某广场商业地产项目市场研究报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,太仓万达广场项目市场研究报告,易居中国,上海克而瑞信息技术有限公司,2011,年,1,月,14,日,谨呈：,万达集团,2,龙湖腾飞阶段（,2006-2009,）,三、太仓商品住宅市场研究及产品建议,目 录,四、太仓商业用房市场研究及产品建议,五、太仓写字楼市场研究及产品建议,二、太仓房地产市场发展背景研究,一、项目属性界定,1.,项目属性界定,区位位置及交通情况,项目地块四至,项目属性解读,项目位置及交通状况：,太仓万达广场项目位于上海东路和娄江路的交界口，在太仓市政府新址旁边，交通出行便捷，有利于项目形象展示。,地理位置,距离主城商圈：,0.5,公里左右,距离太仓市政府：,0.1,公里左右,交通枢纽,城市干道：上海西路、上海东路、郑和路、东亭路、人民路、太平路、东仓路、苏州中路,本案,太仓市政府,主城商圈,港,城,区,主,城,区,项目属性解读,利好因素：,项目处于太仓市政府的附近，是未来太仓市的核心，地段好，紧邻一条主干道和娄江，交通便捷、昭示性强，利于塑造高端形象；,不利因素：,目前地块南侧、西侧道路还没有贯通，且靠着没搬迁的厂房，人流量有限，商业价值较低，有待开发。,地块四至：,地块地处太仓市政府新址附近，紧邻一条城市主干道，北至县府东路，南到上海东路，西临规划八路，东接娄江及娄江南路,。,北侧：县府东路,南侧： 上海东路,东侧： 娄江南路,西侧：规划八路,2.,太仓房地产市场发展背景研究,太仓宏观经济指标研究,太仓房地产发展情况研究,宏观经济运行情况研究小结,主要经济指标,房地产投资,情况,产业分布状况,近几年，太仓市,GDP,持续稳步增长，,2009,年,GDP,达到,612,亿元，同比增长,15.8%,。,2009,年以来，太仓市人均,GDP,为,90134,元，房地产市场处于发展期。,人口、收入消,费情况,2009,年，太仓市城镇固定资产投资,284.26,亿元，同比增长,14.6%,；,2005,年至今，呈逐年稳步上升态势。,2009,年，太仓市房地产投资额达,41.03,亿元，增幅稍有上涨，上涨,4.6%,。,近年太仓市经济发展二、三产业的差距逐渐缩小，第二、三产业基本同步发展。,未来产业调整方向为，第一产业为基础，巩固第二产业，加快发展第三产业，提高整体产业竞争力。,2005,年以来，太仓市人均可支配收入平稳上涨，居民消费能力稳步上升，但总体收入水平在苏州各县级市中排名第,5,位。,8,房地产发展情况,太仓商品房市场：,2005-2010,年太仓商品房市场成交价格持续保持上涨势头，,2009,年已达,4770,元,/,平方米。,2010,年,1-3,季度商品房供求比,1,：,0.85,，而市场仍呈现供不应求的态势，房地产处于快速发展阶段。,2005-2009,年太仓商品房销售面积和价格走势,2010,年前三季度太仓商品房供求价走势,数据来源：太仓市统计局,数据来源：太仓市统计局,2005,年,-2009,年太仓商品房销售面积持续上涨，,08,年受宏观经济因素影响，市场衰退，仅成交,52.19,万平方米，,09,年市场重现繁荣景象，成交商品房面积,143.15,万平方米。,从近几年商品房成交价格走势来看，价格呈现持续上涨，从,2005,年的,3556,元,/,平方米，上涨至,2009,年的,4770,元,/,平方米，涨幅为,34%,，预计未来价格仍有上涨空间。,2010,年,1-3,季度新建商品房批准预售面积,108.7,万平方米，商品房销售面积,125.78,万平方米，供求比,1,：,0.85,，,1-3,季度成交价格,5879,元,/,平方米。,9,房地产发展情况,一级土地市场：,2010,年,1-12,月太仓市土地市场共成交,145,块土地，总占地面积,435.3,万平方米，总成交建筑面积,563.5,万平方米，市场主要成交集中于,2,月、,9,月、,10,月份，占全年供应总量的,56%,左右。,2010,年,1-12,月太仓土地市场成交情况走势,数据来源：中国土地市场网,2010,年,1-12,月，太仓市土地市场总成交占地面积,435.3,万平方米，总成交建筑面积,563.5,万平方米，土地类别属性包括住宅类用地、商业金融用地、工业用地。,从各月度土地市场成交情况来看，,2,月、,9,月、,10,月为市场成交高峰期，这,3,个月共成交土地占地面积,244.4,万平方米，建筑面积,315.3,万平方米，占全年的,56%,。,房地产发展情况小结,土地市场,房地产市场,政策调控,情况,后期走势,预测,2010,年,1-12,月太仓市土地市场共成交,145,块土地，总占地面积,435.3,万平方米，总成交建筑面积,563.5,万平方米，市场主要成交集中于,2,、,9,、,10,月份，占全年供应总量的,56%,左右。,成交土地以工业类用地为主；价格方面，住宅用地价格最高，达,2183,元,/,平方米。,2005-2009,年太仓商品房市场成交价格持续保持上涨势头，,2009,年已达,4770,元,/,平方米。,2010,年,1-3,季度商品房供求比,1,：,0.85,，成交价为,5879,元,/,平方米，由于当地有较强的购买力，市场仍呈现供不应求的状态，房地产处于稳步发展阶段。,2010,年江苏省和太仓市出台多项房地产政策来抑制房价上涨和规范房地产市场，如银行执行差别化房贷、严控商品房销售市场秩序及规范住房公积金管理。,太仓银行规定一套房首付至少三成，二套房提至五成，三套房全面停贷，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款。,预计太仓市商品房市场供给量将仍持续呈现上涨态势；而成交量方面短期内虽有所下滑，但刚性需求始终存在并且数量庞大，成交价格仍有上涨空间。,3.,太仓商品住宅市场研究及产品建议,太仓商品住宅市场总体情况分析,典型竞争项目研究,潜在供应量分析,商品住宅市场小结,住宅客户定位及产品建议,12,房地产发展情况,太仓商品住宅市场：,2006-2010,年太仓商品住宅成交量和价格持续保持上涨势头，,2010,年前,3,季度均价已达,5896,元,/,平方米；,2009,年住宅成交量达到高峰，为,108.56,万平方米，进入,2010,年前,3,季度，成交量达到,62,平方米,2006-2010,年前,3,季度太仓商品住宅成交量价走势,2010,年前,3,季度太仓商品住宅成交量价走势,数据来源：太仓市统计局,数据来源：太仓市住房和城乡建设局,2006,年,-2009,年太仓商品住宅销售面积持续上涨，,08,年受金融危机影响，市场成交下挫，仅成交,36.33,万平方米，,09,年市场重现繁荣景象，住宅成交面积,108.56,万平方米；,从近几年商品房成交价格走势来看，价格呈现持续上涨，从,2006,年的,3844,元,/,平方米，上涨至,2009,年的,4572,元,/,平方米；,2010,年,1-3,季度新建商品住宅销售面积,62,万平方米，,1-3,季度成交价格,5896,元,/,平方米。,成交结构分析：,太仓市住宅成交各户型中二房、三房为主，最受欢迎的面积段为,80-140,平方米；成交主力总价段在,100,万以下。,数据来源：,cric,2010,年太仓市住宅成交各户型中，,二房、三房,最受欢迎。,二房,成交占比,42%,，,三房,成交占比,51%,，其他户型成交占比较小。,2010,年太仓市住宅成交面积段中，,80-100,平方米面积段,成为成交主力，成交占比,36%,，其次为,120-140,平方米面积段,，成交占比,29%,。 再次为,100-120,平方米面积段,，成交占比,21%,。,2010,年太仓市住宅成交总价段较为分散，没有出现面积段和户型中成交集中的情况。成交总价段量较大的为,100,万以下段，,成交占比,77%,。,总价段,面积段,太仓商品住宅市场总体情况,户型,太仓商品住宅市场总体情况,在售住宅价格分布：,太仓,市在售住宅价格段主要集中在,7000-9000,元,/,平方米之间，目前在售项目主要分布在城区和新区,太仓市在售住宅项目价格多集中在,7000-9000,元,/,平方米,单价段。该单价段内的项目占总项目数量的,77%,；,目前在售大部分项目主要集中在城区及新区。,太仓市在售住宅项目价格分布图,数据来源：易居市调,单位：元,/,平米,在售项目供应和成交面积段分析：,1,、选取原则皆为销售较好，所面对的市场环境对目前借鉴意义较大；,2,、选取项目档次相对较高、品质较好或者开发商实力强大，受到购房者认可。,从市场整体看，目前一居室,70-80,平方米面积段,是供应量和成交量最多的面积段，,累计供应,2.6,万平方米，去化率为,75%,；,太仓商品住宅市场总体情况,一房,60,平米以下,60-70,平米,70-80,平米,合计,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,供应,224,10848,27,1719,374,26812,625,39379,成交,219,10626,2,129,280,20046,501,30801,可售,5,222,25,1590,94,6766,124,8578,去化比例,98%,98%,7%,8%,75%,75%,80%,78%,续上表,从上表可以看出，目前太仓,二房户型,房源比较受欢迎,，,其中,80-90,和,90-100,平方米面积段,市场供应量和成交量最大,，累计市场供应量达,17.7,和,21.4,万平方米，,2238,和,2116,套房源,，成交量达,16.9,和,19.5,万平方米、,2012,和,2042,套，,其去化率为,96%,和,91%,；,太仓商品住宅市场总体情况,二房,80-90,90-100,100-110,110-120,120-130,130-140,140,平米以上,合计,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,供应,2116,177945,2238,214333,1146,114854,214,24496,141,18008,14,1862,17,2436,5886,553934,成交,2021,169853,2042,195908,1040,103994,185,21164,115,14688,2,266,13,1844,5418,507717,可售,95,8092,196,18425,106,10860,29,3332,26,3320,12,1596,4,592,468,46217,去化比例,96%,95%,91%,91%,91%,91%,86%,86%,82%,82%,14%,14%,76%,76%,92%,92%,上表显示，,120-130,平方米面积段供应量位居首位，,累计供应为,25.8,平方米,，累计供应套数,2076,套，这个面积段的成交情况相对比较理想，,去化率为,94%,；,130-140,平方米供应量为二位，,累计供应为,19.4,万平方米,，其,去化率为,85%,；,整体来看，,120-130,平方米和,130-140,平方米面积段供应及成交占比较大。,太仓商品住宅市场总体情况,续上表,三房,110,平米以下,110-120,120-130,130-140,140-150,150-160,160,平米以上,合计,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,供应,862,92422,287,32723,2076,257750,1439,194069,1034,149895,54,8573,81,14189,5833,749622,成交,838,89841,275,31340,1943,241181,1219,161330,575,83269,10,1590,29,5136,4889,613686,可售,24,2581,12,1383,133,16570,220,32739,459,66626,44,6983,52,9053,944,135935,去化比例,97%,97%,96%,96%,94%,94%,85%,83%,56%,56%,19%,19%,36%,36%,84%,82%,从上表可以看出，四室产品的整体供应量相对较少。,200,平方米以上面积段的供应量最大，,累计供应达,48417,平方米,，累计供应套数,199,套。,从四室各面段产品去化比例来看，,160-170,平方米和,160,平方米面积段以下四居,销售情况相对较好。,太仓商品住宅市场总体情况,续上表,四房,160,平米以下,160-170,170-180,180-190,190-200,200,平米以上,合计,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,供应,52,7597,46,7586,48,8220,39,7193,0,0,199,48417,384,79013,成交,52,7597,39,6444,27,4616,28,5168,0,0,99,24159,245,47984,可售,0,0,7,1142,21,3604,11,2025,0,0,100,24258,139,31029,去化比例,100%,100%,85%,85%,56%,56%,72%,72%,0%,0%,50%,50%,64%,61%,太仓商品住宅市场总体情况,续上表,五房、六房非市场主流产品。,五房,230-240,450-460,合计,套数,面积,套数,面积,套数,面积,供应,4,932,8,3624,12,4556,成交,0,0,3,1369,3,1369,可售,0%,0%,38%,38%,25%,30%,去化比例,4,932,5,2255,9,3187,六房,230-240,合计,套数,面积,套数,面积,供应,10,2300,10,2300,成交,9,2070,9,2070,可售,1,230,1,230,去化比例,90%,90%,90%,90%,复式,140-150,180-190,220-230,合计,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,供应,3,431,2,360,9,2002,14,2794,成交,3,431,1,180,4,900,8,1512,可售,0,0,1,180,5,1101,6,1281,去化比例,100%,100%,50%,50%,44%,45%,57%,54%,3.,太仓商品住宅市场研究及产品建议,太仓商品住宅市场总体情况分析,典型竞争项目研究,潜在供应量分析,住宅产品建议,城区房地产发展情况研究,城区主要在售项目,目前城区在售商品住宅项目销售均价集中在,7000-9000,元,/,平方米左右，项目多集中于新区，多数楼盘品质相对较高。,怡和丽景二期,主要在售项目,项目名称,总建筑面积,（平方米）,销售价格,（元,/,平方米）,华源上海城,401419,7800,锦绣新城,746305,7000,南城水岸,58067,7500,怡景南园,74851,9000,景瑞,荣御蓝湾,367344,8000,绿地城,209132,7500,滨河花园,153600,8000,上海公馆,64921,9300,金御湾,53236,8000,塞纳丽舍,125031,7000,华阳星城,60728,6800,浙建,太和丽都,270000,9000,典型竞争项目供给及成交,供求及去化,典型竞争项目供给及去化分析,项目名称,所在区域,总建筑面积,（万 ）,开盘时间,供应情况,成交情况,成交价格,（元,/,平米）,累计销,售率,月均去化速度,（套）,存量去化周期,（月）,面积（）,套数,面积（）,套数,浙建太和丽都,新城区,27,2010.9.30,66843,436,42063,302,9000,69%,100,1.3,华源上海城,新区,40,2009.12.31,232071,1844,170759,1440,7800,78%,120,3.4,锦绣新城,新区,75,2003.3.31,638210,6038,628899,5954,7000,99%,65,1.3,金御湾,城区,5.3,2009.12.1,42718,442,27621,295,8000,67%,23,6.4,怡景南园,城区,7.5,2009.11.1,48172,371,37423,292,9000,79%,21,3.8,塞纳丽舍,城区,12.5,2008.11.7,90541,930,80217,856,7000,92%,35,2.1,景瑞,荣御蓝湾,新区,36.7,2010.4.10,69954,538,59767,462,8000,86%,58,1.3,绿地城,新城区,20.9,2010.1.2,114935,1161,86367,900,7500,78%,75,3.5,滨河花园,城区,15.4,2010.9.17,18782,177,10241,109,8000,62%,36,1.9,华阳星城,新区,6.1,2010.11.10,22680,216,10725,105,6800,49%,53,2.1,从供求关系角度来看，销售率最好的项目为锦绣新城、塞纳丽舍、景瑞,荣,御蓝湾等，累计销售率均在,85%,以上。浙建太和丽都在,10,年,9,月份开盘，销售势头较好。,从去化速度看， 浙江太和丽都、华源上海城的去化速度最快，每月平均去化在,100,套以上。从存量去化周期来看，金御湾项目消化时间较长，近,7,个月。,一房,70,合计,供应套数,96,145,280,374,615,成交套数,94,126,85,280,500,可售套数,2,19,195,94,115,去化比例,98%,87%,30%,75%,81%,典型竞争项目去化情况分析,标准,型三房、舒适型二房去化率较高。,从典型项目各户型去化比例来看，一房户型中,70,平方米以上户型去化率最高；舒适型,80-110,二房面积去化率最高；三房中,120-140,平方米户型去化率较高。,典型竞争项目去化分析,二房,110,合计,供应套数,180,0,1825,2094,1186,146,5431,成交套数,180,0,1810,1920,1040,96,5046,可售套数,0,0,15,174,146,50,385,去化比例,100%,0%,99%,92%,88%,66%,93%,三房,170,合计,供应套数,0,862,263,2076,1312,1034,74,50,5671,成交套数,0,838,251,1943,1092,575,17,13,4729,可售套数,0,24,12,133,220,459,57,37,942,去化比例,0%,97%,95%,94%,83%,56%,23%,26%,83%,四房,210,合计,供应套数,25,5,46,48,34,0,80,238,成交套数,25,3,39,27,25,0,27,146,可售套数,0,2,7,11,9,0,53,92,去化比例,100%,60%,84%,56%,73%,0%,34%,61%,典型竞争项目去化分析,续上表,从典型项目各户型去化比例来看，四房户型、复式户型市场供应及成交较少，整体去化率分别为,61%,、,42%,。,复式,170,13,一室,金御湾,绿地城,滨河花园,万鸿大唐时代,70,210,70,二室,华源上海城,华阳星城,金御湾,怡景南园,景瑞荣御蓝湾,绿地城,浙建太和丽都,滨河花园,万鸿大唐时代,锦绣新城,60-70,180,70-80,80-90,253,52,1505,90-100,80,245,64,107,197,180,1047,100-110,283,48,37,672,110-120,44,52,1,88,120-130,2,1,78,130,10,5,二室、三室户型成交占比较大,竞品热销二室面积在,80-110,平米；三室面积在,120-140,平方米；四室、复式成交较少。,一室面积成交较好在,50-70,平方米，主要成交项目为绿地城和万鸿大唐时代。,二室面积成交最好在,80-110,平方米，主要成交项目为绿地城、锦绣新城等。,三室面积成交最好在,120-140,平方米，主要成交项目为华源上海城和锦绣新城等。,四室主要成交项目为景瑞荣御蓝湾；复式主要成交项目为怡景南园。,典型竞争项目分析,注：数据为项目自开盘以来商品住宅成交量,四室,华源上海城,怡景南园,景瑞荣御蓝湾,浙建太和丽都,万鸿大唐时代,140-150,21,3,150-160,3,160-170,39,170,38,28,13,复式,怡景南园,140-150,3,150-200,1,200,4,典型项目供给及成交,成交价格,典型竞争项目分析,数据来源：,cric,数据来源：,cric,注：成交价格为项目开盘以来的平均价格,从价格来看，竞品成交单价集中在,7000-9000,元,/,平方米之间；总价基本在,70-100,万之间。,从成交均价来看，浙建太和丽都、怡景南园成交均价在竞品中处于较高水平。,从成交套均总价来看，总价水平较为集中，主要在,70-100,万水平。,典型项目未来供应：,主要竞品存量较多，其中已推案未售部分合计,19.1,万平方米，未推案部分存量为,111.9,万平方米。本项目入市将与这些竞品产生直接竞争。,典型项目未来供应分析,主要竞品项目上市存量与未上市存量情况,单位：万平方米,目前，竞品项目的上市存量为,19.1,万平方米，未上市量为,111.9,万平方米。其中上市存量较多的项目为华源上海城，存量在,6.1,万平方米。未上市存量较多的项目有景瑞荣御蓝湾、浙建太和丽都、华源上海城，项目未上市存量均超过了,15,万平方米。,3.,太仓商品住宅市场研究及产品建议,太仓商品住宅市场总体情况分析,典型竞争项目研究,潜在供应量分析,住宅产品建议,已成交未开工土地：,从市场后续供应量来看，太仓市住宅未来还可入市体量为,94.4,万平方米，主要分布在新区及各镇,2010,年太仓市住宅类用地已成交未开工土地列表,土地位置,土地属性,成交总价（万元）,楼板价,(,元,/),总用地面积,(),总建筑面积,(),出让时间,受让方,沙溪镇胜利村,20,、,21,组,住宅用地,12000,1323,56681,90690,2010-12-08,太仓尼盛置业有限公司、江苏五洋房产有限公司,双凤镇双周公路南侧,住宅用地,3180,1755,15097,18116,2010-12-08,周逸新,新区梅花苑、凤莲苑小区,住宅用地,1960,3428,3574,5718,2010-11-29,太仓恒通置业有限公司,新区朝阳路北、四通路东,住宅用地,40000,3526,45381,113452,2010-10-11,苏州禹海置业有限公司,新区常胜路西、宁波路南，新区常胜路西、南京路北,住宅用地,120000,4610,185923,260292,2010-09-27,苏州雅鹿置业有限公司,科教新城利民社区,住宅用地,47600,2700,88160,176320,2010-09-15,佳兆业地产（深圳）有限公司,新区发达路西、五州路南,住宅用地,3400,1145,24736,29683,2010-09-15,太仓恒通投资集团有限公司,浮桥镇南环路南侧、牌九路西侧,住宅用地,540,238,17452,22688,2010-07-21,太仓市富桥实业有限公司,璜泾镇文昌街,住宅用地,620,350,9846,17723,2010-07-21,顾学成、朱瑞娟,城厢镇,204,国道西、弇山西路北,住宅用地,20200,1716,58855,117710,2010-07-21,昆山市城南置业有限公司,浏河镇郑和南路,住宅用地,2540,2329,6058,10904,2010-07-15,太仓顺龙房地产开发有限公司,双凤镇建新路东侧,住宅用地,900,698,8598,12897,2010-07-15,太仓顺龙房地产开发有限公司,陆渡镇新浏河北侧,住宅用地,3550,1791,11013,19823,2010-06-30,太仓市通中置业有限公司,城厢镇新城区群星社区,住宅用地,1788.246,375,29804,47686,2010-06-22,太仓市城市建设投资集团有限公司,潜在供应量分析,3.,太仓商品住宅市场研究及产品建议,太仓商品住宅市场总体情况分析,典型竞争项目研究,潜在供应量分析,住宅产品建议,户型配比建议,通过对太仓商品住宅市场供应和成交结构分析， 畅销产品集中在,50-60,平方米的一居、,80-100,平方米的二居、,120-140,平方米的三居；,本项目主要购买人群定位为改善型置业人群及投资人群，故舒适型产品占比较大；,我们建议，本项目以,舒适二房、标准三房,为主力户型，并搭配部分,一房产品,。,对本项目产品建议,产品编号,主力户型,主力面积（,）,面积段中值,(),套数（套）,套数比例,面积,(),面积比例,一房,一室一厅,（,1,卫）,50-60,65,90,8%,5650,5%,二房,二室一厅,（,1,卫）,80-90,85,290,26%,23730,21%,二房一厅,（,2,卫）,90-100,95,280,25%,25990,23%,三房,三室一厅,（,1,卫）,120-130,125,269,24%,32770,29%,三室二厅,（,2,卫）,130-140,135,190,17%,24860,22%,合计,户均面积,101,1119,113000,4.,太仓商业用房市场研究及产品建议,全市商圈市场概述,全市商业用房市场分析,典型竞争项目分析,潜在供应量分析,商业产品建议,以市区人民路和新华路为中心的市区核心商圈，随着南洋广场、华旭财富中心的入驻营业，将大大提升核心商圈的辐射力；,市区中心商圈,武陵路电子一条街,核心商圈,特色商圈,次级商圈,人民路综合商业街,大润发商圈,北门街装饰装潢,五洋商城五金建材,县府街品牌专卖街,东盛商业广场,上海广场,五洋广场,宝龙城市广场,在售商业,本案,太仓已形成各种层级的商圈体系，市场细分明显，商业市场较为成熟；,整体商业体量较大，集中于市中心区域，市区商业的核心地位将在很长一段时间不会动摇；,商业格局沿上海路向东拓展明显，但短期内仍无法聚集人气，当地居民的消费偏好依然在市中心；,人民路商业街以及大润发商圈，由于时代超市及大润发等主力店的引入，形成次级商圈，辐射周边客群；,围绕核心商圈周边，形成各种主题性特色商圈，如装潢、家居、电子等；,在建商业沿上海路向东扩散的趋势明显；,太仓商圈格局分析,位置,业态组成,临街店铺租金水平,（元,/,.月）,规模,市区中心商圈,人民路与上海西路交汇,商场、超市、服装、鞋类、饰品店、餐饮等。代表商业有南洋广场、新城广场、华联商厦、第五季、新世界百货、苏宁电器等。,200-300,百货商场,20000-30000,左右，临街店铺,100-150,次级商圈,人民路商街及太平路与锦州路交汇区域,综合商业街、超市为主。代表商业恒荣泰广场、大润发超市。,100-200,一层、临街店铺,50-100,特色商圈,北门街、武陵街、县府街,建材街、电子街、品牌专卖等。,50-100,一层、临街店铺,50-80,太仓商业大型主力店多集中于,人民路与上海路交汇,，属于太仓市中心，整体商业档偏于中档，太仓商圈主要商业街租金平均为,200-300,元,/,.月,，其他沿街商铺租金平均为,100-200,元,/,.月，,临街商铺面积主要在,50-100,之间,太仓商圈格局分析,中心城区商业：,商业发展基础较好，以人民路与上海西路交汇为中心点辐射多个商业，区域整体商业档次偏于中档，商业用房主要是临街底商；多集中与城市中心区域，东部商圈还相对较为落后。随着其他大型商业综合体的入市，东部商业氛围会逐渐加强，新商圈也将开始形成。,目前,太仓城区区商业发展基础较好，以人民路与上海路交汇为中心点辐射多个商业，区域整体商业档次偏于中档。,人民路与上海西路交汇是目前太仓城区主要的集中商业区域；区域内集中了多个百货商场和娱乐设施，区域内商业多是以提供休闲购物服务的,百货、娱乐、餐饮等,区域人流量相对较大，,区域商铺租金平均在,200-300,元,/.,月之间,；,新天地广场和华旭财富中心为未来开业的商圈内的集中商业体，也将成为区域商业升级的新引擎。,太仓商圈格局分析,新城广场,新世界百货,南洋广场,第五季百货,4.,太仓商业用房市场研究及产品建议,全市商圈市场概述,全市商业用房市场分析,典型竞争项目分析,潜在供应量分析,商业产品建议,商业用房市场分析,本表选取太仓（城区）,2009-2010,年取得预售许可证的项目进行数据罗列，这些楼盘的共性是：,1,、皆为销售较好项目，所面对的市场环境对本项目借鉴意义较大；,2,、物业类型包括底商、独体商业。,从上表可以看出，目前市场畅销商铺面积区间在,40,平方米以下和,40-60,平方米,之间，其中,40-60,平方米之间供应量为,34439,平方米、,945,套,，成交量为,26792,平方米、,726,套,，物业类型主要是,1,层底商商铺；,100-150,平方米,面积段商铺物业供应排在第一位，供应量为,47728,平方米、,394,套；,而其成交面积排在首位，约为,31344,平方米,，成交套数排在第三位，约为,253,套,；,虽然,300,平方米以上的商铺供应量也比较大，但市场去化一般，说明市场单体面积过大的商铺由于总价和风险的因素，客户比较谨慎；小面积商铺比较受市场欢迎。,供求结构分析：,目前太仓城区在售商业用房供应量,24.6,万平方米，成交量,13.1,万平方米，主力成交商铺面积在,40,平方米以下、,40-60,平方米、,100-150,平方米。,40,以下,40-60,60-80,80-100,100-150,150-200,200-250,250-300,300-500,500,以上,合计,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,供应,945,34439,405,20446,286,20402,198,17574,394,47728,115,19197,48,10676,23,6001,74,26118,46,42958,2533,245539,成交,726,26792,264,13130,135,8909,125,11208,253,31344,77,12293,22,5019,6,1593,45,15399,5,5471,1658,131158,可售,219,7647,141,7316,151,11493,73,6366,141,16384,38,6904,26,5657,17,4408,29,10719,41,37487,875,114381,去化比例,77%,78%,65%,64%,47%,44%,63%,64%,64%,66%,67%,64%,46%,47%,26%,27%,61%,59%,11%,13%,65%,53%,4.,太仓商业用房市场研究及产品建议,全市商圈市场概述,全市商业用房市场分析,典型竞争项目分析,潜在供应量分析,商业产品建议,典型项目,南洋广场,典型竞争项目分析,南洋广场是太仓面积最大（总面积229400平米，停车位1200个。包括103630平米商业广场区、31650平米酒店式公寓、94200平米商业住宅区） 、功能最多、停车场最大、业态规划最全的首家综合“欢乐购物广场”。,南洋广场自开街以来，共招商主力店、次主力店、品牌商家等共,139,户。就目前来看，经营情况并不是十分理想。,南洋广场,项目地址,太仓市人民南路,96,号,开发企业,南洋（太仓）房地产置业发展有限公司,总建面积,229400,平方米,商业面积,121868,平方米,租售情况,招商,85%,商业类型,广场建筑以,2,至,4,层低层为主,业态业种,综合类,商铺面积,25.46-137.8,平方米,标准层高,4.5,米,销售形态,70%,自营,主力商户,沃尔玛、尖莎咀百货、国美电器,开盘时间,2008,年,10,月,商业广场区,酒店式公寓,住宅区,典型项目,东盛商业广场,东盛商业广场,项目地址,上海东路南侧、娄江路东侧,开发企业,太仓尼盛置业有限公司,总建面积,92106,平方米,商业面积,50000,平方米,租售情况,出租、出售,商业类型,商业街商铺,商铺层数,1-4,层,业态业种,餐饮、休闲、娱乐、购物、酒店、居住多位一体的超大型现代欧陆风情商业休闲广场,报价,售价,10000-20000,元,/,平米,租金,3,元,/,天,商铺面积,32-12800,平方米,主力商户,待定,开盘时间,2008,年6,月,项目总建筑面积,9,万多平米；其中,5,万多平方米的商业，现可售面积,2,万多平米,本项目主要以餐饮休闲娱乐为主，现有大餐饮和数码港、两个经济型宾馆、一些银行已经入驻。,典型竞争项目分析,典型项目,新天地商业广场,新天地商业广场,项目地址,城厢镇北城河以南、向阳路以北、人民路以东,开发企业,太仓市城市建设投资集团有限公司,总建面积,47000,平方米,商业面积,20000,平方米,租售情况,出售,商业类型,沿街、内铺,商铺层数,局部,5,层、主题,3,层,层高,1,层：,4.5,米；,2-3,层,3.3,米,业态业种,餐饮、娱乐、数码城,报价,2-3,万元,/,平米,商铺面积,主力面积,30-60,平米,开盘时间,2010,年,11,月,13楼为高级餐饮，购物为主，小面积30起 45楼为高级休闲，娱乐，电动城，KTV，电影院，最大面积700,可按揭，最高贷款,50%,，最长可贷,10,年。可选择包租，包租,5,年，前三年租金（商铺价格,21%,）一次性返还。,典型竞争项目分析,典型项目,上海国际广场,上海国际广场,项目地址,太仓市上海东路太平路交汇处,开发企业,苏州国信集团东源建设投资有限公司,总建面积,4378,9,平方米,商业面积,8440,平方米,租售情况,销售,商业类型,商业外街和内庭商铺,层数,1-3,层,业态业种,金融、证券、展厅、,SPA,会所、咖啡、酒店宾馆、健身美容美体、商务中心、及餐饮等便利服务,报价,待定,主力商户,待定,开盘时间,2009,年,5,月,28,日,本项目太仓上海广场，分为,A,、,B,两区，其中,A,区总建筑面积约,44789.81,平方米，包括一个地上,3,层、地下一层的商业裙房（地下室为车库和设备用房）、一栋,18,层酒店式公寓和一栋,19,层的办公用房，,B,区总建筑面积约,25863.15,平方米，包括一个地上,3,层、地下一层的商业裙房（地下室为车库和设备用房）、一栋,19,层酒店式公寓。,本项目为中高档定位，商业部分主要定位为金融、证券、展厅、,SPA,会所、咖啡、酒店宾馆、健身美容美体、商务中心、及餐饮等便利服务。,典型竞争项目分析,4.,太仓商业用房市场研究及产品建议,全市商圈市场概述,全市商业用房市场分析,典型竞争项目分析,潜在供应量分析,商业产品建议,已成交未开工土地：,从市场后续供应量来看，太仓市商业未来还可入市体量为,40.7,万平方米，主要分布在新区及各镇。,2010,年太仓市商服类用地已成交未开工土地列表,土地位置,土地属性,成交总价（万元）,楼板价,(,元,/),总用地面积,(),总建筑面积,(),出让时间,受让方,港区通港东路南侧、沪太新路东侧,商服用地,14400,565,159217,254747,2010-12-24,苏州亚盛投资发展有限公司,新区四通路西、五洲路南,商服用地,4020,4412,6075,9113,2010-11-29,太仓市星都房地产有限公司,新区东亭路西侧、规划七路北侧,商服用地,1400,555,11473,25241,2010-10-18,苏州市太仓质量技术监督局,新区太平路东、庆阳路南,商服用地,910,1359,1488,6696,2010-9-15,太仓市通达房地产开发有限公司,城厢镇太平南路西、南园路南侧,商服用地,4300,2212,7777,19443,2010-9-14,太仓市教育发展有限公司,新区毛太路西、横河南,商服用地,2450,2933,6426,8354,2010-8-20,昆山市周市镇新镇街道中乐社区居民委员会,港区沪太新路西侧、城地百货南侧,商服用地,620,295,16174,21026,2010-7-21,华东环球商贸物流城开发股份有限公司,浏河镇东港路西侧,商服用地,1140,2003,4065,5691,2010-7-15,太仓市瑞安房地产开发有限公司,浏河镇市民广场南侧,商服用地,280,224,4800,12480,2010-2-22,苏州高正投资发展有限公司,沙溪镇工业区中心路西侧,商服用地,380,217,12484,17478,2010-2-22,苏州依厂物流有限公司,新区发达路西，五洲路北,商服用地,1600,989,8091,16182,2010-1-11,太仓恒通置业有限公司,开发区人民北路西侧,商服用地,1727,1692,6379,10206,2010-1-25,江苏省烟草公司苏州市公司,潜在供应量分析,4.,太仓商业用房市场研究及产品建议,全市商圈市场概述,全市商业用房市场分析,典型竞品案例分析,潜在供应量分析,商业客产品建议,商业店铺切割,步行街店铺,面宽（,m,）,进深,(m),产品形式,店铺面积,(),用途,沿街商铺,6-10,10-15,一层、二层,60,150,服装、鞋帽、,酒吧等,住宅底商,面宽（,m,）,进深,(m),产品形式,店铺面积,(),用途,住宅底商,4-6,10,一层,40-60,适合各种社区生活配套商业,对本项目产品建议,结合太仓商铺市场现状、本项目的自身条件及客户调研状况，我们建议本产品的商铺面积不宜过大，,商业步行街店铺,面积基本介于,60-150,平方米之间,；而,社区底商,店铺面积则控制在,40,60,平方米之间,，这样有利于控制总价，易于短期内快速销售，实现回款。,5.,太仓写字楼市场研究及产品建议,太仓写字楼市场格局分析,太仓写字楼物业市场分析,典型写字楼项目分析,太仓写字楼市场小结,写字楼产品建议,太仓写字楼市场格局分析,已售,在售,以,纯写字楼,为标准，目前太仓全市纯写字楼项目较少，主要以太仓发展大厦、华侨大厦、华旭财富中心等为代表，其他多数是以办公立项的商住楼为主；,全市在售写字楼均位于城区,;,已售写字楼项目多数已投入使用，太仓写字楼市场整体发展水平相对滞后,;,太仓写字楼分布现状：,太仓市内写字楼物业大多数分布在中心城区交通要道，主要是由于区域坐落着多数政府职能机构，有良好的商业氛围、便利的交通条件。,项目名称,建筑,面积（）,占地,面积（）,标准层,面积（）,主力面积（）,租赁客户,租金,（元,/,月,.,）,销售价格,(,元,/),出租率,(%),销售率,(%),太仓发展大厦,26975,15500,1400,116-238,律所，家具，纺织,33-36,7000,20%,70%,华旭财富中心,16000,27651,1362,89-231,2011,年,4,，,5,月开盘,待定,华侨大厦,33150,6669.1,1011,150-255,贸易，机械，制造,60,6800,10%,90%,莱茵世贸大厦,10000,90000,1700,36-71,建筑，装潢,7800,60%,五洋广场,23322.5,90378.1,1146.5,92-198,6500,99%,上海国际广场,43788.83,8452,905.8,66-218,2011,年,10,月入驻,6800,99%,东方财富大厦,32940.16,4000,1022.26,-,1-3,层银行，另有商业经营,9300,30%,世纪财富大厦,20479.38,5554.9,920.51,60,贸易，建筑，运输,33,8000,90%,100%,太仓主要写字楼项目基本情况：,产品设计多数为小面积分割户型，整层大开间产品较少：租金水平普遍偏低，多在,33-36,元,/,月,.,之间，但出租率较高，多在,85%,以上。,太仓写字楼市场格局分析,5.,太仓写字楼市场研究及产品建议,太仓写字楼市场格局分析,太仓写字楼物业市场分析,典型写字楼项目分析,太仓写字楼市场小结,写字楼产品建议,目前太仓在售的纯写字楼项目较少，位于新区的太仓发展大厦和华侨大厦是主要代表项目，售价约为,7000,元,/,平方米左右。,太仓写字楼物业市场分析,楼盘名称,世纪财富大厦,上海国际广场,太仓发展大厦,华旭财富中心,华侨大厦,物业类别,甲级写字楼,甲级写字楼,甲级写字楼,5A,甲级写字楼,甲级写字楼,规模,20479,22000,26975,17620,33150,产品划分（）,整层,1000,整层,1000,整层,1200,整层,1300,整层,1500,租售模式,销售，,8000,元,/,平方米,待定,销售，,6900,元,/,平方米,待定,销售，,6800,元,/,华侨大厦,太仓发展大厦,上海国际广场,华旭财富中心,世纪财富中心,写字楼市场分析,本表选取太仓（城区）,2009-2010,年取得预售许可证的项目进行数据罗列，这些楼盘的共性是：,1,、皆为销售较好项目，所面对的市场环境对本项目借鉴意义较大；,2,、物业类型为标准写字楼,从上表可以看出，目前市场畅销的写字楼分割面积区间在,100-300,平方米,之间，总供应量为,87619,平方米、,507,套,，成交量为,55568,平方米、,328,套,；,其次是,1000-1200,平方米,的面积段，如东方财富大厦，单层面积在,1030,平方米,，大部分都被客户整层购买。,供求结构分析：,目前太仓城区在售纯写字楼供应量,16.8,万平方米，成交量约为,9,万平方米，主力分割面积在,100-300,平方米左右,100,以下,100-200,200-300,300-400,400-500,500-600,800-1000,1000-1200,1200,以上,合计,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,供应,246,20360,307,41940,200,45697,11,3596,1,444,4,2342,4,3787,19,19600,21,30340,813,168396,成交,96,8199,212,29405,116,26163,5,1732,1,444,1,566,4,3787,19,19600,0,0,454,89896,可售,150,12161,95,12535,84,19534,6,1864,0,0,3,1776,0,0,0,0,21,30340,359,78500,去化比例,39%,40%,69%,70%,58%,57%,45%,48%,100%,100%,25%,24%,100%,100%,100%,100%,0,0,56%,53%,5.,太仓写字楼市场研究及产品建议,太仓写字楼市场格局分析,太仓写字楼物业市场分析,典型写字楼项目分析,太仓写字楼市场小结,写字楼产品建议,项目概况,项目名称,太仓发展大厦,所在区域,/,板块,新区,售楼处电话,0512-53592828,楼盘地址,太仓市郑和中路,309,号,物业类型,写字楼,开盘日期,2007-6-10,最晚交房时间,2010-,下旬,销售状态,在售,工程进度,完工,开发商,太仓工投置业有限公司,销售代理,上海汇佳,物业管理,深圳鹏基物业,产品综览,总建筑面积,56684,平方米,写字楼建筑面积,26975,平方米,容积率,3.0,建筑形态,21,层,产品情况,功能型写字楼,116-238,平米,装修情况,毛坯,物业管理费,外立面情况,现代简约，石材和幕墙玻璃相间,销售价格,6900,元,/,平方米,典型项目,太仓发展大厦,典型写字楼项目分析,项目概况,项目名称,华侨大厦,所在区域,/,板块,新区,售楼处电话,0512-53235333,楼盘地址,太仓市上海路,5,号,物业类型,写字楼,开盘日期,2009,年上旬,最晚交房时间,201