房地产估价ppt课件第五章-收益法

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/7/22,第五章 收益法,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/7/22,第五章 收益法,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/7/22,*,单击此处编辑母版标题样式,第五章 收益法,第一节,收益法的基本原理,第二节,房地产纯收益的求取,第三节,资本化率的确定,第四节,收益法的具体运用,第五节,收益法的派生方法,2021/7/22,1,第五章 收益法,第五章 收益法第一节 收益法的基本原理2021/7/221第,第一节 收益法的基本原理,一、,收益法的概念与基本公式,二、,收益法的理论依据,三、,收益法的适用范围与适用条件,四、,收益法的优点与不足,五、,收益法的操作步骤,六、,运用收益法评估房地产需要注意的几个问题,2021/7/22,2,第五章 收益法,第一节 收益法的基本原理一、收益法的概念与基本公式2021/,一、收益法的概念与基本公式,收益法的概念,收益法的基本公式,2021/7/22,3,第五章 收益法,一、收益法的概念与基本公式收益法的概念2021/7/223第,1.,收益法的概念,收益法是收益还原法的简称，又称为收入资本化法或收益现值法。在收益法用于土地估价时，一般又称为地租资本化法。,收益法的计算原理是运用适当的还原利率，将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行还原，从而确定房地产价格。通过收益法确定的房地产价格，称为收益价格。,2021/7/22,4,第五章 收益法,1.收益法的概念 收益法是收益还原法的简,2.,收益法的基本公式,收益法的基本计算公式为：,式中：,P,待估价房地产的价格；,a,纯收益；,r,还原利率。,2021/7/22,5,第五章 收益法,2.收益法的基本公式收益法的基本计算公式为：2021/7/2,由此可见，收益法就是在求取委估房地产的价格时，将委估房地产来各期的正常纯收益以某种适当的折现率折算成在估价时点的现值，求其现值之和,从而确定委估房地产价格的方法。,简言之,，收益法就是将委估房地产所有未来纯收益折算为现值并以这一现值作为其价格的方法。,2021/7/22,6,第五章 收益法,由此可见，收益法就是在求取委估房地产的价格时，将委估,二、收益法的理论依据,房地产价格形成的预期收益原理,市场价值原理中的贡献原理和最有效使用原理,地租理论,2021/7/22,7,第五章 收益法,二、收益法的理论依据房地产价格形成的预期收益原理2021/7,1.,房地产价格形成的预期收益原理,收益法的理论依据主要是房地产价格形成的预期收益原理,。,即房地产价格是由人们对其收益能力的大小的期望决定的，房地产价格的高低与人们对其未来收益的期望高低有关。,2021/7/22,8,第五章 收益法,1.房地产价格形成的预期收益原理 收益法的理论依据,收益法是根据市场价值原理中的收益分配原理进行操作的。该原理指出房地产所获得的总收益要在劳动力、技术、管理、其他资产和房地资产中分配，,房地产的收益是在扣除了劳动力、技术管理、其他资产分配后的剩余,。因此，在对收益性房地产进行估价时，要从总收益中扣除属于其他要素的分配，才是房地产的纯收益。,房地产的纯收益不能包括其他要素应得的部分，也不能被其他要素所占有,。这样才能公平合理地评估出房地产的价格。,2021/7/22,9,第五章 收益法,收益法是根据市场价值原理中的收益分配原理进行操作的。该原理指,2.,市场价值原理中的贡献原理和最有效使用原理,市场价值原理中的贡献原理和最有效使用原理也是收益法的使用的重要理论依据。,贡献原理指出房地产各部分包括土地和建筑物的价值，取决于其对房地产整体价值的贡献，因此，我们可以应用土地或建筑物估价法，当知道房地产一部分如土地的贡献时，可在房地产总收益中减去属于土地部分的收益，将剩余的部分资本化来求取建筑物价格。,在求取房地产的纯收益时，应求取它在最有效使用状态下的纯收益，再将其资本化，这称在最有效使用状态下的收益为客观收益或潜在收益。,2021/7/22,10,第五章 收益法,2.市场价值原理中的贡献原理和最有效使用原理市场价值原理中的,3.,地租理论,收益法对于土地的估价，是以地租理论为依据的。,尽管纯粹的,“,土地不是劳动产品，从而没有任何价值,”,，但土地的特殊使用价值，决定了在一定条件下，土地能为人类持续提供收益，即产生地租。地租是土地价格的基础。正如马克思所说：,“,实际上，这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格,土地的价格无非是,土地出租的资本化收入,”,2021/7/22,11,第五章 收益法,3.地租理论 收益法对于土地的估价，是以地租理论为依据的。,或者说,“,资本化的地租表现为土地价格,”,。,但是，由于,“,未来收益不如现在的收益那样受到欢迎，并且期限越远，就越不受重视，,为了求现利，情愿将未来的收益折扣出让。,这种折扣率就是现行的利率。,”,土地价格实质上就是将土地年收益分别进行折现而资本化。,即土地价格地租还原利率,。,2021/7/22,12,第五章 收益法,或者说“资本化的地租表现为土地价格”。2021/7/2212,三、收益法的适用范围与适用条件,（一）,收益法适用范围,(,二,),收益法的应用条件,2021/7/22,13,第五章 收益法,三、收益法的适用范围与适用条件（一）收益法适用范围 2021,（一）,适用范围,在经济生活中，一些主要被人们,(,包括个人或社会团体,),出于自用目的而购买的房地产，如独立式住宅，以及一,些以公益为使用目的的房地产，如学校、公园、宗教房地产等，其收益往往是难以用货币来度量的。,2021/7/22,14,第五章 收益法,（一）适用范围 在经济生活中，一些主要被人们(包括个人或,而那些主要用来投资，以获得持续性经济收益的房地产，如公寓住宅、商业房地产,(,包括商店、办公楼、康复疗养医院、宾馆、娱乐房地产等,),、企业用房地产,(,如仓库、厂房等,),通常被称为收益性房地产，其收益一般是可以用货币来度量的。因此，收益法主要用于收益性房地产的价格评估。,包括,租赁房地产,与,营业用房地产,。,2021/7/22,15,第五章 收益法,而那些主要用来投资，以获得持续性经济收益的房地产，如公寓住宅,1,租赁房地产,收益法最适用于租赁房地产的估价。,无论是租赁土地还是租赁房屋，每年获得的收入扣除有关成本、费用和税收后，即为纯收益。将此连续产生的纯收益运用一定的还原率进行还原，即为该租赁房地产的价格。,2021/7/22,16,第五章 收益法,1租赁房地产 收益法最适用于租赁房地产的估价。202,2,营业用房地产,无论是工厂生产用的房地产，还是商店、银行、旅馆经营用的房地产，在其每年的总收人中扣除相应的成本、费用和税收后，就可得到每年的纯收益，而且这个纯收益是在较长时期内连续不断取得的，其还原的现值之和就是该房地产的价格。,2021/7/22,17,第五章 收益法,2营业用房地产 无论是工厂生产用的房地产，还,(,二,),收益法的应用条件,1,收益的可计量性,2,收益的连续性,3,收益的稳定性,4,还原利率的可确定性,5,风险的可衡量性,2021/7/22,18,第五章 收益法,(二)收益法的应用条件1收益的可计量性2021/7/221,1,收益的可计量性,收益的可计量性,是指待估价房地产未来年纯收益可以用货币计量。,由房地产提供的收益包括,有形收益,与,无形收益,。前者如出租房地产每年所获得的租金收入；后者如房地产对人们生活水平的舒适方便性的增加。,收益法的收益是指有形收益，即可以用货币计量的收益。,2021/7/22,19,第五章 收益法,1收益的可计量性 收益的可计量性是指待估价房地产未来年,2,收益的连续性,纯收益的产生是连续的。,通过地租的资本化确定土地价格是收益法的典型运用。,由于土地的不可毁灭性，决定了地租的产生是持续不断、永无止境的。,收益法的基本公式是：,土地价格地租还原利率,2021/7/22,20,第五章 收益法,2收益的连续性 纯收益的产生是连续的。通过地租的,3,收益的稳定性,年纯收益在数量上还必须是稳定的。,收益法的基本公式，除了假定纯收益的获取是连续不断的以外，在数量上还必须以稳定、即不变为前提。,2021/7/22,21,第五章 收益法,3收益的稳定性 年纯收益在数量上还必须是稳定的。,4,还原利率的可确定性,运用收益法估价房地产，是在纯收益一定的条件下，房地产价格的高低取决于还原利率的大小，收益法的基本公式是以还原利率的已知为先决条件的。,2021/7/22,22,第五章 收益法,4还原利率的可确定性 运用收益法估价房地产，是在,5,风险的可衡量性,运用收益法，还要求取得收益过程中的风险也是可以计量的。,风险与效益相伴而生,，在待估价房地产连续不断地产生收益的过程中，必然伴随着各种风险，这种风险也是可以计算的，即可用金额衡量。,2021/7/22,23,第五章 收益法,5风险的可衡量性 运用收益法，还要求取得收益过程,四、收益法的优点与不足,1,收益法的优点,2,收益法的不足,2021/7/22,24,第五章 收益法,四、收益法的优点与不足1收益法的优点2021/7/2224,1,收益法的优点,收益法在国外被广泛应用于收益性房地产的估价。以其充分的理论依据和广泛的应用范围，,曾被誉为房地产估价方法中的,“,皇后,”,。与其他估价方法相比，其优点主要表现为：,(1),应用范围较广,(2),理论依据充分,(3),符合购买者的投资宗旨,2021/7/22,25,第五章 收益法,1收益法的优点 收益法在国外被广泛应用于收益性房地产的,(1),应用范围较广,无论是纯粹的土地还是单纯的建筑物，或者是合二为一的房地产，,只要是收益性的或具有潜在的收益,，都可以运用收益法进行估价。特别是对于不能用成本法估价、不可再生的城市土地，收益法同样适用。,2021/7/22,26,第五章 收益法,(1)应用范围较广 无论是纯粹的土地还是单纯的,(2),理论依据充分,收益法是将待估价房地产的未来期望收益总和折现为现在的价格，它以预期收益原理和地租理论为依据，与市场比较法和成本估价法相比，是一种具有理论基础的方法。,市场比较法，是通过类似房地产实例与待估价房地产的比较，确定待估价房地产的价格，尽管比较符合人们的现实经济行为，,但是以价格求价格,，,并没有说明价格的形成依据,；成本法从费用着眼，确定价格，有一定的理论基础，但也有一定的应用限制，例如不可再生的城市土地就不能用成本法进行估价。,2021/7/22,27,第五章 收益法,(2)理论依据充分 收益法是将待估价房地产的未来,(3),符合购买者的投资宗旨,通过收益法所确定的收益价格，实质上是一种需求价格。,对于房地产的购买者来说，他购买房地产所愿意支付的代价，自然以其希望未来从该房地产中获得的收益为依据，,而不会去考虑该房地产在开发建设过程中所花费的成本。,2021/7/22,28,第五章 收益法,(3)符合购买者的投资宗旨 通过收益法所确定的收益价格，实质,2,收益法的不足,收益法的不足之处主要体现在以下几方面：,(1),纯收益及还原利率的确定相当困难,(2),仅仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际,(3),适用范围仍有一定的局限性,2021/7/22,29,第五章 收益法,2收益法的不足 收益法的不足之处主要体现在以下几方面：20,(1),纯收益及还原利率的确定相当困难,收益还原法是以纯收益和还原利率为计算基础的，房地产价格与纯收益成正比，与还原利率成反比。但是纯收益及还原利率的确定相当困难，它受房地产市场的发展变化以及社会经济条件各方面因素的影响。,2021/7/22,30,第五章 收益法,(1)纯收益及还原利率的确定相当困难 收益还原法是以纯收益,(2),仅仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际,纯收益是购买者期望的未来纯收益，以预测为基础，与实际的收益额不一定符合。同时，纯收益与还原利率不可能是稳定不变的，从而增加了这种方法应用的难度。,2021/7/22,31,第五章 收益法,(2)仅仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际 纯收,(3),适用范围仍有一定的局限性,对于收益性房地产来说，收益法是最有效的估价方法，但是对于非收益性房地产来说，就不能运用收益法进行估价。,2021/7/22,32,第五章 收益法,(3)适用范围仍有一定的局限性 对于收益性房地产来说,五、收益法的操作步骤,运用收益法求取房地产的价格时，通常采用下列操作步骤：,1,求取委估房地产每年的潜在总收益。这是假定在充分利用、无空置时的总收益。,2,估计委估房地产每年的有效总收益。这是由上述潜在总收益减去估计的正常空置、拖欠租金,(,延迟支付租金和不付租金,),的损失而得。,2021/7/22,33,第五章 收益法,五、收益法的操作步骤运用收益法求取房地产的价格时，通常采用下,3,估计委估房地产每年的纯收益,(,又称净营业收益,),。这是由上述有效总收益减去估计的每年的营业费用而得。,4,估计资本化率。这是估计正常投资者投资获取此种纯收益而要求的收益率。,5,选择具体的收益法公式计算委估房地产价格。这是将上述纯收益、资本化率等代人收益法公式中求得。,2021/7/22,34,第五章 收益法,3估计委估房地产每年的纯收益(又称净营业收益)。这是由上述,六、运用收益法评估房地产需要注意的几个问题,1,收益法中的收益是指预期的纯收益,纯收益是总收益扣除有关成本费用后的余额，而且,它不是现在已产生的收益，而是对房地产未来收益的期望。,2021/7/22,35,第五章 收益法,六、运用收益法评估房地产需要注意的几个问题1收益法中的收益,2,纯收益是指正常的纯收益,纯收益有正常纯收益与个别纯收益之分。,正常纯收益也称为客观纯收益，它是指在房地产最有效的使用状态下，在使用者正常的经营能力下所提供的收益。,它需要排除房地产使用过程中的特殊的偶然因素对纯收益的影响。,2021/7/22,36,第五章 收益法,2纯收益是指正常的纯收益2021/7/2236第五章 收,3,资本化率是指适当而合理的标准利率。资本化率实质上是对来来收益的折现率，其大小对委估房地产价格的高低影响极大。因此，它是指适当而合理的资本化率。,2021/7/22,37,第五章 收益法,3资本化率是指适当而合理的标准利率。资本化率实质上是对来来,第二节 房地产纯收益的求取,一、,纯收益的概念与种类,二、,房地产纯收益的求取,2021/7/22,38,第五章 收益法,第二节 房地产纯收益的求取一、纯收益的概念与种类2021/7,一、纯收益的概念与种类,纯收益的概念,纯收益的种类,2021/7/22,39,第五章 收益法,一、纯收益的概念与种类纯收益的概念2021/7/2239第五,1.,纯收益的概念,收益法中的纯收益，是指以收益为目的的房地产所产生的总收益在扣除有关总费用后的余额，属于房地产的客观、持续、稳定的适当收益，,一般以年为计算单位,。,基本计算公式为：,纯收益总收益一总费用,2021/7/22,40,第五章 收益法,1.纯收益的概念 收益法中的纯收益，是指以收益为目的,2.,纯收益的种类,纯收益可以从不同的角度进行相应的分类。,（,1,）,实际纯收益与客观纯收益,（,2,）,有形纯收益和无形纯收益,（,3,）,无限期纯收益与有限期纯收益,（,4,）,折旧前纯收益与折旧后纯收益,（,5,）,税前纯收益与税后纯收益,2021/7/22,41,第五章 收益法,2.纯收益的种类纯收益可以从不同的角度进行相应的分类。202,（,1,）实际纯收益与客观纯收益,实际纯收益,是指待估价房地产在目前的使用状态下所取得的纯收益，它与经营者的经营能力、房地产的用途等关系很大，若以此进行估价还原，所得到的估价结果缺乏客观合理性。,客观纯收益,是指房地产在最合理的使用状态下所取得的一般正常纯收益，它排除了实际收益中特殊的、偶然的因素。,作为估价依据的纯收益是指客观纯收益。,2021/7/22,42,第五章 收益法,（1）实际纯收益与客观纯收益实际纯收益是指待估价房地产在目前,（,2,）有形纯收益和无形纯收益,有形纯收益,是指直接以货币表示的纯收益；,无形纯收益,是指难以用货币衡量，但有助于提高纯收益水平的信誉、品牌等。,严格地说，作为估价依据的纯收益不仅包括有形纯收益，也应包括无形纯收益。但是，无形纯收益的确定比较困难。,2021/7/22,43,第五章 收益法,（2）有形纯收益和无形纯收益有形纯收益是指直接以货币表示的纯,（,3,）无限期纯收益与有限期纯收益,这是从纯收益的持续性来划分的。,无限期纯收益,，又称为永久性纯收益或永续性纯收益，从时间上看，无限期纯收益的取得是永无止境的，一个典型的例子是从土地取得的地租。,有限期纯收益,，又称非永久性纯收益，它的取得是有时间限制的，如由建筑物产生的纯收益就受到建筑物寿命期的制约。由于纯收益产生的持续时间不同，用于估价的具体方法也不同。,2021/7/22,44,第五章 收益法,（3）无限期纯收益与有限期纯收益 这是从纯收益的持续性,（,4,）折旧前纯收益与折旧后纯收益,这是从纯收益的内涵来划分的。建筑物是要计提折旧的，因而,建筑物的纯收益有折旧前后的差别，不同的纯收益需要运用相应的还原率,。折旧前的纯收益还原时，需要加上折旧，折旧后的纯收益在还原时可直接运用还原利率进行还原。,2021/7/22,45,第五章 收益法,（4）折旧前纯收益与折旧后纯收益 这是从纯收益的内涵来划分的,（,5,）税前纯收益与税后纯收益,任何纯收益都要缴纳所得税，由房地产产生的纯收益也不例外。,与折旧前后的纯收益相似，,税前纯收益在还原时需要考虑税率，税后纯收益则直接可用还原利率进行还原。,这里需要注意的是，,这里的税是指对纯收益所征收的所得税，,而不是对房地产直接课征的土地使用税或房产税，后者作为总费用的构成部分在计算纯收益时已经扣除。,2021/7/22,46,第五章 收益法,（5）税前纯收益与税后纯收益 任何纯收益都要缴纳,二、房地产纯收益的求取,纯收益的基本计算公式为：,年纯收益,=,年总收益一年总费用,租赁房地产纯收益的计算,经营用房地产纯收益的计算,计算纯收益时应注意的事项,2021/7/22,47,第五章 收益法,二、房地产纯收益的求取 纯收益的基本计算公式为,1,租赁房地产纯收益的计算,租赁房地产纯收益的计算公式为：,年纯收益年租赁收入一年租赁费用,其中，年租赁费用包括,年折旧费、年维修费、年管理费、年房产税、年土地使用税以及年保险费,。,如果是土地的出租,，则其租赁收入即为地租收入，租赁费用则包括,管理费、土地使用税，以及地下设施及道路的维修费,。,2021/7/22,48,第五章 收益法,1租赁房地产纯收益的计算 租赁房地产纯收益的计算,在计算租赁房地产纯收益时需注意：,(1),签订租赁契约的时间,(2),租金的内容,(3),租赁习惯的不同,(4),出租率的高低,2021/7/22,49,第五章 收益法,在计算租赁房地产纯收益时需注意：(1)签订租赁契约的时间20,(1),签订租赁契约的时间,签订租赁契约的时间往往与估价时期不同，此时需要对租金进行日期修正，,以使租金成为在估价日期所签订租赁契约的正常租金,。因为，一般来说，续订契约的租金往往低于新订契约的租金。,2021/7/22,50,第五章 收益法,(1)签订租赁契约的时间 签订租赁契约的时间往往与估价,(2),租金的内容,在房地产出租时，其,租金中除包括房地产本身的租金外，往往还包括其他设施的租金,。这些其他设施既包括作为房地产构成部分的电梯、空调等的租金，也包括床、桌、椅等动产的租金。,前一部分租金是房地产租金的构成部分,，,但电梯、空调等设备的折旧与房地产有所不同，因而在计算费用时，应分开计算；而后一部分动产设施的租金，应该从租金总额中剔除，,以免影响房地产本身的价格。,2021/7/22,51,第五章 收益法,(2)租金的内容 在房地产出租时，其租金中除包括房地产本,(3),租赁习惯的不同,房地产的租赁习惯各地不同，但一般都要缴纳一定的押金或保证金，押金或保证金数额的大小直接影响租金标准的高低。在估价时，就需要根据押金或保证金的利息调整租金额。,2021/7/22,52,第五章 收益法,(3)租赁习惯的不同 房地产的租赁习惯各地不同，但,(4),出租率的高低,为了保证出租房地产的正常运用，需要对房地产及有关设施进行修理维护。因此，出租率并不是,100,。在计算总收益时，一般按,10,计算空房率，即出租率为,90,。,2021/7/22,53,第五章 收益法,(4)出租率的高低 为了保证出租房地产的正常运用，需,2,经营用房地产纯收益的计算,企业生产经营用房地产纯收益的计算公式为：,年纯收益,=,年经营收入,-,年经营费用,若是工厂等生产性房地产，其经营收入就是销售额，经营费用包括产品生产、销售的成本费用、税金以及由产品带来的正常利润。,若是商店等经营性房地产，其经营费用则包括进货成本、销售费用、税金及正常经营利润。,2021/7/22,54,第五章 收益法,2经营用房地产纯收益的计算 企业生产经营用房地产纯收,3,计算纯收益时应注意的事项,(1),作为房地产估价依据的纯收益是由房地产产生的,。,(2),纯收益的客观、持续、稳定，同样适用于总收益和总费用,(3),对于非收益性自用房地产也可以通过其他方法确定其纯收益，继而运用收益法进行估价。,(4),总费用的扣除是纯收益计算的关键,2021/7/22,55,第五章 收益法,3计算纯收益时应注意的事项(1)作为房地产估价依据的纯收益,(1),作为房地产估价依据的纯收益是由房地产产生的,只有由房地产产生的纯收益才能作为估价的依据，因此，对于租赁房地产来说，其纯收益的计算就是年租赁收入扣除年租赁费用后的余额。但对于企业生产经营用房地产来说，其纯收益的计算，在年经营收人中扣除有关成本费用、税金后，,还必须扣除正常的生产经营利润。,2021/7/22,56,第五章 收益法,(1)作为房地产估价依据的纯收益是由房地产产生的 只,(2),纯收益的客观、持续、稳定，同样适用于总收益和总费用,纯收益是根据总收益与总费用计算的，因此，作为估价依据的纯收益的客观性、持续性、稳定性要求，就是对总收益、总费用的规定。也就是说，总收益的产生基础是客观的，在时间上是持续的，在数据上是稳定的。,短期的租赁收入不能作为资本化的基础。与此相适应，,在总收益中扣除的总费用，应该是为取得总收益所必须持续支付且直接必要的费用。,2021/7/22,57,第五章 收益法,(2)纯收益的客观、持续、稳定，同样适用于总收益和总费用,(3),对于非收益性自用房地产也可以通过其他方法确定其纯收益，继而运用收益法进行估价。收益法原则上只适用于收益性房地产的估价，,但是如果能在对类似房地产的收益进行修正后，确定待估价房地产的纯收益，则也可将收益法运用于非收益性的自用房地产如住房等的估价,。,2021/7/22,58,第五章 收益法,(3)对于非收益性自用房地产也可以通过其他方法确定其纯收益,(4),总费用的扣除是纯收益计算的关键,一般地，可以根据,持续支付,和,直接必要,两个原则来确定，但在估价实务中，具体到某一项费用时往往难以把握。这里需要注意的是，估价与财务处理有所区别。,容易被所有人忽略的应计费用,应扣除费用,2021/7/22,59,第五章 收益法,(4)总费用的扣除是纯收益计算的关键一般地，可以根据持续支付,容易被所有人忽略的应计费用,1,维修费,2,设备重置费,3,管理费,4.,重新装修费,2021/7/22,60,第五章 收益法,容易被所有人忽略的应计费用2021/7/2260第五章 收益,1,维修费,在估算费用时，不要忽略维修费，要按建筑物类型、目前状况及使用方式计算年平均维修开支费。,2021/7/22,61,第五章 收益法,1维修费 在估算费用时，不要忽略维修费，要按建筑物类型,2,设备重置费,设备重置费按年度估算，或按年分摊，其估算方法如下：如一套空调设备的耐用年限为,6,年，原购置成本为,6 000,元，则每年分摊,(,折旧,),费为,1 000,元。若委估房地产中这样的空调设备共有,50,套，则空调设备的年重置或更新储备为：,(6 000X50)6,50 000(,元,),2021/7/22,62,第五章 收益法,2设备重置费设备重置费按年度估算，或按年分摊，其估算方法如,3,管理费,管理费用的估算以类似房地产实际发生的管理费用为基础。可从房地产的有效总租金收入中以百分比估算，一般为有效总收入的,3,7,，不同类型的房地产有不同的比率。也可以从房地产的面积估算管理费用。,2021/7/22,63,第五章 收益法,3管理费 管理费用的估算以类似房地产实际发生的管理费,4.,重新装修费,重新装修费由类似房地产实际发生的费用为基础修正产生的，并需要将其分摊为年度发生的费用。,业主提供的费用报告中可能无重新装修费一项。实际上，收益性房地产均须定期重新装修，重新装修时间隔为,3,至,7,年一次，因房地产类型而异。,2021/7/22,64,第五章 收益法,4.重新装修费 重新装修费由类似房地产实际发生的费用为,应扣除费用,所有人提供的费用报告中往往包括与委估房地产收益无关的费用，这些费用应从总费用中扣除。主要有以下几项：,其他经营费用,增建和改建,所得税,房地产所有人个人开支,贷款还本付息,2021/7/22,65,第五章 收益法,应扣除费用 所有人提供的费用报告中往往包括与委估房,其他经营费用,凡与委估房地产收益无关的其他经营费用，都应予以扣除,。房地产所有人往往有意无意将一些与委估房地产经营无关的其他经营活动的费用计人委估房地产费用内。例如商场所有人除出租商铺外还从事其他贸易活动，他可能将差旅费用计入委估房地产的管理费内。,2021/7/22,66,第五章 收益法,其他经营费用 凡与委估房地产收益无关的其他经营费用，都应予,增建和改建,房地产的增建或改建项目是对房地产的再投资，增加了房地产的投资总额，,应按原投资一样计算回报与回收,，通过资本化变为房地产价值的增加，但房地产所有人常将增建或改建项目列作房地产的一项费用。,2021/7/22,67,第五章 收益法,增建和改建 房地产的增建或改建项目是对房地产的再投资，,所得税,所得税与房地产所有人的个人收入或公司的利润有关。,评估收益性房地产的价格应以税前纯收益进行资本化,而不应按其拥有人的税务状况计算，因为个人与公司的纳税状况不一定相同,。在使用类似房地产的纯收益作为比较参数及选择资本化率时，也应注意使用税前的数据。,2021/7/22,68,第五章 收益法,所得税 所得税与房地产所有人的个人收入或公司的利润有关,房地产所有人个人开支,对房地产所有人自行提取的工资，应以市场上聘请从事同样工作的人员的工资来计算，以使这一费用的发生有客观性和合理性。,2021/7/22,69,第五章 收益法,房地产所有人个人开支 对房地产所有人自行提取的工资，应,贷款还本付息,借贷资金的还本付息与房地产的价格及收益能力无关,，在评估收益性房地产的价值时，不应将贷款还本付息作为营运费用。贷款的还本付息与贷款条件如期限、利率、还款方式有很大关系，由投资者与贷款机构银行视具体情况而定，不是房地产经营的内容。,2021/7/22,70,第五章 收益法,贷款还本付息 借贷资金的还本付息与房地产的价格及收益能,第三节 资本化率的确定,一、,还原利率的概念与种类,二、,还原利率的确定,2021/7/22,71,第五章 收益法,第三节 资本化率的确定 一、还原利率的概念与种类20,一、还原利率的概念与种类,还原利率概念,还原利率的种类,2021/7/22,72,第五章 收益法,一、还原利率的概念与种类还原利率概念2021/7/2272第,1.,还原利率概念,所谓还原利率，也称资本化率，简单地说，就是将房地产的年纯收益还原为价格的利率，其实质是一种投资收益率。,由于投资收益率的大小与投资风险成正比，风险越大，收益率越高，,因此还原利率原则上应等同于在同等风险条件下给房地产投资者带来同等纯收益的投资收益率。,2021/7/22,73,第五章 收益法,1.还原利率概念 所谓还原利率，也称资本化率，简单,2.,还原利率的种类,还原利率,个别还原利率,综合还原利率,土地还原利率,建筑物还原利率,2021/7/22,74,第五章 收益法,2.还原利率的种类还原利率个别还原利率综合还原利率土地还原利,土地还原利率,土地还原利率是指估价土地时使用的还原利率，此时的纯收益应该是由待估价土地所产生的；,2021/7/22,75,第五章 收益法,土地还原利率 土地还原利率是指估价土地时使用的还原,建筑物还原利率,建筑物还原利率是指只估价单纯建筑物所使用的还原利率，此时的纯收益是由建筑物产生的，不能包括土地所产生的纯收益。,2021/7/22,76,第五章 收益法,建筑物还原利率 建筑物还原利率是指只估价单纯建筑物所使,综合还原利率,综合还原利率是指评估房地合一的价格时所使用的还原利率。相应的纯收益是指房地合一所产生的纯收益,。,2021/7/22,77,第五章 收益法,综合还原利率 综合还原利率是指评估房地合一的价格时,二、还原利率的确定,由于房地产的差异性和用途的多样性，不同房地产的风险程度各不相同。,因此，在理论上不可能存在一个统一的、运用于不同类别房地产的还原利率。,1.,关于还原利率的不同观点,2,还原利率的计算,3.,个别还原利率与综合还原利率的换算,2021/7/22,78,第五章 收益法,二、还原利率的确定 由于房地产的差异性和用途的多样性，,1.,关于还原利率的不同观点,由于还原利率的敏感性和统一的困难性,在理论上，对于还原利率的确定有不同的看法，下面列举主要的几种：,(1),以资金的社会平均利润率作为还原利率,(2),以房地产行业的投资利润率作为还原利率,(3),以实质利率作为还原利率,2021/7/22,79,第五章 收益法,1.关于还原利率的不同观点 由于还原利率的敏感性和统一,(1),以资金的社会平均利润率作为还原利率,等量投资应该获取等量利润，因此，可以将资金的社会平均利润率作为还原利率对纯收益进行资本化。,这固然简便，但是与一般投资相比，房地产投资具有更高的风险性，在管理上更趋复杂。因此，以资金的平均利润率进行还原，必然使房地产估价额偏低。,2021/7/22,80,第五章 收益法,(1)以资金的社会平均利润率作为还原利率 等量投资应,(2),以房地产行业的投资利润率作为还原利率,由于房地产投资需要的资金量大、占用时间长和风险高等特点，一般来说，房地产行业的投资利润率要高于资金的社会平均利润率。因此，以房地产行业的投资利润率还原，所确定的价格比以社会平均利润率还原要合理。,但严格地说，不同的房地产投资具有不同的风险，土地与建筑物的风险程度也各不相同，因此，以行业投资利润率作为统一的还原利率，也忽视了这些风险差异,。,2021/7/22,81,第五章 收益法,(2)以房地产行业的投资利润率作为还原利率 由于房地产投资,(3),以实质利率作为还原利率,这是台湾林英彦教授提出的主张，对还原利率的确定有一定的参考意义。所谓,实质利率，是指以银行,1,年期存款利率为基础，进行物价指数调整后，再扣除一成所得税后得到的利率，即：,2021/7/22,82,第五章 收益法,(3)以实质利率作为还原利率 这是台湾林英彦教授提出的主,2,还原利率的计算,(1),在确定还原利率时需要考虑的因素,(2),还原利率的三种计算方法,2021/7/22,83,第五章 收益法,2还原利率的计算(1)在确定还原利率时需要考虑的因素202,(1),在确定还原利率时需要考虑的因素,从以上的分析中，我们不难看出，在确定还原利率时需要考虑以下因素：,其一，个别性。房地产的固定性和差异性，使任何房地产的价格都各不相同，这也从另一个角度证实了不可能存在一个统一的还原利率。因此,确定还原利率时，可以以房地产行业的投资利润率为基础，并考虑待估价房地产的风险等特点，分别计算。,2021/7/22,84,第五章 收益法,(1)在确定还原利率时需要考虑的因素 从以上的分析中,其二，风险性。风险与报酬是成正比的，由于房地产投资的风险大，因此，,从外部看，房地产的还原利率应高于资金的社会平均利润率,;,从内部看，建筑物的还原利率应高于土地的还原利率。,2021/7/22,85,第五章 收益法,其二，风险性。风险与报酬是成正比的，由于房地产投资的,(2),还原利率的三种计算方法,市场法,调整法,估算法,2021/7/22,86,第五章 收益法,(2)还原利率的三种计算方法市场法2021/7/2286第五,市场法,与市场估价法的情形相类似，,待估价房地产还原利率的确定，可以以市场上类似房地产的还原利率为基础进行计算,。为了避免偶然因素的影响，要求,类似房地产,是近期发生的，在用途、地区等方面是相同或相似的，并存在,3,10,个实例。对于相似房地产还原利率资料的收集，可采用,直接法,或,间接法,。,2021/7/22,87,第五章 收益法,市场法 与市场估价法的情形相类似，待估价房地产还原利率,直接法,所谓直接法，就是直接收集相似房地产的还原利率，从而确定待估价房地产的还原利率。,例,:,通过收集，已知,6,个实例的还原利率分别为,8,、,8,2,、,8,5,、,8,4,、,8,6,、,8,8,，则用算术平均法，就可计算待估价房地产的还原利率厂为：,r,(8,+8,2,+8,5,+8,4,+8,6,+8,8,)6,8,42,2021/7/22,88,第五章 收益法,直接法 所谓直接法，就是直接收集相似房地产的还原利率,间接法,所谓间接法，就是先收集相似房地产的纯收益和价格，再运用收益还原法，计算其还原利率，然后确定待估价房地产的还原利率。,例,2021/7/22,89,第五章 收益法,间接法 所谓间接法，就是先收集相似房地产的纯收益和价,调整法,所谓调整法，它是结合待估价房地产的特点，对土地或建筑物的一般还原利率进行适当调整，从而确定所需还原利率的一种方法。,具体地说，它是根据近,5,年来定期存款的利率，用物价指数修正为实质利率，再在其平均数中扣除,10,的所得税率，以此作为土地及建筑物的一般还原利率；然后根据待估价房地产的特点，对一般还原利率进行适当的调整，作为个别还原利率。,例,2021/7/22,90,第五章 收益法,调整法 所谓调整法，它是结合待估价房地产的特点，对土地或,估算法,所谓估算法，就是先列出各种投资风险程度及其投资风险率的大小，然后根据待估价房地产的投资风险等因素，,估算出与此相应的投资收益率,，作为还原利率。,2021/7/22,91,第五章 收益法,估算法 所谓估算法，就是先列出各种投资风险程度及其,3,个别还原利率与综合还原利率的换算,(1),纯收益为折旧后的纯收益时，若,r,为综合还原利率，,r1,、,r2,分别表示土地和建筑物的还原利率，,L,、,B,分别表示土地和建筑物的价格,则：,2021/7/22,92,第五章 收益法,3个别还原利率与综合还原利率的换算(1)纯收益为折旧后的纯,(2),纯收益为折旧前的纯收益时，此时对折旧前的纯收益进行还原，只需以建筑物的还原利率为基础再加上折旧率,d,，即,:,例,2021/7/22,93,第五章 收益法,(2)纯收益为折旧前的纯收益时，此时对折旧前的纯收益进行还原,第四节 收益法的具体运用,一、,纯收益的还原,二、,收益还原法的应用举例,2021/7/22,94,第五章 收益法,第四节 收益法的具体运用一、纯收益的还原2021/7/229,一、纯收益的还原,（一）年收益为一定时,永久性年纯收益的还原,有限期纯收益的还原,折旧后纯收益的还原,折旧前纯收益的还原,（二）纯收益呈现规则变化时的还原,按等差级数递增或递减的纯收益还原,按一定比例递增或递减的纯收益的还原,2021/7/22,95,第五章 收益法,一、纯收益的还原（一）年收益为一定时2021/7/2295第,二、收益还原法应用举例,例：某出租商住两用楼有关资料如下：,(1),该房地产建筑总面积为,5000m,2,，土地面积为,1200m,2,，建筑物为钢筋混凝土结构；,(2),土地使用权年限为,70,年，从,1987,年,10,月起计算，建筑物建于,1988,年,10,月，其使用寿命为,50,年，净残值不计；,(3),可供出租的建筑物面积为,3000m,2,，占总面积的,60,。每平方米月租金标准为,300,元，出租率平均为,90,；,(4),建筑物原值为,600,万元；电梯、空调等设备原值为,80,万元，使用寿命为,10,年，净残值为,5, ；,(5),土地使用税每年每平方米为,7,5,元；,(6),房产税为租赁收入的,12,；,(7),建筑物保险费每年按原值的,1,缴纳，电梯、空调等设施的年保险费率为,3,。,(8),建筑物的修缮费总额为,100,万元，电梯等设备的修理费总额为,10,万元；,(9),年管理费为年房租额的,5,；,(10),建筑物拆除后，土地预计可按,6 000,万元的价格进行转让；,(11),该房地产的综合还原利率为,12,，土地还原利率为,10,。,求该房地产的价格。,2021/7/22,96,第五章 收益法,二、收益还原法应用举例例：某出租商住两用楼有关资料如下：20,第五节 收益法的派生方法,一、,残余法,二、,购买年法,2021/7/22,97,第五章 收益法,第五节 收益法的派生方法一、残余法2021/7/2297第,一、残余法,(,一,),残余法的概念及其估价步骤,残余法，又称为残余收益估价法，它是根据房地一体的纯收益总额单独求取土地或建筑物价格的一种估价方法，包括土地残余法和建筑物残余法。由于残余法实质上仍然是根据纯收益的资本化求取价格，因而它是收益法的分支。,2021/7/22,98,第五章 收益法,一、残余法(一)残余法的概念及其估价步骤2021/7/229,运用残余法进行估价的基本步骤为：,1,求取房地一体的纯收益,2,计算归属于土地,(,或建筑物,),的纯收益,根据土地,(,或建筑物,),的价格及相应的还原利率，即可运用收益还原法计算属于土地,(,或建筑物,),的纯收益。,3,计算归属于建筑物,(,或土地,),的纯收益,从房地一体的收益中扣除土地,(,或建筑物,),的纯收益，即可求得属于待估价的建筑物,(,或土地,),的纯收益。,4,求取建筑物,(,或土地的,),的价格,根据建筑物,(,或土地,),的纯收益及相应的还原利率，即可运用收益还原确定建筑物,(,或土地,),的价格。,2021/7/22,99,第五章 收益法,运用残余法进行估价的基本步骤为： 1求取房地一体的纯收,(,二,),土地残余法,土地残余法，就是对土地的残余收益进行资本化，据以确定土地价格的一种估价方法。具体地说，就是根据收益还原法以外的方法确定建筑物的价格，并根据其还原利率计算出属于建筑物的纯收益；然后从房地一体收益中扣除建筑物的收益，以此残余收益进行资本化，从而估算土地的价格。,2021/7/22,100,第五章 收益法,(二)土地残余法2021/7/22100第五章 收益法,例：在一幅,3000m,2,的土地上建成建筑面积为,2000m,2,的房屋，根据成本法，建筑物的现时价格为,2 000X1 200,240(,万元,),，该建筑物尚可使用,20,年，建筑物的还原利率为,12,，土地的还原利率为,10,为永久使用期限。假定该房地产以每月每平方米,100,元的租金标准出租，出租面积为建筑面积的,60,，不含折旧费的年租赁费为,72,万元。根据土地残余法可以确定土地的价格。,2021/7/22,101,第五章 收益法,例：在一幅3000m2的土地上建成建筑面积为2000m2的房,（三）建筑物残余法,建筑物残余法，就是对建筑物的残余收益进行资本化，据以确定建筑物价格的一种估价方法。,具体地说，就是根据收益还原以外的方法确定土地的价格，并根据其还原利率计算出属于土地的纯收益，然后从房地纯收益总额中扣除土地的纯收益，从而得到属于建筑物的纯收益，再运用建筑物的还原利率对此进行还原，即可得到建筑物的价格,。,2021/7/22,102,第五章 收益法,（三）建筑物残余法 建筑物残余法，就是对建筑物的残余收益进,例,:,在一幅,3000m,2,的土地上建造建筑面积为,2000m,2,的钢筋混凝土结构房屋。根据市场法估价，该幅土地的现时价格为,3000m,2,X1150,元,m,2,345,万元。土地的还原利率为,10,，建筑物的还原利率为,12,，建筑物尚可使用,20,年。假定该房地产用于出租，每月每平方米使用面积的租金标准为,100,元，使用面积系数为,60,，不含折旧费的年租赁费用为,72,万元。试运用建筑物残余估价法，对建筑物进行估价。,2021/7/22,103,第五章 收益法,例:在一幅3000m2的土地上建造建筑面积为2000m2的钢,二、购买年法,所谓购买年法，就是根据房地产的,纯收益,和,一定购买年数,，确定房地产价格的一种估价方法。这种方法在英国、德国曾经应用过。购买年法的实质，也是根据纯收益的一定倍数确定房地产的价格。,2021/7/22,104,第五章 收益法,二、购买年法 所谓购买年法，就是根据房地产的纯收益和一,注：,文档资料素材和资料部分来自网络，如不慎侵犯了您的权益，请联系文库客服，我们将做删除处理，感谢您的理解。,注：文档资料素材和资料部分来自网络，如不慎侵犯了您的权益，请,