花园项目管理方案

Click to edit Master titlestyle,Introduction level,First level,Second level,*,南昌,XX,物业有限责任公司,2006,年,XX,花园项目管理方案,XX,2006,年,4,月,拟稿：,审核：,总目录,一、项目基本概况,二、管理定位,三、管理目标,四、,20042006,年费用,五、开源措施,六、节流措施,七、组织架构及人员配置,八、薪资标准,九、 2006年管理费测算,附件： 2006年预算与2004、2005年实际支出比较,服务项目及服务标准,2,一、项目基本概况,项目基本概况,XX,花园占地,70,余亩，建筑面积,11.4,万平方米,绿地面积,1.8,万平方米,，,于,2003,年,8,月正式入住，,2005,年被评为“物业管理优秀小区”。,共有,11,栋高层及小高层楼房。主要配套设施有：地下停车场、39部电梯、配电间、二次供水,、,智能化安防及消防等设施设备。,3,二、管理定位,二、管理定位,1、以“亲情化服务，个性化管理”为服务宗旨。,2、在同等物业收费条件下，保证管理水平高于其它住宅小区。,3,、不断完善管理体制，使现有的物业管理得到良好的维,护和延续，维护,XX,形象，推广物业管理项目的市场形象。,4,三、管理目标,三、管理目标,1、把小区管理成“安全、文明、优美、舒适”的优秀住宅小区。,2、一年内力争成为江西物业管理教学的示范区。,3、,三年内达到“省优秀示范小区”的标准。,4、,培养一支专业的物业管理团队。,5、服务项目及服务标准（见附件）。,5,四、20042006年管理费用,1、2004年亏损63万元,实际收入：104万元 支出：167万元,2、2005年亏损3,7,万元，比04年减亏2,6,万元,实际收入：134万元 支出：168万元,3、2006年费用预算亏损,23,万元，比05年减亏,14,万元,收入：1,48,万元 支出：171万元,2006,年争取实际亏损控制在,20,万元以内。,四、20042006年管理费用,XX,花园在,2006,年要朝着力争持平的方向继续努力，主要在开源、节流两方面狠下功夫。,6,五、开源措施,五、开源措施,1,、不断提高物管费、停车费及水费的收缴率，重点清理长期拖欠费用。,2、采取有效措施，提高地下停车场车位出租率。,3,、充分利用,XX,花园现有资源合理开展第三产业，利用现有的场地和住,户资源，有效的开展有偿经营服务和商业活动。,4、合理经营南楼会所。,会所一层引进超市，增加经营收入。,二、三层拟经营会所。考虑前期投入（包括装修及设施购置）需,50,万元，拟计划对外招商，出租给商家自行经营，以节省前期大量投入,资金。,7,六、节流措施,六、节流措施,为降低管理成本，我处采取了以下节支管理措施：,1,、,发挥员工“一专多能”的作用，合理安排岗位，尽量减少人员,，,降低,管理成本。,2,、节电措施：原照明系统功率大，光源多，现已对照明系统进行全面,节能改造，并严格,控制每月用电量，杜绝浪费，超出标准将对责任,人进行处罚。,3.,节水措施：原地下供水管网存在渗漏，现已进行全面检修，可大幅度,减少水费。,8,七、组织架构及人员配置,1、组织机构图,(,共,56,人,),管理处项目经理,（1,人）,综合事务部（,5,人）,工程维修部（,6,人）,安全管理部（,27,人）,主管（主任兼）,队长（,1,人兼班长）,客,服,人,员,4,人,文,员,兼,仓,管,1,人,主管（,1,人）,保,洁,员,9,人,保,安,中,班,9,人,保,安,晚,班,9,人,技,术,维,修,工,4,人,泥,工,1,人,保,安,白,班,8,人,绿化保洁部（,17,人）,主管（,1,人）,园,林,工,3,人,保,洁,技,工,4,人,9,七、组织架构及人员配置,2、人员配置原则及说明,原则：本着精干、高效、以岗定人的原则确定人员配置, 配置说明,1,、管理处项目经理,1,人,2,、综合事务部,5,人（主管由项目经理兼）,客服、收费、采购、楼管等,4,人，文员兼物品、资料管理,1,人,3,、安全管理部,27,人,其中班长,1,人（队长兼白班班长）,车辆入口岗,1,人 车辆出口岗,1,人 中门岗,1,人,停车场管理员,1,人 监控中心值班员,1,人 巡逻人员,2,人 轮休,1,人,每班次,9,人 ，每天三班次 共,27,人（含轮休，每周6天工作制,）,4,、工程维修部,6,人,其中主管,1,人，工程技术人员（含水电、空调、电梯、强弱电维修）,4,人，泥工,1,人。,5,、绿化保洁部,17,人,其中主管,1,人，,2,号楼,-12,号楼内保洁员,9,人，保洁技工,(,外围保洁、垃圾清运等）,4,人， 园林绿化工,3,人,10,八、薪资标准,1,、主任级别：,20002500,元,/,月,2,、主管级别：,10001200,元,/,月,3,、领班级别：,600900,元/月,4,、其他员工,管理人员,:8001000,元,/,月,工程技术员：,8001000,元,/,月,安全管理员：,600800,元,/,月,保洁技工,: 600800,元,/,月,保洁员：,400500,元,/,月,11,附件,1,：,2006,年预算与2004、2005年实际支出比较,12,附件,1,：,2006,年预算与2004、2005年实际支出比较,13,附件,1,：,2006,年预算与2004、2005年实际支出比较,14,附件,1,：,2006,年预算与2004、2005年实际支出比较,15,附件,2,：服务项目及服务标准,一、,保安,配备一支经过专业训练的保安队伍。,采用门卫值勤、移动管理、摄像、红外监控等点、线、面相结合的管理方式，与当地派出所合作，实行联防、联治。,服务标准：,1、门卫24小时不间断值勤，并严格要求值勤保安按大门岗值班员职责执行，严格控制出入小区的外来人员及车辆；,2、巡逻保安严格按照巡逻细则要求执行，在规定时间按指定路线巡逻，对隐蔽点、要害点重点巡逻，对小区内可疑人员进行暗中监视、盘查、并及时处理紧急情况；,3、摄像、红外监控24小时不间断工作，并严格要求监控人员按监控室值勤员职责操作，及时处理报警率达到100%。,4、小区内无因失职而引起的重大火灾、刑事交通事故。,16,附件,2,：服务项目及服务标准,二、工程,配备一支具有专业技术等级职称及丰富实践经验的工程队伍；,对大厦内设备、设施进行养护、维修；,对住户报修的项目在保修期内实行免费维修，在保修期外实行有偿维修。,服务标准：,1、严控装修管理，杜绝危害主体结构及其它系统、电路的违章装修；,2、设备运行良好，设备完好率达98%以上；,3、设备完好率=设备正常运行的时数100%；,4、对公共设备、设施及住户报修的维修及时率达98%以上。,急修：在报修后30分钟内到达现场，根据现场判断，属于小修的项目在8小时内完成，属于中修的项目在3-7天内完成，属大修的项目在7-15天内完成。,小修：在报修后1小时内或与住户约定的时间内到达现场，在8小时内完成维修。,中修：（涉及部分系统的改造及部分土建工程）在报修后1小时内或与住户约定的时间内到达现场，在7-15天内完成维修。,5、维修后的质量合格率达100%，以住户在维修单上签字认可为评定合格标准。,17,附件,2,：服务项目及服务标准,三、绿化,配备一支具有专业养护经验的绿化队伍。,对小区内的花、草、树木、景观进行养护、管理。,服务标准：,1、植物长势良好，基本无枯死衰败现象；,2、植物形态完整，修剪及时，景观维护基本完美；,3、在草坪上基本无非自然或施工原因而出现的裸地。,四、保洁,配备一支具有专业清洁技能的保洁队伍。,对小区的公共过道、楼梯间、公共门窗、垃圾桶、停车场、公共休闲椅、道路、路灯、景观灯等公,共部位进行清洁。,服务标准：,1、小区内垃圾做到日产日清；,2、道路基本干净，无非施工原因的积土、纸屑、垃圾；,3、楼梯、过道地面干净、无乱张贴、乱画；,4、楼梯扶手、公共门窗、公共休闲椅、垃圾桶、路灯、景观灯干净。,五、住户的申诉,在物业服务过程中，住户只要是对服务不满意都可以直接投诉，将在4小时内落实投诉，并通知住户，对投诉的落,实情况向住户回访。,住户投诉处理的服务标准为：投诉及时处理率,98%,。,18,