商业写字楼市场调研报告课件

,单击此处编辑母版标题样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,本报告是严格保密的。,代理事业部,专题研究,研究单位： 代理事业四部,代理事业部拓展中心,上海顾问业务中心知识管理部,代理事业部策略资源中心,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2019年12月11日星期三4时19分28秒,#,金谷系列市场调研报告,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归世联,&,华房数据所有，未经世联,&,华房数据书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2024/9/17,2,客户目标,通过世联专业角度进行创新型厂房写字楼市场研究，实,现金谷系列最后一个产品泰然大厦（金谷,6,号）价值最大,化，为泰然大厦（金谷,6,号）提供市场判断及合理售价,目标：,3,世联对目标的理解及本报告需解决的核心问题,我们的理解,房地产市场未来核心发展由住宅市场向城市综合体及工商物业转移，作为泛科技园区综合运营商，贵司创新型厂房产品已成为城市创新企业、中小企业的聚集平台，为此，如何在同类型房地产企业竞争中，抢占新高地，从而建立泰然集团的标杆，是保证未来企业可持续发展的基础。,本报告需要解决的核心问题,报告主要从市场角度出发,通过对深圳创新型厂房办公楼的市场调研，掌握竞争对手同类型产品的特征、发展趋势、销售情况；以及在运营创新型厂房的租赁情况、租金水平、客户类别及租期状况；,从而研判：符合车公庙区域创新型长期发展趋势，为实现金谷,6,号价值最大化，给出具有前瞻性的价格建议。,商业写字楼市场分析,土地市场特征分析,商业写字楼一手市场分析,商业写字楼二手市场分析,4,5,深圳商业办公楼用地成交量少，而成交价格则呈上升趋势；成交商业办公用地集中在南山区,行政区,宗数,(宗),土地出让金,(亿元),建设用地,面积(),规划建筑,面积(),平均楼面地价,(元/),平均,溢价率,宝安区,3,0.51,11756,11575,4404,0.00%,龙岗区,3,1.71,47559,24130,7070,1.19%,南山区,6,21.26,23596,213600,9831,0.52%,盐田区,1,0.03,2007,3010,941,0.00%,合计,13,23.51,84918,252315,9212,0.56%,土地市场特征分析,商业写字楼一手市场分析,商业写字楼二手市场分析,近四年来，深圳商业办公楼用地成交量呈下降趋势，特别是,2011,年出现了峰谷；而成交价格则呈上升趋势，,2011,年达到了近年来最大值。,2011,年深圳商业办公楼用地成交区域分布情况,2011,年，深圳商业办公楼用地成交区域以南山区为主，占比超过了,80%,，平均楼面地价接近,1,万元,/,。,数据来源：深圳市规划和国土资源委员会,6,办公用地成交区域集中在南山区，预示未来市场供给十分有限，商业写字楼新房市场竞争相对宽松,项目名称,区域,建设,面积,规划建,筑面积,成交总,价(万元),楼面地,价(元),竞得方,南山后海中心区,南山,4101,58000,59400,10241,大成基金,南山区后海中心区T107-,0011地块,南山,4139,41400,49000,11836,深圳市海王星辰,南山后海中心区,南山,3727,41500,44400,10699,中山证券,南山区后海中心区,南山,5253,43100,34100,7912,中铁南方投资,南山区滨海大道南侧、环,东路西侧,南山,3024,29600,23100,7804,深圳市天威视讯,龙岗区南澳街道桔钓沙,龙岗,41487,22380,13900,6211,深圳市浪骑游艇会,（万科子公司）,南山区后海中心区T107-,0022(G),南山,3354,-,2596,-,天虹商场,光明高新区,宝安,6632.,9750,2138,2193,光明新区城建投资,龙岗区五联社区,龙岗,3557,995,2000,20101,深圳市中油润德销售,宝安区石岩街道,宝安,3074,800,1800,22500,深圳市中油润德销售,龙岗区五联社区,龙岗,2516,755,1160,15364,中国石油化工,宝安区沙井街道,宝安,2050,1025,1160,11317,中国石油化工,盐田北四街北侧,盐田,2007,3010,283.34,941,深圳市邮政局、深圳,市金安信科技,从商业性办公用地的分布来看：,南山区占据了,13,席中的,6,席，且面积较大，多为股份制公司竞得，以建设企业总部。其余项目面积较小，主要分布在宝安和龙岗。,市场供给十分有限。预计未来,2-3,年商业办公市场竞争更加激烈。,土地市场特征分析,商业写字楼一手市场分析,商业写字楼二手市场分析,数据来源：深圳市规划和国土资源委员会,7,供求状况：近年来深圳写字楼市场供应量较少，成交量接近于,2008,年水平，但价格呈上升趋势；空置面积逐年缩小,销售面积近三年来最低值，但价格却一路飘升。,2011,年深圳写字楼空置率创四年来新低。随着“总部经济”的深入发展，以及开发商通过运营写字楼以获得稳定现金流和收益的意识增强，写字楼租赁趋势渐显，回购的现象也时有发生，,2010,年纯租赁型的写字楼占总量的,49.87%,，全市一半写字楼物业只租不售。,土地市场特征分析,商业写字楼一手市场分析,商业写字楼二手市场分析,数据来源：华房数据,-,房地产数据资源管理系统,8,近两年来，福田区成为深圳商业写字楼市场的供应、成交大户；2011年第三季度后，市场又进入了去存量阶段,土地市场特征分析,商业写字楼一手市场分析,商业写字楼二手市场分析,年份,区域,供应面积（万）,成交面积（万）,2010年,宝安区,1.99,1.59,2010年,福田区,0.00,6.67,2010年,龙岗区,3.30,2.27,2010年,罗湖区,0.00,4.19,2010年,南山区,2.10,3.47,2011年,宝安区,0.25,0.00,2011年,福田区,7.72,3.75,2011年,龙岗区,0.75,0.07,2011年,罗湖区,0.00,0.46,2011年,南山区,0.00,2.11,从商业写字楼的分布，近两年来，福田区是深圳写字楼市场的供应和成交大区；其次是龙岗和南山。,从福田区商业写字楼的供求情况看，2010年第一季度至2011年第二季度均无新房入市，市场以去存量为主。2011年第三季度，由于世纪汇广场等的入市，使得市场供应量骤增，市场又进入去存量阶段。,成交价格在2011年第三季度之后，再次上扬。,注：罗湖区新开盘的京基100采取只租不售形式。,数据来源：华房数据,-,房地产数据资源管理系统,9,福田2011年商业写字楼在售项目大部分位于车公庙地区，去化率高，成交均价在3.2-3.6万元之间,土地市场特征分析,商业写字楼一手市场分析,商业写字楼二手市场分析,年份,区域,在售项目名称,总面积（）,成交面积（）,累积成交面积（）,成交均价（元/）,去化率,2011年,车公庙,耀华创建大厦,28160,205,28010,32000,99.47%,2011年,车公庙,时代科技大厦,73674,923,73674,35671,100.00%,2011年,中心区,大中华国际金融中心,42682,37294,40425,56576,94.71%,2011年,龙岗中心城,珠江广场,28064,674,27613,16808,98.39%,2011年,蔡屋围,鸿隆世纪广场,47066,4569,46475,28798,98.74%,2011年,前海,田厦翡翠明珠,3,栋,20962,3734,4339,28033,20.70%,2011年,前海,振业国际商务中心,36371,17287,27450,31177,75.47%,2011,年商业写字楼在售项目销售情况,从累计成交面积看，福田区特别是车公庙地区是2011年最大的商业写字楼成交区域；,从成交价格看，关内、外存在较大差别，关内大致价格在3-4万元之间；车公庙地区价格在3.2-3.6万元之间。,从去化率情况看，车公庙地区是去化率最高的片区。,数据来源：华房数据,-,房地产数据资源管理系统,10,2012,年预计共有,15,个商业写字楼项目入市，入市面积达,88.17,万平米，主要集中在福田区，占了近一半的数量。,土地市场特征分析,商业写字楼一手市场分析,商业写字楼二手市场分析,预计,2012,年深圳市场共,15,个商业写字楼项目入市，福田中心区仍是主要的供应区域，并有向外扩散的趋势,项目名称,建筑面积,办公面积,片区,租售形式,最新动态,开发商,英龙国际中心,55508,3780,福田中心区,租售，租赁为主,预计,2012,年开盘，楼户型,40-2200,平，可租可售，预计月租金,150,元,/,平，售,45000,元,/,平,英龙置业,荣超国际,36000,32000,福田中心区,出售,荣超国际写字楼预计,2012,年,6,月封顶，,2013,年,2,月竣工,荣超地产,华安保险总部大厦,45000,35000,福田中心区,-,华安保险总部大厦在建，明年竣工，预计,2012,年开盘,华安财产保险,深交所营运中心,267300,180000,福田中心区,出租,深交所营运中心即将完工，预计,2012,年开盘,深交所,电力调度大厦,53000,48000,福田中心区,出售,电力调度大厦装修中，由深圳市供电局投资兴建，地上,29,层，地下,3,层，可提供约,600,个停车位,广东电网,汉国城市商业中心,133895,18828,福田华强,出租,预计,2012,年,12,月竣工，或将,2012,年开盘，建成后将成深圳的标志性建筑,广海投资,福田科技广场,217000,184500,福田皇岗,出租,福田科技广场主体,2011,年,12,月,21,日封顶，预计,2012,年开盘,福田区建工局,荣超英隆大厦,64588,45212,龙岗中心区,出售,荣超英隆大厦预计,2012,年,5,月封顶，,11,月竣工，预计,2012,年开盘,荣超地产,银信中心,59499,23607,龙岗横岗,出租,预计,2012,年,7,月竣工，预计写字楼,2012,年开盘发售，具体推出时间待定，写字楼裙楼商铺纯租赁,港信达投资,科技园金融基地,77848,62278,南山科技园,出租,科技园金融基地期写字楼在意向登记中，预计到,2012,年,1,月以后公开招租，面积,500,平以上,深圳科技工业园,田厦国际中心,150587,68235,南山前海,出售,商务写字楼,11,月,26,日开盘发售，,45-1400,可自由组合，,40000,元,/,平，写字楼和公寓预计,2012,年开盘,田厦房地产,招商局广场,68516,61884,南山蛇口,-,在建，规划有办公建筑面积,61884,平方米，商业,3127,平方米，预计,2012,年竣工，或,2012,年开盘,招商地产,香江日航广场,232045,81216,南山中心区,-,目前在建，预计,2012,年竣工，,2012,年开盘,香江置业,正中商业广场,158000,12000,宝安中心区,出售,即将封顶，预计,2012,年开盘,正中置业集团,昊海君悦,29650,25203,盐田沙头角,出售,临时营销中心预计,2012,年,1,月开放，接受咨询，,2012,年开盘，具体时间待定,耀都房地产,2012,年深圳写字楼市场仍然是以市内为主要发展区，地段优势不容忽略，并有向外扩展的趋势，同时，这也是很符合城市的发展规律的。,11,三级市场：2011年后半年相对前半年较为萎靡，成交价格起伏不大，较为稳定,土地市场特征分析,商业写字楼一手市场分析,商业写字楼二手市场分析,深圳三级市场成交量在2011年前半年和后半年差别较大，而7月份成为了分水岭；,成交价格则是稳中有降。,福田区2011年三级市场成交量变化情况与全市类似；,成交价格则是相对稳定，稳中有升。,数据来源：华房数据,中国工商地产决策支持系统,12,三级市场：福田、罗湖租金走势平稳，福田中心区和南山中心区是租金最高的区域；车公庙地区租金处于中高水平,土地市场特征分析,商业写字楼一手市场分析,商业写字楼二手市场分析,从三级市场的租金走势看，福田、罗湖均为较为平稳，南山涨幅最大。,福田区在经历一连串上升之后，于年底回归年初水平。,从各片区的租金情况看，福田中心CBD最高，其次是南山中心区。车公庙片区处于中高水平。,数据来源：华房数据,中国工商地产决策支持系统,13,三级市场：中心区CBD和车公庙地区是深圳办公总体量最大的两个片区，空置率较低,土地市场特征分析,商业写字楼一手市场分析,商业写字楼二手市场分析,中心区CBD和车公庙地区是深圳办公总体量最大的两个片区；,福田区、南山区空置率较低，其中，福田中心CBD、车公庙、竹子林分别为7.78%、5.68%、6.83%。,数据来源：华房数据,中国工商地产决策支持系统,14,深圳市商业写字楼市场分析小结,土地市场特征,一手市场,二手市场,市场竞争相对宽松,新房价格仍有上涨空间,二手房租金稳定,商业办公楼用地成交量少，而成交价格则呈上升趋势；,未来市场新房供给十分有限，新房市场竞争宽松。,2011,年供应量少、成交量下跌，价格上升；空置面积逐年缩小；,福田区供应、成交大户；目前，市场又进入了去存量阶段；,福田在售项目大部分位于车公庙地区，去化率高，成交均价在3.2-3.6万元之间,2012,年,15,个写字楼项目入市，体量达,88.17,万平米，福田区仍是主要的供应区域，并有向外扩散的趋势。,成交量较低，成交价格较为稳定；,租金走势平稳，车公庙地区租金处于中高水平；,中心区CBD和车公庙地区是深圳办公总体量最大的两个片区，空置率较低。,创新型厂房写字楼市场分析,土地市场特征分析,创新型厂房一手市场分析,创新型厂房二手市场分析,15,16,深圳工业用地成交量大；其中楼面地价高的地块,可能,作用为创新型厂房（写字楼）,土地市场特征分析,创新型厂房一手市场分析,创新型厂房二手市场分析,2011年深圳工业成交量大，集中在龙岗、南山区。,2011,年深圳工业用地成交区域分布情况,地块名称,区域,土地面积（万）,规划建筑面积（万）,成交总价(万元),楼面地价(元),竞得方,宝龙工业城,宝安区,1.48,1.90,1010,532,中科华核电技术研究院,南山填海六区,南山区,0.67,2.48,1931,779,科通通信技术,南山区高新区,南山区,0.25,2.01,1567,780,北理工创新中心,南山填海六区,南山区,1.55,4.76,4609,968,中科纳能科技司,南山区科技园南区,南山区,0.37,2.24,2525,1127,四方精创资讯,南山填海六区,南山区,0.81,9.93,12570,1266,百度国际,南山填海六区,南山区,0.60,7.19,12570,1748,百度国际,南山区滨海大道与科园路,南山区,0.52,8.00,14600,1825,深圳市投资控股,南山区高新区南区,南山区,20.31,121.84,284300,2333,深圳市投资控股,行政区,宗数(宗),土地出让金(万元),建设用地面积(万),规划建筑面积(万),平均楼面地价(元/),平均溢价率,宝安区,5,15643,20.75,53.24,294,-19.44%,龙岗区,16,91156,42.11,175.06,515,0.00%,南山区,8,334672,25.08,158.45,2112,0.00%,盐田区,1,7500,12.35,18.00,417,0.00%,总计,30,448971,100.29,404.75,1107,-0.83%,将来有可能作为创新型厂房地块,从楼面地价和建设面积看，右表列出的九块土地比较有可能用作创新厂房写字楼；但是从其竞得方公司的性质看，都不是房地产开发商，作为总部基地的可能性较大，或有少部分出租。新房入市的可能性较少。,数据来源：华房数据,-,房地产数据资源管理系统,17,供求状况：深圳创新型厂房写字楼基本处于供不应求局面，价格上升较快,从历年深圳创新型厂房写字楼的供求情况看，基本处于供不应求状态，且价格一路飘升。,土地市场特征分析,创新型厂房一手市场分析,创新型厂房二手市场分析,数据来源及说明：华房数据,-,房地产数据资源管理系统、已剔除纯工业用途数据,2010,年创新型厂房写了供应为历年最高值，供应体量达,20,万平米，销售供过于求，尚有,5.3,万平米进入,2011,年创新型厂房写字楼市场，,2011,年市场呈现零供应，处于去存量阶段。,18,2011,年在售项目成交状况良好，产品去化率高。,2012,年预计市场新增三个创新型写字楼项目入市，主要分布在福田、龙岗区域,项目名称,建筑面积,办公面积,片区,租售形式,最新动态,开发商,花样年福年广场,46792,37434,福田皇岗,租售,预计,2012,年开盘，写字楼主力面积为,150-500,平，一层,3000,平，在租写字楼部分预计,6,月之后开始招商,花样年集团,泰然大厦,168943,100000,福田车公庙,出售,预计,2012,年,5,月开盘，现正内部火爆认筹,泰然地产,天安龙岗数码新城三期,117882,91744,龙岗中心区,出售,三期在建，预计,2012,年,4,、,5,月份推出，四期预计,2013,年竣工,龙岗天安数码新城,创新型厂房写字楼供应为,13.91,万平米，占全市写字楼总供应量的,1/5,，主要分布在福田车公庙、保税区、龙岗中心区，创新型厂房竞争环境小。,土地市场特征分析,创新型厂房一手市场分析,创新型厂房二手市场分析,2011,年在售项目包括金谷、天安和智慧广场系列，成交状况良好，产品去化率高。,年份,区域,在售项目名称,总面积（）,成交面积（）,累积成交面积（）,成交均价（元/）,去化率,2011年,车公庙,深业泰然雪松大厦,41801,2503,41801,27958,100.00%,2011年,龙岗中心城,龙岗天安数码创新园,112470,27156,97816,12536,86.97%,2011年,华侨城,智慧广场,95088,32053,91797,48130,96.54%,2011,年创新型厂房写字楼在售项目销售情况,数据来源：华房数据,-,房地产数据资源管理系统,2012,年创新型厂房供应情况,19,二手房市场成交量较为稳定，成交价格呈现上升趋势，已逐渐成为一个投资热点,二手房市场成交量较为稳定，成交价格呈现上升趋势；目前平均价格已超过3.2万元/。,土地市场特征分析,创新型厂房一手市场分析,创新型厂房二手市场分析,数据来源及说明：深圳市房管局、已剔除纯工业用途数据，价格经估价师审核,20,2011年在售的创新型厂房写字楼主要分布在福田区，车公庙片区均价在,2.3-3.5,万元,/,左右,2011年在售的创新型厂房写字楼主要分布在福田区，尤其是车公庙片区，均价大致在2.3-3.5万元/之间。,土地市场特征分析,创新型厂房一手市场分析,创新型厂房二手市场分析,2011年二手创新型厂房写字楼分布区域项目成交情况,片区,项目名称,出售套数,出售面积(),销售均价（元/）,车公庙,福田天安科技创业园大厦,4,1791,32801,车公庙,泰然苍松大厦,12,2147,25662,车公庙,泰然海松大厦（金谷2号）,10,3048,33661,车公庙,泰然红松大厦（金谷4号）,2,832,33285,车公庙,泰然劲松大厦,10,2249,26955,车公庙,泰然水松大厦（金谷3号）,10,4195,33586,车公庙,泰然雪松大厦（金谷5号）,5,1798,34661,车公庙,泰然云松大厦（金谷1号）,3,1335,30853,车公庙,天安创新科技广场,15,7774,30381,车公庙,天安创新科技广场（二期）,12,6000,30554,车公庙,天吉大厦,1,575,15470,车公庙,天祥大厦,6,5854,23093,车公庙,天展大厦,1,1129,24990,福田保税区,万利工业大厦（三期）,2,2704,9995,福田保税区,英达利科技数码园,4,1388,12778,华侨城,香年广场,7,2680,32829,龙岗中心城,龙岗天安数码创新园,3,1266,12475,沙头角保税区,黄金珠宝大厦,2,1639,6991,蛇口,花样年美年广场,132,30655,30397,数据来源及说明：深圳市房管局、已剔除纯工业用途数据，价格经估价师审核,21,深圳市创新型厂房写字楼市场分析小结,土地市场特征,一手市场,二手市场,未来市场竞争宽松；,目前市场存在供不应求，价格上升的状况；,二手房成交量稳定，价格呈上升态势。,深圳工业用地成交量大；其中楼面地价高的地块,可能,作用为创新型厂房（写字楼）,创新型厂房写字楼基本处于供不应求局面，价格上升，产品去化率高。,2012,年预计市场新增三个创新型写字楼项目入市，主要分布在福田、龙岗区域,成交量较为稳定，成交价格呈现上升趋势，已逐渐成为一个投资热点。,主要二手房交易集中在福田区，尤其是车公庙片区。,车公庙片区分析研究,车公庙区域概况,办公及工业物业市场,商业市场情况,客户特征分析,22,23,成立,：,车公庙片区是在,1988,年批准建立的深圳首批工业区之一。,转型,：,随着城市的发展，车公庙承接福田中心区的办公西移，目前，片区内拥有,5000,多家企业，,100000,名左右员工；已经逐步由工业区向商务区转型。,未来：,将会成为深圳市继华强北成功完成工转商后的又一力作，逐渐成为深圳市中产阶层白领和中小民营科技企业较集中地方之一。,车公庙已经逐步由工业区向商务区转型，为深圳市中产阶层白领和中小民营科技企业较集中地方之一,车公庙区域概况,办公及工业物业市场,商业市场情况,客户特征分析,车公庙工业区,车公庙商务区,24,车公庙地区已经形成的内部产业结构：,7080的企业是科技创业型企业；,银行基金公司投资机构在这里扎堆；,以时装设计、印刷、平面设计、广告公司、动漫、网络游戏公司、企管咨询公司、媒体公司为主体的创意设计型公司纷纷入驻；,物流基地也已形成集聚效应。,规划成为融商科技产业、金融、物流、创意产业、餐饮及配套等于一体的新城。,车公庙业已形成极具特色的产业结构和产业特色，以科技创新型、金融、物流为主导，吸引了众多国内、外知名企业入驻,车公庙区域概况,办公及工业物业市场,商业市场情况,客户特征分析,企业类型,知名企业名称,国外企业,杜邦中国集团有限公司、大冷王运输制冷有限公司、百安居、安奈物网络（深圳）有限公司、麦当劳餐厅（深圳）有限公司、联邦快递、佳能、日立、花旗银行、韩国,IBK,银行、皇冠、好富顿等,国内企业,五矿建设、中建钢构、花样年集团、泰然集团、精量电子、香港东方技术、深广源实业、深圳燃气、爱施德实业、海川实业、招商银行、华商银行、中国移动、步步高、德润、万利达、金立、云海、中意橱柜、筑博设计等,数据来源：华房数据,中国工商地产决策支持系统,25,车公庙具有得天独厚的投资、办公环境和重要条件，主要表现在：,企业数众多：深圳CBD西门户，汇集了5000多家企业（以科技创新型民企、金融业为主）,交通便利：深圳东西中轴上，坐享深南、广深高速入口，地铁站，汽车站，滨海便利,节能：基本以自装空调为主，为企业加班节约办公成本,物业使用率高，户型方正，楼层层高，办公环境成熟，视野开阔,车公庙日渐形成的区位优势,车公庙区域概况,办公及工业物业市场,商业市场情况,客户特征分析,农科,豪宅,片区,香蜜湖高尚居住、旅游度假区,车公庙,办公区,莲花山,深圳高尔夫,中心区,车公庙区域概况,办公及工业物业市场,商业市场情况,客户特征分析,26,车公庙片区创新型厂房写字楼稳中有升，空置率低，投资价值明显,从深圳创新型厂房写字楼的分布看，车公庙是当之无愧的大片区。,从历年来各个系列的产品的租金走势看，车公庙片区稳中有升。,从空置率情况看，车公庙各系列的厂房写字楼空置率均很低；特别是金谷系列和天安系列，均在4%以下。,数据来源：华房数据,中国工商地产决策支持系统,27,车公庙区域概况,办公及工业物业市场,商业市场情况,客户特征分析,2011,年车公庙创新型厂房呈现前半年成交活跃，后半年业主惜售纷纷转租，价格稳中有升,车公庙片区创新型厂房三级市场供需比维持在6：1左右，4月、5月、10月是成交最为活跃。,前半年市场成交量稳中有升，5月达到最高峰。下半年市场业主惜售，放盘量减少，以租赁为主，成交价格上升趋势明显。,说明：成交数据来源深圳市房管局、价格经估价师审核,28,近半年以来，车公庙片区写字楼租售活跃，价格水平维持稳定状态,近期车公庙写字楼租金水平波动幅度较小，整体波幅在10%以内,近半年来，车公庙区域报盘量最大是深南路沿线写字楼，报盘均价到达3.7万,车公庙区域概况,办公及工业物业市场,商业市场情况,客户特征分析,29,车公庙区域概况,办公及工业物业市场,商业市场情况,客户特征分析,金谷系列写字楼租售情况与区域市场情况相仿，租金水平稳定，报盘价格基本在,2.8-3.8,万之间,金谷系列写字楼租金水平走势稳定，其中金谷五号的整体水平最高，维持在140元/平米月左右。,报盘价格基本在2.8万-3.8万之间，其中金谷5号的报盘价格最高。,车公庙区域概况,办公及工业物业市场,商业市场情况,客户特征分析,30,商业写字楼与创新型厂房写字楼价格差距0.92万元/,2011年车公庙片区商业二手字楼成交项目,项目名称,出售套数,出售面积(),销售均价（元/）,绿景广场主楼（NEO）,15,2953,43140,天安数码时代大厦,15,2715,36831,大庆大厦,13,1602,34348,金运世纪大厦,12,1857,38335,喜年中心,12,941,39083,英龙展业大厦,6,1255,29994,本元大厦,4,2097,36713,盛唐商务大厦,2,240,38007,中国有色大厦,1,174,41980,2011年车公庙片区二手创新型厂房写字楼成交项目,项目名称,出售套数,出售面积(),销售均价（元/）,福田天安科技创业园大厦,4,1791,32801,泰然苍松大厦,12,2147,25662,泰然劲松大厦,10,2249,26955,泰然海松大厦（金谷2号）,10,3048,33661,泰然红松大厦（金谷4号）,2,832,33285,泰然水松大厦（金谷3号）,10,4195,33586,泰然雪松大厦（金谷5号）,5,1798,34661,泰然云松大厦（金谷1号）,3,1335,30853,天安创新科技广场,15,7774,30381,天安创新科技广场（二期）,12,6000,30554,天吉大厦,1,575,15470,天祥大厦,6,5854,23093,天展大厦,1,1129,24990,商业二手房成交均价在2.9-4.4万元/之间，均值为3.76万元/。,创新型厂房二手房成交均价在1.5-3.6万元/之间，均值为2.84万元/。,数据来源及说明：深圳市房管局、价格经估价师审核,车公庙区域概况,办公及工业物业市场,商业市场情况,客户特征分析,31,福田区新房商业项目主要集中在中心区、新洲片区，新房成交均价维持在,4.6,万元,/,左右，车公庙无新房商业项目,由于下半年福田区商业新房大量供应，下半年成交量大幅上涨，价格下降。11年年底至12年2月成交量价小幅上升，市场前景看好。在售项目主要集中在中心区，成交面积占60%，车公庙无新项目。,数据来源及说明：深圳市房管局、华房房地产数据资源系统,2012,年福田各片区商业在售项目成交情况,片区,项目名称,销售月,成交套数,成交面积（）,均价（元,/,）,新洲,嘉葆润金座家园（新洲中心广场）,2012,年,1,月,75,2958,43301,新洲,嘉葆润金座家园（新洲中心广场）,2012,年,2,月,74,2836,45666,新洲,君临天下名苑（国都高尔夫花园三期）,2012,年,1,月,2,87,40955,新洲,君临天下名苑（国都高尔夫花园三期）,2012,年,2,月,9,614,42131,中心区,世纪汇广场,2012,年,1,月,5,478,46471,中心区,世纪汇广场,2012,年,2,月,7,455,42449,车公庙区域概况,办公及工业物业市场,商业市场情况,客户特征分析,32,福田区三级市场商业成交从,11,年上半年成交火爆转为下半年的平稳过渡，车公庙片区成交量少，价格稳定,福田区三级市场商业成交从,11,年上半年成交火爆转为下半年的平稳过渡。商铺价格维持在,4.2,万元,/,左右，商场价格稳步上升。,车公庙三级市场商业主要成交在丰盛町、深南路沿线写字楼商业、盛唐商务大厦底商，成交量较少，底商价格在15-25万元/ 。,数据来源及说明：深圳市房管局、价格经估价师审核,2011,年车公庙片区三级市场商业项目成交情况,项目名称,物业类型,成交楼层,成交套数,成交面积（,m2,）,估价师参考均价（元,/m2,）,成交时间,丰盛町,A,区,商业街,-2,1,17,117706,201105,丰盛町,A,区,商业街,-2,1,10,240833,201106,丰盛町,A,区,商业街,-1,1,13,241297,201106,丰盛町,BCD,区,商业街,-2,1,7,240061,201108,丰盛町,BCD,区,商业街,-2,1,5,239316,201109,丰盛町,BCD,区,商业街,-1,1,9,219730,201112,本元大厦,写字楼裙楼,3,1,520,37506,201110,金运世纪大厦,写字楼主楼,6,7,1080,32994,201104,金运世纪大厦,写字楼主楼,12,1,138,38438,201105,金运世纪大厦,写字楼主楼,6,4,639,35993,201108,盛唐商务大厦,写字楼底商,1,2,281,152470,201107,阳光高尔夫大厦,写字楼底商,1,29,1634,95000,201106,车公庙区域概况,办公及工业物业市场,商业市场情况,客户特征分析,33,车公庙入驻企业多为自主创业型、商务服务类企业；但金融业企业能承受租金最高,车公庙地区入驻公司行业以通讯设备、计算机及其他电子设备制造业，批发业，商务服务业占据了绝大多数。,车公庙地区入驻公司以金融行业承受的租金最高，其次是商务服务业。,数据来源：华房数据,中国工商地产决策支持系统,34,从企业种类来看，民企占据了绝大多数；从企业来源地看，深圳企业占据了主体,民营企业占据了绝大部分比例。,来自本土的企业是入驻企业中的主体。,数据来源：华房数据,中国工商地产决策支持系统,车公庙区域概况,办公及工业物业市场,商业市场情况,客户特征分析,35,房地产市场总结,从宏观形势看，深圳市的经济发展仍将保持良好态势，居民消费信心指数高，而商办物业作为政策调控的“漏网之鱼”，或将成为投资热点。,从商业写字楼市场状况看，市场竞争相对宽松，新房价格仍有上涨空间，二手房租金稳定。,从创新型厂房写字楼市场状况看，未来市场竞争宽松；目前供不应求，价格上升；二手房成交量稳定，价格呈上升态势。金谷系列写字楼租售情况与区域市场情况相仿，租金水平稳定。,车公庙地区区位优势明显，创新型厂房写字楼稳中有升，空置率低，投资价值明显；金谷系列产品在市场中表现良好；商业市场成交价格稳定。,创新型厂房写字楼市场态势良好，竞争较为宽松；在市场中已逐渐成为一个投资热点。,金谷,6,号项目概况,项目位置,项目简介及开发现状,项目周边及交通情况,36,农科,豪宅,片区,香蜜湖高尚居住、旅游度假区,项目区位解析,区域位置优越，地块稀缺,区位：,项目位于深圳两条城市交通干道之间，交通优势非常明显。,人文：,固定的高档富人居住区支持周边商业；整个区域体现安静、整洁、休闲的居住氛围。,发展方向,：中心区西移，而项目占据中心区写字楼市场向西发展的重要区域,-,车公庙办公区的核心位置。,金谷,6,号项目位于深圳市福田区泰然工业园区泰然十一路和泰然八路交汇处西北角，属于车公庙片区西南部。,项目位置,项目简介 及开发现状,项目周边及交通情况,37,农科,豪宅,片区,香蜜湖高尚居住、旅游度假区,车公庙,办公区,莲花山,深圳高尔夫,景田中高档住宅区,中心区,38,项目四至：矗立于金谷系列写字楼群之间，片区发展成熟,北临：泰然六路，与雪松大厦相对。,项目位置,项目简介 及开发现状,项目周边及交通情况,东临：泰然十一路，双向2车道，与海松大厦相对,南临：泰然八路，双向2车道，与云松大厦相对,西临：与京港澳高速毗邻（接驳口尚未打通）,N,E,W,S,39,项目将与原金谷系列协同，以工业写字楼形式面市，预计上市时间为今年五月,泰然金谷系列现已形成了相对独立的工业写字楼园区。其中已建云松大厦、水松大厦、海松大厦、红松大厦和雪松大厦，目前已完全投入使用，空置率很低，为本次定位定价研究的主要对象。金谷,6,号项目目前正在建设中，预计正式上市时间为,2012,年,5,月。,项目位置,项目简介 及开发现状,项目周边及交通情况,项目名称,金谷六号,项目周报地块用地性质,工业用地,规模及类型,分,A、B、C、D、E、F区/工业厂房,建筑设计,深圳市筑博工程设计,入市时间,预计,2012年5月,产权有效期,2007年2056年，50年,楼体高度,(M),98.95米,总户数,259套,主力户型,300-500平米,装修状况,交楼毛坯,容积率,5.35,绿化率,30%,实用率,73-86%,面积,占地面积,(),24521平米,建筑面积,(),168943平米,办公面积,(),10万左右,商业面积,(),约,3万,标准层,(),2300平米左右,层高,标准层层高,(M),3.8米,裙楼首层,5.9米,裙楼其他层,(M),5.5米,地下室,(M),5.3米/3.95米,停车场,共,1000个，地下998个，地面2个,40,外部交通较为便利；微观可通达性尚可，但存在不足之处,项目位置,项目简介 及开发现状,项目周边及交通情况,外部交通图,微观交通图,项目所处宏观区位路网交通较为便利，南北方向从东到西依次为香蜜湖路、泰然九路、京港澳高速路；东西方向则拥有深南大道、滨河大道两条城市主干道；城市交通干道和园区生活干道在项目周边交织成便捷的交通网。此外，地铁站车公庙距离项目近900米左右。,从项目微观位置上看，对外可通达性尚可，现状项目南边接近滨河大道辅道（出入口），可直接与外部交通网衔接，北边可通过泰然九路直通深南大道，交通可达性好；不足之处在于西行未能与高速路打通接口，且泰然九路太窄，容易发生堵车现象。,金谷6号,金谷6号,竞争环境,项目主要竞争对手分布,典型案例,41,42,新近上市的工业写字楼主要分布在华侨城、车公庙片区；产品系列以天安、金谷和花样年为主；花样年福年广场或将成为项目的竞争对手,项目主要竞争对手分布,典型案例,新近在售（刚售完）工业写字楼清单,行政区,片区,系列名称,楼盘名称,状态,南山,华侨城,其他,智慧广场,售罄/出租完毕,南山,华侨城,花样年,香年广场,售罄/出租完毕,南山,蛇口,花样年,美年广场,售罄/出租完毕,福田,车公庙地区,金谷,雪松大厦,售罄/出租完毕,福田,车公庙地区,天安,天安数码时代大厦,售罄/出租完毕,福田,车公庙地区,天安,天安创新科技广场,售罄/出租完毕,福田,保税区,其他,花样年福年广场,待售,龙岗,龙岗中心区,天安,龙岗天安数码创新园,售罄/出租完毕,南山,华侨城、蛇口,福田,车公庙,福田,保税区,龙岗,中心区,智慧广场,香年广场,美年广场,雪松大厦,天安数码时代大厦,天安创新科技广场,福年广场,龙岗天安数码创新园,近两年来，深圳工业写字楼上市项目较少，主要分布在南山的华侨城片区、福田的车公庙地区以及龙岗中心区。,产品以天安系列、金谷系列以及花样年工业写字楼为主。,从运营状态看，普遍非常乐观，基本上市项目售罄或出租完毕。,目前，待售中的花样年福年广场或将成为金谷,6,号项目的主要竞争对手。,43,典型竞争对手运营状况良好，特别是同关内的工业写字楼；关内写字楼售价集中在,3.2,万,-3.6,万元,/,之间,项目主要竞争对手分布,典型案例,项目名称,智慧广场,香年广场,美年广场,天安数码时代大厦,创新科技广场一期,创新科技广场二期,龙岗天安数码创新园,福年广场,办公总体量（万）,9.71,5.23,7.30,10.50,1.09,6.90,9.96,在建,已租（入驻）面积（万）,9.06,4.95,6.24,10.14,1.04,6.46,8.31,空置面积 （万）,0.65,0.28,1.06,0.36,0.06,0.44,1.65,空置率,%,6.69,5.30,14.52,3.39,5.13,6.33,16.59,平均租金（元,/月）,160,130,118,150,120,145,60,平均售价（元,/）,48000,36000,3,1,000,38000,32000,35000,12500,投资回报率,4.00%,4.33%,4.,56,%,4.74%,4.50%,4.97%,5.76%,主要竞争对手典型项目运营情况,从具体运营情况看，关内、关外差别较大。关内工业写字楼空置率（除较慢上市的美年广场外）普遍较低，关外空置率较高；,从租金、售价看，关内差不多为关外的两倍多；智慧广场的价格接近于甲级写字楼的价格；关内工业写字楼的售价范围集中在,3.2,万,-3.6,万,/,之间。,从投资回报看，则出现相反情况，关外的投资回报率高于关内。,数据来源：华房数据,中国工商地产决策支持系统,44,典型案例分析,智慧广场,项目名称,智慧广场,区位板块,华侨城,地块用地性质,工业,大楼性质,非涉外,开发商,深圳市中核兴业实业有限公司,物业管理公司,世邦魏理仕,入市时间,2010年10月,租售形式,出售,楼体高度,(M),99.80,总层数,22,大楼等级,甲级,容积率,3.70,得房率,88.00,面积,建筑面积,(),164875.00,办公面积,(),97100.00,标准层,(),2060.00,主力户型（）,730-1295,层高,标准层层高,(M),4.5,停车场,停车,(个),1063.00,电梯,客梯数量,34,品牌,OTIS,停车收费标准,停车收费标准,500,物业管理费,(元/月),20.00,项目主要竞争对手分布,典型案例,典型案例分析,智慧广场,智慧广场为深圳高档工业写字楼中的典型代表。层高达到了,4.5,米，停车位配比达到了,91:1,；标准层达到了,2060,。,该项目,2010,年,10,月上市，,2010,年年底，,766,的户型便全部售罄；,2011,年,5,月，所有户型均已进入封盘期。,优点：,交通便利；绿化率高（,40%,）；实用率高（,85%,）；设计前卫（大开间、三面采光、层高较高）,缺点：,位置较偏，减弱吸引力；,缺乏商业配套；,工业性质用地。,项目主要竞争对手分布,典型案例,45,46,典型案例分析,香年广场,项目主要竞争对手分布,典型案例,项目名称,香年广场,区位板块,华侨城,地块用地性质,工业,大楼性质,非涉外,开发商,深圳市康年科技有限公司,物业管理公司,深圳市花样年物业管理有限公司,入市时间,2008年12月,租售形式,租售,楼体高度,(M),98.00,总层数,20.00,大楼等级,乙级,容积率,4.0,得房率,71.00,面积,建筑面积,(),56346.00,办公面积,(),52276.00,标准层,(),1143.00,层高,标准层层高,(M),4.80,停车场,停车,(个),399.00,电梯,客梯数量,5.00,品牌,日立,停车收费标准,停车收费标准,600,物业管理费,(元/月),7.68,香年广场为深圳中档工业写字楼中的典型代表。层高达到了,4.,8米，停车位配比13,1:1,；标准层达到了1143。,该项目,20,08年,1,2月上市，,20,09年4月，便进入尾盘，去化周期,5,个月。,优点：,地段优越，交通便利；,自然景观丰富；,实用率高（,85%,）；,4.8,米层高，大空间布局,缺点：,停车位配比一般；,缺乏商业配套；,工业用地性质。,典型案例分析,香年广场,项目主要竞争对手分布,典型案例,47,48,典型案例分析,天安数码时代大厦,项目主要竞争对手分布,典型案例,项目名称,天安数码时代大厦,区位板块,车公庙,地块用地性质,工业,大楼性质,涉外,开发商,深圳天安数码城有限公司,物业管理公司,深圳天安物业管理有限公司,入市时间,2002年,租售形式,租售,楼体高度,(M),108.00,总层数,26.00,大楼等级,乙级,得房率,80.00,面积,建筑面积,(),110000.00,办公面积,(),105000.00,标准层,(),2836.00,层高,标准层层高,(M),3.60,停车场,停车,(个),430.00,电梯,客梯数量,6.00,品牌,Fujitec,停车收费标准,停车收费标准,400,物业管理费,(元/月),7.00,天安数码时代为深圳中档工业写字楼中的典型代表。层高仅3,.,6米，停车位配比244,:1,，车位配比较低；标准层达到了2836，一般水平。,该项目,20,02年,8,月上市，,20,03年5月，便进入尾盘，去化周期,10,个月。,优点：,区位优越，交通便利；,周边配套齐全；,物业服务周到。,缺点：,楼内配套一般；,车位配比不足；,工业性质用地。,典型案例分析,天安数码时代大厦,项目主要竞争对手分布,典型案例,天安数码时代大厦,50,典型案例分析,福年广场,福年广场位于福田保税区内市花路与紫荆路的交汇处。,总用地面积,18717.77,，建筑面积,46792,，容积率,2.5,。,楼体由,3,栋建筑围成一个,U,字形和一栋花样年总部建筑组成。,预计竣工时间为,2012,年。,项目主要竞争对手分布,典型案例,效果图,位置图,工地图,周边配套,项目主要竞争对手分布,典型案例,典型案例写字楼项目客户组成：以民营企业为主,无论是香年广场、智慧广场还是天安数码大厦，民营企业客户均占据了绝大部分比例。,工业写字楼一直以来便是民营企业的入驻的首选。,民企,70.06%,民企,90.54%,民企,83.5%,51,项目主要竞争对手分布,典型案例,同类项目优劣势比较：,金谷,6,号在区位、交通，环境，开发商三个方面都处于优势行列,同类项目优劣势对比,备注：本次针对以上典型项目的区位、交通、规划、配套等外部主客观因素，邀请了世联,10,位写字楼研究专家进行了评分。,每个单项满分为,100,分，总分满分为,500,分。,金谷,6,号在区位、交通，环境，开发商三个方面都处于优势行列。,待售中的主要竞争对手福年广场由于位置较偏，加之商业配套严重不足，综合评价不高。,52,金谷系列客户特征分析,基本特征,交叉分析,对产品提升的建议,53,54,客户基本特征,使用面积小于,500,的小客户受访者占比最高；使用面积超过,1000,的占据了,26%,；中客户则占据了,24%,。,受访者中，民营企业占比最高，达到了,89%,，为主流群体。,受访者中，首次置业者占据了,68%,，为主流群体。,受访者中，购买者占据了,68%,。与首次置业者相同，说明，首次置业者基本为自用，投资类客户较少。,基本特征,交叉分析,对产品提升的建议,55,民企是主力军，且偏好于中小户型；国企、外企偏好大户型；购买动机以自用为主,基本特征,交叉分析,对产品提升的建议,各类型企业的购买面积,国企基本上都是大客户，购买面积均超过,1000,；,民营企业是主力军，但以中小户型为主，集中在,500-1000,之间；,外企也是大客户，但由于采访数据有限，不具备参考性。,各类型企业的购买,/,租用动机,国企基本上都是自用；,民营企业则是三者兼备，但以自用为主；,外企一般也是以自用为主，而且大致为租用。,56,不同置业类型的置业动机以自用为主；受访者对市场持乐观态度，普遍认为价格会上涨，至少是持平,基本特征,交叉分析,对产品提升的建议,不同置业类型的购买动机,不同置业类型的价格心理趋势,不同置业类型的购买动机集中在“自用,”,;,其中，迅速增值和保值期望均出现在首次置业的客户中。,所有受访者都不认为“价格会下跌”,;,近一半的客户对价格趋势持模糊态度,;,在首次置业的客户中“价格看涨”者远多于“持平，不会有大波动”者,;,未置业者多认为“价格看涨”。,57,对车行进入性不太满意，对公共交通较为满意,基本特征,交叉分析,对产品提升的建议,受访者对车行进入性不太满意。主要有如下原因：拥堵：因为唯一北行的泰然九路太窄，车流量大；进入主干线的出入口少：建议增加进入滨河路入口，打通泰然六路西行出口；路旁存在乱停车现象。,受访者对公共交通较为满意。个别提出，园区距离地铁站较远，步行费劲；另外，建议在园区内增加公交站点和公交线路。,58,受访者普遍对导视系统不满意，而对停车场服务比较满意,基本特征,交叉分析,对产品提升的建议,导视效果,受访者普遍对金谷系列的导视效果不满意：建议加强项目标示的显现性，如增加门牌；完善小区导视系统建设有利于提升泰然品牌的影响力。,较大部分受访者对停车场服务表示满意。表示不满意者，提出：减少地下室视频广告，抑制噪音；完善停车场防盗监控；降低停车场对临时停车的收费；注意礼貌等。,59,对于金谷系列产品的层高、户型、实用率三个方面，受访客户均表示较为满意,对于金谷系列产品的层高、户型、实用率三个方面，受访客户均表示较为满意。,基本特征,交叉分析,对产品提升的建议,60,认可泰然品牌，但是提出了金谷系列产品的提升方向，增加商业配套、提高档次,基本特征,交叉分析,对产品提升的建议,受访者对泰然品牌的认可度较高，“认可”+“非常认可”占据了88%；,受访者对于金谷系列产品的提升方向共指出了五个，包括“增加商业配套”、“提高档次”、“改善交通”、“改善绿化”以及“提高服务质量”。其中，最为期望的是“增加商业配套”和”提高档次“。,很多受访者反映招进中高档次餐饮品牌、增加娱乐设施；完善空间规划布局，提升泰然金谷系列的档次。,备注：经过随机抽样，本次选取了,38,位客户进行了深度访谈；访谈时间2月8日-2月10日。,项目定位,项目,SWOT,分析,产品定位,客户定位,61,62,项目,SWOT,分析,优势,-Strength,劣势,-Weak,地块稀缺性无与伦比，仍有一定的溢价空间,商务区、住宅区、交通枢纽区黄金三角区位,良好的商务办公区，成熟高档居住社区，原业态对周边形成一定影响,项目频临城市交通干道，交通便利，商业价值相对较高,项目运营经验,丰富，开发商品牌认可度高,微观交通存在不足，未能充分利用外部交通资源,项目周边及内部配套不足。,项目昭示性不强,机会,-Opportunity,威胁,-Threaten,政策利好，房地产投资受限，商办