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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,课题拟解决的关键问题,房地产项目投资可行性分析的必要性；,目前的宏观经济环境和房地产市场现状对项目投资决策的影响；,拟建项目在条件上是否允许、财务上是否盈利、建设上是否可能的问题,第一部分 总论,第二部分 项目提出的背景与概况,第三部分 宏观市场分析,第四部分 区域市场分析,第五部分 建设规划方案,第六部分 投资估算及财务评价,第七部分 不确定性分析,第八部分 研究结论与建议,论 文,提,纲,1,总论,主要内容,1,项目开发建设单位,2,可行性报告编制的依据,3,可行性报告的内容,2,项目提出的背景及概况,2.1,项目简介,2.2,项目建设条件,项目地块呈不规则多边形，处于生地状态，未做七通一平；属空地，无须拆迁，稍有坡度，平整难度不大；,目前项目周边交通配套已经修建完善，有20、21、22、28路公交车经过，无需重新规划道路；地块西面江山南路以东为在建的沿河公园。,规划占地面积：80349.52,建筑面积：268169.24 ,建筑密度：13.6%,容积率：2.87,绿化率：35.6%,车位比,1：1,2.3,项目主要技术经济指标表,3,宏观市场分析,主要内容,1,社会经济发展状况,2,房地产市场概况,3,关于未来房地产行业发展的预期,宏观大势国民经济发展,全国GDP总值及增长,青岛GDP总值及增长,国际金融危机的冲击,保增长、保民生、保稳定的政策,经济总体回升,宏观大势全国房地产市场状况,一线城市，地价高涨、购房负担过高,二三线城市将成为市场拓展的重点区域,未来将扮演更加重要的角色,房地产开发保持持续高位,宏观大势青岛房地产状况,2009,年，在购房优惠政策以及宽松的货币环境的双重刺激下，青岛市房地产市场快速回暖,在住宅销售快速回暖的刺激下，开发企业加大推盘力度,青岛市住宅价格指数自,2009,年,5,月以来呈上升趋势，涨幅较为明显,在,2009,下半年市场供求关系则趋于紧张，开发企业提价频率和幅度逐步加大,青岛住宅销售成交量曲线,青岛各区县销售均价比较,青岛住宅价格指数变化,青岛房地产市场供给曲线,关于未来房地产发展的预期,2019,年市场成交量将会低于,2009,年,一方面高房价会是一个很大的抗性，另一方面,2009,年释放了大量的消费需求，,2019,年消费需求量可能不会比,2009,年大,市场成交量,一方面消费需求急剧增加，另一方面由于开发商准备不足，新开工项目不足，供不应求，导致价格上涨,关于房价的预期,高房价也让很多外来的各类人才望而却步，城市竞争力将因此大打折扣,高房价对城市的影响,2019,年的开发商主体还将会是目前已经拿地的中小开发商，品牌开发商缺乏,一线开发商将逐渐会盟二线城市,关于开发主体的预期,4,区域市场分析,主要内容,1,区域市场总体评价,2,项目周边市场,3,本项目分析,4,项目SWOT分析,5,项目价值网,自然地理条件,社会经济环境,交通条件,区域市场总体评价,项目周边市场,位置条件,交通条件,基础设施完善度,公用设施条件,环境质量,规划条件,本项目分析,项目的价值网,沿河而居,环境清幽,俯瞰繁华商业区、海景区,人造园林景观,与同区域相比属中上价位,50130多元灵动户型,全部户型南向设计,长江中路,江山南路,富春江路,占据城市主次干道,“一卡通”智能服务,钻石级生活配套,全封闭式物业管理,安全私密,幽静宜居,建筑外形,地中海风情美郡,欧式新古典主义建筑风格,简约俊朗、伟岸挺拔,飘窗设计轻逸,整体外形统一,价格因素,交通因素,智能配套,户型设计,物业管理,景观环境,5,建设规划方案,主要内容,1,项目开发方案,2,项目建设实施进度,3,建筑规模与产品方案,项目开发方案,从项目本身的规模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分两期为宜。拟将本项目以富春江路为界分为南北两部分，分期开发。,建筑规模与产品方案,建筑规模,项目全部为高层住宅,产品方案,住宅的套型设计要根据家庭模式、生活习惯、居住行为、经济基础、环境因素等多方面因素；,迎合项目区域内购房人群对住宅套型的选择,；,在我国，居住区设计一般按照每户3.5人考虑。据统计，现在国内居住平均每户都达不到3人；,本案以两室两厅为主力户型，配以精致小户型和通透大面积户型。,6,投资估算与财务评价,房地产开发投资估算与财务评价,主要,内容如下：,成本费用估算,土地增值税,销售收入估算,还款计划,项目损益,资金来源与运用,现金流量,资金筹措,资金使用计划,投资分析报表,1,盈亏平衡分析,2,敏感性分析,7 不确定性分析,盈亏平衡分析,盈亏平衡分析的结论,盈亏平衡分析的假设条件,盈亏平衡点的确定,销售收入=开发总投资+销售税金及附加+土地增值税,本项目的盈亏平衡点为64.20%，即销售面积或收入达到可销售面积或收入的64.20%时，项目能保持盈亏平衡,。,敏感性分析,敏感性分析方法的确定,由于单因素敏感性分析每次只考虑一个因素的变动，假设其他因素保持不变，而忽略了因素之间的相关性,，,因此本项目采用多因素敏感性分析法。,敏感性分析,本项目主要风险因素为开发总投资、销售价格。,本案针对全部资金和自有资金的评价指标，分别算出当上述因素变化15%、10%、5%时，对主要经济评价指标的影响分析。,Thank You !,谢谢！,供娄浪颓蓝辣袄驹靴锯澜互慌仲写绎衰斡染圾明将呆则孰盆瘸砒腥悉漠堑脊髓灰质炎,(,讲课,2019),脊髓灰质炎,(,讲课,2019),供娄浪颓蓝辣袄驹靴锯澜互慌仲写绎衰斡染圾明将呆则孰盆瘸砒腥悉漠堑脊髓灰质炎,(,讲课,2019),脊髓灰质炎,(,讲课,2019),
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