资源描述
单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,*,土地一级开发中的城市规划,城市规划概论,城市总体规划,控制性详细规划,修建性详细规划与城市设计,我国城市规划体系开展展望,1,1 城市规划概论,城市规划的根底理论,现代城市规划理论概要,城市规划历史悠远,城市规划对象研究与城市规划技术研究,城市规划在现代社会中的作用,现代城市规划理论开展简述,工业革命、城市化、城市问题,近现代城市规划的起源,近代城市规划的诸学派,2,1 城市规划概论,城市规划的主要内容,社会经济开展目标与城市规划,物质空间与非物质空间规划,城市综合规划,我国现行城市规划体系,城市规划的空间层次,国土及区域规划,城市总体规划,详细规划,建筑场地规划,各个规划层次之间的关系与反响,3,1 城市规划概论,现行城市规划体系与土地一级开发的关系,城市规划的主要组成局部,土地利用规划,道路交通规划,公园绿地及开敞空间规划,城市根底设施规,法定城市规划,实现城市规划的工具,建设 + 控制,法定城市规划的两种主要类型,法定城市规划的地位,4,1 城市规划概论,城市规划的法律依据,城市规划法律法规建设历程,1984年之前的诸项规定,1984年?城市规划条例?,1989年?城市规划法?及其相关、配套法律法规,1989年?城市规划法?,城市规划相关法律法规,?城市规划法?配套法规文件,城市规划技术标准、技术标准,城市规划相关法律法规,行政管理法制监督法律,地方城市规划条例及规章、技术标准,5,1 城市规划概论,我国的城市规划体系,现行城市规划体系的依据,有关城市规划编制审批的法律法规,有关专项规划的法律法规,有关城市规划实施的法律法规,有关城市规划编制资质的法律法规,现行城市规划体系的组成,城市总体规划,含城市规划纲要；市县域城镇体系规划,分区规划限于大、中城市,详细规划,含控制性详细规划及修建性详细规划,6,1 城市规划概论,现行城市规划体系的外部环境,国民经济社会开展五年方案及中长期展望,省域城镇体系规划,土地利用总体规划,7,1 城市规划概论,城市规划的编制与审批,城市规划编制程序,城市规划调查及根底资料收集,城市开展目标确实立,城市规划方案的编制与确定,多方案比较,公众参与,城市规划方案的实施,城市规划方案的评价与反响,8,1 城市规划概论,城市规划的编制与确定,城市规划的编制主体,政府部门,市民团体及个人,城市规划专业人员,城市规划确定的主体及方式,社会意志与游戏规那么的形成过程,决定城市规划的主体利益团体代表,决定城市规划过程中各级政府议会的权限,决定城市规划的形式与效力,9,1 城市规划概论,城市规划的公众参与,公众参与的原因,为市民效劳的城市,城市规划具有强制力,权利与义务的平衡,公众参与的方式,议会人民代表大会,舆论调查,过程公示、说明、座谈、听证,结果公示、宣传,10,1 城市规划概论,规划师的角色,城市规划专家集团,规划师的类型,作为中立公仆neutral public servant的规划师,作为促成社区共同意识者builder of community consensus的规划师,作为企业家entrepreneur的规划师,作为代言人advocate的规划师,作为激进改革代理人agent of radical change的规划师,11,2 城市总体规划,历次北京市总体规划编制概要,建国初期的城市总体规划编制工作,关于中央政府行政中心选址的分歧,1954年总体规划,1958年总体规划,总体规划的重大调整与缺失,1958年总体规划的重大修改,“文革期间总体规划暂停执行,总体规划的重新编制,12,2 城市总体规划,改革开放后的总体规划,1983年总体规划,1993年总体规划,北京城市空间开展战略2003年,区域协调开展战略,市域空间开展战略,市区空间开展战略,旧城空间开展战略,根本结论：旧城有机疏散、市域战略转移、村镇重新整合、区域协调开展,13,2 城市总体规划,北京市城市总体规划2004-2021年,城市性质、开展目标与策略,国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市,城市规模,人口=1800万,建设用地=1650平方公里人均105,城市空间布局与城乡协调开展,城市空间格局：两轴、两带、多中心,四个次区域：中心城、东部、西部、山区,新城开展11个新城,14,2 城市总体规划,北京市城市总体规划2004-2021年,中心城调整优化,人口：850万 用地规模：778平方公里人均92,专项规划,历史文化名城保护规划,产业开展与布局引导规划,社会事业开展及公共效劳设施,生态环境建设与保护规划,资源节约、保护与利用规划,市政根底设施规划,综合交通体系规划,城市综合防灾减灾规划,15,2 城市总体规划,近期开展与建设,规划实施,城市总体规划与土地一级开发规划,土地一级开发必须符合城市总体规划,土地一级开发是实现城市总体规划的重要途径,16,3控制性详细规划,控制性详细规划产生的背景及其地位和作用,控制性详细规划产生的背景,1991年?城市规划编制方法?与控制性详细规划,市场经济体制确实立与利益多元化,土地使用制度的改革,建设方式与投资渠道的变化,对规划管理及规划设计工作提出新的要求,控制性详细规划的作用与地位,通过抽象的表达方式落实城市总体规划的意图,提供管理依据，引导开发建设,表达城市设计设想,17,3控制性详细规划,控制性详细规划中的问题,仍作为侧重工程技术的规划手段,被作为城市规划中的一个层次,缺少法律依据,缺少编制义务的相关规定,控制性详细规划中的技术问题,18,3控制性详细规划,控制性详细规划的主要内容,土地利用性质及强度等控制要求,地块划分,控制指标体系,用地种类划分与用地兼容性控制,道路交通设施,工程管线,管理规定,19,3控制性详细规划,控制性详细规划的编制与审批,控制性详细规划的编制程序,根底资料的收集,地块划分及用地分类,给局规划设计构思确定控制内容,编制规划成果,控制性详细规划的成果,规划文本包括土地使用与建设管理细那么,规划图纸,控制性详细规划的审批,控制性详细规划与土地一级开发,20,4修建性详细规划与城市设计,修建性详细规划职能与地位的演变,修建性详细规划的渊源,修建性详细规划的任务,修建性详细规划的特点,修建性详细规划的编制与审批,修建性详细规划的内容,修建性详细规划的编制程序,修建性详细规划的成果,21,4修建性详细规划与城市设计,修建性详细规划的审批,修建性详细规划与城市设计,修建性详细规划与土地一级开发,22,5我国城市规划体开展展望,现行城市规划体系的问题,城市规划的大环境,经济体制的转型政府职能的转变、投资主体多元化、经济开展的负面影响,快速城市化时期城市化进程被压缩、城市建设用地快速快长,社会多元化、民主化、以及对私有财产的成认,现行城市规划体系的问题,“总规不总、控规不控,城市总体规划层面的问题,详细规划层面的问题,23,5我国城市规划体开展展望,对我国城市规划体系的展望,建立以土地利用规划为核心的二元结构,构建二元结构的目的,西方工业化国家的经验,对我国城市规划体系的展望与建议,实现城市规划的现代化,应对建设主体多元化的城市规划,表达公共干预的城市规划,科学、合理、公平、民主的城市规划,24,?城市规划法?配套法规一览表,法规名称,颁布年月日,城市规划编制办法,1991.9.3,(2005.12.31重颁),城镇体系规划编制审批办法,1994.8.15,城市国有土地使用权出让转让规划管理办法,1992.12.4,建设项目选执规划管理办法,1991.8.23,村庄和集镇规划建设管理条例,1993.6.29,城建监察规定,1992.6.3,(1996.9.22重颁),城市地下空间开发利用管理规定,1997.10.27,停车场建设和管理暂行规定,1988.10.3,城市规划设计单位资格管理办法,1992.7.27,城市规划设计单位资格管理补充规定,1993.2.17,25,城市规划技术标准、技术标准一览表,技术标准、技术规范名称,颁布年月日,城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ 137-90),1990.7.2,城市居住区规划设计规范(GB 50180-93),1993.7.16,城市道路交通规划设计规范(GB 50220-95),1995.1.14,城市工程管线综合规划规范(GB 50289-98),1998.12.7,城市防洪工程设计规范(CJJ 50-92),建筑设计防火规范(GBJ 16-8 1997年版),城市给水工程规划规范(GB 50282-98),199.8.20,城市电力规划规范(GB 50293-1999),1999.6.10,建筑抗震设计规范(GBJ 11-89),构筑物抗震设计规范(GB 50191-93),26,城市规划相关法律法规一览表,法律、法规名称,颁布年月日,中华人民共和国土地管理法,1998.8.29修订,中华人民共和国环境保护法,1989.12.26,中华人民共和国文物保护法,1982.11.19,中华人民共和国城市房地产管理法,1994.7.5,中华人民共和国水法,1988.1.21,中华人民共和国军事设施保护法,1990.2.23,中华人民共和国人民防空法,1996.10.29,中华人民共和国广告法,1994.10.27,中华人民共和国保守国家秘密法,1988.9.5,城市绿化条例,1992.6.22,风景名胜区管理暂行条例,1985.6.7,中华人民共和国建筑法,1997.11.1,中华人民共和国森林法,1998.4.29修订,城市道路管理条例,1996.6.4,中华人民共和国公路法,199.10.31修订颁布,基本农田保护条例,1998.12.27,27,行政管理法制监督法律一览表,法律名称,颁布年月日,中华人民共和国行政许可法,2003.8.27,中华人民共和国行政复议法,1999.4.29,中华人民共和国行政诉讼法,1989.4.4,中华人民共和国行政处罚法,1996.3.17,(5)中华人民共和国国家赔偿法,1994.5.12,28,控制性详细规划的内容新?城市规划编制方法?,一确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。,二确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。,三提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原那么；,四根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。,五根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。,六制定相应的土地使用与建筑管理规定。,29,控制性详细规划控制指标一览表,指标名称,内容说明,规定性指标,用地性质,规划用地的使用功能，可根据用地分类标准进行标注,用地面积,规划地块划定的面积,建筑密度,通常以上限控制,建筑控制高度,由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离,建筑红线后退距离,通常以下限控制,容积率,根据需要制定上限和下限,绿地率,通常以下限控制。不包括屋顶、晒台的人工绿地,交通出入口方位,含机动车出人口方位、禁止机动车开口地段、主要人流出人口方位等,停车泊位及其他需要配置的公共设施,通常按下限控制。其他设施的配置包括：居住区服务设施（中小学、幼托、居住区级公建），环卫设施（垃圾转运站、公共厕所），电力设施（变电站、配电所），电信设施（电话局、邮政局），燃气设施（煤气调气站）,指导性指标,人口容量,通常以上限控制,建筑形式、体量、色彩、风格要求,广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标,其他环境要求,30,控制性详细规划根底资料一览表,l总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料；,2土地利用现状，用地分类应分至小类；,3人口分布现状；,4建筑物现状房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保存建筑等；,5公共设施规模及分布；,6工程设施及管网现状；,7土地经济分析资料地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价变化、开发方式等；,8所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。,31,控制性详细规划用地分类方案,32,控制性详细规划文本内容,总那么：制定规划的目的、依据及原那么，主管部门和管理权限；,各地块划分及规划控制的原那么和要求；,各地块使用性质划分和适应要求适建、不适建、有条件适建的建筑类型；,各地块控制指标一览表；,建筑物后退红线距离的规定；,相邻地段的建筑规定；,市政公用设施、交通设施的配置和管理要求；,奖励和惩罚。,33,控制性详细规划图纸一览表,图纸名称,表现内容,图纸比例,用地现状图,土地利用现状，建筑物现状、人口分布现状、市政公用设施现状,1/1,000,1/2,000,用地规划图,规划各类用地的界线，规划用地的分类和性质、道路网布局，公共设施位置,1/1,000,1/2,000,地块指标控制图,地块编号、地块面积、用地性质、主要出入口方位、建筑密度、容积率及地块内有特殊需要的控制指标（以表格表示）,1/1,000,1/2,000,道路交通及竖向规划图,道路走向、线型、横断面、各支路交叉口坐标、标高、停车场和其他交通设施位置及用地界线，各地块室外地坪规划标高,1/1,000,1/2,000,工程管网规划图,各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高,1/1,000,1/2,000,地块划分图,标明地块划分具体界线和地块编号（与文本中控制指标相对应）,1/1,000,1/2,000,34,修建性详细规划的内容新?城市规划编制方法?,一建设条件分析及综合技术经济论证。,二建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。,三对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。,四根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。,五市政工程管线规划设计和管线综合。,六竖向规划设计。,七估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。,35,修建性详细规划成果一览表,规划说明书,规划图纸,图纸比例,现状条件分析,规划地段位置图,规划地段现状图（地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等）,1/5001/2,000,规划原则和总体构思,规划总平面图（地形地貌、规划道路、绿化布置、及各类用地的范围和建筑的轮廓线、用途、层数等）,同上,用地布局,空间组织和景观特色要求,绿化景观规划图(植物配置、景点名称),同上,道路和绿地系统规划,道路交通规划图（道路控制点坐标，道路断面，交通设施）,同上,各项专业工程规划及管网综合,市政设施规划图（市政设施的走向、容量、位置，相关设施和用地）,同上,竖向规划,竖向规划图,同上,主要技术经济指标（总用地面积，总建筑面积，住宅建筑总面积，平均层数，容积率，建筑密度，住宅建筑容积率，建筑密度，绿地率等）,工程量及投资估算,透视图、鸟瞰图或模型、动画等,36,淡市营销成功案例东莞万江,风临美丽湾,世联研究案例,37,关键字：,淡市营销 降价,案例简介：,风临美丽湾4月25日进行了价风格整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。,案例适用范围：,历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的工程。,38,工程根本情况介绍,区位：万江新行政文化中心规划中，何时开工一直未能确定,规划总用地：68,679,总建筑面积：138,731,住宅建筑面积：89,323,容积率：1.5,总套数：989,停车位：876,19栋9-18层小高层组成,工程完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原那么。,未推售单位：407套,39,工程入市背景,9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。,春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及局部城区中端工程跟进。,4月18日，代表性豪宅工程东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端工程大局部跟进。至此，高中低楼盘全线降价。,3月28日，阳光海岸悦湾开盘，均价4500元/，与工程90-130平米的三房四房形成竞争,4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本工程的三房四房单位重合。,4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。,东莞市场,万江市场,工程已售588套，未售401套已推未售164套，未推售5栋237套,剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。,工程情况,40,工程销售成果,4.21-4.27,4.28-5.4,5.5-5.11,5.12-5.18,5.19-5.25,5.26-6.2,37,78,41,21,16,14,4月25日，价风格整通过，开始销售。截至5.11日，成交156套，超过开发商目标76套开发商目标80套截至5.31日，共成交202套，超过开发商目标82套开发商目标120套,41,工程成功的关键举措,降价的目的：回收资金只是结果，工程的良好开展，为开发商公司的开展提供最好的开展时机才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。,降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的根底上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。,降价的准备,降价后业主的闹事：战略上藐视，战术上重视。思想要放开，楼盘有降价的权利，业主闹事也很正常，不要当天大的事，要和开展商良好沟通，使之不害怕。同时要想方法处理应对，主要包括：与媒体的良好关系，不做负面报道；与政府沟通，预防突发事件；与业主谈判，缓和关系，不激化矛盾。,产品卖点：卖点要和客户的生活结合起来，抓核心点，用大白话讲。不要空洞化，不要虚华。要让客户感觉到他买的是适合生活的好房子。,样板房：样板房最重要的是展示房间格局，装修是第二位的；因为工程的毛坯房做得好，请客户看毛坯房，得到了很好的效果。,价格：正常定价，不人为制造价差，保证降价效果的持续性，保证后期销售。,推广：推广方向从客户的关注点和敏感点出发，从客户的需求出发。工程将单价和首付作为第一阶段推广重点。价格不会降低楼盘档次，楼盘的口碑是由产品品质和销售结果说话的。,渠道：客户不上门，就到客户中去。龙舟赛现场派单、工程周边专业市场派单、工程附近的商场做展场和悬挂条幅、周边老社区摆放易拉宝等等。,活动：人气主要是由成交决定的，而不是人流量决定的。活动就是要宣传卖点，要能吸引新客户上门，没有这个作用而仅仅为了暖场的活动仅偶尔做。,降价的配合,42,The End,43,
展开阅读全文