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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,基本制度与政策,RealEstate,Basic System and Policy,1,第九章,房地产税费制度,与政策,2,国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施,进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。,3,本章内容,第一节 房地产税概述,第二节 土地税法律制度,第三节 房产税法律制度,第四节 房地产相关税收,第五节 房地产“费”,第六节 案例分析,4,第一节 房地产税概述,一、房地产税的概念和作用,（一）税收的概念与特征,税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入的一种手段。税收的本质决定了它具有强制性、无偿性和固定性的特征。 (1)强制性。国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。 (2)无偿性。指国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不支付任何形式的直接报酬。所谓税收，就是向居民无偿索取。无偿性是税收的关键特征。 (3)固定性，也称确定性。指国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。,5,第一节 房地产税概述,一、房地产税的概念和作用,（二）房地产税的概念,房地产税是指直接或间接以房地产为课税对象而征收的税。,目前我国房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等。其他与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。,（三）房地产税的特征和作用,1、税源充足、税收稳定,2、平衡负担、缩小差距,3、引导土地利用方向，促进土地合理利用,4、房地产税尤其是土地税可以促进土地级差收益的合理分配，抑制土地投机行为,6,第一节 房地产税概述,二、房地产税的计税依据和计税方法,计税依据和计税方法属于税收制度的内容。所谓税收制度由纳税义务人、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等,要素构成。,（一）计税依据,1、以土地的面积为计税依据,2、以房地产的价值为计税依据,3、以房地产收益为计税依据,（二）计税方法,根据征税时间和征税依据不同，计税方法大体上可分为以下几种：,1、逐年定期征税,2、在房地产转移时征税,3、其他计税方法,三、我国房地产税收法律制度的发展,7,第二节 土地税收法律制度,一、耕地占用税,（一）征税的目的和意义,耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。,1、目的,2、意义,（二）课税对象和纳税人,1、课税对象,耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植,农作物,的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。,2、纳税人,凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。包括国家机关、企业、事业单位，乡镇集体企业、事业单位，农村居民和其他居民。对于农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和没有行为能力的人外，都可为耕地占用税的纳税人。,8,第二节 土地税收法律制度,一、耕地占用税,（三）税率和适用税额,耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：以县为单位(下同)，人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，每平方米为2元至10元；人均耕地在1亩至2亩(含2亩)的地区，每平方米为16元至8元；人均耕地在2亩至3亩(含3亩)的地区，每平方米为13元至65元；人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1元至5元。,各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据本地区情况具体核定。,为了协调政策，避免毗邻地区征收税额过于悬殊，保证国家税收任务的完成，财政部对各省、自治区、直辖市分别核定了每平方米平均税额。上海市90元；北京市80元；天津市70元；重庆市45元；,浙江(含宁波市),、福建、江苏、广东(含广州市)4省各,60元,；湖北(含武汉市)、湖南、辽宁(含沈阳、大连市)3省各50元；河北、山东(含青岛市)、江西、安徽、河南、四川6省各45元；广西、陕西(含西安市)、贵州、云南4省、自治区各40元；山西、黑龙江(含哈尔滨市)、吉林3省各35元；甘肃、宁夏、内蒙古、青海、新疆5省、自治区各25元。,9,第二节 土地税收法律制度,一、耕地占用税,（四）加成征税,. 根据有关规定，加成征税政策主要有以下2项：(1)经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50。(2)对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。,（五）计税依据,耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收原则，对于实际占用耕地超过批准占用耕地，以及未经批准而自行占用耕地的，经调查核实后，由财政部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。,10,第二节 土地税收法律制度,一、耕地占用税,（六）耕地占用税的减税、免税,1、减税范围,（1）农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。,（2）一部分农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准内，新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准后可酌情给予减免照顾，减免税额一般应控制在农村居民新建住宅用地计征税额总额的10以内，少数省区贫困地区较多的，减免比例最高不得超过15。,（3）对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的，可按残疾人占工厂人员的比例，酌情给予减税照顾。,（4）国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅(局)审查核定，提出具体意见报财政部批准后，可酌情给予照顾。,（5）对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口，可比照农民建房减半征税,（6）对不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的，可按为农业服务直接效益占工程总效益的比重确定耕地占用税征收额。,11,第二节 土地税收法律制度,一、耕地占用税,（六）耕地占用税的减税、免税,2、免税范围,(1)部队军事设施用地；,(2)铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地；,(3)炸药库用地；,(4)学校、幼儿园、敬老院、医院用地。,上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款。,（七）纳税环节和纳税期限,耕地占用税的纳税环节，是在各级人民政府依法批准单位和个人占用耕地后，土地管理部门发放征(占)用土地通知书和划拨用地之前，由土地管理部门将批件及时抄送所在地的税务征收机关，由征收机关通知纳税人在规定的时间内到指定地点缴纳税款或办理减免税手续，土地管理部门凭完税收据或减免税凭证发放用地批准文件。用地单位和个人在规定期限内没有纳税的，土地管理部门应暂停其土地使用权,耕地占用税的纳税期限为30天，即纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。,12,第二节 土地税收法律制度,二、城镇土地使用税,（一）城镇土地使用税的概念,城镇土地使用税(以下简称土地使用税)是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。,现行城镇土地使用税的基本规范，是1988年颁布实施的城镇土地使用税暂行条例。但是外资企业和外籍人士不使用本条例。,（二）征税对象和纳税人,1、课税对象,土地使用税在,城市、县城、建制镇和工矿区,征收。课税对象是上述范围内的土地。,2、纳税人,土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。,拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。,13,第二节 土地税收法律制度,二、城镇土地使用税,（三）计税依据及税率,1、计税依据,土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。,2、适用税率,（下表是1988年标准，2006年12月新标准在此基础上提高了3倍）,城镇土地使用税率,级别 人口（万） 税额/平米.年 例如： 河北省,大城市=50 0.510 0.55,中等城市2050 0.48 0.44,小城市=20 0.36 0.33,县城、镇、工矿区_0.24 0.22,14,第二节 土地税收法律制度,二、城镇土地使用税,（三）计税依据及税率,2、适用税率（续）,考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低税额以及一些经济发达地区需适当提高税额的情况，但降低额不得超过最低税额的30；经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。,（四）土地使用税的减税、免税,1、政策性免税（免税的范围多达23项）,对下列土地免征土地使用税：,(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地；,(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；,(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；,(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地；,(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；,(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；,(7)由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。,15,第二节 土地税收法律制度,二、城镇土地使用税,（四）土地使用税的减税、免税,2、由地方确定的减免税（多达16项）,下列几项用地是否减免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定：,(1)个人所有的居住房屋及院落用地；,(2)房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；,(3)免税单位职工家属的宿舍用地；,(4)民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；,(5)集体的个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。,(3)困难性及临时性减免税,纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过l0万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。,16,第二节 土地税收法律制度,三、土地增值税,（一）土地增值税的概念和意义,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物、及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让的房地产所取得的增值额征收的税种。,现行土地增值税的基本规范，是1993年颁布实施的土地增值税暂行条例。,征收土地增值税意义是：,1、保证土地增值收益的合理分配,2、抑制土地投机，规范土地市场行为,3、限制土地使用权的不合理流转,4、减少土地资产流失，增加财政收入,(十三),17,第二节 土地税收法律制度,三、土地增值税,（二）土地增值税纳税人,范围广泛：凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。,各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。,土地增值税纳税人不论法人与自然人，不论经济性质，不论内资与外资，不论部门，只要有转让房地产的行为，均为土地增值税的纳税人,（三）土地增值税征税范围,判断是否属于土地增值税征税范围的标准有三：一是，土地所有权,是否为国家所有,。二是，土地使用权、地上建筑物以及附属设施的产权,是否发生转让,。不包括土地使用权出让的收入以及未发生转让土地使用权和房产产权的行为（比如出租）。三是，,是否取得收入,作为判断是否使用增值税的标准之三。比如，房地产虽然转让，但是没有发生收入，不用此税种，比如赠与。,18,第二节 土地税收法律制度,三、土地增值税,（四）土地增值税的课税对象和计税依据,土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的,土地增值额,。,土地增值税,以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据,，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入,计算增值额时法定扣除项目金额包括：,（1）取得土地使用权所支付的地价以及其他费用（登记、过户费等）。,（2）房地产开发成本。包括土地征用拆迁补偿费用、前期工程费用、建安费用、基础设施费用、公共配套设施费用、间接费用（直接组织管理开发过程的费用，如工资、职工福利费办公费、水电费等）,19,计算增值额时法定扣除项目金额包括（续）：,（3）房地产开发费用。与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用。直接进入当期损益，不计入成本。,（4）旧房及建筑物的评估价格。这是指在转让已经存在的房屋及建筑物时，由房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。,（5）与转让房地产有关的税费。包括营业税、城市维护建设水、印花税（房地产开发企业此项费用列支在管理费，故不允许在此扣除）和教育费附加。,（6）其他扣除项目。对从事房地产开发的企业特别规定，在取得土地使用权所支付的费用加房地产开发成本之和，加计20%扣除。,20,第二节 土地税收法律制度,三、土地增值税,（五）土地增值税税率,实行4级累进税率,增值额/扣除项目金额 税率,50%，100%, 200% 60%,由此可见，准确计算增值额很重要，因为增值额与扣除项目金额的比率越高，使用的税率越大，缴纳的税金越多。,21,增值税率,级数,增值额占扣除项目比例,税率,扣除系数,1,50及以下,30,0,2,50100,40,5%,3,100200,50,15%,4,200以上,60,35%,22,第二节 土地税收法律制度,三、土地增值税,（六）土地增值税的减免及惩罚,下列情况免征土地增值税：,1、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额,20的；但是超过20%以后，对全部增值额征税。,其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。,2、因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。,3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报审核，凡居住满5年或5年以上的，免土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定全额计征土地增值税。,23,第二节 土地税收法律制度,三、土地增值税,（六）土地增值税的减免及惩罚（续）,4、房地产交换，发生了产权转移，并取得了实物收入，故属于征税范围。但个人互换自有居住用房，免税。,5、以房地产进行投资、联营；企业兼并转让房地产，暂免征税。,纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：,1、隐瞒、虚报房地产价格的；,2、提供扣除项目金额不实的；,3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。,24,第三节 房产税法律制度,一、房产税,（一）房产税的概念,以房产为课税对象，按房屋的余值或房屋租金向产权所有人征收的一种税。,现行房产税的基本规范，是1986年颁布实施的房产税暂行条例。,（二）房产税的课税对象和征税范围,房产税的课税对象是,房产,。,征税范围：条例规定，房产在,城市、县城、建制镇和工矿区,的征收房产税。,（三）纳税人,房屋产权所有人，或经营管理者，或者承典人或者使用人：凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。,产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。,25,第三节 房产税法律制度,一、房产税,（四）房产税的计税依据和税率,1、计税依据：分两种情况,对于非出租的房产，以房产原值一次减除1030后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。,对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。,2、税率：房产税采用比例税率,按房产余值计征的，税率为1.2；按房产租金收入计征的，税率为12。不过在2001年以后，对于个人出租的居住住房，暂时按照4%的税率征收。,26,第三节 房产税法律制度,一、房产税,（五）房产税的减免,下述房产免征房产税：,(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。,(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。,(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。,(4)个人所有非营业用的房产。,(5)经财政部批准免税的其他房产。,包括：,1)损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税。,2)对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市税务机关批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或恢复生产的时候，应依照规定征税。,27,第三节 房产税法律制度,一、房产税,（五）房产税的减免,下述房产免征房产税（续）：,3)房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。,4)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征税。,5)企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可免征房产税。,6)中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。,28,第三节 房产税法律制度,二、契税,（一）契税的概念,契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。,现行契税基本规范是1997年颁布的契税暂行条例。,（二）纳税人,土地、房屋权属转移的承受人。,中华人民共和国契税暂行条例规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。,（三）课税对象,契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。,转移土地、房屋权属是指下列行为：,(1)国有土地使用权出让；,(2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；,(3)房屋买卖；,(4)房屋赠与；,(5)房屋交换。,29,第三节 房产税法律制度,二、契 税,（三）课税对象（续）,下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：,(1)以土地、房屋权属作价投资、入股；,(2)以土地、房屋权属抵债；,(3)以获奖方式承受土地、房屋权属；,(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。,（四）计税依据 P211,契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格或现值价格。,（1）房地产成交价格。国有土地使用权出让；土地使用权转让；房屋买卖，以成交价格为准。,（2）核定价。以土地使用权赠与、房屋赠与的形式转移房地产权属的，以核定价（参照市场价格）为准；,（3）房地产交换的价差。以土地使用权交换、房屋交换的形式转移房地产权属的，对差价征收，由多付出的一方缴纳。,30,第三节 房产税法律制度,二、契 税,（四）计税依据（续）,但是，为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。,（五）契税的税率,契税的税率为3一5，,各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前面规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。,（六）契税的减免,有下列行为之一的，减征、免征契税：,(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；,(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；,31,第三节 房产税法律制度,二、契 税,（六）契税的减免,有下列行为之一的，减征、免征契税,(续)：,(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；,(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；,(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；,(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。,32,例题：下列属于免征契税的包括( )。 A、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的 B、城镇职工，按规定第一次购买公有住房的 C因不可抗力灭失住房而重新购买住房的 D纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的,答案：ABCD,33,三、个人转让房地产所得税,（一）纳税人,转让住房的公民个人,（二）征税对象,转让住房收入所得,（三）转让收入所得的计算,个人所得税应纳税所得额=转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用（如手续费、公证费等费用）,（四）优惠政策,超5年免交,34,第四节 房地产相关税收,一、固定资产投资方向调节税,(1999年停收),是对单位和个人用于固定资产投资的各种资金征收的一种税。,在中国境内进行固定资产投资的单位和个人，为固定资产投资方向调节税的纳税人。,投资方向调节税以在我国境内所有用于固定资产投资的各种资金为课税对象。纳税人用各种资金进行固定资产投资，不论其投资来源渠道如何，都属于征税范围。,投资方向调节税以固定资产投资项目,实际完成的投资额为计税依据。,投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0、5、10、15、30五个档次。,对经济适用房，不论是房地产开发企业还是其他企事业单位投资建设，一律按零税率项目对待。,固定资产投资方向调节税税目税表由国务院定期调整。,从1995年起，固定资产投资方向调节税暂停征收。,35,第四节 房地产相关税收,二、营业税、城市维护建设税和教育费附加,(1),营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。,销售不动产（土地使用权转让和建筑物出售）的营业税税率为5。,(2),城市维护建设税(以下简称城建税)是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。,城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。,城建税在全国范围内征收，包括城市、县城、建制镇，及其以外的地区。即只要缴纳增值税、消费税、营业税的地方，除税法另有规定者外，都属征收城建税的范围。,城建税实行的是,地区差别税率,，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为,7、5、1,三个档次，具体是：,纳税人所在地在城市市区的，税率为7；在县城、建制镇的，税率为5；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1。,36,第四节 房地产相关税收,二、营业税、城市维护建设税和教育费附加,（续）,但是，对下列两种情况，可不执行纳税人所在地的税率，而按缴纳“三税”的所在地的适用税率缴纳城建税：一是受托方代征、代扣增值税、消费税、营业税的纳税入；二是流动经营无固定纳税地点的纳税人。,城建税以纳税人实际缴纳的,增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。,“三税”税额仅指“三税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收和滞纳金及罚款等非税款项。,(3),教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。,教育费附加的税率在城市一般为营业税的3。,营业税、城市建设维护税和教育费附加通常也称作,“两税一费”。,37,第四节 房地产相关税收,三、企业所得税,企业所得税是对企业在一定期间,(,通常为,1,年,),内取得的生产经营所得,和其他所得征收的一种税。,纳税人：在中国境内实行独立经济核算的企业或者组织，不包括外资企业。,征税对象：企业取得的生产经营所得和其他所得（比如红利、特许权使用费、利息收入等）扣除成本费用之后的净收益。,税率：,33%,比例税率。如果企业上一年度发生亏损，可用本年度应纳税所得额弥补，余额纳税。,38,第四节 房地产相关税收,四、,外商投资企业和外国企业所得税,外商投资企业和外国企业所得税是对中国境内外商投资企业和外国企业的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。 （1）课税对象 外商投资企业和外国企业所得税的纳税人是指在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业，以及在中国境内设立机构、场所，从事生产、经营和虽未设立机构、场所而有来源于中国境内所得的外国公司、企业和其他经济组织。 （2）税率及优惠政策,外商投资企业和外国企业所得税实行30的比例税率，另按应纳税所得额征收3的地方所得税。,（3）减免税,减免税事项很多，如，对为科学研究、开发能源、发展交通事业、农林牧业生产以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按10的税率征收所得税，其中技术先进或者条件优惠的，可以免征所得税。,39,第四节 房地产相关税收,五、印花税,印花税是国家对在经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的所有单位和个人征收一种税。,1988年印花税暂行条例。,1、纳税人：对应税凭证，凡由两方或者两方以上当事人共同书立，各方当事人均为纳税人。,2、印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证。,3、税目税率：税目规定了印花税的征税范围。13个税目。比如住房租赁合同、借款合同（包括融资租赁合同）、财产保险合同、房地产销售合同、建筑安装合同、房地产继承、赠与、交换、分割等产权转移书据，营业账簿，房屋产权证、土地使用证等。,40,第四节 房地产相关税收,五、印花税,（续）,4、税率：分为比例税率和定额税率。房地产销售合同的税率为,千分之三。,房屋租赁合同为,千分之一，,税额不足1元，按照1元纳税。银行借款合同为,万分之零点五。,房屋保险合同为保险费的,千分之一。,房地产企业的营业账簿（记载资金）按照实收资本和资本公积合计的万分之五缴纳，其他账册每件5元。房屋产权证、土地使用证每件5元。房屋产权转移按照所载金额的万分之五纳税。,5、税收减免：例如，对房地产财产所有人把房地产捐赠给政府、社会福利部门、学校，可以免征。对方地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同免税。,41,第五节 房地产“费”,房地产费是指在房地产的开发、经营活动中发生的税以,外的其他收费项目的总称。,在房地产开发、经营过程中，除发生法定的税收外，还会发生一些,合法的收费项目，包括行政事业性收费、服务性收费和补偿性收费,等。“费”的名目繁多，情况也比较复杂，现按房地产经济活动过程的,不同阶段，概述如下：,一、房地产开发活动中的“费”,（一）市政公用设施建设费,（二）四源费（自来水、污水、煤气、供热四项服务设施的费用）,（三）其他费用项目,42,第五节 房地产“费”,二、房地产交易费,（一）登记费,（二）手续费,（三）权证费,三、房地产中介服务费,（一）房地产咨询费,（二）房地产经纪费,（三）房地产价格评估费,43,小节： 房地产税、费的分环节划分,（一）购置房地产要缴纳的税费,1、契税。2、印花税。3、交易手续费。一般以成交价格的一定比例缴纳。,（二）持有房地产要缴纳的税费,1、房产税。拥有房屋产权每年要缴纳一次房产税。国家机关、人民,团体、军队自用的房产、个人所有非经营用的房产，免征房产税。,2、城镇土地使用税。,3、营业税。出租、经营房地产要缴纳营业税。,4、城市维护建设税和教育费附加。在缴纳营业税的同时，在城市按,缴纳营业税税额的一个百分比缴纳城市维护建设税和教育费附加。,5、企业所得税。,6、个人所得税。,44,小节： 房地产税、费的分环节划分（续）,（三）出售房地产应缴纳的税费,1、营业税。转让土地使用权和销售不动产要缴纳营业税。营业税以转让土地使用权和销售不动产价值额为计税依据。个人购买并居住超过一年的普通住房，销售时免征营业税，个人购买并居住不足一年的普通住房，销售时营业税按售价减去购入价原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房收入，暂免征收营业税。,2、城市维护建设税和教育费附加。,3、土地增值税。有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其它附着物并取得收入的单位和个人要缴纳土地增值税。,4、印花税。,5、企业所得税。,6、个人所得税。,7、交易手续费。一般以成交价格的一定比例缴纳。,45,第六节 案例分析,某集团公司1999年购入房屋一栋，原值300万元，2001年1月将其联营投资，经营期10年，年租金35万元；该集团自有办公楼2幢，原值共计500万元，请计算2001年该企业应纳的房产说（该地规定允许按原值一次扣除30）。,46,解 答,（1）房屋从租计税，应纳房产税为：,3512% = 4.2（万元）,（2）自有办公楼从价计税，应纳房产税为：,500（130%）1.2% = 4.2（万元）,所以该集团公司当年共纳房产税为8.4万元。,47,谢谢！,48,
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