中介服务管理

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第五章 房地产中介服务管理制度与政策,1、了解房地产中介服务的概念及特点，房地产经纪人的有关规定。,2、熟悉房地产估价师执业资格考试报名条件，房地产中介服务收费的内容和标准，住房置业但保业务管理制度。,3、掌握房地产中介服务行业管理的内容，房地产估价师的注册条件，房地产估价师的权利和义务，房地产中介服务行业信用档案体系，房地产中介服务行业自律的内容。,1,例题：房地产中介服务机构的业务管理不包括( )。(2009年房地产经纪人制度试题),A承办业务管理 B中介服务行为管理,C财务的管理 D薪酬管理,答案：D,2,第一节房地产中介服务的行业管理,一、房地产中介服务的概念,房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投 资、开发、 销售、交易 等各个环节中 , 为当事人提供,房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪,等服务活动的总称。,3,房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法 规、政策、 信息、技术 等方面服务的经营活动。,房地产价格评估是指对房地产进行测算 , 评定其经济价值或市场价格的经营活动。,房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 。,4,二、房地产中介服务的特点,人员特定-有特定资格的专业人员,委托服务-受当事人委托,服务有偿-收取报酬、佣金。,5,房地产中介服务主要有()特点。,a、人员特定b、委托服务c无偿服务d服务有偿,（判断）1、房地产咨询是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。（）,6,三、房地产中介服务的行业管理内容,房地产行政主管部门作为房地产中介服务的行业主管部门主要从,中介服务人员管理、中介服务机构管理、中介业务活动管理,三个方面对房地产中介服务实施行业监督管理。,机构,业务,人员,资格管理,市场准入,资格认证、分级,资格年检与日常监督相结合,承办业务管理,服务行为管理,财务管理,7,原建设部令城市房地产中介服务管理规定，对( )等内容作出了明确规定。,A房地产中介服务机构的管理 B房地产交易管理机构的管理,C房地产中介服务人员资格管理 D房地产交易管理机构人员资格管理,E房地产中介服务管理等的要求,答案：ACE,8,1、中介服务人员的资格管理,采取手段-,资格认证制度,具体方式：,系统的培训与考核,资格认证与执业注册,继续教育与续期注册,房地产估价机构管理办法中规定“注册房地产估价师在每一注册有效期（,有效期,是三年 ）内应当达到120,学时的继续教育”。,9,举例：估价师执业资格注册需要什么条件？,1 、取得执业资格；,2 、达到继续教育标准；,3 、只受聘于一个具有资质的房地产估价机构。,10,对中介人员的资格要求：,(1)房地产咨询人员,具有房地产及相关专业,中等以上学历,有与,初级以上,专业技术职称,取得考试合格证书,11,(2)房地产价格评估人员-评估人员资格认证制度。,A、房地产估价师,通过国家统一考试、执业资格认证，取得房地产,估价师执业资格证书,经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。,房地产估价师,执业资格考试,，由,国务院建设行政主管部门和人事主管部门,共同负责。房地产估价师,注册管理工作,由,建设部负责,，,继续教育培训,工作由,中国房地产估价师学会负责,。,12,B、房地产评估员,通过考试取得房地产评估员岗位合格证书的人员。,-由,省、自治区,建设行政主管部门和,直辖市,房地产行政主管部门负责,13,(3)房地产经纪人,房地产经纪人员职业资格，包括,房地产经纪人执业资格,和,房地产经纪人协理从业资格,。,-由,人事部、建设部,共同负责。,14,15,房地产经纪人协理和房地产经纪人有什么区别？,第一，房地产经纪人可以独立从事房地产经纪业务；而房地产经纪人协理只能从事非独立性的房地产经纪活动。第二，房地产经纪人资格取得需参加,全国统一考试，发放经纪人执业资格证书,，该证书在全国范围内有效；房地产经纪人协理资格考试由建设部、人事部拟订考试大纲，各省、自治区、直辖市自己组织考试，发放全国统一格式中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书，该证书只在所在行政区域内有效。第三，房地产经纪人可以发起设立注册房地产经纪机构；房地产经纪人协理则不具备该资质。,16,例题：,下列关于对中介服务人员的资格管理，表述不正确的是( )。,A目前，我国已初步建立了与我国房地产市场发展相适应的房地产中介服务人员资格认证制度,B房地产行政主管部门通过实施中介服务人员资格认证制度对房地产中介服务人员进行管理,C房地产行政主管部门通过实施中介服务机构资质管理制度对房地产中介,服务人员,进行管理,D从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历,答案： C,17,2、中介服务机构的管理,主要手段-从,市场准入,抓起,具体管理方式：,资格（质）认证,资格分级,资格年检与日常监督,18,（1）设立条件,A、 有自己的名称、组织机构,B、有固定的服务场所,C、有规定数量的财产和经费。,D、有足够数量的专业人员,从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业,中等以上学历、初级以上专业技术职称,人员须占总人数的,50以上,E、法律、法规规定的其他条件。,19,设立登记,向当地,工商行 政管理部 门,申请设立登记， 领取营业执照,备案,领取营业执照后的,一个月内, 应当到登记机关所在地的,县级以上,房地产行政主管部门,备案,。,（2）设立过程,20,(3)房地产中介服务机构实行年检制度,重点检查,是否遵守有关的法律、法规和政策规定；,是否遵守自愿、公平、诚实守信的职业道德；,是否按照核准业务范围从事经营活动等。,21,3、房地产中介服务机构的业务管理,房地产中介服务机构的业务管理主要包括：,承办业务管理,中介服务行为的管理,财务管理,22,（1）承办业务管理,承揽业务,由其,所在房地产中介服务机构,与,委托人,签订书面合同。 不得以个人名义承揽业务。,-通常发生在经纪人员身上,回避制度,与委托人、相关当事人有,利害关系,时，委托人有权要求其回避-通常发生在价格评估之中,23,（2）中介服务行为管理,承办业务，由中介机构统一受理,房地产中介服务人员承办业务，由其所在,中介机构,统一受理并,与委托人签订书面合同,。,服务人员有权查阅委托人的有关资料和文件,房地产估价师执业资格制度暂行规定,24,对委托人的资料文件的,保密义务,中介服务人员,过错的处理,由于房地产,中介服务人员,过错给当事人造成经济损失的，由,所在中介服务机构,承担赔偿责任，所在机构可以,对有关人员追偿,。,25,例题：,由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担赔偿责任，所以机构承担连带责任。 ( ),答案：,解析：由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追偿。,26,中介服务人员的禁止行为：,(a)索取委托合同以外的酬金或其他财物,(b)允许他人,以自己的名义,从业,(c)同时在两个或两个以上机构执行业务；,(d)串通一方,损害另一方当事人利益；,(e)法律、法规禁止的其他行为。,27,违规处理,违反上述规定的,收回其资质证书或者公告资质证书作废,处以1万元以上3万元以下的罚款。,无中介资质擅自从业的,责令停业,可处以1万元以上3万元以下的罚款。,对伪造、涂改、转让执业资格证书,收回资格证书,公告资格证书作废,处以1万元以上3万元以下的罚款。,28,刑事处罚,承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的,中介组织的人员故意提供,虚假证明,文件,，情节严重的，处5年以下的有期徒刑或者拘役，并处罚金。,中介服务人员，,索取他人财物或者非法收受他人财物,，犯前款罪的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金；,严重不负责任，,出具的,证明文件有重大失实,，造成严重后果的,，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。,提供,虚假证明,文件,提供,虚假证明,文件,+索取财物,提供,严重失实,文件,29,刑法规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处( )，并处罚金,A三年以下有期徒刑或者拘役 B五年以下有期徒刑或者拘役,C五年以下有期徒刑或者管制 D五年以上，十年以下有期徒刑,答案：B,30,（3）财务管理,实行,明码标价制度,。,在其经营场所,醒目位置,公布其收费事项。,中介服务费由机构统一收取，并开据发票。,31,四、房地产中介服务收费,(1)房地产咨询收费,A口头咨询费,按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定标准。,B书面咨询,按照咨询报告的,技术难点，工作繁简,结合,标的额,的大小计收。国家指导性参考价格为：普通咨询报告，每份收费3001 000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但一般不超过咨询标的的05。,32,(2)房地产估价收费,房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。,33,100 1000 2000 5000 8000 10000,5,2.5,1.5,0.8,0.4,0.2,0.1,算面积,34,某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为( )万元,A180 B280 C305 D500,答案：C,35,某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为（) 万元,A1.60 B3.00 C4.25 D5.00,36,37,(3)房地产经纪收费,房屋租赁-,均按,半月至一月,成交租金额标准,房屋买卖-,按成交价格总额的,0525,计收。,实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的3,38,对,经济特区的收费标准,可适当规定高一些，但最高不能超过上述标准的,30,39,第二节 房地产估价机构管理,房地产估价行业是目前我国估价领域惟一对机构和执业人员均实行行政许可的行业。,例题：,房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。 ( ) （2007年房地产估价师考试试题）,答案：,40,一、行政许可的基本内容,(一)行政许可的概念,行政许可指,行政机构,根据公民、法人或其他组织的,申请,，经依法,审查,，,准予,其从事特定活动的行为。行政许可具有强制力、公定力和确定力。,(二)设定行政许可的要求,1、行政许可的设定权依据-行政许可法。,2、行政许可设定权的层级：,41,（1）法律的设定权：,法律可设定行政许可；,（2）行政法规的设定权：,行政法规可以设定行政许可；,（3）地方性法规的设定权：,地方性法规设定行政许可；,（4）政府规章的设定：,省、自治区、直辖市人民政府规章设定,临时性的行政许可,。,42,3、,地方性,法规及政府规章的设定权除外条件：,不得设定,应当由国家统一确定,的公民、法人或者其他组织的资格、资质的行政许可；,不得设定企业或者其他组织的,设立登记,及其,前置性行政许可,。,43,4、关于前置性行政许可。,前置性许可是指,某一行政机关,准予公民、法人或其他组织从事特定活动所核发的证明文件，作为,其他行政机关,核发相应行政许可的前提条件。,例如：国务院发布的娱乐场所管理条例规定，,设立娱乐场所的经营单位,应当经所在地县级以上人民政府,文化行政主管部门、公安机关和卫生行政部门,审核合格后，方可向,工商行政管理部门,申请注册登记。,44,机构主要有 : (1 ) 合伙制。由,2 名,以上,具有专业执业 资格,的 人员,合伙,发起设立。合伙人按照协议约定或法律规定 , 以,各自的财产,承担法律责 任 , 对中 介服务机 构的债务承担,无限连带责任,。,(2 ) 有限责任制。由,3名,以上具有专业执业 资格的 人员,共同出资,发起设立。出资人以,其出资额,为限承担法律责任 , 中介服务机构以其 全部财 产对其债 务承担 责 任 。,二、房地产估价机构的组织形式,专职注册房地产估价师,45,三、房地产估价机构资质等级,(一)房地产估价机构资质分级,房地产估价机构资质等级分为,一、二、三级,。新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。,与开发企业的区别？,46,例题：新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为 ( )。,A一级资质 B二级资质 C三级资质 D临时资格资质,答案：C,解析：原建设部令第142号房地产估价机构管理办法第十一条规定：新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。,47,(二)房地产估价机构资质等级标准,分为：,1、各资质等级,通用标准,2各资质等级,相应标准,48,1、各资质等级通用标准,(1)机构名称要求：有,房地产估价,或者,房地产评估,字样；,(2)法定代表人或执行合伙人要求：是,注册后,从事房地产估价工作,3年以上,的,专职,注册房地产估价师；,(3)专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低,于60；,(4)经营场所要求：有固定的经营服务场所；,(5)制度要求：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；,(6)估价报告质量要求：,随机抽查的1份,房地产估价报告符合房地产估价规范的要求；,(7)行为要求：在申请核定资质等级之日,前3年内,无禁止的行为。,49,2各资质等级相应标准,50,一级资质：,(1)时间要求：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上；,(2)注册资本金与出资额要求：有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；,(3)股东或合伙人要求：有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上,专职注册房地产估价师,；股东或者合伙人中有,一半以上,是注册后从事房地产估价工作3年以上的,专职注册房地产估价师,；（绝对量 相对量）,(4)注册房地产估价师人数要求：有15名以上专职注册房地产估价师；,(5)业绩要求：在申请核定资质等级之日,前3年平均每年,完成估价标的物建筑面积,50万,以上或者土地面积25万以上。,51,下列关于一级房地产估价机构资质的条件，表述正确的是( ),。,A从事房地产估价活动连续6年以上,B取得房地产估价机构二级资质2年以上,C有限责任公司的注册资本人民币200万元以上,D合伙企业的出资额人民币120万元以上,E有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于30,答案：ACD,解析：房地产估价机构管理办法规定：一级房地产估价机构资质的条件中，从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上；有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60。,52,按照规定，二级房地产估价有限责任公司的注册资本应在人民币（)万元以上。,（2005年试题）,A30 B50 C100 D200,答案：C,解析：二级房地产估价有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上。,53,四、房地产估价机构资质核准程序,(一)房地产估价机构资质核准应当提交的材料,（略）,(二)房地产估价机构资质核准的程序,54,1一级资质核准的程序,提出申请:,省级人民政府房地产行政主管部门,提出申请，并提交申请材料,初审:,省级,房地产行政主管部门,应当自受理申请之日起,20日,内,审查完毕,报批：向,国务院建设行政主管部门,。国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起,20日内,作出决定。,包括自治区、直辖市,55,例题：,申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起 ( )日内作出决定。,A5 B7 C20 D30,答案：C,解析：房地产估价机构管理办法第十二条规定：申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。,56,2二、三级房地产估价机构资质核准程序,初审:,二、三级房地产估价机构资质由,设区的市人民政府房地产行政主管部门,初审,报批:,省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门,备案:,在作出,资质许可决定,之日起10日内， 报,国务院建设行政主管部门,备案,。,57,3资质证书及有效期,房地产估价机构资质有效期为3年。,新设立房地产估价机构：资质等级3级，,设,1年的暂定期,。,58,4资质核准延续程序,-当在,资质有效期届满30日前,向资质许可机关提出资质延续申请。,-经决定准予延续的，,有效期延续3年,。,59,几种情况的处理,未获核准:,申请延续原资质,未获核准，在原资质有效期届满前，申请核准,相应资质等级,；,逾期不申请核准,相应资质等级,的，再次申请时，按,新设立的机构,对待。,未申请资质延续或被撤回资质的:,不再具有房地产估价机构资质，不得从事房地产估价活动；重新申请核准资质的，按,新设立的机构,对待。,60,资质延续,未申请,申请,未获核准,获核准,有效期延续3年,届满前申请调整,相应资质等级,届满前未申请调整,按,新设立的,机构,对待。,责令停业或,按,新设立的,机构,对待。,61,免审条件,在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、规章、技术标准和职业道德的房地产估价机构，经,原资质许可机关,同意，不再审查，有效期延续,3年,。,62,5资质核准内容变更,房地产估价机构的,名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所,等事项发生,变更,的，,房地产估价机构应当在,工商行政管理部门,办理变更手续后30日内，到,资质许可机关,办理,资质证书变更手续,，并申请办理本机构注册房地产估价师,执业资格单位名称变更手续,。,63,6资质撤回、注销,撤回：,房地产估价机构取得房地产估价机构资质后，,不再符合相应资质条件的,，资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正；逾期不改的，可以,撤回其资质,。,64,注销或撤销,房地产估价机构以,欺骗、贿赂等不正当手段,取得房地产估价,机构资质,的，,资质许可机关,依法,撤销,其资质。,同时，有下列情形之一的，资质许可机关,依法注销,房地产估价机构资质：,1)房地产估价机构资质有效期届满未延续的；,2)房地产估价机构依法终止的；,3)房地产估价机构资质被,撤销、撤回,，或者房地产估价资质证书依法被,吊销,的；,4)法律、法规规定的应当注销房地产估价机构资质的其他情形。,65,