吴江汾湖项目市场研判报告

,单击此处编辑母版标题样式,56,吴江汾湖开发区项目市场报告,目 录,第一部分 项目背景理解,城市背景,产业规划,产业状况,汾湖人口,背景分析,区位价值,现存问题,第二部分 房地产市场分析,汾湖土地供应情况,汾湖房地产开发特征,汾湖土地存量情况,汾湖商品房供需价量情况,汾湖客源状况,相关个案分析,项目概况和初步研判,城市背景简介,汾湖镇之名称源于芦墟镇西部的汾湖，汾湖，也称分湖，因该湖处于江苏和浙江交界处，部分水域属于江苏，部分水域属于浙江，故而称分湖。当地老百姓中，也有称分湖为,“,风湖,”,。,“,五镇合一,”,：,汾湖镇是吴江市所辖的,9,个镇之一 ，面积,258,平方千米；,2003,年，金家坝镇、莘塔镇并入芦墟镇；北,厍镇并入黎里镇。,2006,年,10,月,12,日，芦墟与黎里两镇合并，成立汾湖镇，与,“,江苏吴江汾湖经济开发区,”,区镇合一。,城市背景地理位置,公路: - 沪苏浙高速（,A9）、,苏嘉杭高速,苏嘉杭复线,沪宁高速、沪杭高速,318国道、227省道,苏同黎一级公路,机场,: -,虹桥机场54,km,浦东机场106,km,港口：-,洋山港,110,km,上海港,100,km,乍浦港,100,km,处于上海半小时经济圈内，无论是经济还是产业发展受上海辐射作用明显；,城市环境,人居环境,新的中央城区拥有大渠荡、三白荡、元荡、洋砂荡等众多水域，独岛而居的五星级度假村太阳湖花园一期、二期已建成，大渠荡生态公园已全部开放使用；全区水区覆盖面达,40%,。,累计至去年底，仅芦墟绿化面积已达,1405,万平方米。今年全区绿化面积将达,200,万平方米。一个绿色、生态的环境体系正在形成。,区域环境,区域内道路建设基本完善，车辆出行还是比较方便。,区域景观绿化建设主要集中在区政府附近及环大渠荡生态公园景观，生态环境相对优越。,区域内主要以别墅开发为主，公寓开发处起步阶段，居住氛围比较缺乏。,中心城区,配套设施,未全部到位,，是区域居住氛围缺乏的主要原因之一。,相关配套,教育,汾湖经济开发区高级中学,：依托原芦墟中学的教育设施、环境，整合黎里中学和芦墟中学的优质师资而成立的一所新学校。该校今年,9,月,1,日投入使用，规划用三年时间争创四星级高中。,汾湖经济开发区实验小学,：一所新学校，总投资,1.2,亿元，设,60,个班级。一期工程,3,幢教学楼,9,月,1,日投入使用，目前学校有,12,个班级，学生,430,多名。二期工程明年上半年可交付使用。,成人教育中心,：,根据汾湖企业的用人需求，开设财会、电子商务、机械制造、动漫等专业，为汾湖经济开发区培养专业技术人才和自主创业人才。,中加枫华高级中学,：,中加合作苏州枫华高,级中学创建于,2003,年,6,月，是华东地区唯,一一所能够同时向中国学生和国际学生提,供加拿大中学课程和学历教育的国际学校。,其他相关配套,汾湖医院,据悉，上海医疗保险体系将在,2010,年前在汾湖地区引入，规划中的汾湖医院占地,68.9,亩，即将开工建设，它将由上海第五人民医院托管，届时可望直接纳入上海医疗保险体系。,购物中心,2009,年,4,月正式批复的购物中心用地，地块面积,2.5,万平方米，于今年,9,月正式开工建设；届时，购物中心将形成以大卖场为核心的商业设施，完善中心城区的日常生活配套。,银行,区域内金融机构有中国银行、中国农业银行、中国工商银行、农村商业银行及中国建设银行等，均可开展国际业务，并提供企业固定资产和流动资金贷款。其中，吴江农村商业银行汾湖经济开发区支行于今年,8,月正式开始营业，目前该支行共设营业网点三处，分别是汾湖经济开发区营业厅、芦墟浦南路营业厅和莘塔分理处；此外，江苏银行即将于年底开工建设 。,会议中心,占地,8826,平方米的会议中心地块，将于明年年初破土动工，,2011,年可正式营运。,第一产业（农业园区）发展战略,：,根据原有农业产业基础，同时充分考虑汾湖镇城镇空间布局结构，发挥水乡农业特有的良好生态维护、环境改善、旅游拉动效应等功能，在汾湖镇范围内划分为五个功能区,。,第二产业（工业园区）发展战略,：,在工业园区内形成,4,个不同的工业发展片区：西部传统工业片区、东部现代制造业片区、中部高新技术产业片区和西北部化学工业片区。,第三产业（特色园区）规划,：,产业发展总体规划,大力发展以商贸、休闲旅游度假、现代物流产业、新型房地产业和现代职业技术教育产业为代表的生产性服务业；既,1,个商务商贸园区、,4,个现代物流园区、,1,个休闲旅游度假园区、,1,个国际服务外包中心,的布局规划。,根据规划，汾湖经济开发区第三产业的发展将突出四个重点：,第一要建一个现代的物流区,第二是现代的商贸商务区,第三是发展新型的房产业,第四是休闲旅游度假为主体,随着商贸商务区、现代物流园区等功能设施的建设，全区城市化进程进一步加快，,这为包括房产在内的第三产业发展，提供了更大的空间。,第三产业发展规划,产业状况,服务业,产业状况,国际服务外包示范区,国际服务外包示范区,中心城区,SITE,汾湖大道,SITE,沪青平,沪苏浙,江苏省国际服务外包示范区占地,7.5,平方公里,国际服务外包示范区,一、金融,BPO,二、呼叫中心,三、生物医药 四、创意产业,五、教育培训基地,汾湖已经将服务外包作为服务业发展的重中之重，并制定了加快市场开拓、提升产业层次、推进产业集聚的发展策略。,1,6,月份，上半年达成意向项目,20,多个，完成全年,8,个服务业项目注册的指标。,产业状况,现代服务业集聚区,占地,27,平方公里,坐拥三大湖面,规划三大片区：行政、金融、商务商贸,现代服务业集聚区,建设目标：,吴江市城市副中心,富有现代水乡气息的生态新型城区,现代服务业集聚区,1,2,3,汾湖购物中心,商场,商务楼,临沪壹号，,13,，商铺,410,，酒店式公寓,行政大楼,1,2,3,汾湖经济开发区服务业发展走势良好：,1,6,月份累计新增服务业工商登记注册企业,54,家，完成新增注册资本,9.3,亿元，同比增长,35%,，完成市全年服务业考核的,51.8%,。,产业状况,经济指标,因受08年全球金融危机影响，汾湖开发区工业总产值年增长率略有下滑，既15%,汾湖开发区人均,GDP,保持较高的年增长率，既15%，在吴江全市各乡镇中名列前茅。,产业状况,工业,民营企业：,2500,余,家,外资企业：,400,余,家,开发区外商投资企业投资区域分布表,产业状况,工业,08,年经济指标,完成额,同比上年增长,工业销售收入,290亿,18.4%,一般预算收入,7.8亿,25%,固定资产投入,43亿,28%,其中工业固定资产实际投入额为,26.08,亿，比去年同期增长,32.1%,；,全区现有各类企业,2500,多家，基本形成了以,装备制造、光电缆制造、电子产业,、,纺织服装、食品制造为支柱，以集群化、科技化、生态化为特色的现代制造业基地。,09,年上半年,经济指标,完成额,同比上年增长,工业销售收入,169.9亿,17%,一般预算收入,4.88亿,12.1%,固定资产投入,26.76亿,18.4%,今年新开工项目,79,个，总投资金额折合人民币,24.58,亿元，其中包括世界,500,强中的斯必克公司、欧普照明等一批重大项目,。,汾湖人口,现状,目前，汾湖镇常住人口,20,余万，户籍人口约,13,万人，登记在册外来人口约,7,万人；其中，,中心城区聚集人口约,13,万，本地户籍人口约占,55%,，既人口,7,万左右。,自,04,年以来，区域人口的年增长数在,1.5,万左右；去年因受全球金融危机影响，,08,年区域人口总数基本与,07,年持平；据了解，,09,年上半年人口增长数明显回升。,汾湖人口,分析,近年来汾湖镇人口总数呈增长趋势，但是从结构上看，户籍常住人口基本呈现下降状况，直至,2003,年才开始有增长趋势；而外来常住人口持续增加。,区域内人口自然增长为负增长，,人口的增加主要靠机械增长带动,。,根据,2000,年以来汾湖镇人口机械增长的总体发展态势，考虑到今后在吴江市的地位将进一步提升，各种生产要素将在这里进一步集中，第二产业的持续发展以及古镇旅游带动下的第三产业的增强和完善将产生大量的劳动力需求，汾湖镇人口仍会出现较大的机械正增长，根据,吴江市东部次区域战略规划,，汾湖镇规划确定镇域总人口远期末（,2020,年）为,42.5,万人。,背景分析,利好：,汾湖位于长三角经济区的中心区域，受上海经济中心辐射效应较强；,周边区域不断发展的经济，尤其是私营经济的迅猛发展，给汾湖的房地产市场、尤其是别墅产品类高端产品的市场发展提供了一定的可能性；,汾湖拥有众多的民营资本，并且保持一定的增长态势，也为区域内的房产发展奠定了一定的基础；,利空：,汾湖的经济与昆山等区域相比实力存在一定差距、本地民营经济总体实力一般；,对于大型企业而言，汾湖与昆山等城镇仍然存在一定的差距，,也使得区域内的城市高端客源层面厚度不够。,汾湖经济开发区成立时间较短，正处发展初步阶段，政府采取的一些有利于城市集聚化措施还未被充分体现，区域内居住氛围仍不足。,区位价值,松陵镇,同里镇,芦墟镇,盛泽镇,芦墟镇并非吴江产业、行政发展的传统以及中心区域，因此在吴江市域内属于区位价值较低的区域；,无论是区域成熟度、开发程度以及客源吸引力度都落后于松陵镇以及盛泽镇。,项目背景判断,现存问题：,项目现阶段区域价值偏低，在吴江与环淀山湖各区域竞争中均处于劣势，对于居住客源的吸引能力明显落后于松陵、盛泽以及环淀山湖的昆山、苏州等区域；,短期内生活配套以及氛围的欠缺也限制了项目的现阶段的运作；,未来前景：,随着汾湖镇整体规划的实施，项目配套匮乏的局面将得以根本改变，项目生态、景观的优势也将得以凸现。,但值得注意的是，项目小环境的特质以及规划决定了区位最大的属性还是在于旅游、休闲、度假。,第二部分 房地产市场分析,房地产市场分析,区域土地市场供需分析,汾湖开发区土地供应示意图,汾湖开发区土地开发情况,06-09,年度出让土地明细,项目,面积,性质,时间,容积率,现状,明珠花园,5341.6,住宅,2006/5/12,1.39,在建中,鸿禧二期,3791.3,住宅,2006/11/7,2.6,在建中,农村商业银行,5058.7,2006/12/5,2.0,已竣工,汾湖商业广场,20054,2007/3/6,2.0,在建中,海尚花园,93507,住宅,2007/10/29,182.0 192.5,未开工,大渠荡商业街,41013,2007/3/6,0.8,即将开工,法院,2673.1,2008/1/8,1.6,在建中,会议中心,8826.5,2008/7/13,0.9,在建中,华怡大厦,1588.9,2008/7/25,4.5,在建中,邻里中心,11849,商业,2008/8/6,1.3,在建中,鸿禧三期,4939,住宅,2009/1/6,商服,1.6,，住宅,1.8,未开工,购物中心,25006,2009/4/15,1.3,本月开工,江苏银行,5610.5,商业,2009/4/15,1.4,未开工,06,年以来，土地出让区域集中在汾湖开发区中心城区，其中住宅类土地面积,161,亩，既,107.6,万平方米；,汾湖土地开发特征,区域开发主要集中在以别墅为主的低密度产品；近年，才出现集中针对本地市场销售的普通住宅。,汾湖镇随着别墅用地的限制，现阶段开发的商品房主要以小高层、高层为主，各开发地块体量不大，主要以总建面,10,万平方米以下为主。,市场去化以上海客源约占到,30%,；本地客源为辅约占到,30%,，在汾湖有企业的外地企业家和外来经商者约占,30,。,汾湖开发区土地存量情况,土地用途,用地面积,商业用地,583,亩,住宅用地,1365.2,亩,商务办公用地,303.7,亩,文娱用地,58.7,亩,总计,2310.6,亩,据统计，未来,3,5,年可出让土地集中在汾湖中心城区，共有,38,个地块存量，既,2310.6,亩用地面积；,其中住宅面积,1365.2,亩，占总土地存量的,59.08%,。以上数据表明，为了迎合中心城区集聚发展规划，,未来区域土地供应将以居住类用地为主,。,汾湖开发区住宅土地存量分布图,1,2,3,序号,用地面积,容积率,建筑密度,1,139.3,亩,1.5,28%,2,108.1,亩,1.25,28%,3,61,亩,1.5,28%,房地产市场报告,商品房市场分析,汾湖商品房供需分析,汾湖房地产市场一直面临着严峻的供求比，,08,年汾湖房地产规划开发面积,132,万平方米，而商品房销售面积约在,12,万平方米，存量房面积约,120,万平方米；其中，由于公寓房开发面积较少，市场供需相对平衡，所以大部分存量房还是集中在别墅产品。,从图表中可以看出，现阶段区域内公寓的年需求量在,1015,万平方米左右。,汾湖商品房价格分析,汾湖开发区在售楼盘主要集中在原芦墟镇、黎里镇，其中芦墟镇,商业区（汾湖中心城区）汇集了区域大部分中高档居住项目,；,区域一手房（包括别墅、非住宅）销售均价为,3985,元,/ ,，在吴江地区处于中等水平。,吴江其他城镇一手房交易均价,地区,已售均价,地区,已售均价,盛泽镇,5404,平望镇,4346,松陵镇,4911,七都镇,3712,同里镇,5032,震泽镇,3580,开发区,4405,横扇镇,2988,汾湖开发区一手房交易信息统计,截止时间：,2009,年,9,月,9,日,地区,项目数,可售套数,已售套数,已售均价,芦墟镇,48,1858,2854,4221,黎里镇,10,292,207,3513,莘塔,0,0,0,0,北厍,0,0,0,0,金家坝,0,0,0,0,汇总,58,个,2196,套,2952,套,3985,元,/,客源分析,客源分析,区域分布,据开发区相关部门统计表明，上海客源、本地客源和其他外地客源各占三分之一；,行业分布,以当地经济区内的私营企业主为购买主力，包括纺织、贸易、物流、电子等汾湖经济区规划产业；并以外企高管、政府机关购买为辅；,购买用途,现阶段，公寓类产品以本地人自用、外地在芦墟有产业的私营业主初次购买为主力；别墅类产品以度假、自用等第二居所为主。因低总价优势和区位规划发展，进行投资的为补充；,片区市场消费者特征,汾湖,分布区域：上海消费者、当地企业主和本地居民。,职业特征：高收入行业中产阶层，企事业单位负责人。,年龄层次：,3545,岁中年人为主，少量,50-70,岁左右的离退休人员。,购房动机：现阶段，自用和休闲度假第二居所仍占较大比例，租赁、城市发展等题材,/,的炒作为辅。,吴江市区,分布区域：本地区域，辐射下属各镇。,职业特征：城市扩张疏散型居民，在城市中工作和做生意的外地人。,年龄层次：覆盖年龄段较广，以,45-55,岁之间的中老年人和,20-35,岁之间的年轻人为主。,购房动机：第一居所的比例高，其次为投资和第二居所。,当地人群购买需求,在所有购买客户中，除上海客源以外，当地需求中，外地在汾湖经商的企业主占了意向客户的,50%,。,而当地客源中，非农村人员的购买力略大于农村人员，主要原因是农村人员基本都有自己的宅基地住房，对于公寓产品的居住及使用价值信心尚未形成。,当地购房客源中，购房原因主要以结婚、养老为主要购房需求，纯炒作投资客极少。,相关个案分析,相关个案分析,江南岸,位置：汾湖镇临沪东,路,1222,号,开发商：苏州铭基置业,占 地：,18,万平方米,建 面：,5,万,建筑类型：独栋别墅（送地下室）,单价：,12000,17000,元,/,平方米,物业管理费：,3.8,元,/,平方米,月,容积率：,0.29,绿化率：,63%,停车位：,1,：,1,销售率：约,20%,相关个案分析,产品特征：,江南岸为临湖独栋原生态别墅,区,自然环境好,紧临上海，本案东面为,8200,亩的太阳湖，同时开发商花巨资在太阳湖上建造了近千米长堤，把一部分划为本项目的私家内湖，长堤是仿杭州苏堤更显江南水乡风格。,江南岸,共,168,栋，分为地上两层，地下一层；“江南岸”为淀山湖西侧的中式简约别墅代表作，蕴涵的是一种质朴的浪漫和自在的优雅，与优美的自然环境融合，亲近又私密，宁静安详中的盎然生机。一湖，一堤，一别墅。,去化分析：,江南岸从,2005,年开始销售，一期已经基本销售完毕，目前在售的为临湖的,36,幢独栋别墅,，均价约,15000,元,/,平方米，后期仍有,100,余幢未建，项目内还有一幢,4,星级酒店，现已,结构封顶；一期交付后，入住率较低，购房客户以上海投资者为主。,相关个案分析,明珠花苑,项目地址：芦莘大道,475,号（,大渠荡南侧）,占地面积：,6,万 ,建筑面积：,10,万 ,产品形态：由,15,幢小高层组成；,沿街商业用房,5000 ,户型面积：二房,100,平方米,三房,128137,平方米,复式,219232,平方米,总 套 数：,558,套,装修标准：毛坯,销售价格：均价,3750,元,/ ,商铺,7000,元,/ ,相关个案分析,去化分析：,项目一期于,09,年,3,月,28,日正式对外开盘，推出,4,栋小高层，现已售罄；销售周期为三个多月。,一期住宅销售均价,3700,元,/ ,最高销售单价,4100,元,/ ,； 据现场销售人员介绍，沿街,5000 ,商业用房销售单价,7000,元,/ ,，一期部分已基本预定。,购房客户主要以沪籍投资客、开发区外来经商者为主；在今年,5,月,16,、,17,日汾湖开发区本地首次举办的“宜居汾湖”房展会上共销售近,20,余套，购房者主要是本地居民及本地工作人员。,二期将于今年,10,月份对外发售，具体价格未定。,产品特征：,项目采用现代简约派小高层设计，住宅均为板式结构，一梯两户，部分跃层式结构，最大限度满足各消费群的不同需求。,户型：项目以三房为主，占总套数的,70%,；其他由,100,的两房和复式房组成。,相关个案分析,湖景花园,项目地址：临沪东路,355,号近芦莘大道,占地面积：,71164,建筑面积：,72000,产品形态：,联体别墅,(,二联体,),小高层、多层,户型面积：二房,98 ,三房,110130 ,四房,138 ,联体别墅,280,总 套 数：,207,套,装修标准：毛坯,销售单价：,30006500,元,/ ,相关个案分析,产品特征：,本案位于大聚荡生态公园南侧，居住环境优美，周边已经云集多个中高档住宅项目，逐渐形成高档居住区域。周边配套设施齐全，项目南端还有一个汾湖开发区最大的农贸市场。,本案由多层、小高层、联体别墅组成，丰富的建筑形态在汾湖开发区属稀有项目。,本案户型设计实用性较强，两房面积控制在,100,平方米之内，四房面积为,137,平方米，具有较高的投资价值。,去化分析：,在,8,月初，项目公寓销售率达,85%,，剩余房源以底层和顶层部位为主 ；联体别墅仍有近,10,套，位置基本分布在小区南端。,9,月初现场已无销售人员。,已售房源中，多层 均价,3500,元,/ ,，小高层 均价,3700,元,/ ,，联体别墅,6500,元,/ ,。,本项目由上海新青浦置业有限公司投资，为了吸引更多的沪籍投资客，开发商除汾湖项目设置现场售楼外，在上海青浦城区也开设了现场售楼场所。,据现场接待人员介绍，本项目去化以投资客为主，尤其小面积的二房和联体别墅，投资客最为青睐。,相关个案分析,临沪壹号,项目名称：永信,汾湖商业广场,项目地址：莘搭大街,60,号近人民路,占地面积：,20054,建筑面积：,49300,产品形态：商业、酒店式公寓,商务酒店,户型面积：商务酒店,3685 ,酒店式公寓,3870 ,总 套 数：,420,套,装修标准：全装修,销售单价：,47007000,元,/ ,相关个案分析,产品特征：,项目占据汾湖交通要冲（芦莘大道,/,人民路），,临沪产业带上第一个综合商业项目、汾湖,CBD,核心区第一财富街区，该项目集商业、办公、休闲、娱乐等功能于一体，是汾湖开发区的首个商业旗舰。,本案由四个部分组成，永信商务酒店、永信办公楼、永信,5.4,挑高精装修公寓、永信汾湖商业广场。,产品分析：,酒店式公寓,5.4,米层高精装修酒店式公寓，一层面积两层空间。,户型面积在,3870 ,，装修后实用面积可达到,60120 ,；,销售均价,7000,元,/ ,，其中装修成本,800,元,/ ,，总价,24,万起售。,商务酒店,户型面积在,3685 ,之间 ，总计,103,套数；,每层配备,2,部电梯，房源分布在,27F,；物业管理费,2.5,元,/ /,月,;,销售单价,4700 5000,元,/ ,，装修成本,800,元,/ ,，总价,15,万起售；,售后包租五年、前五年物业管理费全免，,1200,小时免费入住,.,商业广场,销售单价 外街,9000,元,/ ,，内街,5700,元,/ ,；,13,层是综合性商业街，由内街和沿街商铺组成，集餐饮、娱乐、休闲于一体，满足各种商业需要 ；,停车场分为地下一层车库和露天停车位；地下一层车位,166,个，露天停车位有,160,左右，另外从地下一层配有电梯直接通往,9,楼。,相关个案分析,明丰环湖花园,位置：汾湖城司路,开发商：吴江明乐房地产开发有限公司,占 地：,6,万平方米,建 面：,5.7,万,建筑类型：经济别墅、小高层,单价：未定,物业管理费：未定,容积率：,0.95,绿化率：,42%,相关个案分析,产品特征：,明丰环湖花园共计,14,种房型，由,74,幢双联体别墅、独立别墅，及两幢,12,层小高层组成。项目距上海,A9,高速出口仅,2.3,公里，临,1300,亩水域的洋砂荡，占地,60000,平方米的“明丰环湖花园”别墅均为经济型别墅，其特点是面积小，总价低的特点；同时，通过人造坡地，所有别墅均造在山坡上，河流经过每幢住宅，使每户别墅拥有私人游艇码头，整个小区的道路、坡地、桥、河绿化、建筑小品有机结合成为一个优美的花园小区。,简析：,项目小高层已经结构封顶，部分别墅已经现房，目前正在做绿化配套及水景导入，小高层的房型面积从,80-120,平方米，与明丰的前两个项目相比，单套户型明显做得小了许多，,09,年开盘，现已售罄；据了解，该案小面积住宅为区域内单价最高的出售房源，销售单价在,4500,5000,元,/,。,相关个案分析,湖滨雅园,位置：汾湖镇浦港南路,568,号,开发商：吴江大众置业有限公司（上海）,占 地：,6,万,建 面：,8.2,万,建筑类型：联体别墅,（地下室计建筑面积）,报价：,5600,元,/,平方米,物业管理费：,1.8,元,/,平方米,月,容积率：,0.86,绿化率：,60%,装修标准：毛胚,销售率：约,20%,相关个案分析,产品特征：,大众,湖滨雅园西揽景观湖,大渠荡生态文化公园，东据东菇荡纯自然湖色，大众湖滨雅，门前屋后，,800,亩水岸宏景随处可见。,个案为纯联排别墅小区，总建筑面积为,8,万平方米，由,33,幢四联排至十联排组成，共计,261,套。每套建筑面积在,250,至,400,平方米，每套分为四层，包括全明半地下室一层，以及顶层的露台。,去化分析：,项目于,2009,年,5,月正式对开开盘，销售均价为,5400,元,/,，已销售,60,余套，总价在,120,万,220,万之间；现对外报均价,5600,元,/,。,购房客源以上海人为主，购房目的以度假居住、投资为主，本地客源较少。,相关个案汇总分析,目前汾湖经济开发区的房价并不是很高，主要是两个方面原因：一方面是五镇合并后汾湖经济开发区概念刚形成，房地产开发处于起步阶段，区域认同度还不是很高；另一方面，目前区域人气和居住氛围不高，多数的外来购房者是看中目前较低的价格和良好的居住环境，区域市场纯投资炒作还未形成气候。,就目前区域公寓产品的价格在,3500-4500,元,/,平方米区间；,混合社区别墅产品的价格在,5500-7000,元,/,平方米区间；,纯别墅社区别墅产品的价格在,12000-17000,元,/,平方米区间；,商铺的价格差距较大在,5700-9000,元,/,平方米区间；,商务酒店的价格在,4700-7000,元,/,平方米（,5,年回报率在,40%,左右）,项 目 概 况,项目概况,1,110,亩：,住宅用地,容积率： ,1.25,建筑密度：,28,绿地率： ,30,建筑限高：层数,6,层 檐口高度,21,米,139,亩：,商业、住宅用地,容积率： ,1.5,建筑密度：,28,绿地率： ,30,建筑限高：商业,3,层 檐口高度,15,米,住宅,13,层 檐口高度,42,米,项目分析,1,根据基本设计指标，该地块的体量较之区域内同公寓类项目相比，体量较大；因中心城区的城市集聚效应和城市人口导入速度仍处于初步阶段，市场需求量表明项目开发和去化需有较长周期考虑。,现阶段，该地块价值未被充分挖掘，未来仍具有一定升值空间。当地政府多项加快汾湖开发区城市化发展措施的顺利开展，并已取得一定成效；土地供应的合理规划，是未来区域房地产市场看好的重要诱因。,该地块北面,A9,高速高架将成为项目产品市场去化的重要不利因素。,项目概况,2,61,亩：,住宅用地,容积率： ,1.5,建筑密度：,28,绿地率： ,32,建筑限高：层数,12,层,檐口高度,38,米,汾湖购物中心,项目分析,2,根据地块基本设计指标，总建筑面积,60900,平方米，与区域内公寓类项目相比，体量较小，可实现短期内去化。,地块处于甘溪市河北岸，沿河岸线长，有利于项目产品优化。,地块北面为“明丰环湖花园”项目，该项目公寓售价为该区域最高价，地块产品定位和去化有较强的预判性。,中心城区在建中的购物中心离地块仅,3,分钟步行路程，将来生活配套设施相对优越。,