广东广州花都发展战略及市场研究报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,广州花都市场研究报告,1,目录,区域发展,市场分析,未来展望,3,1,2,“北优”为花都带来新的发展契机,花都,未来广州地产热点发展区域,重点区域典型个案分析,花都房地产市场发展现状,需求愈趋多样性的客户群体,品牌发展商综合性项目必成区域标杆,2,3,广州“东进、西联、南拓、北优的开展战略,“未来五年将加快珠江新城、广州新城、白云新城、广州科学城及周边地区、南沙地区、大学城及周边地区、白云国际机场及周边地区、铁路新客站周边地区、萝岗中心区、琶洲地区等十大重点开展区域的建设；,“大力实施南拓、北优、东进、西联的城市开展战略，进一步完善多中心、组团式、网络型的城市空间架构，推动城市走上生产开展、生活富裕、生态良好的开展道路,广州市?十一五规划?提出“东进、西联、南拓、北优的开展战略：,契机,一,无污染的健康山水环境,花都处于广州北部，全区面积约960平方公里，城区面积约51平方公里；区内有广州新白云国际机场，属“北优的重心之一；,花都山水资源丰富，区内分布着大量的水库和山脉，生态环境优美，风光宜人。其中最著名的有省级旅游度假胜地芙蓉度假区和王子山森林公园；,花都的城市经济开展及该板块的开展定位该板块定位为旅游效劳业及房地产业具备无污染的健康可持续开展环境。,4,5,契机,二,日趋完善,的水、陆、空立体交通网络,地铁：轻轨3号线(新机场-广州东站)、9号线汽车城人和；,空港：广州新白云国际机场；,高速路：广清高速、机场高速、京珠高速；,快速路：北二环、105、106、107国道等；,铁路：京广铁路、武广高铁；,水路：国家二类口岸花都港。,6,契机,三,产业经济为房地产业带来强大的消费力及消费人口,花都已初步形成四大支柱产业：空港物流、汽车、珠宝首饰加工、皮具；其中广州白云国际新机场对花都的未来有着深远的影响；,产业带动经济及人口增长，为花都房地产业带来强大的消费力及消费人口。,花都目前常住人口75万人，2021年总人口120万人，规划2021年总人口160万；,年地区生产总值GDP保持2位数的增长，2005年同比增长20%、2006年上半年同比增长15%，2021年到达660亿元，预计在十二五期间，生产总值年均增长12%以上，实现在2021年超过1100亿元目标。 数据来源：花都区政府门户网站、花都统计年鉴,汽车城,珠宝首饰加工,加工工业、仓储物流,、旅游,旅游服务业及房地产,生态科技、农业等,皮具,空港物流,汽车配套产业,数据来源：花都统计年鉴,7,8,9,10,11,契机四北优引发花都房地产开发热潮，品牌开展商积极进驻,项目名称,开发商,规模,碧桂园假日半岛,碧桂园,约,1,万亩,合和新城,香港合和置业,1200,亩,金碧御水山庄,恒大集团,约,3500,亩,南航碧花园,南航碧花园房地产,逾,160,万,合景天湖峰景,合景泰富,60,万,万科项目,万科地产,约,1000,亩,祈福赤坭项目,祈福集团,总建筑面积超过,400,万,东镜新城,南海置业,900,多亩,玖珑湖项目,新鸿基地产,1000,亩,中房项目,中房天马河国际公寓,700,多亩,美林湖项目,美林基业,10000,亩,区域发展,市场分析,未来展望,3,1,2,“北优”为花都带来新的发展契机,花都,未来广州地产热点发展区域,山前大道板块主要个案分析,花都房地产市场发展现状,需求愈趋多样性的客户群体,品牌发展商综合性项目必成区域标杆,12,一别墅用地供给稀缺凸显花都度假型物业开展优势,国办发200637号 “关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见第六条：“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供给。继续停止别墅类房地产开发工程土地供给，严格限制低密度、大套型住房土地供给。,国土资源部：“当前进一步从严土地管理紧急通知,坚决执行停止别墅类房地产开发工程土地供给的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。,建住房2006165号“关于落实新建住房结构比例要求的假设干意见,需要调整的工程，要明确具体的套型结构比例要求，并纳入规划设计条件，重新审查规划设计方案。要首先调整过去违反规定批建的各类住宅工程特别是别墅类工程， 。,政策解读：,13,2006年国土资源部再次重申，国家将继续停止别墅类房地产开发工程土地供给，使那些已经获批并上市的别墅工程受益；,封杀令的出台，使别墅工程逐渐进入奇货可居的状态，其价格有可能会持续上涨；,从土地供给来讲，别墅的开发用地逐渐减少，这对现有的别墅工程是一大利好。,政策影响：,14,一别墅用地供给稀缺凸显花都度假型物业开展优势,15,别墅供给呈现郊区化：,市中心别墅供给稀缺；,由于市中心土地供给的稀缺性，市中心的别墅供给越来越少；,未来除南湖板块、科学城板块、华南板块还有少量别墅供给外，之前有别墅供给的二沙岛、珠江新城，未来不可能再有别墅供给。,别墅用地供给主要集中在大广州的东、南、西、北四大远郊区域，其中以北部的花都区为主。,东部,中部,北部,南部,西部,一别墅用地供给稀缺凸显花都度假型物业开展优势,16,主要分布在郊区的番禺、花都、黄歧等地；,普遍拥有优势的山水资源；,交通、配套建设的严重滞后导致,度,假愿望的落空,最早期度假别墅,99-02,年,2002,年,97-99,年,2005,年,番禺,华南板块,广园东,凤凰城,花都,假日半岛,大规模人工造城，没有自然山水资源支持；,便利的交通、自身日常根本生活配套的营造，成功造就“5+2的新居住模式,有一定的自然资源；,注重配套建设。除自身日常根本生活配套的营造外，注重休闲渡假设施的建设，如酒店、游乐设施等；,以当地常住客户为主；工业区、交通阻碍了广州人郊区置业的热情,拥有优势的自然山水资源；,较为成熟的休闲渡假设施：如酒店、高尔夫场、主题公园等；,成功吸纳了大量广州及珠三角地区度假客户，但相对滞后的交通网络对置业仍有较大的阻碍,广州北向置业的势头越来越强劲：,一别墅用地供给稀缺凸显花都度假型物业开展优势,四大区域综合比照,区域,主要板块,自然资源,交通,经济,低污染,发展前景,土地供应,总评,东部,广园东板块,增城板块,南部,南沙板块,西部,佛山板块,北部,花都板块,从化板块,北部区域相比东部、南部和西部其他区域，在自然资源、交通、环境低污染方面，拥有较明显的优势，目前开展别墅市场的根底优厚；,在北部区域中，花都山前大道板块相比从化板块，目前在交通网络、经济产业根底上，及未来的开展前景上均占有较大的优势。,17,二土地供给格局变化成就未来花都半小时居住圈,前期置业调查：番禺的吸聚力非常强,认为花都位置偏远，常住置业吸引力弱。,18,19,小结：花都板块将成热点开展区域,综上所述：在政策、自身地理条件、供给格局、交通路网及配套等方面因素的积极推动下，花都板块将成未来大广州热点置业区域。,20,区域发展,市场分析,未来展望,3,1,2,“北优”为花都带来新的发展契机,花都,未来广州地产热点发展区域,重点区域典型个案分析,花都房地产市场发展现状,需求愈趋多样性的客户群体,品牌发展商综合性项目必成区域标杆,21,22,1,、花都区住宅市场状况分析,(,数据来源：广州市国土房管局,),近期居住用地供给成交情况,23,1,、花都区住宅市场状况分析,(,数据来源：广州市国土房管局,),近期居住用地供给成交情况,24,1,、花都区住宅市场状况分析,(,数据来源：广州市国土房管局,),2004-2021年，花都区商品住宅批准预售面积共约856万 ，2004年开始逐年上升，平均每年增加15万左右。06年有所回落，而07年那么继续上升至146.74万 ，环比上升了88.3%，随后继续保持平稳的供给态势。,2007年至今，花都区商品住宅批准预售面积每月均保持在150万左右的水平 ，估计是07年市场大热引致开发体量迅速增大，上市量出现较大幅度的井喷。,商品住宅历年的上市量分析,25,商品住宅历年的成交量分析,预售住宅成交面积逐年上升是花都区住宅市场的一个显著特点。,1,、花都区住宅市场状况分析,(,数据来源：广州市国土房管局,),2004-2021年，花都区商品住宅预售成交面积约为763万 ，2004年开始逐年上升，平均每年增加10万左右。2007年，商品住宅预售成交面积上升至140.14万 ，同比上升了36.38%。,2021年，花都区商品住宅预售成交面积受金融海啸影响回落至54.83万 ，环比剧降60.87%。预期今年整体住宅成交量同比将上升20-23%左右，到达150万的关口。随着花都经济的快速开展，住宅市场的需求量将以每年10%的速度递增。,26,商品住宅历年的成交均价分析,2005年，花都区预售商品住宅的成交均价开始突破2000元/ 的关口，并开始出现大幅上升，成交均价升至3234元/ ，环比上升34.25%，随后在未来两年迅速升至5400元/ 的水平。,2021年8月，住宅整体的成交均价大幅上升至6246元/ ，环比上升15.75%，首次突破6000元/ 的大关。即便如此，相对于广州市区来说，花都区域住宅成交价格仍然有相当大的上升空间。,1,、花都区住宅市场状况分析,(,数据来源：广州市国土房管局,),27,2、花都区住宅市场开展特点,特点一：楼市畅旺，房价不断上扬,据花都区房管局的统计数字显示：2003年一手商品住宅的交易均价为1802元/，2006年一手商品住宅的成交均价已经上涨为3234元/，楼价三年里将近翻了一番。,特点二：房地产规划起点高,花都环境优美，土地资源丰富，房地产开展具有后发优势，起点高，在房子的空间舒适感、户型规划、园林设计等方面上都做得不错。,特点三：经济产业先行，成为楼市有力支撑,区别于番禺的以楼市带动其他产业的模式，花都的楼市开展表达的是“新城概念，有相对的自主性及独立性，走的是由生产部类向生活部类扩展的开展模式。,特点四：热点区域突出，度假型及常住型物业皆具极大开展潜力,未来花都房地产的板块分布主要有三个区域：一是在机场商务区，由于产业效应，前景看好；二是在主城区，地铁三号线延长线和9号线沿线附近；三是山前大道别墅区，集中了很多优质的高尚别墅区，主要吸引的是度假客户。,区域发展,市场分析,未来展望,3,1,2,“北优”为花都带来新的发展契机,花都,未来广州地产热点发展区域,重点区域典型个案分析,花都房地产市场发展现状,需求愈趋多样性的客户群体,品牌发展商综合性项目必成区域标杆,28,往赤坭，汽车城,通机场,美林湖主干道,碧桂园主干道,广清 高速,南航大道,公路,(,通新华,),机场高速,南航碧花园,金碧御水山庄,公路,(,通芙蓉嶂,),旧广从公路,雅宝新城、珠宝城,海布出口,皮具城,兴仁,253,线,新华出口,永发大道,云山大道,风神大道,红棉大道,京珠高速,街北高速,九龙湖高尔夫、,合景泰富天湖峰境,北,（清远、从化方向）,广州方向,1,人民公园,2,3,5,迎宾大道,机场北出口、,联邦快递,太成出口,山前大道,杨荷,白石,4,6,7,8,9,度假型物业主要在售项目分布图：,1,、碧桂园假日半岛；,2,、美林湖国际社区；,3,、新鸿基玖珑湖；,4,、万科兰乔圣菲；,5,、合景泰富天湖峰境；,6,、绿城桃花源；,7,、元邦山清水秀；,8,、恒大金碧御水山庄；,9,、南航碧花园。,29,编号,楼盘名称,项目地址,总占地（,）,总建面（,）,产品类型,面积区间（,）,目前售价（元,/,）,首开盘时间,1,碧桂园假日半岛,山前大道三坑水库旁,约,666,万,约,400,万,联排别墅,独立别墅,小高层,联排,160240,独立,200550,联排,5600-6000,独栋,9000,（均带,1300,装修）,2005.10,2,美林湖国际社区,山前大道花兜水库旁,约,600,万,约,380,万,联排别墅,独立别墅,高层,联排,160-200,独立,280,左右,联排,11000-13000,（带,2000-2800,装修）独栋,15800,（毛坯）,2007.05,3,新鸿基玖珑湖,山前大道九龙湖度假区,24,万,120,万,独立别墅,双拼别墅,多层洋房,双拼,160-278,独立,350-873,20000-25000,（毛坯）,2009.05,4,万科兰乔圣菲,山前大道芙蓉嶂度假区,21,万,15,万,独栋别墅,叠加别墅,独栋,513-1213,叠加,240-270,毛坯：叠加,1.1,万，独栋,1.5-2.5,万,2008.05,5,合景泰富天湖峰境,山前大道东杨荷段,50,万,45,万,高层洋房,联排别墅,独立别墅,联排,235-267,独立,292-830,别墅,11000,洋房,5600,2007.05,6,绿城桃花源,山前大道芙蓉嶂度假区西侧,24,万,13,万,独栋别墅,独栋,453-698,13000,2008.05,7,元邦山清水秀,山前大道芙蓉嶂度假区东侧,35,万,30,万,独栋别墅,联排双拼,独栋,580,联排,300,多联,6100-7600,双拼、独栋,8900-10000,2010.05,8,恒大金碧御水山庄,山前大道与南航大道交汇处,111,万,129,万,独栋联排高层,独栋,288-433,洋房,80-130,别墅,12000,洋房,4800,（带,1800,装修）,2004.05,9,南航碧花园,山前大道与南航大道交汇处,160,万,50,万,独栋别墅,小高层,独栋,200-400,8000-10000,2003.10,度假型物业主要在售工程情况一览表：,分析：多为上千亩甚至万亩大盘，现已开售的主要工程总占地已超过1500万平米，总体供给面积超过1000万平米；多为别墅辅以少量洋房及其他配套，联排多在160-230 之间，均价约6000-10000元/。独栋多在300-450 之间，均价约9000-15000元/。,30,31,占地面,积,约,666,万,规划户数,暂缺,建,筑面积,约,400,万,开盘时间,2005.10,物业类别,联排、独栋,容积率,0.67,项目定位,中国首席休闲度假之城,配套设施,酒店、文化村、商业街、饮食、超市、银行、高尔夫球场,现推产品,珑湾二期，小独栋,285,方,169,万起；新推,20,多独栋，,186,到,400m,，,9000,元,/m,，,销售价格,整体均价,6000,元,/,，带,1300,元,/,装修,主力户型,5,房,3,厅，,285,带装修坡岸别墅,销售情况,成交情况良好，估计成交约,40,余套,优惠促销,独栋,95,折团购,98,折；旧业主介绍双方即互免,1,年管理费优惠,示范单位点评,示范单位设于高尔夫球场旁，但非现场示范单位，没有做地下室。户型紧凑实用，整体装修用材一般,“珑湾”组团,个案一：碧桂园假日半岛,工程概况：,特点概括：产品覆盖面广，价格门槛较低，配套较齐全的纯度假型工程。,32,热销产品分析：,产品,热销面积,（）,花园面积,（）,户型,均价,（元,/,）,总价,（万元）,当期成交比例,备注,独立别墅,180,500,184,241-300,四房二厅三卫,9000,165,25%,带全屋装修及花园园艺,290,350-420,四房二厅三卫,8500,246,20%,联排别墅,167-210,157,60-220,四房二厅三卫,6000,94,35%,带全屋装修及花园园艺,180,80-240,四房二厅三卫,5600,100,30%,高性价比：低价策略，超高性价比，是持续销售的保证；,总价门槛低：38万起带装修，满足了普通度假型人群的消费及使用心态；,业主认同度：前期购置的业主或碧桂园原业主由于产品升值而对品牌的追随；,品牌优势：强大的品牌号召力，刚与希尔顿酒店和德国HMS酒店集团合作打造国际酒店；,成熟配套：五星级酒店、27洞高尔夫、故土里主题公园、饮食、超市、银行等。,热销关键点：,个案一：碧桂园假日半岛,33,价格走势分析：,普通型独立别墅由05年开售时4300元/上升至开盘后续热销期的5000元/，升幅为16%，平均每月上升2%，并到达07年顶峰7500元/后应市下滑；,08年遭遇金融风暴，楼市下滑至谷底，价低成交却少。09年以来逐渐上升，受市场及政策影响，独立别墅成交价格整体波动较大；,联排别墅价格波动幅度较小，由开盘的3700元/上升至09年的5600元/ ，由于整体总价较低，该类物业成交价格表现相对较为平稳。,分析：,注：数据来源于广州搜房网及行内资讯，并价格走势以普通独立别墅价格为例,个案一：碧桂园假日半岛,34,客户特征分析：,假日半岛客户来源分布统计表,广州客源为核心，辐射珠三角及港澳地区。,在假日半岛客户来源比例中，广州客户占据工程主力位置，其次香港、深圳、清远、东莞、佛山亦占相当一局部比例。而其中以广州地区碧桂园老业主居多。,购房目的以度假用途占主导,众多的外地客户购置该工程的主要用途为郊外度假型物业，作为投资、常住等用途的客户较少。,个案一：碧桂园假日半岛,35,客户特征分析：,客户群的个人特征和社会背景相对复杂,该工程的销售量较大，成交客户的个人特征和层面也相对复杂。如年龄层面方面，年龄段分布较分散，其中35至45岁之间的社会中层人士较多；教育程度方面，受教育程度较高，大学以上文化程度人士近50%；,购房的主要原因是“价格平,根据对该工程的长期跟踪调研，其客户群对该工程的主要认同点是它所营造的一种高性价比的度假生活，“60万元住别墅的廉价产品概念是购置的主要因素。,个案一：碧桂园假日半岛,个案二：美林湖国际社区,金色溪谷、浅山溪谷,特点概括：产品颇具匠心，价格较高，未来配套齐全的大型度假工程。,工程概况：,占地面,积,约,600,万,规划户数,10000,户，现已开发,2000,户,建,筑面积,约,380,万,开盘时间,2007.5,物业类别,别墅、洋房,容积率,0.38,项目定位,开创大广州纯南加州别墅居住时代,配套设施,省休闲体育基地、省高尔夫训练基地、国际乡村俱乐部、超五星级度假酒店、国际学校、商业小镇、生态园,现推产品,金色溪谷、浅山溪谷,200,套独栋、加洲岛,C,区独栋（,305-868,，送,400-1000,花园）,销售价格,联排,1.1-1.3,万（带,2000-2800,装修）独栋,1.58,万（装修另加,3500,）团购,1.1-1.2,万,主力户型,浅山溪谷,360580,含地下室面积,销售情况,元旦热销，约销售,60,余套单位，成交总额超,2.5,个亿，现加推第二批半价单位,优惠促销,暂无，有部分关于逆势销售的软文报道,示范单位点评,浅山溪谷样板间没有开放，金色溪谷样板间景观开阔，户型紧凑实用。,产品类型,36,37,热销产品分析：,产品,热销面积,（）,花园面积,（）,户型,均价,（元,/,）,总价,（万元）,当期成交比例,备注,联排别墅,200-380,300,350-420,四房二厅三卫,11000,330,20%,带装修,2000,元,/,200,241-300,四房二厅三卫,13000,260,35%,带装修,2800,元,/,独立别墅,360-580,360,350-400,五房二厅四卫,15800,568,30%,含地下室面积；装修另加,3500,580,620-700,五房三厅四卫,15800,916,15%,品牌优势：外乡品牌开展商，在广州及花都本地知名度和认同度较高；,样板展示佳：样板房设计品位独特，展现效果佳；,产品风格纯粹：一直以来追求原汁原味的南加州产品建筑风格，吸引力大；,丰富的自然资源：自然资源优势得天独厚，保证别墅产品升值潜力；,规划宏大的配套：五星级酒店、高尔夫、生态园、休闲体育基地、商业小镇等。,热销关键点：,个案二：美林湖国际社区,38,价格走势分析：,联排别墅自07年开盘至09年期间保持7000-8000元/的区间，外表上看变化幅度不大走势平稳，但该盘实际上促销折扣较多，实际成交价格受市场及自身企业因素影响较大；,独立别墅现阶段成交均价在15800元/ 左右，总价比相邻竞争工程高出太多，性价比相比之下非常低，局部客户易受价格因素影响而另投其它工程。,08年金融风暴以来该盘成交主要以联排为主，独栋别墅因总价过高造成销量停滞，原因之一在于工程价格体系与市场承受能力有所脱离，后期定价不当未能凸显各类产品优势；,分析：,注：数据来源于广州搜房网及行内资讯，并价格走势以联排别墅价格为例,个案二：美林湖国际社区,39,客户特征分析：,客户群来源特点：广州客源占最大比例,在美林湖国际社区工程中广州客户成为工程的主力客户群体，东莞、深圳地区客户成为工程第二大客户群体，佛山、清远的客户成为工程的另一客户群，花都本地客户较少。而广州客户群体中，天河和原东山区的客户群体所占比例最大。,个案二：美林湖国际社区,40,客户特征分析：,物业购置动机：46业主购置工程具有投资及居住目的；54业主购房纯属自住，未考虑投资,家庭居住状况：31业主购房选择与父母、子女同住；69业主购房为夫妇二人同住,购房目的：100业主购房目的为提高生活素质，改善生活居住环境,业主年龄：66的业主年龄结构介于31-55岁之间,教育程度：69的业主教育程度为本科以上，31业主接受教育程度为大专以下,收入状况：收入状况属于较敏感话题，约54的业主表示自己年收入为1015万之间；30左右业主表示自己年收入在1520万之间；其余约16业主表示年收入在10万元以下,职业特征：,在购房业主中，约有,38,业主担任企业中、高层管理者；约,8,左右业主为从事文艺或艺术人士；约,23,左右业主属于开创公司、企业；约,15,左右业主属于自由业者；剩余约,15,业主未予以透露其工作性质,个案二：美林湖国际社区,个案三：新鸿基玖珑湖,特点概括：现代港式产品风格，与市区距离适中的高端度假工程。,工程概况：,占地面,积,24,万,规划户数,5000,，一期,269,建,筑面积,120,万,开盘时间,2009.5,物业类别,别墅、洋房,容积率,0.05,主题定位,塑造世界级奢华别墅,配套设施,项目尊贵配套包括高尔夫球会、国际学校、欧陆式度假小镇、马术学校及国际五星级度假酒店,主推产品,“悦源”独栋别墅,销售价格,20000-25000,元,/,主力户型,双拼,159-277,，独栋,348-873,销售情况,一期售完封盘,促销推广,线上主要为软文炒作：,1,、香港耀华国际学校；,2,、收楼零投诉；,3,、新货推售；,线下主要为新鸿基自身业主资源及客户、玖珑湖旧业主资源、高尔夫球场资源；,最近一次线下为,6,月,26,日举办“环球视野中西智慧”国际教育论坛。,后续推货,2010,年,10,月，主推洋房约,120,套，约,250-450,平米；,70,多套别墅；,41,产品 特征：以高档独栋别墅为主辅以少量中小户型联排别墅，别墅产品全部围绕高尔夫球场一线景观资源，与高尔夫到达最大程度的融合，从而进一步提升产品档次；,价格情况：定位顶端客户，总价高，如D户型面积为440，总价1000万元/套起；F户型面积为504，总价1300万元/套起，别墅全部毛坯附带私家花园和车库；,客户构成：该工程广州客户为主，其次是港澳客户，花都本地客户购置较少；,后续推货：下半年将有新货推出，产品包括别墅和洋房，具体情况待定。,该工程在市场上的竞争优势：,1、品牌开展商，知名度高,2、工程规模大，建筑风格纯粹，建筑类型集中,3、丰富的自然资源和高端生活配套,4、拥有亚运高尔夫球馆,5、便捷接驳机场高速，交通优势明显,42,个案三：新鸿基玖珑湖,43,首期推售范围,个案四：万科兰乔圣菲,特点概括：纯粹西班牙建筑风格，与市区距离适中的度假和常住两宜工程。,占地面,积,21,万,规划户数,320,建,筑面积,15,万,开盘时间,2008.5,物业类别,别墅,容积率,0.43,主题定位,暂缺,配套设施,芙蓉嶂度假区、酒店、饮食等,现推产品,独栋及叠加别墅,销售价格,叠加,1.1,万，独栋,1.5-2.5,万,主力户型,独栋,513-1213m,，送花园。一线望湖单位,600-1200,；叠加,240-270,。,销售情况,叠加别墅已经销售过半，独栋别墅约售出,20,套余货,示范单位点评,一线望湖样板间景观开阔，户型布局合理，装修布置风格与立面设计相匹配；地下室占地面积较大，多个功能室的设计犹如配置一个小型会所；,后续供应,项目二期现在还处于规划阶段，推货时间待定。,工程概况：,产品 特征：属于“旧酒换新瓶包装改造工程，中大户型占较大比例，万科在原产品的西班牙建筑元素上融入更多自己的细节特色，使产品整体档次的提升有了更多可圈可点的支撑元素；,价格情况：整体成交均价约10800元/ 左右，开始输出价格较高，但受户型面积大总价高的影响，后期推出较大的折扣优惠，最低可达85折，成交价格波动较大；,客户构成：该工程广州客户与花都本地客户均有较大比例，前者以度假为主，后者那么有相当大局部客户会考虑用于常住居所；,该工程在市场上的竞争优势：,1、品牌开展商，知名度高,2、建筑风格纯粹，建筑类型集中,3、丰富的自然资源,4、距离花都市中心近，交通优势明显,44,个案四：万科兰乔圣菲,高层洋房,J,区别墅,个案五：合景泰富天湖峰境,工程概况：,占地面,积,50,万,规划户数,暂无,建,筑面积,45,万,开盘时间,2007.5,物业类别,别墅、洋房,容积率,0.43,主题定位,山水之间，一墅天下,配套设施,国际学校、酒店、医院、超市等,现推产品,主推,F1,及,F3,栋的湖山高层洋房；,销售价格,洋房均价,6500,元,/,，带,2000,元,/,精装修；别墅,13000-18000,元,/,主力户型,洋房，,115170,三房及四房单位；别墅，,260-910,含地下室,销售情况,洋房，,F,区总价较低,100,方左右的小单位较为热销；别墅，别墅售完封盘,示范单位点评,洋房示范单位设置在,17,楼，交楼标准装修，南边景观较开阔，总体户型较为方正，实用率高,后续供应,暂无,H,区别墅,45,首期推售范围,个案六：绿城桃花源,工程概况：,占地面,积,24,万,规划户数,首期,60,独栋,建,筑面积,13,万,开盘时间,2008.5,物业类别,别墅,容积率,0.3,项目定位,暂缺,配套设施,芙蓉嶂度假区、广州记者乡村俱乐部等,现推产品,水云居组团,销售价格,独立别墅,600-1000,万元,/,栋,主力户型,453-698,独栋,销售情况,尚余,33,套未售,示范单位点评,户型各功能分区明显，地下室自然采光充足，室外花园园艺为交楼标准。,后续供应,后续约,100,多套独立别墅，均为大面积户型，具体推售时间待定。,46,47,现推别墅,个案七：元邦山清水秀,占地面,积,35,万,规划户数,暂无,建,筑面积,30,万,开盘时间,2010.5,物业类别,别墅,容积率,0.86,项目定位,暂缺,配套设施,会所、餐厅、泳池、咖啡馆等,现推产品,二期,65,套独栋别墅,销售价格,独栋均价约,10000,元,/,（毛坯）,主力户型,580,以上四层带电梯独栋别墅，含地下室及车库,销售情况,二期连排别墅剩余,10,套左右；推出,65,套独栋别墅开始收取诚意金,示范单位点评,二期联排别墅单位样板间，由于户型面积只有,300,多平方米，四层设计使每层空间均很狭小，上下楼梯窄而阶梯多，地下室及车库无通风及采光（地下室计算面积）,后续供应,暂无,工程概况：,48,金海湾组团,个案八：恒大金碧御水山庄,工程概况：,占地面,积,111,万,规划户数,约,2600,建,筑面积,129,万,开盘时间,2004.5,物业类别,别墅、洋房,容积率,0.67,主题定位,广州北山水度假生活,配套设施,学校、银行、会所、餐饮、运动娱乐等,现推产品,金海湾组团别墅（共,55,套）,销售价格,一线湖景独栋,2,万，二线没湖景,1.2,万，均带,3800,元,/,装修,主力户型,面积,288-433,销售情况,暂无成交,示范单位点评,一线望湖，景观开阔，没有配置地下室,后续供应,暂无,49,个案九：南航碧花园,工程概况：,占地面,积,160,万,规划户数,暂无,建,筑面积,35,万,开盘时间,2003.10,物业类别,别墅、洋房,容积率,0.32,主题定位,体验与头等舱同样尊贵舒适的山水生活,配套设施,南航俱乐部、会所、餐饮、娱乐等,现推产品,“碧水湾”别墅组团,销售价格,8000-10000,元,/,（毛坯）,主力户型,200-400,独栋,销售情况,碧水湾组团货量仅剩,20,多套,示范单位点评,由于下雨水浸无法参观板房,后续供应,三期项目也在开发之中，并且将是纯独栋别墅组团，具体时间待定,碧水湾组团,往赤坭，汽车城,通机场,美林湖主干道,碧桂园主干道,广清 高速,南航大道,公路,(,通新华,),机场高速,南航碧花园,金碧御水山庄,公路,(,通芙蓉嶂,),旧广从公路,雅宝新城、珠宝城,海布出口,皮具城,兴仁,253,线,新华出口,永发大道,云山大道,风神大道,红棉大道,京珠高速,街北高速,九龙湖高尔夫、,合景泰富天湖峰境,北,清远、从化方向,广州方向,1,人民公园,2,3,5,迎宾大道,机场北出口、,联邦快递,太成出口,山前大道,杨荷,白石,4,6,7,8,9,常住型物业主要在售工程分布图：,1,、天马河公馆；,2,、雅宝新城；,3,、狮城国际；,4,、万虹花园；,5,、雅居乐花间集；,6,、百合雅居；,7,、友田碧云轩；,8,、锦东花园；,9,、锦尚蓬莱；,10,、鼎信四季花园,50,10,编号,楼盘名称,项目地址,总占地（,）,总建面（,）,产品类型,面积区间（,）,目前售价（元,/,）,1,天马河公馆,荔红路与风神大道交界处,47,约,100,万,高层洋房、联体、叠加,洋房,95175,洋房带装修,6500,（带,1000,装修）；毛坯,7500,2,雅宝新城,广清高速公路“海步”出口旁,约,100,万,约,90,万,联排、独立、高层,洋房,96-200,毛坯5500-7300,、复式,5800,3,狮城国际,狮岭镇狮岭大道,8,号,8.6,万,22,万,小高层洋房,洋房,80-180,毛坯5,0,00,4,万虹花园,狮岭镇南航大道与金狮大道交汇处,54780,140198,小高层洋房,洋房,100-140,洋房带装修,5800,（带,1500,装修）,5,雅居乐花间集,新华三东大道西（南方花卉交易中心西侧）,57059,123180,高层洋房,洋房,100-131,毛坯6780，最高约7500,6,百合雅居,狮岭镇金狮大道西,21232,75406,小高层洋房,洋房,100-120,毛坯,4300起，均价4700,7,友田碧云轩,狮岭镇杨赤公路北,15454,42553,小高层洋房,洋房,70-110,暂未推售,8,锦东花园,新华街桂花路,61,号（紫薇路北侧、桂花路西侧）,78000,260000,高层洋房,洋房,95-110,毛坯,1,1000,9,锦尚蓬莱,“商业大道”以北、“凤凰北路”东侧,62568,199180,高层、小高层,洋房,90-270,均价,12000,，送,2500,元装修,10,鼎信四季花园,建设北路（合兴大酒店南侧）,26522,123315,小高层洋房,洋房,113-143,毛坯,5500,常住型物业主要在售工程情况一览表：,分析：,花都区域常住型物业主要集中在迎宾大道沿线、区政府周边以及狮岭、汽车城天马河等区域，其中洋房类价格范围在,4000-11000,元,/,，主力价格范围,5500-7000,元,/,，高端在,8000-11000,元,/,；别墅类价格范围在,9000-20000,元,/,，主力价格范围,9000-12000,元,/,。,51,个案一：天马河公馆,工程位置：荔红路与风神大道交界处,开发商:广州市天马河房地产开发,占地面积：47万平方米,总建面积: 100多万平方米,建筑规模：高层洋房, 联体别墅，叠加洋房,小区配套：三大会所，游泳池，国家级小学黄冈小学，风情商业街，篮球场，幼儿园,车位配比：1:1,天马河公馆2期10月30日正式开售，推出K5、M6、M7栋洋房，户型面积包括95-101，140-175的二到四房，均价6500元/平带1000元/平的装修，推货约370套，开售当天成功销售约300余套。,1月1日一期“观岛组团H栋、J栋小高层洋房发动了一二手联动促销，推出货量约80套，通过元旦假日3天销售约60套，户型为100-169平米的两房到四房，毛坯均价约7500元/平，现楼出售。,个案二：雅宝新城,工程位置：广清高速公路“海步出口旁,开发商:广州市雅宝房地产开发,占地面积：100多万平方米,总建面积: 90多万平方米,建筑规模：别墅,高层洋房,独栋别墅,联体别墅,小区配套：中山大学附属雅宝学校、会所、高尔夫球场、高尔夫球会所、网球场、游泳池、银行、商场、酒楼、肉菜市场、医务所等,物业管理费：1.20元/平方米,现在工程主推户型包括96-200两至四房，毛坯价5500-7300元/，前期产品还有少量200到400平方米的复式单位，5800元/平起，毛坯交楼。,个案三：狮城国际,工程位置：花都区狮岭镇狮岭大道8号,开发商：广州市致岭房地产开发,占地面积：8.6万平方米,总建面积: 22万平方米,住宅建筑面积:20万平方米,建筑规模：由35栋小高层组成,小区配套：巴厘岛风情园林、双会所,幼儿园、商业街,交付日期:2021年年底,管理费:1.5元/,狮城国际现剩少量的,180,四房两厅大户型单位在售，毛坯均价,5000,元,/,。,二期预计要到明年才推出，时间待定，户型为一房至三房，带装修，具体信息暂未公布。,个案四：万虹花园,工程位置：花都狮岭镇南航大道与金狮大道交汇处,开发商：广州市花都区狮岭房地产综合开发公司,占地面积:54780平方米,建筑面积:140198平方米,物业管理附加信息:住宅1.2元/平方米，A1栋公寓1.3元/平方米，商铺1.6元/平方米,小区内部配套:占地六千平方米的文化休闲广场，篮球场，老人活动区，儿童游乐区，健身区、小区配套幼儿园 等,万虹花园二期目前只剩1套样板单位在售，户型为108平的三房，位于5楼，面对花园，售价 约5800元/平，带1500元/平的装修。万虹花园工程还有三期在建，预计2021年1月推出，户型产品为100-150之间的三四房。,个案五：雅居乐花间集,工程位置：花都新华三东大道西南方花卉交易中心西侧,开发商：广州花都雅居乐房地产开发,占地面积:57059平方米,建筑面积:123180平方米,建筑规模：高层洋房,工程配套：将兴建社区自己的会所、游泳池、医院、商业街区等一系列生活配套；,停车位:车位比例1：0.8,雅居乐花间集目前在售尾货，户型为,100-131,平方米的三房，位于顶楼，毛坯价格为,6780,元,/,平起，最高约,7500,元,/,平。,个案六：百合雅居,工程位置：花都狮岭镇金狮大道西,开发商：嘉粤集团,占地面积:21232平方米,建筑面积:75406平方米,建筑规模：小高层洋房,周边配套：广州市一级学校冠华中学、狮峰中学、狮岭中学、前进小学、百利来幼儿园、前进幼儿园、狮岭综合市场、永兴市场和狮岭医院等,嘉粤百合雅居在售户型为,100-120,平方米的三房单位，售价,4300,元,/,平起，均价,4700,元,/,平左右，一次性付款或者商业按揭可享,96,折，公积金贷款可享,97,折。,个案七：友田碧云轩,工程位置：花都狮岭镇杨赤公路北,开发商：广州市友田房地产开发,占地面积:15454平方米,建筑面积:42553平方米,建筑规模：底层洋房楼梯楼、小高层洋房,友田碧云轩户型包括有70-110平方米的二、三房，1梯4户，楼高8层，预计2021年1月推出。工程已经封顶，目前正在接受诚意登记。,个案八：锦东花园,工程位置：花都新华街桂花路61号紫薇路北侧、桂花路西侧,开发商：广州骏威房地产开发,占地面积:78000平方米,建筑面积:260000平方米,物业管理附加信息:1.80元/平方米月,工程周边配套:花都区政府、各大金融中心、信息中心总部环绕周边，社区内自建超大商场，幼儿园、紫薇小学规划中、中英文学校、云山中学、马鞍山公园、花都休闲广场、人民公园,锦东花园在售,C,区单位，目前在售,C6,、,C5,栋单位，户型包括,95-110,的三房，毛坯价约为,11000,元,/,，目前购房可享,98*95,折。新一期推出时间未定。,个案九：锦尚蓬莱,工程位置：花都新华街道办事处辖内，“商业大道以北、“凤凰北路东侧,开发商： 广州高宜投资置业,占地面积:62568平方米,建筑面积:199180平方米,小区配套：暂无资料,管理费:暂无资,锦尚蓬莱苑预计在2021年1月出售，工程的户型产品包括了90-270平方米的三、四房，两梯三户和两梯四户，目前已开放销售中心，交3万元诚意金可获额外购房优惠99折，预计均价12000元/,送价值2500元/ 的豪华装修，样板间预计1月中旬开放参观,个案十：鼎信四季花园,工程位置：花都建设北路合兴大酒店南侧,开发商：广州市高晟房地产开发,占地面积:26522平方米,建筑面积:123315平方米,建筑规模：小高层洋房,周边配套：杨屋小学省一级，圆玄小学，杨屋第一小学附属幼儿园，合兴大酒店，百业广场，花都广场，花都中医院,1月1日正式公开出售，工程户型包括了113-143平方米的三房和182平方米的四房，带入户花园，售价毛坯4500元/起，均价5500 元/起。工程共推售534套单位，已根本售罄。现只剩下一套182的样板间在售,区域发展,市场分析,未来展望,3,1,2,“北优”为花都带来新的发展契机,花都,未来广州地产热点发展区域,重点区域典型个案分析,花都房地产市场发展现状,需求愈趋多样性的客户群体,品牌发展商综合性项目必成区域标杆,62,以往以度假型客户群体为主：,以往花都房地产第一印象是：以山前大道沿线度假社区为代表，成为广州及珠三角等区域人群的休闲度假的购房集中地。,“总体来说，花都楼市的购置者，广州人大约占了一半左右吧，公务员、企业员工少一些，私营企业主多一些，买的房子以度假型的为主。花都区国土资源和房屋管理局局长杨江正表示。摘自?广州日报?2006年9月5日A2版,置业用途的多样性、区域来源的多样性、功能需求的多样性、产品户型的多样性、配套设施需求的多样性、物业效劳需求的多样性、增值效劳需求的多样性而不仅仅局限于度假型物业的需求。,63,未来客户需求愈趋多样性，凸显工程的缺乏与落后,目前花都区域客户需求的变化：,随着城市化进程的加快，交通路网、社区配套等的日益完善，土地供给格局、置业心态等方面的改变，未来花都山前大道置业客户将产生以下的需求特点,置业需求的升级将导致市场缺乏的凸显：,相比以前，目前花都板块在建在售楼盘虽在品牌、规划、产品设计、推广、效劳等方面已有较高的起点、较大的飞跃，但仍存在一些硬件及软件上的缺乏，随着置业需求的不断升级，现有市场工程开展的缺乏将会越来越凸显。,区域发展,市场分析,未来展望,3,1,2,“北优”为花都带来新的发展契机,花都,未来广州地产热点发展区域,山前大道板块主要个案分析,花都房地产市场发展现状,需求愈趋多样性的客户群体,品牌发展商综合性项目必成区域标杆,64,缺乏与提升，发现未来市场机遇,板块项目,不足之处,可提升的方向,碧桂园假日半岛,产品较旧、交通成本大,产品创新、完善路网,美林湖国际社区,生活配套未完善、交通成本大,加快配套建设、完善路网,新鸿基玖珑湖,产品较单一、置业门槛高、配套少,完善产品线及生活配套,万科兰乔圣菲,规模较小、综合性配套缺乏,增加如文化、科教等配套,市场空白点开掘,地处发达路网交汇点,与市区形成,30,分钟生活圈,规模宏大，产品创新及多样,具有极高的性价比,综合性配套设施一应俱全,位于城区与自然生态过渡带,热点发展区域：,山前大道板块、新城区板块、新机场板块,项目发展特点：,品牌发展商之具可持续发展功能的综合性房地产项目必成区域标杆,开展趋势,65,THE END,66,