在建工程抵押评估与案例分析课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版标题样式,精品文档,目录,第三部分 在建工程抵押,第二部分 在建工程的分类,第四部分 在建工程抵押价值评估,第一部分 在建工程的含义及其特点,第五部分 在建工程抵押评估案例分析,2,3,第一部分 在建工程的含义及其特点,一、在建工程的含义,在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。,4,第一部分 在建工程的含义及其特点,一、在建工程的含义,在建工程，其涵义有广义和狭义之分。 广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。 狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。 可见，狭义上的房屋在建工程，主要是指房屋主体结构的建设过程中的状态，是一种实物上的未完成状态；而广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上的房屋在建工程在内，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书的情形，是一种在法律上未完成的状态。,第一部分 在建工程的含义及其特点,一、在建工程的含义,总行,在建工程抵押价值评估操作规范,（工银办发,2012170,号）对在建工程的定义：,在建工程指处于自主体动工开始建设至建成后主管机关办发所有权证书之间状态的固定资产建设或改良工程。,5,第一部分 在建工程的含义及其特点,二、,在建工程的特点,在建工程，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。作为房地产的一种类型，在建工程的表现形式多种多样，既可以是处于建设过程中的项目，也可以是己停工多年的“烂尾楼”。在建工程有着与一般房地产不同的特点。,6,7,第一部分 在建工程的含义及其特点,二、,在建工程的特点,1、所有权的相对确定性,指房屋在建工程在主管机关正式颁发所有权证书之前，其所有权处于相对确定的状态。,2、合法性,房屋在建工程，必须是经国家法定机关或有关部门在其职权范围内，依照法律规定的程序进行审批后取得相关批文的合法工程，未经审批并取得规划红线图、施工许可证等合法手续的违章建筑不受法律保护，更不得以抵偿法律文书确定的债务。,8,第一部分 在建工程的含义及其特点,二、,在建工程的特点,3,、可变价性,在市场经济条件下，房屋在建工程与其他房地产一样属于商品，有其内在价值及使用价值。但是由于在建工程处于法律上或事实上的未完成状态，尤其是事实上未完成而停止建设的工程，其价值能否以交换价值体现出来，即该在建工程是否具有可变价性，是区分执行案件抵债标的物与非标的物的基础。只有那些在市场上能够变价的、抵偿金钱债权的在建工程，才能被执行法院纳入执行标的物的范围，列为司法评估的对象。,4,、在建工程房地产可比性差,在建工程涵括了从刚刚投资兴建的工程到已完成建设但尚未交付使用的工程，这就造成了在建工程房地产之间可比性差,9,第一部分 在建工程的含义及其特点,二、,在建工程的特点,5,、在建工程形象进度与实际投资额较难一致,在建工程实际投资额，其账面价值包括预付材料款和预付设备款，同时也记录在建工程中应付材料款及应付设备款等，因此，在建工程投资不能完全体现在建工程的形象进度。,6,、在建工程建设工期长短差别较大,建设工期长短的差别，直接与建造期间材料，工费价值变化、设计变更等相联系，对评估价值标准的选择有直接影响。,10,第一部分 在建工程的含义及其特点,二、,在建工程的特点,7,、在建工程房地产种类多,在建工程房地产也涉及正常使用房地产中各类房地产，如不同用途、不同结构的厂房、仓库、普通住宅、高级住宅等。,8,、在建工程造价差异大,同种用途、同种结构的在建工程，由于其地基的差异等特殊原因，造成比正常情况房地产投资增大。,目录,第三部分 在建工程抵押,第四部分 在建工程抵押价值评估,第五部分 在建工程抵押评估案例分析,11,第一部分 在建工程的含义及其特点,第二部分 在建工程的分类,第二部分 在建工程的分类,在实际的估价实务以及科学研究中，可以将在建工程按照不同方式进行分类。,在建工程可根据标志性工程进度进行分类，也可根据建设用途进行分类，同时对于同一阶段的在建项目，由于工程款支付方式的不同，以及材料设备购置的早晚，在价值上也会形成差异。,12,第二部分 在建工程的分类,根据标志性工程进度进行分类，建筑工程的施工过程分为土方工程、基础工程，结构工程、电气设备安装工程、给排水工程、内外装修工程、室外工程等等。由于工程施工是一个连续的过程，可以按照建设工程施工主要工作的进度状况划分为结构在施工、结构封顶及准备验收几个阶段。对此我们也称为按形象进度进行分类。,另一种分类方式是按照项目设计用途进行划分，建设工程可分为工业建筑、民用建筑和农业建筑，进而又可分为工业厂房、仓库、锅炉房、住宅、办公楼、商业、农场、牧场等等。,13,第二部分 在建工程的分类,由于不同类型的建筑工程具有各自不同的生产流程和特性，因此对于在建工程价值的评估首先应确定在建工程的种类，选取适合其特性的方法和技术进行研究,14,目录,第四部分 在建工程抵押价值评估,第五部分 在建工程抵押评估案例分析,15,第一部分 在建工程的含义及其特点,第三部分 在建工程抵押,第二部分 在建工程的分类,16,第三部分 在建工程抵押,一、什么是在建工程抵押,所谓在建工程，是指正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、改建、扩建和大修理工程。,关于在建工程抵押的问题，,担保法,未作规定，而是由,1997,年建设部,城市房地产抵押管理办法,第,3,条第,5,款作出规定。,城市房地产抵押管理办法,对在建工程抵押的表述：本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。由于在建工程抵押在实践中比较常见，因此而发生的纠纷也较多。为此，,担保法解释,第四十七条对此专门作出了规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。,17,第三部分 在建工程抵押,关于在建项目抵押的条件，法律并未做明确规定。从,城市房地产抵押管理办法,对在建工程抵押的表述我们可以看出在建工程抵押满足以下几个条件：,（,1,）抵押人为主债务人；,（,2,）债权人为具有贷款经营权的金融机构；,（,3,）主债权的种类为贷款；,（,4,）担保的贷款须用于在建工程继续建造；,（,5,）抵押人已合法取得在建工程占用土地的使用权，且须将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。,担保法解释,中并未规定在建工程抵押必须具备上述条件。,二、在建工程抵押的条件,18,第三部分 在建工程抵押,此外，根据,担保法,、,城市房地产抵押管理办法,以及其他法律法规等的规定，在建项目抵押必须满足以下几种条件：,1,、已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。根据,担保法,的规定，债务人不履行债务时，债权人有权以折价、拍卖或变卖的方式处置抵押物，就相关价款优先受偿。集体所有土地或划拨形式取得的土地使用权不能转让，故不得进行抵押。,2,、取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。,城市房地产抵押管理办法,明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号，而只有已经取得三证的情况下，才能按要求填写相应编号。,3,、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的,25%,以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。因为只有符合该比例要求，开发商才能申请商品房预售，在建项目才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。,二、在建工程抵押的条件,19,第三部分 在建工程抵押,为保证在建工程具有可转让的属性，在建工程应达到一定的工程进度才能抵押。如商品房在建工程的抵押应达到其预售条件。根据,城市房地产管理法,第四十四条规定，商品房的预售条件是“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的,25%,以上”。,二、在建工程抵押的条件,20,第三部分 在建工程抵押,三、在建工程抵押应注意的问题,（一）在建工程抵押权与工程款优先权问题,合同法,第二百八十六条规定：,“,发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。,”,合同法,在该条中对工程款享有优先受偿权作了规定，但法定抵押权与工程款享有优先受偿权谁先行使，,合同法,中未作明确。但是，最高人民法院,关于建设工程价款优先受偿权问题的批复,（法释,200216,号）则采纳了工程款法定优先权说，并从字面上与抵押权区别开来。批复第一条规定：,“,人民法院在审理房地产纠纷案件时和办理执行案件中，应当按照,合同法,第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。,”,由此看出，工程款受偿的法定优先权绝对地优先于抵押权，而无论抵押权登记与否、成立的时间是否在工程款法定优先权之前。按照该司法解释，对银行来说，在建工程抵押贷款最大的风险就是工程款优先受偿权优于抵押权问题。建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，不仅是由法律直接予以规定的，而且无须办理登记手续，其受偿额不属公示信息，从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。,21,（一）在建工程抵押权与工程款优先权问题,所以，银行在审查时应重点要把握以下三点：,1,、要求客户提供与在建工程施工单位签订的建设工程合同，注意审查合同约定工程的总造价、工程款支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况。,2,、确定在建工程可抵押担保额度时，应将尚欠施工单位的工程款从抵押物价值中剔除。对尚欠工程款的情况，应要求工程施工单位出具书面证明材料。,3,、要求工程施工单位对银行贷款提供担保或书面承诺放弃工程款优先受偿权。银行在办理贷款时除在建工程抵押外，还可以要求增加工程施工单位作连带责任保证担保，如出现施工单位主张工程款优先权时，银行可要求施工单位承担抵押物不足清偿部分的保证责任，使贷款资金不受损失。另外，在客户以在建工程申请抵押贷款时，银行可要求施工单位出具放弃工程款优先受偿权的书面承诺，从源头上避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲突。,第三部分 在建工程抵押,三、在建工程抵押应注意的问题,22,第三部分 在建工程抵押,（二）在建工程的建筑物与土地使用权必须同时抵押。,城市房地产抵押管理办法,明确规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的,“,房随地走,”,或,“,地随房走,”,保持一致的要求。银行在办理在建工程抵押贷款时，应把整宗土地使用权与在建工程的建筑物一并抵押，而不能仅仅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用权，土地使用权和在建工程建筑物的数量、面积、有关权证号码等情况应在抵押物清单上载明。在建工程抵押应按规定到相关部门办理抵押登记手续，取得抵押物登记证。,三、在建工程抵押应注意的问题,第三部分 在建工程抵押,（三）银行要密切关注在建工程的建设施工情况，根据实际情况及时办理新增部分在建工程的抵押手续。当在建工程竣工，客户已取得房屋所有权证后，银行应根据,城市房地产抵押管理办法,第三十四条的规定，与客户重新签订抵押合同，按规定办理房地产抵押登记。,三、在建工程抵押应注意的问题,23,第三部分 在建工程抵押,（四）在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险及防范,房地产开发企业为筹集资金，常常在开发的过程中就进行预售，一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存，也就是说，商品房预售时，开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，否则购房人将无法获得房屋的产权证。根据,城市房地产管理法,第,44,条的规定，开发企业只要,“,按揭供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期,”,，就可以向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，进而进行商品房预售。预售是一种转让行为，根据,担保法,第,49,条：,“,抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。,”,此时，由于在建工程已经抵押给银行，如果银行同意开发企业进行预售，作为抵押物的土地连同房地产将被逐步地分割出去，银行的抵押权就逐步落空，而银行的债权尚未获得清偿，因此，银行如何同意、何时同意房地产开发企业进行商品房预售，成为银行防范风险的关键所在。,三、在建工程抵押应注意的问题,24,第三部分 在建工程抵押,（五）土地抵押转为在建工程抵押过程中的操作风险及防范,开发企业向银行申请贷款时，常常虽然取得了有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件，但是尚未进行实质性的开发，此时银行仅仅能够接受其土地使用权作为抵押物。一旦开发企业已经开始开发，形成部分完工建筑，根据银行的信贷实践，都要求将土地使用权抵押转为在建工程抵押。由于我国土地和房产的登记部门不同，土地使用权抵押在土地管理部门登记，在建工程抵押则在房地产管理部门登记，在将土地使用权抵押转为在建工程抵押的过程中，必须签订新的抵押合同，并重新办理登记，原有的抵押合同和登记必须注销，否则就成了重复抵押。此时，如果操作不当，将会使银行的抵押权落空。,三、在建工程抵押应注意的问题,25,第三部分 在建工程抵押,（五）土地抵押转为在建工程抵押过程中的操作风险及防范,首先，作为抵押物的土地使用权如果已被法院或其他司法部门查封的，此时银行若到登记机关注销了原登记，却因为抵押物已经被查封而无法办理新的登记，一旦注销后甚至连恢复原状也无法做到。其次，土地使用权虽然没有被查封，但在银行办理注销土地使用权抵押登记后、在建工程抵押权登记前的短暂时间内，抵押物突然被查封，此时，在建工程抵押权登记也无法办理。因为，根据,担保法,第,37,条第,5,项的规定，依法被查封的财产是不能抵押的。另外，根据,办法,第,37,条第,2,款：,“,抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。,”,在注销在建工程抵押、重新办理房地产抵押登记的过程中也可能存在上述风险。 银行在因办理土地使用权抵押转为在建工程抵押、在建工程抵押转为房地产抵押而必须重新办理抵押登记时，首先要到登记部门查明抵押物是否被法院或其他司法部门查封，如果被查封的，不得办理新的登记手续，而只能要求借款人归还贷款或依法起诉要求行使抵押权。抵押物没有被查封的，在办理新的抵押手续过程中，要带好完备的登记资料，力求使登记手续在尽量短的时间里完成。同时做好保密措施，防止借款人的其他债权人获悉后通知司法机关查封抵押物。,三、在建工程抵押应注意的问题,26,第三部分 在建工程抵押,（六）在建工程系违法建筑或部分违法建筑的问题,现实生活中，在建工程最终成为违法建筑或部分违法建筑的现象时常发生。在这种情况下，如果在建工程又是抵押物，则直接影响到抵押权人的利益，,1,、在建工程系全部违法建筑。在这种情形下，如果抵押人与债务人恶意患通，共同欺骗抵押权人，致使债权人在不知情的情况下签订了抵押合同，在抵押合同被认定无效后，抵押人应在其提供担保的范围内与债务人承担连带责任。如果债务人并不知抵押人用于设定抵押的在建工程系全部违法建筑，则抵押人应根据其过错承担相应的赔偿责任。如果抵押权人未对用于抵押的在建工程尽到审查义务，则其对于抵押合同的无效亦有一定的过错，也应承担相应的责任。,2,、在建工程发生部分违法建筑。如果在建工程在建成后，扣除违法建筑部分，其既存价值仍然足以担保债务的履行的或与约定的预计价值相当，则其担保责任的承担与通常情况并无区别。如果其既存价值低于其与抵押权人约定的预计价值，且又不足以担保债务的履行的，抵押人应就不足部分予以补足。,三、在建工程抵押应注意的问题,27,28,目录,第三部分 在建工程抵押,第二部分 在建工程的分类,第五部分 在建工程抵押评估案例分析,第四部分 在建工程抵押价值评估,第一部分 在建工程的含义及其特点,第四部分 在建工程抵押价值评估,我国城市建设项目须由城市规划、土地和建设主管等部门的审批。未经审批擅自动开工建设的在建工程，属于违章建筑，必须拆除，因此不能评估其价值。超过审批规模、改变建筑用途而建设的部分也不能不加分析地评估其价值。,建设项目从立项、选址定点，到进入施工阶段，主要的审批文件及证书有：项目批复（备案）文件、,国有土地使用权出让合同,、,国有土地使用权证, ,建设用地规划许可证,、,建设工程规划许可证,、,建筑工程施工许可证,、,商品房预售许可证,等。,一、在建工程抵押价值评估须具备哪些合法文件,29,第四部分 在建工程抵押价值评估,尽量搜集齐全相关资料，了解估价对象在建工程的审批过程及规划指标，对评估操作是有好处的。但是有些文件、证书间有因果关系。,城市房地产抵押管理办法,中规定，以在建工程抵押的抵押合同中应当载明,国有土地使用权证,、,建设用地规划许可证,、,建设工程规划许可证,的编号。因此，该三证也应是在建工程抵押贷款评估的必备文件。,一、在建工程抵押价值评估须具备哪些合法文件,30,第四部分 在建工程抵押价值评估,经房地产产权监理处信息测绘办公室核实盖章的,楼层、单元编号总览表,及,楼层、单元编号平面图,也是具备预售条件的在建工程抵押贷款评估的必备文件。,一、在建工程抵押价值评估须具备哪些合法文件,31,第四部分 在建工程抵押价值评估,针对在建工程房地产抵押价格的评估范围和特点，特别是在建工程权益的相对确定这一主要特性，要求评估人员对资料收集更严密全面。除收集一般的权属证明资料外，还应更重视对,“,施工方出具的工程款支付凭证,(,或者书面支付承诺函,),”,、,“,房地产登记册,房屋状况及产权人、土地状况及预告登记状况信息和房地产他项权利登记信息,”,等资料的收集，明晰法定优先受偿款项的金额。,二、在建工程抵押价值评估资料收集及踏勘要求,32,第四部分 在建工程抵押价值评估,在建工程存在差异性大、专业技术性强等特点。评估人员在抵押评估中，在对借款人提供的有关情况和资料进行比照核实的同时，还应当对评估对象进行实地查勘，将评估对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。,二、在建工程抵押价值评估资料收集及踏勘要求,33,第四部分 在建工程抵押价值评估,在建工程房地产涉及的种类较多，往往包括不同用途的工业厂房、商品住宅、商办大楼等物业，其结构各异，专业程度不同，要求评估人员对建筑知识有较全面的掌握，在查勘时对不同类别建筑的结构构造、施工特点等状况要有比较全面的了解，采集估价对象房屋开间、进深、层高等对造价及可利用性有特殊影响的数据，并结合相关图纸，对评估对象的坐落、四至等情况进行再次核查，对工程施工节点做出判断。,必须指出，评估调查人员于评估时点在进行工程形象进度判断时，应当引起足够的重视，并保持必要的谨慎。,二、在建工程抵押价值评估资料收集及踏勘要求,34,35,（一）对在建工程类押品权属资料的要求,总行,押品价值评估流程管理办法,对在建工程类押品权属资料要求：主要分为土建工程和设备安装工程两类。,土建工程类，主要包括,国有土地使用证,、,建设用地规划许可证,、,建设工程规划许可证,、,建筑工程施工许可证,、项目批准文件、开工证明、工程预决算书、阶段性工程决算书、建筑工程图纸等证明权属的文件及附件，还包括已投入在建工程的工程款、施工合同等书面材料。出让的土地还应有,土地使用权出让合同,及交纳土地使用权出让金凭证、用于销售的还应有,商品房销售许可证,、,商品房登记备案证,及商品房销售情况表；对于已部分抵押在建工程，还须提供,抵押合同,。,设备安装工程类，主要包括设备安装工程合同、设备购置发票、设备购买合同等证明权属的文件及附件。,第四部分 在建工程抵押价值评估,三、总行对在建工程抵押价值评估提供资料和情况的要求,36,（二）对在建工程类押品评估流程影像资料的要求,（,1,）现场勘察报告、调查表及人员入景照片；,（,2,）规划建筑面积和其他规划指标；,（,3,）房产面积测绘报告；,（,4,）施工方、建设方和工程监理方三方共同出具的专业工程进度报告；,（,5,）工程款支付凭证明细清单，清单需包括工程款支付日期、付款单位、收款单位、款项名称、凭证类别、金额等内容；,（,6,）工程结构、已建成建筑面积、已投入工程款、预付款和应付款（材料款、设备款和施工款等）、已完成工程量、续建工程量；施工进度、建设周期等；,（,7,）,抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法,规定的其他有关资料；,（,8,）其他。,第四部分 在建工程抵押价值评估,三、总行对在建工程抵押价值评估提供资料和情况的要求,37,根据总行,在建工程抵押价值评估规范,：在建工程类押品评估原则上优先采用成本法，推荐使用两种（含）以上评估方法，最终结果根据加权平均值进行计算，权重应谨慎确定。,第四部分 在建工程抵押价值评估,三、在建工程抵押价值评估方法,38,（一）成本法,成本法评估要点：,1,、成本法评估基本公式为：,在建工程价值,=,估价对象对应建设用地使用权价值前期工程及其 他专业费形象进度对应（建筑安装成本管理费用开发利润）资金成本调整,调整数值须在综合考虑在建工程实际建设进度、贬值因素、政策因素及其他影响抵押资产价格的因素后谨慎确定，并须在评估报告中予以详细说明。,2,、估价对象对应建设用地使用权价值，应为评估时点的客观市场价值，可利用基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法、市场比较法等方法求取。,第四部分 在建工程抵押价值评估,三、在建工程抵押价值评估方法,39,（一）成本法,成本法评估要点：,3,、前期工程及其他专业费可按当地有关部门规定或当地的定额指标、标准或批准的设计概算计算。主要包括勘察设计费；策划、可行性研究、评估和咨询费；办理规划许可证费用；工程及设备招投标费用；概预算编制审查费；工程监理和质量监督费；工程保险；竣工图编制费及其他。,第四部分 在建工程抵押价值评估,三、在建工程抵押价值评估方法,40,（一）成本法,成本法评估要点：,4,、在建工程完工形象进度计算：,以工程建设方与施工方的工程结算价款与合同价值的比例确定：,在建工程完工形象进度（）,=,建筑已结算价款,建筑工程施工合同总价款,100%,。,评估中，应重点关注预付款项、已支付但未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备价值，应核实是否在工程实际结算价款中扣除；,以在建工程各组成部分的实际完工进度与各部分占预算的比例共同确定：,在建工程完工形象进度（,%,）,=,各分项工程完工进度（,%,）,各分项工程占总预算的比例（,%,）,调整因素,其他方法。,评估中，应以施工方和建设方共同出具的专业工程进度为依据，对在建工程完工形象进度予以客观、准确描述；,对采用（一）（二）计算的工程形象进度，需结合内部评估人员现场勘查的工程形象进度合理调整确定。,第四部分 在建工程抵押价值评估,三、在建工程抵押价值评估方法,41,（一）成本法,成本法评估要点：,5,、建筑安装成本指在建工程至目前形象进度对应的建筑和安装的所有费用，主要包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。推荐采用下述公式计算：,形象进度对应建筑安装成本,=,建筑工程客观市场单位造价,已完工工程量,或 形象进度对应建筑安装成本,=,调整后当地现行概预算定额,已完工工程量,或 形象进度对应建筑安装成本,=,工程施工合同总价款或预算,在建工程完工形象进度,其中，对采用公式计算的成本，须与公式或计算结果进行校验，取较低值作为最终成本。对缺乏当地建筑工程客观市场单位造价或概预算定额有关数据的，可根据谨慎原则采用公式或其他方法合理确定。,第四部分 在建工程抵押价值评估,三、在建工程抵押价值评估方法,42,（一）成本法,成本法评估要点：,6,、管理费用一般取形象进度对应的建筑安装成本的,1,3,。,7,、资金成本主要包括建设用地使用权取得成本、开发成本以及建筑安装成本的利息。计算公式如下：,归属于建设用地使用权的利息,=,建设用地使用权取得成本和开发成本,利率,在建工程已施工工期,归属于建筑物的利息,=,建筑安装成本,利率,在建工程已施工工期,/2,利率以同期贷款利率计算。资金成本的计算也可根据复利计算。,第四部分 在建工程抵押价值评估,三、在建工程抵押价值评估方法,43,（一）成本法,成本法评估要点：,8,、,形象进度对应开发利润应根据项目用途、市场平均利润、工程进度、区位、在建工程质量等综合考虑确定。其中，房地产在建工程对应开发利润通常取当地正常条件下房地产开发商所能获得的所得税前的平均利润，结合在建工程形象进度、市场状况等综合确定。,9,、上述参数取值依据，有地方政府规定的，根据地方政府规定执行。如有我行内部项目评估报告，价值评估时可参考报告中相关数据和信息。,10,、对非我行重点营销客户,1,提供的在建工程，当完工形象进度,70,（含）以下时，根据第九条公式计算其价值可根据风险状况不计算形象进度对应的开发利润。,第四部分 在建工程抵押价值评估,三、在建工程抵押价值评估方法,44,（二）假设开发法,假设开发法评估要点：,1,、,假设开发法基本计算公式为：,在建工程价值,=,开发完成后的在建工程价值,-,续建成本,-,续建部分对应资金成本,-,续建部分对应管理费用,-,销售（租赁）费用销售（租赁）税费,-,续建开发利润,-,购买该在建工程应负担税费,2,、假设开发法主要包括动态法和静态法。,运用动态法评估时，通过现金流折现考虑资金的时间价值，将不同时点的收入、支出折算到估价时点，无需考虑资金成本和开发利润。,静态法评估，通过计算利息的方式考虑资金的时间价值，将各项收入、支出直接相加减，需考虑资金成本和开发利润。,第四部分 在建工程抵押价值评估,三、在建工程抵押价值评估方法,45,（二）假设开发法,假设开发法评估要点：,3,、开发完成后的在建工程价值、续建成本、管理费用、销售费用、销售税费等，在静态法中，主要根据估价时点的市场状况确定；动态法中，须预测其发生的时点和数额。,4,、静态法下开发完成后的在建工程价值求取方法：,对待销售的，按评估时点同类型资产市场交易价格确定；,对出租或营业的，可根据评估时点市场合理租金或经营收入水平，通过收益法求取。,第四部分 在建工程抵押价值评估,三、在建工程抵押价值评估方法,46,（二）假设开发法,假设开发法评估要点：,5,、,动态法下开发完成后的在建工程价值求取方法：,对待销售的：可采用市场法，根据评估时点同类型资产价格，并考虑类似资产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合求取；,对出租或营业的：可采用市场法，根据评估时点同类型资产租赁或经营收入，并考虑类似资产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合预测其租赁或经营收益，再利用收益法将该收益转换为价值。,其中，市场法、收益法和长期趋势法计算原理见,办法,要求。,第四部分 在建工程抵押价值评估,三、在建工程抵押价值评估方法,47,（二）假设开发法,假设开发法评估要点：,6,、续建成本包括土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费等。有关取值根据当地有关标准、规定或市场情况确定。,7,、 续建部分对应资金成本计算须注意：,（一）合理确定后续开发建设周期：一般指自评估基准日至工程竣工并出租或出售完毕的这一段时间，应参考市场上同类工程正常合理开发周期确定；,（二）应计息的项目通常包括：,1.,待求取在建工程价值；,2.,购买待开发房地产应负担的税费；,3.,续建成本和续建部分对应管理费用。销售费用和销售税费一般不计息；,（三）上述（二）中,1,、,2,项通常假设在评估时点一次付清，,3,项一般假设期间均匀投入。实际情况与上述假设不符的，根据实际情况评估。,第四部分 在建工程抵押价值评估,三、在建工程抵押价值评估方法,48,（二）假设开发法,假设开发法评估要点：,8,、开发利润取在建工程建成后对应全部预期利润减去形象进度对应利润，确定方法参考成本法。,9,、其他参数取值依据参考各地法规、市场情况或项目评估报告中数据和信息确定。,10,、动态法评估中，折现率应等同于同一市场上类似开发项目所要求的平均报酬率，应体现资金利率和开发利润率两部分，具体求取参考,办法,第二章规定。,11,、对非我行重点营销客户提供的在建工程，当完工形象进度,70,（含）以下时，根据第十九条公式计算其价值时可根据风险状况以,“,全部预期利润,”,替代,“,续建开发利润,”,。,第四部分 在建工程抵押价值评估,三、在建工程抵押价值评估方法,49,（三）,形象进度法,形象进度法评估要点：,形象进度法基本计算公式为：,在建工程价值在建工程完工后价值完工形象进度调整,1,、在建工程完工后价值可根据前述假设开发法的第,4,、,5,点要求计算。完工形象进度计算参照前述成本法的第,4,条规定。,对可取得在建工程账务资料、工程承包合同、施工图纸、工程预算、设计变更条件、工程监理报告等资料的项目，在施工期1年以内，或预计价格变化较小的情况下，也可使用建筑工程预算造价经合理调整后估算在建工程完工后价值。,2,、调整数值须综合考虑在建工程实际建设进度、政策因素及其他影响抵押资产价格的因素谨慎确定，并须在评估报告中详细说明。,第四部分 在建工程抵押价值评估,三、在建工程抵押价值评估方法,50,在建工程抵押价值计算基本公式为：,在建工程抵押价值,=,在建工程价值,-,法定优先受偿款,1,、在建工程评估其他技术细则参照,办法,有关规定执行。对商住两用房或类似在建工程，应根据规划用途分别计算对应抵押价值。,2,、施工方与开发商应出具是否拖欠工程款的书面证明；如存在拖欠工程款，则评估时应扣除该部分价款。,如施工方出具放弃工程款优先受偿权的书面证明，评估时原则上仍应扣减该部分价款。,第四部分 在建工程抵押价值评估,四、在建工程抵押价值计算,51,在建工程抵押权可以对抗其他的一些债权索求，但作为贷款银行仍应注意，在行使抵押变现时仍可能存在不少障碍，这些变现障碍在评估在建工程的抵押价值时，即在确定其抵押范围时，就必须予以考虑，这些障碍有：,建设工程承包人价款优先受偿权。,1999,年颁布的,合同法,第,286,条规定：当建设工程，,“,发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。,”,第四部分 在建工程抵押价值评估,五、在建工程抵押变现分析,52,2002,年,6,月，最高人民法院在,关于建设工程价款优先受偿权问题的批复,中再次认定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，当在建工程拍卖，拍卖价款中需要优先支付拖欠承包人（施工单位）的工程价款，银行只能从剩余部分中受偿。因此，贷款银行一般要求承包人（施工单位）出具,放弃工程款优先受偿权的承诺函,，以保证自身抵押权的优先地位。,第四部分 在建工程抵押价值评估,五、在建工程抵押变现分析,53,土地出让金优先权。根据,担保法,第,56,条的规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”按照上述规定，土地管理部门收取土地出让金的权利也优先于银行的抵押权。因此，在评估划拨土地上的在建工程抵押价值时，必须扣除划拨土地应缴纳的出让金。,第四部分 在建工程抵押价值评估,五、在建工程抵押变现分析,54,税收优先权。,2001,年新修订的,税收征收管理办法,第,45,条规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”该规定表明，当在建工程抵押人于在建工程抵押之前欠了税，则贷款银行在处置抵押的在建工程时，只有在抵押人付清拖欠税款后，才可以受偿在建工程处置后的价款。,第四部分 在建工程抵押价值评估,五、在建工程抵押变现分析,55,已预售的商品房。当商品房的在建工程抵押在先，商品房预售在后，此时开发企业必须事先取得抵押银行同意，解除已设定的抵押关系。当商品房在建工程抵押前已经进行了商品房预售，则银行在确定该在建工程抵押范围时必须将已预售的户室扣除在外，不然，就可能不能获得抵押在建工程处置时的全部受偿。,第四部分 在建工程抵押价值评估,五、在建工程抵押变现分析,56,住宅小区的公共用房。住宅小区一般都要配备一定数量的公共用房，如物业管理用房、配电间、消防室等，这些公共用房是不能单独进行转让的，因此在确定在建工程抵押范围时也宜将这部分公共用房的价值扣除。,地下室。在建工程中的地下室部分也不宜纳入可抵押的范围，抵押人可能将地上的房产卖完后归还部分的贷款，而继续以不易出售的地下室作为在银行的抵押，从而长期占用银行的贷款。,第四部分 在建工程抵押价值评估,五、在建工程抵押变现分析,57,目录,第三部分 在建工程抵押,第二部分 在建工程的分类,第四部分 在建工程抵押价值评估评估,第五部分 在建工程抵押价值评估案例分析,第一部分 在建工程的含义及其特点,58,工程进度,在评估实务中，各个评估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程（包括地下室结构部分）；有的是刚刚完成了裙房的结构部分；有的已完成全部的结构封顶等等。大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。因此在对在建工程进行抵押价值评估时，不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。,第五部分 在建工程抵押价值评估案例分析,实际评估中存在的问题,59,销售状况,有些评估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押,第五部分 在建工程抵押价值评估案例分析,实际评估中存在的问题,60,某集团公司在建工程抵押价值内部评估报告书,第五部分 在建工程抵押价值评估案例分析,评估案例,历史,岳麓版第,13,课交通与通讯的变化资料,精品课件欢迎使用,自读教材,填要点,一、铁路，更多的铁路,1,地位,铁路是,建设的重点，便于国计民生，成为国民经济发展的动脉。,2,出现,1881,年，中国自建的第一条铁路,唐山,至胥各庄铁路建成通车。,1888,年，,宫廷,专用铁路落成。,交通运输,开平,3,发展,(1),原因：,甲午战争以后列强激烈争夺在华铁路的,。,修路成为中国人,的强烈愿望。,(2),成果：,1909,年,建成通车；民国以后，各条商路修筑权收归国有。,4,制约因素,政潮迭起，军阀混战，社会经济凋敝，铁路建设始终未入正轨。,修筑权,救亡图存,京张铁路,二、水运与航空,1,水运,(1)1872,年,正式成立，标志着中国新式航运业的诞生。,(2)1900,年前后，民间兴办的各种轮船航运公司近百家，几乎都是在列强排挤中艰难求生。,2,航空,(1),起步：,1918,年，附设在福建马尾造船厂的海军飞机工程处开始研制,。,(2),发展：,1918,年，北洋政府在交通部下设,“,”,；此后十年间，航空事业获得较快发展。,轮船招商局,水上飞机,筹办航空事宜,处,三、从驿传到邮政,1,邮政,(1),初办邮政：,1896,年成立,“,大清邮政局,”,，此后又设,，邮传正式脱离海关。,(2),进一步发展：,1913,年，北洋政府宣布裁撤全部驿站；,1920,年，中国首次参加,。,邮传部,万国邮联大会,2,电讯,(1),开端：,1877,年，福建巡抚在,架设第一条电报线，成为中国自办电报的开端。,(2),特点：进程曲折，发展缓慢，直到,20,世纪,30,年代情况才发生变化。,3,交通通讯变化的影响,(1),新式交通促进了经济发展，改变了人们的通讯手段和,，,转变了人们的思想观念。,(2),交通近代化使中国同世界的联系大大增强，使异地传输更为便捷。,(3),促进了中国的经济与社会发展，也使人们的生活,。,台湾,出行,方式,多姿多彩,合作探究,提认知,电视剧,闯关东,讲述了济南章丘朱家峪人朱开山一家，从清末到九一八事变爆发闯关东的前尘往事。下图是朱开山一家从山东辗转逃亡到东北途中可能用到的四种交通工具。,依据材料概括晚清中国交通方式的特点，并分析其成因。,提示：,特点：新旧交通工具并存,(,或：传统的帆船、独轮车， 近代的小火轮、火车同时使用,),。,原因：近代西方列强的侵略加剧了中国的贫困，阻碍社会发展；西方工业文明的冲击与示范；中国民族工业的兴起与发展；政府及各阶层人士的提倡与推动。,串点成面,握全局,一、近代交通业发展的原因、特点及影响,1,原因,(1),先进的中国人为救国救民，积极兴办近代交通业，促进中国社会发展。,(2),列强侵华的需要。为扩大在华利益，加强控制、镇压中国人民的反抗，控制和操纵中国交通建设。,(3),工业革命的成果传入中国，为近代交通业的发展提供了物质条件。,2,特点,(1),近代中国交通业逐渐开始近代化的进程，铁路、水运和航空都获得了一定程度的发展。,(2),近代中国交通业受到西方列强的控制和操纵。,(3),地域之间的发展不平衡。,3,影响,(1),积极影响：促进了经济发展，改变了人们的出行方式，一定程度上转变了人们的思想观念；加强了中国与世界各地的联系，丰富了人们的生活。,(2),消极影响：有利于西方列强的政治侵略和经济掠夺。,1,李鸿章,1872,年在上海创办轮船招商局，,“,前,10,年盈和，成,为长江上重要商局，招商局和英商太古、怡和三家呈鼎立之势,”,。这说明该企业的创办,(,),A,打破了外商对中国航运业的垄断,B,阻止了外国对中国的经济侵略,C,标志着中国近代化的起步,D,使李鸿章转变为民族资本家,解析：,李鸿章是地主阶级的代表，并未转化为民族资本家；洋务运动标志着中国近代化的开端，但不是具体以某个企业的创办为标志；洋务运动中民用企业的创办在一定程度上抵制了列强的经济侵略，但是并未能阻止其侵略。故,B,、,C,、,D,三项表述都有错误。,答案：,A,二、近代以来交通、通讯工具的进步对人们社会生活的影响,(1),交通工具和交通事业的发展，不仅推动各地经济文化交流和发展，而且也促进信息的传播，开阔人们的视野，加快生活的节奏，对人们的社会生活产生了深刻影响。,(2),通讯工具的变迁和电讯事业的发展，使信息的传递变得快捷简便，深刻地改变着人们的思想观念，影响着人们的社会生活。,2,清朝黄遵宪曾作诗曰：,“,钟声一及时，顷刻不少留。虽,有万钧柁，动如绕指柔。,”,这是在描写,(,),A,电话,B,汽车,C,电报,D,火车,解析：,从,“,万钧柁,”“,动如绕指柔,”,可推断为火车。,答案：,D,典题例析,例,1,上海世博会曾吸引了大批海内外人士利用各种交通工具前往参观。然而在,19,世纪七十年代，江苏沿江居民到上海，最有可能乘坐的交通工具是,(,),A,江南制造总局的汽车,B,洋人发明的火车,C,轮船招商局的轮船,D,福州船政局的军舰,解析,由材料信息,“19,世纪七十年代，由江苏沿江居民到上海,”,可判断最有可能是轮船招商局的轮船。,答案,C,题组冲关,1,中国近代史上首次打破列强垄断局面的交通行业是,(,),A,公路运输,B,铁路运输,C,轮船运输,D,航空运输,解析：,根据所学,1872,年李鸿章创办轮船招商局，这是洋务运动中由军工企业转向兼办民用企业、由官办转向官督商办的第一个企业。具有打破外轮垄断中国航运业的积极意义，这在一定程度上保护了中国的权利。据此本题选,C,项。,答案：,C,2.,右图是,1909,年,民呼日报,上登载的,一幅漫画，其要表达的主题是,(,),A,帝国主义掠夺中国铁路权益,B,西方国家学习中国文化,C,西方列强掀起瓜分中国狂潮,D,西方八国组成联军侵略中国,解析：,从图片中可以了解到各国举的灯笼是火车形状，,20,世纪初的这一幅漫画正反映了帝国主义掠夺中国铁路权益。,B,项说法错误，,C,项不能反映漫画的主题，,D,项时间上不一致。,答案：,A,典题例析,例,2,(2010,福建高考,),上海是近代中国茶叶的一个外销中心。,1884,年，福建茶叶市场出现了茶叶收购价格与上海出口价格同步变动的现象。与这一现象直接相关的近代事业是,(,),A,电报业,B,大众报业,C,铁路交通业,D,轮船航运业,解析,材料主要反映了信息交流的快捷，故选,A,。,答案,A,题组冲关,3,假如某爱国实业家在,20,世纪初需要了解全国各地商业信,息，可采用的最快捷的方式是,(,),A,乘坐飞机赴各地了解,B,通过无线电报输送讯息,C,通过互联网,D,乘坐火车赴各地了解,解析：,本题考查中国近代物质生活的变迁。注意题干信息,“20,世纪初,”“,最快捷的方式,”,，因此应选,B,，火车速度远不及电报快。,20,世纪,30,年代民航飞机才在中国出现，互联网出现在,20,世纪,90,年代。,答案：,B,4,下列不属于通讯工具变迁和电讯事业发展影响的是,(,),A,信息传递快捷简便,B,改变着人们的思想观念,C,阻碍了人们的感情交流,D,影响着人们的社会生活,解析：,新式通讯工具方便快捷，便于人们感情的沟通和交流。,答案：,C,关键词,交通和通讯不断进步、辛亥革命和国民大革命顺应,时代潮流,图说历史,主旨句归纳,(1),近代交通由传统的人力工具逐渐演变为,机械动力牵引的新式交通工具，火车、,汽车、电车、轮船、飞机先后出现。,(2),通讯工具由传统的邮政通信发展为先进,的电讯工具，有线电报、电话、无线电,报先后发明。,(3),近代以来，交通、通讯工具的进步，推,动了经济与社会的发展。,关键词,交通和通讯不断进步、辛亥革命和国民大革命顺应时,代潮流,图说历史,主旨句归纳,(1)1911,年，革命党人发动武昌起义，辛亥革命,爆发，随后建立了中华民国，颁布了,中华,民国临时约法,；辛亥革命是中国近代化进,程的里程碑。,(2)1924,年国民党,“,一大,”,召开，标志着第,一次,国共,合作正式实现，国民大革命兴起。,(3)1926,年国民革命军出师北伐，连克武昌、九,江，直捣南京、上海，取得巨大成功。,关键词,交通和通讯不断进步、辛亥革命和国民大革命顺应时,代潮流,图说历史,主旨句归纳,(1)20,世纪初，孙中山提出,“,民族、民权、,民生,”,三民主义，成为以后辛亥革命的,指导思想。,(2),三民主义没有明确提出反帝要求，也没,有提出废除封建土地制度，是一个不彻,底的资产阶级革命纲领。,(3)1924,年，孙中山将三民主义发展为新三,民主义，明确提出了反帝要求，它成为,第一次国共合作的政治基础和国民大革,命的旗帜。,