房地产基础知识培训1—住宅规划

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,产品基础知识,住宅规划,住宅规划,基本概念,居住区,居住小区,居住组团,居住区,居住小区,居住组团,城市道路,小区道路,城市级公共服务设施,小区级公共服务设施,住宅规划,基本概念,城市规划用地：,居住区用地（,R,）,住宅用地（,R01,）,公共服务设施用地（,R02,）,道路用地（,R03,）,公共绿地（,R04,）,R=R01+R02+R03+R04,住宅规划,基本概念,城市规划中有两个重要的用地概念,公共服务设施用地（,R02,）,道路用地（,R03,）,公共服务设施用地（,R02,）,一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和,配建,停车场等。,道路用地（,R03,）,居住区道路、小区路、组团路及,非公建配建的居民汽车地面停放场地,。,住宅规划,基本概念,指住宅基底占地及其四周合理间距内的用地（含家务院、宅间小路和绿地）,住宅用地,指公共服务设施建筑基底占地及其所属场院、绿地、道路、配建停车场等,公共服务设施用地,指各级中心绿地、运动场、成人和儿童休憩场地、林荫路和绿化隔离带,公共绿地,指宅间小路以外的各级道路、小广场、停车场,道路用地,其他用地,指非直接为本区居民配套的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等,住宅规划,基本概念,用地红线,经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 。,容积率,一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。,建筑密度,一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。,道路红线,规划的城市道路路幅的边界线。,建筑红线,城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。,城市绿线,是指城市各类绿地范围的控制线。,1,、用地性质,2,、用地面积,3,、用地红线,4,、容积率,5,、建筑控制高度,6,、建筑密度,7,、道路红线,8,、建筑红线后退距离,9,、建筑线,10,、绿地率,11,、交通出入口方位,12,、停车泊位,13,、建筑间距,14,、日照标准,15,、日照间距系数,16,、城市绿线,规划常用术语及指标,住宅规划,基本概念,建筑容积率,：,地上建筑面积,/,规划建设用地面积（附属建筑物也计算在内）,建 筑 密 度,：,即建筑覆盖率,基底面积之和,/,规划建设用地面积,绿 地 率,：,绿地面积,/,规划建设用地面积（覆土面积在,3,米以上的绿化才算在绿化面积中）,房屋使用率,：,房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。至的使用率比较合理。,集 中 绿 地：,建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的,10,。,居住小区内每块集中绿地的面积应不小于,400,平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。,住宅规划,基本概念,总建筑面积,容积率,=,净用地面积,包括：住宅、商业、,高于地面,1.5,米的半地下室,、公共配套服务设施（居委会、物业用房、,配电房、垃圾转运站,.,）,不包括：露台、地下室、层高低于,2.2,米的架空层、,向公共开放的层高高于,2.2,米的架空层,居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地,住宅规划,基本概念,基本资料：总用地面积：,5288.33,平米,总建筑面积：,41780,平米其中：,计容积率建筑面积：,36330,平米,不计容积率建筑面积：,7480,平米（地下车库及设备用房）,建筑物占地面积：,2040,平米住宅建筑面积：,21090,平米商业建筑面积：,12550,平米容积率：,6.87,覆盖率：,41%,容积率的计算？,住宅规划,基本概念,道路红线,城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。,车行道,绿化带,人行道,建筑后退,道路红线,建筑控制线,居住区道路,小区路,组团路及宅间路,纵墙面向道路,无出入口,高层,5.0,3.0,2.0,多层,3.0,3.0,2.0,有出入口,-,5.0,2.5,山墙面向道路,高层,4.0,2.0,1.5,多层,2.0,2.0,1.5,围墙面向道路,1.5,1.5,1.5,住宅规划,基本概念,住宅规划,基本概念,实例,西半岛,道路中心线,用地范围线,建筑退线,道路中心线与用地范围线之间区域为代征道路用地，不计入净用地范围,用地范围线与建筑退线之间区域为净用地范围，属于项目使用，围墙可以建到用地范围线处,住宅规划,基本概念,实例,金色家园,道路边线为规划道路的控制线，用地范围线为项目建筑用地范围的控制线，在临城市道路的项目中，道路边线与用地范围线局部是重合的。,道路中心线,用地范围线,道路边线,住宅规划,基本概念,日照间距的概念,为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为,日照间距,。,（,1,）高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于,1h,。,（,2,）多层住宅间距在中心城浦西地区不得小于南侧建筑高度的,1.0,倍，在浦东新区、郊区、县城镇等地区不得小于,1.2,倍。,（,3,）朝向为东西向的,指正东西向和东（西）偏南,45,度以内（不含,45,度），下同,，其间距在浦西内环线以内地区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的,0.9,倍，在其他地区不小于,1.0,倍，且其最小值为,6,米。,住宅规划,基本概念,居住建筑日照要求,国家规定：从居住建筑住户底层窗台面算起，大寒日满窗日照的有效时间不少于连续,2,小时；如果是新建建筑对自身的遮挡，局部的确有困难时，可以放宽至,1,小时。,住宅规划,基本概念,各类建筑基底总面积,建筑密度,=,净用地面积,相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多,正常情况下。居住区建筑密度一般在,12%30%,住宅规划,基本概念,各类绿地面积总和,绿地率,=,净用地面积,小区集中绿地不少于总用地面积的,10%,。,居住小区的绿地率不少于总用地面积的,35%,。,各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算,各类绿地不包括：屋顶、露台的人工绿地,住宅规划,基本概念,公共绿地,满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。,公共绿地名称,最小规模,居住区公园,10000,平米,小游园,4000,平米,组团绿地,400,平米,块状带状绿地,400,平米，宽度不小于,8,米,住宅规划,基本概念,用地平衡是规划过程中从总体衡量并控制规划的重要指标,用地构成,经验值,备注,住宅基底,12%30%,即建筑密度,道路,10%18%,一般纯道路只有,9%12%,，如考虑路边停车，会超过,12%,，直至,18%,景观、绿化,50%70%,包括硬地、水面、绿化,说明：上表与居住区规划中的用地平衡指标表不同，三项主要用地统计后与净用地基本一致。,住宅覆盖率根据建筑物业形态不同差别较大，住宅小区的一般规律是中等以上规模小区高度越高建筑覆盖率越低。,住宅规划,基本概念,停车设施规划设计,1,、居住区道路分级,2,、道路系统规划,人车分流,人车混流,3,、停车设施规划设计,单建式,附建式,混合式,住宅规划,基本概念,满足,经济要求,住宅群体组合,基本要求：,日照,通风,安静,舒适,方便,安全,交往,满足,功能要求,满足,美观要求,住宅规划,基本概念,住宅群体组合基本形式,行列式,点群式,纽约罗斯福岛东伍德小区公寓,柏林某住宅,混合式,住宅规划,基本概念,早晨的太阳照进室内很深,冬季早晨很暖但午后很冷。,午后的太阳照进室内很深，夏季特别热。,夏季太阳高，向室内照射不深，冬季向室内照射很深，室内暖和。,整天没有日照，冬季迎北风，冷。光线全天都是平均的。,干燥室浴 室洗脸间更衣室,仓 库暗 室锅炉房车 库,书 房工作间储藏室厕 所,家务室厕 所,卧 室餐 厅厨 房,卧 室起居室餐 厅,家庭间娱乐室音乐室,起居室餐 厅儿童室阳 台,北,东,西,南,生活空间于环境条件的关系,住宅规划,基地特点,规划（基地特点）,1.,滨水；,2.,坡地；,3.,山地；,4.,高尔夫,;,5.,平地,住宅规划,基地特点,滨水住宅项目，都会明显的突出利用水景资源价值。,住宅规划,基地特点,坡地。,住宅规划,基地特点,山地项目，在突出利用山地景观和地形变化的前提下，还要规避山地由于坡度变化带来的采光和交通问题。,住宅规划,基地特点,高尔夫项目，规划设计注重高尔夫景观的最大化利用。,住宅规划,基地特点,平地。,住宅规划,利用基地资源进行规划的案例分析,红树西岸,住宅规划,利用基地资源进行规划的案例分析,万科东海岸,住宅规划,规划图分类,1,、鸟瞰图,2,、总平面图,3,、各类分析图,4,、组团平面图,规划（规划图类型）,住宅规划,规划图分类,鸟瞰图,鸟瞰图为反映出小区整体或局部规划面貌的高空拍摄图片。实景、模型或者电脑模型。,住宅规划,规划图分类,总平面图,总平面图就是能反映出整个小区的规划，其中包括小区的主体建筑物和配套设施，小区的道路系统，小区的景观绿化的平面图,住宅规划,规划图分类,各类分析图,分析图就是对总平面图的道路交通、规划进行分析，图中虚线表示该小区的道路系统。,住宅规划,规划图分类,各类分析图,从规划,小区路,组团空间,院落空间，其中,“,组团,”,就是组成小区的基本单元。,住宅规划,规划图分类,组团平面,组团平面图就是能反映出小区中某个组团的规划，其中包括组团中的主体建筑物，道路系统和景观绿化等的平面图。,住宅规划,规划图分类,住宅规划,规划图分类,住宅规划,规划图分类,住宅规划,规划图分类,住宅规划,规划图分类,住宅规划,规划图分类,住宅规划,规划图分类,1,、,公建设施配套的分类,2,、,2,、公建设施的规划布置,A,、位置在几何中心,B,、位置沿主要道路,C,、位置在主要入口,D,、位置分散在道路四周,住宅规划,规划图分类,住宅规划,规划图分类,住宅规划,后续拟补充内容,后续拟补充章节，住宅设计规划和房地产开发的关系，包含不同物业类型的住宅，规划特点和示范区的不止要素等，作为规划基础知识的提升内容，便于销售员从销售的角度理解规划。,