8 土地增值税

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第一节 土地增值税基本原理,一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让,国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,，征收的一种税（资源税类）。二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收,1,三、土地增值税的作用（一）增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控（二）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为（三）增加国家财政收入为经济建设积累资金,2,第二节 纳税义务人,土地增值税的纳税义务人，是转让,国有土地使用权,、,地上建筑物及其附着物,（,即转让房地产）并取得收入的单位和个人。,纳税人的特点：,225,不论法人与自然人；,不论经济性质；,不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；,不论部门。都应成为土地增值税的纳税人。,3,第三节 征税范围,一、征税范围,:,1,、转让国有土地使用权；,2,、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让,二、征税范围的界定,按以下三个标准来判断是否属应计征土地增税：,标准之一：,转让的土地使用权是否国家所有,转让国有土地使用权，征土地增值税；,转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围。,自行转让集体土地是一种违法行为。,4,标准之二：,土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让,转让,土地使用权征税（二级市场），出让土地使用权不征（一级市场）；,未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。,标准之三：,转让房地产是否取得收入,取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征。,总之，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。以此为标准，对以下具体情况作如下判定：,5,三、若干具体情况的判定,（一）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的,1,、出售国有土地使用权的。（涉及契税）注,1,：出售集体土地（违法行为），不属于土地增值税的征税范围；注,2,：出让国有土地，也不属于土地增值税的征税范围；注,3,：购买者应该缴纳契税。,2,、取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。（涉及契税）,3,、存量房地产的买卖。（涉及契税）,6,（二）继承、赠予,以下两种情况不征，其余情形征收：,1,、房地产的继承。不属于土地增值税的征税范围。（不涉及契税）,2,、房地产的赠与。 （,1,）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不属于土地增值税的征税范围。（,2,）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围。（对方一般要缴纳契税）非公益性赠予征。,7,3.,出租不征（无权属转移）,4.,房地产抵押,（四）房地产的抵押,1,、对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。（不涉及契税）,2,、待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。,3,、对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。（涉及契税）,8,（五）房地产的交换,1,、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。,2,、其余情形属于土地增值税的征税范围。（契税按照交换的价差由支付者缴纳）（六）以房地产进行投资、联营,1,、对于以房地产进行投资、联营的，暂免征收土地增值税。（涉及契税）,2,、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（涉及契税）,9,（七）合作建房,1,、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；（涉及契税）,2,、建成后转让的，应征收土地增值税。（涉及契税）（八）企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（不涉及契税）（九）房地产的代建房行为不属于土地增值税的征税范围。（不涉及契税）（十）房地产的重新评估不属于土地增值税的征税范围。（不涉及契税）,10,1.【2006,年考题,】,下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。,.A.,公司与公司之间互换房产,B.,房地产开发公司为客户代建房产,C.,兼并企业从被兼并企业取得房产,D.,双方合作建房后按比例分配自用房产,房地产开发公司为客户代建房产、合作建房自用房产，均没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征收范围；兼并企业从被兼并企业取得房产，属于是免缴土地增值税项目。,11,1.【2003,年考题,】,下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）。,.A.,以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的,.B.,以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的,.C.,被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的,D.,以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的,12,第四节 税率,四级超率累进税率（记）,13,第五节 应税收入和扣除项目的确定,一、应税收入的确定,（一）应税收入的确定,纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。,14,二、扣除项目的确定,税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目有以下内容：,（一）对于新建房地产转让（房地产企业）,1.,取得土地使用权所支付的金额；,2.,房地产开发成本,3.,房地产开发费用,4.,与转让房地产有关的税金,5.,财政部规定的其它扣除项目（二）对于存量房地产转让,1.,房屋及建筑物的评估价格。评估价格重置成本价,成新度折扣率,2.,取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。,3.,转让环节缴纳的税金。,15,1,、取得土地使用权所支付的金额。,包括两方面内容：,（,1,）纳税人为取得土地使用权支付的地价款；,（,2,）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。,2,、房地产开发成本,它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：,16,3,、房地产开发费用,它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即,销售费用,、,管理费用,、,财务费用,。,开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按,实施细则,的标准扣除，,标准的选择取决于财务费用中的利息支出,，（,1,）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,，并,能提供金融机构的贷款证明的。利息支出据实扣除,，,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；,其他开发费用,按,地价款,和房地产,开发成本,计算的金额之和的,5,以内计算扣除，用公式表示：,房地产开发费用,利息,（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）,5,17,例如：支付的地价款为,150,万元，开发成本为,250,万元，则其他开发费用扣除数额不得超过,20,万元，即（,150,250,）,5,，利息按实际发生数扣除。,（,2,）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的,10,以内计算扣除，用公式表示：,房地产开发费用,（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）,10,例如：支付的地价款为,150,万元，房地产开发成本为,250,万元，则房地产开发费用总扣除限额为,40,万元，即（,150,250,）,10,，超限额部分的费用不得扣除。,18,4,、与转让房地产有关的税金,它是指在转让房地产时缴纳的,“,三税一费,”,，即：,营业税,、,城市建设维护税,、,印花税,、,教育费附加,。,注意问题：,房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而,不得在此扣除,。,其他纳税人缴纳的印花税,允许在此扣除,（按产权转移书据所载金额的,0.5,贴花）。,5,、财政部规定的其它扣除项目。,此条优惠,只适用于从事房地产开发的纳税人,，,其他纳税人不适用。加计,20,的扣除，用公式表示：,加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）,20,19,4.【2004,年考题,】,某工业企业,2003,年转让一幢新建办公楼取得收入,5000,万元，该办公楼建造成本和相关费用,3700,万元，缴纳与转让办公楼相关的税金,277.5,万元（其中印花税金,2.5,万元）。该企业应缴纳土地增值税（）。,A.96.75,万元,B.97.50,万元,.C.306.75,万元,D.307.50,万元,扣除项目金额,3700,277.5,3977.5,万元,土地增值额,5000,3977.5,1022.5,万元,增值额与扣除项目比率,1022.53977.526%,，适用税率为,30%,，扣除率为,0,，应纳土地增值税,1022.530%,306.75,万元。（注：非房地产企业转让不动产的印花税可以作为税金项目扣除。）,20,3.【2005,年考题,】2004,年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入,1.4,亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为,4800,万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为,10%,；销售商品房缴纳的有关税金,770,万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。,A.2256.5,万元,.B.2445.5,万元,C.3070.5,万元,D.3080.5,万元,21,解,:,销售收入,14000,（万元） 土地使用权费及开发成本,4800,（万元） 房地产开发费用,480010%,480,（万元） 税金,770,（万元） 加计扣除费用,480020%,960,（万元） 扣除项目合计,4800,480,770,960,7010,（万元） 增值额,14000,7010,6990,（万元） 增值税与扣除项目比例,69907010100%,99.71%,100%,土地增值税额,699040%,70105%,2445.50,（万元）,22,注意：即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就对外转让，也不允许扣除,20,的加计费用。举例如下：,例,1,、某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入,1600,万元（设城建税率,7%,，教育费附加征收率,3%,）。建此住宅支付的地价款,100,万元（其中含有关手续费,3,万元），开发成本,300,万元，贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为,10%,，计算上述业务应交纳的土地增值税。,23,解：,1,、实现收入总额：,1600,万元,2,、扣除项目金额：,支付地价款：,100,万元,支付开发成本：,300,万元,与转让房地产有关的费用为：,（,100+300,）,10%,40,（万元）,扣除的税金：,16005%,（,1+7%+3%,）,88,（万元）,加计扣除费用：（,100+300,）,20%,80,（万元）,扣除费用总额：,100+300+40+88+80,608,（万元）,3,、确定增值额：,1600,608,992,（万元）,4,、确定增值比率：,992608100%,163%,5,、计算应纳税额：,99250%,60815%,404.8,（万元）,24,第六节 应纳税额的计算,一、增值额的确定,土地增值税的征税对象即增值额。,转让房地产取得的,收入总额,减除,扣除项目,金额后的余额为增值额。,在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：,隐瞒虚报房地产成交价格的；,提供扣除项目金额不实的；,转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。,转让已使用的房屋及建筑物,25,二、应纳税额的计算方法,土地增值税的计算方法有两种，一种是超率累进税率的定义法，这是,土地增值税暂行条例,规定的计税方法；另一种是简便计算法，其计算公式为：,应纳税额,增值额,适用税率扣除项目金额,扣除系数,土地增值税的计算步骤如下：,（,1,）计算转让房地产取得的收入；,（,2,）计算扣除项目金额；,（,3,）计算增值额：,（,4,）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；,（,5,）计算应纳税额。,26,例如,P234,：某纳税人转让房地产所取得的收入为,400,万元，其扣除项目金额为,100,万元，应纳土地增值税税额是多少？,用第一种方法计算：,P176,土地增值额,400,100,300,（万元）,增值额占扣除项目金额比例,300100,300,各级次增值额应纳税额：,应纳土地增值税税额,15,20,50,60,145,万元,27,用第二种方法计算,：,增值额占扣除项目金额,300,，适用税率,60,，速算扣除系数,35,。,应纳土增值税税额,30060,10035,145,万元,两种计算方法要求考生都要熟练掌握计算步骤。,增值额占扣除项目金额 税率 应纳税额（万元）,P234,50,以内,30,（,10050,）,30,15,50%,至,100,40,100,（,100,50,）,40,20,100,至,200,50,100,（,200,100,）,50,50,200,至,300,60,300,（,100200,）,60,60,28,例：某房地产开发公司转让一幢写字楼，取得收入,1000,万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为,50,万元，房地产开发成本为,200,万元，房地产开发费用为,40,万元，与转让房地产有关的税金为,60,万元。该公司应纳的土地增值税为多少？,解：（,1,）增值额,= 1000-50+200+40+60+,（,50+200,）,20%=600,（万元）,（,2,）扣除项目金额,=50+200+40+60+,（,50+200,）,20%=400,（万元）,（,3,）增值额与扣除项目比,=600,400,100%=150%,（,4,）应纳土地增值税额,=600,50%-400,15%=240,（万元）,29,第六节 税收优惠,1,、纳税人,建造普通标准住宅出售,，增值额未超过扣除项目金额,20,的，免征土增值税；如果超过,20,的，应就其全部增值额按规定计税。,2,、因,国家,建设需要依法征用、,收回的房地产，免征土地增值税,。,3,、个人因,工作调动,或,改善居住条件,而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：（,1,）居住满,5,年或,5,年以上的，免征；（,2,）居住满,3,年未满,5,年的，减半征税；（,3,）居住未满,3,年的，按规定计税。,30,例,:,下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。,A.,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额,20%,的，减半征收土地增值税,.B.,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额,20%,的，免征土地增值税,C.,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额,20%,的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税,.D.,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额,20%,的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税,31,例,:,个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满,3,年或,3,年以上的，免予征收土地增值税（,）。,32,