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,止 于 至 善,Nothing gonna stop us now,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,17,单击此处编辑母版标题样式,5,单击此处编辑母版标题样式,9,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,62,单击此处编辑母版标题样式,1,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,单击此处编辑母版标题样式,68,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report |,*,Copyright Centaline Group, 2010,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,单击此处编辑母版标题样式,36,单击此处编辑母版标题样式,34,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,64,单击此处编辑母版标题样式,59,单击此处编辑母版标题样式,*,*,2013,年营销总纲,深圳中原事业一部,2013.1.3,2,市场分析,13,年目标,营销执行总纲,报告框架,项目回顾,一、项目回顾,12,年营销总铺排及销售业绩,9,月,16,日,营销中心开放,2012,年实现总销售金额5.366亿！,9,月,21,日,11,月,10,日,12,月,2,日,送房大行动报名启动,样板房开放,盛大开盘,客户升级：冻结,5,万享开盘至,98,折优惠认筹启动,送房大行动升级：认筹客户可获取,10,年居住权的抽房资格,VIP,客户办理：诚意客户登记办理,VIP,卡享开盘,99,折优惠启动,送房大行动报名：参与乐城“送房大行动”报名,蓄客,形象入市期,形象深入期/蓄客期,开盘强销期,强势蓄客期,营销节点,客户策略,推广策略,活动策略,精神属性/以诚相待,精神属性：逸都会，动生活,物理属性：用一座城，让深圳无界,营销面世仪式,拉斯维加斯/魔法秀暖场活动,中国好声音,见面会,开盘,暖场活动,迪士尼/抽奖,暖场活动,12,年销售分析：定价策略,实现销售目标，贴合市场的合理价格是王道,价格如何定,最贴合市场的价格；,最贴近客户的心里预期价格；,低开高走，形成热销局面，以实现持续热销。,各套单位的价格,=,基准变量,+,平面差,+,层差,+,特殊调差,实现每条腿的精准化定价，使各户型单位走量均衡。,开盘前一周释放均价区间，把握客户；,开盘前一晚释放腿均价，吸引客户；,开盘当天首推产品制造价格惊喜，刺激客户，促成成交,开盘持续加推，营造稀缺以及热销局面。,价格分配,如何运用价格,成交客户分析：家庭结构,家庭结构中三口之家占比达到51%，其次是单身和两口之家分别占比为18%，四口之家以上占比较少。主要因为项目成交客户中刚需产品占比较大，其中以两房和三房为主；而购买本项目的公寓产品的客户以单身和两口之家为主；大户型成交的客户则以三口之家和四口之家为主。,成交客户分析：工作区域,成交客户主要集中在龙岗片区，占比达到46%，主要分布横岗、布吉以及龙岗中心城，罗湖以及福田分别占比达到18%！,龙岗客户购买本项目有一定的地缘,情结，追求大盘大配套大空间，高性价比物业。福田以及罗湖等关内客户迫于关内的高房价，大盘、生态环境、大配套等关内无法满足的优质楼盘。,成交客户分析：年龄,成交客户年龄主要分布在25岁35岁，占比达到63%，以关内新白领和龙岗中高端客群为主，这一年龄段的客户事业稳定，资金实力中等，思想较成熟，追求便捷、时尚，以首次置业为主。,购买大户型的客户年龄集中在35岁45岁以上，购房理性，追求成熟配套等优质楼盘，以改善型换房需求为主。,成交客户分析：置业目的,客户购买本项目主要用于自用，占比达到93%，以自住为主，客户非常看重本项目地铁口百万生态大盘的人居价值；,投资客户占比达到6%,部分51平在购买客户用于投资，因为产品拎包入住，地铁上盖，非常具有投资价值！,成交客户总结:客户整体表现,1., ,5.,获知途径,表现,置业敏感点,4.,置业目的,3.,兴趣爱好,2.,工作区域,1.,基本特征,客户年龄集中在25,-,45岁之间；,多为公司职员和私企业主,集中在龙岗的横岗和布吉，其次为罗湖及福田；,南山、宝安等片区较少；,追逐时尚、快捷以及现代感,爱好旅游，喜欢年轻的运动,以自用为主,投资客户占比较少,主要以楼体和网络为主,友介以及短信占比有所提高,一、客户认可点,纯地铁物业,山体公园,百万大盘,产品打造的品质,社区配套,价格（开盘购买的客户）,二、客户不认可点,周边配套不完善,区域较远,项目价格（开盘后购买的客户）,客户特征,置业驱动力,总价低，带精装修、纯地铁上盖,自住客户：年龄在25,-3,0岁，资金实力较弱，首次置业,投资客户：投资理念强，资金充裕,年龄在2535岁，事业稳定，以两口之家为主，首次置业，主要分布在龙岗、福田以及罗湖区域,年龄集中在3040岁左右，追求时尚、生活较有品质，资金实力中等，以横岗、罗湖以及福田客户为主。,户型格局方正、园林、公园生态景观、地铁上盖、百万社区以及社区配套,单价便宜、舒居两房，纯地铁上盖、百万社区,年龄分布在3045岁之间，事业成功，稳重，理性，主要分布在横岗以及福田，有换房需求,阔绰户型格局、园林景观、公园环境、百万社区以及社区配套,成交客户总结：各类产品客户总结,33,51平精装公寓,78平两房,87,89平三房,138,170四至五房,营销节奏回顾,时间节点：,9,月16日9月21日,宣传配合,:,户外、报纸、地铁、电梯框架、短信、楼体围板、,活动配合：,媒体见面会,展示配合,:,停车场展示到位,一层平台展示到位,营销中心展示到位,宣传内容：,营销中心盛大开放,用一座城，让深圳无界。,时间节点：,9,月21日10月20日,宣传配合,:,户外,报纸,地铁,报纸,LED,短信,楼体,网站,围板,活动配合：,抽奖活动,宣传内容：,史无前例，乐城送房大行动；,VIP卡火爆登记中,时间节点：10月20日11月20日,宣传配合,:,户外、报纸、地铁、LED、,、短信、楼体、电台、电,视、网站,活动配合：,拉斯维加斯、魔法大讲堂、中国好声音权振东巨星见面会、玩转迪斯尼,展示配合,:,样板房开放,园林展示到位,商业橱窗,宣传内容：,史无前例，乐城送房大行动,VIP火爆升级,样板房至美盛放暨中国好声音权振东巨星见面会,时间节点：11月20日12月31日,宣传配合,:,户外,报纸,地铁,LED,短信,楼体,电台,电视,官网,网站,派单,活动配合：,开盘暖场活动,感恩回馈，乐献全城,宣传内容：,盛大开盘,全城疯抢，开盘劲销6亿,9,月,16,日,营销中开放,9,月,21,日,11,月,10,日,12,月,2,日,乐城送房大行动,样板房开放,开盘,推广渠道效果分析,楼体、网络以及短信覆盖客群区域广，使客户可直接感知项目，对于吸引客户到访效果显著，转化为成交率较高；,户外、LED、报纸等可塑造项目形象，对于项目在市场上的影响力作用较大，但转化为到访的客户较有限。,公关活动回顾,公关活动张弛有度，能够配合营销节点，实现强势蓄客。样板房大型公关活动加上七个暖场活动，成功吸引客户到访。,9,月,10,月,11,月,12,月,节点：营销中心开放,时间：,9,月,1,6日,活动：营销中心开放媒体见面会,节点：蓄客,时间：10月20日21日、11月3日-11月4日,活动：拉斯维加斯嘉年华/魔法大讲堂,节点：样板房开放,时间：11月10日,活动：好声音巨星见面会,节点：开盘,时间：12月2日,活动：魔术、小丑等活动,节点：业主答谢时间：12月9日,活动：感恩豪,礼，乐谢全城,节点：蓄客,时间：强势1月17日11月18日,活动：玩转迪士尼,现场展示分析,营销中心现场展示：营销中心的风格为现代简约，城市窗口设计，整体的展示于细微处彰显品质，受到客户的认可。,看楼通道现场展示：停车场位置、一层平台、电瓶车路线、园林展示、商业橱窗设计等从不同角度将项目的高品质感传递给客户，但整体的大盘形象稍有所欠缺。,样板房现场展示：架空层、33170平不同风格的样板展示将项目的价值点有效传递给客户。,百万大盘的形象展示较有限，未能让客户充分体验龙岗百万生态大盘的标杆形象。,卖点展示不足，山体公园是项目的一大卖点，但未能将其进行有效展示。,电瓶车的设置于细微处打造产品品质，从客户首次感知项目时，价值展示继而展开；,处处凸显项目的核心价值，输出生活感知，于体验感知项目。,电瓶车通道彰显尊贵：,电瓶车通道的展示给客户营造尊贵感，使客户对于项目的认知从初始即体验项目的品质；,一层园林平台凸显台地建筑价值：,项目的台地式建筑为项目的亮点所在，通过一层平台的设计使客户可直观的感受到台地式建筑的价值所在。,现代营销中心符合目标客户鉴赏：,项目的目标客群年轻白领占比较高，他们现代，追求市场，营销中心的打造符合他们对产品的心里诉求；,泳池展示凸显项目舒居价值：,园林泳池的展示凸显项目人居价值。,不足：,亮点：,借鉴意义：,现场展示总结：,项目,A,区总结：,总结：,共计销售额5.366亿，套数495套，热销全城。,推广、展示、活动、销售策略等存在不足，但整体节奏把握到位，市场影响力足，实现品牌传播。,2013,年会面临的问题：,楼市政策不明晰，风险与机遇共存；,供应量大，竞品林立，客户分流情况严重；,一期B区相关施工方面不确定因素较多；,项目存量产品出现两级分化，以大户型和小户型为主,开发商品牌的推广以及项目形象的重新塑造,二、市场分析,宏观分析,宏观经济方面：,“,稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”,继续强调,2013,年“稳中求进”基调,，经济和物价环境向好，预计在货币政策稳健以及换届效应的促进下，,2013,年宏观经济将企稳向好，经济形势好于,2012,年,。,宏观环境：经济形势好于,2012,年，政策调控坚持从紧取向,宏观市场：整体市场好于,2012,年，预计全年增速前高后低,宏观市场方面：,在经济环境基本面向好的背景下，预计,2013,年整体市场好于,2012,年,。,成交方面,：,基数效应和市场惯性决定明年上下半年增速前高后低，,上半年同比增长约,15%,，下半年增幅缩小至,0.7%,。,供应方面,：销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，房地产开发投资额同比增长,17.1%,，增速与,2012,年基本持平。重点城市明年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显。,价格方面,：货币环境稳定和成交向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨,7.8%,，涨幅略有扩大。,深圳市场分析,深圳市场：全市成交量逐渐放大，市场形势趋于向好,；,2011,年年底至,2012,年年底成交均价基本持平。,深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（,2011,年,11,月,-2012,年,11,月）,深圳市一手商品住宅成交均价走势图（,2011,年,11,月,-2012,年,11,月）,数据来源：深圳中原二级市场数据平台,龙岗竞争：存货分析,振业峦山谷,八意府,紫麟山,阅山华府,喜福汇,卓弘高尔夫,金地名峰,熙和园,满京华,喜悦里,世纪新城,保利上城,水官龙翔深惠线,万科天誉,丹平快速,摩尔城,珑瑜,中海康城,中海塞纳,学府道,睿智华庭,名流印象,百合盛世,目前龙岗片区,重点在售项目达,23,个,，区域竞争白热化,数据来源：深圳中原二级市场数据平台,远洋新干线,阳基春天里,龙岗大道,1,号,未来竞争：存货分析,楼盘名称,公寓产品库存情况与户型产品,价格,备注,保利上城,200,套主力面积,52,，户型两房,1.5,万元,/,带精装修、不限购、不限贷,非凡空间,80,套,55-63,住宅，户型一至两房,1.1-1.3,万,/,带精装修、住宅,世纪新城,110,套,32-68,公寓，户型一至两房,1.2,万,/,带装修、不限购、不限贷,珑瑜,35,套,53-57,公寓，户型一至两房,1.6,万,/,带装修、不限购、不限贷,目前龙岗片区在售公寓项目相对集中个别楼盘，主要,成交均价集中于,1.2,万,-1.5,万,/,；,在售公寓产品均是,带精装修产品,，重点楼盘均属于,不限购、不限贷商住公寓产品,。,数据来源：深圳中原二级市场数据平台,精装公寓存货分析,未来竞争：存货分析,楼盘名称,70-89,产品库存情况与户型产品,价格,名流印象,700,套,75-88,平三房,8000,元,/,振业峦山谷,90,套,57-89,平两房,9000,元,/,国香青林郡,70,套,89,平三房,1.2,万,/,满京华,喜悦里,240,套,71-89,平三房、四房,1.4,万,/,熙和园,40,套,69-83,平三、四房,1.3,万元,/,怡龙枫景园,40,套,74-89,平二、三房,1.3,万元,/,尚模八意府,150,套,75-89,三、四房,1.35,万元,/,学府道,100,套,60,平二房、,150,套,88,平三房,1.3,万元,/,中海康城国际,100,套,68-88,平二、三房,1.1-1.3,万,/,摩尔城,100,套,82,平二房、,20,套,89,平三房,1.4,万元,/,合计,1630,套,1.1,万,-1.3,万,目前龙岗片区在售重点楼盘,70-89,产品库存量,约,1630,套,；,龙岗片区在售,70-89,产品趋于集中，产品户型与乐城,B,区户型相似，,未来竞争异常激烈,。,数据来源：深圳中原二级市场数据平台,70-89,刚需户型存货分析,未来竞争：存货分析,在售大户型单位存货分析,楼盘名称,大户型产品库存情况与户型产品,价格,中海康城国际,95,套,158-270,平大户,1.2,万,/,学府道,60,套,140,平五房,1.5,万,/,摩尔城,70,套,144,平四房,1.45,万,/,名流印象,60,套,120,平四房,9000,元,/,尚模八意府,140,套,128,平三房；,50,套,146,平四房；,80,套,155-172,平五房,1.4,万,/,星河时代,25,套高层,180-228,平米,1.8,万,/,阅山华府,60,套,143-180,平五房,1.4,万,/,万科天誉,30,套,155-160,平三房、四房,1.8,万,/,满京华,喜悦里,120,套,110-130,平四房,1.4,万,/,怡龙枫景园,100,套,140-186,平四、五房,1.4,万,/,合计,700,套,1.4,万,-1.5,万,/,数据来源：深圳中原二级市场数据平台,目前龙岗片区在售重点楼盘大户型产品库存量,约,700,套,，,龙岗片区在售大户型产品,主要集中于,120-140,平四房，与乐城,B,区大户型接近,。,未来竞争：新增供应分析,龙岗片区潜在新增供应量巨大，未来到,2013,年年底将会有,460,万建面,面世；,潜在主要供应产品为,60-89,产品,为主，与乐城项目一期,B,区产品接近，,未来竞争将会非常激烈,。,数据来源：深圳中原二级市场数据平台,项目名称,开发商,占地面积,(,万,),建面,(,万,),户数,主要面积段,预计推售时间,信义御城,信义,7.4,37.1,1930,60140,2013,年第一季度,宁佳花园,地业,3.77,10.39,60130,2013,年第一季度,仁恒,峦山美地,仁恒,3.91,20.62,2013,年第二季度,天著花园,金海港,15,70,800,69-89,2013,年第二季度,海航华南家园,宝源创建,14.43,62.28,1209,5887,2013,年第二季度,深房尚林花园,深房,5.2,18.8,1096,6989,2013,年第二季度,鸿威鸿景华庭,鸿威,5.1,11.23,800,89-160,2013,年第二季度,麟恒中心广场,麟恒,11.68,59.8,3121,3369,2013,年第二季度,锦绣华天,发中,1.80,8.73,700,70120,2013,年第四季度,东都花园,东都,4.39,13.86,484,8090,2013,年第四季度,美域蓝湾,蓝湾,3.49,18.00,5090,2013,年第四季度,莱蒙都会,莱蒙,22,100,30-80,2013,年第四季度,金海港麓园,金海港,9.7,31.1,300,89,2013,年第四季度,合计,107.87,461.91,11202,未来竞争：项目竞争分析,数据来源：深圳中原二级市场数据平台,乐场，,33,51,平米,260,套 持续加推,核心竞争对手,主要竞争对手,江南名居五期，,110,130,套,/140,套，约,1.7,万,边缘竞争对手,保利上城：,52,一房,200,套 持续推售,13,年,6,月,13,年,5,月,13,年,4,月,13,年,3,月,13,年,2,月,13,年,1,月,13,年,7,月,13,年,8,月,13,年,9,月,13,年,10,月,13,年,11,月,13,年,12,月,本项目,龙岗大道,1,号：,麟恒中心广场：,33-50,一房至三房,300,套 预计,2013,年,5,月首批推售,未来竞争：,33-50,公寓竞争分析,远洋新干线：暂无,满京华喜悦里：暂无,信义御城：暂无,乐场，,78-89/180,套 预计,2013,年,5,月新品入市,核心竞争对手,远洋新干线：,81,89/300,套，预计,2013,年第二季度新品入市,主要竞争对手,江南名居五期，,110,130,套,/140,套，约,1.7,万,边缘竞争对手,13,年,6,月,13,年,5,月,13,年,4,月,13,年,3,月,13,年,2,月,13,年,1,月,13,年,7,月,13,年,8,月,13,年,9,月,13,年,10,月,13,年,11,月,13,年,12,月,本项目,满京华喜悦里：,71-89/180,套，预计,2013,年第二季度新品入市,信义御城：,73-89/300,套，预计,2013,年,1,月首批发售,未来竞争：,78-89,2-3,房竞争分析,麟恒中心广场：,60-70/270,套，预计,2013,年,5,月首批发售,保利上城：无库存,万科天誉：无库存,乐场，,121,137/180,套,预计,2013,年,5,月新品入市,核心竞争对手,主要竞争对手,江南名居五期，,110,130,套,/140,套，约,1.7,万,边缘竞争对手,保利上城：暂无,万科天誉：,120/250,套，预计,2013,年,5,月入市,13,年,6,月,13,年,5,月,13,年,4,月,13,年,3,月,13,年,2,月,13,年,1,月,13,年,7,月,13,年,8,月,13,年,9,月,13,年,10,月,13,年,11,月,13,年,12,月,本项目,龙岗大道,1,号：,未来竞争：,120-140,4-5,房竞争分析,远洋新干线：,107/50,套，预计,2013,年第二季度新品入市,满京华喜悦里：,110-130/120,套，预计,2013,年第二季度新品入市,信义御城：,106-140/120,套，预计,2013,年,1,月首批发售,麟恒中心广场：暂无,乐场，,XX,XX,平米,XX,套,核心竞争对手,主要竞争对手,江南名居五期，,110,130,套,/140,套，约,1.7,万,边缘竞争对手,13,年,6,月,13,年,5,月,13,年,4,月,13,年,3,月,13,年,2,月,13,年,1,月,13,年,7,月,13,年,8,月,13,年,9,月,13,年,10,月,13,年,11,月,13,年,12,月,本项目,龙岗大道,1,号：,未来竞争：,140-170,4-5,房竞争分析,乐场，,167/60,套，预计,2013,年,5,月新品入市,万科天誉：,150/200,套，预计,2013,年,5,月入市,远洋新干线：暂无,满京华喜悦里：暂无,信义御城：暂无,麟恒中心广场：暂无,保利上城：,168-218/30,套，持续销售,市场小结：,2013,年宏观环境与市场：,经济形势与整体市场向好，,市场调控适当从紧,;,深圳市场：,预计,2013,年上半年全市成交量将会维持高位成交,，成交均价基本持平,;,龙岗市场：,片区重点在售楼盘趋于集中，,未来至,2013,年年底供应量高达,460,万建筑面积，区域竞争白热化,;,未来竞争项目：,片区重点竞争项目,楼盘新推或首批发售时间区域集中，产品户型接近，未来竞争将会趋于激烈,。,三、目标,影响力目标：乐城,风暴,，辐射,深莞惠,销售目标：全年,14,亿,品牌目标：,标杆型,生态都市综合体,2013,，雄踞深莞惠,33,销售目标细分,销售目标,14,亿元,1,期,A,区剩余目标销售额：,5.6,亿,1,期,B,区部分货量目标销售额：,8.4,亿,2013,年销售目标分解计划,1,期,A,区剩余货量销售计划,2013,年,7,月之前达到,95%,的销售率,时间,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,推售节点,加推,2,栋,A,单位,加推,2,栋,B,单位,加推,6,栋,A,、,C,单位,B,区认筹,销售单位,A,区剩余单位,套数（套）,489,金额（亿）,5.96,亿元,时间周期,持续销售,持续销售,持续销售,持续销售,持续销售,持续销售,持续销售,成交比例,10%,5%,15%,25%,25%,10%,5%,成交套数（套）,49,套,24,套,73,套,122,套,122,套,49,套,24,套,成交金额（亿）,0.60,0.30,0.89,1.49,1.49,0.60,0.30,月合计,销售套数,49,套,24,套,73,套,122,套,122,套,49,套,24,套,销售金额（亿）,0.60,0.30,0.89,1.49,1.49,0.60,0.30,预计销售金额,5.6,亿元,2013,年销售目标分解计划,1,期,B,区,1,栋、,7,栋、,9,栋销售计划,2013,年,8,月至,12,月,B,区所推产品达到,70%,的销售率,预计销售金额,8.4,亿元,四、营销执行总纲,2013,年核心思路,2012,年,乐城,A,区热销全城，树立龙岗标杆大盘的形象！,2013,年,乐城,B,区全面超越,A,区，实现,价值跃升！,超 越,跻身龙岗楼盘第一阵营,高价格,高品质,性价比平衡线,星河时代,公园大地,万科天誉,第二阵营,第三阵营,第一阵营,单价一万八,单价一万五,单价一万二,THE TOWN,乐城,远洋新干线,满京华喜悦里,保利上城,佳兆业龙岗大道,1,号,百合盛世,卓宏高尔夫,中海康城,睿智华庭,尚模八意府,项目要力争上游，以品质及价格双高之势占据龙岗第一阵营高位！,关键,实现目标的,市场站位拔升,项目价值提升,目标客户升级,乐城,B,区,大形象 最强音 撼全城,跨越龙岗，在全市范围内建立更高知名度,天著、麓园、乐城三盘联动，建立颐安集团更高更强的品牌效应。,大运中心超大规模群星演唱会，以乐城之名，撼动全城。,百万品质大盘，跻身龙岗第一阵营,纯粹的地铁物业、独特的空中连廊、罕有的山体双公园，全方位的教育资源、世界级的商业巨擎。,以无可辩驳的至尊配套跻身第一阵营。,形象大升级、推广大手笔、活动撼全城,市场占位提升,形象大升级,存货以大户型为难点，,89,以下单位消化无忧,几个因素决定我们的形象必须进行大升级,过去逸动、轻快的主体形象已无法支撑大盘档次的跃升,2013,年需要有全新的高端形象，支撑项目逐步走高的价格,区域发展潜力,根据大户型客户研究，以下几个因素是他们更为关注的,生态养生的居住环境,大盘、大配套,与身份对等的居住群体,身份标签、有面子,阔绰舒适的居住空间,形象大升级,城市黄金中轴 首席半山大城,2013,，“生态大城”取代“地铁综合体”，成为项目主推的形象,随着三号线沿线的发展，大盘林立，城市发展趋向成熟化、国际化；,形象大升级,形象大升级,乐城,尊邸,百万大城 半山大宅,剔除案名的英文部分，保留“乐城”，同时针对,5,、,6,栋楼王进行全新命名：尊邸,输出形象借鉴,主打“山体公园”卖点,以生态景观为背景，强化生态概念,输出形象借鉴,手写文字标题，更显尊崇大气；,贴合高端大宅的元素及色系；,2013,年上半年主推大户型，针对高端客群，,可以增加高尔夫球场的推广,选址：,公众高尔夫,具体位置：发球台大牌、练习场大牌,形象：主打,“生态大盘，园景大宅”,的形象,推广大手笔,保留当前实效的推广渠道：,LED,、户外、地铁、电视,增加高端渠道：高尔夫球场广告等,颐安品牌战略发布会 三盘联动,颐安集团作为龙岗大型城市运营商，凭借乐城的热销，已初步建立市场知名度，宜乘胜追击，以,品牌战略发布会,的形式展示龙岗三大项目（麓园、天著、乐城），使颐安的地位更上一层楼；,借发布会，可以顺势完成,乐城教育配套、商业配套等相关的签约合作仪式,，进一步推动乐城往高品质大盘方向发展；,举办地点建议在,“瑞吉”等五星级酒店,开展，凸显品质档次；,活动撼全城,活动撼全城,环保音乐会,环保音乐大师马修连恩,理查德 克莱德曼,谭盾。水摇滚，环保创意作品,突显项目,生态价值,；,嫁接“马修连恩”等国际名人，开展音乐会；,地点以“龙岗文化中心音乐厅”或“国贸剧院”等,先以,”,发布会,”,形式在项目现场举办活动，与音乐大师见面，其后邀请项目诚意客户及业主在音乐厅开展活动；,世界的大运会馆，乐城的群星演唱会,大运城邦跨年演唱会,大运过后，耗资千万的大运会馆鲜有利用，让人唏嘘。作为大运人文生态居住圈中的首席大盘，若能凭自身力量再次,激活大运中心，必能形成正面的社会影响力,；,以,群星演唱会,的形式，更能在全市范围内形成轰动效应，吸引最广面的客户群体；,建议以,“独家冠名”,的形式，联合知名媒体活动公司，开展相关活动；,活动撼全城,核心配套全方位落实、全新的产品体验,项目价值提升,客户的价值感知，决定了,B,区价格提升的幅度,教育大盘：落实品牌幼儿园、小学等教育配套的进驻事宜,商业大盘：落实品牌商家的进驻事宜,公园大盘：乐城公园的施工展示,地铁大盘：连接地铁出口的空中连廊开放使用,核心配套全方位落实,电塔拆除：尽早完成电塔拆除工作,产品展示,打造产品体验路径，打造豪宅气场。,塑造标杆产品力，赋美好生活想象力。,营销中心,五感生活体验馆,样板房,生活想象馆,看楼通道,品质体验,五感体验,：,是一种环境艺术，通过,360,的氛围包装，激发人的“视、听、触、味、嗅”感官体验，提高人对于环境体验的舒适度，引发美好生活的无线想象。,产品体验,全新的产品体验,55,五感产品体验路径,乐城美好生活想象延伸,样板房,生活想象馆,营销中心,生活体验馆,看楼通道,品质体验,营销中心之生活体验馆，全方位体验乐城生活,考虑的核心,变卖场为体验馆，引发美好生活向往。,核心：在现有的营销中心基础上，增强五感体验，进服务提升，增强生活体验的感觉。,视觉盛宴,：在现有的现场包装的基础上，在洽谈桌面增设鲜花摆设，将假花装饰取消。,音享盛宴,：背景音乐的选择，,专属触感,：取消一次性纸杯，,换上印有项目,logo,的玻璃杯；增设印有项目,logo,的热毛巾。,味蕾盛宴,：,调制几款专属乐城的饮品,，并取上名字，也可告诉客户调制方法，成为乐城专属的生活感受。,四季芬芳,：嗅觉好坏，直接影响人的舒适度。,建议根据季节时令，让营销中心充满芬芳,。比如春天桃花花香，夏天栀子花香，秋天桂花花香，冬天梅花花香等等。同时配合这些花香，配套进行现场包装。,A,区营销中心,B,区营销中心,核心：,B,区价格有所突破的前提是价值有所拔升！价值拔升第一步是打造一个全新的豪宅营销中心，一个豪宅生活体验馆。,保持五感氛围营造标准,：保持与,A,区一致的五感体验服务标准，,360,全方位让客户感受与 体验。,增设生态体验馆,：设置一个有泉水叮咚、层层植物、有秋千的生态体验馆，让客户在营销中心就能感受到乐城的原生态。,增设业主照片墙与语录墙,：将,A,区已有的业主进行照片搜集和语录搜集，在营销中心进行展示。,五感体验营造,悦榕庄专属毛巾与托盘,时令果蔬与鲜花,香氛体验,鲜花摆台,五感体验，,美好生活。,58,59,生态体验馆,核心,体现项目原生态生活环境，营造低碳、轻松、趣味的情景体验。,核心：由专业的设计公司进行设计，突出体现项目的原生态生活环境，营造绿意葱葱，泉水叮咚的休闲环境。,59,样板房之生活想象馆，引发客户想象美好生活,考虑的核心,变样板展示为生活想象，引发美好生活动力。,7,栋,A,座,A,房：,121,平,样板房建议风格：现代时尚简约风格,8,栋,B,房：,129,平,样板房建议风格：现代中式风格,9,栋,A,座,B,房：,127,平,样板房建议风格：现代奢华风格,样板房设计风格,生活元素注入,7,栋,A,座,A,房：,121,平,香氛：栀子花香氛,视觉：栀子花系列,8,栋,B,房：,129,平,香氛：牡丹花系列,视觉：牡丹,9,栋,A,座,B,房：,127,平,香氛：紫丁香系列 视觉：紫丁香,在样板房内，可设置业主家人照片墙，以及家庭活动计划等温馨的故事情景。,紫丁香的花姿艷麗、氣味芳香，具有亮麗、浪漫又散發迷人的香氣，顏色有不同的紫，深紫、淺紫、淡紫還有白色等等，一串串不同的紫掛在樹上，雖然花期只有幾週，但那淡淡的香甜、浪漫花香卻是久久令人難忘。,适合现代奢华风格。,濃郁奶香、典雅、飽滿的香氣,，适合现代时尚风格。,对位客户，将项目多元的生活，以生活细节的形式体现在样板房中,将宝宝的照片、家人的照片做成台历或者挂历，放在样板房，进行美好生活演绎,家人活动时间表：,早上,9,点：女儿金宝贝英语课，,LL2,；,中午,12,点：翅福,128,号台午餐，电话小猪订蛋糕；,下午,3,点：小区的茂业,shopping;,晚上,7,点：电影院看最新上映；,样板房中，要讲述乐城的故事,样板房中，要有乐城的音乐,要放置表现乐城的生活的物料,将宝宝的照片、家人的照片做成台历或者挂历，放在样板房，进行美好生活演绎,看楼通道之品质体验，体现品质感,考虑的核心,立体创意霓虹灯围墙、创意看楼通道,生态看楼通道。,色彩看楼通道。,看楼通道之品质体验，体现品质感,客户群体放大，客户圈层提升,目标客户升级,恪守龙岗、立足深圳、放眼深莞惠,客户群体放大,客户圈层提升,主流客群放大,龙岗自住客群（首置,/,首改）放大；,关内自住兼投资客群从龙坂布吉片区牵引；,辐射客群扩大,借由大盘规模及品牌，集结深莞惠长线,/,短线投资客群；,主流客群结构升级,吸引全市,高阶圈层（有知识、,有品位、有情趣）,，吸引,多次改善型高端客群,（强调生活氛围、生活品质）,培育城邦客户圈层,通过,A,区老业主的持续维护，建造一个,“乐城会”，培育一个新圈层,五、全年营销铺排,营销节点,媒体配合,展示节点,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,公关活动,4,月上旬电塔开拆,上半年完成,A,区所有存货的销售,1-2,月,户 外、楼体、,LED,、短信,9,月,1,、,7,栋开盘,1,月新春贺岁,礼品赠送,5,月 公园开工,8,月山体公园展示,9,月大平台展示,12,月,8,、,9,栋开盘,3,月,户外,网络,LED,电台,推广主题,百万大城 生态大宅,A,区完美售罄，收官答谢全城,4,月,户外、网络,高尔夫,LED,、,电视,电台、,报广,5,6,月,户外、网络,高尔夫,LED,、电视,电台、报广,8,月,网络、地铁、,框架、,LED,、,电视、电台、,报广,3,月,休闲活动月,高尔夫比赛、,植树、登山、春迹摄影,4,月,环保活动月,环保音乐节、,环保活动（废品换礼品）,5,月,品牌提升月,品牌发布会、公园开工仪式、,端午节活动,6,月,收官答谢月,大型盆菜宴、高考教育讲座,8,月,B,区起势月,群星演唱会、名车试驾活动,“乐城杯”高尔夫大众赛,生态大城 环保音乐节,颐安集团，,3,盘齐发,龙岗销冠 辉煌再续,The end , thank you,！,
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