国内外养老社区案例分析课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,国内外养老社区案例分析,国内外养老社区案例分析,1,目 录,第一部分 国外养老社区模式及案例,第二部分 国内养老社区模式及案例,第三部分 启发与借鉴,2,目 录 第一部分 国外养老社,目 录,第一部分 国外养老社区模式及案例,第二部分 国内养老社区模式及案例,第三部分 启发与借鉴,3,目 录 第一部分 国外养老社,国外常见养老模式,4,国外常见养老模式4,美 国,5,美 国5,在美国国内，由,Del Webb,公司建造的以,Sun City,命名的占地面积在,20,平方千米,以上的城市型老年社区有：,Sun city in Arizona,（亚利桑那州）,Sun city in California,（加利福尼亚州）,Sun city in Florida,（佛罗里达州）,准入条件：,只允许,55,岁老人居住，,18,岁以下的陪同人士一年居住不能超过,30,天,美国太阳城,6,在美国国内，由Del Webb公司建造的以Sun Ci,SUN CITY,亚利桑那州,社区物业类型以独栋和双拼为主：,在太阳城中，有许多种住宅类型，包括：独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区，复合公寓住宅等，根据老人情况提供不同的住宅类型及配套的服务。,1.,活动自理型社区：,独栋别墅社区，给,55,岁以上生活完全可以自理的人群居住,2.,高级人士出租型公寓：,以出租的形式提供的公寓,3.,持续照料型退休社区：,根据顾客的需要，提供不同层次的照料服务,住宅类型 套数 占总套数比,独栋：,16516,套,59.88%,双拼：,6734,套,24.41%,两户：,724,套,2.62%,3-4,户：,625,套,2.27%,5-9,户：,843,套,3.06%,10-19,户：,286,套,1.04%,20-49,户：,312,套,1.13%,50,户以上：,1458,套,5.29%,活动住屋：,78,套,0.28%,船、房车等：,8,套,0.03%,独栋别墅,双拼别墅,物业类型,7,SUN CITY社区物业类型以独栋和双拼为主：独栋别墅双拼,7,个康娱中心,11,个高尔夫球场（其中,3,个属私人乡间俱乐部，另,8,个向太阳城的居民和游客开放）, 超过,130,家有,经营权,的俱乐部，包括：,36,家艺术工艺俱乐部,18,家体育俱乐部,24,家牌类等游戏俱乐部,12,家舞蹈俱乐部,6,家锻炼俱乐部,12,家音乐俱乐部,2,家国家俱乐部,12,家社交俱乐部,以及其他各类俱乐部如宠物俱乐部，电脑俱乐部等,另有保龄球、小型高尔夫、泛舟钓鱼、 台球、游泳池 、草地保龄球、乒乓球 、 网球、篮球、等活动的场地提供,医疗设施：一家地方医院：有,355,个床位；三家区域医院：每半径为,1。,万,3,的区域内有一家,金融设施：,15,家银行,政府机构,公用事业公司,SUN CITY,亚利桑那州,服务配套,8, 7个康娱中心SUN CITY服务配套8,大家学习辛苦了，还是要坚持,继续保持安静,9,大家学习辛苦了，还是要坚持继续保持安静9,SUN CITY WEST,亚利桑那州,物业类型：,独栋别墅：,户均面积,86-325,双拼别墅：,户均面积,111-186,联排别墅：,户均面积,65-130,其他选择：,豪华,6,层公寓可供出租,物业类型,10,SUN CITY WEST 物业类型：物业类型10,高尔夫球场：,拥有,7,个高尔夫球场，包括,4,个,regulation-length,球场和,3,个,(Par 60),球场,2,家剧院,一个可容纳超过,7000,人，是全国最大的单层剧院，另一个提供马戏场地、当地艺术表演场地,4,个大型康乐中心,:,具备的功能包括, 6,个游泳池（,3,个室内，,3,个室外）, 30,个保龄球道, 27,个网球场, 2,个小型网球场, 2,个室外跑道、,1,个室内跑道, 14,个室外地滚球场, 32,个草地保龄球场, 30,个游泳池, 2,个手球场, 1,个垒球场, 5,推圆盘游戏场,2,个大型舞厅,若干个俱乐部工作室,100,多家俱乐部,德尔韦伯纪念医院,:,面积,16,，,260,平方米。共,254,张床位，,450,名医生,生活配套设施：, 超级市场、药房、,1,家有,40,，,000,册存书的图书馆、,4,个汽车维修点、,7,家银行与信用合作社以及其他一些生活服务设施，如理发店、杂货店、家具店、礼品店等。,SUN CITY WEST,亚利桑那州,服务配套,11,SUN CITY WEST 服务配套11,SUN CITY CENTER,佛罗里达州,社区结构：,“,太阳城中心”：,独立家庭别墅,“,国王之殿”：,连体别墅,“,湖中之塔”：,辅助照料式住宅和家庭护理机构,“庭院”和“阿斯顿花园”：,出租的独立居住公寓,“,自由广场”：,辅助照料式住宅和家庭护理机构,物业类型,12,SUN CITY CENTER 物业类型12,社区配套：,4,个康娱中心,其中提供有游泳池、网球场、艺术与手工艺中心,8,个高尔夫球场（共,162,个洞）,这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者，无论初学还是高手，都可享受,162,个洞的高尔夫球场。,在交纳入会费后，每年每人费用大约为,1500,美元。,太阳城中心是世界闻名的,BEN SUTTON,高尔夫学校的本部，全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。,这里还设有私人的高尔夫俱乐部。,19,个网球场,超过,200,家俱乐部,各种俱乐部开设的课程和组织的活动超过,80,种以上，包括木匠、缝纫等等，充分满足不同人群的兴趣偏好。,文艺复兴俱乐部：面积,40,，,000,平方英尺，内有,day-spa,全套服务、健康中心、美容美体室、休闲餐饮池。,国王之殿南方俱乐部：面积,28,000,平方英尺提供网球场、室外游泳池、室内游泳池、社交活动室、彩绘室、网吧及咖啡厅。,国王之殿会所：面积,90,000,平方英尺提供会所大堂、图书馆、机房、室内游泳池，银行，另有,20,间客房向超过,200,个社会活动俱乐部提供服务。,SUN CITY CENTER,佛罗里达州,服务配套,13,SUN CITY CENTER 服务配套13,休闲设施成为社区的特色。包括,7,个娱乐中心，它们提供游泳、网球和工艺，另外还有,7,个娱乐中心、,2,个图书馆，,2,个保龄球馆，,8,个高尔夫场，,3,个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅、,2,个湖、,30,个教堂、,19,个购物中心用于演出的的“,SunBowl”,室外剧场和“,Sundome”,中心是为表演而建在太阳城区域的，能够提供,7000,个座位。,SUN CITY CENTER,佛罗里达州,14,休闲设施成为社区的特色。包括7个娱乐中心，它们,太阳城的服务设施及活动,15,太阳城的服务设施及活动15,“,太阳城,”,开发模式对中国的启发和借鉴,三点值得借鉴： 住宅立项，依靠销售迅速回款； 客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定 位，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求； 不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资 金使用效率，降低了开发风险。,两点不值得借鉴： 中国地少人多的国情，不适合大量兴建低密度、单层的单体建筑，应以多层或小高层的单体形态为主； 中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女，选择老年住区最为关系的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。,16,“太阳城”开发模式对中国的启发和借鉴16,持续照料退休社区（,CCRCContinue Care Of Retirement Community,）为完全可以自理的健康活跃老人、需要半护理的老人、全护理老人都能提供相应的居住产品，以满足在不同生理年龄阶段对居住和配套服务的要求，不需要搬家就可以在,CCRC,社区中完成 人生三分之一的幸福旅程。,美国持续照料退休社区,17,持续照料退休社区（CCRCContinue C,CCRC,开发模式的五大特征,（,1,）至少同时满足三类老人的居住需求，产品类型按三类老人的基本特征，有所区别；一般三类产品的配比：,12 2 1,。,（,2,）配备相应的服务设施，社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）； 附近紧邻医院资源；社区内设老人专属食堂，给老人提供营养配餐；不设大会所，但化整为零，为老人提供丰富的活动设施。,（,3,）在经营模式收取入门费,+,年费。只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权。,（,4,）郊区区位，以多层为主，规划布局紧凑，有力与集中的护理服务，减少管理成本，方便对老人开展及时的护理和照料。,（,5,）拥有较高的管理和护理服务人员比例，管理和护理人员与老人的比例一般可达,1 1,。,18,CCRC 开发模式的五大特征18,CCRC,开发模式对中国的启发和借鉴,（,1,）满足了老人对健康管理、护理和医疗等基本养老需求；,（,2,）在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求；,（,3,）经营方式上的可取之处： 通过会员费的收取，迅速回笼资金； 开发商持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持； 通过年费（或月费）获得日常经营收益； 通过出租店面获得租金收益。,（,4,）由于配套设施要求较高，导致前期资金投入较大、资金回笼相对较慢；,（,5,）是值得在中国推广的真正的老年住区，但起成功过的前提，必须依靠值得客户信赖的管理和服务品牌赢得客户的信任，客户在一开始就能支付入门费。,（,6,）模式的风险将来自于会员卡的预付费性质，如开发企业经营不善或出现管理漏洞导致群体性对抗事件，使资金流出现严重问题时，老人预先缴纳的入门费（会员卡 费用）就难免会有损失，而且损失一般很难弥补。,19,CCRC 开发模式对中国的启发和借鉴19,英 国,20,英 国20,从外观上体现老年公寓的安逸、宁静和对自然的回归。比如：曲面屋顶朝南一侧安装的太阳能集热器体现了对绿色环境的热爱。此外，通过通风系统将建筑排出的热气进行回收利用，雨水也被收集储存在卫生间中使用。,整个老年人公寓包括,22,个相互连接的独立单元。在主楼的顶层是一个公共活动区，包括有洗衣室、休息室、室内游泳池,(,兼具锻炼和治疗作用,),、健身中心和客房，由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务，使老年人有进行交流和锻炼的机会。主楼底层有服务台和大堂。,每一个独立的单元都有一个起居室、书房和至少一个阳台。,在这样的公寓中生活，老年人感到自由、舒适。,弗莱德利克斯堡老年公寓,荷 兰,21,从外观上体现老年公寓的安逸、宁静和对自然的回归。比如,日 本,22,日 本22,横滨太阳城是一个新建的退休人员持续社区照顾中心， 由日本高级护理业的领头羊日本健康理疗公司经营管理。该项目为两栋由一个亭子样的社区建筑相连接的“村屋”式建筑。每栋都有,240,套带独立社区设施及厨房设备的房间。西边的一栋还配备了,120,张带有特殊护理仪器的床位，在整提建筑的北边有一个单独的院子通向这里。该社区疗养园拥有天然化的景观设计，在东边那栋村屋旁边有一组造型美观的草坪，一直通向一个圆形的小喷泉那里。从这里流出来的水沿着有树木“护驾”的水槽勾勒出了该空间西边的边缘线。,日 本,横滨太阳城,23,横滨太阳城是一个新建的退休人员持续社区照顾,坐落在东京郊外三鹰市的一座老年公寓堪称世上最花哨的住宅，由日本艺术家荒川修作和他的妻子、诗人玛德琳,琴斯根据多种科学规律设计而成，其中包括神经学及实验现象。这座建筑外形奇特，色彩艳丽，建筑内部也是波澜起伏，色彩缤纷。设计者的座右铭是“建筑对抗死亡”。 这栋住宅日本名称叫“三鹰天命反转住宅”翻译成中文为“转运阁”。这座住宅,三层建筑,，,只有九户人家,。每套售价,76.3,万美元，合,500,多万人民币，尽管比相邻的住宅贵上两倍，但还是很抢手。 “人们，尤其是老人，不应该经常保持松弛状态或休息直至慢慢衰老。”荒川强调，“他们应该生活在一个能够,刺激其感官,和鼓舞生气的环境中。”,日 本,转运阁,24,坐落在东京郊外三鹰市的一座老年公寓堪称世上,餐厅地板不规则地倾斜着，厨房是下陷的，书房则布以凹陷的地板。电源开关被安置在意想不到的地方，你要摸索着去感觉正确的位置才行。 通向阳台的玻璃门太小了，人只能弯着腰爬过去。在这里还经常失去平衡，找到平衡后，不知什么时候又会被绊到、跌倒。这里没有橱柜空间；居住者要自己找到生存下去的方法。打造,有障碍的房子,。,日 本,25,餐厅地板不规则地倾斜着，厨房是下陷的，书,80,年代中期新加坡成为老龄化国家。新加坡实行以强制储蓄模式为特色的社会保障制度，称为公积金制度。对老年人具有较好的社会保障职能，通过各种优惠政策鼓励多代同居或父母或已婚女子近邻居住。开发出多种类型的 “多代同类组屋”， 其空间关系基本相同，分为主体房和单房公寓， 以起到居室连通， 两户既分又合， 适应两代和谐共处的作用。 这种模式延续了亚洲人,两代以至多代,同类的文化传统。据统计，,1990,年已有,87%,的人口住在公共组屋内，而自有率达,79.0%,，租赁的仅,8.6%,。,1998,年， 新加坡建屋局又推出了称为 “,乐龄公寓,”的老年人住宅， 主要是针对,60,岁以上老人。 一般兴建在,成熟的社区,中，多为高,12,至到,14,层的,板式高层,，整幢楼只有乐龄单元， 而没有其他户型。 公寓户型一般分为,35,平方米和,45,平方米,， 为一位或两位乐龄人士提供生活空间。,新加坡乐龄公寓的,产权,一般是,30,年，之后可延长,10,年， 但不可以转售， 只能卖回给建屋局。 乐龄公寓的申请者必须是,55,岁或以上的组屋屋主， 必须是新加坡人， 夫妇可以一起申请购买， 单身人士、 离婚者或丧偶组屋屋主也可以申请。,关键词：,“新加坡以两代居为主”,新加坡,26,80年代中期新加坡成为老龄化国家。新加坡实行以强,新加坡政府透过建屋局以及众多的组屋，对于鼓励子女与老年父母合住提出了不少办法，其作用、效果不可忽视，简要说明如下：,A,、多代家庭组屋办法,（,Multi-Tier Family Housing Scheme,） ：此办法意在优先分配组屋给与父母同住之已婚子女，并给予其它各种优惠，如贷款可达售价的,90%,、较长的偿还期、订金额度减少、提前三年之优先权等。,B,、合选组屋办法,（,Joint Selection Scheme,） ：此办法在使已婚子女与父母（或兄弟姐妹）分别申请组屋，但得一起抽签，使两家人可以住在隔壁或是同一栋或在邻近地区，亦可贷款售价之,90%,。自,1978,年开始实施，,反应甚佳。,C,、与父母邻居补助办法,Housing Grant for Family-Staying NearParents/Married Child,） ：首次购买组屋者若想在与父母（或已婚子女）同一地区或,2,公里距离内购置二手组屋时，便可申请此项补助款。,建屋局有鉴于一般民众购买力增强，推出的组屋面积与房间数便愈大愈多，有四房、五房、,Executive,型及上下二楼型，面积约为,105 ,、,120 ,、,145 ,、,165,，附有二套至二套半的浴厕设备。这些大单元均可供三代同堂家庭居住。因为组屋价格比一般房屋市场的价格便宜很多，目前很受欢迎。,关键词：,“政府鼓励居家养老”,新加坡,政策支持,27,新加坡政府透过建屋局以及众多的组屋，对于鼓励子女与老,传统文化差异,西方文化,东方文化,追求“独立”，倡导社会养老。,希望发挥传统文化尊老爱幼的风尚，提倡家庭赡养老人。,养老模式特点,借鉴意义,老年住宅多为老年社区和老年公寓，父母和子女多分开居住。其中美国更追求规模化，服务具有同质性。而欧洲国家则更追求个性化，根据老年人的不同需求进行定制。,完善的配套与功能划分，将建筑元素集合处理，让老年住区不显孤独。,老年住宅多为自住型老年住宅和老年公寓，在服务方面除了公寓提供的各种医疗、文体娱乐等服务外，还能经常享受到子女的照顾，享受到天伦之乐。,混合年龄住区，加强老人与社会的交往。人性化、亲情化。,东西方养老模式的差异,28,传统文化差异西方文化东方文化追求“独立”，倡导社会养老。希望,目 录,第一部分 国外养老社区模式及案例,第二部分 国内养老社区模式及案例,第三部分 启发与借鉴,29,目 录 第一部分 国外养老社,我国养老地产开发三类模式,第一类：与社区共同建设,1,：专门建设综合型养老社区,2,：新建大型社区的同时开发养老组团,3,：普通社区中配建各类养老产品,4,：成熟社区周边插建多功能老年服务设施,1,2,3,30,我国养老地产开发三类模式第一类：与社区共同建设12330,第二类：与相关设施并设：与医疗机构、幼儿园、教育设施结合，就近设置养老设施。,第三类：与旅游或商业地产结合。,养老地产投资主体多样。与国际品牌接轨引，入外资，建世界型连锁老年设施；与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式 与保险业结合，利用险资投资；与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产；利用自身独特资源转型开发养老地产等等。,31,第二类：与相关设施并设：与医疗机构、幼儿园、教育设施结合，就,大型养老社区,会员制养老社区,国际化养老社区,综合社区配建养老社区,护理型养老社区,案例分析,32,大型养老社区案例分析32,联排、独栋,版式公寓,6,层公寓,11,层公寓,集体公寓,医院,商场,老年娱乐中心,老年文化教育中心,家政服务中心,幼儿园,占地面积,: 42,万,;,建筑面积,:30,万,其中：住宅,23,万，配套,7,万,;,综合容积率：,0.71,。,北京太阳城,规 模,大型养老社区案例,33,联排、独栋医院占地面积: 42万; 建筑面积:30万,宿舍式公寓：,老年人如同住集体宿舍一样，安排在社区相同的楼房中居住和生活。该类公寓适合单身或夫妇两人的老年人居住，宿舍开间较大，有电视、电话、卫生间、沙发、衣柜等各种设施，并提供水、电、暖、医疗监护等各种物业服务。,居家式公寓或住宅式公寓：,一家一户公寓（老年夫妇、老人及子女、祖孙三代）；别墅（,250300,平方米、,400500,平方米），四合院（,4,座,400500,平方米），以满足老年人的不同需求。,产品结构,北京太阳城,宿舍式公寓,住宅式公寓,护理式公寓,租住式假日公寓,护理式公寓：,身体有病、生活不能自理或行动不便的老年人集中居住在由医院或专门护理人员提供护理的公寓里。,租住式假日公寓,：,公寓共有近470个房间，客户可以选择短期租住也可以选择购买产权的方式，完全拥有属于自己的乡村度假屋，室内全部精装修,。,大型养老社区案例,34,宿舍式公寓：产品结构北京太阳城宿舍式公寓护理式公寓：大型养老,医院：,建筑面积,14825,，,具备抢救、治疗、健康咨询和安养四大功能,。,（,1,）每年进行一次免费体检，建立健康档案。,（,2,）门诊部送医、送药上门，免收出诊费。,（,3,）免费使用,999”,紧急呼叫系统。,（,4,）免费参加健康咨询和健康教育讲座。,商场：,社区大型老年购物中心内开设副食品专柜、老年用品专柜及电视、电话购物专柜；对老年人实行免费导购、物品搬运。,家政服务中心 ：,免费为本社区居民推荐、介绍小时工、保姆、家教等服务人员；免费提供个人资料建档、信息查询和婚姻介绍。,服务配套,医院,老年购物中心,家政服务中心,老年教育、娱乐中心,老年教育、娱乐中心：,（,1,）社区老年大学内设图书阅览室，老年人免费参加讲座。,（,2,）社区文化协会、运动协会、书画协会、国际交流协会等公益性协会或联谊组织，展开交流与合作。,（,3,）社区老年文化娱乐中心不定期对本社区的老年人免费开放以下场馆（节假日除外）：保龄球馆、网球馆、门球场、室内乒乓球馆、羽毛球馆、台球室、棋牌室、游泳馆、温泉水疗室、健身房、歌舞厅。,北京太阳城,大型养老社区案例,35,服务配套医院老年教育、娱乐中心：北京太阳城大型养老社区案例3,产品结构丰富，住宅产品既考虑到独居、空巢老人的需求，又兼顾几代同堂的养老需求；既满足健康老人又满足身体状况差的老人护理需求；租售方式灵活，可供不同经济承受能力老人选择。,服务配套齐全，健康医疗、文化教育、居家生活类的服务设施一应俱全，为老年人居家生活带来极大便利与精神愉悦，丰富提升晚年生活品质。,精装修高标准交付，居家型公寓同样是精装修交房，减轻老年人装修的烦恼。,适老化无障碍设计，轮椅可以到社区的任何一处，路面防滑等； 楼道都有双扶手，推拉式卫生间；三层以上都有电梯，全部采用医用电梯；室内卫生间在马桶浴缸位置都有扶手。,低密度社区，少数公寓是,11,层，以六层四层公寓为主，符合老年人的心理需求及实际使用,。,特色总结,北京太阳城,大型养老社区案例,36,产品结构丰富，住宅产品既考虑到独居、空巢老人的需求，又兼顾几,“亲和源”老年公寓（一期）构想于,2003,年，组建于,2005,年，坐落于上海市南汇区康桥镇，占地面积,8.4,公顷，建筑面积,10,万平方米，总投资额近,6,亿元，是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区；也是目前国内关于养老产业发展走在前列的养老产业项目。,“亲和源”老年公寓,会员制养老社区案例,上海亲和源,37,“亲和源”老年公寓（一期）构想于2003年，组建于2005年,占地面积,: 8.36,公顷,建筑面积,: 10,万平方米建筑,容 积 率：,1.2,户型面积,：,66130,（共,838,套）,入住条件,：,50,万元的入会门槛,，,外加,25,万元的年费,地面建筑,84477,平方米，其中老年住宅,12,幢，,910,套电梯公寓，,74040,平方米，可容纳,1800,名老人；公共建筑,8018,平方米，配餐中心,2419,平方米。,亲和源,一期,会员制养老社区案例,基本概况,38,亲和源一期会员制养老社区案例基本概况38,一房一厅一卫（面积：,40-60,平方米,/,间）,二房一卫（面积：,60-80,平方米,/,间）为主，,二房二厅二卫（面积：,80-95,平方米）房型，,少部分的三房二厅（面积在,120-140,平方米）或二房二厅（面积在,90-120,平方米之间）,大套房型平面图 二房二厅一卫,140,平方米,中套房型平面图 一房二厅一卫,80,平方米,小套房型平面图 一房二厅一卫,60,平方米,亲和源,一期,会员制养老社区案例,户型结构,39,大套房型平面图 二房二厅一卫 140 平方米中套房型平面图,睦亲住宅 二室二厅二卫（面积在,80-100,平方米）,亲子住宅,共居,三房二厅（面积在,120-140,平方米）或少部分的二房二厅（面积在,90-120,平方米之间）,亲和源,一期,会员制养老社区案例,户型结构,40,睦亲住宅 二室二厅二卫（面积在80-100 平方米）亲子住宅,养老、度假、居住、文化、休闲、娱乐、购物、学习、创业、健身于一体,老年医院及护理院：,老年医院设门（急）诊部、住院部；护理院共设,300,张床位，分甲等和乙等两种床位。,生活配套设施：,超市、菜场、美容美发、洗衣房、餐饮、茶室,服务设施：,社区服务中心、医疗服务中心、家政服务中心等,娱乐设施：,阅览室、多功能厅（电影、唱歌、跳舞、晚会） 、棋牌室等,医疗保健设施：,医疗保健中心、诊所、医疗室、医疗咨询等,健身设施：,室内游泳池、健身房等,文化设施：,老年大学、藏书阁、书法绘画厅等,商业：,特色餐饮店、花鸟店、茶楼、保健用品商店、特色服装店，书店等,国际会议中心：,定期举办大型的国内、国际性的各类研讨会和活动,幼儿园：,满足 “含饴弄孙”的心理需求，并方便共居者的子女教育。,􀁺,亲和源,一期,会员制养老社区案例,服务配套,41,养老、度假、居住、文化、休闲、娱乐、购物、学习、创业、健身于,清洁服务：,代购、代订服务：,公寓的医护人员定期上门为老年人做保健及健康检查，小病及时医疗，大病及时送医院治疗；,宠物托管服务；,邮政收发、定时提醒等服务；,旅游活动安排服务,健身培训、辅导及陪练,日常医疗保健指导,花卉、盆景艺术指导,联谊沙龙、互助小组,其他为老年人提供的特殊服务。,亲和源,一期,会员制养老社区案例,软性服务,42,亲和源一期会员制养老社区案例软性服务42,建筑立面采用醒目色彩标识，帮助老人加强记忆。,风雨连廊构建全天候社区,亲和源,一期,会员制养老社区案例,适老化设计,43,建筑立面采用醒目色彩标识，帮助老人加强记忆。风雨连廊构建全天,社区内各种无障碍设施。,高低扶手栏杆，可容双轮,椅通过的宽大走道。,亲和源,一期,会员制养老社区案例,适老化设计,44,社区内各种无障碍设施。高低扶手栏杆，可容双轮亲和源一期会员制,红外线保安系统、对讲门禁系统、闭路监控系统、门禁管理系统等安防系统；,每户（间）设置无线呼救系统，内部小总机；,无线定位求助系统；,社区一卡通服务；,防盗紧急救助系统（防盗门磁、红外线报警装置）、防火烟感系统、煤气泄漏报警装置；,楼宇设备监控系统；,社区内较为密集的定点设置,SOS,的紧急呼叫系统；,考虑部分残障人士的需求，设置盲道等通道；,电子公告板（中、英双语）、背景音乐及紧急广播系统；,远程抄表系统；,采用医院专用的长方形柜型电梯，方便担架搭乘,.,电梯按键增加为残疾人或是行动不方便的老人专门设置的电梯按键；电梯播报的声音比普通电梯大。,亲和源,一期,会员制养老社区案例,适老化设计,45,红外线保安系统、对讲门禁系统、闭路监控系统、门禁管理系统等安,上海亲和源养老综合社区,注：此收费标准为,2012,年时的情况。,亲和源,一期,会员制养老社区案例,46,上海亲和源养老综合社区注：此收费标准为2012年时的情况。亲,地处上海浦东康桥镇东侧，外环线外圈和,S2,沪芦高速附近，地理位置优越。基地北接文卫路，南临秀沿路，东靠规划道路，西面与其他地块相接。,总用地面积为,83680,平方米，本次新扩建的工程为一幢单体建筑,（护理院）,，总建筑面积为,26262.50,平方米，其中地上建筑面积为,22447,平方米，地下建筑面积为,3815.50,平方米。建筑地上层数为,11,层，地下为,1,层。建筑总高度,51.10,米。住院床位总数为,348,张。,亲和源,二期,会员制养老社区案例,基本概况,47,亲和源二期会员制养老社区案例基本概况47,1.,设计原则,以中老年护理为主要功能，始终要把,“,人性化,”,放在首位。,2.,设计定位,使建筑满足技术与使用的要求，让护理院各部分功能安全、顺利、有效的运行，使其建立在一个合理的建筑体系上，这个体系应在满足医疗技术与工艺对空间要求的同时，满足包括医患与医患人员在内的使用者对舒适度的要求。,亲和源,二期,会员制养老社区案例,总体设计,48,亲和源二期会员制养老社区案例总体设计48,在可持续性方面，形成与基地现有功能的紧密结合，为护理院今后的发展在空间上提供可能性。具体到环保节能，护理院以绿色建筑的标准进行设计，从建设成本、运营成本到使用舒适度，全方位营造绿色建筑。,亲和源,二期,会员制养老社区案例,49,亲和源二期会员制养老社区案例49,天津云杉镇宜老社区,会员制养老社区案例,云杉镇坐落天津市宝坻区牛道口镇焦山寺村，地处京津冀交通要道，距北京,70,公里，离天津市区,80,公里。,云杉镇宜老社区有机融合轮转式老年公寓与居家式养老公寓， 项目总建筑面积约,70,万平米，其中轮转式老年公寓总建筑面积,24.5,万平米，由,17,幢多层电梯住宅楼组成，共设,2277,套公寓。一期,511,套，,2012,年,9,月正式入住。,基本概况,50,天津云杉镇宜老社区会员制养老社区案例云杉镇坐落天津市宝坻区牛,社区整体采用无障碍宜老化设计，包含,老年公寓、社区医院、现代设施农业大棚、酒店会所、养生会所、老年护理院、空中花园,等齐备的设施，配有细致周到的“管家式”服务，结合国外养老新模式，成为一个集,住、医、乐、行、学,于一体的老年生活社区。,天津云杉镇宜老社区,会员制养老社区案例,51,社区整体采用无障碍宜老化设计，包含老年公寓、社区医院、现代设,室内精装全配，橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应，老人拎包即可入住。,会员制养老社区案例,天津云杉镇宜老社区,52,室内精装全配，橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络,53,53,烟台慈祥五福现代养老综合社区是一个集养老，养生，护理，,康复和医疗为一体的现代化的综合型国际化养老社区。,同时又是改善烟台地区社会养老服务设施，丰富和提高烟台市民的生活品质，更高地提升烟台市整体城市形象，为把烟台市打造成为全国养老优秀模范城市奠定良好的基础，成为,烟台市又一张绚丽的城市名片，是祝福一方的民生工程。,烟台慈祥五福现代养老综合社区,国际化养老社区案例,五福现代养老综合社区,54,烟台慈祥五福现代养老综合社区国际化养老社区案例五福现代养老综,项目的规划设想，采用科学的规划方法，综合项目的实际情况，采取,整体规划，分段实施，有序建设,的指导思想；,项目的规划构思，以,景观湖,为核心，,根据项目分段实施的指导思想，设立了项目规划构思：,一湖二院三区,四中心,。,一湖,景观湖,一院,老年病强专科综合医院,养老综合标准社区,国际,标准,CCRC,社区,国际康复疗养标准,社区,养老国际会议中心,后勤保障中心,行政管理中心,“一湖 二院 三区 四中心”,二院,老年康复护理院,生活配套中心,国际化养老社区案例,五福现代养老综合社区,规划构思,55,项目的规划设想，采用科学的规划方法，综合项目的实际情况，采取,一湖,景观湖,一院,老年病强专科综合医院,养老综合标准社区,国际,标准,CCRC,社区,国际康复疗养标准,社区,养老国际会议中心,后勤保障中心,行政管理中心,“一湖 二院 三区 四中心”,二院,老年康复护理院,生活配套中心,生活配套中心,有机,农场,果园,有机,农场,果园,有机,农场,果园,功能布局,国际化养老社区案例,五福现代养老综合社区,56,一湖一院养老综合标准社区国际养老国际会议中心行政管理中心“一,整个项目占地约,3000,亩，占地面积约,200,万平方，建筑面积,60,万平方。,国际化养老社区案例,五福现代养老综合社区,初步规模,57,整个项目占地约3000亩，占地面积约200万平方，建筑面积6,国际化养老社区案例,五福现代养老综合社区,商业模式,58,国际化养老社区案例五福现代养老综合社区商业模式58,“,一心,”,商业,+,文化,“,一环,”,水系,+,主题,“,两轴,”,道路,+,分区,“,两环,”,内环,+,外环,“,三区块,”,”,三主题,”,“,商业街,”,”,公建配套,”,A,E,D,B,C,ABC,地块为度假社区,D,地块为尊老社区,E,地块为国际社区,文化教育,商业服务、商业办公,大型综合医院,21,城,综合社区内配建养老社区案例,59,“一心” 商业+文化“一环” 水系+主题“两轴” 道路,古典西班牙风格,拱形廊柱,文化石立面,典型西班牙古典式建筑，优雅、闲适。,A,B,北美草原风格,草原大宅具有自然造型和水平外观，通过宽大、盘旋式的屋顶面和舒展的露台加以展现。,C,现代西班牙风格,外立面质朴而富有层次感，辅以拱门、弧墙、高耸的烟囱和屋顶上的筒瓦更融入大量现代元；巴塞罗纳异域风情为原则，展现邻里友好的居住氛围素。,21,城,综合社区内配建养老社区案例,60,古典西班牙风格 拱形廊柱,文化石立面,典型西班牙古典式建筑，,综合社区内配建养老社区案例,21,城,D,尊老社区,-,孝贤坊,建筑风格：英伦风格,英式庄园为主题，承继伊丽莎白时期的文艺复兴风格，与自然完美融合。,玫瑰园联排别墅,医疗,百合园公寓,61,综合社区内配建养老社区案例21城D 尊老社区 - 孝贤坊建筑,A,E,D,B,C,S,1,D1,5,D2,2,3,5,6,6,7,6,1,综合楼,B,2,综合商业,4,沿街商业,3,老年大学,5,同济医院,6,D,区商业,7,老年活动中心,综合社区内配建养老社区案例,21,城,服务配套,综合楼,同济医院、康健中心,老年大学,62,AEDBCS 1D1 5D2 2 3 5 6 6,医疗保健：,老年病特色服务、上门就诊服务、专业家庭护理,运动养身：,老年文化活动中心,家政服务,：社区服务中心提供送餐服务、代送报纸、上门收取托洗衣物,饮食服务：,开设老年餐厅，聘请营养师,老年大学：,开设茶艺、国画、摄影、烹饪等课程,便利购物：,超市中设置老年购物中心,尊老体现,完备的硬件配套、人性化的软件服务,综合社区内配建养老社区案例,21,城,软性服务,63,医疗保健：老年病特色服务、上门就诊服务、专业家庭护理尊老体现,联排,:,公寓,:,综合社区内配建养老社区案例,21,城,户型结构,64,联排:公寓:综合社区内配建养老社区案例21城户型结构64,在上海，沿龙吴路南下，行至浦西江畔，就坐落着国内首家外资养老机构,凯健国际老年护理中心，,2012,年建成，正在着力打造成为上海高档养老院典范。,在凯健国际老年护理中心，不论是环境、硬件设施，还是居室户型和装修，全都做到了尽善尽美，在保证了高档次的同时，更是精心营造了仿居家养老的氛围，配套的生活设施带来巨大的便利性，让老人住得安全又舒适。,凯健国际老年护理中心还将医疗康复服务融入养老服务当中，不但拥有每日例行的由三甲医院专家医师进行的身体检查，还有专业的康复治疗师一对一为老人进行具有针对性的医疗服务，使老人得到专业而贴心的治疗。,凯健国际由美国养老集团,Emeritus SeniorLiving,及美国知名的养老及医疗投资商,Columbia Pacific Management Co.,（,CPM,）共同创建，致力于中国养老产业的开拓。为老人提供舒适的家庭式生活环境，同时兼顾老人对医疗护理及康复的需要，建立一个让家人放心、让老人舒心的康复护理机构。,凯健国际,老年护理中心,护理型养老社区案例,65,在上海，沿龙吴路南下，行至浦西江畔，就坐落着国内,2012,年,12,月，泰康人寿在上海竞得松江区,SJC10004,单元,2,街区,08-02,号地块。该地块面积,4.6,万平方米，规划建筑容积率为,2.5,万平方米,/,公顷，泰康人寿以,4.25,亿元竞得，楼面价仅,3698,元,/,平方米，用于建设养老康复护理、医疗服务产业及其配套设施。,建设中泰康之家松江,CCRC,，建筑面积,14,万，拥有设施完备的各类,老年公寓，一座综合性医院和其他配套项目。,泰康之家松江老年公寓,护理型养老社区案例,66,泰康之家松江老年公寓护理型养老社区案例66,目 录,第一部分 国外养老社区模式及案例,第二部分 国内养老社区模式及案例,第三部分 启发与借鉴,67,目 录 第一部分 国外养老社,居住人群的复合,中国现阶段还未进入细分的老年住区开发市场，还做不到像美国一样的客户细分和服务细分； 中国人传统是居家养老为主，因此养老住区中生活的人群应该是复合的，老人希望能 够看到儿童。 因此如综合社区配建养老住宅比较符合中国养老国情。,2.,服务功能的复合,开发养老地产不能只是卖房子，开发企业要真正实现转型，需要学习如何在养老住区中配套必要的医疗型养老设施，需要专业的服务和护理人员，这样才能可持续发展。,3.,产品形态的复合,（,1,）比如说在同一住区中提供老少户、老人专用户等不同的户型， 针对同一住区内不同的居住人群，提供不同产品形态。,（,2,）在老年人从健康活跃老人向半护理、全护理老人转变过程中， 功能空间应该相应变化调整，实现空间的可变性。,案例启发,68,居住人群的复合案例启发68,4.,产业的复合,养老产业链必须要尽快形成，来支撑养老地产的开发建设和运营服务。产业链中应该包括老人专用的设施设备、生活用品，老年大学，医疗、康复、护理、家政服务等环节。,5.,盈利模式的复合,除了产权销售和会员制方式，养老地产的发展中还将产生多种盈 利模式。做好盈利模式研究至关重要，尽量避免单一的盈利模式给企业带来的可能的资金压力和风险。 如果在项目立项时，至少其中一部分能够按照住宅立项，就能为实施多种盈利模式的复合、降低企业的开发风险提供灵活保障。,案例启发,69,4. 产业的复合 案例启发69,“老吾老以及人之老”,探索中国未来老人生活模式,孟子有云,:“,老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼。”描述了他所理想的社会现状。老人的快乐健康，承载着很多家庭的幸福，生活的美满。老人社区的打造注重,精神文化,、,生活照料、医疗保健,三个方面，全力建设符合中国国情的老人生活模式。,“老有所养”,提供多种舒适型住宅，满足不同老人家庭结构的需求，并配备家政服务中心,“老有所医”,配备医院、保健室、急救中心，提供必要的医学救助,“老有所为”,创办公益性协会，让学识渊博、充满爱心的老人可以尽显才华，发挥余热,“老有所学”,配备老年大学（颐乐学院），让原本上班而无暇顾及个人爱好的老人可以继续自己的学习,“老有所乐”,配备老人活动俱乐部，带给老人充实愉快的生活,模式探索,70,“老吾老以及人之老”孟子有云:“老吾老以及人之老，幼吾幼以及,居家型养老社区,单纯的靠社会养老的方式，靠家庭赡养的方式，靠社区服务的方式效果都是非常有限的，只有综合几方面因素，为老人提供身体上、心理上全方位的关怀，才是社会应该为老人做的事情。,这种模式就是创建居家型养老社区。从营建住宅向营造生活转变，打造型养老（,House care),社区，给老人一个温馨的“家”，,他们和孩子们生活在一起，和年轻人、儿童组建一个全龄化社区大家庭，在这里老人们不再孤独，白天有老伙伴们相陪，晚上有小孩们相伴。这里有,周到的养老服务、有便利的娱乐设施、有保障的健康医疗服务,。老人们欢声笑语安度晚年，年轻人们踏实工作尽心尽孝，小孩子们快乐成长，俨然一个和谐的社区之家。,71,居家型养老社区71,面积特点：,老年人的居所应主要考虑满足不同居住需求老年人的设计要求。,在敬老院中，每位老人人均居住面积有,15 ,；而一般公寓中，老人平均居住面积可达,30 ,。,区位：,选址不应过于远离市中心，因为中国的居家养老习惯，很多情况下老人希望与子女一起居住，或是离子女较近，所以应选择近郊区域，既方便子孙上学，又方便子女上班的区位较好。,靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。,容积率：,0.1-1.0,之间均适宜进行老年住宅开发。,居家型养老社区,72,面积特点： 区位：容积率：居家型养老社区72,服务配套：,尽可能便利齐全的服务配套设施，涵盖健康医疗、文化教育、居家生活全方位需求，同时营造安静、舒适的室外环境。健康老人的活动半径为,450,米，为此设置服务设施，最基本的设施包括：,医院、护理院或健康服务中心：,尽量是可以提供医疗保险服务范围内的项目,老年大学或老年活动室,康体中心,室外活动广场,社区食堂,适老化设计：,在社区的规划中处处体现着对老年人的人性关怀，智能化设计、无障碍设计、电梯设置、舒适的空间、优美的环境等，都传递着对于老年人的尊重。,居家型养老社区,73,服务配套：适老化设计：居家型养老社区73,经营模式,1.,“取之于老年产业，用之于老年产业”：,发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利的关系。处理这一关系的基本原则是，应允许所有从事老龄产业生产和服务的经济实体合法盈利。使之“取之于老龄产业，用之于老龄产业”；针对一些特殊的“福利”项目，政府要实施必要的政策支持或干预。这样，既调动了全社会参与老龄产业的积极性，又体现了社会福利和社会公平。 如北京太阳城采用“福利性事业，商业化运作”的模式，走以老年人养老，带动医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展的道路。考虑在小汤山附近没有较大规模的医疗机构、购物场所及休闲娱乐、会议设施，北京太阳城采取内外兼顾的方法，在为满足对社区内的业主服务的同时，对外开放经营，在这方面充分利用了“老年公寓”的概念带动了医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展。,2.,老年住宅的主要销售方式：,主要有三种销售方式：第一出售房屋（或房间）的产权；第二出租房屋使用权；第三产权酒店方式销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式）。出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求；出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式；产权酒店的销售方式适合老年公寓的养老、旅游服务模式的市场定位,。,居家型养老社区,74,经营模式1.“取之于老年产业，用之于老年产业”： 居家,经营模式,3.,采用产业联盟形式：,采用机动灵活的会员制，住户获得老年公寓的使用权，同时也将享受社区提供的各项服务。老年社区的运营，属于市场化操作，为了构建比较完善的服务体系，应该与一些专业服务企业建立合作关系。如聘请专业经营老人社区的物业公司、联合口碑较好的旅游公司推出老人旅游活动，引进知名健身俱乐部，以及知名医院、老年大学等一起搭建服务平台。,这种专业化联盟式的合作，可以确保在较短时间内形成养老服务优势。同时也可以达到“取之于老年产业，用之于老年产业”的效果，利用“老年住宅”的理念来拉动区域的医疗、服务、商业、娱乐，形成多元化发展。这种住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合国内开发商的运做模式，也是盈利型企业应该考虑的利润增长点。,居家型养老社区,75,经营模式居家型养老社区75,