某楼盘整合推广策略提案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,*,石家庄,众美现代城整合推广策略提案,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,一、我们的目标及面临的压力,众美现代城,来自价格,来自竞争者,来自区域,如何吸引居住人群？,区域成熟度还不够；政府的力量何时能够显现？生活配套比较紧缺，基础设施有待进一步完善；人气相对不足。,如何跻身楼市三强之一？,水榭花都与国际城可以说是石家庄楼市抢眼的2个盘，规模较大，品质较高；作为参照系，项目在产品园林上应寻找突破。,如何克服价格的心理之坎？,石家庄楼市价格及消费群体多集中在低层面，2500元/平方米是一个分水岭；如何瞄准极少量中高端目标群，是决战市场的关键。,城市东南中高档品质社区典范，2004第一名盘（产品品牌）,入主石家庄品牌地产第一阵营（企业品牌）,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,二、我们必须打赢三场战争,品质之战,现代生活的质量,自然环境+产品+园林+物管,决战一期,抢占东南板块的至高点,消费群之战,文化社区的魅力,大中院校教师及公务员(主力),区域之战,城市繁荣的方向,新城市新居住新生活,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,三、构建市场价值体系,规模,区位,文化,产品,建立六大价值高点,环境,组合,产品,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,四、规模的高点如何建立？,石家庄第一大盘,1、,对比石家庄楼市，天山水榭花都近千亩 ，国际城近一百万平米 ，就我们项目一期而言仅130多亩，不足以抗衡他们，建议以整个地块的面积来与之对比。,2、2000,亩，石家庄史无前例的大盘，用“第一”抢占最多的目光更炫的焦点，全面震撼市场及我们的目标消费群。,3、规模性项目有其自身无可替代的优势，社区园林环境、会所、学校、商业配套、交通等资源进行有效整合，形成自身力量。,4、诉求点：,石家庄进入大盘时代,第一大盘震撼入市,2000亩超大现代社区,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,五、区位的高点如何建立？,东南第一城,1、,借政府借新闻炒热“东南板块”，大势渲染城市发展及居住的新方向；四中心的规划：会展中心、体育中心、区行政中心、城市副中心，未来卓达商贸城；,2、形成东南板块新地产开发的讨论，透视未来价值；,3、在东南板块，强势树立“第一城”的市场地位，也就是区域领袖；,4、从规模、品质、环境、战略组合等诸多方面诠释“第一城”的定位；,5、进行“第一城”的品牌延伸，城市的形象地标，现代生活的形象之城,6、诉求点：,因为更好居住的理想，所以第一城,朝东南看，那里有城市的未来,朝东南看，那里有生活的未来,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,六、文化的高点如何建立？,与文化硅谷为邻,1、,毗邻石家庄东南高校区，集中了十几所大中院校 ，如科技大学、师范大学、经济学院、医科大、纺织大学、邮电学院、地质学院等，还有中医研究所、粮食设计院 ，是名副其实的“文化硅谷”；,2、周边文化教育设施发达，拥有从名幼儿园到名小学到名中学到名大学一条龙教育，如卓达中、小学、幼儿园，神兴小学、幼儿园，金马小学、幼儿园，石家庄第27、42重点中学等；,3、在未来，这里还有大学城的规划；,4、诉求点：,居住在文化地方的人会更加文化,在文化硅谷长大的孩子不会学坏,文化硅谷：你家的文化后花园,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,七、环境的高点如何建立？,享受离都市最近的自然,1、,田园地块，远离工业的污染，空气异常清新；我们建议邀请权威气象/卫生部门对区域空气环境进行标准测定，提供有说服力的数据；,2、项目一期三面都被自然所包围，西面是130米的白杨树林，南面是长330米宽50米的白杨树林，东面是民心河南延工程南茵河，天生丽质；,3、南二环、翟营大街快速连通都市，通达家居城、服装城、饮食一条街、众多名校，都市与自然完美出入，而且这里也是未来的城市；,4、,SARS,之后人们更多关注居住周边环境的质量，有关健康居所的话题影响力非常强，项目可以更多发挥环境这方面的优势点；,5、诉求点：,城市健康生活新标准,纯美生活倡导者,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,八、产品的高点如何建立？,高举现代主义的旗帜,1、,现代主义的简约观,注重空间的简化；板式高层、小高层，弧形建筑，外观现代灵动，韵律感强；顶部玻璃体与金属构架 ，是社区美学标志，夜色下更动人；优美的建筑布局，沿南二环分布四栋高层，构织美妙的城市天际线；东西两组团，创造开阔的内空间，首创超宽90米楼距（最少也有38/42米）,2、,现代主义的实用观,注重,个体空间如主卧、书房等，而客厅等公共空间则以实用为主，不求面积上的奢华,；,户户朝阳，户户电梯，南北通风好；主力户型三房二厅（超过,60%），最具现代性,功能设置；适当的错层跃层；明厅明卧明橱明卫，且橱卫带垂直通风系统，卫生而环保；三个分区：动静分区，污洁分区、干湿分区；三种窗：超大外飘窗，巧妙的弧形观景窗，奇妙的角窗配以高档型材；主卧设置私密卫生间，有走入式衣橱；实现客厅餐厅分设，部分餐厅可观赏优美庭院，餐厅直接采光；设置可变化生活阳台，可变为洗衣房或者中式厨房，实现中西厨真正分离；独有的首层架空，让景观最大化,3、,现代主义的科技观,注重生态、节能、环保；以天然气为能源；雨水收集再利用系统；太阳能路灯、喷泉、热水；生活水与饮用水分开；采用铜塑管、铜管等新型环保管材；选用两档冲洗水量的抽水马桶；延时开关和节能灯具使用；户外照明智能化,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,（续）产品的高点如何建立？,4、,现代主义的风景观,注重,空间的多中心及层次感；世界排名第一的现代园林大师美国泛亚易道主笔；,景观围绕两大组团展开，中间贯穿弧形步道；局部底层架空，小品、跌水带来曲径通幽、步移景换的视觉享受；绿化率,42%,，树种优美精致，三季有花四季常绿，回归自然；休闲设施，慢跑小径、老人乐园、运动组合、亲子游乐场，生态健康人性；中心绿地共享，视线开阔，以草坪、灌木、乔木搭配，精选植物物种；园林水为主题，以浅水为主，下铺鹅卵石，临水观景，夏季供儿童涉水游乐；水的多种形态：叠泉、喷泉，湖面涓涓缓流，生机勃勃,5、,现代主义的细节观,注重社区生活的完整性：1100平方米会所，1600平方米小区幼儿园，14500平方米商业；户型排放及细节考虑：,小面积户型尽量排放在沿街位置，,所有景观窗一律设置在社区内侧，,书房一定设置小露台，宽带、有线入户，,根据观景位置局部设计角窗，,落地阳台，主卧设计外飘窗或小露台，,加空调位、单元门厅；,小区人车分流，避免步行空间受干扰；车辆入口分设南侧北侧的城市支路，车辆进入车库后可由地下会所或直接进入每户，中心会所通达每个住宅入口均设遮阳棚，夏天遮阳，冬天避寒；步行系统与小区庭院景观及中央下沉式广场相结合；引入安全防范及智能监控系统,6、,现代主义的服务观,注重现代生活的效率：,引入品牌物业公司，提供现代高效便捷的社区服务菜单，创新生活标准，提高现代生活质素,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,（续）产品的高点如何建立？,现代主义建筑,基本特征,一、强调建筑随时代发展变化，现代建筑应同工业时代相适应,二、强调建筑师应研究和解决建筑的实用功能与经济问题,三、主张积极采用新材料、新结构，促进建筑技术革新,四、主张坚决摆脱历史上建筑样式的束缚，放手创造新建筑,五、发展建筑美学，创造新的建筑风格,所谓,现代主义的生活方式,，就是摒弃浮华，追寻简约，重新认识品质和品味的内涵，它使我们更接近自然，关注生活本身，将建筑的功能性与生活的舒适性完美融合。,诉求点：,当现代主义遇见自然,当现代主义遇见文化,当现代主义遇见生活,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,九、组合的高点如何建立？,创建地产精英梯队,1、,本土实力公司河北众美；,2、国际排名第一景观公司美国泛亚易道；,3、著名建筑规划公司深圳中成设计；,4、知名物管机构；,5、全国地产推广第一品牌深圳博思堂；,6、诉求点：,中国地产精英梯队登陆石家庄,强强组合打造新地产开发模式,石家庄地产进入资源整合时代,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,十、战略及属性定位,战略定位：,东南第一城,属性定位：,南二环,2000,亩现代主义社区,备注：战略定位，我们强调的是，,跳出卖点，看到政府的规划，看到社区的潜质，看到未来的生活，体现,东南城市运动（新城市运动）领头羊的市场地位,；在前期推广过程中主要以战略定位进行市场攻击，待推广进入第二阶段再采用属性定位的主题进行市场细分。,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,十一、推广口号,推广口号：,城主自然主享受主,诠释：,强调自己做主的崭新之城及无可替代的身份感,强调享受为大片白杨树林包围的优美自然环境,强调空间优雅尺度带来的无限享受性,采用这种广告口号，充满节奏感及韵律，在市场上差异性非常明显,备选口号：,极上品质，极少享有,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,十二、有关命名的话题,命名一：,众美城邦,诠释：,非常大器非常富延展性命名，一语涵盖“造城”的伟大创举,“城邦”最早源自希腊时期，那时的思想及文艺观点非常具有现代性，衍生了整个西方文明,命名给人感觉典雅、尊崇，大象无形，非常具差异化与打动力，体现领袖气度,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,（续）有关命名的话题,命名二：,众美,众城,命名三：,众美,千都城,命名四：,众美,天蓝美地,命名五：,众美,白杨,郡,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,（续）有关命名的话题,一期命名：,愿望岛,支持点：为了配合一期推广，我们建议对一期进行命名。那“愿望岛”这种风格的命名比较富差异性，能够更多去契合目标群心中的购房欲望，,“那是一个充满理想与美好祝愿的纯美生活领域,”。,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,十三、一期整合年度攻击线,2003.12 2004.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12,概念及视觉整合,新闻启动战,+,东南板块,地产专家谈,战略联盟,新闻发布会,开盘攻击,预告开盘热销,实景展示战,新推组团5-6,中秋国庆嘉年华,7-10、1-4号楼封顶,现代生活月,音乐会电影节,品质促销战,建筑园林细节,展示中心战,样板间及商业街展示,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,概念楼书演示,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,2003.12,BIRTHIDEA博思堂广告,