同致行-长沙双瑞月湖地产项目市场定位报告

,长沙 双瑞月湖市场定位报告,谨呈：长沙双瑞房地产开发,本报告的指导思想,本报告旨在通过对长沙市场的深度把握和深刻调研的根底上，结合长沙 双瑞月湖所处的地段位置及产品规划特点，为工程的定位及营销提供准确的方向和行之有效的执行方案。,汇报纲要,确定工程整体开发目标方向,解决工程产品开发市场步骤,启动区产品定位及市场应对,工程解析,同致行,?2021房地产营销筹划大全?筹划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！,中国房策网 海量房地产营销筹划资料下载！QQ：69031789,腾飞长沙,迅速开展的长沙经济和逐步完善的城市配套！,山水洲城，一山，一水，一洲，一名城,本工程诞生于城市与生态自然最完美的结合归属地金鹰城版块,从地理位置角度而言，金鹰城板块是长沙市区的后花园，是星沙新城的前庭院，是城北片区的升级版。,从开展角度而言，金鹰城板块可依洪山、伴京珠、飞金鹰、托星沙，开展自身的影视文化、城市度假休闲产业，成为多元化产业链的聚集地。,工程与城市位置的战略关系,本工程属金鹰城板块；,该版块在广电中心、长沙大学和圣爵菲斯的影响和带动下，将成为长沙高尚居住区。,有望助本钱工程高品物业的开发形象。,工程战略位置解析,工程与城市交通动脉的关系,三一九国道,火星北路在建,城市交通体系全面渗透，工程与城市交通动脉的衔接是城市价值的直接表达。,工程兵大道,工程四向现状,朝南是规划拥有占地60多万平方米的以自然、生态、水为主题的月湖公园。,向西可看到浏阳河，其两侧正按旅游规划建设400米沿河风光带。,北面可看到拥有优美的自然风光和丰富的人文景观的洪山旅游区。,东向是城市主要主干路,火星路，噪音影响较大。,浏阳河西,洪山旅游区北,月湖公园,南，规划中,交通动脉东,自然景观资源丰富,噪音,影响,较大,地产因子,单身,公寓,普通,住宅,中高档,洋,房,别墅,豪宅,中高档洋房、,别墅住宅说明,项目与高档住宅的符合情况,对公共效能,的依赖性,很强,强,一般,弱,不宜闹市区,人员混杂区,符合,对噪音、环境干扰的适应性,强,较强,弱,很弱,不宜面临交通主（快）干道、高压线、工厂、闹市区,符合,对小区（菜市场）配套要求,高,很高,一般,一般,不宜商场上加住宅,符合,小区的物业,管理的要求,一般,一般,高,很高,应有高水准专业物业管理公司,符合,建筑、质量,装修要求,高,高,一般,一般,精品设计,符合,容积率、,覆盖率要求,低,中,高,高,低密度,=,豪宅,符合,对休闲空间、绿化要求,低,一般,高,很高,具有品味的专用康乐、商务会所用小区,符合,景观要求,低,一般,高,很高,最好具有天然稀缺景观资源,符合,如左图,所示：,不同档次的住宅工程所应具备的根本地产因子有所不同,由工程地产因子所决定的物业开发方向,工程地块具备,高档住宅开发,的必要条件,解析,结论,?2021房地产营销筹划大全?筹划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！,中国房策网 海量房地产营销筹划资料下载！QQ：69031789,确定工程整体开发目标方向,解决工程产品开发市场步骤,启动区产品定位及市场应对,工程解析,同致行,汇报纲要,本案,城东片区体育新城，芙蓉区政府为辐射中心；初步形成“高尚生活片区,城南片区新省政府，为辐射中心；形成人文、生态的行政生活圈,河西片区分布于岳麓区内；为历史人文，“文化生活圈,城北片区沿芙蓉北路分布。改造片区，土地储藏充足，将形成“新城市生活圈,城中片区地段价值，都心生活圈,城市,背景,双瑞月湖,水云间,幸福里,美林水郡,麓山别墅,岳麓山公馆,山水英伦,白竹水乡,绿城青竹园,圣爵菲斯,御景龙城,金鹰城板块以文化传媒产业为根底的新城市高端物业板块，具有良好的城市生态资源，同时与城市开展比较密切。价格与城市开展联系紧密。,星马板块以 新产业园区为根底的高端物业板块，立足区域产业的规模和数量，政策支持和产业链完善是其开展的关键，因此目前价格存在瓶颈。,岳麓山板块以教育产业为根底，以历史文化为沉淀，形成的高端板块，板块远景价值不容无视，具备多元化的开展趋势。,望城板块郊居型别墅物业板块，以物业类型竞争市场，缺乏规划和产业的支持，完全依靠城市扩张。,同升湖板块以自然资源为核心的高端板块，对配套效劳和个性化的要求较高，开展空间良好。,竞争,格局,长沙生态走廊,东西319国道,整体开,发方向,领导者,垄断价格,产品有不可重复性,过河拆桥,追随者,搭便车，借势,-以小博大，杀伤战术,价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户,瞄准市场缝隙,创新产品和需求点,挑战者,改变游戏规那么,强调新的评估标准,强调产品的特色和价值,行业老大,非行业老大，中大规模市场,次/非主流市场,敏锐的时机主义者,定位,战略,定位,目标,打造,长沙城市高端住宅,新标志,定义,长沙城市豪宅,新标准,?2021房地产营销筹划大全?筹划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！,中国房策网 海量房地产营销筹划资料下载！QQ：69031789,工程自身条件充分利用,本工程具有明显的自然、生态、景观条件，这些条件是完成工程,开发目标的根底，充分挖掘诸多资源，可提高市场起点，与城区,普通别墅工程拉开距离。,区域规划高度支持目标定位,新世纪片区的规划可有效提升片区市政功能，同时，近期金鹰城,板块的迅速开展，工程所在片区已经形成了长沙城区高档住宅集,中区域，根据深圳香蜜湖板块、深圳红树湾板块的开发模式，该,片区的城区高端别墅区雏形已具。,长沙高端市场时机成熟,据我司对长沙市场的调查，目前长沙市场的高端需求旺盛，04年,全市成交高端别墅型住宅超过22万其中独立别墅约8万 ，,总套数将近780套，占总体商品房销售面积的近7%，而且高端客,户日益成熟，而中高端产品集中供给量大，城区真正的的高端产,品供给量有限，金鹰城的开发已近尾声，城区高端市场大有可为。,定位,依据,确定工程整体开发目标方向,解决工程产品开发市场步骤,启动区产品定位及市场应对,工程解析,同致行,汇报纲要,开发商：深圳华侨城,工程位置：深圳南山华侨城欢乐谷北,物业公司：深圳华侨城物业管理,二期 容 积 率 3.75;绿 化 率 50% ;建筑面积 22975平方米,纯水岸为449户，其中多层363户，主力户型170-330平方米；TOWNHOUSE86户，主力户型260-310平方米,三期 绿化率 50.00 容积率 1.85 占地面积： 4.14 万平米 建筑面积： 7.80 万平米主力户型面积为 170 250 平方米,盐田,福田南,莲花山,罗湖,CBD,香蜜湖,世界之窗,莲塘,南山,西丽,波托菲诺,豪宅,典范,波托菲诺,城市山谷,地理位置：深圳南山沙河西路,开发商：深圳百富隆新投资股份,物业管理公司：金地物管,建筑公司：江苏华建股份公司,总占地122655平方米，总建161000平方米，平均容积率：1.31。,分三期开发，一二期是纯粹的联排别墅社区，均已如伙。,二期TOWNHOUSE56套；独立别墅30栋,三期总体建筑面积：106395.26 平方米 三期商业建筑面积13921.4 平方米。 Townhouse:174套行政公寓：216套空中别墅：103套 总居住户数：493户停车位：500个地下车位,盐田,福田南,莲花山,罗湖,CBD,香蜜湖,世界之窗,莲塘,南山,西丽,城市山谷,豪宅,典范,圣莫丽斯,开发商： 深圳市华来利实业,工程位置： 深圳福田二线扩展区内 ,塘朗山旁,工程概况： 工程占地面积 27.6万平方米，建筑面积33.2万平方米。,产品概况： 整个住宅根本沿自然水体或者原始山体布置，将自然的山水融入于现代人文社会，产品设计立足养生、生态、阳光的理念，导入一种积极、健康，高品质的生活方式。,一期以独立别墅、Townhouse、叠拼洋房为主以及少量的小高层。,别墅单户面积从635-1135平米，仅有5栋。Townhouse由270-500平米之间不等，有200多套。洋房均为复式户型，面积由230-310平米之间，有200套。,二期以小高层及高层为主。,深圳“圣莫丽斯的工程名源自瑞士小镇“圣莫丽斯St. Moritz。,盐田,福田南,莲花山,罗湖,CBD,香蜜湖,世界之窗,莲塘,南山,西丽,圣莫丽斯,豪宅,典范,主题开发,城市豪宅一般通过建筑规划、园林设计以及其它特色建筑、景观,小品的应用，树立工程整体的开发主题，并以主题形象出击市场，,以求良好市场反响。,分期开发,城市豪宅由于规模因素和市场风险防范因素，均采用分期开发,策略，通过市场检验后确定整体各期开发规模和产品类型。,开发,规律,资源整合,城市豪宅拥有很好的自然资源，与城市的紧密结合，使其成为城市,内不可多得的优质产品，因此其开发通常是城市资源与自然资源,的有机结合，从而使工程价值得以完全挖掘。,产品领先,城市豪宅在根本资源保障下，对于自身产品的也非常注重，一方,面是做适合于市场需求的产品，另一方面也通过市场创新也形成市,场亮点。,分期开发战略,主,题,开,发,战,略,产品领先战略,资,源,整,合,战,略,开发战略,我们的,开发战略,同致行观点,资源占位可节省30的广告费！,主题,开发,战略,对工程整体资源主题化包装,主题化、差异化形象定位,有效攻击市场的利器,主题形象整合方向1主题风情,主题形象整合方向2城市资源,主题形象整合方向3城市生态,主题形象整合方向4文化品位,城 市,自 然,主 题,双瑞城市豪宅,品 位,城市：位于长沙第一城市圈,自然：月湖公园/浏阳河,主题：澳洲风情,品位：尊贵、沉着的高端品位,半城山水、水印长滩、水榭花都,国际公馆、城市湾畔、国际港,维多利亚湾、阅读欧洲,主题,定位,主,题,开,发,战,略,产品领先战略,资,源,整,合,战,略,开发战略,我们的,开发战略,分期开发战略,专业+效劳,一期：一期以最正确生态资源及最正确产品形态两轮启动，形本钱工程城区别墅新标标，迅速占领市场。,三期：仍以产品创新为切入点，主要利用工程优越品质，以及一二期积累起来的工程资源，并借助本工程及金鹰城成熟的片区形象，最终实现工程总体开发目标及利润最大化。,分期开发,一期启动,二期联动,三期拉动,分期,开发,战略,二期：利用一期良好的市场形象积累和热销态势，利用创新型产品趁机入市，并逐步完善社区生活配套，到达联动目的。,分期开发战略,主,题,开,发,战,略,产品领先战略,资,源,整,合,战,略,开发战略,我们的,开发战略,专业+效劳,整合市政资源本工程与城市的关系,在长沙市城市总体规划20012021中，本工程所在片区介于星沙新城与市中心之间，也占据着第一生态圈里核心的生态资源，优势的规划及市政资源势必为本工程带来可共享的城市资源。同时，本工程与市中心的位置关系符合城区大盘开发的市政资源要求，亦符合作为第一居所的适宜位置。,整合生态资源本工程与月湖的关系,本工程的开发核心点在于月湖这一巨大的生态资源库，能否整合月湖的生态资源及景观资源，合理为工程所用，是工程开发的关键所在，整合的要点在于：以最大化有利于工程开发为前提，开展月湖公园规划建设。,&,资源,整合,战略,分期开发战略,主,题,开,发,战,略,产品领先战略,资,源,整,合,战,略,开发战略,我们的,开发战略,专业+效劳,高端住宅产品现状,非别墅型产品：,多层、洋房、小高层、高层住宅,别墅型产品：,联排别墅、小独栋、独栋,长沙高端住宅产品标准现状,价格：单价在3000元以上或总价在60万以上,容积率：根本在3以下,户型：以大三房、四房为主，以TOWNHOUSE、别墅为辅,景观：大都占有一定景观资源,专业+效劳,高尚,高尚住宅非别墅产品供给格局,时机,目前长沙单价在3000元以上的中高,档住宅产品占整个商品房市场的32%；,单价在2000-3000元之间的中档住宅,占商品住宅市场的45%；,单价在1500-2000元之间的群众型住,宅占15%；,高端TOWNHOUSE、联排、别墅占比重的8%；,不计经济适用房和政府安置房因素，,由此可见，中档供给非常集中，而高尚住宅,供给总体较大，但高端的住宅产品供给量有限。,结论：,中档供给非常集中，,高尚住宅供给总体较大,但高端的住宅产品供给量有限,专业+效劳,高端住宅非别墅产品建筑形态供给,大局部以小高层、高层为主，表达了长沙目前市场对带电梯物业的青睐，同时,也是受城区土地规划所限。,专业+效劳,高端住宅非别墅产品户型面积供给,产品缺乏亮点及创新,非别墅高端住宅主力户型以三房、四房为主；,主力户型面积跨度较大，从120180；,户型结构单一，以平层为主，较少见复式，,在城东的星城世家有少量代表作品；,户型偏大，主力户型三房、四房的面积较大，,这是长沙目前消费的现状。,专业+效劳,200,250,300,350,400,450,500,160,280,400,据我司调查，目前长沙别墅产品按其产品素质共分为三类产品：经济型别墅、高级别墅、豪宅别墅，这三类产品线，每类产品线的客户群特征和产品价值体系存在很大的差异。,经济型,别墅,建筑面积,160-280,高级,别墅,建筑面积,280-360,豪宅,别墅,建筑面积,370-400,高端住宅别墅产品分类,单价6000元/,以上或总价200-400万元的独栋别墅,单价4000-6000元/,或总价在100-200万的独栋、联排,单价在4000元/,以内或总价在100万以内的独栋、联排,专业+效劳,高端住宅别墅产品经济型别墅,经济型别墅单价集中在,3000元/左右，该价格在长沙,只是中高档住宅的均价，故该类,产品在市场上的集中供给，使长,沙别墅型产品形象大减；,长沙经济型别墅体量约85万，,冲淡了长沙别墅市场，由此可见，,长沙别墅产品鱼目混杂；,长沙经济型别墅总价集中在,5080万之间，从该类产品的销售,速度上来看，长沙人接受度较高。,专业+效劳,高端住宅别墅产品高级别墅,长沙高级别墅单价集中在5000元/左右，该类产品往往以占据较多社区资源为背景，在,同一住宅区内属于拔高型产品，单价区间较为合理；,长沙高级别墅体量约7万，供给量缺乏，这也说明在由经济型别墅往更高档次递进的过,程中，开发商比较慎重，但从销售上看，该类产品受欢送度较高；,长沙高级别墅面积集中在300400，较经济型别墅面积稍大，而且从产品类型上已为独,栋别墅，但其户型功能并未从经济型别墅的根底上有质的变化，功能性一般；,长沙高级别墅总价集中在130200万之间，100万以上的高级别墅销售量不大，但其销售,速度较快。,专业+效劳,高端住宅别墅产品豪宅别墅,长沙豪宅别墅单价集中在7000元/以上，该类产品是在社区中占据核心景观资源，为,目前长沙豪宅市场上的佼佼者，也是长沙上层人士尊贵身份的标志；,长沙高级别墅体量约2万，豪宅别墅的供给量庞大，主要是岳麓山公馆工程较集中的,市场放量造成，故在阶段内低中高别墅产品市场放量不均衡；,长沙高级别墅面积集中在300400，面积较小，与高级别墅的最大区别在于享受核心,景观资源不同，分析主要为在别墅户型空间尺度上的创新意识及豪宅空间尺度的把握方面,思维陈旧造成，面积还有扩大空间；,长沙高级别墅总价集中在200400万之间，300万左右的豪宅别墅占绝大局部，300万的,总价也是许多长沙高端客户接受度最高的别墅型产品。,专业+效劳,高端产品市场现状总结,别墅类：,1、现有别墅产品中，经济型别墅供给量大，竞争比较剧烈，不宜大规模入市；豪宅别墅量少。,2、根据目前市场销售状况，高端别墅类产品总价应控制在400万元/套以内；,非别墅类：,1、目前市场上畅销型产品以小高层、高层为主流，市场竞争比较剧烈；,2、主力需求户型为三房、四房，主要需求户型面积为130-150；,3、洋房是市场稀缺产品，小高层创新户型市场接受度较高,市场,总结,打造城市高端市场新标准,拥有城市资源：拥有城市资源和城市配套设施。,交通：社区周边有完善的交通道路网络，邻近高速公路或城市快速路。,拥有景观资源：强调社区环境、更强调项目周边的自然景观。,规模：建筑面积在20万平方米以上。,规划：要有规划亮点，还需同自然环境有机结合。,配套：有相对齐全的教育、商业、休闲配套。,价格：,单价在3500元以上或总价在100万以上，物业具有保值增值价值,。,服务：品牌物管，相对优化的服务措施和设施。,社区文化：营造高雅的文化氛围和充满亲情的新型邻里关系。,存在的,？,只停留在建筑形态表面,功能没达到高端产品的要求,空间尺度把握上过于粗糙,服务性配套设施不健全,城市配套资源不完善,破,立,创新,产品,推荐,水岸TOWNHOUSE,万科城,创新,产品,推荐,水岸TOWNHOUSE,创新,产品,推荐,水岸会所,创新,产品,推荐,叠加HOUSE,创新,产品,推荐,创新,产品,推荐,叠加HOUSE,宽景洋房,创新,产品,推荐,宽景洋房,创新,产品,推荐,创新,产品,推荐,水岸情景洋房,创新,产品,推荐,情景洋房,万科城,创新,产品,推荐,情景洋房,万科城,创新,产品,推荐,创新小高层,确定工程整体开发目标方向,解决工程产品开发市场步骤,启动区产品定位及市场应对,工程解析,同致行,汇报纲要,专业+服务,目标一,-,迅速启动项目，快速消化、快速回款，为后期开发奠定基础；,作用二,- 一举树立项目整体形象；,作用三,- 在启动区中试探市场对产品的接受能力，为深度开发提供提供依据,多产品线、畅销产品组合,多产品组合，扩大客户深度与广度，降低风险；,选择经过市场验证的、市场主流、畅销的别墅产品，保证快速销售、回款，降低风险。,一举展示项目精华,充分展示项目的规模资源、大盘形象和项目精华,产品的精准定位,找准每类产品目标客户的核心价值点，形成产品发力点。,打造长沙城市高端住宅新标志,定义长沙城市豪宅新标准,开发,目标,专业+效劳,工程启动区的产品定位组合策略,工程启动期别墅类产品以市场 成熟型、畅销型TOWNHOUSE和非别墅类产品以存在巨大市场时机的多层洋房为主力产品，同时以少量创新型小高层和独栋别墅产品为辅助产品。,同时，经过我司初步调查，2006-2007年长沙房地产供给量比较集中，预计推出量将到达345万平方米，而且产品类型集中在小高层、高层，低密度物业城区内供给稀缺，故本工程应充分考虑利用市场时机 ，躲避市场风险的产品定位策略。,?2021房地产营销筹划大全?筹划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！,中国房策网 海量房地产营销筹划资料下载！QQ：69031789,物业形态的市场需求,类别,比例,权重,因素1,独立别墅,13.30%,50%,6.65%,联排别墅,30.00%,50%,15.00%,花园洋房,33.30%,50%,16.65%,小高层,23.32%,50%,11.66%,100%,49.96%,类别,比例,权重,因素2,独立别墅,32.00%,10%,3.2%,联排别墅,45.00%,10%,4.5%,花园洋房,5.00%,10%,0.5%,公寓,18.00%,10%,1.8%,100.00%,40%,10.0%,依据一：中高端客户对物业形态的需求,根据因素权重法，针对中高端客户的需求、高端市场供给结构和客户对广电片区价格承受力三者综合，推导市场因素下的物业类型组合方案。,依据二：高端市场供给结构,依据三：价格承受能力,价格,初始比例(%),可发展方向,需求比例,权重,因素3,7000以上,3.44%,独立别墅,3.44%,40%,1.38%,4001-4500,6.89%,联排别墅,24.09%,40%,9.64%,3501-3800,17.20%,联排别墅,3301-3500,10.30%,花园洋房,34.40%,40%,13.76%,3001-3300,24.10%,花园洋房,2000-3000,37.90%,小高层,37.90%,40%,15.16%,100%,100%,39.93%,+,=,类别,加权后的需求比例,修正后的占地比例,独立别墅,11.23%,11%,2 %,联排别墅,29.14%,29%,2%,花园洋房,30.91%,31%,2%,小高层,28.62%,29%,2%,100%,100%,经过验证，加权后的比例适用于占地面积，即根据市场需求，,独立别墅占总用地的11%2%，联排占总用地的29 %2%,，花园洋房占总用地的31 %2%,，小高层占总用地的29 %2%,，即,30%土地用于小高层，70%土地用于低密度住宅,。,在楼盘案例借鉴和土地资源利用状况来看，独立别墅套数保持在20套较为适宜，经测算20*400/0.2=40000独立别墅总用地约40000平方米，占总用地面积的13%。,物业形态的市场需求,市场变化下各种物业类型土地配比最优方案,我司认为表2方案为最优方案,经济测算表,工程启动区的七种开发方案比照综合,容积率,产品组合,总户数,物业形象,高度,市场竞争,销售周期,开发风险,1.12,别墅：,20,套,TOWNHOUSE,：,420,套,洋房：,0,套,小高层：,1643,套,2083,套,极高，属于纯粹的豪宅,TOWNHOUSE,为高端主流产品，有一定品质竞争产品线不够丰富，无洋房,预计,4,5,年,一般,1.16,别墅：,20,套,TOWNHOUSE,：,336,套,洋房：,194,套,小高层：,1643,套,2193,套,非常高，有望成为长沙高端物业的新标杆,TOWNHOUSE,为高端主流产品，有一定品质竞争洋房为稀缺产品，竞争小,预计,4,5,年,较低,1.19,别墅：,20,套,TOWNHOUSE,：,294,套,洋房：,292,套,小高层：,1643,套,2249,套,较高，属于较为常规的做法,TOWNHOUSE,、洋房同为高,端主流产品，洋房有一定的竞争压力,预计,5,年,一般,1.23,别墅：,20,套,TOWNHOUSE,：,210,套,洋房：,486,套,小高层：,1643,套,2359,套,特色突出，大量洋房单位能够革新市场新的高端印象,洋房为高端主流产品，有一定的竞争压力,预计,5,6,年,较高,1.25,别墅：,20,套,TOWNHOUSE,：,168,套,洋房：,583,套,小高层：,1643,套,2414,套,一般，物业档次有所影响,洋房为高端主流产品，体量较,大，有一定的竞争压力,TOWNHOUSE,体量小竞争,压力不大,预计,5,6,年,较高,1.28,别墅：,20,套,TOWNHOUSE,：,126,套,洋房：,681,套,小高层：,1643,套,2469,套,一般，不能称的上真正意义上的豪宅,洋房为高端主流产品，体量较,大，有不小的竞争压力,TOWNHOUSE,体量小竞争,压力小,预计,5,6,年,高,1.30,别墅：,20,套,TOWNHOUSE,：,84,套,洋房：,778,套,小高层：,1643,套,2525,套,较低，洋房将成为市场的消化难点,洋房为高端主流产品，体量十,分大，有很大的竞争压力,TOWNHOUSE,体量十分小无,竞争压力,预计,6,年,高,表2方案为市场最优方案,工程启动区产品物业类型及面积配比定位,建筑类型,土地面积,比例,建筑面积,建面比例,套数,容积率,独立别墅,40000,13%,12000,3%,30,0.3,联排别墅,120000,39%,72000,20%,228,0.6,洋房,55000,18%,55000,15%,306,1,小高层,92000,30%,230000,62%,1643,2.5,合计,307000,100%,369000,100%,2266,1.20,建筑形式,独立别墅,联排别墅,洋房,小高层,合计/平均,经济分析,目标价格,10000,5500,4000,3200,3972,总成本,6809.2,26097.7,16244.5,61046.30,109750.6,毛利润,5190.8,13502.3,5755.5,12553.70,37449.4,单方土地收益,1297.7,1125.19,1046.45,1364.53,1219.9,单方建面收益,4325.7,1875.31,1046.45,545.81,1014.9,市场分析,市场优势,长沙豪宅型别墅欠缺，,容易形成市场亮点,进,而奠定项目高端形象。,是目前长沙主流的别墅,类产品供应形式，主场,接受度高。,市场稀缺产品，可,以形成新的市场亮,点。,市场主流产品，实,现土地利润的最佳,形式。,市场劣势,体量不宜过大，对用地,规模及环境要求高。,市场大量的经济型联排,别墅供应,市场接受程度和价,格需要验证。,市场供应量大，价,格预期不高，销售,压力大。,启动期开发期策略,以,低量（30套）低密度,（0.3）,的绝对优势出,先期出击市场，形成项,目高端市场形象。,以每年,76套,以内的供,应量和豪景支持，配合,独立别墅树立市场形,象，同时尽量使项目收,益最大化。,部分洋房以,类,HOUSE,的形式介,入市场，使项目更,具市场灵活性和可,售物业多样性，有,效保证项目总体收,益。,后期利润的贡献,者，但须防范可能,的市场风险。,占地比例,13%,57%,30%,联排5500元/平方米、洋房4000元/平方米，即毛利润3.46亿元可以实现。,同致行观点,经济,分析,专业+效劳,工程启动区的产品定位依据,高端客户访谈结论：“以大户型为主，面积在150-300平方米之间。,业内人士访谈结论“联排别墅的面积在180-300平方米。,根据市场销售或市场关注情况，目前长沙市场高端市场可参照别墅及非别墅高尚物业案例列表：,户型,面积,定位,小高层 120-160,多层洋房 160-200 ,联排别墅 180-350,独栋别墅 350-800,?2021房地产营销筹划大全?筹划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！,中国房策网 海量房地产营销筹划资料下载！QQ：69031789,专业+效劳,工程启动区的产品定位依据,高端客户访谈结论：“联排别墅价格控制在4500元每平方米左右 。,本工程座谈会之结论一：“别墅价格定在每套200万元以上，但不要超过800万元。,结论二：“5000元每平方米的高档住宅房价可以接受。,根据市场销售或市场关注情况，目前长沙市场高端市场可参照别墅及非别墅高尚物业案例列表：,价格,定位,小高层 3000-4000元/ ,多层洋房 3500-4500元/ ,联排别墅 5000-6000元/ ,独栋别墅8000-10000元/,建筑形态,户型面积区间,分项配比,总体建面配比,小高层,小三房120 ,+,5,10%,60%-70%,三房130,+,10,60%,四房150 ,+,10,30%,100%,多层洋房,150 ,+,10,40%,10%-20%,180 ,+,10,60%,100%,联排别墅,200 ,+,10,20%,15%-25%,250 ,+,10,60%,280,+,10,20%,100%,独栋别墅,300 -350 ,30%,2%-4%,380 -420 ,60%,800 ,10%,100%,启动区产品定位总结,开发期,独立别墅,联排别墅,洋房,小高层,合计,第一期,6000,24000,25000,0,55000,第二期,6000,48000,30000,30000,114000,第三期,0,0,0,200000,200000,总建筑面积,12000,72000,55000,230000,369000,市场应对一：第一年开发5套独立别墅、96套联排别墅，139套洋房，其中联排别墅为测试市场反响。,市场应对二：第二年如果联排别墅价格能到达元平方米，那么继续开发，同时洋房的价格预期能够实现，也继续开发，否那么加大联排开发量；如果联排价格不能到达元平方米，那么加大洋房开发量；同时独立别墅开发量不变，并以局部小高层测验市场接受度。,市场应对三：第三年根据前两年的市场反响确定小高层开发量，或相对增加联排洋房开发量。,工程启动区开发策略,单位：平方米,工程启动区的开发方案,工程以一期地块启动开发，并根据与月湖的景观关系，自南向北由低到高布局湖岸独立别墅、湖北联排别墅、临路望湖多层洋房及小高层高档住宅四类产品。,独立别墅：临湖布置，最大限度利用月湖景观资源，突出亲水关系。,联排别墅：在独立别墅的北侧，局部临湖，采用双拼等形式丰富产品类型。,多层洋房：临工程兵大道和火星大道布置，形成自然的高差。,小高层：临工程兵大道和火星大道布置，有可对周边景观资源充分利用，并对区外噪音形成有效屏障。,THANKS！,THE E！,?2021房地产营销筹划大全?筹划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！,中国房策网 海量房地产营销筹划资料下载！QQ：69031789,