商业市场调研方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,白水县商业市场调研报告,【2012,年,5,月,】,白水县经济环境,白水县商业地产概况,城市商业地产特征,市场环境,白水县商业总结,SWOT,分析,规划定位,项目立地条件,项目本体,投资者市场调研,调研分析,经营者市场调研,市场调研,项目建议,报告大纲,市场环境,Part,1,城市商业地产特征,国内城市商业地产特征,大型企业战略性进入商业地产,由于大开发商的强势进入，本地中小商业地产开发企业的生存压力进,一步加大。客户资源的争夺，商业物业供大于求的态势明显显现，使得,资金实力有限的小开发商更加被动。,“定单开发”理念获得普遍认同,所谓“定单开发”，就是要根据客户的行业特点、功能需求、规模和资,金来订做不同的商业和商务空间，即先有定单再投资开发。这种开发模,式分散了投资风险，商业与地产商做到优势互补，通过各种品牌的组,合，产生经营优势，有效控制和降低了经营风险。,我国城市商业地产特征,投机性开发现象依然存在,商业地产是“四高”产业，高投入、高产出、高风险、高贡献。目前多,数开发商在商业地产上简单地重复住宅地产的开发模式，加之资金回笼,压力大，大多采取了炒作的方式进行投机性开发。投机性销售方式主要,是“产权分割”的方式和其衍生的“投资返租”模式，这种方式在销售初期,形成了火爆的销售场面，但大多在经营几年之后，纷纷出现了问题。,商业地产出现了非正常盈利模式,商业地产的收益主要来自物业销售和租金收益，但有部分地产商的获,利模式却另辟蹊径。其共性都是通过大型主力店的影响力为诱饵，调价,销售周边商铺，从中获利，这对商业地产的长远和可持续发展并未起到,积极的作用。,我国城市商业地产特征,大型和专业开发商将主导市场,在商业地产的启动阶段，由于市场容量较大，竞争压力相对较小。,随着市场的逐步成熟和扩容，商业地产的竞争压力不断增大，加之房地,产市场调控，一些知名开发商向商业地产领域的战略转型，使中小开发,的压力不断增大。大型房企与连锁零售企业联手，达到了,1+1,2,的效果。,通过合作，商业项目可以赢得具有强大品牌效应的主力店。商户通过房,企项目的开拓来不断扩充其连锁规模，商业地产的市场集中度不断提,高，竞争出现了新的格局。,我国城市商业地产特征,商业地产进入类型化时代,当商业地产加快产业化发展的进程时，最显著的一个变化就是类型化,程度的提高，这一变化既是不断增加的竞争压力的必然结果，也是商业,地产自身发展的趋势。,外资背景下的商业地产开发商在中国比较活跃， 频繁进行新项目投,资，打破了原有商业地产市场内资之间相互竞争的格局，竞争规则也发,生了改变。外资开发商大多具有较强的资金实力和专业的动作经验，并,且与零售商保持良好的战略合作关系，与内资开发商相比具有明显的优,势。,白水县经济环境,白水县市场环境,1,、县域经济实力显著增强,2011,年，全县实现生产总值,45.5,亿元，年均增长,14.9%,；地方财政收入完成,1.4,亿元，年均增长,35.9%,；全社会固定资产投资完成,33,亿元，年均增长,61%,；社会消费品零售总额完成,13,亿元，年均增长,22.1%,；城镇居民人均可支配收入达到,17900,元，年均增长,25.3%,；农民人均纯收入达到,5100,元，年均增长,27.1%,；各项存款余额达到,44.65,亿元，增长,148%,；各项贷款余额达到,14.85,亿元，增长,90%,。县域经济社会发展综合排名由,2007,年的,72,位上升到,54,位，前进了,18,个位次，获得全省县域经济社会发展争先进位奖。,白水县市场环境,2,、项目引擎作用充分显现,坚持实施项目带动战略，下大力气招商引资， 白水县建成了一批打基础、利长远、特色突出、带动作用明显的重大项目。四年来累计投资,64.8,亿元实施了,144,个重点建设项目。,2011,年，招商引资到位资金,17,亿元，是,2007,年的近,5,倍。,白水县市场环境,3,、特色支柱产业转型升级,财政支持苹果产业发展项目成功实施，县城新建高标准矮化示范园,3.2,万亩，有机果园认证,6,万亩，优果率达到,75%,以上，“白水”牌苹果被命名为中国驰名商标，著名影视明星许晴成为白水苹果形象代言人。全省百万头生猪大县争取到位，,2011,年全县生猪饲养量达到,80,余万头。建成农民专业合作社,171,家， 发展市级以上涉农龙头企业,24,家，产业化水平全省领先。杜康苹果科技产业园被确定为国家级农业产业化示范基地。雷公循环经济产业园总规和详规通过省级评审。安德利果汁生产能力跃居亚洲第一，昌盛集团晋级国家级龙头企业，杜康酒业跻身全国白酒百强。杜康逆断层以北煤炭资源普查详查全面完成。全县规模以上工业企业达到,11,家，,2011,年产值预计达到,25.7,亿元，是,2007,年的,2.3,倍。仓颉庙晋升国家,3A,级景区， 林皋湖、方山森林公园晋级国家,2A,级景区，富卓苹果人家被评为 “全国农业旅游示范点”。商贸流通繁荣活跃， 配送网点遍布城乡。餐饮、中介、社区服务等新兴服务业迅猛发展，成为县域经济新的增长点。,白水县市场环境,4,、城乡环境面貌大为改观,创新经营城市理念，县城总规通过省级评审，被列为全市城乡规划一体化试点县。四年来累计投资,23,亿元实施了,67,项城区重点项目。环城东路全线贯通，居苑路、蔡伦路、杜康路、仓颉北路和南环路开工建设，城区框架拉大到,12,平方公里。苹果广场、仓颉公园向市民开放，城市天然气点火通气，垃圾填埋场、污水处理厂建成运营。省级卫生县城创建成功，绿化、亮化工程成新风景。省级重点镇林皋镇东二路建成通车，专业市场改造全面完成。尧禾、史官等小城镇建设强力推进。农民进城居住创业完成,3,万人，城镇化率较,2007,年提高了,6,个百分点。被列入全省小型农田水利建设重点县，四年累计解决了,15,万人饮水安全问题。包西、西延铁路白水段竣工通行，黄韩侯铁路开工建设，雷闫公路建成通车，通村公路实现村村通，通村客运全省领先。农村电网改造全面完成，农村电气化县建设顺利达标。,5,、群众生活水平不断提升,近四年来累计投资,12.6,亿元实施了,140,项民生工程。两免一补全面实施，蛋奶工程、校安工程全市领先，仓颉中学开学招生，高考上线率连年攀升。,14,个乡镇卫生院和,194,个村级卫生室投入使用，医药卫生和食品药品监督管理体制改革有序推进，新型农村合作医疗解决了群众看病贵问题。计划生育省级综合服务先进县顺利达标。乡镇文化站和农家书屋实现全覆盖。全省唯一的,CDD,项目和全市独家的整村推进项目顺利完成，,8,万群众实现脱贫。采煤沉陷区综合治理在全市率先启动。农民工创业示范园和农民住宅小区建成投用，保障性住房建设受到省政府表彰。国家级创业型城市通过验收。新型城乡居民社会养老保险正式启动，老龄补贴、城乡低保、粮食直补等各项惠民政策全面落实。公务员津补贴、事业单位绩效工资提高到全市上游水平。省级“三无县”创建成功，平安建设获得全省先进。,白水县市场环境,6,、白水对外影响持续扩大,成功举办了三届苹果文化节和四届祭祀仓颉典礼。国际社区主导型项目现场会、国际苹果学术研讨会、全省通村客运现场会等在我县成功召开。我县先后荣获中国苹果二十强县、中国果菜无公害十强县、全国科学技术进步县、陕西省最佳投资县、全省民政工作先进县、全省招商工作先进县、全省集体林权制度改革先进县和全省供销综合改革先进县等,20,多项殊荣，民族宗教和残疾人工作受到国务院表彰，人防工作获得全国先进。白水的知名度和影响力大为提升，人气和商机快速聚集。,白水县市场环境,消费品市场分析,1,、城市市场继续推动消费品市场繁荣发展，城乡市场发展逐步趋向平衡,随着城乡一体化进程的加快，城乡居民收入不断提高，为消费品市场的活跃提供了支出保障。按销售单位所在地分，,2011,年城镇实现社会消费品零售额,76244.2,万元，同比增长,16.6%,，乡村社会消费品零售总额,50829.4,万元，同比增长,16.3%,。,2011,年白水县消费品市场特点,2011,年白水县消费品市场特点,2,、批发零售业仍占主导地位，引领消费品市场快速增长,近年来，白水县零售商业企业正朝着“做大”、“做强”的方向发展，批发零售贸易业零售额的增长直接带动了全县消费品市场零售额的持续增长。,2011,年，全县批发零售贸易业实现零售额,102929.6,万元，同比增长,16.4%,，在社会消费品零售总额中所占比重为,80.9%,，是全县社会消费品零售总额增长的主导力量，对消费品市场的快速发展起到了重要的支撑作用。其中，限额以上批发零售贸易业实现零售额,34925.1,万元,同比增长,31.9%,；限额以下批发零售贸易业实现零售额,92148.5,万元,同比增长,11.6%,。,3,、消费观念继续变化，住宿餐饮业消费旺势不减,随着城乡居民收入的提高、旅游业的发展及居民消费观念的转变，人们在外用餐次数普遍增加。全县住宿餐饮企业顺应市场发展变化，转变思想，调整结构，特色化经营，有力地推动了住宿餐饮业营业额的增长。,2011,年，全县住宿餐饮业实现零售额,24144,万元，同比增长,17.1%,。,4,、商家不断创新营销模式，节假日拉动了社会消费。,2011,年全县消费品市场假日效应影响明显，“元旦”、“春节”、“五一”、“十一”等节日前后， 各商家紧紧抓住各个节假日的有利时机，组织货源，举办形式多样的促销活动，有力的拉动了市场销售短期内的快速增长。,2011,年白水县消费品市场特点,支撑消费品市场发展的主要因素,1,、城乡居民收入保持稳定增长，为消费提供了经济保障,随着统筹城乡发展，国家一系列政策落实，各项惠民政策进一步加大，人民生活日益改善，城乡居民收入进一步提高。政策引导日益朝着更加有利于消费增长方向发展，扩大消费宏观环境日益趋好，效果不断显现。促进消费品市场良性发展。,2011,年，白水县城镇居民可支配收入,17959,元，同比增长,16.7%,；农民人均纯收入,5250,元，同比增长,29.0%,，城乡居民收入快速增长的同时，消费水平也在不断提高，城镇居民人均消费性支出,10180.3,元，同比增长,30.4%,；农民人均消费性支出,4040,元，同比增长,32.3%,。城乡居民收入的稳定增长，给消费提供了保障。,2,、固定资产投资高速增长，带动了消费品市场的繁荣,2011,年，全社会固定资产投资同比增长,39.9%,。固定资产投资的高速增长，进一步拉动了内需，为消费品市场注入了活力，带动消费品市场较快发展。,3,、城镇化进程加快，促使人流、物流和商流的积聚能力增强。,首先，全县城镇化进程得到较快推进，以农民工为主体的户籍制度改革开全国先河，平稳有序转户,29143,人；全县,2011,年,260,套廉租房、,400,套公租房、,616,套限价房以及棚户区改造项目全面开工，伴随着大批农村居民向城市转移以及公租房、廉租房的投入使用，大大提升了消费潜力，有效扩大了消费需求。其次，城镇化的进程提升了全县经济的承载能力，招商引资和基础设施建设力度的加大，增强了城镇的辐射能力，吸引大量易地务工人员的汇集。促使了人流、物流和商流的积聚能力增强，带动消费品市场繁荣发展。,支撑消费品市场发展的主要因素,4,、社会保障制度不断改善，有效扩大了即期消费,近年来，白水县先后启动了新型农村合作医疗、城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险等工程，进一步完善社会养老保障体系，基本实现了城市居民最低生活保障对象应保尽保，老百姓逐步改变存钱防老的传统习俗，有计划地消费，惠民措施的积极作用逐步显现，对消费需求的增长起到了保障作用。,5,、消费结构升级，重心向“住”、“行”、“乐”倾斜,随着人们生活水平的不断提高，城乡居民的消费结构发生了深刻变化，主要消费不再集中于一般的吃、穿、日用消费，居民消费开始向通讯、汽车、娱乐等更高层次方面发展，高层次消费呈现逐步升温态势，消费结构升级速度明显加快。从而拉动了零售额的快速增长。,支撑消费品市场发展的主要因素,消费品市场中存在的问题,1,、物价上涨较快对消费品市场产生一定影响,2011,年以来以来，白水县物价都保持在较高的水平，从短期看，商品价格上涨能够促进零售额的增长，使得名义上的消费增长较快。但从长期看，商品价格特别是直接关系民生的食品类价格上涨过快，会直接影响到部分低收入家庭的正常开支，对人们的消费心理造成负担。在收入预期没有增加的情况下，一些低收入家庭会以减少开支来应对价格上涨，进而影响到消费需求的持续增长。部分农业生产资料价格上涨，增加了农业生产成本，削减了支农、惠农政策和农产品价格上涨给农民带来的实惠，影响了农民的即期消费。,2,、房贷新政策对消费品市场的影响,2011,年，国家出台了新的房贷政策，提高首付比率和贷款利率，买不起房，还不起贷，望房兴叹的居民更加增多，较大程度上抑制了居民的购房意愿，房子成交量受到很大影响，导致建筑、装潢、家具、家电等相关消费品消费也受到影响，从而影响了消费品市场的发展。,3,、消费环境有待改善,近年来，白水县市场监管力度不断加大，商品市场秩序有所改善，但在部分地区特别是农村市场， 商品质量不合格、售后服务不完善、价格不合理等问题冲击了消费市场，打击消费信心。 国内部分地区 “绿色猪肉”、“地沟油”、“病菌门”、“瘦肉精”、“塑化剂”等诸多与食品安全质量相关事件频频发生， 消费者对食品质量安全信心倍受打击， 在一定程度上对消费品市场产生影响。,消费品市场中存在的问题,消费品市场中存在的问题,4,、居民购买力分流趋势加快、影响了居民的消费欲望,房价持续走高，子女教育费用大量增加，医疗费用的巨额开支等现实生活中的非商品性消费支出，网络消费等分流了大量的社会购买力，直接影响到白水县消费品零售额的增长。,5,、城乡居民储蓄存款持续增加，消费倾向有所降低,2011,年， 全县城乡居民储蓄存款余额为,333288,万元，同比增长,14.5%,，在城乡居民人均收入增长平稳，预期收入降低的情况下，居民储蓄意愿强烈、消费倾向降低，明显抑制消费快速增长。,6,、限额以上企业对消费品零售总额增长的贡献作用仍然很小,白水县商贸业存在着规模小，品种少，难于满足消费档次参差不齐的消费群体。经营者也因市场小而利润率少，市场竞争力不强。加之交通便捷，人员外出流动大，形成部分消费外流，在全县社会消费品零售总额中，限额以上单位零售额只占,27.5%,，比重虽比上年同期提高了,3.2,个百分点，但基数仍然较小， 限上企业的规模效应没有得到充分释放，制约了消费品市场的进一步发展。,7,、限额以上企业数量偏少,2011,年年底纳入统计范围的规模以上企业为,0,，纳入大个体,1,家。主要原因：一是部分专业市场组织化程度低，按商户销售额计算已经达到限额以上标准，但由于管理机制的影响，无法按规模以上企业纳入统计范围，使白水县的资源优势难以发挥；二是已在统计范围的商贸企业种类较少。白水县截止,2011,年底共,18,家限额以上企业（含大个体），零售业占,9,家，住餐,9,家，在现有的零售企业中，汽车销售、家具、电子产品销售缺失较为严重。,消费品市场中存在的问题,从以上的一些数据，我们可以看出白水县社会地位及经济正在飞速发展。经济的发展、人均可支配收入的增加使人们的投资需求大大增加。由于白水县现有商业普遍档次较低，存在着商品业态不齐全、购物环境参差不齐的现状，,文圣锦都位于县城中心商圈，其“一站式”的消费理念必将给白水商业市场带来较大的冲击和影响力。,市场综述,白水县商业地产概况,商业分布,2,1,2,1,2,3,4,白港购物广场,金马百货,富仕广场,百货大楼,主要商街,二 马 路,4,3,一 马 路,人,民,路,东 风 街,主要商业分布,22,白水县商业概况,从白水县商业发展来看，经历了从街铺、小型超市、大型商场到专业,商场的轨迹，人们的生活受到了很大的影响，,消费习惯和生活习惯在,无形中发生了巨大的变化,。与先前被动改变生活、消费习惯不同的是，,人们更多去追求休闲娱乐带来的新享受，强调生活品质的提升和升级。,白水县整体商业情况较好，主要商业形式有,百货商场、超市和商业街,，,商铺空置率低，经营状况较好,。,县城商铺数以千计，主要集中在,人民路，一马路、二马路、仓颉路和,东风街延线。,经营范围广范。零售、服装和餐饮类最多，业态混乱，,专业市场不多，市场专业化程度不高。占前几位的业种主要是零售类、,服装类和餐饮类。,人民路,路段较长，是贯通白水县南北主干道，业态种类较多。人民路,中段处于中心商圈范围内,主要经营业种为商场、酒店、餐饮和超市；,南段主要经营业种为零售、通讯和服务类；北段主要经营业种为超市、,建材、餐饮和零售类。,一马路,是白水县租金水平最高的路段，主要经营业种为零售类（主要,销售五金产品）百货类，服装和餐饮类次之。,二马路,主要经营业种以服装类居首，零售和服务类次之。,三马路,主要经营业种以零售类居首，其次为蔬菜和服务类。,四马路,主要经营业种以零售和餐饮类居多。,白水县商业概况,商业分类,人民路,一马路,二马路,三马路,四马路,服装类,8,21,26,6,0,零售类,17,56,14,40,47,银行,2,6,1,2,1,医院类,0,7,4,6,5,餐饮类,9,35,3,9,30,超市,8,4,0,0,9,蔬菜类,8,1,0,23,0,服务类,3,45,13,11,13,商场,7,1,0,0,酒店,13,2,1,0,0,白水县商业概况,白水县商业物业主要分为,商场和沿街底商,二种，沿街底商多数为住宅,楼下一层铺面，铺位面积大多在,30-150,平米，,租金交付方式大多为年,缴。,白水县主要商圈位于,人民路中段，富仕广场南北二侧，,这里云集了大,型购物商场、专业店、酒店，与一马路和二马路商业街遥相呼应。本,商圈范围内人流及客流量较大，尤其是富仕广场的中心辐射作用，多,数商家会在周末在此进行商业促销活动。,进入县城的,仓颉路商圈主要分布为酒店、餐饮和零售业，,人流及客流,普遍较少，商圈还未形成气候。目前在售的商业项目大多为小区自身,配套，均未形成可与人民路商圈抗衡的态势。,白水县商业概况,白水县现有大型商业主要有三家，分别为,白港大厦、金马百货和百货,大楼,。百货大楼的建成时间较早，属于商业内街形式，内部装修和档,次都差强人意，而白港大厦和金马百货在这方面具有一定优势。各大,商场商品定位有一定的差距，经营业态上也有一定的错位。如白港大,厦定位于中档，能适应县城的普通大众消费水平，客流量较大。金马,百货主营鞋服，属于单一类商品经营，因商品种类较为单一，客流量,低于白港大厦。总体来说，,白水县消费层次鲜明，业种比较齐全，但,结构还需改善，适当增加时尚品牌，同时提高餐饮、服务休闲类消费,的所占比重。,白水县商业概况,商 场,租 金,面积划分,业 态,档次,人流,管理费,白港大厦,一楼：,75,元,/,二楼：,65,元,/,三楼：,55,元,/,1,楼：,20-40,2,楼：,20-30,3,楼：,20-30,1,楼：黄金、电脑、手机、烟酒、,百货,2,楼：男装、男女鞋、运动装,3,楼：女装、童装、美甲、裁剪,中档,大,无,金马百货,开发商自主经营,1,楼：,40,2,楼：,20-30,3,楼：,20-30,1,楼：男装、男鞋,2,楼：女装、男女鞋,3,楼：男女装、运动装,中档,中,无,百货大楼,由原厂职工经营,租金约,80,元,/,平,1,楼：,10-80,2,楼：,20-30,1,楼：电器、百货、电脑、食品、,化妆品、皮包、内衣、婴,儿用品、床上用品、男女,童鞋,2,楼：男女装,低档,低,无,白水县商业概况,白水县商业总结,1,、白港大厦,地段位于白水县中心商圈，是县城目前最大的零售百货商场。其商业共三层，无底层外铺，经营商品大多为国内三四线品牌，商场品种齐全，主要以大众化消费为主，属于常规化大型百货商场，商场经过重新装修，目前是白水县档次最高、购物环境最好的百货商场，将来也是本案商业最大的竞争对手。,商场客流量在白水县排列榜首，场内划分面积出租，全部由商场统一招商，租金区间从,55-75,元不等。商场客流量大，生意普遍较好，较少有铺位出租。,白水县商业总结,2,、金马百货,商场位于白水县中心商圈，是县城唯一的专业服饰、鞋帽商场。其商业共三层，一层规划外铺。商场属住宅底商，商业面积较小，进深较大，进入商场后视线不开阔。目前经营商品同为国内三四线品牌，以大众化消费为主，属于专业化百货商场。商场内装修档次普通，因属专业化商场，针对客群比较单一，平时客流量少于白港大厦。,金马百货属于连锁专业商场，由开发商自主经营，开业时间约不到一年，开业时大多产品定位比较高端，但整体销售情况较差，后改为中低端产品销售，但经营情况并未有明显的改善。,白水县商业总结,2,、百货大楼,商场位于一马路中段，属比较老旧的低档国营商场，内部摊位全部为企业职工，装修档次较低，层高偏低，空间比较压抑。商场销售商品多数为低档次产品，产品品种较为齐全。商场租金约为,80,元,/,平米，平均单价高于白港大厦。,百货大概主要客群为县城低端消费群体，且商场经营时间较长，拥有一定的稳定客源，其商品价格低于白港大厦和金马百货，平时客流量较少，无向外出租铺位。,白水县商业总结,通过调查显示，白水县商业地产市场存在以下几个特点：,1,、商圈集中,白水县主要商业集中于人民路和富仕广场商业中心区，此处人流密集，商业氛围浓厚，集中了白水县所有的大型商场、商业街和时尚品牌。由于各商场、商业街距离较近，此处也是白水县商业竞争最为激烈的地方。,2,、商业地产处于转型期,从以上调查显示，白水县已从纯粹的批发市场、小型超市逐渐向大型的集住宅、商业于一体的综合性项目转化，如目前正在销售的居苑华城和元木秀城项目，都在小区中设置了商业街配套。这些项目的纷纷拥现，带动了白水县商业地产的升级换代，白水县今后的商业地产也将逐步向此类的地产模式靠拢。,白水县商业总结,3,、居民消费向心性比较明显,白水县城发展呈现网格状，县城面积较小，道路较窄，公共交通不发达，市民生活安逸，出行主要依靠电动车、自行车或步行，城市节奏缓慢。因此，白水县消费环境趋于向心性特征，消费者大多选择县城中心商区消费，而小型超市和住宅底商则属区域性消费，接待群体多为周边居住客户群。,项目本体,Part,2,项目立地条件,文圣锦都,项目,商业定位考虑到消费者、经营者、投资者、开发商、政府、楼盘的地段、建筑风格、结构质量、商业体量等诸多因素。,立地条件,立地条件,1,、形象定位：一站式,欧洲精工,中央财富圈,a,、白水首个业态最齐全，规模最大,档次最高的一站式购物中心，未,来白水县引导各种时尚消费潮流的集结地。,b,、目前白水县商业最繁华热闹是人民路、一马路和二马路一带,其他,大多为新售项目底商，但并未形成商业圈。,c,、本案位于白水县核心商圈，其高端的市场而定位将高档次的商品、,优质的服务、浓厚的商业氛围，将带给消费者一个白水首选休闲、,娱乐、购物的好去处。,d,、项目高端的定位可以引起广大经营者和消费者的注意，对本案的招,商和推广销售也将起到推波助澜的作用。,e,、政府也将需要在白水县有一个能体现新城风貌的购物中心来提升县,城的整体形象，对本案定位为“白水县地标建筑”对将来取得政府,在政策上的支持也会起到积极作用。,立地条件,2,、功能定位：集购物、餐饮、娱乐休闲、文化于一体的的“一站,式”白水首个大型购物中心。,a,、定位为 “集购物、餐饮、休闲娱乐、文化于一体的大型购物中心”,突出了本案的特点，具有非常优美的购物消费环境，能使消费者在,购物中观景，在购物中休闲，给白水消费者一个休闲购物的最理想,场所。,b,、由于白水的消费者基数较小，考虑到要照顾不同年龄阶层的消费者,因此，对于 “集购物、餐饮、休闲娱乐、文化于一体的购物中心”的,综合性的业态规划有利于引进不同业态的商家入驻经营，尽早完成,招商形成商业规模，以超前于竞争对手。,立地条件,立地条件,c,、相对于白水现有的老城商业区，本案的商业功能定位要以完全不同,于老城的业态分布出现。老城的商业业态是一种无序的自然形态，,本案将集购物、餐饮、休闲娱乐、文化于一体的多业态以集群应形,成向心格局，给白水消费者一种全新的消费体验。,3,、购物舒适化、休闲多样化、娱乐放松化,a,、购物舒适化：建设优美的购物环境以宽松、新颖独特的建筑风格满,足人们内心对大型购物中心品种多、精致、舒适化、空间大的渴望,而规划。,立地条件,b,、休闲多样化：,使每一个来光顾的顾客在消费和购物之余能有一个格调高雅，但是消,费相对合适多样的地方休憩。,c,、娱乐放松化：,目的是使来玩的消费者尽情放松娱乐，在劳累奔波一天之后让身心彻,底释放。,KTV,、音乐酒吧、大型电玩游戏室、健身房等设施将为娱乐,带来更多的定义。,4,、档次定位：主要面对中、高层收入的消费人群的商业场所,a,、对任何一条商业街的繁华，人气始终都是第一要素。只有人气旺,了才能百业兴旺，商家才能得以持续发展。由于县城商业的布局,规划混乱，品牌资源没有得到充分的利用与释放，消费者在消费,时也感觉到迷茫与不便。,b,、本案周边聚集了大量的行政机关、企事业单位，高档的住宅小区,等，聚集了的庞大的高消费群体。而却没有一个以“一站式”模式,来运营管理和与之匹配的消费场所， 因此定位为中高档可以更加,有的放矢的牢牢把握住这部分主力客户，打造成 “文圣锦都”最忠,实的消费者。,立地条件,规划定位,以白水的经济发展水平为出发点，,兼顾本案在白水房地产楼盘中的形,象地位，商品档次在白水现有的商业基础上提升一个档次。,尊重白水消费者的消费习惯，同时引进部分,新、奇业态,起引导作用，,使消费者切实感到不同于原先的商业规划及业态。,充分考虑经营者的经营利润，,在现有消费者人口和消费能力的基础,上，从经营者的角度考虑业态分布，力争使有经营能力的经营户都能,在本案经营下去。,规划定位,根据本案的地理位置和消费者的消费习惯安排业态，尽量为消费者,提供购物、餐饮、休闲娱乐、文化等一站式服务。,与本案周边建筑兼容互补和白水未来隐性需求较大的业态。,以知名度高的品牌店形成向心格局的同时在本案主要街道上布置旗,舰店，从而形成多个磁极，达到购物中心的集群效应，为后期的销,售、招商运营管理提供有利条件。,根据本案的建筑特点进行规划，首先满足大卖场、品牌店和对本案,有带动作用的商家对硬件的要求，然后满足中小商家的要求。,项目,SWOT,分析,SWOT,分析,优势（,strength,）,位于白水县城中心位置，地理位置优越,项目品质、配套优势,周边生活配套完善,首个档次最高、规模最大的一站式购物中心，这将带给白水县消费,者一种全新的审美方式与消费模式。,劣势（,weakness,）,四层商业，后期销售压力大,人流导向消费能力偏小，消费习惯需引导,商业面积规划较大，购买力要求较高，对县城经济实力较弱的,白水县来说具有相当的挑战性,市场容量有限，区域内同类商场会形成激烈竞争,SWOT,分析,SWOT,分析,机会,(opportunity),县政府重点项目，容易引起市场较高的关注度,外立面展示效果，一步一景优美的购物环境，庞大的商业规模，先,进的消费理念,SWOT,分析,威胁（,threat,）,商家资源匮乏，商品同质化日益严重,对周边地区辐射力较小，客源局限性较大,周边大量开发项目，增添了市场消化压力,市场环境,Part,3,本次问卷调查从,2012,年,4,月,24,日开始，,2012,年,5,月,7,日结束，调查周期为,10,天（,5.1,放假,3,天）。问卷数量共发放,200,份，商户调查和投资者调查问卷各,100,份，共收回有效问卷,198,份， 损耗,2,份。被调查者,90%,均不愿透露收入，不愿留联系方式。,主要调研方式,路边拦截调研,商铺业主问卷调研,调研背景,经营户市场调研,经营者调研,被访者,98,人拥有,1,间铺位。,被访者中有,43,人现经营商,铺面积,30,平米，其次为,20,平米。,1,、您在县城拥有的商铺数量,2,、目前的经营面积,1,、您在县城有商铺的数量,被访者中,94,人经营商铺为租用，其余,6,人为自购商铺经营。,大多数被访商户属于租赁经营，反映县城商业整体出租状况良好。,经营者调研,3,、您的商铺是租用还是购买,被访者中,68,人在商场中经营，其余,32,人为街铺。,本次调研为进店实地调研，本题目调研不具有参考性。,经营者调研,4,、商铺经营场所属于哪种方式,被访者中有,91,人愿在多种类商品的大型商场经营，其余,9,人分别大型超,市和百货商场。,据了解，白水县无论是独立商铺还是大型商场中，早已出现一铺难求的,局面。,经营者调研,5,、您在选择商铺时都会考虑选择哪一种市场,/,商场的形式,本题为多选题，受访者可选,5,项，其中考虑最多的因素是商铺的租金,/,售价和所住地段,/,商场位置，其次为客流量和商铺面积，附近的配套,和治安情况无人选择。,经营者调研,6,、您选择商铺地点时都会考虑哪些因素,1,、客流量,2,、商铺面积,3,、租金,/,售价,4,、所住地段,/,商场位置,5,、所在地段,/,商场档次,6,、进出货时的交通便利性,7,、统一商铺管理,/,物业管理,8,、附近的饮食,/,娱乐配套,9,、治安情况,本项为对现有商铺的满意程度，大部分客户均选取一般满意度，其中有部,分受访者对商铺面积、地段和商场档次、统一的物业管理三项表示不满意。,经营者调研,7,、您对现有商铺以下各方面的满意程度如何,1,、非常可能,2,、比较可能,/,会考,虑一下,3,、不太确定,4,、完全不会考虑,66,人考虑会在高档次、配套完善的大型商业中心经营，,21,人表示非常可,能，,13,人不确定。,经营者调研,8,、如果在县城将兴建配套非常完善的大型商业中心，档次比县城县城现有商业高，环境比现有更好一些，您是否会考虑在这个新建的商业中心经营,被访者中的,75,人认为建成的商业购物应属于高档次。,经营者调研,9,、您认为新建的综合购物中心的档次应该是哪一种档次,高档 中高档 中档,经营者调研,10,、您认为新建的综合购物中心应该是哪一种市场,/,商场的形式,1 2 3 4 5,1,、集购物、休闲、餐,饮和娱乐为一体的大,型购物中心,2,、百货商场,3,、大型超市,4,、集中某类产品的专,业市场,/,专业街,5,、其它,本题目受访者大多选择,1,、,2,项，超市、专业市场和其它无人选择。,10-20,20-30,31-40,41-50,50,以,上,受访者中有,68,位选择经营的面积为,10-20,平米，其他面积在,20-50,平米，,50,平米以上面积无人选择，客户需求普遍面积较小。,经营者调研,11,、如果您在此选择商铺会选择多大的面积,商户对二层以上商铺经营没有信心，全部受访者均选择一层铺面。,经营者调研,12,、如果您在此选择商铺会选选择哪层,受访者中选择月营业额为,5,万元以下的共,80,人，,5-10,万元营业额的共,2,人，其余,18,组受访者不愿透露。,大部分商户属于小型经营户，因属商户走访调研，此项问题不具有参,考性。,经营者调研,13,、您该商铺每月的营业额,78,位受访者考虑租用商铺，,22,位考虑购买，但价格均不愿意透露。,受访商户多为租用经营，购买经营所占比例较小。,经营者调研,14,、您会考虑租用还是购买,15,、您认为本区域商铺租金为多少合适,单位：元,月,/,50,50-75 75-100 100-125 125-150,经营者调研,选择每月租金在,75-100,元的商户较多，其次为,100-150,元,月,/,。,客户对本区域商铺的租金期望值较低，比现阶段同地段商铺市场价偏低。,投资者市场调研,62,位受访者在县城无商铺投资，有,1,间商铺的受访者为,31,人，另,5,人,有,2,间以上投资商铺。,投资客为市场拦截调研，有,1,间商铺者共,31,位，表明县城商铺投资前,景较好。,投资客调研,1,、您在县城是否有投资商铺,选择独立街铺和商场铺位的受访者合计,90,人，,6,人选择批发市场，其,余,3,人不确定。,商场铺位和独立街铺的出租情况较好，受访者对其经营前景普遍看好。,投资客调研,2,、您投资商铺会选择的投资类型,商场铺位 批发市场 独立街铺 其他,住宅 商铺 股票 债券 基金 定期存款 其他,51,名受访者选择投资商铺，其次是银行定期存款。,县城民众投资渠道较为单一，选择商铺和定存表现其抗风险能力较弱。,3,、您会选择的投资品种,投资客调研,出租 自用 炒卖 其他,4,、您投资商铺的目地,投资客调研,70,位受访者均表示投资后出租，显示对于县城的商铺出租市场比较看好。,5,、您投资商铺可以接受的回报率,6%,以下,7% 8% 9% 10% 10%,以上,投资客调研,商铺投资回报率在,10%,以上的受访者占大多数，其期望值比较契合商,铺常规回报率。,20,20-50 50-80 80-100 100-120 120-140 140-160 ,以下, ,以上,6,、希望投资商铺的面积,投资客调研,受访者选择的商铺面积集中在,20-100,平米，其中,20-50,平米面积区间约,占,4,成。,表明县城在此面积区间的商铺出租情况较好，另有可能受限于自身资金。,7,、您投资商铺会选择哪个地段,县城中心 大型住宅 主干道街铺 其他,小区附近,投资客调研,选择县城中心位置的占,6,成，其次是主干道街铺。,县城中心位置人流及客流量大，商业出租情况较好。,8,、您投资商铺最关心的是什么,1,、地段及位置,2,、商业档次,3,、客流量,4,、价格,5,、面积,6,、交通便利性,7,、统一经营管理,/,物业管理,8,、商业氛围,9,、投资回报率,1 2 3 4 5 6 7 8 9,投资客调研,受访者最关心的问题前四名分别为地段位置、客流量、价格和投资,回报率。,1,、集购物、餐饮、娱乐为一体的大型商场,2,、集多种商品、多行业的特色休闲步行街,3,、百货商场,4,、大型超市,5,、专业市场,6,、其他,9,、您选择投资商铺时，会考虑下列哪种市场,/,商场的形式,投资客调研,受访者选择最多的为一站式的大型商场和多商品、多行业的步行街。,10,、如果在县城中心兴建一座大型商业广场，功能完善、中高档次、环境上乘的的综合性商业中心，您是否考虑购买,非常可能 会考虑一下 不确定 完全不考虑,投资客调研,会考虑购买的客户占,6,成，其考虑的因素包括商铺的价格、面积及客户,自身的购买能力。,20 20-50 50-80 80-100 100-120 120-140 160,以下, ,以上,11,、如果您在此考虑投资商铺，请问您会选择多大面积,投资客调研,投资客购买区间集中在,20-100,平米，其中,20-50,平米区间的选择最多。,与经营户调研相比，投资面积区间有所上升。,12,、您考虑在此投资商铺的一层单价,5000-8000,元,8000-10000,元,10000-12000,元,12000,元以上,投资客调研,考虑购买的一层单价集中在,8000-10000,元，低于预期销售价格。,13,、您考虑投资的楼层,投资客调研,1,层,2,层,3,层,4,层 有统一的经营管,理，层数无所谓,有,83,位受访者表示愿意购买一层，,2,层以上购买者较少。,县城民众整体抗风险能力较低，增加客户购买信心，购物中心完善的,业态划分和后期商管对购买群体来说尤为重要。,14,、您投资商铺可以接受的总价,50,万以下,50-100,万,100,以上,投资客调研,受访者投资区间在,100,万元以下，,100,万以上无人选择。,县城民众购买能力有限，此问题在铺位的划分上具有重要价值。,15,、如果我们的项目在年内有销售，需要通知你吗,需要 明年再考虑 二年内不考虑,投资客调研,大部分受访者表示需要和考虑，因受投资渠道少的制约，县城民众对,商铺市场较为看好，购买需求量较大。,在售商业调研,在售商业汇总,项 目,概 况,居苑华城,元木秀城,瑞都花园,小区内商业街，价格,13980,元,/,平方米，面积,53-100,平方米，全部为一拖二销售，定金,5,万，,2013,年底交房。目前销售约,2/3,。,小区内商业街，目前是认购阶段，价格和面积没出来，未接受预订。商业预计,2013,年底交房。,位于东风路，是砖混住宅楼下底,1,、,2,层铺位，均价,5500-9000,元,/,平方米，面积可随意分割，一拖二销售，定金,5,万，交房时间为,2013,年,5,月。,市场调研分析,受投资渠道少，抗风险能力较弱的影响，白水县商业整体销售情况较,好，,商业投资客较多，商业市场整体看好。,白水县民众,对一站式的购物中心和商业步行街的经营前景看好,，多数,客户愿意进行商业投资。,投资者对,县城中心位置,的商业认可度较高，尤其是中心商圈的独立商,铺。,经营者对白水县,目前的商业环境普遍不满意,，购物环境差，配套设施,不完善等是制约中低档商业的瓶颈。,投资者对商业的,地段、面积、价格、客流量、面积和投资回报率,普遍,关注度较高。,投资者可以接受的商铺面积普遍较小，尤其以,20-50,平米,的需求量最,大，原因是小面积的铺位比较好租，且前期投资小。,市场调研分析,市场调研分析,多数客户选择,商业的,1,层进行经营或投资,，,2,层以上无人问津。县城中,心的富仕广场就出现一层经营火爆，二层以上空置的情况。,客户期望的投资,回报率多数在,10%,以上,，小部分介于,7%-8%,之间。,大部分商户对目前的商业情况均选取,一般满意度,，其中有部分受访者,对商铺面积、地段和商场档次、统一的物业管理三项表示不满意。,项目建议,项目现状,文圣锦都,项目地段占据白水县中心商圈位置，商业定位为一站式购物中心，其中包含有大型商业、超市、精品步行街、电玩城，三四层主要经营业态为多种业态，其定位及业态符合白水县商业市场需求。,文圣锦都,规划及布局精准，购物环境优美，对白水县商业的整体水平有了较大的提升。,从经营者和投资者调研情况分析，本案项目的定位及规划布局符合民众的期望，但同时也存在不足之处，如铺位的面积划分偏大，销售过程中极有可能出现有价无市的状况；其次，如何对客户加以引导，顺利销售二层以上铺位，这也是本案销售的重点。,项目建议,面积划分,一层商业销售不存在问题，二、三、四层商业铺位进行重新划分，每铺面积控制在,100,平米以内（单铺可划分），有利于商铺的顺利销售。,统一商管,客户的抗风险能力弱，对二层以上商铺经营状况不乐观，在销售过程中，针对此项需要做大量的工作，对客户的购买楼层加以引导，商业后期的统一商管、统一经营尤为重要。销售前期商家和商管公司的引进，是增强客户信心的重要手段。,经营管理模式建议,准确的市场定位是商场生存与立足的根本，而成功的管理模式则是商场发展的保证。根据当前国内零售业态的发展方向与趋势，“一站式购物广场”这种新型零售业态和模式，逐渐成为新的商业主流业态，因为这种业态是零售业态向顶级业态（,Shopping Mall,）发展的必由之路。,本项目将采用以上业态与经营管理模式来运营。本案所采用的管理模式，更多地借鉴国内“万达广场”的经营管理模式，发展其他复合型业态，如对品牌招商，餐饮娱乐等相关业种，在这种复合型业态业种上，经营管理推行“统一经营，集中管理”的方式。在购物广场的统一架构下，全面推行,“管理八统一”，,以提升购物广场的市场竞争力和发挥规模效应，并有效提高经营水平。,管理“八统一”即：,统一布局规划；,统一店面形象；,统一营业时间；,统一人员管理；,统一规范服务；,统一人员着装；,统一品牌管理；,统一价格政策。,经营管理模式建议,推行管理“八统一”的目的在于营造购物广场的经营氛围，吸引市场热销商品品牌进驻，也有利于提高购物广场的管理档次和水平。使这座位于核心商圈边沿的商场真正实现规范化经营、制度化管理，具有诸城地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物广场。,经营理念建议,经营理念是购物广场的灵魂和思想，针对白水县当前的市场状况，我们提出文圣锦都购物广场的经营理念：,引领时尚生活，创新都市文化。,倡导品质消费，保证真品真价。,经营理念建议,都市生活方式是现代生活的重要标志，而时尚是都市人追求的理想生活状态，,作为一个集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的现代都市购物广场，它有理由和条件引导当地的生活消费方式。,都市的繁华是以商业发达为基础，自古就有“无商不富”之说，足见商业对社会经济发展的作用，商业文化是都市商业发展水平的主要特征。现代人追求时尚、舒适和回归自然，所以，文圣锦都购物广场的经营理念核心是,引领时尚，营造商业文化，倡导品质消费，提供真品真价之商品，并塑造真情服务品质。,经营特色理念,新模式：引进购物广场多主题、多业态，组合式经营，最贴近市场,需求，延伸经营面；,一站式：真正通过多业态、多业种经营，实现“一站式”购物；,精品化：商品以中高档精品为主，高中互补的经营定位，既迎合了白水当前的市场消费，又逐步引导诸城的中高消费阶层。,本项目需突破传统百货商场的管理模式，采用“统一经营，集中管理”的方式，既加强了购物广场的规范化管理，又增强了招商业主的经营自主权，同时，依托商圈庞大的人潮，将消费主流客群引入购物广场，充分体现规划之可行性。,商业主题建议,文圣锦都位于白水县人气最旺的商圈，周边分布三个大中型商场，依托商圈形成的人潮，我们提出本项目的商业主题定位。,购物主题商街,休闲生活主题商街,负一、一、二层,三、四层,消费人群定位：年龄,20-45,岁之间，人均消费,100,元以上；,经营人群定位：时尚产品、品牌为国产或进口中高档品牌,贯,穿,主,题,立面业种建议,-1F,：超市,+,电玩城,1F,：商场,+,商业街,黄金珠宝、化妆品、名烟名酒、箱包皮具、保健品、钟表,2F,：商场,+,商业街,女装、女鞋、女士内衣、饰品、化妆品、床品、家居饰品、特卖品,3F,：功能区,+,商业街,男装、男鞋、运动休闲服、体育服装及用品、童装、童鞋儿童世界、特卖品,3F,：功能区,+,商业街,餐饮、量贩,KTV,、健身房、美容院、养生会馆、培训机构、婚纱影楼、书吧、茶吧、电器、小家电及通讯电讯、图书音像制品、健身器材,潮流街区,星光大道,休闲专区,立面业种建议,根据我们对白水现有竞争主力店的调查结果分析，并结合目前县城,的消费现状，初步拟定商业各楼层的经营规划如下：,一层：经营主题：星光大道,1,、沿街品牌店（南面、北面）：经营品牌服装等较有影响力的商品品,牌，以提升商场经营档次；,2,、商业步行街,（南面内街铺）：经营,黄金珠宝、化妆品、名烟名酒、,箱包皮具、保健品、钟表；,二、三层：经营主题：潮流街区,1,、二层步行街：女装、女鞋、女士内衣、饰品、化妆品、床品、家居,饰品、特卖品,2,、三层步行街：男装、男鞋、运动休闲服、体育服装及用品、童装、,童鞋、儿童世界、特卖品,四层：经营主题：休闲专区,餐饮、量贩,KTV,、健身房、美容院、养生会馆、培训机构、婚纱影楼、,书吧、茶吧、电器、小家电及通讯电讯、图书音像制品、健身器材,立面业种建议,