房地产估价讲义课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth 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认识市场比较法,课题二 可比实例的搜集与筛选,课题三 可比实例价格的修正与调整,课题四 比准价格求取,课题五,市场比较法应用示例,项目三市场比较法本课题的主要内容：,5,一、市场比较法的概念与理论依据,1.市场比较法的概念,市场比较法，又称市场法、比较法，是,选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值,的方法。,与估价对象相似的房地产，也称为估价对象的,类似房地产,，简称类似房地产，是,指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产,。,发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，简称,可比实例，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的与估价对象相似的房地产,。,课题一 市场比较法基本原理,一、市场比较法的概念与理论依据课题一 市场,6,课题一 市场比较法基本原理,市场比较法的,本质,是,以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值,。,通常把市场比较法估价测算出的价值称为,比准价值,。,市场是检验房地产价值合理与否的重要场所。,市场比较法是一种,最直接、较直观且有说服力,的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。,课题一 市场比较法基本原理市场比较法的本质是以房地产的市场,7,2. 市场比较法的理论依据,市场比较法的理论依据就是,替代原理,。即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。,替代原理,：在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，该类商品的价格就由这种有替代关系的商品相互竞争，相互牵制，最终趋于一致。,课题一 市场比较法基本原理,2. 市场比较法的理论依据课题一 市场比较法基本原理,8,课题,一 市场比较法基本原理,二、市场比较法的适用对象与条件,1.市场比较法的适用的估价对象,市场比较法主要,在房地产交易市场比较活跃的地方应用普遍,。,该法适用的估价对象是,数量较多、经常发生交易且具有一定可比性,的房地产，例如：,住宅，包括普通住宅、别墅、公寓等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最实用市场比较法估价，相对来说也是最容易、最简单的一种房地产估价。,写字楼。,商铺。,标准厂房。,房地产开发用地。,课题一 市场比较法基本原理二、市场比较法的适用对象与条件,9,2. 市场比较法估价应具备的条件,市场比较法需要具备的,前提条件,是,较发达的房地产市场及在估价时点的近期有较多类似房地产的交易,。,市场比较法估价需要消除以下三个方面可比实例成交价格与估价对象价值的差异：,特殊交易情况与正常交易情况不同,。把可比实例的特殊交易情况造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常价格；,成交日期与估价时点不同,（两个时点的市场状况不同）。需要把可比实例在其成交日期的价格，调整为在估价时点的价格；,可比实例状况与估价对象状况不同,。需要把可比实例在自身状况下的价格，调整为估价对象状况下的价格。,上述对可比实例成交价格进行的修正与调整，分别简称为,交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整,。,课题,一 市场比较法基本原理,2. 市场比较法估价应具备的条件课题一 市场比较法基本原理,10,课题,一 市场比较法基本原理,三、市场比较法估价的步骤,4大步骤：,收集交易实例,。,选取可比实例,。根据估价对象状况和估价目的，从交易实例中选取一定数量符合一定条件的交易实例作为可比实例。,对可比实例成交价格进行处理,。分为价格换算、价格修正和价格调整。即：建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整。故,该大步骤又分为建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整四个小步骤,。,求取比准价值,。把多个可比实例成交价格经过处理得到的多个比准价值综合为一个比准价值。,课题一 市场比较法基本原理三、市场比较法估价的步骤,11,课题,二 交易实例搜集与可比实例筛选,一、交易实例的搜集,1.收集交易实例的内容和要求,（1）交易实例房地产基本状况。,（2）交易双方基本情况。包括总价、单价及计价方式。,（3）成交价格,（4）成交日期。,（5）付款方式。,（6）交易情况。如交易目的、交易方式、交易税费负担方式以及有无利害关系人之间的交易和急买急卖等特殊交易情况。,可制作“房地产交易实例调查表”,课题二 交易实例搜集与可比实例筛选一、交易实例的搜集,12,课题,二 交易实例搜集与可比实例筛选,2.搜集交易实例的途径,（1）查阅政府有关部门的房地产交易资料。例如，房地产权利人转让房地产时向政府有关部门申报的成交价格资料等。,（2）向房地产交易当事人、四邻，促使交易协议达成的经纪人、律师、财务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。,（3）与房地产出售者，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得其房地产的要价和相关资料。,（4）查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。,（5）参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。,（6）同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料。,课题二 交易实例搜集与可比实例筛选 2.搜集交易实例的途径,13,课题,二 交易实例搜集与可比实例筛选,3.建立交易实例库,房地产估价机构应建立房地产交易（包括买卖、租赁）实例库。,建立交易实例库的作用：,运用市场比较法估价的需要；,从事房地产估价及相关咨询、顾问业务的一项基础性工作，形成房地产估价机构核心竞争力的重要手段；,利于交易实例资料的保存和需要时查找、调用。,课题二 交易实例搜集与可比实例筛选3.建立交易实例库,14,课题,二 交易实例搜集与可比实例筛选,二、可比实例的筛选,1筛选可比实例的数量要求,在于精不在多，一般筛选确定3 至10个可比实例即可满足要求。,2.选取可比实例的质量要求,1.可比实例应是估价对象的类似房地产；,2.可比实例的成交日期应与估价时点接近；,3.可比实例的交易类型应与估价目的吻合；,4.可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。,课题二 交易实例搜集与可比实例筛选二、可比实例的筛选,15,课题,二 交易实例搜集与可比实例筛选,三、建立比较基准,筛选出了可比实例之后，应,以估价对象的价格表达方式为标准,，对可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间口径一致、互相可比，为后续可比实例成交价格修正和调整建立一个共同的基础。,建立比较基准包括：,统一房地产范围、统一付款方式、统一价格单位。,课题二 交易实例搜集与可比实例筛选三、建立比较基准,16,课题,二 交易实例搜集与可比实例筛选,1统一房地产范围,指“有”“无”差别而非“优”“劣”或者“好”“坏”等差别。,（1）,带有债权债务的房地产,。,不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务,（2）,含有非房地产成分的房地产,。,房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格,（3）,实物范围不同的房地产,。,一般是统一到估价对象的房地产范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价或减价处理。,课题二 交易实例搜集与可比实例筛选1统一房地产范围,17,课题,二 交易实例搜集与可比实例筛选,2统一付款方式,房地产交易一般涉及金额大，许多成交价格采用分期付款方式支付，而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布的不同，实际价格也会有所不同。,估价中，为便于比较，价格一般,以在成交日期一次性付清所需的金额为基准,。因此，需要通过,折现,计算，将分期付款的可比实例成交价格折算为在成交日期一次付清的金额。,课题二 交易实例搜集与可比实例筛选2统一付款方式,18,课题,二 交易实例搜集与可比实例筛选,3统一价格单位,包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位。,（1）统一价格表示单位,通常为,单位面积的价格,。如房地及建筑物通常为单位建筑面积或单位使用面积的价格；土地为单位土地面积价格，或者单位建筑面积土地价格，即楼面地价。,这些情况下，单位面积就是比较单位。,其他情况下的比较单位,：,仓库单位体积；停车场每个车位；旅馆客房或床位；保龄球馆球道等等。,课题二 交易实例搜集与可比实例筛选3统一价格单位,19,课题,二 交易实例搜集与可比实例筛选,（2）统一币种和货币单位,统一币种：,不同币种价格之间的换算，采用该价格对应日期的汇率。,通常采用成交日期时的汇率。,但如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则该项调整的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。,汇率的取值一般采用国家公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。,统一货币单位：,按照使用习惯，人民币、美元、港币等通常都采用“元”。,课题二 交易实例搜集与可比实例筛选（2）统一币种和货币单位,20,课题,二 交易实例搜集与可比实例筛选,（3）统一面积内涵和单位,现实房地产交易中，有按建筑面积计价、按套内建筑面积或使用面积计价、按套计价等形式。,统一面积内涵就是,使估价对象与可比实例的面积内涵保持一致。,可按下列关系式进行换算：,课题二 交易实例搜集与可比实例筛选（3）统一面积内涵和单位,21,课题,二 交易实例搜集与可比实例筛选,面积单位，中国内地通常采用平方米(土地有时还采用公顷、亩)，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。由于：,1公顷=10 000平方米=15亩,1亩=666.67平方米,1平方英尺=0.0929304平方米,1坪=3.30579平方米,所以，将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米的价格为：,平方米下的价格亩下的价格666.67,平方米下的价格公顷下的价格10000,平方米下的价格平方英尺下的价格0.0929304,平方米下的价格坪下的价格3.30579,课题二 交易实例搜集与可比实例筛选面积单位，中国内地通常采,22,课题,二 交易实例搜集与可比实例筛选,(2) 统一价格单位。,统一价格表示单位。,统一币种和货币单位。,统一面积内涵。,统一面积单位。,课题二 交易实例搜集与可比实例筛选(2) 统一价格单位。,23,课题,三 可比实例价格的修正与调整,市场比较法中对可比实例房地产价格修正、调整的内容和顺序为：交易情况修正市场状况（交易日期）调整房地产状况调整。,一、交易情况修正,如果所选取得可比实例的成交价格是不正常的，则应把它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。,经过交易情况修正之后，就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成了正常价格。,课题三 可比实例价格的修正与调整市场比较法中对可比实例房地,24,课题,三 可比实例价格的修正与调整,1造成成交价格偏离正常的因素,（1）有利害关系人之间的交易。,（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。,（3）对所交易对象有特殊偏好的交易。,（4）被迫出售或被迫购买的交易。,（5）交易税费非正常负担的交易。交易双方或者一方获取的市场信息不全。,（6）相邻房地产的合并交易。,课题三 可比实例价格的修正与调整1造成成交价格偏离正常的,25,课题,三 可比实例价格的修正与调整,2交易情况修正的方法,修正基础：基于总价,进行修正和,基于单价,进行修正,修正方法：差额法,和,比率法,。,采用比率法进行的修正一般公式为：,可比实例成交价格 交易情况修正系数=正常价格,采用差额法进行修正的一般公式为：,可比实例成交价格 交易情况修正数额=正常价格,课题三 可比实例价格的修正与调整2交易情况修正的方法,26,课题,三 可比实例价格的修正与调整,在比率法中，交易情况修正系数应,以正常价格为基准,来确定。,假设,可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率,为,S,%（当可比实例成交价格比其正常市场价格高时为+,S,%，低时为-,S,% )，则有：,可比实例正常价格（1,S,%）=可比实例成交价格,因此有,上式中，交易情况交易系数是 ，不是S%， 也不是,1S%。,课题三 可比实例价格的修正与调整在比率法中，交易情况修正系,27,课题,三 可比实例价格的修正与调整,之所以以正常价格为基准进行交易情况修正，是因为采用市场比较法估价要求选取多个可比实例，以正常价格为基准，就只有一个比较基准；,要特别注意：可比实例成交价格比其正常价格高S%与正常价格比可比实例成交价格低S%是不同的概念。,课题三 可比实例价格的修正与调整之所以以正常价格为基准进行,28,课题,三 可比实例价格的修正与调整,对于交易税费非正常负担的价格修正,正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。,买方实付金额 = 正常成交价格+应由买方缴纳的税费,卖方实得金额,=,正常成交价格应由卖方缴纳的税费,应由卖方缴纳的税费=正常成交价格应有卖方缴纳的税费比率,应由买方缴纳的税费=正常成交价格应有买方缴纳的税费比率,课题三 可比实例价格的修正与调整对于交易税费非正常负担的价,29,课题,三 可比实例价格的修正与调整,二、市场状况调整（交易日期调整）,1. 市场状况调整的含义,可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，应是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。,如果成交日期与估价时点不同，,房地产市场状况可能发生了变化,，如新的政策、利率变化、通货膨胀等，从而房地产价格就有可能不同。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。,这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整。经过市场状况调整之后，就将可比实例在成交日期的价格变成为在估价时点的价格。,课题三 可比实例价格的修正与调整二、市场状况调整（交易日期,30,课题,三 可比实例价格的修正与调整,2.市场状况调整的方法,在可比实例的成交日期至估价时点期间，当房地产价格为平稳发展时，可不进行,市场状况,调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行,市场状况,调整，以使价格符合估价时点时的房地产市场状况。 房地产市场状况调整一般采用比率法，一般公式为：,可比实例在成交日期时的价格市场状况调整系数,=可比实例在估价时点时的价格。,课题三 可比实例价格的修正与调整2.市场状况调整的方法,31,课题,三 可比实例价格的修正与调整,市场状况调整系数一般应以成交日期的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，可比实例价格上涨或下跌的百分率为,T,(从成交日期到估价时点，当可比实例的价格上涨时，为+,T,；下跌时，为-,T,)，则：,可比实例在成交日期的价格(1,T,),可比实例在估价时点的价格,上式中，,市场状况调整系数是(1T)，而不是T。,市场状况调整的,关键,是把握估价对象或可比实例这类房地产的市场价格自某个时期以来的,涨落变化,情况，具体是调查过去不同时间的数宗类似房地产的价格，,找出该类房地产市场价格随时间变化而变化的规律,，再据此对可比实例成交价格进行市场状况调整。,课题三 可比实例价格的修正与调整市场状况调整系数一般应以成,32,课题,三 可比实例价格的修正与调整,市场状况调整的具体方法有,价格指数法,和,价格变动率法,。,（1）价格指数法,价格指数有,定基价格指数,和,环比价格指数,。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。,以某个固定时间为基期的，称为定基价格指数；以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。,在房地产相关的价格指数体系中，比较多的是采用定基价格指数。,课题三 可比实例价格的修正与调整市场状况调整的具体方法有价,33,课题,三 可比实例价格的修正与调整,采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：,如果估价时点的价格指数大于成交日期的价格指数，表明房地产价格上涨，市场状况调整系数大于1；如果估价时点的价格指数小于成交日期的价格指数，表明房地产价格下跌，市场状况调整系数小1。,采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：,可比实例在成交日期的价格成交日期的下一期的环比价格指数再下一期的环比价格指数估价时点的环比价格指数=可比实例在估价时点的价格,课题三 可比实例价格的修正与调整采用定基价格指数进行市场状,34,课题,三 可比实例价格的修正与调整,（2）价格变动率法,房地产价格变动率有,逐期递增或递减的价格变动率,和,期内平均上升或下降的价格变动率,。,采用,逐期递增或递减的价格变动率,进行市场状况调整的公式为：,采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为：,可比实例在成交日期的价格(1价格变动率期数),=可比实例在估价时点的价格,课题三 可比实例价格的修正与调整（2）价格变动率法,35,课题,三 可比实例价格的修正与调整,用于市场状况调整的价格指数或价格变动率，应为能,全面反映房地产价格变化,的房地产价格指数或价格变动率。,房地产价格指数或价格变动率可细分为4种：,全国房地产价格指数或价格变动率；,某地区房地产价格指数或价格变动率；,全国某类房地产价格指数或价格变动率；,某地区某类房地产价格指数或价格变动率。,不同地区、不同用途或不同类型的房地产，其价格变动的方向和程度通常是不同的，,针对具体的可比实例，进行市场状况调整时应选用可比实例所在地同类房地产的价格指数或价格变动率。,课题三 可比实例价格的修正与调整用于市场状况调整的价格指数,36,课题,三 可比实例价格的修正与调整,三、房地产状况调整,1. 房地产状况调整的含义,是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格的过程。,经过房地产状况调整，就把可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。,2. 房地产状况调整的内容,分为,实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整,。,（1）,实物状况的调整,。进行实物状况调整，是将可比实例在其实物状况下的价格，调整为在估价对象实物状况下的价格。,实物状况调整的内容很多。对于,土地,主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部分)、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素；,对于,建筑物,主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等影响房地产价格的因素。,课题三 可比实例价格的修正与调整三、房地产状况调整,37,课题,三 可比实例价格的修正与调整,（2）,权益状况的调整,。进行权益状况调整，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，,调整为在估价对象房地产权益状况下的价格,。,由于在,选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同,，在这种前提下，权益状况比较、调整的内容主要有：土地使用期限，规划条件（如容积率）、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。,在实际估价中，遇到最多的是土地使用期限调整,。,课题三 可比实例价格的修正与调整（2）权益状况的调整。进行,38,课题,三 可比实例价格的修正与调整,（3）,区位状况调整,。进行区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。,区位状况调整的内容：,位置,，包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。,交通条件,，包括进、出的方便程度。,外部配套设施,，包括基础设施和公共服务设施。,周围环境和景观,，包括自然环境、人文环境和景观。,不同用途的房地产，影响其价格的区位因素不同，具体比较调整时应分别选择,。,课题三 可比实例价格的修正与调整（3）区位状况调整。进行区,39,课题,三 可比实例价格的修正与调整,3. 房地产状况的调整思路与步骤,房地产状况调整的思路是：,以估价对象状况为基准，,将可比实例状况与估价对象状况进行直接比较；或者设立一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行间接比较。,无论是直接比较还是间接比较，,如果可比实例状况比估价对象状况好，则对可比实例成交价格进行减价调整；如果可比实例状况比估价对象状况差，则对可比实例成交价格进行加价调整。,课题三 可比实例价格的修正与调整3. 房地产状况的调整思路,40,课题,三 可比实例价格的修正与调整,房地产状况调整的一般步骤：,首先，确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产状况因素，包括实物因素、权益因素和区位因素。,注意：不同使用性质的房地产，影响其价格的房地产自身因素不尽相同。,其次，将可比实例与估价对象在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。,第三，找出可比实例状况与估价对象状况差异程度造成的价格差异程度，将房地产状况差异程度转换为价格差异程度。,最后，根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。,课题三 可比实例价格的修正与调整房地产状况调整的一般步骤：,41,课题,三 可比实例价格的修正与调整,4房地产状况调整的方法,房地产状况调整的,基础有总价和单价,，调整的,方法主要有数额法和比率法,。,采用,数额法,进行房地产状况调整的一般,公式,为：,采用,比率法,进行房地产状况调整的一般,公式,为：,课题三 可比实例价格的修正与调整4房地产状况调整的方法,42,课题,三 可比实例价格的修正与调整,在,比率法,中，,房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准来确定。,假设可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为R%（当可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高时为+R%，低时为-R%)，则：,课题三 可比实例价格的修正与调整在比率法中，房地产状况调整,43,课题,三 可比实例价格的修正与调整,具体进行房地产状况调整的方法，还有,直接比较法,和,间接比较法,。,(1),直接比较法是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况直接进行比较，然后根据两者的差异情况对可比实例进行调整。,（2）间接比较法不以估价对象状况为基准，而是设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将估价对象状况和可比实例状况均与它逐个因素进行比较、评分。,课题三 可比实例价格的修正与调整具体进行房地产状况调整的方,44,课题,四 求取比准价格,一、求取单个可比实例的比准价格,运用市场比较法时，需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三方面的修正。经过修正，就把可比实例房地产的实际成交价格变成了估价对象房地产在估价时点的价值。如果把这三大方面的修正综合起来，计算公式（,乘法,）如下：,课题四 求取比准价格一、求取单个可比实例的比准价格,45,课题,四 求取比准价格,以比率法下的乘法公式为例，,市场比较法的综合修正和调整计算，有直接比较修正和调整公式与间接比较修正和调整公式。,（1）直接比较修正和调整公式,上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准；市场状况调整的分母为100，表示以成交日期的价格为基准；房地产状况调整的分子为100，表示以估价对象状况为基准，( )表示需确定的每个因素的相对得分值。,课题四 求取比准价格以比率法下的乘法公式为例，市场比较法的,46,课题,四 求取比准价格,（2）间接比较修正和调整公式,上式中，标准化修正的分子为100，表示以标准房地产的状况为基准，分母是可比实例状况相对于标准房地产状况的得分；房地产状况修正的分母为100，表示以标准房地产状况为基准，分子是估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。,课题四 求取比准价格（2）间接比较修正和调整公式,47,课题,四 求取比准价格,二、求取最终比准价值,每个可比实例的成交价格经过上述各种修正和调整之后，都会相应地得到一个比准价格。例如，有3个可比实例，经过各种修正和调整之后，就会得到3个比准价格。但这些比准价格往往是不同的，从而需要把它们综合成一个比准价格，作为市场法的测算结果。综合的方法主要有：平均数法、中位数法和众数法。,实际估价中常用的是平均数法,。,（1）平均数法。又有简单算术平均和加权算术平均数。,简单算术平均数的计算式为：,加权算术平均数依下列公式求取：,课题四 求取比准价格二、求取最终比准价值,48,1,、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。,2,、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。,3,、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力,!,4,、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃,!,5,、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。,6,、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。,7,、生命的美丽，永远展现在她的进取之中,;,就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中,;,像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中,;,像江河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。,8,、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受,;,有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。,9,、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有,;,不要经常艳羡他人，人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。,10,、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。,11,、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。,12,、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。,13,、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗,?,带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。,14,、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。,15,、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获,;,勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋,!,16,、人生在世：可以缺钱，但不能缺德,;,可以失言，但不能失信,;,可以倒下，但不能跪下,;,可以求名，但不能盗名,;,可以低落，但不能堕落,;,可以放松，但不能放纵,;,可以虚荣，但不能虚伪,;,可以平凡，但不能平庸,;,可以浪漫，但不能浪荡,;,可以生气，但不能生事。,17,、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。,18,、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。,1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你,49,1,、想要体面生活，又觉得打拼辛苦；想要健康身体，又无法坚持运动。人最失败的，莫过于对自己不负责任，连答应自己的事都办不到，又何必抱怨这个世界都和你作对？人生的道理很简单，你想要什么，就去付出足够的努力。,2,、时间是最公平的，活一天就拥有,24,小时，差别只是珍惜。你若不相信努力和时光，时光一定第一个辜负你。有梦想就立刻行动，因为现在过的每一天，都是余生中最年轻的一天。,3,、无论正在经历什么，都请不要轻言放弃，因为从来没有一种坚持会被辜负。谁的人生不是荆棘前行，生活从来不会一蹴而就，也不会永远安稳，只要努力，就能做独一无二平凡可贵的自己。,4,、努力本就是年轻人应有的状态，是件充实且美好的事，可一旦有了表演的成分，就会显得廉价，努力，不该是为了朋友圈多获得几个赞，不该是每次长篇赘述后的自我感动，它是一件平凡而自然而然的事，最佳的努力不过是：但行好事，莫问前程。愿努力，成就更好的你！,5,、付出努力却没能实现的梦想，爱了很久却没能在一起的人，活得用力却平淡寂寞的青春，遗憾是每一次小的挫折，它磨去最初柔软的心智、让我们懂得累积时间的力量；那些孤独沉寂的时光，让我们学会守候内心的平和与坚定。那些脆弱的不完美，都会在努力和坚持下，改变模样。,6,、人生中总会有一段艰难的路，需要自己独自走完，没人帮助，没人陪伴，不必畏惧，昂头走过去就是了，经历所有的挫折与磨难，你会发现，自己远比想象中要强大得多。多走弯路，才会找到捷径，经历也是人生，修炼一颗强大的内心，做更好的自己！,7,、“一定要成功”这种内在的推动力是我们生命中最神奇最有趣的东西。一个人要做成大事，绝不能缺少这种力量，因为这种力量能够驱动人不停地提高自己的能力。一个人只有先在心里肯定自己，相信自己，才能成就自己！,8,、人生的旅途中，最清晰的脚印，往往印在最泥泞的路上，所以，别畏惧暂时的困顿，即使无人鼓掌，也要全情投入，优雅坚持。真正改变命运的，并不是等来的机遇，而是我们的态度。,9,、这世上没有所谓的天才，也没有不劳而获的回报，你所看到的每个光鲜人物，其背后都付出了令人震惊的努力。请相信，你的潜力还远远没有爆发出来，不要给自己的人生设限，你自以为的极限，只是别人的起点。写给渴望突破瓶颈、实现快速跨越的你。,10,、生活中，有人给予帮助，那是幸运，没人给予帮助，那是命运。我们要学会在幸运青睐自己的时候学会感恩，在命运磨练自己的时候学会坚韧。这既是对自己的尊重，也是对自己的负责。,11,、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。,12,、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。,13,、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。,14,、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过,.,但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。,15,、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。,16,、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。,17,、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。,18,、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。,19,、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。,20,、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。,1、想要体面生活，又觉得打拼辛苦；想要健康身体，又无法坚,50,