第10章 地价评估

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,第十章 地价评估,第一节 路线价法,一、路线价法的基本原理,1.,路线价法的概念,路线价法是对临接道路且可及性相当的土 地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。,2.,路线价法的理论依据,路线价法实质上是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。,3.,路线价法适用的对象和条件,路线价法适用对象 城市商业街道两侧土地的估价。路线价法估价的前提条件 是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。,4.,路线价法的操作步骤,划分路线价区段； 设定标准深度； 选取标准宗地； 调查评估路线价； 制作价格修正率表； 计算临街各宗土地的价格。,二、,路线价法的操作步骤,1.,划分路线价区段,将可及性相当、地块相连的土地划为同 一个路线价区段。,2.,设定标准深度,以临街各宗土地的临街深度的众数作为 标准深度。,3.,选取标准宗地 ,标准宗地的含义,标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。,选取标准宗地的具体要求,一面临街； 土地形状为矩形； 临街深度为标准深度；临街宽度为标准宽度； 临街宽度与临街深度比例适当； 代表性的用途； 代表性的容积率； 其他方面，如土地使用年限、土地生熟程 度等也应具有代表性,4.,调查路线价,路线价的实质,路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。,路线价的表现形式,路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。,路线价的求取方法,在同一,路线价区段内选择多宗标准宗地，运用比较法、收益法等，分别求出各宗标准宗地单位价格或楼面地价；然后求出各宗标准宗地单位价格或楼面地价的平均数，此平均数即为该路线价区段的路线价。,5,.,制作深度价格修正率制作深度价格修正率的依据,-,深度价格递减规律,n,米,a,n,n-1,米,a,n,-1,n,米, ,2,米,a,2,1,米,a,1,单位地价,深度,街道,深度价格修正率表的制作形式有,:,单独深度价格修正率,(,深度价格递减率,),a,1,a,2,a,3,a,n-1,a,n,累计深度价格修正率,a,1,(a,1,+a,2,)(a,1,+a,2,+a,3,),(a,1,+a,2,+a,3,+,+a,n-1,+a,n,),平均深度价格修正率,a,1,(a,1,+a,2,)/2(a,1,+a,2,+a,3,)/3,(a,1,+a,2,+a,3,+,+a,n-1,+a,n,)/n,临街深度,（英尺）,25,50,75,100,125,150,175,200,四三二一法则,（,%,）,40,30,20,10,9,8,7,6,单独深度价格,修正率（,%,）,40,30,20,10,9,8,7,6,累计深度价格,修正率（,%,）,40,70,90,100,109,117,124,130,平均深度价格,修正率（,%,）,160,140,120,100,87.2,78.0,70.8,65.0,表,9-1,深度价格修正率的形式,6.,计算临街各宗土地的价格,以单位宽度标准宗地,(1,英尺宽、,100,英尺深,),的总价作为,路线价的计算公式：,V(,总价,),=,路线价,累计深度价格修正率,临街宽度,V(,单价,),=,V(,总价,)/,估价对象土地面积,=,路线价,累计深度价格修正率,/,临街深度,标准宗地的单价作为,路线价的计算公式：,V(,单价,),=,路线价,平均深度价格修正率,V(,总价,),=,路线价,平均深度价格修正率,临街宽度,临街深度,例,下图中是一幅街深度,15.24m(,即,50,英尺,),、临街宽度,20m,的矩形土地，其所在区段的路线价,(,土地单价,),为,2000,元,/m,2,。,该宗地的深度价格修正率为,140%,，,计算该宗土地的单价和总价。,20,m,15.24,m,街道,路线价,2000,元,/,m,2,图：一面临街矩形土地,解,由于路线价是土地单价，应采用平均深度价格修正率计算宗地价格。故： 宗地单价,=,路线价,平均深度价格修正率,=2000,140%=2800(,元,/m,2,),宗地总价,=,土地单价,土地面积,=2800,20,15.24=85.34(,万元,),例,右图中是一块前后两面临街、总深度为,30,m,的矩形土地，其前街路线价,(,土地单价,),为,2000,元,/,m,2,，,后街路线价,(,土地单价,),为,1000,元,/,m,2,。,试按重叠价值估价法计算其前街影响深度。,后街,路线价,1000,元,/,m,2,30,m,前街,路线价,2000,元,/,m,2,图：前后两面临街矩形土地,解,前后面临街矩形土地的前街影响深度计算：,前街影响深度,= = =20(,m),例,右图中是一块矩形街角地，其正街路线价,(,单价,下同,),为,2000,元,/,m,2,，,旁街路线价为,1000,元,/,m,2,，,临正街深度为,22.86,m(75,英尺,),，旁街深度为,12.54,m(50,英尺,),。根据深度价格修正率，另设旁街影响加价率为,20%,，,求该土地单价和总价。,22.86,m,路线价,1000,元,/,m,2,15.24,m,路,线,价,2000,元,/m,2,解,该宗土地的单价和总价分别计算如下： 该宗土地单价,= =2000,120%+1000,140%,20% =2680(,元,/,m,2,),该宗土地的总价,=,土地单价,土地面积,=2680,15.24,22.86 =93.37(,万元,),例,如图所示，有三角形,ABC,的一宗土地，如果临街深度,80,英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为路线价的,116%,，临街深度,80,英尺三角形土地价格修正率为矩形土地价格的,63%,，试求该宗三角形,ABC,土地的价格。,路线价,1000,元,/,平方英尺,D C B,50,英尺,20,英尺,80,英尺,A,F,E,解,在图上作补充线,AD,，,AE,，,BE,及,CF,，,则有：,ABD,总价,=,1000,116%,63%,70,80,2 =2046240(,元,),ACD,总价,=,1000,116%,63%,20,80,2 =584640,（元）,ABC,总价,=,ABD,总价,-,ACD,总价,=2046240-584640 =1461600,（元）,第二节 城市基准地价评估,一、,城市基准地价的概念,城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格,。,二、城市基准地价的评估步骤,（,1,）确定基准地价评估的区域范围。,（,2,）明确基准地价的内涵、构成、表达方式、 基准日期等。,（,3,）划分地价区段。,（,4,）抽查评估标准宗地的价格。,（,5,）计算区段地价。,（,6,）确定基准地价。,（,7,）提出基准地价应用的建议和技术。,第三节 宗地价格评估,一、,宗地价格的含义,宗地价格是一宗土地的一定权益在某一 时点的价格。,二、宗地价格的评估方法,宗地价格可以采用两种技术途径来评估：,直接运用市场法、成本法、收益法、假设 开发法等来评估。,在有了基准地价的地区，可通过基准地价 的修正来评估。,三、基准地价修正法估价的步骤,搜集有关基准地价的资料； 查出估价对象所处地段的基准地价； 进行交易日期调整； 进行土地状况调整； 求出估价对象宗地的价格。,第四节 高层建筑地价分摊,一、高层建筑地价分摊的意义,高层建筑地价分摊解决：,1.,各部分占有的土地份额；,2.,各部分享有的土地面积；,3.,各部分享有的地价数额等,。,二、高层建筑地价分摊的方法,1.,按建筑面积进行分摊某部分享有的地价金额,=,该部分的建筑面积某部分占有的土地份额,= =,例,某幢楼房的土地总面积,500m,2,，,总建筑面积,1000m,2,，,某人拥有其中,80m,2,的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。,解,该人占有的土地份额为：,80,1000=8%,该人拥有的土地数量为：,500,8%=40m,2,或者,500,1000=0.5,，即,1m,2,的建筑面积附带,0.5m,2,的土地面积。,2.,按房地价值进行分摊某部分享有的地价数额,=,该部分的房地价值某部分占有的土地份额,= =,例,某幢大厦的房地总价值为,5000,万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为,1000,万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为,500,万元。试按房地价值分摊方法计算甲、乙公司占有的土地份额。,解,甲公司占有的土份额为：,1000,5000=20%,乙公司占有的土地份额为：,500,5000=10%,3.,按土地价值进行分摊某部分占有的土地份额,=,某部分占有的土地份额,=,该部分占有的土地份额,土地总价值,=,该部分的房地价值,-,该部分的建筑物价值,例,某幢大厦房地总价值为,5000,万元，其中建筑物总价值为,2000,万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为,100,万元，该部分的建筑物价值为,40,万元。试按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额。,解,该人占有的土地份额为：,