科研性质的写字楼产品解析课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,产业地产,科研用地,.,写字楼篇,产业地产科研用地.写字楼篇,土地性质,认知,土地性质,的分类：,住宅用地、工业用地、仓储用地、商业服务业用地、旅游业用地、金融保险业用地、市政公用设施用地、绿代用地、公共建筑用地、文,/,休,/,娱用地、机关,/,宣传用地、,科研设计用地、教育用地,、医卫用地、交通用地、铁路用地、民用机场用地、港口码头用地、其他交通用地。,土地性质认知土地性质的分类：住宅用地、工业用地、仓储用地、商,产业地产,有关,产业地产,的理解,政府主导,的运作模式,规模,以大规模、区域性产业园区为主，如新城科技园、徐庄软件园、雨花软件谷等不同等级的开发区的开发为代表,模式,以牺牲当前土地价值为代价，,换取未来税收和就业等持续性收益,优势,便于形成大规模产业集聚，政府控制税收，未来收益可获得保障,劣势,产业定位与招商具有很强的政治色彩，市场化不足，政府短期收益有限,企业主导,的运作模式,规模,以中小型产业项目为主，如,BDA,、,ABP,等产业地产项目开发,模式,利用城区与近郊区的级差地租，或者通过地产的概念置换，在低价值的工业用地上开发高价值的办公类或居住类物业，获得收益,优势,中小园区特色化发展，具备一定的市场灵活性,劣势,低端重复建设，导致同质化竞争。运营商对产业招商优势资源有限，不具备规模效应，企业收益难以平衡,认知,产业地产有关产业地产的理解政府主导的运作模式认知,开发模式,核心关键点,对位客户需求开发相应产品，实现项目现金流快速回笼,产品定位：精准把握客户办公、商务、研发等产业链相关诉求，打造满足客户需求的产品,具备因素：深入的市场研究及相关企业客户需求积累,可行性：从市场角度，打造符合客户需求的产品，实现项目的快速开发和快速销售,通过客户需求的把握，对位办公、商务、休闲等产品的开发，实现城市产业综合体项目开发的资金平衡,开发模式,认知,开发模式核心关键点对位客户需求开发相应产品，实现项目现金,科研用地是什么？科研办公产品有什么样的“核心价值” 待挖掘？本报告将分四部分阐述,1,2,科研用地,风险评估,写字楼销售,客群分析,科研用地,前言,科研用地是什么？科研办公产品有什么样的“核心价值” 待挖掘？,PART,科研用地,1,PART 科研用地1,科研用地,是指科研、设计机构用地。如研究院（所）、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地。国家以优惠方式，鼓励扶持科技事业，因此地价较低。,科研用地,名词解释,科研用地是指科研、设计机构用地。如研究院（所）、设计院及其试,科研用地必须,只能由科研公司购得,，但由于法律漏洞，开发商经常打“擦边球”。房企只要注册科研性质的公司，就可以比较轻易地购买科研用地。如药业研发企业、航空航天企业等。,取地要求,硬性要求,执法人员睁一只眼闭一只眼使得土地性质可以轻易改变，开发商由此牟取暴利。,科研用地必须只能由科研公司购得，但由于法律漏洞，开发商经常,PART,风险预测,2,PART 风险预测2,科研用地不属于商业用地或者居民生活用地范畴，,不能擅改。,开发商若要将土地性质用途更改为经营性用地，必然涉及到补交土地出让金。从电的管理和水的管理上来看，科研办公楼项目将商业水电改成民用水电也是不允许的。,风险预测,开发商风险,科研用地,住宅用地,商业用地,科研用地不属于商业用地或者居民生活用地范畴，不能擅改。风险预,风险预测,开发商风险,产权分割：随着经济发展到一定程度，投资者开始关注写字楼、商铺的高额回报；或是要求资金快速回笼，才会施行“大证换小证”。而科研办公性质的项目，产权通常都是不能分割，或按层分割。分割面积段，主要是由开发商与政府协商。,因此，科研用地，可能面临无法产权分割或分割面积过大的问题,，最终影响销售进度。,风险预测开发商风险产权分割：随着经济发展到一定程度，投,风险预测,购房者风险,产权证，科研办公楼立项做成办公或者住宅来销售，其用地性质与规划证不符。商品房必须经过竣工备案才能入住和办理产权证，如果在规划验收时通不过，就会导致竣工备案困难，交房和办理产权证会出现问题。,风险预测购房者风险产权证，科研办公楼立项做成办公或者住,风险预测,购房者风险,科研办公楼立项的项目，产权年限仅为,50,年，并且需要按商业水电标准收费。,多数购房者对于科研办公楼立项的项目，认知度并不高。,风险预测购房者风险科研办公楼立项的项目，产权年限仅为5,PART,如何销售,3,PART 如何销售3,如何销售,销售对象,购买科研用地性质的写字楼，,必须是与科研相关的企业。,例如：中铁集团需要购买科研办公楼，必须递交,购买用途说明书,到相关政府部门，内容包括企业简介、生产的产品与科研有关的说明。,如何销售销售对象购买科研用地性质的写字楼，必须是与科研,购买科研办公产品，必须是有独立法人资格的。个人可以通过注册科研类的公司，获得购买资格。,如何销售,销售对象,购买科研办公产品，必须是有独立法人资格的。个人可以通过注册,如何销售,办理手续,科研办公产品在销售前，需要办理五证：,建设用地规划许可证,、,建设工程规划许可证,、,建筑工程施工许可证,、,国有土地使用证,和,商品房预售许可证,在根据租售情况，根据具体政策做一些变动。比如，有的是必须一半以上自用，其余的才可以出租或者出售,具备租售条件，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。,如何销售办理手续科研办公产品在销售前，需要办理五证：,如何销售,交易流程,科研办公产品的交易流程与商品房（商业用地）一致，,首付,50%,，不限购，买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后,30,日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。,如何销售交易流程科研办公产品的交易流程与商品房（商业用地,如何销售,如何交易,购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式买卖契约。,签物管合同，办理入住手续。,办理产权过户、领房产证。,如何销售如何交易购房人在签订认购书后，应在认购书中约定,PART,客群分析,4,PART 客群分析4,购买科研办公类产品，必须是有科教研发等性质的非生产型企业，主要用途是“办公”。,企业购买办公楼多半以自用为主。对于投资客而言，未来的转让的税收很高，因此它限制了投资者的购买。,使用者,客群分析,写字楼客群,投资者,主流客群,99%,其他客群,1%,购买科研办公类产品，必须是有科教研发等性质的非生产型企业，,作为自用型购买者，一般都是对办公面积、企业形象、办公环境、配套设施要求较高,投资者一般看中位置、总价、办公环境、配套等,客群分析,客群需求,产业园内的资源整合优势,灵活分割的智能工作空间,低总价低成本的进驻门槛,耳目一新的企业办公形象,客群需求,作为自用型购买者，一般都是对办公面积、企业形象、办公环境、,总结,结论,总,结,操作科研办公楼项目，风险大、周期长、对资金要求非常高，最好是开发商自行营销。,随着科研用地上市量加大，以代理商的专业能力和团队，完全可以提供顾问服务，且顾问服务的前景非常看好。,1,、,开发商必须与政府关系密切，并有能力为投资客注册公司；,2,、代理商无权和政府对接，无权和政府沟通,产权分割,问题。通常是代理商与开发商沟通后再与政府沟通。需要沟通两轮；,3,、必须具备完整的销售条件，才可以销售。,总结结论总操作科研办公楼项目，风险大、周期长、对资金要求非常,THE END,THE END,此课件下载可自行编辑修改，供参考！,感谢您的支持，我们努力做得更好！,此课件下载可自行编辑修改，供参考！,