第四章--矿产资源经济评价方法课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第四章,矿产资源经济评价方法,第四章,2,矿产资源评价方法,如何做,资产评价方法是矿产资源评价中运用的特定技术，是分析和判断矿产资源评价价值的手段和途径。包括技术评价和经济评价。,2矿产资源评价方法如何做资产评价方法是矿产资源评价中运用的特,经济评价基本途径和方法,3,市场途径,成本途径,收益途径,评估基准日,过去,未来,成本法,市场法,收益法,经济评价基本途径和方法3市场途径成本途径收益途径评估基准日过,4,市场法,成本法,收益法,直接法,间接法,重置成本,成新率,重置核算法,价格指数法,生产能力比例法,统计分析法,观察法,使用年限法,修复费用法,收益额,折现率,收益期,资产评估方法体系,4市场法成本法收益法直接法间接法重置成本成新率重置核算法价格,市场法,一、市场法的基本含义,市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。,基本思路：根据,替代,原则，采用,比较和类比,的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。,基本公式：,资产评估价值=参照物成交价格（1调整系数）,或,资产评估价值=参照物成交价格差异调整额,5,市场法一、市场法的基本含义5,二、市场法的基本前提,1.要有一个活跃的公开市场；,2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。,资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：,（1）,功能上,具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；,（2）,市场条件,具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；,（3）参照物,成交时间,与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。,6,二、市场法的基本前提1.要有一个活跃的公开市场；6,应考虑的调整因素,（,1,）时间因素,（,2,）地域因素,（,3,）品级因素,（,4,）可利用度因素,应考虑的调整因素（1）时间因素,三、市场法的基本程序及有关指标,（一）选择参照物 ：应,3,个以上。,（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素：根据不同资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素为对比指标。,（三）指标对比、量化差异,（四）在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异,（五）综合分析确定评估结果,8,三、市场法的基本程序及有关指标（一）选择参照物 ：应3个以上,运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：,资产的功能：功能越好，价值越大。,资产的实体特征和质量,市场条件：供不应求，价格偏高；供过于求，价格偏低。,交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。,9,运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：资产的功能：功,四、市场法中的具体评估方法,（一）直接比较法,直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。,评估对象价值参照物成交价格,修正系数,1 ,修正系数,2 ,修正系数,n,或,评估对象价值参照物成交价格,基本特征差额,1,基本特征差额,2 ,基本特征差额,n,优点：直观简洁、便于操作；,缺点：要求的可比性较高。,10,四、市场法中的具体评估方法（一）直接比较法10,参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：,1.,现行市价法,当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。,适用于：参照物资产与被评估资产,完全相同,或,高度相似,。,例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价为评估价值；批量生产的设备、汽车等,11,参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：1.现行市价,2.,市价折扣法,资产评估价值参照物成交价格（1-价格折扣率）,适用范围：评估对象与参照物之间,仅存在交易条件方面差异,的情况。,例1.评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值为6万元。,资产评估价值10（1-40）6（万元）,12,2.市价折扣法资产评估价值参照物成交价格（1-价格折扣率,3.,功能价值类比法,适用于评估对象与参照物之间仅存在,功能差异,的情况。,（1）生产能力比例法,资产评估价值参照物成交价格（评估对象生产能力,参照物生产能力）,例2.被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确定：资产评估价值10901207.5（万元,）,（2）规模经济效益指数法,资产评估价值参照物成交价格（评估对象生产能力,参照物生产能力）,x,例3.同上例，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定：被评估资产价值10 （90120）,0.7,8.18（万元）,13,3.功能价值类比法13,4.,价格指数法（亦称物价指数法）,适用于评估对象与参照物之间仅存在,交易时间,方面差异的情况。,资产评估价值参照物成交价格（1+物价变动指数）,运用定基指数修正,资产评估价值参照物资产交易价格,（评估基准日资产定基价格指数,/,参照物交易期日资产定基价格指数）,运用环比指数修正,资产评估价值参照物资产交易价格,参照物交易期日,至评估基准日各期环比价格指数乘积,例4.与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，则：,资产评估价值10（1+5）=10.5（万元）,14,4.价格指数法（亦称物价指数法） 适用于评估对象与参照物之,例,5,：被评估矿产于,2006,年,6,月,30,日进行评估，该类矿产,2006,年上半年各月月末的价格同,2005,年底相比，分别上涨了,2.5%,、,5.7%,、,6.8%,、,7.3%,、,9.6%,和,10.5%,。其中参照矿产在,2006,年,3,月底的价格为,3800,元,/,吨，则评估对象于,2006,年,6,月,30,日的价值接近于：,15,例5：被评估矿产于2006年6月30日进行评估，该类矿产20,例,6,：已知某资产在,2006,年,1,月的交易价格为,300,万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：,2006,年,1,4,月的环比价格指数分别为,103.6%,、,98.3%,、,103.5%,和,104.7%,。评估对象于,2006,年,10,月的评估价格最接近于：,300 103.6% 98.3% 103.5% 104.7%,= 331.1,（万元）,16,例6：已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种,如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上：,上述方法的运用就演变成参照物与被评估对象各个基本特征修正系数的计算了。主要有以下修正系数：,交易情况修正系数,（正常交易情况,/,参照物交易情况）,功能价值修正系数,（评估对象生产能力,/,参照物生产能力）,交易时间修正系数,（评估对象的定基价格指数,/,参照物的定基价格指数）,17,如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上：上述,直接法中使用频率较高的几种方法：,1.,市场售价类比法,*,市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。其计算公式为：,资产评估价值参照物售价十功能差异额十时间差异值十,十交易情况差异额,资产评估价值参照物售价功能差异修正系数,时间差异修正系数,18,直接法中使用频率较高的几种方法：1.市场售价类比法*18,例,7,：,(1),评估对象概况。待估地快为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。,(2),评估该地块,2007,年10月,3,日的公平市场交易价格。,(3),评估过程：,选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。,收集有关的评估资料,A.,收集待估土地资料（略）。,B.,收集交易实例资料。选择,4,个交易实例作为参照物，具体情况见表。,19,例7：(1)评估对象概况。待估地快为城市规划上属于住宅区的一,20,交易实例,A,交易实例,B,交易实例,C,交易实例,D,评估对象,坐 落,略,略,略,略,略,所处地区,临近,类似,类似,类似,一般市区,用地性质,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,土地类型,空地,空地,空地,空地,空地,交易日期,2007.4.2,2007.3.3,2006.10.4,2006.12.5,2007.10.3,单位价格,870元/,M2,820元/,M2,855元/,M2,840元/,M2,地块面积,225,M2,380,M2,320,M2,450,M2,600,M2,地块形状,长方形,长方形,长方形,略正方形,长方形,地势,平坦,平坦,平坦,平坦,平坦,地质,普通,普通,普通,普通,普通,基础设施,较好,完备,较好,很好,很好,交通状况,很好,较好,较好,较好,很好,正面路宽,8,m,6,m,8,m,8,m,8,m,容积率,6,5,6,6,6,剩余使用年限,35年,30年,35年,30年,30年,20交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D评估对象坐,进行交易情况修正。经分析，交易实例,A,、,D,为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例,B,较正常买卖价格偏低,2%,；交易实例,C,较正常买卖价格偏低,3%,。则各交易实例的交易情况修正率为：,交易实例,A,：,0%,； 交易实例,B,：,2%,；,交易实例,C,：,3%,； 交易实例,D:0%,。,进行交易日期修正。根据调查，,2004,年,10,月,4,日以来土地价格平均每月上涨,1%,，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：,交易实例,A,：,6%,； 交易实例,B,：,7%,；,交易实例,C,：,12%,；交易实例,D,：,10%,。,进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进,进行区域因素修正。交易实例,A,与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。,交易实例,B,、,C,、,D,的区域因素修正情况可参照表判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为,100,，则根据表各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例,B,所属地区为,88,，交易实例,C,所属地区为,108,，交易实例,D,所属地区为,100,。,22,进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作,23,区域因素比较表,类似地区,区域因素,B,C,D,自然条件,（相同）,10,（相同）,10,（相同）,10,社会环境,（稍差）,7,（相同）,10,（相同）,10,街道条件,（相同）,10,（相同）,10,（相同）,10,交通便捷度,（稍差）,8,（稍好）,12,（相同）,10,离交通车站点距离,（稍远）,7,（稍近）,12,（相同）,10,离市中心距离,（相同）,10,(,稍近,)12,（相同）,10,基础设施状况,（稍差,）,8,（相同）,12,（稍好）,12,公共设施完备状况,（相同）,10,（稍好）,12,（相同）,10,水、大气、嗓音污染状况,（相同）,10,（相同）,10,（相同）,10,周围环境及景观,（相同）,8,（相同）,10,（稍差）,8,综合打分,88,108,100,23区域因素比较表 类似地区BCD,进行个别因素修正。,A.,经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易土地价格高,2%,。,B.,土地使用年限因素的修正。交易实例,B,、,D,与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例,A,、,C,均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为,8%,）：,年限修正系数1-1/(1+8),30, 1-1/(1+8),35,0.9659,24,进行个别因素修正。24,计算待估土地的初步价格。,交易实例,A,修正后的单价为：,25,交易实例,B,修正后的单价为：,交易实例,C,修正后的单价为：,交易实例,D,修正后的单价为：,计算待估土地的初步价格。25交易实例B修正后的单价为：交易,采用简单算术平均法求取评估结果。,土地评估单价,(909+1038+901+942) 4,=948,（元,/,平方米）,土地评估总价,600948=568800,（元）,26,采用简单算术平均法求取评估结果。26,2.,价值比率法,价值比率法，是指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。,27,2.价值比率法 价值比率法，是指利用参照物的市,(1),成本市价,法,成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学表达：,资产评估价值,=评估对象现行合理成本（参照,物成交价格参照物现行合理成本）,例6. 评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150，已知被评估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其价值为30万元。,资产评估价值=20150=30（万元）,28,(1)成本市价法28,(2),市盈率乘（倍）数法,适用于,整体企业,的评估。,市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘，估算评估对象价值的方法。用数学式表达：,资产评估价值评估对象收益额参照物市盈率,例7. 某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：,该企业的评估价值10002020000（万元）,29,(2)市盈率乘（倍）数法29,（二） 间接比较法,该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比,打分,从而得到评估对象和参照物各自的分值。再利用参照物的市场交易价格，以及,评估对象的分值与参照物的分值的比值,（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。,公式：被评估对象价值,=,参照物交易价格,评估对象的分值,参照物的分值,适用范围：,参照物和评估对象在,大的方面基本相同或类似,。,30,（二） 间接比较法 该法是利用资产的国家标准,31,优点,：,（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；,（2）评估结果易于被各方面理解和接受。,五、市场途径的优缺点,31优点：五、市场途径的优缺点,32,缺点,：,（1）需要有公开活跃的市场作为基础，如果矿产资源交易市场可供比较较少时，难以应用；,（2）需要充分了解目标矿床与参照矿床的各种影响因素，参与比较的数据繁杂，数据收集，筛选及处理工作较大。,32缺点：,33,案例,1,：,某待估矿业资产生产某种矿石，年生产能力为,150,吨。评估基准日为,2003,年,2,月,1,日。,评估人员收集的信息：,（,1,）从市场上收集到一个该类矿石近期交易的案例，该矿石的年生产能力为,210,吨，市场成交价格为,160,万元。,（,2,）将待估矿产与收集的参照矿产进行对比并寻找差异。,（,3,）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照矿产成交到评估基准日之间，该类矿石的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。,问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？,33案例1：某待估矿业资产生产某种矿石，年生产能力为150吨,案例1分析,分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。,评估值,=160150/210=114.29(,万元,),34,案例1分析分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市,35,案例,2,：,某待估资产为某一矿山，生产能力为,580,吨,/,年，主要矿种为铁，评估基准日为,2003,年,5,月,1,日。,在,2001,年,12,月曾发生过类似铁矿产交易活动，交易价格为,58,000,万元。经调查和分析，评估人员认为该矿产生产能力，矿石品位等方面与待估资产基本相同。,35案例2：某待估资产为某一矿山，生产能力为580吨/年，主,案例2分析,分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。,经调查，,2003,年居住用房价格与,2001,年相比上升了,9.3%,，则：,资产评估值,=58000(1+9.3,)=63394(,元,),36,案例2分析分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市,37,案例,3,：,某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为,2002,年,6,月，成交价格为,365.2,万元。评估基准日为,2002,年,8,月。,37案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套,案例,3,分析,分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。,经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的,30%,，则待估资产的评估值为：,资产评估值,=365.2(130,)=255.64,（万元）,38,案例3分析分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这,收益法,一、收益法的基本含义,收益法又称收益现值法，是指通过估测被评估资产未来预期收益，并按适当的折现率折算为现值，以此来确定被资产价值的各种评估方法的总称。,39,收益法一、收益法的基本含义39,40,一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。,二、基本原理,40 一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时,41,三、理论依据,效用价值论,：,收益决定资产的价值,:,收益越高，资产的价值越大。,资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。,41三、理论依据效用价值论：收益决定资产的价值:,四、基本前提,被评估资产的未来,预期收益,可以预测并可以用货币来衡量；,资产拥有者获得预期收益所承担的,风险,也可以预测并可以用货币来衡量；,被评估资产预期,获利年限,可以预测。,42,四、基本前提 被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来,五、基本程序和基本参数,基本程序,1.,搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；,2.,分析测算被评估对象未来预期收益；,3.,确定折现率或资本化率；,4.,用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；,5.,分析确定评估结果。,基本参数：,收益额，折现率，收益期限。,43,五、基本程序和基本参数基本程序43,六、具体评估方法,按评估对象未来预期收益,有无限期,：,有限期使用,永续使用,44,等额年金,非等额年金,六、具体评估方法按评估对象未来预期收益有无限期：44等额年金,1、有限期收益法,1、有限期收益法,纯收益固定等于年金,A,，折现率大于,0,，公式为,纯收益固定等于年金A，折现率大于0，公式为,T,年（含,T,年）以前纯收益变化，,T,年后纯收益固定等于年金,A,，折现率大于,0,，公式为,T年（含T年）以前纯收益变化，T年后纯收益固定等于年金A，折,纯收益固定等于年金,A,，折现率大于,0,，公式为,无限期收益法,纯收益固定等于年金A，折现率大于0，公式为无限期收益法,T,年（含,T,年）以前纯收益变化，,T,年后纯收益固定等于年金,A,，折现率大于,0,，公式为,T年（含T年）以前纯收益变化，T年后纯收益固定等于年金A，折,收益法中的几个重要参数,（,1,）收益额：可以是净利润（税后利润）、净现金流量，也可以是利润总额。,（,2,）净现值：为西方国家广泛采用的一种矿床动态经济评价指标，净现值等于总现值减去基建投资现值。,（,3,）总现值比：矿床总现值与全部投资额现值和的比值，反映单位投资所创造的总利润现值。,（,4,）净现值比：是净现值与投资总额现值和的比值，反映单位投资所创造的净现值收益。,收益法中的几个重要参数（1）收益额：可以是净利润（税后利润）,（,5,）内部收益率：是矿床评价期内逐年现金流入现值之和等于逐年现金流出现值之和。,（,6,）动态投资回收期：在考虑投资利息的情况下，回收全部投资所需要的时间。,（,7,）折现率和资本化率：折现率是期望投资回报率，是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原；资本化率是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。,（,8,）收益限期：资产具有获利能力的持续时间。,（5）内部收益率：是矿床评价期内逐年现金流入现值之和等于逐年,例,1:,某企业尚能继续经营，现评估其3年经营收益的折现额。经预测得出3年内各年预期收益的数据,52,收益额（万元）,折现率,折现系数,收益折现值（万元）,第一年,300,6,0.9434,283,第二年,400,6,0.8900,356,第三年,200,6,0.8369,168,由此可以确定其折现额为：,资产评估价值283356168807（万元）,例1:某企业尚能继续经营，现评估其3年经营收益的折现额。经预,例,2.,某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万无，确定的折现率和本金化率为10。确定该收益性资产在持续经营条件下和经营50年条件下的评估值。,1.永续经营条件下,P12/（1+10）,1,+ 15/（1+10）,2,+ 13/(1+10),3,+ 11/(1+10),4,+ 14/(1+10),5,+1410(1+10),5,136.17（,万元）,2.经营50年条件下,P=2/(1+10),1,+ 15/(1+10）,2,+ 13/(1+10),3,+ 11/(1+10),4,+ 14/(1+10),5,+ 14/10(1+10),5,1-1/(1+10),50-5,=134.98 （,万元）,53,例2.某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元,收益法优缺点：,收益法以矿产资源开发利润作为最终指标，从理论上讲，最具合理性。,开采空间、矿山预期收益及折现率的确定比较困难。这些参数些微的变化即引起结果的巨大差异，固而在实际应用中具有难度,收益法优缺点：,成本法,一、成本法的基本含义,成本法,，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。,资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值,-,资产功能性贬值-资产经济性贬值,55,成本法一、成本法的基本含义55,以被评估资产的,重置价值,，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的,损耗,得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。,56,基本思路,:,以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并,理论依据,57,1.,资产的价值取决于资产的成本。,资产的取得成本越高，相应的资产,的价值越大。,2.资产的价值是一个变量。,资产的价值随资产本身的运动和其他,因素的变化而相应变化。,理论依据571. 资产的价值取决于资产的成本。,二、基本前提,被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。,有可用的历史资料。,形成资产价值的耗费是必须的。,(,耗费越大，资产价值越高,),58,二、基本前提58,三、基本方法,59,资产评估值,被评估,资产重,置成本,被评估,资产重,置成本,实体性贬值,功能性贬值,经济性贬值,成新率,或,三、基本方法59资产评估值被评估被评估实体性贬值功能性贬,搜集历史资料，确定成本构成,60,四、操作程序,确定各种贬值因素，判断成新率,综合分析，确定评估值,确定评估对象,确定被评估资产的重置成本,搜集历史资料，确定成本构成60四、操作程序确定各种贬值因素，,五,、成本法的基本要素,重置成本：,资产的现行再取得成本。包括复原重置成本和更新重置成本。,实体性贬值：,资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损害或下降而引起资产的价值损失。用实体性贬值率计量。,功能性贬值：,技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值的损失。例如超额投资成本、超额运营成本。,经济性贬值：,外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。,61,五、成本法的基本要素重置成本：资产的现行再取得成本。包括复原,六、各个参数的评估方法,（一）重置成本的估算方法,1.重置核算法,2.价格指数法,3.功能价值类比法,4.,统计分析法,（二）实体性贬值的测算方法,1.观察法（成新率法）,2.使用年限法,3.修复费用法,（三）功能性贬值的测算方法,（四）经济性贬值的估算,62,六、各个参数的评估方法（一）重置成本的估算方法62,（一）重置成本的估算方法,1.,重置核算法,（细节分析法、核算法）,（1）购买型,是以购买资产的方式作为资产的重置过程。资产的重置成本具体是由资产的现行,购买价格、运杂费、安装调试费,以及,其他必要费用,构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。,（2）自建型,是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的,料工费消耗,及必要的,资金成本,和开发者的,合理收益,等分析和计算出资产的重置成本。,63,（一）重置成本的估算方法63,64,是利用,成本核算,的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。,基本原理：,64 是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所,65,计算公式,重置成本,直接成本间接成本,建造成本构成：,材料成本,人工成本,制造费用,资金成本,合理利润,取得成本构成：,购买价格,安装调试费,运杂费,人工费,间接成本构成：,取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用,65计算公式重置成本直接成本间接成本 建造成本构成,例,1,：重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：,直接成本50000100080051800（元）,间接成本（安装成本）= 500元0.8=400元,重置成本合计=直接成本+间接成本=52200元。,66,例1：重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费100,是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。,2.,价格指数法,基本原理,资产重置成本资产账面原值价格指数,计算公式,分类,物价,指数,个别,物价,指数,综合,物价,指数,是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基,物价变动指数,定基指数,环比指数,评估基准日物价指数,资产购建时物价指数,（,1,a,1,）（1a,2,）,（1a,3,）（1a,n,）,（其中,a,n,表示第,n,年环比价格指数）,物价变动指数定基指数环比指数评估基准日物价指数（1a1,例,3,：,某待估资产购建于1994年，账面原值为50,000元，当时该类资产的价格指数为95，评估基准日该类资产的定基价格指数为160，则：,待估资产重置成本,50,000(16095)100,84,21,1,（元）,例3：某待估资产购建于1994年，账面原值为50,000元，,例,4,：某机床于,2004,年购置安装，账面原值为16万元。,2006,年进行一次改造，改造费用为4万元；,2008,年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数,2004,年为1.05，,2006,年为1.28，,2008,年为1.35，,2009,年为1.60。,要求：计算该机床,2009,年的重置成本,.,例4：某机床于2004年购置安装，账面原值为16万元。200,重置成本计算表,时间,投资,费用,(万元),物价,指数,（%）,物价变,动指数,（%）,重置,成本,（万元）,2004,16,1.05,1.60/1.05=1.52,161.52,=24.32,2006,4,1.28,1.60/1.28=1.25,41.25=5,2008,2,1.35,1.60/1.35=1.19,21.19,=2.38,2009,1.60,1.60/1.60=1,合计,31.7,重置成本计算表时间投资物价物价变 重置2004161.05,3.,功能价值类比法,（1）生产能力比例法,被评估资产重置成本, 参照物重置成本 被评估资产年产量/参照物年产量,（2）规模经济效益指数法,被评估资产重置成本, 参照物重置成本 (被评估资产的产量/参照物的产量）,X,3.功能价值类比法,参照物,功能价值,被评资产,重置成本,（,单位生产能力,）,是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。,功能价值类比法,参照物被评资产（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同,资产重置的目的在于重置其功能，,功能相同，购建成本也应相同 。,理论假设,资产重置的目的在于重置其功能，理论假设,例,5,：某种全新的机器设备现时价格5万元/台，年产量为5000件；又知与其功能相同的被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：,被评估资产重置成本5000040005000,40000（元）,若该类资产的功能价值指数为0.7，则可以确定其重置成本：,被评估资产重置成本,50000（40005000,） 0.7,42769,例5：某种全新的机器设备现时价格5万元/台，年产量为5000,4.,统计分析法,是对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，确定某类资产重置成本的方法。它根据统计学原理，选择代表性资产，运用前述方法比较精确地估算出其重置成本，然后推算出全部资产的重置成本。,（,1,）核实数量，适当分类；,（,2,）抽典型资产估算重置成本；,（,3,）计算分类资产调整系数；,（,4,）计算被估资产重置成本。,4.统计分析法 是对企业整体资产或某一相同类型,例,6,：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备,5,台，估算其重置成本之和为,30,万元，而该,5,台具有代表性的通用设备历史成本之和为,20,万元，该类通用设备账面历史成本之和为,500,万元。则：,K=3020=1.5,该类通用设备重置成本,= 5001.5,= 750,（万元）,例6：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用,（二）资产的实体贬值的估算方法,1.,观察法,（成新率法）资产实体性贬值重置成本实体性贬值率,2.,使用年限法,资产实体性贬值（重置成本-预计残值） 实际已使用年限/总使用年限,其中：,实际已使用年限名义已使用年限资产利用率,资产利用率,=,截止评估日资产累计实际利用时间,截止评估日资产累计法定利用时间,总使用年限实际已使用年限+尚可使用年限,3.,修复费用法：,恢复资产功能所支出的费用金额。,（二）资产的实体贬值的估算方法,（三）资产的功能性贬值的估算方法,1.由超额运营成本造成的功能性贬值的测算方法：,（1）计算年超额运营成本;,年超额运营成本=被评估资产年运营成本-参照物年运营成本,（2）计算年净超额运营成本;,年净超额运营成本年超额运营成本（1-,T）,（3）,估计被评估资产的剩余寿命（,n);,（4）,将年净超额运营成本在剩余寿命期内折现并求和,。,资产功能性贬值额,=,(,年净超额运营成本折现系数),该折现值之和就是被评估资产的由超额运营成本造成的功能性贬值。,2.,由超额投资成本造成的功能性贬值的测算方法：,功能性贬值额,= 复原重置成本- 更新重置成本,（三）资产的功能性贬值的估算方法1.由超额运营成本造成的功能,（四）资产的经济性贬值的估算,(1),间接计算法,经济性贬值率=1-(预计被利用生产能力/原设计生产能力),x,100,式中，,x,为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.60.7之间。,(2),直接计算法,经济性贬值额=年收益损失额(1-,T) (PA，r,n）,式中，（,PA，r，n）,为年金现值系数。,（四）资产的经济性贬值的估算(1)间接计算法,例,7,：某被评估生产线的设计生产能力为年产,20000,台产品，因市场需求结构发生变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少,6000,台左右，且其功能价值指数为,0.6,。根据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：,经济性贬值率,=1-(1400020000),0.6, 100%=1-0.81 100%=19%,又如，数据承上例，假定每年减少,6000,台产品，每台产品损失利润,100,元，该生产线尚可继续使用,3,年，企业所在行业的投资回报率为,10%,，所得税税率为,25%,。则该资产的经济性贬值额大约为：,经济性贬值额,=(6000 100) (1-25%) (P/A,10%,3)= 450000 2.4869,= 1119105,（元）,例7：某被评估生产线的设计生产能力为年产20000台产品，因,矿产资源评估的成本法,V,ex,=C,er,+C,re,+C,ma,+V,ri,-D,t,矿产资源评估的成本法Vex=Cer+Cre+Cma+Vri-,成本法的优缺点：只适用于预查阶段的探矿权评估和经勘查工作后找矿前景仍不确定的探矿权评估。,不适用于采矿权评估。,成本法的优缺点：只适用于预查阶段的探矿权评估和经勘查工作后找,第四节 评估方法的选择,一、评估方法之间的关系,（一）资产评估方法之间的联系,在同一资产的评估中可以采用多种方法，如果使用这些方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，多种方法所得出的结果应该,趋同,。,多种评估方法出现差异，可能的原因：,1.,某些方法的应用前提不具备；,2.,分析过程有缺陷；,3.,结构分析有问题；,4.,某些支撑评估结果的信息依据出现失真；,5.,评估师的职业判断有误。,第四节 评估方法的选择一、评估方法之间的关系,（二）资产评估方法之间的区别,各种评估方法从不同角度表现资产的价值，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。,二、资产评估方法的选择,1.,评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。,2.,评估方法的选择要受评估对象的类型、理化状态等因素的制约。,3.,评估方法的选择受能否收集到运用各种评估方法所需的数据资料及主要经济参数的制约。,4.,资产评估人员在选择和运用评估方法时，如条件允许，应考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性。,（二）资产评估方法之间的区别,本章小结,市场法,*,收益法,*,成本法,*,各种评估方法的适用范围及其选择,本章小结市场法*,