2011三亚房地产市场进入可行性研究报告99p

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2011/6/13,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2011/6/13,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2011/6/13,#,三亚,房地产,市场进入可行性研究报告,北纬,18,度,Sanya China,California,Florida,Hawaii,Bin tan,South Carolina,北纬十八度有许多世界著名的度假胜地：夏威夷,加勒比海,巴厘岛、坎昆、宾坦等,三亚,北纬,18,中国惟一能成为国际热带滨海度假目的地的城市,Cancun,Pina Del Rio,PAGE,3,一线城市：海口、三亚,二线城市陵水、万宁、琼海,三线城市文昌、儋州、五指山,其他乐东、澄迈、定安等其他县市,研究说明,能否拿三亚火车站宗地的核心问题在于：当前是否可以进入三亚房地产市场。本报告以此为核心命题，仅仅考虑区域房地产市场层面问题，据此全面收集各方面资料进行论证。,报告数据资料来源于三亚官方文献、搜房网、世联地产、中原地产和易居中国研究成果，相关结论仅供参考。,由于未进行实地考察，报告难免有所纰漏，敬请包涵谅解。,PAGE,4,PAGE,5,研究思路,三亚市场,进入性,区域宏观投资环境是否有支撑？,区域房地产市场是否有空间？,火车站宗地是否具有较高价值？,区位地理,/,行政区划,人口概况,经济概况,/,产业分析,区域规划,/,城市规划,2021年以前市场概况,未来两年市场走势分析,宗地概况/周边开展规划,宗地周边楼市概况,宗地投资价值分析,报告目录,PAGE,6,第一局部：三亚宏观投资环境分析008,第二局部：三亚房地产市场分析034,第三局部：火车站宗地投资价值分析069,附件：三亚基准地价2005年091,PAGE,7,第一局部：三亚宏观投资环境分析,区域规划,政策环境区域开展战略/房地产政策,经济概况GDP/人均收入等,人口概况现有人口/旅游人数/规划人口,区位地理区位/交通/行政区划/资源,中国前沿的休闲产业基础,海南将成为全球滨海旅游发展热点中的热点,地处全球滨海旅游热点区域,国际旅游岛国家战略的支撑,依托中国大国崛起的大背景,热带海洋,+,热带雨林,稀缺,资源,区位地理,海南是未来世界滨海旅游开展热点中的热点，三亚将成为重要的旅游目的地,PAGE,8,PAGE,9,三亚属于中国南大门，把守太平洋和印度洋，在国际经济关系中具有独特的区位优势,三亚，是海南省南部的中心城市和交通通信枢纽,；是我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸；是祖国的南大门；是建设中的国际热带海滨风景旅游新城。,三亚市地处海南岛最南端,，位于北纬,180934-183727,、东经,1085630-1094828,之间。东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东县，南临南海。全市面积平方公里，其中规划市区面积,37,平方公里。,PAGE,10,三亚市设2个管理区，辖6个镇海棠湾镇、田独镇、凤凰镇、崖城镇、天涯镇、育才镇，境内有5个国有农场：国营南田农场、国营南新农场、国营南岛农场、国营立才农场、国营南滨农场。,三亚行政区划：共有,2,个管理区，辖,6,个镇，境内有,5,个国有农场,PAGE,11,海榆东线,对外交通作为三亚“十一五期间根底设施建设的重中之重，以机场扩建、东环城际快速客运轨道建设、环岛高速公路东西线连接等措施，努力打造海、陆、空区域性交通枢纽, 提升三亚区域中心城市的地位,三亚,上海,北京,日本,韩国,新加坡,吉隆坡,俄罗斯,三亚已经开通,第五航权,：经停,第三,国,境內某,点,上下旅客或,货物权,G224,国道,海榆中线,西线高速,东线高速,G225,国道,G223,国道,三亚具有高度的交通可达性，已经形成,海、陆、空全方位的立体交通网络,三亚对外交通概况,航空：已开通始发航线107条，其中国内始发航线76条、国际地区固定航线4条，国际临时旅游包机航线27条；与72个城市通航，其中国内城市42个、地区城市2个、国际城市28个；,海运：意大利歌斯达邮轮公司、香港丽星邮轮集团均开通了香港三亚越南的不定期船次；,铁路：2007年4月18日，海南西环铁路扩能提速工程顺利完工，由三亚始发至海口，经由海口琼州海峡轮渡与中国内陆各省实现铁路全线贯穿。目前，已开通三亚至北京、上海、广州、长沙等地的直达班次；,公路：海南的东线、西线高速公路由三亚、海口两地开始呈环型沿海而建，形成海南环岛高速公路，中途支路四通八达。,PAGE,12,PAGE,13,三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地,三亚位于中国最南端，北纬18度，全年长夏无冬，以热带海洋为主题的旅游资源丰富；,“中国只有一个三亚，得天独厚的地理位置和气候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者；,随着世界小姐选美等活动的召开，旅游区建设的完善，城市旅游档次和形象不断提升；,2006年旅游人数超过450万人次，三亚已经成为著名的旅游度假圣地,PAGE,14,阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情等,10,大热带旅游资源和,崖州古城,、黎族风情等丰富的历史文化资源,天涯海角游览区、亚龙湾国家旅游度假区、南山文化旅游区、大东海风景区、鹿回头公园、海山奇观风景区、三亚湾风景区、落笔洞、南田温泉、椰子洲岛、蜈岐洲岛海景乐园，此外还有崖州古城孔庙与鉴真和尚东渡日本时避风登陆遗址及雕像等人文景观,中国最大的“天然大温室，日照时间全国最长,秋季日出,沙滩海景,海底潜水,天崖海角,南山观音,鹿回头传说,三亚拥有众多热带海滨风景旅游资源，具备成为国际一流热带旅游度假目的地的资源条件,PAGE,15,人口概况,户籍人口总量保持低速增长。2021年户籍人口万人，比2021年末增加万人。按性别分，男性万人，女性万人。按年龄分，18岁以下万人，占24.0%；18岁35岁万人，占32.8%；35岁60岁万人，占34.1%；60岁以上人，占9.1%。,规划2021年市域总人口约86万人，其中城镇人口约万人，城镇化水平约为75%。,2021年三亚户籍人口仅57万人，与老河口略多，岛内人口对房地产市场支撑明显缺乏,资料来源：三亚统计局,PAGE,16,GDP：经济增长迅速，近三年根本保持在15%以上的增速，高于国家根本增长水平,2021年全市生产总值首次突破两百亿元，达亿元，同比增长20.2%，高于全省平均水平个百分点，超过了年初预期目标个百分点。其中，第一、二、三产业分别实现增加值亿元、亿元和亿元，分别增长、和。按户籍平均人口和当期汇率计算，到达7040美元。,经济概况,资料来源：三亚统计局,PAGE,17,人均GDP：每年一直保持两位数增长率快速增长，2021年人均到达7400美元,资料来源：三亚统计局,PAGE,18,2021年，全市城镇居民人均可支配收入达17758元，增长16.6%；其中，工资性收入、转移性收入、经营净收入分别增长16.3%、24.5%、9.8%；农民人均纯收入达6502元，增长15.7%，其中，转移性收入、财产性收入、工资性收入和家庭经营性收入分别增长123.3%、44.2%、16.6%和8.0%。,居民生活水平和质量显著提升。全市居民消费结构发生显著变化，穿、住、用、行的比重上升，消费结构升级加速。2021年，城镇居民人均消费性支出13081元，增长14.1%；农村居民人均生活消费支出3905元，增长15.4%。居民消费由生存型向享受型和开展型转变。城乡居民恩格尔系数分别为42.9%、49.3%，分别比2021年下降、个百分点。,消费市场持续活泼。实现社会消费品零售总额亿元，比2021年增长25.0%。从城乡看，城镇实现社会消费品零售额亿元，增长28.9%；农村市场实现零售额亿元，增长5.3%。,消费水平：城乡居民收入稳步增长，社会消费活泼，居民消费由生存型向享受型和开展型转变,资料来源：三亚统计局,PAGE,19,产业结构：以三产为主，无污染产业占据主导地位，旅游业为龙头产业,无污染产业,新型工业,房地产业,文体健康产业,热带高效农业和海洋渔业,旅游业,第一、二、三产业分别实现增加值亿元、亿元和亿元，分别增长、和。,第一、第二和第三次产业增加值比例由2021年的调整为2021年的。,产业定位：以旅游业为龙头和主导、以高端产业为取向高端取向、以旅游业为龙头旅游龙头、以现代农业、海洋产业、创新创意产业、商贸业、房地产业、文化产业为支撑 六业支撑，构建符合三亚实际和开展要求的产业体系。,资料来源：三亚统计局,PAGE,20,一般规律,三亚开展历程,85,年,96,年,03,年,萌芽阶段,起步阶段,开展阶段,成熟阶段,接待游客总量持续增长；,中国第一家五星级度假酒店在亚龙湾开业；,盘活三亚湾路；,政府吸引投资，主导建设；,旅游业成为第一大产业,游客数量激增；以国内游客为主,开始兴建豪华酒店；,首先开发资源最好的度假区；娱乐、商业活动初步发展,对外交通建成，改进内部交通,主导建设；主动吸引游客和投资,旅游业成为主导产业,游客数量持续上升；国外游客比例大幅度加大,开始有国际知名度；,有标杆性度假区；新兴度假区豪华定位，市场份额持续加大；配套设施开始完善；高端度假产品规模开发,扩大交通设施容量,公共设施的建设；保护资源；提升服务水平,旅游业成为第一大产业,游客数量稳定；国外游客来源多样；花费大，停留,4,天,独特的豪华度假产品和物业；,度假区专业化经营，各区功能互补，多元化组合,具成熟的立体交通体系；完善的水电通信等网络,全球营销力度；环境和旅游资源保护；产业结构调整,旅游业为第一产业；无污染的产业体系,国际游客比例,高速提升，但仍,小,已具有一定的国际知名度,；,已形成立体的度假区体系,商业、娱乐等配套设施缺失,开辟国际航线；重点根底设施建设,政府强力推进国际市场的开拓；,构建无污染的产业体系,三亚凤凰机场正式通航；政府以规划和对外交通启动,政府官员度假与少数游客,10,年,从国际一流旅游度假区域开展规律来看，三亚正处于成熟国际一流旅游度假区域的开展阶段,旅游产业,个别、少数游客,少数接待设施,无规模度假地开发,交通不便,地方服务、管理,以农业、渔业等传统产业为主,资料来源：世联研究,PAGE,21,三亚旅游经济占据非常重要地位，2021年旅游业平稳开展，从而带动了相关产业开展,2021年全市接待旅游过夜人数万人次，其中，旅游饭店接待游客人数万人次，增长12.3%。从客源看，接待国内旅游者万人次；接待海外旅游者万人次，比2021年增长30.6%。,2021年全年旅游总收入亿元，其中，境外旅游收入24472万美元，比2021年增长25.5%。旅游饭店客房开房率63.12%，比2021年提高个百分点。,2021年旅游配套设施效劳水平和接待能力提升。全市列入统计的旅游宾馆(酒店)226家，比2021年增加39家，其中，五星级宾馆11家，四星级宾馆22家，三星级宾馆24家，待评五星级24家。拥有客房39607间，比2021年增加7430间；拥有床位70710张，比2021年增加13500张。全市共有A级及以上旅游景区10处，其中，5A景区2处，4A景区3处。,规划2021年市域接待游客1600万人次，平均停留4天，折合日均接待游客万人次。,资料来源：三亚统计局,PAGE,22,高尔夫：有高尔夫球场,3,个，有高尔夫俱乐部和球会，承办职业高尔夫赛。,温泉：温泉资源丰富，希尔顿、喜来登等酒店内都设有温泉产品,潜水：有潜水基地,5,个，有全国接待规模最大的潜水公司，进行远海潜水、海底漫步、夜潜等,邮轮：,2003,年约有,36,艘次国际邮轮到访三亚 。,2006,频次比往年多，在邮轮级别上，也不乏超大型豪华邮轮。,水上运动：冲浪、快艇、钓鱼、空中拖伞、帆板等,度假区建设,亚龙湾国家旅游度假区,已建成为一个国际一流水准服务设施的高档次、高标准度假旅游胜地，其作为三亚市的标杆性度假区已基本打造完成。,大东海和三亚湾,已具备承接三亚当前细分度假游客市场的能力，近几年发展迅速。,海棠湾,已完成建设三亚新兴的国际顶级的滨海度假旅游区初步规划。,红塘湾,拥有绝佳的资源,，目前尚未开发。,度假产品,娱乐、商务配套,娱乐配套：三亚大型表演场所主要集中在中高级酒店 ，市内有,4,家电影院和一些酒吧，供大众娱乐的场所不多。,商业配套：三亚现有旅游购物点,23,家，缺少档次高、规模较大的购物中心和国际品牌连锁商店。,会议配套：亚龙湾等的高端酒店内集聚大容量的高档会议设施，已具备承接大型国际会议的能力。,会展配套：三亚会展业市场处于初级阶段，市场供给严重不足。,资料来源：世联地产研究,三亚的度假产品正日趋丰富，呈现高端化和功能化趋势,PAGE,23,随着旅游资源的整合和国际知名度的提升，三亚旅游市场将更加国际化、高端化,资料来源：世联地产研究,PAGE,24,开展规划,海南国际旅游岛建设成为国家战略,海南岛定位：将海南建设成为“全国生态文明建设示范区。坚持生态立省、环境优先，在保护中开展，在开展中保护，推进资源节约型和环境友好型社会建设，探索人与自然和谐相处的文明开展之路，使海南成为全国人民的四季花园。,总体目标：打造具有海南特色、到达国际先进水平的旅游产业体系；逐步将海南建设成为生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。到2021年，海南将初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地，作为国际旅游岛，海南将享受“六大自由：人员自由进出、货物自由通关、货币自由兑换、免税品自由购置、旅游工程自由落户、国际旅游规那么含博彩业自由对接。,?海南国际旅游岛建设行动方案?将“国际旅游岛的根本内涵定位为“三新。新目标：实现效劳、管理、景区、产品四个“零距离，建成世界一流的热带海岛度假休闲胜地；新体制：建立符合国际惯例的旅游开展与管理体制机制；新政策：实行以“免签证、零关税、放航权为主要特点的旅游开放政策。,PAGE,25,规划布局：一海两市三区六大功能区,一海即南海旅游；,两市即海口和三亚两大城市互相照应，辐射和带动其他市县；,三区即东部中国椰树海岸、中部海南岛国家公园、西部中国金色西岸。,六大功能区,北部组团。以海口市为中心，包括文昌、定安、澄迈三市县，重点开展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代效劳业和汽车制造、生物制药、食品加工、高新技术等产业。海口市要发挥全省政治、经济、文化中心功能和旅游集散地的作用。,南部组团。以三亚市为中心，包括陵水、保亭、乐东三县，重点开展酒店住宿业、文体娱乐、疗养休闲、商业餐饮等产业，将三亚打造成为世界级热带滨海度假旅游城市。,中部组团。包括五指山、琼中、屯昌、白沙四市县，积极开展热带特色农业、林业经济、生态旅游、民族风情旅游、城镇效劳业、民族工艺品制造等。重点建设国家森林公园和黎族苗族文化旅游工程。,东部组团。包括琼海、万宁两市，开展壮大滨海旅游业、热带特色农业、海洋渔业、农产品加工业等。将博鳌建设成为世界级国际会议中心。,西部组团。包括儋州、临高、昌江、东方四市县和洋浦经济开发区。依托洋浦经济开发区等工业园区，集中布局开展临港工业和高新技术产业。把儋州建设成为海南岛西部区域性中心城市。规划建设东坡文化园。积极开展生态旅游、探奇旅游、工业旅游、滨海旅游等。,海洋组团。包括海南省授权管辖海域和西沙、南沙、中沙群岛。在保护好海洋生态环境的前提下，高标准规划建设特色海洋旅游工程。,PAGE,26,规划布局：一海两市三区六大功能区,全面落实航权,开放政策,加大国际旅游市,场的开发力度,进一步落实,免,签证政策,加快引进海外知,名国际旅行社,创建与国际旅游,岛相适应的,投融资体制,设立海南旅游产业开展基金，扶持重点工程和根底设施网络建设；,整合、优化资源配置，大力培育和推荐旅游上市资源；,探索发行大型特区旅游产业债券，探索整合现有彩票资源，为旅游产业开展建立新的融资渠道。,利用已有金融机构效劳网点，设立外币兑换窗口，允许一定数额的小额外币自由兑换。,在未来,5,年内，以俄、韩、日等主要客源地为重点，引进,20,家带客源、带航线的境外知名旅行社，进一步加快与国际旅游市场的对接步伐；,鼓励境外知名旅行社开办合资或独资旅行社，吸引更多海外客源。,加大对旅游宣传促销的投入，加强与中央媒体、欧美媒体、港澳台媒体的合作，充分发挥旅游卫视的作用，搞好海南国际旅游岛整体形象的筹划、包装和宣传促销；,有方案地参加重要国际旅游展会。,增加海南至日韩俄等国的航线、航班，争取开通至美国、北欧航线；,利用“南边开口、北边开放航路政策，把海南培育成为中国面向东南亚区域性旅游集散中心。,全面落实已开放的第三、第四航权，加快开辟旅游客源地、潜在客源地国际航线；落实第五航权，实现第五航权航线零的突破；,免签由21国扩大到26国、旅游团5人以上的限制放宽到“2人以上；,免签时间15天延长至30天；,争取授权海南为国内游客办理出入境手续，使其旅程延伸至东盟。,政策内涵,政策,五大政策突破，带动海南对外开放，提升海南国际化程度,PAGE,27,全世界的热带海岛度假目的地，以房地产业作为支柱产业的没有先例。目前，海南房地产投资比重过大，经济和财政收入的增长过度依赖房地产的开展。相对于旅游产业，房地产投资和消费是一次性的，政府一次性税收，开发商一次性收入，消费者间断性消费，人气缺乏，那么商机缺乏，缺乏以支撑国际旅游岛的可持续开展。,海南省四届人大常委会第十三次会议分析认为，海南经济结构不合理的问题突出，房地产投资比重过大，经济和财政收入的增长过度依赖房地产的开展。,房地产开发商的布局早于国际旅游岛建设的布局，可供开发的优质土地不多；海南房价高增长率，高位运行，高空置率；地方经济和财政收入的增长过度依赖房地产的开展。,开展困惑：被地产“绑架的海南经济国际旅游岛还是国际地产岛？,PAGE,28,PAGE,29,通过完善主城区旅游配套功能，改善城市景观环境，提升城市品质，吸引游客进入主城区，使主城区真正成为高品质的旅游效劳中心。,包括交通设施铁路、交通站场、港口、绕城高速等、市政根底设施供水、污水处理等的建设和完善,根据建设需要，积极推动城北区域、海棠湾、红塘湾、坎秧湾的规划建设活动。,提升主城区品质,重大根底设施的建设和完善,新区的拓展,三亚城市开展主要策略,三亚城市开展的主要策略是：“提升旧区、拓展新区、完善功能、控制形态,PAGE,30,西部旅游观光带,天涯海角、南山、崖城,海坡度假区,城市旅游带,大东海,亚龙湾,海棠湾,北部山区健康生态休闲带,北部健康生态休闲带：利用北部山区资源开展健康休闲产业，如温泉健康城，高尔夫产业群、热带植物园等；,西部旅游观光带：主要以景点观光和主题公园的建设为主，包括天涯海角、南山、崖城；,东部滨海休闲度假带 ：建设高档次的酒店和休闲设施。亚龙湾为面向国际的度假区，大东海为面向国际和国内的度假区，主城的海坡为面向国内的度假区，海棠湾为城市开展备用地。,三亚以主城区为中心，由沿海的滨海旅游景观带、沿北部山区的健康生态休闲带和主城的城市旅游带组成,资料来源：三亚规划局,PAGE,31,城区空间布局：落实大三亚湾“城市西进，打造中心的空间开展策略，打造“三亚湾城市活力中心；坚持分层布局，滨海一线地优先用于旅游配套效劳设施建设，二线地重点完善城市功能及公共效劳设施，纵深地带结合乡村田园开展主题旅游工程，并预留未来重大工程开展用地；保护、恢复、梳理河道水系和生态湿地，作为空间布局中重要的结构性要素，加强海边、河边和山边等敏感地带城市设计管控，营造“山、河、城、海交融的整体空间格局，突出城市特色。,城区建设用地开展方向：城区开展方向为“西进、北拓。滨海一线以沿三亚湾向西开展为主，重点开展和完善旅游效劳功能，强调旅游和对外效劳，鼓励和促进滨海一线现状居住功能向旅游度假功能转换；滨海二线以向北拓展为主，重点开展和完善城市自身功能，建设新的行政、文化中心，强调保障外乡民生；重点开展“三亚湾城市活力中心和月川荔枝沟抱坡岭片区；规划旅游业用地将集中在海坡、河西旧城、鹿回头和大东海等片区的滨海地段。,城区总体空间结构：规划形成“一心五片，特色组团的总体空间结构。“一心指“三亚湾城市活力中心，“五片指河西、河东、鹿回头及大东海、海坡、月川荔枝沟抱坡岭等五个片区，特色组团指榆林、红沙、迎宾路中段、田独等假设干相对独立的组团。,三亚中心地区规划强调西进、北拓，打造“一心五片，特色组团的总体空间结构,资料来源：三亚规划局,PAGE,32,沿滨海形成的旅游产业带,一带,三亚滨海地区规划布局结构,两片,东翼的休闲度假片和西翼的休闲观光片,多组团,三亚主城区形成的城市旅游服务中心,一中心,指各旅游区、村镇和主城区形成的组团用地,休闲度假片,休闲观光片,旅游服务中心,三亚滨海地区规划布局结构：一带、两片、一中心、多组团；土地利用原那么：“一线度假、二线居住,三亚定位为“国际热带海滨风景旅游城市，明确城市走专业化旅游城市的开展道路,三亚市“山、海、河、港、城融为一体，是具有高质量生态环境的园林城市,资料来源：三亚规划局,PAGE,33,三亚投资环境分析结论,国际旅游岛的建设给三亚旅游地产开展产生新的契机，三亚理应成为中国旅游地产开展模式的引领之地。,三亚城市土地供给量日趋减少，大盘工程将在市场中具有较大的规模竞争优势，非海景资源工程通过产品和开发模式创新引领旅游地产开展成为可能。,大根底设施的开工建设都给三亚提供了良好经济开展环境。此外，在全球经济危机、全国楼市股市的低迷、存款利率下调、通货膨胀严重的大经济背景下，使得三亚这种稀缺旅游此函资源更具有保值增值性，更具有担风险能力。但是对普通商品房支撑比较有限。,PAGE,34,第二局部：三亚房地产市场分析,三亚未来房地产市场走势分析,2021年三亚房地产市场,2021年三亚房地产市场,2021年三亚土地市场,海南房地产市场开展历程,PAGE,35,90年代初海南地产泡沫破灭，一蹶不振；时隔15年，随着国际旅游岛的建设，海南地产又重新“王者归来,海南楼市历程,以海口、三亚为中心，房地产开发根本以上分为东西两线，其中东线属于仅次于三亚的开发热点，土地根本饱和，西线属于待开发区域。,其中三亚区域工程一线海景房售价根本在4-7万元/平米；二、三线商品房售价也超过万元/平米。,东线一线海景根本在万元/平米；西线目前无一线海景工程，其它工程售价在1400-7000元/平米。,海南地产市场现状截止2021年5月,PAGE,36,PAGE,37,品牌地产海南布局图截止2021年5月,PAGE,38,2021年三亚土地市场,数据来源,：王志纲工作室,2021年海南西部地区土地成交量较大，而三亚成交量处于中等水平,PAGE,39,2007年至2021年三亚土地供给量及成交量整体处于高位，至2021年受金融危机影响，三亚土地供给量锐减，减少63.3%，但价格增幅明显，上升117.1%；2021年受海南国际旅游岛规划的刺激，三亚土地供给量及成交量均急剧上涨，分别上涨159.1%与107.3%。,数据来源：三亚市房协、海南中房信,CRIC,系统,受国际旅游岛宏观规划刺激，2021年三亚市土地供给量和成交量均有大幅上涨，价格那么小幅攀升,三亚市决定在,2005,年公布施行的楼面地价的基准上，上调,50%,作为地价修订过渡期的基准地价,三亚市房地产市场价格出人意料地大幅上涨，使此前公布施行的楼面地价与市场价格相比，显得过低。就此，三亚市国土部门负责人认为，之所以出现这一情况，与以下原因有关：此前公布施行的城镇基准地价修订过渡期土地最低楼面地价，是在2021年楼面地价的基准上进行调整的，调整幅度过小，与目前土地交易市场价格相差过大;有些片区由于城市根底设施的完善，产业结构的调整，使得土地价格猛涨，与原来调整的楼面地价相差较大。,三亚市国土部门新制定的?城镇基准地价修订过渡期三亚市各区片或范围土地最低楼面地价表?，覆盖亚龙湾、田独、羊栏、荔枝沟、海棠湾、天涯镇、崖城、解放一路、榆亚大道、红沙、金鸡岭路、大东海、鹿回头、南边海、迎宾路等33个片区。其中，上调50%后，亚龙湾的土地最低楼面价最高，为每平方米3750元；海坡一线、榆亚大道、大东海、鹿回头次之，为每平方米3450元；海坡二线为每平方米3000元，时代海岸片区为每平方米2700元。天涯镇片区最低，为每平方米1175元。,三亚市这次最低楼面地价调整方案同时明确，属城镇混合住宅用途的最低楼面地价以上住宅用途最低楼面地价每平方米450元，属商业用途最低楼面地价以上住宅用途最低楼面地价每平方米1200元。,PAGE,40,三亚市下发?关于贯彻落实国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨通知的意见?，提高土地出让“门槛,加强对房地产开发企业购地和融资的监管，严格土地竞买人资格审查。对土地储藏量大，未按土地出让合同约定时限开竣工或存在违法违规行为的房地产开发企业，暂停土地购置资格，限制其新购置土地；对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发工程贷款。此外，要求市国土部门对竞买人参加招拍挂出让土地时，除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买投标保证金外，还应提交竞买投标保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。,对发现并核实竞买人存在以下违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，市国土部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为者；存在非法转让土地使用权等违法行为者；因企业原因造成土地闲置一年以上者；开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地者。,要求市国土部门将发现并核实有违法违约企业的名单、问题和查处结果入网上传到国土资源部门户网站的中国土地市场网页，不执行或弄虚作假的，按有关法规纪律规定严肃追究有关人员责任。,三亚市要求，科学合理配置各类土地资源，沿海一线海景和具有特色优势资源的土地应优先安排作为高端度假休闲旅游经营性工程用地，在土地出让阶段就明确工程建设的类型，切实做好开发结构调整工作。严格土地利用规划和城市总体规划等规划的实施管理，严禁擅自改变土地规划用途，将其他用途的土地用于商品住房开发，或将酒店类工程分割出售、转让。并将建设工程依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设工程竣工验收的一项内容，并由市国土部门对照合同约定内容提出检查核验意见。,PAGE,41,PAGE,42,88,89 90 91,92,93,94,95 96,97,98 99 00 01,02,03,04,05 06 07,5000,年份,房价,海南房地产市场已经过一个周期的开展：,88年建省房地产开始开展，92年到达顶峰期，出现泡沫；,93年宏观调控后，94年滑入低谷；,97、98年开始复苏；,01、02年开始平步开展；,到04年，房地产总开发量达400万平米，其中60是烂尾楼改造，销量125万平米，海南房地产市场再次进入稳定开展时期。,2021年后进入调控开展阶段。,三亚房地产市场开展趋势图,高速开展期,急速下滑期,低谷期,复苏期,开展期,3000,2000,1000,三亚房地产经过开展周期的低谷及复苏期，现步入调控开展期，政策对楼市影响较大,资料来源：世联研究,2021年三亚房地产市场,PAGE,43,2021年以前三亚房地产市场历年保持了快速增长，近年年成交量保持在7080万平方米，供需稳定，涨势良好,受新政影响，2005年三亚市商品房开工面积较2004年有所下降，商品房开发量的增长速度减缓，成交量在一定程度上也随之减缓，形成负增长。,三亚商品房销售价格自2000年以来一直稳步增长，2007年那么呈现大幅上涨，其原因主要是近年来销售的商品房档次和品质都有很大的提高，海边一线房价升幅较大，使平均房价升高。,资料来源：世联研究,PAGE,44,从2007年至2021年，三亚商品房成交价格从7451元/上升至18441元/，上涨147%，平均每年涨幅为61%。,受海南国际旅游岛规划刺激，2021年三亚商品房供给量整体较大；因为2021年国家持续出台房地产调控政策，导致三亚商品房成交量涨幅较低,。,数据来源：三亚市房协、海南中房信,CRIC,系统,从整体看，近年来三亚房地产市场供求量波动不大，较为稳定，而价格那么高速攀升,PAGE,45,数据来源：三亚市房协、海南中房信,CRIC,系统,2021年不同类型房产销售情况分析,PAGE,46,数据来源：三亚市房协、海南中房信,CRIC,系统,三亚房地产市场区域化明显，各区域物业形态与价格存在较大差异。海景是区分工程档次的重要标准，在同时拥有海景资源的前提下，工程规划以及产品特色成为竞争点,PAGE,47,三亚,11,家房企太原房展会,半山半岛职业明星,VS,业主高尔夫邀请赛,2021年1-12月三亚销售普通商品住房、产权式酒店与酒店公寓总套数 13878套，面积 万m2，其中岛外销售 11795套，面积 万m2，岛外市场占总销售套数84.99%，占总销售面积的 84.57%。,三亚楼盘,85%,的置业客群来源岛外，岛外营销是三亚楼盘的主战场,数据来源：三亚市房协、海南中房信,CRIC,系统,数据来源,：世联研究,PAGE,48,中国财富阶层自90年中期开始出现滨海度假留鸟性迁移现象，大陆财富阶层成为三亚最为重要目标客户,PAGE,49,数据来源,：世联研究,从市场反响看，在经济实力允许的情况下，消费者置业首要重视的是海景资源的优劣，其次是区域考虑，再根据具体的产品进行选择,PAGE,50,报广、高端杂志,岛外专场推荐,（政府、自主,）,机场媒体,分销,大型活动,从,2010,年各大项目营销推广看，半山半岛等大型项目均通过大型活动来引爆项目整体,人气，达到项目品牌、影响力的传播，其次，岛外专场推荐会也是常用渠道，整体看来，,三亚市场项目在营销推广方面投入较大。,推广渠道,岛内户外高炮,网络广告,营销现状：岛外专场推介、分销、大型活动引爆、网络、机场媒体是三亚楼盘营销主推广渠道,PAGE,51,三亚湾片区,市中心区,市郊片区,亚龙湾片区,大东海片区,三亚房地产市场当前主要分为三亚湾、大东海、亚龙湾、市中心、市郊区五大板块,PAGE,52,3,：亚龙湾：得天独厚的自然条件、政府集中优势政策，以短期度假休闲为主。,2,：大东海：由于靠近市区，大东海成了最早自发形成的旅游区。当前为中低档城市住宅和娱乐配套,4,：三亚湾（海坡段）：,03,年起发展，逐渐形成以中长期度假的高档居住片区,海棠湾、红塘湾：未来的发展方向,长约,凹深,6km,25km,长约,2,公里,长,30,多里,19,公里,宽约公里,28,公里,红塘湾,1,1,：三亚湾：三亚湾为城市性海湾，生活污水排入海中；以原有的城市住宅为主,2,3,4,海棠湾,城市核心,老城市复合功能区,新兴的高档,中长期度假居住,片区,顶级,短期旅游休闲娱乐,区,1994,年,1995,年,2003,年,目前,功能扩展,三亚以老城区周边为开展起点，经历了房地产泡沫后，以亚龙湾的崛起为依托建立了在全国的市场价值，从而带动了住宅市场的繁荣,PAGE,53,市中心由于产品类型丰富，性价比较高，因此，从各片区整体看，市中心在整体供求方面均处于前列；,大东海片区由于区域大环境仍较差，但区域价格已拉升较高，因此销售受到一定抑制；,三亚湾片区尽管价格较高，但由于地段与产品的稀缺性，导致本区域产品供不应求。,数据来源：三亚市房协、海南中房信,CRIC,系统,从近半年三亚各片区供求数据看，市中心整体成交量较大，大东海供求比失衡最大,PAGE,54,发展现状,三亚高端物业集中地，目前，基本无新增土地供应，开发已近饱和,资源,海景资源、城市配套,客户,以北京、上海、江浙高端客户为主，主要目的为投资,物业类型,酒店、产权式酒店、酒店式公寓，,少量别墅（基本不销售）,价格,酒店式公寓、产权式酒店：,3.5,万,9,万元,/m,2,别墅：,6,万,9,万,元,/m,2,销售状况,近期市场低迷，近半年销售放缓，有部分存量在售，未来新增供应较少,代表楼盘,铂爵公馆、泰德白石郡、凤凰岛,区域开展较为成熟；,拥有完善城市配套和最长海岸线；,区域价格高企，进入瓶颈阶段；,开发接近饱和，未来开展空间有限；,S,W,0,T,市场对商品住宅的禁购，将吸引有投资意向客户转向本片区酒店式公寓、产权式酒店等非商品住宅；,陵水、万宁、博鳌等地区开展迅速，产品类型多样，与本片区相比，价格优势明显；,三亚湾板块：区域内以酒店式公寓、产权式酒店等高端物业类型为主，在商品住宅受限的情况下，本区域成交量有望增加,PAGE,55,发展现状,以半山半岛为明星项目，当前市场发展迅速,资源,海景资源,客户,以北京、上海、江浙高端客户为主，主要目的为投资,物业类型,普通住宅,价格,住宅：,1.8,万,3.8,万元,/m,2,销售状况,在春节市场整体低迷情况下，本区域一枝独秀，凭借半山半岛、半岛蓝湾，占到三亚五成业绩,代表楼盘,半山半岛、半岛蓝湾,区域资源及配套均较好；,拥有半山半岛等明星工程，带动区域认知度及品牌度；,区域内旅游资源分布较散，区域内工程档次参差不齐，影响整体片区形象；,地方禁购令将严重打击片区投资及投机客户,S,W,0,T,区域内工程普遍具有高性价比，因此，在整体市场低迷情况下，本区域工程竞争力较强；,陵水、万宁、博鳌等地区不受政策所限，因此在产品类型相差不大的情况下，区域客户将面临被截流和消化；,大东海板块：区域内以中高端滨海住宅为主，在禁购环境下，本区域成交量将受较大影响，下幅将会比较明显,PAGE,56,区域配套完善；,具有一线河景和二线海景；,区域缺少传统海景资源；,市区城市环境较差，建筑档次较低；,S,W,0,T,区域内产品类型丰富，工程可灵活调整，今年可适当增加非商品住宅的供给量；,由于区域产品价格较高，后续供给量大，在市场大势不好的情况下，区域企业将面临较大资金压力；,发展现状,市中心规划欠佳，城区核心部分人口密度大，建筑密度过高，建筑物档次较低，令市中心缺少顶级豪宅大盘，区域价格受到抑制,资源,城市配套、河景、二线海景,客户,以黑龙江、吉林、辽宁等东北地区客户为主，部分北京、上海高端投资客,产品,产权式酒店、酒店式公寓，普通住宅,价格,公寓：,2000040000,元,/m,2,销售状况,近期销售放缓，但片区整体总价较低，消化速度比沿海片区快，未来可供应量较多,代表楼盘,红树林度假酒店、时代海岸,市中心板块：以普通住宅为主，有局部产权式酒店，在禁购环境下，本区域成交量将受一定影响，但影响不会太大,PAGE,57,区域工程规模较大，多具有规模优势；,区域产品价格相对较低，具有一定价格优势,区域内自然景观资源稀缺；,距离市区有一定距离，配套缺乏；,S,W,0,T,随着三亚湾及市区开发饱和，未来市郊将是重点开展方向；,本区域多为东北等地客户，以中长期居住为主，本类客户对政策敏感性相对较弱,禁购政策将是对区域严重打击；,保亭、五指山、琼海等价格相似地区将会分流局部客户；,发展现状,片区内项目较少，但多以大盘为主，营造完善配套和内部资源，实现产品整体品质,资源,城郊区域，自然景观资源稀缺,客户,东北地区客户为主，以候鸟过冬、长期居住为目的,产品,普通住宅、别墅、产权式酒店,价格,公寓：,2300027000,元,/m,2,别墅：,3000040000,元,/m,2,销售状况,由于价格在三亚市中处于低位，性价比较高，消化速度较快,代表楼盘,山屿湖、鲁能三亚湾新城,市郊板块：区域以普通住宅为主，在禁购环境下，区域受影响程度较大，成交量将大幅下降,PAGE,58,区域开展已较为成熟；,区域具有一定知名度，具有高端酒店配套和环境；,距离市中心较远；,生活配套较为缺乏，缺少生活气氛；,区域内可售产品较少；,S,W,0,T,区域产品具有一定稀缺性，投资价值较高，产品竞争力较大；,禁购政策对区域内的投资、投机客将会造成严重打击，将造本钱区域客户被分化；,发展现状,片区内以高端度假酒店为主，分布少了住宅项目，经过中粮,18,年的运营，区域现以较为成熟,资源,一线海景,客户,上海、江浙等地投资客户,产品,公寓、别墅,价格,公寓：,3000040000,元,/m,2,别墅：,5100080000,元,/m,2,销售状况,春节期间销售较差，主要是价格较高，同时可销售产品较少,代表楼盘,亚龙湾,公主郡,亚龙湾板块：以别墅为主要物业类型，多为投资客户，但区域内可供给量不大，因此，今年虽受政策影响，但整体压力不大,2021年三亚房地产市场,数据来源,：地产海南官网,PAGE,59,三亚2021年4月、5月成交情况,5,月，三亚住宅成交,642,套，成交面积万平方米，环比下跌,38.84%,；成交均价为,18370,元,/,，环比下跌,1.75%,。,PAGE,60,数据来源,：中原地产,三亚,4,月份商品住宅日成交量单日起伏不定，价格波动较大；总共成交,1145,套，环比下降,19.19%,PAGE,61,数据来源,：中原地产,三亚,4,月份商品住宅成交,1145,套，共万平米，成交量下跌；成交均价元,/,，环比上涨,32.76%,PAGE,62,三亚典型楼盘,4,月销售情况,数据来源,：中原地产,PAGE,63,5,月第一周楼市走势,数据来源,：地产海南官网,根据南海网,-,地产海南的数据监测，本周三亚共签约,118,套，签约面积,11407.7,，环比上周减少,58.5%,，签约均价元,/,，环比上升,159.9%,。,PAGE,64,5,月第二周楼市走势,数据来源,：地产海南官网,根据南海网,-,地产海南的数据监测，本周三亚共签约,133,套，签约面积,12026.33,，环比上周增加,5.4%,，签约均价元,/,，环比下降,20.8%,。,PAGE,65,5,月第三周楼市走势,数据来源,：地产海南官网,根据南海网,-,地产海南的数据监测，本周三亚共签约,203,套，签约面积,16768.86,，环比上周增加,39.4%,，签约均价元,/,，环比下降,28.4%,。,PAGE,66,5,月第四周楼市走势,数据来源,：地产海南官网,根据南海网,-,地产海南的数据监测，本周三亚共签约,111,套，签约面积,11023.93,，环比上周下降,34.3%,，签约均价元,/,，环比上升,35.4 %,。,5,月三亚楼盘销售排行榜,数据来源,：地产海南官网,PAGE,67,尽管三亚楼市5月“逆市下跌，但端午期间亚龙湾高端别墅的热销，带动了三亚楼市签约均价最高到达了12万新纪录。这说明，即使是在淡季，即使是处于调控的重重包围下，高品质、高保值的优质楼盘，依然可以撑起楼市，依然是楼市的中流砥柱。,PAGE,68,在国际旅游岛建设上升为国家战略初期，三亚房价呈现了全面“蹦极跳。2021年1月，受国际旅游岛利好消息拉动，不少楼盘以每平方米日均千元的势头上涨，到2021年3月末，三亚楼市每平方米均价最高到达20314元，比2021年同期上涨149%。随着2021年国家两次宏观调控政策的实施，三亚房地产经历了数月的销售量急剧下降、僵持和低迷，但截至目前，房地产价格依然坚挺。,业内人士认为，三亚均价已在每平方米2万元左右，有些楼盘到达了均价6、7万元，三亚的房价还属于非理性状态。在海南建设国际旅游岛的战略出台后，海南多数楼盘都经历了一次“暴涨，相对而言，三亚的涨幅更大，根本把未来2至3年的房价都“涨完了，目前的现状仍不健康。因此，未来一两年三亚房价继续往上走的可能性不大。,资料来源：经济参考报 2021-01-21 ,业内对三亚楼市的分析,三亚未来市场走势分析,三亚房地产市场分析结论,三亚2021年土地出让均价仅为286万元/亩。根据房价来判断，地价明显较低。,近三年三亚房地产市场供需根本平衡，市场受政策的影响非常明显。三亚经历了2021年初的大幅度增长后，均价到达2万元/平米，房价处于非理性阶段。三亚近期市场价格变化异常迅速，加剧了整体市场的观望情绪。预计未来一两年房价大幅度上涨的可能性不大。,随着三亚城市功能的扩展，房地产市场细分为多个板块市场，而市郊板块的投资劣势最为明显，最容易成为调控的受害者。,三亚客户主要来源于岛外，这对于企业的营销推广提出非常高的要求；而市郊版块优势不明显，对岛外客户吸引力非常有限。,PAGE,69,PAGE,70,第三局部：火车站宗地投资价值分析,宗地投资价值研判,区域住宅市场概况,区域土地市场,概况,区域开展规划,宗地区位地理,PAGE,71,宗地区位地理,火车站宗地位置分析,原市内火车站已废除, 2007,年建成新三亚站,.,新的三亚火车站位于荔枝沟。,火车站属于三亚市郊区域,，距离市政府,8,公里左右。,荔枝沟离三亚并不远，未来将是三亚最重要的交通枢纽和大学城。那里有三亚火车站和即将建设的汽车站，有三亚学院、琼州学院、三亚一中、技工学院、农垦中专、三亚五小等学校，学生人数超,2,万。荔枝沟还是三亚重点的工业开发区，许多大企业都已入驻荔枝沟了，三亚体育场和体育馆也将在荔枝沟落成。,PAGE,72,火车站宗地位置分析,PAGE,73,火车站,火车站宗地位置分析,PAGE,74,月川片区用地,规模：,本,次规划范围内的总用地面积为公顷，城市建设用地为公顷；其中居住用地为公顷，公共设施用地为公顷，对外交通用地为公顷，道路广场用地为公顷，市政设施用地为公顷，绿地为公顷，特殊用地为公顷。其他用地及水域为公顷,。,月,川片区开发建设,总量：,开发,建设总量约为万平方米，毛容积率为，净容积率为,。,月,川片区人口,规模：,规划,片区可承载居住人口万人,。,区域开展规划,月川片区规划分析,PAGE,75,月川片区的开展定位：大三亚湾“海上客厅的后台效劳核心；以旅游目的地功能为主线，以主题消费和多元文化为内涵，既承载城市生活效劳，又支撑旅游效劳的重要支点。月川片区的核心功能应包括：魅力商业、主题酒店、活力娱乐、高铁换乘、文化传媒、特色空间和居住功能。,月川片区规划结构：环心五区：即由金鸡岭公园和湿地公园组成的敞心空间，应严格控制敞心空间的城市建设；五区：应严格控制环绕敞心的五个主题功能区域的核心功能；包括酒店购物主题区，文化主题区，高铁教育主题区域，娱乐主题区，传媒主题区。,月川片区规划分析,PAGE,76,区域商业网点规划,荔枝沟区域是未来的三亚火车站所在地，交通便捷，人口流量大，汽车交易网点相对集中。规划期内，重点建设荔枝沟汽车交易市场区。,目前三亚市建材市场现状比较混乱、分散，除位于金鸡岭街的南部建材交易市场以外，其他均为个体经营的小门店。规划期内，以三亚市火车站迁往荔枝沟为契机，在荔枝沟建设南部建材交易市场。,PAGE,77,东环铁路三亚火车站主站房建筑面积万平方米。主体为二层，下部为混凝土框架结构，上部屋面为无柱空间钢桁架主次梁结构体系雨棚，总面积5万多平方米。主体建筑通透明亮、结构新颖，彰显热带海岛建筑风格。,东环铁路三亚火车站位于三亚市田独镇，距三亚市主城区约12公里。站区城市设计规划范围面积约公顷，控制性详细规划范围面积为公顷。,该规划结合东环铁路系统对三亚火车站的定位和三亚市城市总体规划，确定规划区性质为：三亚东部区域现代交通节点、三亚市田独高新技术产业园的中心效劳区；其规划结构为“一个枢纽八个区。一枢纽是指用地中部的核心区域火车站，主要布置了候车、票务中心。八区包括：转乘中心、仓储物流区、商业中心、商务会展中心、工业园区、行政办公中心、商住社区、居住社区。,三亚火车站规划,PAGE,78,区域土地市场概况,火车站周边近期土地市场分析,据中房信公司统计，2021年三亚土地均价为286万元/亩。,三亚的土地03 年之前采用出让的方式，缺乏系统规划，大量一线海景地集中全部出让。目前，三亚湾、亚龙湾和大东海已无一线海景土地。未来土地出让和开发区域已经开始呈现郊区化、二线化、全岛化等特点。,根据规划，火车站旁边宗地以住宅用地为主，辅以商业用地，而工业用地相对较少。,三亚2021/2021年土地出让统计表,PAGE,79,时间,位置,面积（平米）,总价（万元）,容积率,单位地价（万元,/,亩）,楼面地价（元,/,平米）,用地性质,2011/1/28,三亚新火车站以西，规划育新路西侧部分用地,2667,525.34,0.5,131,3940,三级商业,2011/1/28,三亚新城西路北侧、椰林路东侧,2600,470.847,0.3,121,6037,三级商业,2011/1/5,三亚创意新城,7,号路北侧部分用地,3551,435.3757,0.5,82,2452,一级商业,2010/10/15,三亚市海榆西线南侧，海虹路东侧,1074,112,1.2,70,869,三级商业,2010/9/28,三亚市新城区控规中的,A-35-1,地块,17733,20620.32,3.5,776,3322,一级商业,2010/6/13,三亚市海棠湾,C6,片区,D-3-11,地块,83710,51230.928,0.4,408,15300,一级商业,2010/4/28,亚龙湾国家旅游度假区,C-10,地块,72125,10061.484,0.3,93,4650,一级商业,PAGE,80,区域住宅市场概况,火车站,火车站周边在建在售工程分布图,中心市区,PAGE,81,典型工程海润桃花岛,占地面积:29846平方米,建筑面积:76008平方米,容 积 率：,物业地址： 河东海润路29号三亚新一中旁侧,开工时间:2021-03-01,开发商:海南天佑实业投资,规划：整个小区小区由8栋高层构成，1栋和4栋为16层，2和3栋为20层，栋为11层 ；户型配置以中小户型为主，大体分为平米四种。,价格：分两期进行销售，一期销售3、4、7、8号楼，预计价格20000元/平。装修标准为3000元/平，配备家具家电。,销售 ：0898-88889333/88889222,PAGE,82,物业地址 ：河东凤凰路南侧,开盘时间：2021-2-14,开发商：海南天拓房地产开发,规划：总用地面积平方米，拟建总建筑面积平方米，4栋12层。容积率；覆盖率17.4%；绿化率45%。,价格：精装尾房在售，仅余100-160平方米户型，均价20800元/平。,销售 ：0898-88252300/88262296,典型工程泰和花园,PAGE,83,典型工程华庭天下,物业地址 ：河东一环路与凤凰路二环路交汇处,开盘时间：2021-10-15,占地面积:28342平方米,建筑面积:64809平方米,容 积 率：,开工时间:2021-04-17,开发商：三亚中鑫房地产开发,销售 ：0898-38898666/38890568,价格：华庭天下在售，单间41-5