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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,写字楼租赁技巧,写字楼租赁技巧,一、明确企业对办公楼的要求,（,1,）明确公司需要的面积范围,比如,400-500,平米，以及具体的可使用面积。,（,2,）明确你要租的地址范围,按照商圈或者区域划分皆可。,（,3,）明确最高可承受的价格,比如,5,元,/,平米,/,天，可接受的价格是否包括物业和取暖。,（,4,）明确租赁用途,明确将租赁的写字楼作何办公用途。,01,写字楼租赁技巧,（,5,）明确各项费用的细则,5-1,租金的支付方式,明确租赁日期和房租交付方式。表明租金的支付方式是按月、按季度还是按年。并且表明是用现金还是转账来支付。,5-2,租金的调整,租金一般三年一涨或一年一涨。在合同中要注明对租金的涨幅和涨租频率。,5-3,免租期,房屋要装修，一般房东会给免租期。不同的房东免租期长短不同。通常的免租期是,30,天到,45,天，用于租客装修或申办证照的时间宽限。,02,写字楼租赁技巧,5-4,保证金,俗称,“,押金,”,，一般一次性交三个月的保证金，并且保证金是不计利息的。如果房东违约就要双倍赔付保证金给承租方，如果承租方违约则不退还保证金。,5-5,违约金,对于房东未经租客同意提早解约，赔偿金额和违约金额要明确，支付时间也要明确，否则按逾期付违约金处理，这又会涉及逾期方面的赔偿。,5-6,定金,客户可根据自身对写字楼的意向情况选择是否支付定金，降低房源很快被抢占的可能性。如果开发商违约，须向购房者双倍返还定金。,03,写字楼租赁技巧,（,6,） 明确,“,其他费用,”,方面,甲方除须缴纳物业费外，还须承担哪些费用，比如,1),自用电费,(,如,1.0,元,/,度,),2),电话初装费及资源占用费,3),网络初装费及使用费,4),工作时间以外的空调制冷使用费,(,不同的写字楼的空调加时收费标准不同,),5),公摊费用是否独立于管理费费用，也需要事先明确。,（,7,）租写字楼一般必须要租至少一年以上，三年以下，如果考虑半年或者几个月的，只有极少数商务中心会做，而且多数面积都是很小、价格较高的。租期超过三年的，一般业主不会同意，或者是需要一定幅度的递增。,04,写字楼租赁技巧,（,8,）租写字楼的价格很多时候分为,“,包票,”,与,“,实收,”,，,“,包票,”,即是租金内已经包含租赁税发票，,“,实收,”,则是不含。,（,9,）管理费一般来说，,20,元以下的多数都是没有中央空调或者中央空调费另计的，,20,元以上的多为中央空调。管理费通常包含公共部分的水电，维修保养、清洁卫生等等。但也有不少大厦会将公摊费用独立于管理费，这点，专业的经纪人一般会主动提醒您。,（,10,）写字楼的中央空调除少数是,24,小时供应外，大部分都是供应上班时间（多为,8,：,30-18,：,30,），另外加班需要支付一定的加班空调费。,05,写字楼租赁技巧,（,11,）写字楼内是不可以住宿（有商务公寓的除外），不可以明火煮食的。,（,12,）停车费分为三种：每小时计算、上班时间包月计算、,24,小时包月计算，一般车位需要找管理处联系，与业主大多没有关系。,（,13,）免租期一般毛坯的交楼标准是,15-30,天，而带装修的则是,3,7,天时间，有的业主不给免租期，有的给两个月，这还是要视乎业主而定。,（,14,）租赁合同的签订一般会签两份：一份是房管局的标准备案用的，一份是详细的补充协议。房管局的合同比较笼统，一般写清楚租金、年限双方盖章签字即可。,06,写字楼租赁技巧,二、挑选匹配合适的房源,三、实地看房,（,1,）采光：主要看朝向和窗户，是否符合办公需求。,（,2,）通风：看中央空调的密度和功率。,（,3,）房屋质量：是否漏水，是否有裂缝，是否甲醛超标等。,（,4,）周边：交通，餐饮等；周围的办公环境。,（,5,）公共设施：看电梯的质量、数量和使用密度，厕所可供使用情况等。,（,6,）物业服务：主要看保洁状况和保安管理情况。,（,7,）装修情况：房子的装修状况直接决定了装修的成本。比较理想的是毛坯房，这样电路、空调、隔断都可以从,0,开始做，做符合自己公司风格的东西。若要考虑装修成本，建议带一个熟识的装修师傅去估算价格。,07,写字楼租赁技巧,四、谈判,五、签约,签订合同都会走的一个流程，客户预约看房,看房登记,看房中，出具租赁意向书给业主,谈妥价格及相应和条件,预约时间签合同。,08,写字楼租赁技巧,六、入场装修,（,1,）是否可装修,明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修的方案是否需要取得出租方同意。若有特殊的规定，应明确写明，不如不给私自隔断等，若可自行改建，搭建，也须先说明清楚。,（,2,）电话容量,对于一些老一点的写字楼，可能会有电话容量的限制。因经营的特殊性，对于电话容量需求较大的公司，应事先明确如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需的费用。,七、验收消防方面的情况,保卫、消防工作的宣传和教育情况，是否有定期组织实践，提高保安和租户的防护意识。对于紧急情况和突发情形，是否有宣传告示等。对于写字楼一些破损或者亟待更换的公共区域设施，了解更新是否及时。,09,THANKS!,谢 谢 观 赏,
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