8月宏观经济与房地产趋势解读113247810

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,陈宝存 易信城市与产业研究院院长,?经济日报?新媒体专家委员会 专 家,?新华社?中国城市开展国策专家委员会 专家委员,宏观经济与房地产趋势,2021,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：,主要章节,大转折政策导向,楼市十大热点问题,房地产市场未来趋势,重庆2021上半年市场,“限墅令下的别墅市场,一、大转折政策导向,1、2021年10月29日习近平谈住房问题,加快推进住房保障和供给体系建设，要处理好政府提供公共效劳和市场化的关系、住房开展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。,从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供根本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供给体系。,“十二五规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套户，到2021年全国保障性住房覆盖面到达20左右。这是政府对人民作出的承诺，要全力完成。在推进这项工作的过程中，要注意尽力而为和量力而行相结合，努力满足根本住房需求。,要完善住房支持政策，注重发挥政策的扶持、导向、带动作用，调动各方面积,极性和主动性。其中特别提出要完善土地政策和财政政策。,要积极探索建立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制。,城镇化健康有序开展，常住人口城镇化率到达60%左右，户籍人口城镇化率到达45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。,以合法稳定就业和合法稳定住所(含租赁)等为前置条件，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开城区人口50万-100万的城市落户限制，合理放开城区人口100万-300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万-500万的大城市落户条件，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。,采取廉租住房、公共租赁住房、租赁补贴等多种方式改善农民工居住条件。,完善商品房配建保障性住房政策，鼓励社会资本参与建设。,农民工集中的开发区和产业园区可以建设单元型或宿舍型公共租赁住房，农民工数量较多的企业可以在符合规定标准的用地范围内建设农民工集体宿舍。,审慎探索由集体经济组织利用农村集体建设用地建设公共租赁住房。,把进城落户农民完全纳入城镇住房保障体系。,适当控制工业用地，优先安排和增加住宅用地，合理安排生态用地，保护城郊菜地和水田，统筹安排根底设施和公共效劳设施用地。,建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格。,建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发鼓励约束机制，盘活利用现有城镇存量建设用地，建立存量建设用地退出鼓励机制，推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护性开发，发挥政府土地储藏对盘活城镇低效用地的作用。,3、2021年楼市状况,楼市遇冷的主要因素：,2021年9月土地成交才恢复，完成新盘上市量缺乏；,2021年11月强力限价，高价盘压制预售；,信贷政策不明朗，年初按揭放贷难度大；,利率市场化商业银行利息上浮，消费者观望等待；,财经证券霉体造谣生事；,惯性认识在住建系统一直存在，政策走向众说纷纭。,上半年的两组数据,根据国家统计局数据，6月中国55个大中城市新建商品房价格环比下跌，占统计城市总数的78.6%，比5月房价下跌城市增加20个之多。二手房价格下跌的城市也比5月多了17个。,2021年上半年，全国商品房销售面积同比下降6.0%；销售额同比下降6.7%；截止到6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。,央行报告：上半年，实现国内生产总值GDP26.9万亿元，同比增长7.4%，居民消费价格CPI同比上涨2.3%。,2021年6月末，广义货币 供给量M2同比增长14.7%。人民币贷款余额同比增长14.0%，比年初增加5.74万亿元，同比多增6590亿元。,上半年社会融资规模为10.57万亿元，比上年同期多4146亿元。,3、央行银监会房贷政策调整,央行刘士余副行长,5.12,讲话精神：肯定按揭、不能停贷，鼓励首套房贷款,6,月,6,日，银监会副主席王兆星讲话观点：中国银行业房地产贷款占总贷款的,20%,左右，包括房地产开发商的贷款，也包括个人购房贷款，个人购房贷款占到整个房地产贷款的七成左右，因此主要是对个人住房消费提供了金融支持。同时，个人购房贷款的不良率不到百分之一，资产质量非常稳定。提出大力支持首套房信贷。,5月21日下午，一那么传闻称，中国央行通过国开行和建行投放了根底货币，且称央行再贷款投放规模在3000亿-5000亿间。,5月23日，中国人民银行行长周小川表示，中国只有局部城市的住宅市场可能存在泡沫，这个问题难以通过单一的全国性政策得到解决。从城镇化的中期前景来看，住宅领域仍有非常良好的市场。 他预计中国经济仍能实现7.5%左右的增长，没有明确迹象显示有重大下滑。,4、2021年经济政策,4月份以来，国务院克强总理先后于4月2日、4月16日、4月23日、4月30日、5月14日、5月21日、5月30日和6月4日主持召开了8次国务院常务会议。梳理会议内容可以清晰看出，稳增长是会议强调的关键词之一。,6月4日，确定了进一步落实企业投资自主权的政策措施，并决定在根底设施等领域推出一批鼓励社会资本参与的工程。随后的几次常务会议那么分别把目光聚焦于稳出口，加快发生产性效劳业和加快推进节水,财政部公布的最新统计数据显示，今年14月，全国财政收入47507亿元，同比增长9.3%，完成全年预算进度34%，而财政支出只有39842亿元，进度只完成26%。“如果财政资金大量深沉或闲置，这些资金不会对经济产生刺激，而是起收缩的作用，目前这种情况很严重。,6月6日，据外媒援引消息人士透漏称，中国数家中小型金融机构已于近期获得1000亿元人民币再贷款，定点投向于农村建设。该笔再贷款已于上个月底收到。,最新土地政策,国土资源部6月5日公开发布?节约集约利用土地规定?，规定表示，国家机关办公和交通、能源、水利等根底设施产业、城市根底设施以及各类社会事业用地中的经营性用地，实行有偿使用。,针对实践中创造的工业用地新方式，规定明确，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。禁止以土地换工程、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。,规定根据实践中探索出的成功经验，提出城乡土地利用应表达布局优化的原那么，引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动农村人口向中心村、中心镇集聚，产业向功能区集中，耕地向适度规模经营集中。,同时禁止在土地利用总体规划和城乡规划确定的城镇建设用地范围之外设立各类城市新区、开发区和工业园区。同时，城市建设用地应因地制宜采取组团式、串联式、卫星城式布局，防止占用优质耕地。,5月30日，李克强主持召开国务院常务会议，提出加大“定向降准措施力度。对“三农、小微企业等符合结构调整需要、能够满足市场需求的实体经济贷款到达一定比例银行业金融机构适当降低准备金率。,据中国银行国际金融研究所副所长宗良预计，本次“定向降准范围参加小微企业，释放资金预计会超过1000亿；加上4月县域机构“定向降准释放的资金，预计释放资金规模会到达3000亿元。,有观点认为：如农业银行这种专注于“三农金融效劳的银行以及政策性银行或者是邮储等机构，未来获得“定向降准的可能性将大幅增加。,6月18日，李克强在英国智库发表题为?共建包容开展的美好世界?的演讲时称，就眼前来说，中国政府对经济的运行实行区间调控、定向调控，保证它的下限不越过7.5%。或者说能够保证充分就业的增长，使得上限CPI不越过3.5%，让人民生活不受大的影响。,7月7日，国务院总理李克强与德国总理默克尔举行会谈，他强调，中国第二季度GDP增速比第一季度改善，中国不会使用大规模刺激的方法，但能够实现2021年GDP目标。此外，中国将进一步微调政策，扶持小企业。,住建部长讲话精神,7月11日，住建部长陈政高对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计的消化库存；进一步加强房地产结构调整；以及完善房地产工程周边配套设施。,地方救市政策,河北省:个人购置普通住房，且该住房属于家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女唯一住房的，减半征收契税。个人购置90平方米 及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。,四川省：从2021年7月1日至2021年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购置自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。,总理：适时调整货币政策,5月23日内蒙赤峰考察,经济面临下行压力， 适时调整货币政策,城市风貌是城市的“面子，这些年有了很大变化，但污水、垃圾处理等城市根底设施特别是地下管网设施这些城市的“里子，目前仍很薄弱。,要创新机制，吸引更多民间投资，会聚更大建设合力，补上这方面的“短板，满足不断扩大的民生之需，这是新型城镇化的应有之义，也是稳增长的有力支撑。,国务院,7,次缓解融资难、融资贵问题,5月9日，国务院发布?关于进一步促进资本市场健康开展的假设干意见?，意在拓宽融资渠道、丰富融资产品，降低融资本钱，帮助企业优化资源配置。,5月30日召开的国务院常务会议提出，要加大“定向降准措施力度、扩大支持小微企业的再贷款和专项金融债规模、降低社会融资本钱、标准同业、信托、理财、委托贷款等业务，清理不必要的资金“通道、“过桥环节，缩短融资链条。同时降低小微企业担保费用。,7月2日召开的国务院常务会议再次要求，要促进“脱实向虚的信贷资金归位，更多投向实体经济，有效降低企业特别是小微企业融资本钱。,7月2日召开的国务院常务会议再次要求，要促进“脱实向虚的信贷资金归位，更多投向实体经济，有效降低企业特别是小微企业融资本钱。,7月14日，国务院经济形势座谈会再度强调，有效降低融资和交易本钱，减轻企业特别是小微企业负担。,7月16日，李克强听取国务院出台政策措施推进情况。在缓解企业融资难、融资贵问题上尽快见到实效。,7月23日，国务院常务会议出台继续坚持稳健的货币政策、抑制金融机构筹资本钱不合理上升等十项措施。,8月14日，国务院办公厅印发?关于多措并举着力缓解企业融资本钱高问题的指导意见?，提出十个方面政策措施，职责分工，要求金融部门采取综合措施，着力缓解企业融资本钱高问题，促进金融与实体经济良性互动,多部委意在缓解中小企业融资难问题,4月11日，为改善中小企业融资环境，财政部会同工业和信息化部、科技部、商务部制定了?中小企业开展专项资金管理暂行方法?。,4月25日起，央行分别下调县域农村商业银行和农村合作银行存款准备金率2个和0.5个百分点，此举被市场称为“定向降准。,6月16日，央行宣布对局部金融机构定向降准0.5个百分点，为金融机构加大对小微企业贷款提供流动性支持，着力缓解企业融资难融资贵的问题。,6月30日，银监会发布?关于调整商业银行存贷比计算口径的通知?，规定自2021年7月1日起，在计算存贷比分子贷款时，从中扣除包括小微企业贷款在内的六类贷款。,银监会表示今年将会同有关部门从6个方面降低社会融资本钱，包括加强金融效劳价格管理，增加小微企业贷款规模，降低过高的担保收费等。,二、楼市十大热点问题,土地财政,房价收入比,租售比,黑灯率与空置率,保障性安居工程,四万亿救市,房地产拉动,GDP,比重,房地产税制与房产税,不动产登记制度,产权年限问题,1,、土地财政,2021-2021年全国公共财政收入及国有土地使用权出让收入变化比照,附表2：2021-2021年全国公共财政收入及国有土地使用权出让收入变化比照,2021年土地出让收支分析,2021年，全国缴入国库的土地出让收入28886.31亿元，同比下降13.7%。,2021年，全国土地出让支出28421.85亿元，同比下降14.3%。,其中本钱补偿性开支22624.9亿元，占支出总额79.6%；,非本钱补偿性开支5796.95亿元，占支出总额20.4%。,2021年，全国土地出让收入用于本钱补偿性开支，占支出总额的比重比上年提高5个百分点。,其中，征地和拆迁补偿、补助被征地农民、支付破产或改制企业职工安置费等支出17401.6亿元，占支出总数的比重比上年提高3.2个百分点,土地出让前期开发支出5223.3亿元，占支出总数的比重比上年提高 1.8个百分点。,2021年，全国土地出让收入用于城市建设支出 3204.15亿元，比上年减少2360亿元，占当年实际使用土地出让收益的55.3%,比上年下降10.7个百分点。,土地出让金支出构成地方债主体,征地和拆迁补偿支出土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费,土地开发支出【包括与前期土地开发相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等专业术语为七通一平根底设施建设支出，以及与前期土地开发相关的银行贷款本息等支出】,补助被征地农民社会保障等支出,农村根底设施建设支出用于农村饮水、环境、卫生、教育以及文化等根底设施建设支出,农业土地开发支出,城市建设支出城市道路、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设施等根底设施建设与用地支出【所谓公建配套】,耕地开发、土地整理、根本农田建设和保护支出,城镇廉租住房保障支出,土地出让业务支出,破产或改制国有企业土地出让收入用于职工安置等支出,2006年建设部副部长仇保兴表示各地应该提取一定比例土地出让金补助公共交通。,在建设部2006年调查的117个公交企业中，没有得到政府财政补贴的多达42家，占36。,与之相反的是，华盛顿政府对公交企业的财政补贴占运营本钱的66，莫斯科占89。,2021中央一号文件?中共中央国务院关于加快水利改革开展的决定?土地出让收益10%用于农田水利建设。,财政部2021年8月2日发布的?关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知?明确，从今年1月1日起，各地应将土地出让收益10%用作教育经费。,根据全国地方债务审计报告，用于市政建设、交通运输、土地收储、保障性住房等根底性、公益性工程的支出占比为89%。其中，市政建设支出最多，占到35%，交通运输设施建设占到24%，土地收储和保障房建设分别占到11%和7%。,市政建设是地方债务最大的流向，天津 上海 湖北 广东 江苏 安徽和海南，流向市政建设的地方债占比均超过40%。交通运输设施建设是地方债第二大流向。,截至今年一季度末，城投债累计发行规模达3594.70亿元，较去年一季度的2993亿元同比增加601.7亿元，增幅20.10%。,财政部副部长王保安称：2021年借助企业信用通过融资平台公司发行企业债等融资年化利率达8%，通过“影子银行等融资本钱更高，如信托融资的年化 本钱大多在10%以上(最高24.4%)，政府回购融资年化综合本钱大多在20%以上(最高42.4%)。,2,、房价收入比,房价收入比：住宅套价中值，除以家庭年收入中值。,1983年至2021年间，美国GDP从3.5万亿美元增长至14.5万亿美元，房价中位值从8.98万美元上涨至27.29万美元，最低的20%底层家庭年收入中位值从5053美元上升至11239美元。,任总数据：北京市场商品房占30%左右扣除房改房、经济适用住房、廉租房等配建的房子,老旧住宅、福利房等政策房、保障性安居工程中限价房、经济适用房购置价格,城中村、旧城改造、退二进三、棚户区改造等项征地与安置现金收入与实物补偿折合的收入,1978年中国城镇人口占比只有17.92%，也就是说82.08%是农村户籍。2021年城镇集中53.73%人口，城镇户籍人口却只有36%强。,直到目前，全国有耕地与宅基地的国人占到64%以上，他们进入城市并定居，宅基地和耕地承包地退出机制尤其重要。新型城镇化规划,城市城中村都有拆迁发财时机，困难的是城市产业工人棚户区居民。重点转向公共租赁住房与棚户区改造,3,、租售比,房屋租金与售价的比例。总月租与房屋总价的比值。,国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1：200到1：300,北京平均租售比高达1546，最高到达1700；上海1500，深圳租售比高达1480。,租售比不合理的说法，忽略中国目前租赁房源最初的取得本钱。,公租房按当前本钱计价取得的租金回报才不适宜,综合分析：公共租赁房建设如果考虑盈利是艰难的。,经济学家分析，租售比的现状说明在中国投资房地产是不适宜的，租金回报不合理。,忽略中国目前的城市房屋取得本钱，绝不是按目前的房价。,公租房按当前本钱计价取得的租金回报才不适宜,综合分析：公共租赁房建设如果考虑盈利是艰难的。,4,、黑灯率与空置房,住房空房率国际：即以一个国家或城市实有住房总数为分母，以空房总数一般指实际空置一年以上的住房，包括存量和新建住房为分子，计算出空房率。,待售面积国内：中国国家统计局公布：2021年末全国商品房待售面积27194万平方米,任总数据：北京市场商品房占30%左右扣除房改房、经济适用住房、廉租房等配建的房子,1998年2021年6450万套谣传的产生年份全部住宅竣工总量约为74亿平方米，其中商品房住宅竣工总量约为45亿平方米，包括商品房被单位购置后并且房改化的住房，也包括局部经济适用住房、廉租房，占140亿平方米中的32%。,北京存量房数据：2021年6月6日链家左晖数据是成套住宅518万套。北京商品房年销售一直10万套左右，房改15年缺乏10万套。何来的381万套空置？,北京有房产证的住房总量大约1300万，但是，却包含了二环内未改造的老旧平房和房改前的筒子楼。,房叔房姐谣言：住宅空置，拿厂房、酒店套房、商业写字楼凑数。,鬼城之说毫无依据：鄂尔多斯鬼城、营口鬼城、郑州郑东新区鬼城、十堰鬼城、唐山鬼城纯属捏造。,未来十几年八零后中年夫妻6套房“笑谈,有关空置房的形成,城市扩展远郊区县由于配套不成熟，必然暂时空置；,同样原因，新区开发区工业园区必然短暂空置；,交通因素，别墅与高端工程的第二居所必然空置；,旅游文化休闲养老地产季节因素与休假制度原因，必然绝大多数时间空置；,看黑灯猜测空置数据很业余；,中国城市化进程在中盘。,5,、保障性安居工程,3600万套：20%居住困难的根本保障住房需求4600万套，十一五期间已经完成1000万套，十二五目标完成3600万套,2021年保障性安居工程任务分解：棚改旧改400万套，两限房与经适房合计220万套，公租房220万套，廉租房160万套,2021年初七部委要求60平米为主，后国土部土地供给调整成40平米为主，后改为11月份完成开工,2021年调整成700万套开工，500万套竣工；,至今、只保存五年1000万套棚户区改造。,2021年10月姜伟新部长：根本住房保障制度，方式还是实物保障和货币补贴两种方式，这两年实物保障多一点，“十二五末以后，逐步转到货币补贴为主。保障目标：我们考虑到2021年末，应该是绝大多数的城镇居民都住到成套的符合文明要求、健康要求的房子当中去，到“十二五末，根据现在初步的测算，保障率到达户数的20%左右。,财政部副部长王保安：应该考虑从“补砖头转向“补人头，即从建实物保障房转向租金补贴，根据各地不同状况适当调整住房保障方式，以租金补贴方式为主提供住房保障，进一步提高住房保障的针对性和实效性。,保障性安居工程硕果仅存的主要品类目前锁定,1、棚户区改造旧城改造的一局部,2、职工宿舍和面向城市低保人群公共租赁住房含廉租住房,3、自住型商品房共有产权房,4、租赁补贴制度,6,、四万亿救市,四万亿主要方向三个方面：高铁2万亿后追加到2.5万亿，1万亿小微企业，1万亿保障房建设。,劳动人事部数据：没有四万亿一年后中国农民工下岗9000万。,十大振兴产业规划：国务院部署，由中国国家开展改革委与工业和信息化部，会同中国国务院有关部门开展的钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造业、电子信息、物流业十个重点产业调整和振兴规划的编制工作，是一项应对国际金融危机，保增长、扩内需、调结构的重要措施。,房地产行业的所谓刺激政策是降低契税，7折优惠利率,2021年稳增长是四万亿地方版本,稳增长下的三次降准一次降息正在发酵,最新消息显示：央行要继续降低存准率,2021年的所谓救市，即为连续降准降息，释放流动性的方式,李克强强调的是不出台短期强力刺激政策,温总理，强刺激挨骂；,强总理，温刺激照样挨骂。,7,、房地产拉动,GDP,比重,国家统计局2021年数据：十年前，房地产占GDP的比重只有3%，现在房地产不算关联的60多个行业，房地产本身占GDP的比重接近14%；十年前，中国的GDP是1万亿美金，现在是6万亿美金，房地产在这十年当中，占GDP比重提升了10个多比分点，同时GDP总量涨5倍，成长空间非常大。,该比例从1997年的4.02开始单调上升，直至2007年到达10.13。,2021年房地产投资占GDP比例高达16%。,一般情况下，房地产对经济增长的带动作用高达24.1%，对于关联产业的拉动效应约为2倍。,孟晓苏：2021年数据：全国房地产开发投资61740亿元，直接占GDP总量47.2万亿的13.1%；再按1：2.86的拉动力公式计算间接作用，拉动60多个相关产业产出占GDP的37.5%；两者相加占GDP总量50.6%即一半,房地产建筑行业占,GDP,比重,GDP 房地产 占比 建筑业 占比,2021 314045亿 14739亿 4.69% 18743亿 5.97%,2021 340903亿 18655亿 5.47% 22399亿 6.57%,2021 401513亿 22782亿 5.67% 26661亿 6.64%,2021 473104亿 26784亿 5.66% 31943亿 6.75%,2021 519322亿 29005亿 5.59% 35459亿 6.83%,2021 568845亿 33295亿 5.85% 38995亿 6.86%,来源于国家统计局,附表：2003-2021年GDP总量及房地产投资变化比照,2003-2021年GDP总量及房地产投资变化比照,8,、房地产税制与房产税,楼继伟财长称：房地产税制整体改革是清费立税,房产税指上海重庆征收的持有环节调节税,三中全会结束了房产税试点扩围争论，目前，不动产登记制度完善之前，征收持有环节房产税的根底尚不具备,房产评估工作任总认为需要147年,由于保障性住房品类极多，北京约18种，价格评估难度极大,国内现状,中国房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的。鉴于中国城市的土地属于国有，使用者没有土地产权的实际情况，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。,1986年9月15日，国务院发布?中华人民共和国房产税暂行条例?，决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。,重庆房产税方案大致如下：2021年上两年度重庆主城九区新建商品住房成交均价的2倍为9941元/平方米,即当年房价超过9941元/平米的住房将进入收税范围，到1.5万元/平方米就是三倍，就是1%的税率，如果到2万元/平方米，就是四倍，为1.2%。,上海房产税征税对象：本市家庭新购第二套及以上住房；非本市居民在沪新购住房。征税面积：对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积指住房建筑面积扣除。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。,上海2021年全年新建商品住宅均价达22261元/平方米，两倍均价约为45000元/平方米，按照规定，小于45000元/平方米，税率为0.4%；大于45000元/平方米，税率为0.6%。,上海房产税征收试点的对象：房屋产权所有人个人免征； 方式：房产原值一次减除10%至30%后的余值房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据 1.2%12%/年 。,【城市房地产税】对象：拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业 。方式：房屋折余价值或房屋租金收入 1.5%/15%新房免三年,亚太地区,中国香港地区的房产税：如房地产作出租用途，那么该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15%。,新加坡房产税：由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。,日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税标准税率为14%。,韩国财产税和综合土地税到达惊人的30%。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。,欧洲地区,欧洲地区有代表性的德国不动产税：根据评估价值的,1%-1.5%,征收。,法国不动产税：持有不动产者，每年按,3%,的公平市场价值,(fair market value),纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的,84%,缴纳,15%-30%,营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或,16%,的公司所付出租金。,意大利不动产税：按税务评估价值,0.4%-0.7%,。,美国,美国房产税税率大约是 0.8%-3%。其政府公共部门、教育组织等所有或占有的物业全面性免税。,美国各州对于自用住宅免税额方式不尽相同。加州是对财产课税价值给予一个固定金额免税额。,有些州是按财产课税价值给予某一比例免税额,如麻省给予20%,印地安纳州给予4%。这一免税工程是最大工程。,国际上所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升 高而提高。,土地房屋产权却有别于国际上通用的物业概念。所谓70年、50年、40年的中国土地使用权，只是大法没变化情况下的权宜之计。土地国有概念现行土地产权制度确立前，征收持有环节所谓物业税，也就一直模凌两可。,现行土地出让制度，住宅我们一般是先期收取了70年的土地出让金。那么在此根底上的加收房产税，也便是物业税不动产税，法理不通。,9,、不动产登记制度,2007年公布?物权法?规定，“国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记方法，由法律、行政法规规定。,我国不动产分类复杂，土地有国有和集体所有之分，按照性质分为林地、草地、耕地以及建设用地，按照区域和用途又分为农村建设用地、农村承包土地和城市建设 用地。针对不同类型的不动产，林业部门发林权证，农业部门发土地承包经营权证，建设部门发房产证、宅基地证，国土部门发土地使用权证。,目前我国进行不动产登记的部门将近10个，在许多城市，实行房、地分开登记：国有建设用地使用权在土地管理部门登记，其上房屋那么在房产管理部门登记。此外，耕地、草原、林地、海域使用权等又分散在不同部门，涉及国土、住建、农业、林业等多个部门。,不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。,作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。,登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。,不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。,作为物权公示手段的不动产登记在财产权保护中扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。,2021年4月，国务院办公厅发布了包括72项改革方案、提出明确时间表的?关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知?。其中规定2021年6月底前出台?不动产统一登记条例?。,?条例?将由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门负责起草。,?通知?同时明确，由中央机构编制委员会办公室于2021年4月底前完成整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责等。,国土资源部部长姜大明3月26日在不动产登记工作第一次部际联席会议上指出，从今年开始，用三年左右时间全面建立不动产统一登记制度；用四年左右时间，运行统一的不动产登记信息管理根底平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。,不动产登记工作部际联席会议由国土资源部牵头，9部门共同组成，是沟通协调解决重大问题、研究推动建立不动产统一登记制度的重要议事平台。,部际联席会议强调，推进统一登记时，要保持工作的连续性和平稳过渡。不动产统一登记工作不影响现有的各类不动产权利证书效力；统一的不动产权利证书颁发后，不会强制更换新的证书，而是通过产权变动后的变更登记逐步替换，“不变不换，不增加企业和民众负担。,据中新社6月26日电：不完全统计，中国至少已有18个省(区、市)启动了不动产统一登记工作。同时，不动产登记条例的面世也进入倒计时，按照国务院此前要求，该条例要在6月底前出台。,2021年5月7日，国土资源部办公厅下发?关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知?，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子。地籍管理司是国土资源部负责组织和指导土地调查、统计、确权、登记、遥感监测、权属争议调处的职能部门。,10,、产权年限问题,1990年5月19日，国务院公布?国有土地使用权出让和转让暂行条例?，首次提出了“居住用地最高年限为70年。 具体表述是：土地使用权出让最高年限按以下用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四) 商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。,2007年10月1日起施行的 ?中华人民共和国物权法?其中的第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 ,第149条更是明确了“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。对“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。,第150条规定“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。,2007年8月30日修正的?中华人民共和国城市城市房地产管理法?规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该宗土地的，应当予以批准。,经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。,香港地区,香港地区目前采用的是批租制度，即在一定期限内(不超过99年)转让土地使用权，主要是因为香港大局部土地是英国1898年通过?展拓香港界址专条?从清政府租让新界(期限99年)得来，土地并非港英当局所有。,资料显示，英国统治香港的一百多年时间内，香港土地的租赁期有屡次变化。,11898年前除大局部九龙半岛内地块以及海旁地块外，香港岛及九龙界线街以南批租的土地，租约都是999年租期。1898年之后在新批土地时取消999年租期的租约，代之以75年可再续租75年且不另收地价的租约。,2北九龙及新界土地。1898年，北九龙及新界土地由英国政府向中国租借，由港府接管。港府以99年减最后3天由1898年7月1日起计批租给土地开发商和使用者，在1997年6月27日期满时收 回，再由港府在6月30日归还中国。,31984年“中英联合声明规定： 1997年7月1日以前期满的土地契约可以续约；1997年7月1日到期的土地契约可以自动延长至2047年；租赁期限超过1997年7月1日的土地契约依然有效。,目前，香港特区政府仍以拍卖、招标或协议的方式批租土地，但新租约的期限最长只能到2047年。,英国,英国住房没有土地所有权。英国目前有三种产权表现形式; 保有 (Freehold) 、租赁保有 (Leasehold) 和份额保有 (Share of Freehold) 而租赁保有(Leasehold) 是指对契约的签署者即买房者给予非永久产权，而此非永久产权的期限最长可达999年。伦敦中心地段几乎所有的高端楼房公寓都是租赁保有的产权形式。,份额保有(Share of Freehold) 是在英国有关法律2002 改革以后出现的一个比较新的概念。指的是对于一些中小型的公寓楼宇，如果多于2/3 的业主通过投票同意购置整个房产的永久产权，他们可以建立一个正式拥有该建筑物的公司，每个业主那么按照在此公寓楼里占有空间的比例享有此房产的永久所有权。,美国,美国国土面积中纯私人所有土地占58%，主要分布在东部；,联邦政府所有的土地占32%，主要分布在西部；,州及地方政府所有的土地占10%。,土地以私有制为主，国有土地只占其中一小局部。,国内70年土地使用权事实上是一次性缴纳土地出让金的批租制。按当初制定70年使用权的专家说法：确定最高70年使用权只是权宜之计而已。,国内土地出让年限也是比较混乱的。有的城市开发最初有的给20年、15年使用权。前年的黑龙江梅河口市，曾经出现过土地出让年限5年的案例。,物权法和城市房地产管理法有一定冲突，主要是自动续期的表式：物权法没提有偿与无偿自动，城市房地产管理法却说“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。,目前执行的2004年版本的?中华人民共和国土地管理法修正案?正在从新修订阶段。,2021年底的国务院常务会议上，讨论通过了?中华人民共和国土地管理法修正案(草案)?。草案对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改,草案将提请全国人大常委会审议。但是，由于修正案的过于激进，2021年两会没能通过。,我认为，最终无偿自动续期，结束土地出让金一次交付，代之以物业税或者不动产税，才是未来中国土地制度的改革方向。,而现实是，中国城市住宅新建的很多，有价值的老房产保存的并不多。,抛开老房私产不说，绝大局部的现代化楼宇，并不可能维持70年使用。,也许40或者50年，住房必然面临拆迁。,补偿现状是：原址回迁、异地安置或者货币补偿，选择回迁，是新的70年重新计算。,异地安置与货币安置，更不存在70年产权问题。,三、房地产市场趋势,1,、市场未来需求,预计新增城市城镇人口年均增长1%，1300万的刚需人群,城镇与城市改造棚改、旧改、城中村、退二进三,城市婚房、分户需求、学区房需求,城市居民住房改善升级需求,商业地产投资需求,旅游休闲文化养老等产业地产需求,2,、城镇化与城市化进程,2021年末，城市化完成率：53.73%，户籍城镇化率低于城镇化率17%，其中70%1.7亿租房,到达欧美日韩先进水平75%，进城人口将有3.2亿,总计：4.8亿需要解决自住房问题,朱中一：十二五期间我国要建住宅6500万套，总面积是50-55亿平方米，聂梅生：未来十年我国至少还有121亿平方米住房需求，相当于去年全国商品住宅销售面积的12倍以上,陈淮先生预计：未来20年，现有存量房由于各种因素面临拆迁的约一半以上,预计：城镇现有存量房180亿平米；20年存量房拆迁大约90亿平米。按每年1300万人口进城计算，20年尚需进城2.6亿。人均30平米计算，新建78亿平米，共计168亿平米刚需住宅建设量。改善人群4.5亿，人均可到达45平，人均加15平米，67.5亿平米，20年住宅新增235.5亿平米。,3,、推动房价五年翻番十大因素,第一、稳增长下的货币超发,M2数据：03年18.3万亿，08年47万亿，2021年底97.4万亿。十年调控增速是五倍，应对全球金融危机的五9年，增速降成1倍。,4万亿投资转变为2021年开始的稳增长，实质仍旧是基建投资拉动经济上升，前述五年针对高速高铁，本轮针对的是高速高铁和城市根底设施建设，城市轨道交通建设，开局的2021年，货币增速13.9%，,而方案中本年度，增速不低于13%。货币超发一倍也是5、6年间可以实现的。,第二、土管法修正案助推土地地价,2021年12月28日召开的国务院常务会议，讨论通过?中华人民共和国土地管理法修正案草案?。对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。,新的修正案，删除了现行法第47条中按照被征收土地的原用途给予补偿，以及土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍的内容。,修改为新草案第47条第一款的描述，“征收农民集体所有的土地，应当依照合法、公正、公开的原那么制定严格的程序，给予公平补偿。市场解读的结果是补偿标准提升十倍以上甚至上不封顶。,第三、收入翻番方案推涨房价,十八大报告明确提出，到2021年实现全面建成小康社会宏伟目标。为全面建成小康社会，十八大报告提出到2021年实现国内生产总值和城乡居民收入翻番量化指标,随后的12月，中国人民银行调查统计司司长盛松成撰文指出，实现党的十八大报告提出的GDP和城乡居民人均收入翻一番的目标切实可行且实事求是。实现城乡居民人均收入翻一番的目标有望提前一至两年实现。他分析如果2021年全年GDP增速为7.7%，那么2021-2021年GDP仅需年均实际增长6.85%。收入翻番，保证房价翻番的购置力根底。,第四、有效土地供给减速,国土部目标是土地供给与前述五年的供给总量相等。但是，却忽略了新增供给的日益边缘化，土地供给的质量下降很快。,中心城区的土地由于拆迁安置补偿的难度和强度加大，本钱过高，实现有效供给时间拉的过长。几乎所有城市政府面临的难题是资源完善配套的老城区土地匮乏，必须转入新城区，与周边城镇。,一直以来很多专家的所谓加大土地供给能解决房价上涨问题的说法，也仅仅能停留在口头上。,?北京市2021年度国有建设用地供给方案?要求“首都功能核心区、生态修养区土地供给量不高于全市土地供给总量的20，城市功能拓展区和城市开展新区的土地供给量不低于全市土地供给总量的80。其中规划新城范围内土地供给量占土地供给总量的60%以上，重点新城规划范围内土地供给量约占土地供给总量的20%。,从结构来看，2021年住房市场呈两个二八开。五环外的成交量占86.5%，成交均价为 1.76万元/m2，同比下降2.1%；140平方米以下户型成成交量占80.1%，成交均价为1.73万元/m2，同比下降3.2%,第五、新型城镇化房地产行业是根底,重庆市长黄奇帆最近强调：重庆市2002年开始实施土地储藏制度，当时储藏了40多万亩地。黄奇帆称，十年用了20万亩，每亩赚200万，这就4000亿，扣掉征地本身的本钱，有两三千亿的额外收入，就抵销了重庆城市根底设施建设的大局部开支。,2007年土地一级开发制度付出水面。之后的征地拆迁与城市根底设施建设本钱前置，国土部强调净地出让，而不是城市根底设施未建设的毛地出让。,住宅与商业金融用地的高价格，补贴超低工业与城市综合体地价。中国经济的转型离不开房地产行业支持。,第六、土地私有化推涨土地本钱,土地私有化放开土地的国家管理，一定是促使房价和地价下跌的有效手段。这种认识与实际相距甚远。恰恰是钉子户推动了土地本钱的进一步高昂。而私有化之下的钉子户预期将大幅提升。,小产权真正的实质是，放弃了城市根底设施配套建设的地价几乎可以忽略。土地财政是合理的，这一结论来源于城市根底设施配套建设的大量投资来自于土地财政收入。小产权建成之后的相关市政配套，还是需要城市建设投资的，这局部本钱被挤入大产权工程开发，这本身是极为不合理的。,第七、钉子户推涨土地本钱,耕地局部，作为集体土地，在符合城市规划的前提下，直接转为国有土地，所谓征用耕地不是购置耕地产权，而是对耕地权利的收回。,98年之前的土地价格超级低，是因为农民认可的是租用集体耕地，也即是承包集体耕地。而在一级土地整理的过程中，一个区域的可出让用地，一般缺乏一半。,2002开始的土地拍卖，信息大量公开，农民个人认识上的误区，认为拍卖地价即为应该给我的补偿价。地价轮番上涨的局面在2004年之后，越演越烈。,第八、金融调控信贷本钱大幅提升,信贷调控无疑是十年调控中力度最大的。,少数央企国企之外的信贷资金来源于民间借贷，或者外来基金的投入。自然推高房地产开发环节本钱。对于消费者的剥夺也相当明显。,2021年四季度到2021年一季度，房企确实价格持续波动，但是，降的价都被银行加息，特别是对按揭贷款的1.1倍利率抢走。,利率市场化推动开发本钱上涨。,钱荒与热钱流出导致融资本钱增长,第九：相关税费只加不减,房地产开发的综合本钱中，在相关手续办理和日常施工、开发管理下的费用高，而税收也只增不减。,各地的所谓新政瘦身规划，少有针对房地产开发的审批 瘦身，原因是开发商无良无德，当然重点打压开发商。但是，相关本钱一定是打入房价的。,房地产税制改革，本意是清费立税，但是很难做到减免税费。,第十：人工本钱的高速上涨,房地产以及相关上下游所有行业的人工本钱都在上扬阶段,4,、中国地产白银,30,年,黄金十年，靠改革开放后35年需求爆发，靠的是建国50年不开展住宅产业,未来30年，城市化进程放缓，土地流转探索过程漫长,未来30年，房价不可控因素主要在于土地制度重新确立、拆迁征地方式过程发生变化，征收土地的时间和土地综合本钱的上扬,未来30年，住房将是逐渐摆脱贫穷国人最大消费品,未来30年，中国房地产市场逐渐成熟期，开展速度趋缓,未来1520年，房地产行业依旧是重要支柱,任何经济转型前提是城市管网配套与住宅商业配套成熟,中国进入终身租房时代。,5,、三四线城市房企主要战场,一二线城市土地价格高昂，房企进入门槛高,一二线城市房价房租高昂，挤出大量流动人口,新城镇化与以往不同，政策关注点是三四线、中西部,三四线城市与县城的拆迁改造难度大，时机也多,一二线城市的流动人群，返乡置业仍将普遍,县城县级市及城镇市场,县城人口聚集不受产业影响，县域一般有传统产业,乡镇农业人口集中到县城趋势出现，新一代农民结婚选择在县城买房定居的越来越多,一二线城市人口返乡置业逐渐成必须,三线城市受根底设施建设与产业导入受限影响，人口聚集能力较差，县城等于三线城市,县城的未来，应该是集中全县人口60%以上的中等城市,受征地拆迁本钱和难度加大影响，新一轮涨价因素已经形成，高潮还未开始,平原县乡镇人口转入县城是趋势，乡镇无时机,三线城市地级市,三线城市吸纳人口的能力尚弱,三线城市新区根底设施建设投资巨大，配套完善尚需时日，成熟期比较漫长，鬼城故事来自于新区居住率低,空城现象根本集中在新建开发区，新区公开市场拿地的房企承压,地方政府招商引资热情高涨，新区开发原始土地出让价格过低，根底设施建设的资金压力太大,土地财政是城市根底设施建设根底，三线城市卖地积极,老城区改造难度加大，但是价格坚挺,学区房现象出现在地级市以上,省会与二线城市,省会以上城市的优势在于政经文教中心，人口集中度高，有能力成为区域中心城市,产业受政策支持的力度更大,即使是经济强市的二级城市，与省会中心城市相比，购置力也受影响,学区房趋势已经相当明显，主要是中小学,财政根底较好，根底设施建设配套投资能力较强，地铁等城市轨道交通资金缺乏,老城区改造压力大，车位配比缺乏，道路改造压力大，资金无来源，老城管网老化急需改造,一线城市,京沪定位为超级城市,深广港为一线城市,人口涌入不受户籍限制影响，北京人口五千万上海人口四千万不可改变,加大容积率会出现车位配比问题与道路拥堵问题，不可取，更没有加大的空间,文化教育医疗资源导致流动人口过多，分流上述资源不是一朝一夕的事,行政上的遏制人口努力，与国家户籍制度改革相冲突,政治经济中心位置不可变更，商机工作时机太多,京沪两大直辖市城市面积无法扩展，周边经济合作上海尚好，河北太差,京津冀一体化很难落实，主要是三地有河北这块洼地,京沪两大超级城市房价应该是国际最高水平，升值空间巨大,保障房推涨商品房楼面地价，新房豪宅趋势明显,保障房配建在一线城市是双刃剑，地方政府是风箱里的老鼠,广深港过于集中，又无政治文化教育医疗中心优势，很难成为超级城市,一线城市老城区改造难度太大，难以改造。北京尤其明显，二环内改造目前房价的根底上根本无从实施,一线城市开发新城受根底设施建设投资影响，成熟期也很漫长,虽然不提倡摊大饼，但是对一线城市来讲，并无意义，大饼必摊,房企重回一线城市，原有二三线为主的开发企业进入京沪广深，土地供给局限，地王争霸赛不可防止的延续下去,房价压力大，限购政策无法短期内放开,四、重庆2021上半年市场,主城区商品房市场：,供给有所下滑，销量大幅下降，价格持续走高,市场需求方面，商品房成交面积结束了三年持续上涨的势头，出现大幅下滑，为933.7万平方米，同比下降19.04%,市场供给方面，新增商品房供给面积1153.56万平方米，同比下降0.79%；成交均价方面，上半年重庆商品房成交均价为7735元/平方米，同比上涨8. 87%，创近6年来新高。,库存情况方面，截止6月底，重庆主城区商品房库存面积为2950.07万平方米，同比上升18.82%；出清周期为18.96个月，较去年同期延长6.04个月，供求矛盾显现。,成交：成交面积为近,6,年来同期次低，同比下降,19.04%,数据来源：CREIS,中指数据,库存情况：供求矛盾显现，去化压力较大,截止,6,月底，重庆主城区商品房库存面积为,2950.07,万平方米，同比上升,18.82%,；,出清周期为,18.96,个月，较去年同期延长,6.04,个月，供求