花园洋房专题研究

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,花园洋房,（情景花园洋房）,专题研究,花园洋房概念与特点,花园洋房的起源,中国的花园洋房源于上海，自世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，,是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物,。其特指有国外建筑风情的独栋别墅，而且坐落在繁华地段，代表着旧上海上流社会的生活方式。,然而，现今市场中的相继出现的花园洋房和当年的花园洋房已相去甚远。说,“,变质,”,，更可说是是进步。花园洋房把别墅的一些生活形态做了四到五层的小楼里。,花园洋房概念与特点,马勒别墅,白公馆,狭义的花园洋房,就是,Garden Villa,（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的,Town House,，户型较大，居住舒适程度高。,当代花园洋房的概念,广义的花园洋房,已不再是别墅，称之为,Garden House,或者,Garden Apartment,更贴切，是介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑。其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式为主，强调景观、园林规划较好，绿化率比较高，普遍在远郊一带，形成有一定规模的社区。一般一层赠送花园，顶层赠送阁楼或露台。,花园洋房概念与特点,我们这里所研究的，是广义上的花园洋房。,“,花园,”,从宏观层面：诸如中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院等等。,从微观层面,：属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。,例如地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的入户花园、较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等等。,“,洋房,”,更多地借鉴了西方建筑舒适度内容，从平面到造型立面、从局部到整体的思考，体现在建筑风格、造型设计、立面设计以及装饰细部等。,这两个要素缺失了任何一个都不能称为,“,花园洋房,”,。,花园洋房的要素,真正的花园洋房是“户户带花园”的，不仅强调公共景观，还要求将景观体系引入建筑体内，融入建筑肌理，即保证每一户花园洋房的私有景观。,花园洋房概念与特点,花园洋房属低层低密住宅，,1.0,左右，,户户拥有花园,，其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式。,绿化率较高，,强调景观均好,，注重中央景观、组团景观与自家景观的有效结合。,强调,开放式生活方式,。如空中花园、露台等的运用。,目标消费者定位为中高收入人群。,花园洋房的特点,花园洋房概念与特点,花园洋房,VS,别墅,市场定位,别墅定位于市场高端产品，服务于社会,高收入人群,；,而花园洋房所定位的客群是,中产阶级,，而且具有一定文化品位。,可替代性,别墅最核心的竞争力是对土地的占有、对自然环境的依赖、社区私密性和身份的象征，这些是其他产品很难完全复制的，因此形成了别墅的,无可替代性,；,而花园洋房因其较低的市场定位，适中的价位，较大的市场需求，产品,同质性稍强,。,景观环境,花园洋房将花园的概念引入其内，同样,具备对周边景观环境的依赖性,。,价格和位置,从价格上看，,花园洋房的价格低于同地段别墅,；,而相对于别墅，花园洋房更能吸人眼球的便是,浓郁的邻里气息,以及较别墅,更接近市中心的位置,。,花园洋房大多,4,、,5,层，还采取了层层退台的布局，这些都有效的拉进了邻里之间的距离，更具人文气息；,同时，别墅大多处于郊区，住花园洋房的生活便利性要优于别墅。,花园洋房概念与特点,花园洋房,VS,多层,花园洋房实际上是一种多层住宅，不过是多层住宅在舒适度和环境美化方面的升级产品。,花园洋房的优点,一般一层只有两户，居住密度相对多层要低；,外观上花园洋房更具有创造空间，每户通过退台，空间错落等手法，户型均有变化；,花园洋房将室外的景色引入室内，讲究室内外空间的衔接协调，一般一层带花园，其他楼层赠送露台，景观性更好,花园洋房的缺点,由于每层都要退台，建筑基底面积较大，建筑密度也相应变大,层数一般在四,五层，容积率做不高，一般在,0.81.0,之间（对于开发商而言）,户均面积较大，总价较高,花园洋房概念与特点,本质区别：花园洋房能提供住户与外界接触和与自然交流更大的空间，创造了一种新的城市生活状态,情景花园洋房的诞生,以退台为主要产品特征的情景花园洋房在国内是近年来万科首创的，并且于,2002,年申请了专利。,如何实现,“,情景,”,？就是在本来生硬的街面上通过退台实现交流空间，增加邻里的沟通，改善社区的邻里氛围，实现,“,情景,”,。,专利产品“情景花园洋房”,情景花园洋房的诞生,专利产品,层层退台,花园露台,私家花园,空中花园,观景露台,情景花园洋房的诞生,“情景花园洋房”产品特征,每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境容为一体室外水平空间，即,户内自有的情景花园和景观露台,。,其建筑物的向阳面具有层层退台的台阶状结构，一层单元前面形成半围合的情景花园。,二层在一层阳光房的部位退台，形成二层的景观露台。,三层在二层门厅的部位退台，形成三层的景观露台。,公共楼梯上到四层为止，四层的两户分别设有户内楼梯,每户在两边侧部位退台，形成四层的景观露台。,四层半设有户内楼梯，在坡顶的位置退台，形成四层半的景观露台。,四层至四层半为复式户型，以下为平层户型。,露台与厅门连通，花园与阳光房或厅连通。,花园洋房户型的演变,院,底层的私家小院,错,动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感和层次感,退,退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面,露,更多的室内空间暴露给自然,一层拥有私家花园,二层,“,退,”,一层书房形成露台,“,退,”,客厅面积形成露台,“,静,”,卧室,/,书房,“,动,”,客厅餐厅,/,活动,转角飘窗，增大观景面,客厅与观景露台相连，室内外空间相错,一层,二层,三层,四层,花园洋房户型基本形态四要素,花园洋房户型的演变,花园洋房户型的发展演变,花园洋房户型的演变,形态功能,舒适度、私密性、景观性、奢侈度升级。,退台方式,室内空间,退台方式新颖多变,成都万科金色家园,南北露台交错退台,无锡万科东郡,地下空间的利用,金科十年城、金地格林郡,顶层复式私密性主卧,金地格林郡,顶层三跃层复式,苏州万科金色家园,紧凑型花园洋房,上海万科白马花园,面宽放大,成都万科金色家园,室内两步错层,亿城天筑,三错跃空间,复地别院,底层和顶层附加值增高,（金地格林郡）,一层带地下室，顶层复式；,底层私家停车场，赠送储藏室；,一层、二层、三层独立入户；,顶层复式私密性高。,三层,两层,一层,/,地下室,四层,/,五层复式,162,平方米,专供本栋的停车位，每户赠送的储藏室,挑空下沉客厅,下沉庭院,南露台,侧露台,顶层主卧区域,卧室,+,书房,+,衣帽间,+,卫生间,大面积露台赠送,南露台,花园洋房户型的演变,形态功能,一层,/,地下一层,二层,/,地下一层,地下空间的充分利用,（金科十年城）,一层二层均带地下室；,一层二层独立入户，拥有南向花园、入户花园和下沉花园三重庭院景观。,超越苏州市场，借鉴国内产品,花园洋房,入户花园入户,地下室入户,南花园入户,室外楼梯入户,入户花园入户,一层地下室，通过一楼室内楼梯进入,二层地下室，通过室外楼梯进入,二层地下室,一层地下室,下沉花园,下沉花园,花园洋房户型的演变,形态功能,顶层三跃层复式,（苏州万科金色家园）,一层二层均带地下室；,四层、五层、六层，一跃再跃，一户三层形成空中美墅，,192,平方米；,顶层挑空处可以灵活变动，改为家庭活动室；,南露台、侧露台、北露台，退台方式层层不同，立面丰富多变。,三层,四层,五层,两层,/,地下室,一层,/,地下室,六层,上五层,上六层,下五层,上一层,下地下室,下地下室,上两层,隔楼板，形成活动室,南阳台,南阳台,退两层卧室，侧露台,侧露台,退进深，南露台,退四层卧室，北露台,顶层北露台,花园洋房户型的演变,形态功能,一层,140,平方米,二层,133,平方米,三层,130,平方米,四层,120,平方米,五层,110,平方米,入户花园,入户花园,工作阳台,工作阳台,工作阳台,主卧个性空间,主卧个性空间,二层,89,平方米,五层,66,平方米,功能紧凑,（上海万科白马花园）,小面积，,90,平方米左右的,2+1,房，,70,平方米左右的,1+1,房，布局紧凑；,面积虽小，功能齐全且布局合理；,户户有露台,面积虽小,仍然具有洋房的品质。,三层,以最小面积模块组合的干湿分离卫生间，强调功能性。,利用客厅和卧室的交错退台形成露台。,面积虽小，仍然具有储藏功能。,减少卧室达到退台效果。,厨房位于房型中部，北侧布置书房和卧室。,卧室,/,客厅,卫生间,/,玄关,厨房,/,餐厅,书房,/,次卧,/,储藏,四,进,深,设,计,花园洋房户型的演变,形态功能,退台方式新颖，放大面宽,（成都万科金色家园）,南边从二层延伸出阳台,+,阳光房，利用阳光房和阳台退台的屋顶形成南向露台；,二至四层层层递退，户户有露台和阳光房；,总面宽达到,15,米以上，南向采光面大；,立面形态层次丰富立体。,三层,四层,五层,两层,阳台,阳光房,露台,退二层阳光房为露台,一半阳台作为阳光房,阳台,退三层阳光房为露台,三层阳台作为阳光房,退四层阳光房为露台,花园洋房户型的演变,退台方式,南北交错露台,（无锡万科东郡）,三层南面大露台，北面小露台；,四层北面大露台，南面小露台；,五层退四层卧室形成大露台。,南北均有观景场所，立面丰富有层次。,三层,四层,五层,退二层书房和卧室，南面大露台,退三层卧室，北面大露台,退四层卧室，改变布局，北面大露台,北面小露台,北面退客厅和卧室进深形成小露台,花园洋房户型的演变,退台方式,错层,（亿城天筑）,室内增加两步错层，划分私密与活动空间，也让居家更多动感；,一步阳台,/,飘窗，衔接室内外空间；,转角窗，室内更多与自然接触。,两步错层,两步错层,两步错层,私家前庭,私家后院,一步阳台,/,飘窗,一步阳台,/,飘窗,转角窗，阳光浴室,多功能房,阳光房,阳光房,一层阳光房退为露台,二层阳光房退为露台,三层,两层,一层,花园洋房户型的演变,室内空间,三错跃层,（复地别苑）,三个层面两户；,三错跃立体户型；,两户客厅均挑空,4.5,米。,半地下室,/,一层为一户,二层,/,三层南面为一户,三层北面,/,四层为一户,五层,/,六层为一户,二层,二层上跃层,四层下跃层,四层,东面剖面示意,2-4,层西面剖面示意,下层挑空客厅,上层挑空客厅,4.5,米,4.5,米,3.0,米,3.0,米,3.0,米,3.0,6.0,6.0,7.5,9.0,客厅挑空,4.5,米,客厅挑空,4.5,米,花园洋房户型的演变,室内空间,花园洋房的变迁,时间,2000,年,2002,年,20032005,年,花园洋房的诞生：初具雏形，摸索期,代表作品：万科四季花城、城市花园,具体特征：退台基本集中在南面，外立面以单色为主,花园洋房的成长，稳定期,代表作品：万科水晶城、顺驰美澜湖,、,金科天湖美镇,具体特征：建筑风格以现代为主，前园后院，大面积等,20062008,年,花园洋房的成熟，改良期,代表作品：复地别院、金科十年城、金地格林郡等,具体特征：面积两级分化、大面宽、顶层跃两层、错层，客厅挑空、一二层均带地下室，建筑风格各异，更随意，交流空间更多,花园洋房的变迁,地域,南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的差异、地区需求的差异，消费习惯的差异,决定了房地产开发必然是一个本地化运作的行业。好的花园洋房，也必须遵守本地相关政策，尊重本地客户喜好，因地制宜。,北京,深圳,上海,成渝,对日照要求非常高，一定要正南正北 ，建筑间距大，户型方正，大面宽，建筑面积较大,对日照要求不高，东西、南北向排布均可，可做成一个,“,U,”,字型的组团，形成围合式布置，全部向中心退台,对日照有一定要求，不一定要正南北向，可以有小角度（东南）旋转，但也不能接受东西向，小户型较受欢迎,对日照要求不高，通风即可，不考虑朝向问题，可错落布局，形成多层次庭院围合空间，退台方式可以创新，由于市场竞争激烈，产品升级较快，产品力提升较迅速,U,型布局,花园洋房未来发展趋势,地下层附加值的利用，一层或一、二层均带地下室,顶层三跃户型紧俏,入户方式转变，每户均独立入户，营造类别墅的专属入户感受,退台方式多样，倾向于南向退台，以及退台与错露台结合,内部空间布局向别墅空间靠拢，大面宽、客厅挑空、私密主卧、内部错层等元素的融入。,合理控制或放大面积，改变原有花园洋房户型区间范围小的局面，形成了洋房市场的细分，小面积每户,90,平方米以下，类别墅洋房超过,200,平方米,/,户。,花园洋房户型的演变,花园洋房建筑风格,花园洋房的建筑风格包括现代、古典、中式、北美、北欧、地中海、乡村风格等，丰富多彩、不拘一格。,其中以现代风格、地中海风格最为常见。规划设计中多以追求的是小镇风情、异国情调，或是小资和时尚为主。,花园洋房建筑风格,花园洋房常见建筑风格,平屋顶，简单的檐部处理，少用或不用装饰线脚,大小一致的落地大窗与横向涂料梁线形成鲜明的对比；,红色面砖，光洁的白墙；,通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料，彰显都市感和现代感。,现代风格,万科水晶城,花园洋房建筑风格,古典地中海建筑风格；,底层石材贴面，二层以上驼色涂料；,通过石材、浮雕、雕花铁艺、弧形大窗等典型符号的质感，表达了更多的宫廷元素，显得庄重、内敛、大气。,地中海风格,复地别苑,花园洋房建筑风格,建筑施工强调的是一种手工、生态的感觉；,高低起伏的外立面，使用了,STCOO,外墙面涂料、加拿大红雪松和紫砂陶土，还有铁艺、陶艺挂件等，以及对于小拱璇、文化石外墙、褐色坡屋顶、圆弧檐口等符号的抽象化利用，都表达出西班牙风格的特征。,地中海（西班牙）风格,龙湖弗莱明戈,花园洋房建筑风格,在建筑外部上，提炼,“,墙,”,的形象。参考特色鲜明的徽州民居，着力塑造墙的形态，白墙青瓦，明朗而素雅。,在立面建筑色彩上，渲染,“,素,”,的意味。坚持,“,舍艳求素,”,的原则，墙体大面积使用白色，局部使用灰色，檐口和屋顶使用黑色。大面积的白色墙体也为各种植物提供了良好的背景。,木栅格、窗棂等中式元素的运用。,中式风格,金科东方王榭,花园洋房建筑风格,谢 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