土地增值税12860

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第十四章,土地增值税,第一节,土地增值税概述,一、,土地增值税的概念,就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。,我国长期以来对国有土地采取行政划拨、无偿占用,其直接后果是乱占滥用土地现象十分严重,土地管理相当混乱。为改变这种状况,1987,年,4,月,1,日颁布了,中华人民共和国耕地占用税暂行条例,并决定从即日起开征耕地占用税。,1988,年,9,月,27,日,又颁布了,中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例,开征城镇土地使用税。,;,对房地产转让收入的分配主要还是通过征收营业税、所得税、印花税和契税来实现,对外商的房地产转让,则征收工商统一税和所得税。随着市场经济的发展,土地市场逐步建立和完善,房地产业随之快速扩张,这对社会经济的发展和人民生活条件的改善发挥了积极的作用。,但与此同时也出现了一些问题,较为突出的是房地产市场过热,规范交易行为,合理调节收益,维护国家权益,1993,年,12,月,12,日发布了,中华人民共和国土地增值税暂行条例,决定自,1994,年,1,月全面开征土地增值税。,1,二、,土地增值税的特点,1、,征税范围广泛,凡在我国境内转让国有土地使用权和房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税者外,均应按规定缴纳土地增值税。也就是说,凡发生应税行为的单位和个人,不分经济性质,也不分内资外资,不分中、外籍人员,均有缴纳土地增值税的义务。,2、实行按次征收土地增值税,在房地产转让环节按次征收,每发生一次转让行为,便根据每次取得的增值额征一次税。,3、,采用扣除法和评估法计算增值额,土地增值税计税依据的确定,一般采用扣除法,即以纳税人转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额,所得余额即为计税依据。对旧房及建筑物的转让,以及对纳税人申报资料不实、成交价格偏低的,则采用评估法确定增值额。,4、,实行超率累进税率,土地增值税的税率依据转让房地产的增值率设计,按照累进原则实行分级计税。增值率高的,适用税率高,;,增值率低的,税率也随之降低。,5、以转让房地产取得的增值额为征税对象。,我国的土地增值税属于土地转移增值税的类型,将土地、房屋的转让收入合并征收。作为课税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目后的余额。,2,三、,土地增值税的作用,1、,规范房地产市场秩序,土地增值税以转让房地产取得的增值额为征税对象,执行超率累进税率,按次征收。是在一定程度上对房地产的投机炒卖起到了抑制。另外,在计算增值额时,允许扣除批租土地的出让金和用于改良土地的开发成本、费用,这既约束了降低出让金的行为,又激励了对国有土地的开发利用,较好地规范了房地产市场的交易秩序。,2、,防止国有土地收益的流失,房地产业是第二产业中高附加值的产业,对房地产征税是地方财政收入的主要来源。我国开征土地增值税,防止了国有土地收益的流失,缓解了社会分配矛盾,增加了地方财政收入。,3、,健全了地方税收体系,国家开征土地增值税,收入归地方财政,扩大了地方税收规模,完善了地方税收体系,促进了分税制财政体制的实行。,3,第二节,土地增值税的基本要素,一、,土地增值税的纳税人,土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里的单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织,;,个人包括个体经营者。同时包括外商投资企业、外国驻华机构、外国公民及海外华侨、港澳台同胞。,二、,土地增值税的征税范围,1、,征税范围,（1）,转让国有土地使用权,;,（2）,地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。,4,2、,征税范围的界定,对土地增值税的征税范围按以下标准界定。,（1）,土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。转让的土地,其使用权是否为国家所有,是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之一。,（2）,土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税。土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让,是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。,（3）,土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。是否取得收入,是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三。,5,3、,征税范围的具体判定,（1）,房地产继承。房地产继承没有取得收入,不属于征收土地增值税的范围。,(2),房地产赠与。赠与直系亲属和公益性赠与没有取得收入,不属于征收土地增值税的范围,;,非公益性赠与征收土地增值税。,(3),房地产出租。房地产出租,出租人取得了收入,但没有发生房地产产权的转让,不属于征收土地增值税的范围。,(4),房地产抵押。在抵押期间不征收土地增值税,;,待抵押期满后,视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的,属于征收土地增值税的范围。,6,(5),交换房地产。交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收入,按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。,(6),以房地产进行投资、联营。,对于以房地产进行投资、联营,如果投资、联营的一方以土地,(,房地产,),作价入股进行投资或作为联营条件的,暂免征收土地增值税,;,但是,投资、联营企业若将上述房地产再转让的,属于征收土地增值税的范围。,(7),企业兼并转让房地产。在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。,(8),合作建房。对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后分房自用的,暂免征土地增值税,;,但是,如果建成后转让的,属于征收土地增值税的范围。,7,(9),代建房。房地产公司虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,不属于征收土地增值税的范围。,(10),房地产评估增值。房地产评估增值,没有发生房地产权属的转让,不属于征收土地增值税的范围。,(11),国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物。国家收回或征用,虽然发生了权属的变更,原房地产所有人也取得了收入,但按照,土地增值税暂行条例,的有关规定,可以免征土地增值税。,8,土地增值税征税范围的具体界定（表）,9,土地使用权出让与使用权转让有何区别,?,(1),土地分为国有土地和集体土地。只有国有土地的使用权才能有偿转让,集体所有者的土地不能直接转让,只有由国家征用后才能转让。,(2),土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权的出让方是国家,;,而转让是土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后,将土地使用权再转让的行为,包括出售、交换和赠与。,(3),无论是单独转让国有土地使用权,还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的,只要取得收入均属于土地增值税的征税范围,应对之征收土地增值税。,10,三、,土地增值税的税率,国家开征土地增值税的主要目的是抑制房地产投机,限制对耕地的乱占滥用,同时发挥调节收入分配,保障国家权益的作用。为此,土地增值税的税率采用四级超率累进税率,其中,最低税率为3,0%,最高税率为,60%,具体税率如表,级次,增值额与扣除项目金额的比例,税率,速算扣除系数,1,不超过50%的部分,30,0,2,超过50-100%的部分,40,5,3,超过100-200%的部分,50,15,4,超过200%的部分,60,35,11,四、土地增值税的计税依据,土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产获得的增值额,它是纳税人转让房地产的收入与规定的扣除项目之差,可用算式表示为,土地增值额,=,房地产转让收入,-,规定扣除的项目金额,1、,房地产转让的收入,纳税人转让房地产取得的收入,包括转让房地产取得的全部价款及有关收益,从形式上看,包括货币收入、实物收入和其他收入,在确定计税依据时,非货币收入要折合成货币计算其收入总额。,12,3,种形式收入的具体表现和确定方式如表,收入类型,具体形式,确定方式,货币收入,现金、存款、支票、本票、汇款等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价债券,直接确定,实物收入,各种实物资产,财产评估,其他收入,无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等,专门评估,13,2、,确定增值额的扣除项目,计算土地增值额允许对以下项目作扣除。,（1）,取得土地使用权所支付的金额,主要包括两方面：,纳税人为取得土地使用权所支付的地价款,;,纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用,（2）,房地产开发成本,房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括,土地的征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用等,14,(3),房地产开发费用,房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。,在确定扣除额上有这样的规定,:,财务费用中的利息支出,凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。同时对其他房地产开发费用,按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本之和的,5%,以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用则按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本之和的,10%,以内计算扣除。上述规定的具体操作方法如下。,纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构贷款证明的,允许扣除的房地产开发费用按下式计算。,允许扣除的房地产开发费用,=,利息+,(,取得土地使用权支付金额,+,房地产开发成本,),5%,以内,15,纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,允许扣除的房地产开发费用按下式计算。,允许扣除的房地产开发费用,=(,取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本,),1,O%,以内,对扣除项目中利息支出的计算问题做了两点专门规定,:,一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除,;,二是对于超过贷款期限和加罚部分的利息不允许扣除,(4),旧房及建筑物的评估价格,旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构计算的评估价格。其计算方法为,评估价格,=,重置成本价,成新度折扣率,16,(5),与转让房地产有关的税金,与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税和教育费附加。在转让房地产时将缴纳的印花税列入了管理费用,不再单独扣除。,(6),财政部规定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权支付金额与房地产开发成本之和,加计,20%,的扣除,即,加计扣除费用,=(,取得土地使用权支付金额+房地产开发成本,),20%,(7),转让旧房及建筑物的扣除项目按财政部、国家税务总局规定,对旧房及建筑物的转让可扣除以下项目,:,房屋及建筑物的评估价格,;,取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用,;,转让环节缴纳的税金。,17,四、,土地增值税应纳税额的计算,土地增值税按纳税人转让房地产取得的增值额和规定的税率计算征收,其应纳税额的计算公式为,应纳税额=,(,每级距的土地增值额,适用税率,),在计算土地增值税税额时,可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下。,1、,增值额未超过扣除项目金额,50%,土地增值税税额=增值额,30%,2、,增值额超过扣除项目金额,50%,未超过,100%,土地增值税税额,=,增值额,40%-,扣除项目金额,5%,3、,增值额超过扣除项目金额,100%,未超过,200%,土地增值税税额=增值额,50%-,扣除项目金额,15%,18,4、,增值额超过扣除项目金额,200%,。,土地增值税额,=,增值额,60%-,扣除项目金额,35%,公式中的5%、15,%,、,35%,分别为二、三、四级的速算扣除系数。实务中,应注意分步骤列式计算,其计算步骤为,:,第一步,确定应税收入,;,第二步,确定扣除项目,;,第三步,计算土地增值额,;,第四步,计算增值额占扣除项目金额的百分比,;,第五步,计算应纳税额。,19,例1、2006年,某房地产开发公司销售其新建商品房,10,幢,取得销售收入,7000,万元,已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为,2380,万元。该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息,该商品房所在地的省政府规定,计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为,10%,销售商品房缴纳有关税金,420,万元。该公司销售商品房应缴纳的土地增值税是多少,?,解：,(1),销售收入=,7000,万元,(2),土地使用权费及开发成本,=2380,万元,(3),房地产开发费用,=2380,10%=238,万元,(4),税金,=420,万元,(5),加计扣除费用,=2380,20%=476,万元,(6),扣除项目合计,=2380+238+420+476=3514,万元,(7),增值额,=7000-3514=3486,万元,(8),增值额与扣除项目比例=,3486,3514=99%100%,(9),土地增值税额,=3486,40%-3514,5%=1218.70,万元,20,例2、某事业单位建造并出售了一幢写字楼,取得销售收入,1000,万元。该单位应纳的营业税等,4,种税费的比率分别为,:,营业税税率为,5%,城市建设税税率为,7%,印花税税率为,0.5%，,教育费附加征收率为,3%。,该单位为建造此楼支付的地价款为,150,万元,;,房地产开发成本为,200,万元,;,房地产开发费用中的利息支出为,100,万元,能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供工商银行证明,但其中有,20,万元的加罚利息。按规定其他房地产开发费用的计算扣除比例为,5%,。,要求,:,计算该单位应纳的土地增值税税额。,分析:,(1),转让房地产收入,=1000,万元,(2),转让房地产的扣除项目金额,取得土地使用权支付的金额,=150,万元,房地产开发成本,=200,万元,21,房地产开发费用,=(150+200),5%+(100-20)=97.5,万元,与转让房地产有关的税金,=1000,5%,(1+7% +3%)+1OOO,O.5%=60,万元,扣除项目金额,=150+200+97.5+60=507.5,万元,(3),转让房地产的增值额,=1000-507.5=492.5,万元,(4),增值额与扣除项目金额的比率,=492.5,507.5=97,%,(5),应纳土地增值税税额,=492.5,40%-507.5,5% =171.62,万元,22,五、,土地增值税的税收优惠,1、,出售自建普标住宅纳税人建造并出售普通标准住宅,增值额未超过扣除项目金额,20%,的,免征土地增值税,;,超过,20%,的,应就其全部增值额按规定计税。,2、,国家征用国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。,3、,个人转让自用房个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房,经向税务机关申报核准,分以下情况享受减免,:,（1）,居住满,5,年或,5,年以上的,免征,;,（2）,居住满,3,年未满,5,年的,减半征税,;,（3）,居住未满,3,年的,按规定计征土地增值税。,23,六、,土地增值税的申报缴纳,1、,纳税义务发生时间,土地增值税纳税义务发生时间为房地产转让合同签订之日。以下通过非正常方式转让房地产,土地增值税纳税义务发生时间如下。,（1）,已签订房地产转让合同,原房产因种种原因迟迟未能过户,后因有关问题解决后再办理房产转移登记,土地增值税纳税义务发生时间以签订房地产转让合同时间为准。,（2）,法院在进行民事判决、民事裁定、民事调解过程中,判决或裁定房地产所有权转移,土地增值税纳税义务发生时间以判决书、裁定书、民事调解书确定的权属转移时间为准。,(3),依法设立的仲裁机构裁决房地产权属转移,土地增值税纳税义务发生时间以仲裁书明确的权属转移时间为准。,24,2、,申报要求,（1）凡领取了工商营业执照并已办理税务登记的房地产开发企业,不论是否取得房地产转让收入,均应于每季终了后的,10,日内办理纳税申报手续,;,取得转让收入的,应同时缴纳土地增值税。,（2）其他纳税人应自房地产转让合同签订之日起,7,日内办理纳税申报手续,并于取得房地产转让收入的次,10,日内缴纳土地增值税。,（3）纳税人在办理纳税登记申报手续时,应先填报项目登记表和纳税申报表,然后持项目登记表、纳税申报表、房屋及建筑物产权证书、土地使用权证书、土地使用权转让合同、房屋买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料,向主管税务机关办理纳税申报手续。,25,3、,纳税义务发生时间,土地增值税的纳税义务发生时间受房地产交易和结算方式影响,具体有以下,3,种情况。,（1）以一次交割付款方式转让房地产的,在办理过户、登记手续前一次性缴纳全部税款。,(2),以分期收款方式转让的,先计算应纳税总额,再根据合同约定的收款日期和收款比例确定应纳税款。,（3）项目竣工结算前转让房地产,如果纳税人进行的是小区开发建设,其中一部分因先行开发已转让出去,税务机关对先行转让的项目,可在取得收入时预征土地增值税,;,如果纳税人以预售方式转让房地产,税务机关可对在办理结算和转交手续前取得的收入预征土地增值税。,26,凡采用预征方式征收土地增值税的,在项目竣工办理清算时,都要对土地增值税进行清算,依据应征税额和已征税额进行结算,多退少补。,4、,纳税地点,土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。这里的“房地产所在地”,指的是房地产坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的,应按不同的坐落地分别申报纳税。表,27,纳税人类型,现实状况,申报纳税地点,法人,机构所在地与转让的房地产在同一地,在办理税务登记的原管辖税务机关,法人,机构所在或经营地与转让的房地产不在同一地,在房地产坐落地；如果有两个或两个以上，硬应按房地产所在地分别纳税,自然人,房地产坐落地与其居住地一致,住所所在地,自然人,房地产坐落地与其居住地不一致,办理过户手续地,28,案例：某房地产公司于,2005,年,10,月向某商业企业出售一憧办公楼,售价为200万元。同年12,该房地产公司向某集团总公司出售另一幢办公楼,售价为,500,万元。该房地产开发公司分别就以上两项房地产转让收入,按时向当地税务机关申报并纳税。2,006,年,3,月税务检查中,引起了税务人员的注意。经过税务人员的实地观察,发现两幢楼大体相当。从该房地产开发公司的“开发产品”明知荒草中看出,两幢接属同一期的开发产品,其开发成本基本相同。经房地产评估机构评估后认为,这两幢楼为,500,万元。税务机关初步审查,该房地产开发公司与该商业企业属,共同受某企业集团的控制。,29,问题：,(1),本案表明了什么行为,?,（2）,该房地产开发公司违反了什么规定,?,(3),应对本案做怎样的处理,?,分析提示:,(1),本案表明,房地产开发公司销售同样的两憧办公楼,价格却相差,300,万元,明显,存在人为压低其中一幢楼售价的问起。因为低价售予的某商业企业是房地产开发公司的关联企业,它们之间有利益往来,通过低价转让办公楼达到少缴土地增值税等有关税金的目的。,30,(2),该房地产开发企业违反了,中华人民共和国土地增值税暂行条例,的有关规定,作为土地增值税的纳税人,它没有按真实的售价或评估价收入申报纳税。,(3),鉴于本案情况,应按,中华人民共和国土地增值税暂行条例,第九条的规定做出处理,纳税人有下列情况之一的,按照房地产评估价格计算征收土地增值税,隐瞒、虚报房地产成交价格的,;,提供扣除项目金额不实的,;,转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。本案情况属第三款,应由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入,并据以征税,同时按规定给予应有的处罚。,31,