第十章长期趋势法

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,第一节 长期趋势法概述,8.1.1,长期趋势法的概念,8.1.2,长期趋势法的理论依据,8.1.3,长期趋势法适用的对象和条件,8.1.4,长期趋势法的操作步骤,一、 长期趋势法的含义,长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格方法。,第一节 长期趋势法概述,二、长期趋势法的理论依据,房地产的价格波动，从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。,三 长期趋势法适用的对象和条件,长期趋势法适用的对象是价格无明显季节性波动的房地产,条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料并且资料真实可靠。,四、长期趋势法的操作步骤,操作步骤如下：,1,、搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料；,2,、整理资料使其具有可比性或具有相同的标准，并按时间排列资料的时间序列；,3,、观察、分析这个时间序列的特征，建立相应的模型；,4,、以此模型去推测、判断估价对象在估价时点的价格。,第二节 数学曲线拟合法,数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。,直线趋势法也被叫做一元线性回归分析法。其基本模型和参数确定公式如下：,第三节 平均增减量法,如果房地产价格时间序列的,逐期增减量,大致相同,也可以采用最简便的平均增减量法进行预测,。,式中,d,为逐期增减量的平均数。,也可以采取加权的方法计算,d,。,第四节 平均发展速度法,如果房地产价格时间序列的,逐期发展速度,大致相同，就可以采用平均发展速度法进行预测。,式中,t,为,平均发展速度,。,同样可以采取加权的方法计算,t,。,8.5,移动平均法,1,简单移动平均法,2,加权平均移动法,移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。,1,简单移动平均,法,在递移过程中不考虑各期数据的权重影响的移动平均法即为简单移动平均法。,参见教材举例。,2,加权平均移动法,在递移过程中考虑各期数据的权重影响的移动平均法即为加权移动平均法。,第六节 指数修匀,法,指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法。,8.7,长期趋势法的作用,长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，此外还有一些其他作用。,收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等,市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整,比较分析两宗以上房地产价格的发展趋势或潜力,填补某些房地产历史资料的缺乏,