房地产行业和经济发展课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,page,*,房地产行业和经济,房地产行业和经济发展,房地产行业的行业特征：周期性、关联性、地域性、政策性,周期性,关联性,地域性,政策敏感性,房地产业属于固定资产投资的范畴，与宏观经济一样具有明显的周期性,作为基础性产业，具有高度的综合性和关联度，住宅产业带动系数为,2.3,房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，,区域发展不平衡，级差收益明显,政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房地产流通政策和货币政策。,房地产行业,2000-2010,年间的发展目标和前景,以每年,12%,的速度增长,商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达,80%,，商品房占城镇竣工房屋总面积的,50%,实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的,50%,城镇（非农业人口）人均住房使用面积,2010,年达到,18,平方米，建设住宅,33.5,亿平方米，平均每年新建,3.35,亿平方米,宏观经济对房地产企业的影响,全面推行住房公积金制度，福利分房变为货币化分房，放款住房贷款条件，降低住房贷款利率，拉动了住宅业发展，有利于以住宅为主业的公司发展，如深万科（,0002,）,西部大开发,-,中央财政加大对西部地区的转移支付，涉足基础设施的房地产企业收益，如渝开发,A,（,0514,）,中国政府“小城镇大战略”的发展思路，加快小城镇的发展和城市化进程，有利于中小城市房地产公司的发展。如三木集团（,0632,）,目前房地产投入资金来源构成,定金及预付款,其他资金,自筹资金,国内贷款,利用外资,外商直接投资,债券,企事业单位自有资金,国家预算内资金,北京,2000,年房地产开发不管从哪个指标分析，都反映了市场的快速增长，随着经济形势的强劲估计将继续增长,房地产投资总额,+23.9%,住宅,+21.9%,商品房屋开复工总面积,住宅开复工面积,当年新开商品房屋总面积,当面住宅新开面积,销售总面积,+75.8%,住宅销售,+85.3%,销售给个人,+160.4%,商品房屋销售总额,+53.1%,住宅销售额,+76.4%,房地产行业研究纲要,宏观经济分析,地区经济分析,全国房地产市场分析,地区房地产市场分析,人口,城镇人口,流动人口,居住面积,经济发展趋势,GNP,产业结构,增长率、通货膨胀率,物价指数、零售价格指数,工资水平,储蓄水平、可支配收入,利率,失业,行业政策和法规,WTO,的影响,世界经济趋势,人口,常住人口,流动人口,人口结构或特,居住面积,消费结构,经济发展趋势,GNP,产业结构,物价指数,工资水平,储蓄、可支配收入,就业率,当地产业政策,工业和商业趋势,工业园区、商业区,行业政策和法规,WTO,的影响,当地经济其他发展趋势,物业整体规模状况,全国物业细分市场结构分析,住宅、厂房、商场、写字楼等竣工、销售、空置等统计数据分析,正建和规划的地产统计数据,供需状况整体分析,房地产价格指数,房地产价格走势,国外地产发展历史和动态,全国城市化趋势,物业整体规模状况,细分市场结构分析,住宅、厂房、商场、写字楼等竣工、销售、空置等统计数据分析,正建和规划的地产统计数据,供需状况整体分析,房地产价格指数,房地产价格走势,当地现有物业及其利用状况调查分析,地方城市建设规划蓝图,各类地产需求整体预测,房地产企业的战略研究纲要,全国竞争态势,地区竞争态势,主要竞争对手分析借鉴,核心能力识别和策略,主要房地产企业识别,主要企业的竞争地位分析,规模,区域,资金实力,地产性质,组织结构,管理水平,主要地产企业的最近动态和战略,主要房地产企业识别,主要企业分析,规模,区域,资金实力,地产性质,组织结构,管理水平,主要地产分析,价格,目标市场,营销,主要地产企业的最近动态和战略,成功企业的关键成功要素,成功经验总结,与竞争对手相比，复地有何差距，应如何弥补并尽快追赶,发展战略是什么？,为了成功实现战略，必须拥有哪些关键的竞争力，应如何优先培育核心竞争力,金融业对房地产的影响,以住宅开发为主的房地产业是典型的资金密集型产业，金融业的支持必不可少,房地产开发资金的四条主要来源,:,自有资金，银行贷款，,资本市场融资，销售回笼资金,银行贷款一直是开发资金的主要来源。在目前国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的说法,:,一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的,30,，其余行业占,70,：二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的,30,，住房抵押贷款及其他业务占,70,。,信用关系：金融业去年对,30,多个行业的信用状况进行了内部排序,:,房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。,房地产业虽然在,1998,年之后发展很快，但信用状况与其他行业相比并不理想。相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发。规模化，集团化，有品牌的开发商很少。,我国房地产开发企业的直接融资所占比例很少,商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款，所提供的贷款主要也是短期流动贷款。,这对需要长期资本的房地产企业来说，还是不适应当前市场的需要，不能保证房地产业的持续发展，相反却成了房地产业发展的一个限制性因素。,（如，办公物业的持有和管理）,房地产对经济的作用,作为生产要素：为经济和生产活动提供空间,反过来说，经济和生产活动的内容影响需求的内容）,作为公司财产：是公司资产负债平衡表中重要的资产项目，和公司负债相对应,作为投资工具：是个人投资者的主要投资工具，是金融机构，基金和保险金的主要收入来源,当然，每个国家,/,地区的情况有别。,房地产作为一种特殊商品，其以下几个方面的特点对于它的市场结构性质和运行模式起着决定性的影响。,1.,房地产不动产性质与市场垄断,由于房地产是不能移动的产品，所以它只能和相邻的产品竞争。这样开发商就只须关注与其所开发物业相邻地段物业的竞争，而无须过多地关心与其他不相邻地段的物业的竞争，各个相邻地段之间的竞争最终形成环形竞争。虽然环形竞争最终也会因相邻地段竞争的传递作用而形成某种形式的竞争均衡，但这种均衡可能需要较长时间传递才能实现，并且即使竞争均衡格局可以实现，所反映的主要也是不同地段的差别，而不改变环型竞争的本质。相比之下，其他产业的产品是可以移动的，能从一地转移到另一地，卖者就能在更大范围内展开竞争，而不仅仅是相邻企业之间的竞争。,房地产的不能移动特性，使开发商之间的竞争只是相邻企业之间的竞争，极大地限制了实际能发挥作用的竞争者数量，决定了一个地段的房地产项目只有为数不多的几个企业进行竞争。在这种情况下，极易形成寡占型的市场结构。在寡占条件下，开发商很容易进行合谋，从而形成市场垄断。在中国建立市场经济体制的进程中，其他产业较早地形成了比较充分的竞争局面，而且竞争成为价格最重要的决定力量，使产品价格上升较慢甚至有所下降，而房地产业并没有出现这种局面，究其原因，环形竞争特点及此竞争条件下的寡占可能是最为重要的决定因素之一。,房地产连带品性质与局部过热 无论住房建设的容集率有多大，土地的稀缺性决定了住房的稀缺性。这在一定的程度上造成了住房长期供不应求的可能性。,地方政府是一个决定性的角色。两方面的现实情况都对地方政府行其为产生明显影响：一是预算约束的压力,;,二是追求政绩的动力。在这种动力和压力的双重作用下，许多地方政府往往依赖土地开发收益平衡超过经济发展水平和实际需要的市政建设资金，如过高的房地产投资，盲目设立开发区等，导致过量征地批地、空置房增加，价格上涨快、金融风险增大等问题。在这里，如果说预算约束还是有限度的话，即以财政平衡为限的话，那么追求政绩的扩张冲动则是无限的。目前,对于地方政府的这种扩张冲动还没有有效约束机制。即使未来可以逐步实现统一的土地挂牌拍卖出让制度，各开发商用地实现了公平竞争，地方政府扩张冲动也是需要认真研究解决的问题。,房地产是世界各国经济发展的重要组成部分，并分别在一些国家的国民生产总值中占有,3,至,12,的不同比重。英、德、日、美等国家在经济起飞时期，房地产投资占全国投资比例曾高达,40,以上。,中国的房地产有了重大的发展，从,1978,年之前的平均占国民生产总值的,0,5,至,1,5,上升到,1993,年之后的平均超过,7,5,的水平，高峰时接近占固定资产投资中的,30,。近几年房地产销售额约占全社会消费品零售总额的,5,至,7,，房地产同时在拉动其他消费上和生产上起到极大的作用。,房地产业是我国国民经济的重要产业之一 住房分配制度改革和由此带动的房地产业的发展。近年中国房地产业继续保持了快速发展势头，市场供销平衡，供应结构基本合理，商品房价格稳定。中华人民共和国国民经济和社会发展统计公报显示，光,2003,年中国房地产开发共完成投资,10106,亿元，比上年增长,29.7%,，占同期全国固定资产投资的,18.3%,，房地产业已经成为国民经济的重要产业之一,房地产业带动建筑材料市场,房地产业带动了建筑业、建材业等相关产业的发展。以住宅投资为例，据有关部门测算，住宅诱发的投资系数为,1.5,1.7,。也就是说，每投入,100,元的住宅投资可拉动,150,170,元装饰、建材电器、家具等相关产业的发展需求，每销售,100,元的住宅可以带动,130,150,元的其他商品销售。由于房地产投资的拉动，到,2010,年全国建材工业产值预计将达,1,万多亿元，成为国民经济的重要增长点。房地产市场带动或影响着建筑材料市场的供需和价格变化，房地产市场价格和建筑材料市场价格的相关性中，房地产市场价格处于积极主动的地位，房地产业的发展带动着建材业的发展。,房地产业是我国发展最迅猛的产业之一，房地产市场是我国最活跃的市场之一。但投资者把更多的目光和精力投入到以更低的成本取得贷款、以更低的价格取得土地、以更便宜的代价实现拆迁、以更新奇的概念促进销售等环节上，而直接形成商品房成本的建筑材料却往往被忽略，说明我国房地产市场还是一个尚不成熟的市场。随着土地交易、房地产金融、搬迁、物业管理、商品房买卖等政策和法规的颁布，商品房价格开始向实际成本和正常利润回归，占房地产成本,30%,以上的建筑材料的成本与房地产价格的相关性明显加强，建筑材料价格的变化已成为影响房地产价格走势的重要因素。,2003,年以来，受煤炭等燃料价格和原材料价格上涨及建材行业结构性调整的影响，建筑材料产品在巨大的成本压力下价格普遍上扬，对房地产价格产生了巨大冲击。随着房地产市场的进一步规范和成熟，建筑材料价格对房地产价格的影响的权重将进一步加强，研判建筑材料市场变化成为今后预测房地产市场变化的重要内容之一。,建材价格对房地产市场的影响,2003,年的中国建筑材料可以认为是一个价格超涨的阶段，而当今，是个全球过剩的市场，尤其在中国这样生产力十分活跃的国家，蕴涵着巨大的生产潜能，在市场价格的引导下，可以随时扩大产能，满足市场需求。预测,2004,年建材工业产量增幅逐渐加大，销量平稳增长，价格在经历一段上升空间后将趋于平稳，行业利润水平会有适量上升。,2003,年建筑材料价格大幅度上升所形成的对房地产价格上升的预期，将成为导致,2004,年初实际房地产价格上升的重要因素之一。在,2003,年建筑材料价格大幅度上升增加房地产成本的基础上，,2004,年建筑材料价格仍然会加大房地产的投资成本。,2004,年后期，,2003,年建筑材料涨价所导致的成本上升将实际反映在房地产价格上。,建筑材料和房地产价格的互动现状可以这样描述，由于市场对房地产产品的需求扩张导致房地产投资增长，开复工面积加大，建筑材料需求量上升；在供需关系的作用下建筑材料价格上涨，使建筑材料产能提高。房地产市场变化是建筑材料市场变化的依据之一。尽管建筑材料的产能很快有所提高，但由于房地产市场相对于建筑材料市场是一个单边扩张市场，所以拉动建筑材料的价格和产量同时上升，能源、原材料、运输费用的上升加大了建筑材料价格上涨的幅度。建筑材料价格的上升将在两个方向对房地产市场产生互动作用。首先，由于房地产项目建设周期，建筑材料价格的上升影响人们对未来房地产价格上升的预期，刺激房地产销售。其次,建筑材料价格的上升直接增加的房地产实际成本造成房地产价格变化。总之，建筑材料市场的变化对房地产市场的作用日趋明显，认真研究建筑材料市场的变化成为合理预期,2004,年房地产价格走势必不可少的内容。,币汇率与房地产经济的关系,一般情况下，影响房地产价格的主要因素来自于资本化率，而汇率是影响资本化率的一个重要外因。所以，我们可以资本化率理论为基础来分析汇率与房地产经济的互动关系。,汇率是国与国之间货币币值的兑换比率，而汇率预期的升值或贬值将对一国的资本化率产生重要影响。改革开放特别是近几年来，我国经济发展速度很快，相应的物价也上涨较快，从银行的利息来看，实际上货币是处于贬值状态，其货币资本化率处于一种不断降低的低水平状态。从追逐利润的心态来说，当资本化率较低的时候即货币贬值之时购置固定资产如买房等是符合经济人的最大化利益原则的。由于近两年来一些外国热钱豪赌人民币升值，在此预期下，我国的生产要素，如土地等就显得非常的廉价，所以大量的海外热钱就通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产，并预期可以获得很大的升值和获利空间。,大量的热钱虽然给中国房地产经济带来了生机和活力，但无疑也极大地推高了中国的房地产价格，造成了房地产泡沫经济形成的土壤和条件。所以，房价居高不下的原因除了紧缩地根、银根和大量的市场有效需求以外，一个重要的要因就是要归结于海外游资豪赌人民币的升值。,由于中国经济不能一次性承受较大的人民币升值，政府只能根据渐进的原则，采用逐步升值的办法，这实际上强化了人民币持续升值的预期。因此，短、中期内极有可能引发外资进一步流入中国并等待后续升值。而进来的外资，一般将选择股票、国债、楼市等作为避风港。由于我国证券市场制度不健全以及银行的利率偏低，所以外资进入最多的应该是楼市。这将是房地产泡沫形成的重要因素。,人民币升值将导致海外建筑规划设计公司、进口建材企业的竞争力增强。早期进入中国房地产市场的各类外籍建筑规划设计公司由于已经成功地实施了本土化战略，因此人民币升值对这批企业的影响不大。但是对于大批还没有进入中国的类似公司，人民币升值将提高他们的竞争力和给与其更多的机会。如果我国实施人民币渐进性持续升值，那么海外建筑设计公司和大量的建筑材料企业极有可能想方设法地进入中国房地产市场，这种趋势，将不仅使国内大量的建筑规划、设计企业受到损害，也将波及到国内的建筑材料生产企业。,人民币升值的预期幅度将导致中国房地产企业与外资合作进入历史高峰期。人民币开始升值以后，基于各种利益的诉求，外资将加速寻找在中国的代理人。而在国内具有竞争力的房地产开发企业，将成为外资合作的首选伙伴，从而迎来与外资合作的高峰期。这种合作，将对中国房地产的融资模式、开发模式和运营模式、企业文化、组织结构等产生重大影响，最终使中国房地产业加速与国际房地产业的对接。,土地对房地产价格的影响,以往，土地使用权转让常常是“暗箱操作”，房价远远高于地价，房地产商由此获得了超额利润。从,2002,年,7,月,1,日起，国家对经营性土地使用权全面实行招标、拍卖、挂牌出让，用市场竞争机制明确了土地的真实价格，公开了开发商的隐形土地成本，使地价回归真实水平，当然也增加了房地产商的成本，减少了房地产商的利润。,房地产商不喜欢地价上涨。这就是他们将房价上涨归咎于招拍挂的原因。土地价格上扬只会增加房地产商的成本，而土地价格下降带来的实惠也只会被房地产商拿去。因此，即使取消“招拍挂”，使房地产商仍能用很低的成本获取土地，他们也绝不会放弃牟取暴利的机会。,无论如何，老百姓希望政府尽快采取措施，抑制房地产价格过快上涨。政府完全有能力做到这一点。在当前房价较高的情况下，政府可以充分利用土地供应量、土地价格、商品房价格之间的关系，适当增加土地供应量，降低人们对房地产价格的预期值；同时，定期公布土地市场供求信息，防止部分房地产商囤积土地、恶意炒作。,THE END,！,THANK YOU,！,1.,在不稳定或混沌的系统中，一般地存在一个时间尺度，初始状态下的小改变在这个时间尺度将增长到两倍。在地球大气的情形下，这个时间尺度是五天的数量级，大约为空气绕地球吹一圈的时间。,2.,人们可以在五天之内作相当准确的天气预报，但是要做更长远得多的天气预报，就既需要大气现状的准确知识，又需要一种不可逾越的复杂计算。我们除了给出季度平均值以外，没有办法对六个月以后做具体的天气预报。,3.,我们还知道制约化学和生物的基本定律，这样在原则上，我们应能确定大脑如何工作。但是制约大脑的方程几乎肯定具有混沌行为，初始态的非常小的改变会导致非常不同的结果。这样，尽管我们知道制约人类行为的方程，但在实际上我们不能预言它。,4.,宇宙的其他地方对于地球上发生的任何事物根本不在乎。绕着太阳公转的行星的运动似乎最终会变成混沌，尽管其时间尺度很长。这表明随着时间流逝，任何预言的误差将越来越大。在一段时间之后，就不可能预言运动的细节。,5.,太阳和其他恒星绕着银河系的运动，以及银河系绕着其局部星系团的运动也是混沌的。我们观测到，其他星系正离开我们运动而去，而且它们离开我们越远，就离开得越快。这意味着我们周围的宇宙正在膨胀：不同星系间的距离随时间而增加。,6.,中国这块大地上，存在过许多民族。这许多民族，不管是共时态存在还是历时态存在，均可以寻到某种内在的关系。族与族之间的关系有两种：一为血缘性；另为社会性。民族之间不只是存在着血缘性的关系，也还存在社会性的关系，其中最主要是文化关系。,7.,目前，虽然“大众创业、万众创新”的热潮已遍及全国，很多有志青年步入创业大军，但大学生创业成功率低仍是一个不争的事实。可以说，我国大学生创业还处于起步阶段，真正实现大学生从入学到毕业、从毕业到创业，仍需要全方位、多角度、系统化的理念和实践支撑，需要更多的社会力量去思考、探索。因此，要想创业成功，仅仅具有迎难而上的勇气是不够的。,8.,一是心中要有读者。这是一种意识，说话、写文章，心中一定要有人，这人就是读者。有了人，才能进一步调整自己的位置，摆正与读者的关系，这个关系就是双方的平等和相互尊重。写文章，讲道理，看上去是一个人在写，实际上是在对话，是在与读者交流，是在征求读者对自己观点的看法，是与读者一起讨论问题。,