资源描述
Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,恒大名都蓄客执行方案,CONTENTS,目录,第三部分 项目定位,第一部分 目标和任务,第二部分 市场及项目解析,第四部分 营销推广方案,1,、整体战略,2,、推广策略,3,、销售策略,4,、推广实施细则,5,、销售实施细则,6,、阶段性营销实施细表,第六部分 附件：媒体通路执行明细及费用预算,第五部分 平面视觉表现,第一部分：,目标和任务,第二部分：,市场及项目解析,宏观市场,区域市场,市场及项目解析,市场及项目解析,PARTONE,：,宏观市场,09,年包头市住宅市场成交量较,07,、,08,年呈现“显著涨幅”；,上半年在刚性需求释放带动下成交量迅速上涨，于,6,月包头房交会达到井喷态势；,09,年下半年恒大华府、万达广场、东方红,CBD,、保利拉菲等高端大盘项目开盘迅速拉升市场供应量。,2009,年包头市住宅成交情况图,09,年度住宅成交走势,“持续旺盛”,成交量,09,年包头市住宅市场成交价格逐步走高，较,07,、,08,年上涨趋势明显；,9,月成交均价三年来首次突破,4000,元,/,平米大关！,两大类产品热销带动全市均价质变：,全国知名品牌登陆,-,万达广场、恒大华府、,昆区新品老盘集中推售,保利拉菲、江南文枢苑、,CBD,东方红、金茂豪庭,09,年度住宅成交价格,“攀升显著”,成交价格,2009,年包头市住宅成交均价情况图,二三季度强势反弹,昆区项目整体价格起点较高，尽管一季度受,08,年市场淡季影响成交量一度徘徊，但凭借东亚世纪城、江南文枢院等项目热销形成二、三季度强势反弹！,昆区产品引领包头未来走势,09,年昆区产品的良好市场表现，将对,2010,年市场销量与价格走势产生引导作用！,九原区极速发展壮大,恒大华府上市，直接拉动区域成交均价，为新都市核心领地；,量价齐升,涨势显著,成交量与成交价格,销量表现：,“止跌反弹”,包头市前三季度市场销量呈现出“持续走高”态势，“个案井喷”现象频现；,价格表现：,“突破,4000”,由重点高端产品（恒大华府、万达广场、保利拉菲、江南）引领的价格走势“持续攀升”；,品牌表现：,“全国品牌,美誉口碑,”,随着万达、恒大等全国开发品牌的导入与运作，包头市场逐步掀起“品牌美誉风潮”；,品质表现：,“城市与精装豪宅,异域风情生活”,万达广场与恒大华府分别开创了包头的,“,城市与精装豪宅”理念、欧式风情概念；,渠道整合：,“渠道资源风暴，内展点多样化”,恒大华府开启包头高端渠道资源整合概念，品牌联动效果逐步显现；,营销表现：,“专业化操作,客户公关理念”,品牌项目的“开盘爆销模式”促使包头市场运作更趋专业化,!,09,年市场表现观点提炼,市场及项目解析,PARTTWO,：,区域市场,江南文枢苑,金茂豪庭,东亚世纪城,华发名流城,总部经济园,京澳港帝景,首创加州郡府,保利拉菲,本案,恒大名都竞品个案判研,建筑风格：现代欧式高层住宅,占地面积,:,15,万,建筑面积：,56,万,项目总共四期，目前开出一期、,二期部分房源,套数,:,一期,870,套、二期,1437,套,认购均价,:4300,元,/,平方米,结构组成,一期：,4,栋,18,层、,4,栋,11,层,二期：,4,栋,16,层、,2,栋,18,层、,7,栋,27,层,面积区间：,85150,后期推货：二期房源充足，,2010,年,8,月预计推货、预计货量为,1437,套,作为昆南区域的品质型大盘，品质升级仍将作为,2010,年该项目的核心价值！,该项目明年的预计价格有望接近甚至突破,4500,，为本案价格制定参考重要基础！,保利拉菲公馆：,延续“异域风情”品牌,建筑风格：现代简约高层住宅,占地面积,:,43,万,建筑面积：,120,万,项目总共四期，目前开出一期、,二期部分房源,套数,:,一期,968,套、二期,1692,套,认购均价,:3600,元,/,平方米,结构组成,一期：,6,栋,18,层、,2,栋,27,层,二期：,4,栋,16,层、,2,栋,18,层、,7,栋,27,层,面积区间：,49150,后期推货：二期房源充足，,2010,年,2,、,3,月预计推货、预计货量为,973,套,作为昆南区域的品质型大盘，性价比仍将作为,2010,年该项目的核心价值！,该项目明年的预计价格有望接近甚至突破,4000,，为本案入市价格夯实基础！,东亚世纪城：,延续“经济型住宅”品牌,建筑风格：现代欧式简约,占地面积,:,17,万,建筑面积：,56,万,项目总共三期，目前开出一期部分房源,套数,:,一期共,800,套，目前共推,728,套,认购均价,:3700,元,/,平方米,结构组成,一期：,1,栋,18,层、,4,栋,23,层,二期：,3,栋,18,层、,4,栋,22,层,面积区间：,80160,二居,50%,、三居,45%,、四居,5%,后期推货：,二期总体量,20,万,，,2010,年预计推货,12,万,如能解决工程进度迟缓、立面形象呈现、户型品质提升等问题，该项目具有价格提升空间，,2010,年对本案威胁将逐步加剧！,京澳港,帝景,：,“形象落地”支撑营销,建筑风格：现代欧式,占地面积,:,8,万,建筑面积：,16,万,项目总共二期，目前全部开售,套数,:,一期,532,套，二期,350,套,认购均价,:4700,元,/,平方米,结构组成,一期：,6,栋,19,层,二期：,5,栋,18,层,面积区间：,120400,后期推货：该项目货量已全部推出，基本售罄,该项目作为昆南区域近三年的高品质社区，,长期支撑区域,4300-4700,元,/,平米的价格档位，,这也为本案开盘价格制定重要参考基础！,金茂豪庭：,昆南区域“价格标杆”,建筑风格：现代简约,占地面积,:,8,万,建筑面积：,16,万,项目总共三期，目前一期全部开出,套数,:,一期,728,套，二期约,500,套，,三期约,234,套,认购均价,:4500,元,/,平方米,结构组成,一期：,3,栋,11,层，,3,栋,18,层,二期：,2,栋,11,层，,1,栋,7,层，,3,栋,9,层,三期：,3,栋,26,层（,loft,）,面积区间：二期产品,80140,后期推货：,2010,年二期、三期联动推出，其中三期为,80,左右,loft,在东方红,CBD,住宅售罄后，该项目已成为,2010,年昆区核心区域的主力在售项目！,考虑到其二期产品其优越的地理位置，将成为本案重要竞争对手！,江南文枢苑,：,“昆区核心”主力竞品,建筑风格：现代简约,占地面积,:18,万,建筑面积,;30,万,项目总共两期开发，共,37,栋约,921,套,套数,:,一期,574,套，二期,347,套,均价,:,均价,loft,北向,3600,、南向,4400,；,平层,3160-4200,；别墅,7000,结构组成：,一期：,8,栋叠拼、,6,栋高层,2,栋花园洋房、,2,栋,loft,二期：,6,栋叠拼、,3,栋高层、,10,栋花园洋房,另有,12,栋公建,面积区间：,60600,后期推货：后期以商业写字楼推广为主,该项目作为包头稀缺的复合型项目，,其住宅类产品市场推广低调、货量有限！,2010,年与本案产生相对弱竞争！,总部经济园：,高新区“复合型竞品”,建筑风格：美式风格,占地面积,:,20,万,建筑面积,;40,万,项目总共三期，一期尚未取得预售证,套数,:,一期,760,套,认购均价,:,18,层产品,3750,元,/,平方米，,6,、,7,层产品,4500,元,/,平方米，,9,、,11,层产品,4000,元,/,平方米,结构组成,一期：,1,栋,11,层，,2,栋,6,层，,2,栋,18,层,面积区间：,90140,后期推货：,该项目尚未取得预售证，预计,2010,年,2,、,3,月将入市，首推,760,套！,尽管该项目地段相对偏远，但考虑到其产品的低密度品质、纯粹的北美风情、精致样板间、首创的品牌价值，预计该项目在,2010,年对本案产生强竞争！,首创,加州郡府：,昆南区域“低密度竞品”,2010,年，昆南板块将呈现“群雄并举,激烈拼争”的市场竞争局面！,包头恒大名都竞品销售态势梳理,经我司市调获悉，,2010,年本案所处的昆南板块,保有,105,万平米潜在供应货量！,从近两年土地交易市场获知，,昆南区域几无新增住宅用地！,（源自内蒙古土地网信息）,包头恒大名都潜在竞品预测,中端竞品：以经济型产品为主、价格低于恒大名都、突出性价比,代表项目：东亚世纪城、京澳港帝景、总部经济园,高端竞品：以产品品质制胜、与名都同档价位,代表项目：华发名流城、首创加州郡府、江南文枢苑,提价通道：昆南区域在,2010,年有望突破,4700,元,/,平米的价格瓶颈！,群雄并举：昆南区域将成为,2010,年品牌开发商的比武擂台,!,潜在供应：目前尚未推出的潜在货量已达,105,万，威胁逼近！,2010,年，本案所处的昆南板块,必将成为包头竞争最激烈的住宅市场！,2010,年昆南市场竞争态势预测,PARTTHREE,：,区域市场目标竞争个案对比,市场及项目解析,目标竞争个案对比,社区规模,结论,:,本案社区规模在武汉高档住宅市场属于中等偏上,容积率除别墅项目之外最低。,项目,恒大名都,东亚世纪城,京澳港帝景,保利拉菲,金茂豪庭,江南文殊院,总部经济园,首创加州郡府,华发,新城,总占地面积,(),192100,43,万,17,万,20,万,8,万,8,万,18,万,20,万,40,万,总建筑面积,(),50,万,120,万,56,万,50,万,16,16,30,万,40,万,无,容积率,2.5,2.79,3.29,2.5,2,2,1.67,2,无,绿化率,33%,38%,35%,以上,38%,36%,33%,35%,无,总户数,2175,4988,2800,套左右,3000,套左右,882,套,1462,套,921,套,2300,套左右,无,竞争个案对比,目标竞争个案对比,基础数据、配套,结论,:,本案在景观特点、小区配套、产品特点三项权重点列于周边竞品之首；,竞争个案对比,项目,恒大名都,东亚世纪城,京澳港帝景,保利拉菲,金茂豪庭,江南文殊院,总部经济园,首创加州郡府,华发,新城,景观特点,欧式,一期,60,米宽景观带,欧式景观,法式风格,欧式风格,江南风格,现代风格,南加州风格,无,小区配套,会所、幼儿园、商业、酒店健身中心,学校,幼儿园、简单商业,幼儿园、商业、会所,会所,幼儿园,无,幼儿园、会所、健身中心,无,产品特点,现代风格，面积符合销费者心理,打造欧式生活圈，产品顶芽新颖,打造包头顶级生活圈，突出法式外立面设计,包头高端项目之一，地理位置优越,人文水乡风格，位置较好，产品去化较快,现代风格，商住配套,南加州风格,无,物业费用,未定,1.2,元,/,平米,1.5,元,/,平米,1.5,元,/,平米,1.8,元,/,平米,1.5,元,/,平米,1.8,元,/,平米,1.5,元,/,平米,无,车位比,未定,1,比,0.7,1,比,0.8,1,比,0.7,1,比,1,1,比,0.6,1,比,1.2,1,比,0.6,无,1,、项目园林、景观、湖景资源具有绝对优势。,地块二内部三大湖景资源，为区域内独有内部配套，数万平米湖景资源，园林体系，其大手笔为本案最主要卖点之一。,2,、项目具备包头最纯正的大户豪宅社区的特征。,通过上述例表发现包头众多豪宅个案虽有一定的规模体量，但容积率高，多是复合型产品构成，拥有住宅、商业、酒店公寓等融为一体的多元化社区。,而本项目产品以主力面积为,100-300,平方米大户型纯住区的形象出现，使项目真正意义上成为为数不多的上乘精品。后期酒店配套同样也是供内部及周边客群需求。,3,、项目大户型精装修真正具备豪宅大气风范。,项目户型在空间设计的尺度和功能把握独到，主力面积在,100300,平方的户型配有价值近,2000,元,/,平方标准的装修，汇集众多国际品牌，显现出豪宅华贵气度是其他项目无法比拟的。,4,、恒大地产入市包头三年之载，具有一定品牌效应；,恒大地产入市内蒙市场三年，在恒大华府开盘之后树立项目高端品牌形象，有很强客群认可度。,5,、目前对比竞品项目地块，本案地块优势较弱。,相对于华发,新城、保利,拉菲、东亚世纪城、帝景等项目本案地块形象对比为弱势点，尤其华发,新城同为精装修产品，地块优势明显。,项目对比结论,市场及项目解析,PARTFOUR,：,SWORT,分析,市场及项目解析,项目优势,1,、项目周边交通路网发达，,10,分钟玩转生活圈；,项目紧邻高新区核心地带，北临黄河路、南接校园南路，东临白云路，,10分钟可达火车站、包百商圈，,项目地处昆区南部高档社区集中地带，为未来昆区核心居住领地。,2,、优质教育体系配套，高等学府林立；,钢三小、钢四小、包钢二十五小、包钢一中、包钢二中、包钢九中、内蒙古科技大学、市少年宫、图书馆、项目代建重点中学二十九中！,3,、项目内部景观资源丰富，保证给住户带来更多新鲜体验；,项目三大内湖完美融合园林，匹配诸如廊桥、庭院、喷泉等小品移步换景，营造出豪宅生活不可多得的灵动意境。,4,、恒大地产品牌效应，三年包头房地产市场口碑及客户资源；,恒大地产集团进入包头市场三年之久，众多客户资源、优质口碑传播，恒大华府近,500,组成交客户资源、,125,家渠道单位资源、近,3000,组华府,D,类客户。,SWORT,分析,5,、项目采用价值,2000,元,/,平方装修标准，树立武汉第一成品豪宅；,满屋名牌，,9A,精装标准，全部采用国际、国内知名品牌，在整个豪宅中也独树一帜；,6,、社区配套的高标准和高品质凸显豪宅项目附加值；,项目拥有近,5100,主题会所，以及户外运动场所和,2000,幼儿园，现有规划超,360000,的风情商业街，均体现了项目的品质感，让消费者感受到物有所值。,7,、产品设计理念的独特性显现豪宅气度不凡；,项目空间尺度设计阔绰，面积区间为,100-300,，三房、四方两种户型选择，户均超大采光面将奢华演绎到极致。,8,、来自戴德梁量行英式管家服务；,戴德梁行在武汉以管理高档住宅社区著称并拥有很高的知名度。因此，聘请戴德梁行进行物业管理也抬高了产品的档次。,项目优势,SWORT,分析,1,、项目地块邻近主干道三面环路，噪音污染较严重；,地块北临黄河路，东临白云路，区域内有众多货车出没。交通主干道的邻近，外加南临铁路的不利因素，使项目居住环境变得嘈杂，客观上对项目品质感有所影响；,2,、项目周边环境形象较差，片区“民居”形象破旧；,项目片区内稀疏散落破旧不堪的民居民房，原住居民素质较低，为外地居民集散地，这些民居民房多分布在项目主要交通动线旁，影响了项目高端形象；,3,、临近包钢，片区空气污染严重；,项目临近包钢厂区，空气污染较为严重；,4,、预计正式开盘时，工程进度缺乏正面视觉冲击；,工程进度紧张，预计正式开盘时项目工程形象仍不具备建立环境示范区的条件，令客户无法全面感受到产品真正的价值,;,项目劣势,SWORT,分析,1,、项目特有优质景观资源，为区域产品空白点；,项目地产昆区南部核心板块，区域地理位置优越，但由于城市中心，各社区及周边景观资源相对较少，本案以其独有的景观资源独占市场空白点。,2,、项目品质在包头市场拥有独特性和稀缺性；,包头豪宅市场进入不断发展阶段，已于旧的豪宅标准已经不能满足高端客群需求，精装市场不断走向壮大阶段。,项目机会点,SWORT,分析,1,、区域内竞争项目繁多，竞争压力较大；,片区内地产市场竞争激烈，目前尚未推出的潜在货量已达,105,万，已推出,8,个区域竞品项目预计今年新推货均在,1000,套左右，区域内客群分散较大，且华发新城同样为精装修产品，面积区间基本相同。,2,、宏观调控对二次置业贷款的限制必然对项目销售进程产生不利影响；,3,、两会期间，市场变化较大，客群关注度较高；,项目威胁点,SWORT,分析,第三部分：,项目定位,客群定位,项目定位,价格定位,项目定位,项目定位,PARTONE,：,客群定位,区域地块属性,地块属性,1,、项目四至,该项目位于包头市昆都仑区昆河镇和平村委员会对面，总占地面积约,300,亩，建面,50,万；,铁路以西，白云路以东、校园路以北，黄河路以南，首期具备开发条件用地约,100,亩。,2,、区域特点,地块配套：,项目紧邻白云鄂博路、到达包百、包钢集团、火车站等仅十分钟车程，路网发达；,主要构成为：,昆都仑区昆河镇和平村集体用地，主要构成为城中村占地；,地块现状：,现周边已基本成型，而该地块仍以脏、乱、差等，严重影响了区域发展。政府对该地块改造支持力度很大。,图表：项目区位图,区域属性现状,-,多重属性并存，核心属性不清晰,目前以各重点中小学、大学为主的,文教区特征最为明显；,高新区政府办公领域，其经济收入主要依赖于商务办公、新兴产业开发，各大中小企业、外企入驻等；,商务区处地块地块东侧位置，稀土大厦、软件园等，为包头市目前规模最大，创建最早，专业度最强的商务办公领地；,项目所在区属性现状,少年宫,高等学府,图书馆,包头乐园,软件园,住宅,高新区,稀土大厦,政治区,文教区区,商务区,核心属性不清晰,多重属性并存,区域属性,37,虽然本区域文教区的现状特征更明显，高新区规模不断扩大，带给本区域的房地产价值更大,文教区,商业：含商务、商业；,产业：包括教育、会展金融贸易、高新技术、工业、软件业等；,环境：指区域内的整体规划、绿化景观、建筑物等,商业,土地,价值,产业,环境,区域价值模型,核心产业、区域环境和商业商务构成一个区域最终的价值；,只有三个方面平衡协调发展区域价值才能最大化；,区域价值的最终表现是区域内土地价值的提升；,以教育产业和园区环境为主体，主要以内需型消费为主；,对相关产业的带动不断增强，尤其对区域商务功能的带动较快；,各学校内需型区域完善，不能带来区域价值的全面提升,高新区,政府主导大中型企业入驻，高新区政府优惠政策，并通过市政配套改善环境；,政府的规划及现有拆迁改造会带来与之相关的商务和商业需求；,政府主导下的外向型区域完善，带来区域价值全面提升,为提升区域整体价值，本区域应该以新中心区为核心属性,区域特点,区域产业定义,38,多重物业并存,-,多重属性并存，核心属性不清晰,区域现有,8,个竞争项目，经济型社区,2,个，中端品质型,2,个，高端物业型,4,个；,经济型社区客群主要集中,包钢、周边学校普通职工为主,，满足,基本刚性需求及初级改善性住房,，售总价影响严重，,首付为,10-15,万左右,；,中端品质型社区客群主要集中,包钢、周边学校、高新区职工中级领导为主,，满足,改善性住房需求,，且注重产品品质及开发商形象，,首付,15-20,万左右,；,高端社区客群,内部细分多样化,，从多层低密度到高层精装，从纯住宅类型到物业多样化细分，客群,包含中端品质需求人群，扩充到顶层客群,，,首付,30-40,万,；,项目物业属性分析,江南,文殊院,首创,加州郡府,华发,新城,金茂,豪庭,保利,拉菲,恒大,名都,东亚,世纪城,京澳港,帝景,经济型,社区,高端社区,中端品质,型社区区,核心物业住宅,多重物业并存,竞品属性分析,精装社区,多层,低密度社区,住宅,写字楼,酒店,万和城,39,客户定位,包头恒大名都总价及首付分析,户型类型,面积区间,套数比例,总价区间,首付,4,成,集中首付,三房,100-110,13.51%,60,万,-66,万,24,万,-26.4,万,首付集中,30-40,万,115-140,34.87%,70,万,-85,万,28,万,-34,万,四房,140-150,6.76%,85,万,-90,万,34,万,-36,万,160-170,34.13%,96,万,-100,万,38.4,万,-40,万,300,10.73%,180,万,72,万,客群定位,他们是包头市人中的社会中坚阶层,稳健、务实、有责任感,客户圈层,100-140,三房,工作便利型,多为包头城区昆区居民、包钢职工、高新区附近员工、学校职工、电信职工、周边公务员等；,年龄多在,25-35,之间，工作年限较短，负担相对较轻，有一定经济实力外加亲朋好友支援，亲友参与购房决策；,认可园林、产品、湖景、精装配套及项目品质，但经济实力有限者；,视野开阔认可恒大地产品牌，曾经购买华府产品，为恒大地产忠实追随者；,有一定工作年限，工作在项目周边，希望居住于此；,望子成龙型,多数不是本地人，为周边旗县或郊区陪读家长，希望子女更好居住环境；,进城置业型,在周边旗县或城市有很好事业，来包头扩大自己业务范围，有一定经济实力；,与包头有一定关系（亲友在包头、可能调工作到包头、经常来包头办事情）；,景观设计好型,认可恒大产品园林、景观、同时可以省掉装修的困扰；,购买大社区内的小房子，可以享受同样的物业标准；,爱慕虚荣型,恒大进入包头市场始终关注并喜爱者，但由于经济的原因尚未购买华府，并喜爱炫耀者；,他们是知仕新贵、中流砥柱,恒大地产忠实追随者、低调、内敛、不张扬,客户圈层,140-300,四房,项目周边辐射,多为包头私企老板、包钢领导、高新区附近干部、学校领导、电信领导、周边政府干部等；,居住、工作、子女教育均在区域,5,公里范围内解决，习惯区域居住环境及配套；,认可园林、产品、湖景、精装配套及项目品质，有很强经济实力；,视野开阔认可恒大地产品牌，曾经购买华府产品，为恒大地产忠实追随者；,购房意向不急迫，一旦看到合适房产即会购买，住宅环境、风水等；,知性知富累,两口、三口之家有很强经济实力、自主创业、阳光独到，私企老板、个体居多；,对居住环境、品质要求较高，以改善性住房为主；,投资型,自己居住，以后作为给子女的一份遗产；,单纯投资型客户，短时间内炒房；,恒大追随者,恒大进入包头市场始终关注并喜爱，炫耀者；,项目定位,PARTTWO,：,项目定位,核心卖点,1,、区位价值：昆区南部核心地带,2,、规划设计：充分利用原生生态,结合地势打造建筑和园林,3,、园林环境：世界级皇家湖景园林 三大中央景观内湖,4,、教育配套：,高等学府云集，高尚学风浓郁,5,、产品特色：稀缺大平层豪宅,100-300,多重空间 户户大飘窗,6,、交通条件：,路网四通八达,10分钟,玩转生活圈,7,、物业服务：世界级物管专家,戴德梁行，星级服务,8,、品牌实力：恒大地产 精品领袖 中国十强,9,、精装品质：,满屋名牌，,9A精装,10,、星级配套：,皇家会馆、顶级运动中心、幼儿园、星级酒店、商业中心,恒大名都十大核心卖点,昆区是包头市商业、经济中心；,区域内商业网点密集、业态丰富，汇聚了包头百货大楼、王府井百货等企业，区域社会消费品零售总额占全市,1/5,；,昆区是包头市的信息中心；,区域内集中了包头电信、包头日报报业集团、包头邮政、包头联通等众多企业；,一：,区位价值：昆区南部核心地带,核心卖点,二：,规划设计：充分利用原生生态,结合地势打造建筑和园林,核心卖点,建筑风格：,外立面风格为欧陆风情，采用米黄色的高档面砖及石材搭配墙面，浅绿色中空保温玻璃窗，营造金碧辉煌的豪宅特色。,景观特色：,园林的整个定位为欧式贵族风格，欧式新古典主义园林设计，以三大内湖水系贯穿全园作为主题，营造出水流的多变性和韵律感。,围合式的规划布局优势：,充分考虑到了栋与栋之间的合理间距，确保户户见景，既保证了居住的舒适性和私密性又在居家的通风和采光方面达到了最佳的效果。,楼间距开阔：,最长楼间距,120,米，一般在,50-60,米；,三：,园林环境：世界级皇家湖景园林 三大中央景观内湖,核心卖点,项目整体景观规划设计结构严谨：,绿地系统分公共绿地和组团绿地，环状的楼间绿地随小区主要交通道路布置，达到移步换景的效果。,项目景观规划设计因地制宜，掇山理水：,充分利用场地现有的景观资源，顺应地势塑造园林景观。,项目采取以人为本，植物造景自然式设计：,以植物景观为基础，结合山行山势改造出起伏地形，在树木花草之间以有韵律的曲线建造道路，充分体现“以人为本” 。,三大中央湖景资源：,项目中央三大湖景资源，为包头首席湖景水系。,四：,教育配套：,高等学府云集，高尚学风浓郁,核心卖点,包头第二十九中,：,包头市第二十九中学是一所完全初级中学，连续四年包头市中考状元出自该校；,包钢一中,：,包钢一中创建于,1960,年，是,包头钢铁集团公司,办的一所完全高级中学，内蒙古首批重点中学，连续数年出内蒙古理科状元；,内蒙古科技大学,：,内蒙古科技大学始建于,1956,年隶属原冶金工业部，冶金学科、矿业工程、控制科学与工程在、材料科学与工程等专业列全国前列。,钢三小、钢四小等为包头是重点小学，随着少年宫、图书馆投入使用，区域教育配套优势不断凸显；,五：,产品特色：稀缺平层豪宅,100-300,多重空间、户户大飘窗,核心卖点,包头第二十九中,：,包头市第二十九中学是一所完全初级中学，连续四年包头市中考状元出自该校；,包钢一中,：,包钢一中创建于,1960,年，是,包头钢铁集团公司,办的一所完全高级中学，内蒙古首批重点中学，连续数年出内蒙古理科状元；,内蒙古科技大学,：,内蒙古科技大学始建于,1956,年隶属原冶金工业部，冶金学科、矿业工程、控制科学与工程在、材料科学与工程等专业列全国前列。,钢三小、钢四小等为包头是重点小学，随着少年宫、图书馆投入使用，区域教育配套优势不断凸显；,六：,交通条件：,路网四通八达,10,分钟玩转生活圈,核心卖点,区域配套多样；,教育：,钢三小、钢四小包二十九中、包钢一中、内蒙古科技大学等；,医疗：,包头市医学院第一附属医院、包刚医院、包刚三医院等；,金融：,中国邮政、建行、包头市农村信用合作社；,休闲、娱乐：,包百商圈、包头乐园休闲商圈等；,交通：,三面环路，路网四通八达，区域内有,32,路、,41,路公交线路；,商务、酒店：,稀土大厦、软件园、高新区等；,戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由旧金山至上海、斯德哥尔摩至悉尼，,均家传户晓。公司在全球四十个国家两百家分公司共有一万名员工为客户服务。,七：物业服务：世界级物管专家,戴德梁行，星级服务,核心卖点,八：品牌实力：恒大地产 精品领袖 中国十强,中国企业,500,强,中国房地产,10,强,国家一级房地产开发资质,广东最具竞争力房地产,企业第一名,目前进驻中国,22,个城市,核心卖点,全成品交付,从项目定位、设计、选材、施工到后期服务的一系列标准体系。通过集约化采购、专业化施工，大幅降低装修成本，并保障成品质量，让利于购房者，降低客户首期置业成本。同时，全成品交付有利于保障社区的安全与环境，让客户省心、省时、省力。,国际品牌精装,聘请全国前三甲的装修公司担任项目精装,遴选西门子厨房电器、欧普照明、多乐士涂料、西蒙电气、亚细亚瓷砖,TOTO,卫浴、摩恩厨卫五金、大金中央空调等国际品牌,九、精装品质：,满屋名牌，,9A,精装,核心卖点,十：星级配套：,会馆、顶级运动中心、幼儿园、商业中心、酒店,核心卖点,星级会所：,超,5000,平米星级会所，,集餐饮、棋牌、健身中心、室内恒温泳池、,室外泳池、,雪茄吧、,会议中心,、,球类馆、儿童活动中心等于一体,；,幼儿园：,200,平米幼儿园配套设施；,星级酒店：,后期配套另有星级酒店,。,第四部分,整体营销推广方案,营销目标,2010,年目标销售,864,套,开盘后一月强销期目标销售,120,套,开盘后一周强销期目标销售,60,套,8.28,开盘目标销售,600,套（,70%,销售率）,蓄水期认筹,1000,组客户（,60%,转筹率）,正常开盘有效蓄客,10000,组（,10,进,1,）,整体战略,人海战术,广告轰炸,事件营销,短时间内多层次多通路密集广告攻势，聚焦全包头公众关注,1+ N,多点销售模式,针对目标客层群体的直销行为,强迫记忆,精准传播,多点销售,整体战略,推广策略,2,、占领包头所有主干道及商业中心的户外阵地,3,、创新的硬广发布形式,4,、系列新闻炒作式的媒体跟踪,1,、高密度、精选通路的媒体投放，保证项目曝光率,5,、关键节点的事件炒作,推广策略,推广实施细则,推广实施细则纲要,1,、通路的选择与运用,（报广、户外、网络、电台、小区广告、短信、内展点）,2,、销售道具构成,（楼书、模型）,3,、现场包装,（工地包装、看房通道包装、飞艇、条幅）,推广细则,报纸广告,包头主流四大媒体密集轰炸,户外高炮,占领包头青昆交通主干道,网络广告,选择点击率最高的房地产门户网站,电台广播,收听率较高的电台频道宣传,车身广告,1,、,2,路公汽路线贯穿项目附近,短信投放,以定点及拦截形式大量覆盖,内展点,精选包头市主要高端场所全部覆盖,通路的选择与运用,推广细则,媒体效果分析,2009,年恒大华府媒体推广效果分析,2009,年恒大华府媒体投放效果（,8.23-12.31,）,类型,广告,报广,楼体广告,短信,DM,网络,小区广告,广播,看房车,合计,总来电,数量,88,252,49,708,22,36,45,56,38,1294,2200,比例,6.80%,19.47%,3.79%,54.71%,1.70%,2.78%,3.48%,4.33%,2.94%,100.00%,58.82%,阶段总来电,2200,组，媒体途径占,60%,左右，其中短信、报广、户外占到,80%,以上；,短信占媒体投放效果之首，超过半数，性价比最高媒体投放手段；,报广等“纸媒”效果相对较低，费用比例较大，但报广宣传为提升项目档次最有利手段；,户外广告投放量相对较少，,2010,年度应增加户外广告投放量，精选核心地段。,11,、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。,12,、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。,13,、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗,?,带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。,14,、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。,15,、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获,;,勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋,!,16,、人生在世：可以缺钱，但不能缺德,;,可以失言，但不能失信,;,可以倒下，但不能跪下,;,可以求名，但不能盗名,;,可以低落，但不能堕落,;,可以放松，但不能放纵,;,可以虚荣，但不能虚伪,;,可以平凡，但不能平庸,;,可以浪漫，但不能浪荡,;,可以生气，但不能生事。,17,、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。,18,、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。,19,、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。,20,、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。,1,、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。,2,、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人，唯一可以抱怨的，只是不够努力的自己。,3,、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。,4,、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。,5,、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老,;,我有能力报答，父母仍然健康。,6,、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。,7,、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。,8,、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。,9,、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。,10,、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。,11,、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。,12,、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。,13,、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。,14,、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过,.,但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。,15,、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。,16,、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。,17,、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。,18,、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。,19,、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。,20,、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。,
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