11月江苏海安房地产市场月报

单击此处编辑母版标题样式,*,SHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,SHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,11月江苏海安房地产市场月报,2011,年,11,月海安房地产市场月报,报,告,结,构,第一部分 宏观政策解读,第二部分全国市场扫描,第三部分 海安市场分析,第四部分 竞争个案研究,第五部分 本月市场总结,1,宏观政策解读,政策要闻,温家宝首提“下调”房价 楼市迎来沉重一击,温家宝总理,11,月,6,日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。,他说：“房地产调控，我们已经说起来进行两年了，一些重大的措施都已经出台了，特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。温家宝说：“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不能有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”,专家表示，这给出了一个非常明确的信号：当前房地产宏观调控不会松绑，不下调房价誓不罢休。,政策要闻,李克强：坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强近日在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会并讲话。他指出，要继续扎实推进保障性安居工程建设，把好质量安全关、公平分配关，更好地发挥保障房建设惠民生、稳房价、扩内需、促发展的多重作用。,李克强强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。充分发挥市场的力量，满足群众多层次、多样化的住房需求，促进房地产市场健康发展和人民群众住有所居。,政策要闻,近十个城市楼市限购令年底到期,最近一段时间，房地产调控成效逐步显现，部分城市房价开始出现明显松动，房价下行拐点基本明确。作为此轮房地产调控政策中效果最显著的一剂猛药，部分城市的限购政策将在今年年底到期。业内人士普遍预计，目前房地产调控并不具备放松的条件，明年多数城市仍会继续执行限购政策。,近十个城市的限购政策将于今年年底到期，限购令即将到期的城市，当地政府至今尚未对明年限购是否继续执行明确表态。青岛市相关部门负责人曾表示，限购政策到期后是否延展，需视国家宏观政策而定。石家庄市住房保障和房产管理局有关负责人也称，石家庄“限购令”截止时间暂时定为今年,12,月,31,日，并不是说,12,月,31,日一到，该政策就完全取消，到时要根据国家政策与市场变化情况综合考虑，确定“限购令”是否需要延期。,政策要闻,10,月,CPI,同比上涨,5.5%,创,5,个月新低,2011,年,10,月份居民消费价格变动情况,2011,年,10,月份，全国居民消费价格总水平同比上涨,5.5%,。其中，城市上涨,5.4%,，农村上涨,5.9%,；食品价格上涨,11.9%,，非食品价格上涨,2.7%,；消费品价格上涨,6.6%,，服务项目上涨,2.8%,。全国居民消费价格总水平环比上涨,0.1%,。其中，城市上涨,0.1%,，农村与上月持平；食品价格下降,0.2%,，非食品价格上涨,0.2%,；消费品价格上涨,0.1%,，服务项目价格上涨,0.2%,。,据,财经国家周刊,报道，据统计，截至,10,月底，上海土地成交金额,930.43,亿元，比去年同期减少四分之一；南京和长沙土地出让金同比降幅分别为,40%,和,55%,；西安卖地收入仅,28.70,亿元，同比降,71%,。北京前,10,个月土地成交金额虽然同比仅降,7%,。,卖地终究是一种存量透支行为，随着经济转型的完成，“后土地财政”时代的到来，地方政府土地财政转型已不仅仅是一个需要讨论的问题，而是如何落实的问题。,土地财政下滑势必会影响到明年地方的财政预算。为保证财政收支平衡，政府有一个办法可用，那就是“收缩投资”。,政策要闻,地方政府卖地收入同比大降 土地财政面临转型大考,政策要闻,央行下调存款准备金率,12,月,5,日起，央行下调存款准备金率,0.5,个百分点。调整后，大型金融机构的存准率将降至,21%,。这是自,2008,年,12,月以来，央行首次下调存准率。针对此番动作的影响，有观点认为存准率下调暗示货币政策已转向；另有专家表示，“降准”只是微调，不代表货币政策整体松动。,CPI,出现明显回落，经济软着陆成功，货币政策将从结构性微调到总量转向转变，信贷压力将有望放松。,本月温家宝总理首提下调房价，国务院也多次强调楼市调控不会放松，未来宏观政策短期内难有转变。,目前多城市房价出现松动，舆论普遍唱衰，三四线城市市场明显受到波及，观望氛围加剧，不少地区价格有松动的趋势。,奇正观点,2,全国市场扫描,各地楼市,上海,供应方面,：新增供应面积,90,万平，环比大幅上扬,49.1%,去化方面,：总计成交面积,49.1,万平，环比增长,7.4%,价格方面,：,成交均价为,21069,元,/,平，环比下探,1.1%,价跌量升，存量持续上扬,各地楼市,北京,供应方面,：商品房可售增加,57.67,万平方米,去化情况,：成交面积,95.23,，环比上涨,11.65%,价格,：成交均价为,22927,元,/,平方米，环比,0.08%,价格有所松动，成交有所回升,各地楼市,苏州,岁末冲刺楼盘较多，降价预期也有望渐趋明朗,去化方面：,苏州,11,月住宅成交,6099,套，环比上涨,5.11%,供应方面：,可售增加,51.11,万平方米,价格,：,11277,元,/,平米，环比下降,0.69%,各地楼市,南通,2011,年至今南通住宅成交量,成交量明显下降，年底多数开发商资金紧缺，降价预期明显,全国楼市结论,随着年关的逼近，资金链条的收紧，开发商越来越感到“钱荒”的压力，虽然无力回天，但并不愿意错过这“放手一搏”的机会。而对于目前各城市普遍出现的降价潮，南通业内人士也认为，国家对楼市的调控政策短期内不会放松，而低迷的销售量与积压的存量房将是对开发商资金链的一大考验。面临着种种压力，开发商不得不加大促销力度，进一步降价打折或将成为未来一段时间的主旋律，甚至有人作出这样的定断，随着降价范围的扩大，终将形成示范效应。,3,海安市场分析,土地成交情况,海安本月非工业用地成交一览表,编号,成交时间,土地位置,土地面积,（）,成交价（万元）,楼面价（元,/,）,容积率,土地,用途,1,11,月,22,日,开发区长江路南侧文萃路西侧,12694,1770,348.5,4.0,综合,2,11,月,22,日,海安县火车站站前广场,B,区二期,2101,313,774.9,2.0,商业,3,11,月,22,日,海安镇海南村,7,、,8,、,9,组,5661.2,625,552,0.2,商业,本月新招挂土地三宗，土地面积,18355.2,，其中开发区成交综合用地一宗，楼面价,348.5,元,/,2011,年至今海安住宅成交量,11,月住宅成交共计,216,套，成交环比下降,18.4%,，连续两月下滑；,（,1,）本月只有金石蓝郡开盘，其余均为存量成交，市场供给量较小；,（,2,）随着调控的深入，一二线城市房价出现松动，降价的预期成为市场的共识，观望氛围加剧；,（,3,）从最近新开个案市场表现来看，主流三房产品存量明显放大，卖压已渐渐褪去，随未来新增楼盘的入市，海安购房者将有更多的选择空间，购房更趋于理性。,住宅成交状况,价格、版块成交分析,10,月、,11,月各版块成交对比,2011,年海安城区商品房成交价格走势,本月仅城西金石蓝郡一盘开盘，使得城西板块成交最高，,城南本月成交有大幅度下滑，多为之前开盘存量的消化，成交量较为缓慢；,城中与上月成交基本持平；,城东的成交也有一定幅度下滑，但与其他板块相比，成交相对稳定。,本月全县商品房成交价格,5047,元,/,平米，环比下降,0.9%,。新开楼盘价格都低于之前预期，低价入市，价格优惠幅度较大。,未来土地供应分期推出,70,万方的供应量,523,产业园,江海清水园,七星首府,水岸名城,奥体新城,万豪国际,华府天地,金水湾公馆,竞争项目,朗地尚城,海洲阳光城,2011,年,四季,度,三季,度,四季,度,一季,度,二季,度,2012,年,年底将推出,5,栋多层,120,套左右约,1.4,万方,/6.6,万方,10,月推两栋高层,/1.2,万方,年底推四栋高层,5.6,万方,/18,万方,2011,暂无推售计划,/16,万方,12,月,28,日开盘推,203,套房源约,2.4,万方,/160,万方,10,月加推,11,年无推售计划,/26,万方,10,月加推,11,年无推售计划,/26,万方,最后,3,栋高层到,12,年推售,4,万方,/4,万方,11,年无推售计划,/3.8,万方,金石蓝郡,年底推两栋高层约,3,万方,/13,万方,11,月,5,日推三栋约,3.2,万方,/23.8,万方,东大街,12,月推约,6.2,万方,/7,万方,东南片区,市场供应总量,四季度约,18.6,万方,由于市场遇冷，多数楼盘延迟了推售计划，海安住宅市场年底放量在,18.6,万方，供应量相对较低，其中城东市场年底供应量为,7,万方。明年上半年则会集中放量，届时竞争将异常惨烈,未来供应分析,个案动态,项目名称,区域,销售套数,销售均价（元,/,）,金石蓝郡,海安镇,64,5948,江海清水园,海安镇,37,5883,523,文化产业园二期,城东镇,20,4364,万豪国际,海安镇,2,6102,金水湾公馆,海安镇,5,6925,华府天地,海安镇,3,6558,水岸名城,海安镇,2,4676,注：以上销售均价以当月房源价格为依据。 数据来源：海安房产信息网备案数据,项目,最近开盘时间,价格,优惠,月度动态,江海清水园,10,月,28,日,5580- 7270,元,/,平米，阁楼,3800,元,/,平米 表均价,6400,元,/,平米，实际均价,5800,元,/,平米,10,个工作日内一次性,96,折，按揭,96.5,折，开盘前已预约客户另优惠总价,5000,元；,11-20,个工作日一次性,97,折，按揭,97.5,折，开盘前已预约客户另优惠总价,4000,元；,21-30,个工作日一次性,98,折，按揭,98.5,折，开盘前已预约客户另优惠总价,3000,元；开盘期间办理手续送,1000,元购物卡。,江海清水园,452,套,8# 9#,面积主力面积,90150,平米，,目前备案销售,115,套。,金石蓝郡,11,月,5,日,表价,5600,元,/,平米起，表均价在,6000,元,/,平米以上，实际成交均价,5900,元,/,平米左右，离之前报价降价幅度达到了,15%,认购每套优惠20000元,，盖二次章优惠,4000元,，预付,5万送2000元，预存10万送4000元,，开盘当天一次性优惠,80元/平,米,开盘当天认购,94,套，去化率远低于预期,东大街海天国际,预计,12,月,起价是,6800,元,/,平米，表均价,7200,元,/,平米，折后起价,6300,元，均价,6900,元,/,平米左右,办卡缴纳,20,万定金享受,3,万优惠，,10,万抵,1,万，开盘当日签约按揭付款享受,200,元,/,平米，一次性付款,250,元,/,平米,首推,6,栋,5,、,6,、,7,、,8,、,9#,，,400,套房源。,预售许可证已经拿到，但受限于拆迁安置户问题，迟迟不能开盘。,华府天地,9,月,15,日,均价,6700,元,/,平米,目前折扣只有按揭,99.5,折，一次性,99,折,10,月加推,3#,西单元,47,套房源只卖出十几套,，日均来访,2-3,组 ，远低之前水平,万豪国际,10,月,1,日,表均价,6700,元,/,平米，实际均价,6380,元,/,平米,目前的优惠是免契税,1%,，在规定时间内签约总价优惠,5000,元,10,月加推,276,套，认购仅半成。,个案动态,项目,开盘时间,价格,优惠,月度动态,金水湾,预计元旦,均价,7100,元,/,平米,一次性,99.5,折,目前发了一波短信提醒,7#8#,号楼预约登记信息进行蓄水，推售可能在元旦。,奥体新城,12,月,28,日,暂定,暂定,本月预约收纳部分存款定金，一期推,3,栋,203,套房源,怡景湾,12,月,8600,元,/,平米,一次性,10,万，按揭,6,万,一期共计,80,套现房联排别墅，面积段,320330,，目前暂未开盘。,七星首府,年底,暂定,暂定,目前在王府设立临时接待处，一期推,4,栋,29,、,30,层高层,苏中尚城,明年上半年,暂定,暂定,目前项目工程进度较慢，预计明年上半年才能开出。,个案动态,随着十月的结束，本月又进入房地产传统的淡季，个案场来访继续走低。,本月金石蓝郡为首次开盘，以低价入市。开盘优惠幅度较大，,认购每套优惠20000元,，盖二次章优惠,4000元,，预付,5万送2000元，预存10万送4000元,，开盘当天一次性优惠,80元/平,米四重优惠。,开发商不仅请来了海安知名的电台主持人助阵，还通过业务员假扮客户对客户进行疏导，一系列的组合拳却是换来了开盘当天仅认购,94,套的成绩。,从新开个案表现来看，宏观调控的威力已经在海安显现，多数购房者采取了观望的态度，传统的营销方式渐渐失去效力，置业者购房趋于理性。,市场的转冷使得不少开发商放慢了推盘节奏，不少楼盘将开盘计划推迟到明年上半年，使得年底的放量预期减低，而明年上半年将会有一波大的放量，在宏观政策预期继续从紧的情况下，市场竞争将变得异常激烈，价格大战在所难免。,住宅市场分析,商业个案,义乌商贸城,项目总投资30亿元，总占地面积958亩，总建筑面积约120万，将分三期开发，其中一期建筑面积30万，是集“产品交易、国际展览、电子商务、商务配套、生活配套”等多功能于一体的小商品超级市场。其涵盖服装鞋帽、副食品、日用百货、轻纺布艺、文体办公、皮革箱包、玩具礼品、五金电器等18大业态、10余万种小商品品类。项目与义乌中国小商品城、海宁皮革城、柯桥中国轻纺城等大型专业市场强强联合，建立品牌联盟。并携手世界最大的网上商品交易平台阿里巴巴、淘宝网及镜像世界，为商家提供网络店铺，共享全球5.5亿客户资源，给国内外生产厂家、商家、采购商提供了一个沟通的桥梁与平台。,代表项目,价格情况（元,/M2,）,近期动态情况,海州新城,朝长江路路方向卖一层约,15000,元,/,朝西,30,50,，单价,13000,14000,元,/,，上层为住宅商铺的层高,5.3,米，上层为平台，层高,4.3,米，朝北商铺 的面积在,165,左右，业态不固定以自营为主。,安达步行街,免租一年一年后皮草租金1.5-2元一平方.儿童城2-2.5一平方.数码1.5-2元一平方,项目目前有儿童城、皮草城、数码城等招商计划，暂不对外销售。,10,月,1,日儿童城、皮草城开业。本月无新招店铺。,中洋现代城,一层,2,元一平方,.2,层,1.2,一层去化,50%,，二层去化,20%,中大街,一层,1.8-2.2,元一平方,.2,层一元；半年免租计划,目前去化,55%,水岸明城,一二连卖,7800,元,/,平米，一层单卖,8800,元,/,平米,面积区间,35-220,，共推,18,套，销售约,3,套,文峰大世界,3,万,-3.5,万,一期去化,100%,；二期待开盘；暂不对外出售，目前项目已经封顶，项目有望成为海安商业的新标杆。,商业个案动态,目前海安商业过剩，投资回报率低，故销售状况不好,4,竞争个案研究,开发商,南通鸿庆房地产开发有限公司,楼盘位置,江苏省海安县迎宾路,201-5,号,物业类别,住宅,建筑类别,多层,产,品,规,划,总占地,1500,亩,总规划户数,600,户,房型面积,88135,主力面积,88,，,99,、,106 ,、,109 ,项目特色,西班牙风格、中南欧陆风格,装修情况,毛坯,所属商圈,海安城东,沿海竞争个案,523,产业园,月份,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,住宅,11,年,-,-,-,-,-,-,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,1,2,月,-,-,59,1,5,2,0,价格,8,月,30,日开盘，均价,4500,元,/,西班牙风格为框架结构均价约,4600,元,/ ,，中南海风格砖混结构约,4400,元,/ ,排号,5,万抵,5.5,万，一次性付款,98,折，按揭,99,折。实际总均价,4415,元,/ ,年底推,5,栋多层约,120,户，价格未定，目前只为预约登记。,本月备案销售,20,套,数据来源海安房地产信息网,媒体表现,媒体组合：以大牌、户外、短信、网络为主要媒体表现,推广主题：,“,523,艺术家 全面公开,”,、,“,第二批房源预约中，,38,万起，,80130,二,四房多层公寓,”,工程进度：一期在建,沿海竞争个案,七星首府,开发商,江苏置佳置业有限公司,楼盘位置,黄海大道与东湖路交界处,物业类别,住宅、商业,建筑类别,多层、高层,产,品,规,划,总建面,18,万,占地,67600,平米,项目特色,ART DECO,建筑风格,所属商圈,海安城东,7,星首府，地处黄海大道与东湖路交界地段，是海安,7,星湖生态居住区内高端人居地产项目。项目由来自上海的两大老牌地产品牌上海明佳集团与上海东苑集团共同携手开发。,7,星首府总建筑面积约为,18,万平方米，由高区公馆组团与低区花园洋房组团两个片区组成，定位于高端客群的品位之需，整个社区大气而华贵。一期推出的公馆组团,。,目前项目围墙已上，计划年底开盘。一期推出四栋,29,、,30,层高层，户型为两房三房四房，面积从,85142,。,媒体表现,媒体组合：以大牌、户外为主要媒体表现,推广主题：,“,7,星湖畔。小洋房。大公馆,”,、,“,生活本该如此,”,近期活动：,10,月,20,日奠基，县领导等,200,多人参加,5,本月市场总结,总结,未来走势及影响预判,本月,CPI,有所回落，货币紧缩的效应已经显现，部分民营企业受调控影响纷纷倒闭，所以中央采取了降低准备金率，适度宽松货币放量来支援中小企业。贷款下放明显加快，变相为房地产企业资金链减轻了压力。但从整体宏观层面看来，中央一直在强调调控不放松，未来宏观走势难有改观，多数城市房价已出现松动迹象。,本月海安市场个案场来访继续走低，观望氛围依然浓厚。新开个案表现较为低迷，未来随着海安市场放量的逐步放大，竞争将异常激烈，极有可能爆发价格大战。对于沿海来讲，需谨慎定价，保持在海安市场的价格优势，方能实现快速走量。,