鞋子、品牌箱包、黄金珠宝玉器,周大生,35,4000,露华浓,7,1500,De BON,10,2000,第二层,少女流行服装,SNOOPY,40,2000,E.LAND,50,5000,百芙伦,20,2000,第三层,职业女装,贝拉维拉,25,3000,HONRN,35,3000,贝特如,25,3000,第四层,男装,阿瑟斯,22,1500,FUN,35,2000,BALENO,55,1000,第五层,运动装备、健,身器材,addida,45,4000,umbro,30,3000,美津浓,35,3000,耐克,38,3500,太平洋百货,通过联营的形式，以扣点方式收取费用，包含水电费，物业管理费（空调费）另收，每年约为,500,元；,由于硬件设施和装修档次较低，太平洋百货的扣点要稍低于苏宁银河和苏宁环球；,根据了解，珠宝首饰类为,25-30,，,化妆品扣点大多,为,27%,，一般品牌的服装为,25%,，箱包皮具为,22%,；,具体的扣点情况要和商场招商人员详谈，涉及到给他们的回扣、变相计算进场费等。,一般按月结算费用，但是很多都要,2-3,个月，有的甚至拖到半年以后商店才给结算；,在走访中了解到，太平洋百货目前正在对柜台进行调整，三楼的服装柜台有空余。,楼层设置,品牌举例,面积,(,平米,),日均营业额,(,元,),第一层,化妆品、鞋子、钟表、烟酒,、箱包、珠宝饰品,TISSOT,6,3000,美伊娜多,9,1500,BASTA,12,1500,明牌,35,5000,第二层,职业女装、淑,女装,独角戏,40,2000,古今,18,1000,安莉芬,24,2000,锦寸,18,2000,第三层,男士正装,虎都,25,2000,金狐狸,28,4000,海螺,25,3000,卡帝乐鳄鱼,27,3000,第四层,运动服装、童,装,安踏,30,1500,特步,25,2000,361,25,4000,乔丹,24,1800,山西路百货,同样是根据营业额进行扣点的方式，作为场地租用费，不再收取水电费和管理费，未提及进场费；,商场按月来结算费用；,进场之前要对品牌进行审核，如果是代理商的话，要看厂家的授权证明；,对于知名品牌比较欢迎，愿意给予一定的优惠；,山西路百货和湖南路商场的扣点类似，在湖南路商圈的扣点相对较低，但这里的招商人员表示并没有对各专柜确定要完成的营业额指标；,平均扣点在,22-25%,左右，一楼的化妆品、珠宝首饰扣点较高，其次是二楼的女装、休闲装，三楼四楼的男装和运动装扣点相对较低，但是楼层位置也比较差。,特色地下商业,温莎、温妮服饰广场,定位：,“时尚、有品位”，突出个性主营中档女性服饰及其它女性用品商场,商铺面积：,8-15,不等，可分割,租金：,约,7-12,元,/,天,经营情况：,人气相当一般，经营状况相对较差。,特色地下商业,三福百货,定位：,三福百货主营男、女休闲服装,兼营精饰品、化妆品、鞋、包、内衣等,商铺面积：,负一层、二层整体经营,经营情况：,店内商品，以中低端为主，具备价格优势，因此经营状况良好。,湖南路地下商业街开发进入实施阶段,项目日程表,2003,年，湖南路管委会进行开始包装推出,2006,年,8,月挂牌拍卖，竞得者为南京东方大唐置业有限公司,2007,年,5,月获得工程建设许可证,2007,年,8,月进行该工程项目监理及施工投标,面积,地块用地总面积为地下,42290.1,平方米，其中市政配套用地面积,1596.9,平方,米，实际出让面积为地下,40693.2,平方米。,范围,西起中山北路、山西路与湖南路交叉口的地下过街通道，东至中央路地下,过街通道，全长,1030,米，西端向北延伸至山西路市民广场。主体位于湖南,路下方，建筑面积约,70000,平方米，地下深度控制在两层以内，总投资为,6,亿元。,出让价格,7700,万元。,功能定位,商业及停车。,经营面积,预计为,3,万平方米。,经营方向,小餐饮，特色服装店，时尚用品，小商品等等。,湖南路地下商业街项目的机遇：,1,、湖南路人流量有保证；,2,、目前湖南路商业空间比较有限，难以满足商家的经营需求；,3,、原先湖南路靠近山西路端口人流量很大，而中央路端口人流量相对较少，地铁站的开通为中央路端口带来了人流量，弥补了不足；,4,、今年,5,月马台街夜市取缔，为模范马路工程让路；待湖南路地下商业街开发完成，原夜市部分经营者很可能进驻。,5,、受到地铁商铺销售价格走高等因素的影响，南京地下商铺的价格正持续上涨，湖南路地下商业街有望得到较高回报。,湖南路地下商业街项目的挑战：,1,、地下空间开发成本较高，开发时间相对较长；,2,、开发过程中涉及到对周边商家的影响、停车及道路出行等问题；,3,、地下空间的先天劣势，空气、光线和压抑感等等都成为投资者、经营者和消费者的心理压力。,4,、地下商铺所经营的商品难以提升档次感，中低档商品为主流。,湖南路地下商业街机遇与挑战,湖南路地下商业街的机遇对于本项目同样是利好因素，且无上述不足。,湖南路地下商业街对本项目的影响,地下商业街,本项目,地下商铺所经营商品的档次相对较低,不会吸引中高端品牌专卖,经营服装、鞋帽、箱包的可能性较大,可能会模仿新街口莱迪，走时尚前卫路线,地下商铺不适合经营大型餐饮,年轻时尚消费群体为主,可经营中高档商品,吸引中高档品牌入驻,靠近狮子桥餐饮步行街，适合经营餐饮,可经营大型餐饮,考虑到湖南路地下商业街面积较大，本项目应与其实施错位经营。,目 录,第一部分 商业供给现状,1,2,3,地块商业配套,湖南路商圈业态分布,南京各大商圈整体状况,3.1,地块周边交通现状与规划状况,3.2,地块与南京其它商业网点距离,3.3,地块周边人流量与停车状况,公交线路密集，地铁五号线将设站点,所在道路,公交线路数量,云南北路,2,湖南路,12,湖北路,4,中山北路,9,山西路,10,中央路,14,童家巷,1,马台街,4,湖南路商圈周边的公交线路十分密集，有十多条线路在周边设有站点。公交线路是到达湖南路的主要公共交通方式。,轨道交通方面，目前经过湖南路商圈的地铁为,1,号线（玄武门站），规划有,5,号线（湖南路站），贯穿主城东南和西北。,新街口,CBD 3,公里,大行宫,CBD 4.4,公里,河西,CBD 8,公里,鼓楼广场,1.4,公里,夫子庙,5.2,公里,南京火车站,3,公里,南京中央门长途汽车站,2.6,公里,南京下关长途汽车客运站,5.5,公里,南京长途汽车客运北站（浦口）,9.5,公里,南京禄口国际机场,40,公里,与南京市各商业网点和交通站点距离,注：测量距离为直线距离,湖南路周边商业繁华，而且紧邻旅游景区,与南京市其它主要旅游景点距离,玄武湖景区,小于,1,公里,中山陵,7.5,公里,总统府,4,公里,梅园新村,1.4,公里,雨花台风景名胜区,7.2,公里,阅江楼,3.7,公里,明城墙,5.5,公里,鸡鸣寺,2.2,公里,紫金山天文台,5.5,公里,南京大屠杀纪念馆,4.8,公里,湖南路本身不仅是重要的商业网点还是著名的旅游景点,目前湖南路商圈停车位较为紧缺,停车场类型,停车点数量（个）,停车位（个）,举例,宾馆停车场,7,577,凤凰台宾馆、大方苑宾馆、名人城市酒店等,单位内部停车场,7,154,交通银行、招商银行、江苏省科协直属单位等,营业性停车场,9,1260,苏宁银河（部分自用）、湖北路,51,号、广厦置业立体车库等,路边停车场,3,440,湖北路沿线、云南北路部分、裴家桥巷内,共计,26,2431,目前湖北路,51,号地块共有停车位,285,个,按正常工作日统计，湖南路周边有半数停车场的使用率已达,100,，剩下的使用率基本在,70,以上；,晚上停车场的使用率高于白天；在节假日基本上无处停放；,停车场收费大多为,7,元,/,小时，有少数是按次计算，如,10,元,/,次；,随着南京市私家车数量的急剧上升（连续三年保持,50,左右的高增长率），湖南路作为重要的商业街区，停车需求与供应能力矛盾将越发突出。,人流量,消费额,统计数据显示，,2006,年湖南路日平均人流量为,14,万人次，周末人流量为,30,万人次，节假日人流量达,50,万人次，。,湖南路商圈人流量最集中一段是从山西路市民广场至丁家桥灯光隧道，以及狮子桥餐饮步行街，另外苏宁环球购物中心前面也是重要的人气聚集点。,随着地铁一号线的贯通，湖南路靠中央路一端的人流量开始上升。未来湖南路地下商业街的经营也将会进一步积聚人气。,尽管湖南路和新街口接近百万的黄金周人流量相比有一定差距，但是人均消费额并不逊色。以十一黄金周为例，新街口、湖南路、中央门和夫子庙四个地区的营业额进行比较，新街口地区实现的消费金额占总消费金额的,43.9,，随后依次为湖南路地区占,38.8,，中央门地区占,11.5,，夫子庙地区占,5.8,。,从湖南路商圈本身看，其周边地区云集了政府部门、事业单位、大型国企和高校，从学历、收入等各项指标看，湖南路商圈是南京本地购买群体质量较高的地区。,湖南路商圈人流量大，人均消费额高,研究内容框架,第一部分 商业供给现状,第二部分 商业业态需求,第三部分 主要结论与建议,附 录 上海类似商业项目,Contents,第二部分 商业业态需求,1.1,消费者群体特征,1.2,购物消费习惯,1.3,餐饮消费习惯,1.4,休闲娱乐消费习惯,1,2,消费业态需求,消费习惯,3,经营者需求,4,投资者看法,湖南路消费者高学历白领比例高,4.7,13.5,13.0,17.7,1.9,7.9,14.9,3.3,2.3,6.5,14.4,高层管理人员,中层管理人员,办公室一般职员,专业技术人员,普通勤杂人员,自由职业者,服务业职工,个体业主,未在职的家庭主妇,退休,在校学生,图,:,受访者职业（,N,215,）,41.4%,26.5%,28.4%,3.7%,高中及以下,大专,大学本科,硕士及以上,图,:,受访者学历（,N,215,）,55.8%,44.2%,男,女,图,:,受访者性别（,N,215,）,31.3,35.4,15.3,6.3,7.6,4.2,18.9,31.4,30.2,10.1,7.5,1.9,0.0,5.0,10.0,15.0,20.0,25.0,30.0,35.0,40.0,16,岁,-22,岁,23,岁,-30,岁,31,岁,-40,岁,41,岁,-50,岁,51,岁,-60,岁,61,岁,-70,岁,普通消费者,N,144,高端消费者,N,71,高端消费者更年长,图,:,不同类型受访者年龄,44.4,19.4,16.0,8.3,4.2,6.2,1.4,13.8,10.1,18.2,12.5,10.1,15.1,20.2,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,3001,4000,元,4001,5000,元,5001,6000,元,6001,7000,元,7001,8000,元,8001,10000,元,10000,元以上,图,:,不同类型受访者家庭收入,普通消费者,N,144,高端消费者,N,71,六成以上受访者年龄在,40,岁及以下，,普通消费者的年龄低于高端消费者，尤其是,21-40,岁这一年龄段差距较大。,不同类型消费者的家庭收入有较大差距，普通消费者中,3001-4000,元,/,月收入的最高，高端消费者的家庭月收入则比较平均，月收入,10000,元以上的达,20.2%,。,59.5%,35.8%,4.7%,是，有南京户籍,不是，但在南京居住超过,1,年,不是，在南京居住未超过,1,年,图,:,受访者来源（,N,215,）,多数为本地居民,40.5,11.8,11.2,8.3,7.3,4.9,4.9,4.4,2.4,1.9,1.5,0.9,鼓楼区,下关区,玄武区,浦口区,建邺区,江宁区,栖霞区,白下区,雨花台区,秦淮区,其他郊县,六合区,图,:,常住居民所属区县（,N,205,）,徐州、扬州、镇江、浙江、福建、安徽等,家庭收入,3001-4000,元比例最高（,34.9,）,年龄,30,岁以下超过,60,本科及以上学历为,32.1,职业类型比较多样，专业技术人员、服务业职工、学生、中层管理人员和办公室一般职员比例皆超过,10,。,消费者多为南京市常住人口（包括南京户籍,59.5%,和非南京户籍,35.8%,），主要是城北和江北的各区，另外辐射苏北和安徽地区部分居民。,湖南路消费者特征,湖南路消费者主要为收入中等的年轻人群,公交车,47.9%,出租车,2.3%,步行,20.5%,自行车,7.9%,私家车,17.2%,电动车,1.4%,地铁,2.8%,是,34.4%,否,65.6%,图,:,到湖南路常用的交通方式（,N,215,）,图,:,受访者是否拥有家庭用车（,N,215,）,公交车是到湖南路最常用的交通方式,周边公交线路发达，乘坐公交车最为方便,来湖南路的相当一部分是周边居民，如鼓楼区、下关区,有相当一部分有车族没有开车来湖南路,46.7,46.3,2.9,5.1,20.4,18.2,2.9,3.6,3.7,7.4,20.4,18.5,1.9,1.9,0,10,20,30,40,50,每天,1,次,2,3,天,1,次,每周,1,次,半个月,1,次,一个月,1,次,两个月,1,次,三个月及以上,1,次,普通购物消费者,N,137,高端购物消费者,54,购物频次,普通餐饮消费者,N,118,高端餐饮消费者,N,56,16.1,13.6,29.7,14.4,19.5,5.1,1.7,16.1,12.5,39.3,19.6,12.5,0,10,20,30,40,50,每天,1,次,2,3,天,1,次,每周,1,次,半个月,1,次,一个月,1,次,两个月,1,次,三个月及以上,1,次,在外用餐频次,普通休闲娱乐消费者,N,102,高端休闲娱乐消费者,N,46,0,2.9,4.9,32.4,20.6,31.4,3.9,3.9,2.4,9.8,48.8,7.3,26.8,2.4,2.4,10,20,30,40,50,60,每天,1,次,2,3,天,1,次,每周,1,次,半个月,1,次,一个月,1,次,两个月,1,次,三个月及以上,1,次,在外休闲娱乐频次,餐饮的消费频次最高,购物方面，高端消费者和普通消费者的频次接近；餐饮和休闲娱乐，高端消费者的频次略高于普通消费者。,消费者在购物上单次消费金额最高,图,:,普通消费者单次消费金额（,N,144,）,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,10-20,元,20-50,元,50-100,元,100-200,元,200-300,元,300-400,元,400-600,元,600-800,元,800-1000,元,1000,元以上,普通购物消费者,普通餐饮消费者,普通休闲娱乐消费者,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,10-20,元,20-50,元,50-100,元,100-200,元,200-300,元,300-400,元,400-600,元,600-800,元,800-1000,元,1000,元以上,高端购物消费者,高端餐饮消费者,高端休闲娱乐消费者,图,:,高端消费者单次消费金额（,N,71,）,62.0,26.3,9.5,2.2,68.5,29.6,1.9,0,10,20,30,40,50,60,70,80,湖南路,新街口,夫子庙,中央门,普通购物消费者,N,137,高端购物消费者,N,54,购物时选择的商业区,67.8,20.3,10.2,1.7,68.6,21.6,4.0,3.9,2.0,0,10,20,30,40,50,60,70,80,湖南路,新街口,夫子庙,河西商业区,中山北路,太平南路,普通餐饮消费者,118,高端餐饮消费者,56,用餐时选择的商业区,63.7,27.5,5.9,1.0,2.0,65.9,26.8,2.4,4.9,湖南路,新街口,夫子庙,河西商业街,太平南路,普通休闲娱乐消费者,N,102,高端休闲娱乐消费者,N,46,图：休闲娱乐时选择的商业区,除湖南路和新街口外，部分高端消费者选择在河西商业区用餐和休闲娱乐,87.3,54.4,49.0,39.7,15.7,14.2,11.8,6.4,0.5,自己生活中需要,节庆假日,休闲娱乐中顺便购物,工作或者学习疲劳，外出放松,了解时尚流行趋势,就餐前后顺便购物,购买礼物,家庭纪念日,陪同朋友,图,:,购物一般属于哪些情况（,N,191,多选）,45.4,42.1,30.6,22.4,16.4,8.2,6.6,1.0,逛街购物中顺便就餐,招待亲戚或者同学、朋友,节庆假日,在家里吃烦了，想换换口味,休闲娱乐中顺便就餐,招待客户,家庭纪念日,其它,图,:,外出用餐一般属于哪些情况（,N,174,多选）,50.0,35.3,33.3,21.2,14.7,10.3,8.3,8.3,4.5,亲戚或者同学、朋友聚会,节庆假日,放松身心,逛街购物中顺便娱乐,工作或者学习疲劳，外出放松,锻炼身体,家庭纪念日,招待客户,就餐前后顺便娱乐,图,:,休闲娱乐一般属于哪些情况（,N,148,多选）,购物过程中更易产生其它类型消费,购物原因主要时由于自己生活需要，其次时在节庆假日里购物；,在外用餐很大程度上时在逛街购物中顺便用餐及招待亲友；,半数的休闲娱乐属于亲戚、同学或者朋友聚会。,有相当一部分消费者会同时进行购物、餐饮和休闲娱乐三种消费，其中购物与其余两者结合的比例更高。,与朋友一起购物，与爱人一起用餐，与恋人一起休闲,0,10,20,30,40,50,60,父母,孩子,恋人,配偶,朋友,同事,同学,客户,购物,餐饮,休闲娱乐,图,:,消费时的陪伴者（,N,215,多选）,1.5,2.4,10.7,37.1,18.0,8.3,6.3,10.2,4.9,0.5,0,10,20,30,40,半小时以内,半小时,1,小时,1,2,小时,2,3,小时,3,4,小时,4,5,小时,5,6,小时,超过半天,一整天,不止一天,图,:,逛街购物的连续时间（,N,205,）,受访者与朋友一起逛街购物的比例最高（,52.9,），其次是恋人（,11.4,）；,与配偶或恋人一起在外用餐的比例相对较高（,26.8,）；,休闲娱乐时与恋人在一起的比例（,32.7,）最高，其次是朋友（,21.8,）。,逛街购物一般连续,2-3,小时的最多（,37.1,），超过半天的也有,10.2,。,目 录,第二部分 商业业态需求,2.1,在湖南路购物状况及评价,2.2,在湖南路用餐状况及评价,2.3,在湖南路休闲娱乐状况及评价,2.4,接受度测试,1,2,消费业态需求,消费习惯,3,经营者需求,4,投资者看法,服装是消费者在湖南路购买最多的商品,61.5,38.0,32.7,29.8,22.9,19.5,15.6,8.8,5.4,5.4,3.9,2.4,2.0,1.5,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,60.0,70.0,休闲装,皮鞋,运动鞋,衬衫,/T,恤,运动服,正装,/,职业装,化妆品,皮具,内衣,珠宝首饰,手表,运动包袋,户外用品,其它,图,:,购买最多的商品（,N,205,多选）,：服装,：皮鞋皮具,：个人装饰品,：运动休闲用品,班尼路、美特斯邦威、真维斯、,ONLY,、啄木鸟、七匹狼、花花公子、梦特娇、鳄鱼,恤、以纯、唐狮、雅戈尔、,Jack Jones,、艾格、鄂尔多斯、,Kappa,、杉杉、海澜之家,在湖南路购买最多的品牌：,老人头、金利来、皮尔卡丹、苹果、万里、森达、花花公子、千百度、达芙妮、红蜻蜓、星期六、贝吉、天美意、百丽、鳄鱼、锦美堂、,BOSS,、真美诗、富贵鸟,兰蔻、欧莱雅、玉兰油、,ZA,、美宝莲、妮维雅、旁氏、欧柏莱、玫琳凯、羽西、宝庆银楼、通灵翠钻、天王表、罗西尼、西铁城,耐克、,361,度、,Kappa,、李宁、阿迪达斯、,Nikko,、安踏、,Puma,、特步、百事、佐丹奴、恩宝、匡威、鳄鱼、美津奴,消费者更愿意在商店内购物,52.7%,40.5%,6.8%,商厦内部的专柜或专卖店,商业街上的专卖店,马路边上的店铺,图,:,平时喜欢在哪里购买商品（,N,205,）,52.2,51.2,48.3,47.3,39.0,31.7,24.9,13.2,6.3,5.9,5.4,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,60.0,湖南路商场,苏宁环球购物商场,湖南路沿街的品牌专卖店,山西路百货,苏宁银河购物,苏宁电器卖场,太平洋百货,湖南路沿街的店铺,(,非专卖店）,百富运动城,馨禾服饰商场,温莎,/,温妮购物广场,图,:,一般会光顾哪些购物场所（,N,205,）,首先，半数以上受访者（,52.7,）喜欢在商店内部购买商品，在沿街店铺中，愿意光顾专卖店的比例大大高于一般的小店铺；,其次，在湖南路商圈，消费者光顾最多的是湖南路商场和苏宁环球购物商场，超过了湖南路引为特色的沿街品牌专卖店，湖南路沿街的小店铺的光顾率仅有,13.2,；,由此可知，消费者更倾向于在商店内部进行购物。,2.4,26.8,61.5,9.3,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,60.0,70.0,不太好,一般,比较好,很好,停车不方便（,30.0%,）,商品种类少（,26.7%,）,商品价格不合理（,23.3%,）,商业气氛不足（,18.3%,）,交通不方便（,11.7%,）,商品没有特色（,11.7%,）,商品缺乏时尚感（,8.3%,）,购物场所面积小（,8.3%,）,负面评价,（多选）,交通方便（,55.9%,）,商品种类齐全（,46.9%,）,商品质量好（,24.1%,）,商品价格合理（,22.8%,）,购物场所面积大（,13.8%,）,商品流行时尚（,11.0%,）,服务质量好（,10.3%,）,周边餐饮场所比较多（,9%,）,正面评价,（多选）,购物者对湖南路最多的负面评价是停车不便,图,:,对湖南路商圈购物的评价（,N,205,）,消费者认为在湖南路商圈购物的优点主要是交通方便，另外商品质量好、服务质量好和周边餐饮场所比较多都是比较突出的优点，在负面评价中提及比例很少；,消费者对湖南路负面评价比较多的是停车不方便，另外商业气氛不足、商品没有特色也是湖南路需要改进的方面，基本没有受访者对这两点持正面评价。,图,:,希望湖南路商圈增加的购物场所,图,:,希望增加什么档次的购物场所,24.1,33.6,16.1,29.2,14.6,8.8,10.2,14.6,22.6,28.3,36.3,20.3,32.3,22.2,6.1,6.1,6.1,16.1,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,购物中心,超级大卖场,品牌专卖店,品牌折扣店,综合百货商店,专业百货商店,批发市场,/,专业市场,超市便利店,特色店铺,普通购物消费者,N,137,高端购物消费者,N,54,消费者希望湖南路增加的购物场所依次是超级大卖场、品牌折扣店和购物中心。超级大卖场的所要求的营业面积偏大，应综合考虑所在地块的体量限制，决定合适的购物场所；,另一方面，普通购物者与高档购物者对于湖南路购物场所的档次需求有较大差别，商业项目对目标消费者需有明确定位。,高端消费者对于购物场所的档次需求更高,4.4,34.3,54.7,5.8,0.7,13.0,61.1,24.1,1.9,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,60.0,70.0,高档次,中高档次,中档次,中低档次,低档次,普通购物消费者,N,137,高端购物消费者,N,54,有可能,27.3%,非常可能,29.8%,肯定去,39.5%,不大可能,1.5%,一般,1.9%,图,:,专程去新购物场所的可能性（,N=205,）,高端消费者更易受到广告影响,专程去新购物场所,的可能性为,96.6,高端消费者更多地通过各类广告获得购物信息；,电视广告、网络广告和杂志对于高端消费者的影响更多。,图,:,获得购物信息的途径（多选）,59.1,36.5,11.7,3.6,8.0,2.9,0.7,1.5,53.7,55.6,18.5,14.8,1.9,3.7,1.9,朋友推荐,电视广告,杂志,网络广告,逛的时候自己看,电台广播广告,电梯广告,手机短信,普通购物消费者,N,137,高端购物消费者,N,54,川菜和淮扬菜最受消费者欢迎,76.0,23.0,7.6,16.4,3.8,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,60.0,70.0,80.0,中式正餐,中式快餐,西式正餐,西式快餐,咖啡茶座,图,:,通常就餐选择的风味（,N=183,多选）,川菜（,57.1%,）,淮扬菜（,44.8%,）,粤菜（,16.0%,）,鲁菜（,14.7%,）,东北菜（,14.1%,）,湖南菜（,12.9%,）,浙菜（,11.0%,）,安徽菜（,5.5%,）,韩国料理（,48.0%,）,巴西烤肉（,42.0%,）,西式牛排（,38.0%,）,日本料理（,18.0%,）,美式快餐（,16.0%,）,法式西餐（,12.0%,）,泰国风味（,4.0%,）,喜欢的西餐口味,（多选）,消费者在餐馆用餐多数选择中式正餐，其中川菜（,57.1%,）和淮扬菜（,44.8%,）最受欢迎；,在选择西餐的消费者中，最喜欢的西餐口味是韩国料理（,48.0%,），其次是巴西烤肉（,42.0%,）。,喜欢的中餐口味,（多选）,高端餐饮消费者光顾狮子桥比例更高,74.6,51.7,44.9,8.5,11.0,1.7,12.7,0.8,87.5,57.1,46.4,7.1,3.6,3.6,19.6,1.8,0.0,20.0,40.0,60.0,80.0,100.0,狮子桥,马台街,湖南路,湖北路,北乐业路,丁家桥,军人俱乐部内,云南北路,普通餐饮消费者,N,118,高端餐饮消费者,N,56,图,:,经常光顾哪些地方的餐饮（多选）,中餐（包括正餐和快餐）,西餐（包括正餐和快餐）,狮子楼、回味鸭血粉丝、南京大排档、毛家饭店、金陵人家、狮王府、烧鸡公、沸腾渔乡、艳阳天、百姓人家、新日村、天狮百盛、四川酒家、绿柳居、大娘水饺,经常光顾的餐饮场所：,韩国料理、大渔、史迪克牛排馆、里约人烤肉、肯德基、麦当劳、哈罗哈、豪享来、味千拉面、巴西烧烤、塔可墨西哥、权金城、亨利之家、常娜西餐厅、必胜客,一茶一座、悠仙美地、猫空、名典咖啡语茶,咖啡茶座,图,:,经常光顾哪些类型的餐饮（多选）,高端消费者最青睐高档次中餐,高端餐饮消费者光顾高档次中餐、特色西餐以及商务,/,休闲简餐的比例高于普通餐饮