房地产投资计划培训ppt课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,金融理财学,第六讲：房地产投资计划,闽南师范大学商学院,金融教研室,王铁军,2017,年,03,月,28,日,金融理财学闽南师范大学商学院,1,1,2,3,房地产概述及汇报选题,房地产价格的构成及影响因素,房地产投资分析,4,房地产估值,123房地产概述及汇报选题房地产价格的构成及影响因素房地产投,2,房地产概述及汇报选题,3,房地产的定义,各种定义比较,王家庭：房地产是房产和地产的有机结合体，是指地上房屋建筑及其附属物的土地及派生的各种权利的集合。,房地产是指内生于房地产所有权及其衍生的权利、权益和利润。,Investopedia,，投资百科的定义,Real estate is property comprised of land and the buildings on it as well as the natural resources of the land including uncultivated flora and fauna, farmed crops and livestock, water and minerals.,提问：国内外定义的差别在哪里？,房地产的定义各种定义比较王家庭：房地产是房产和地产的有机结合,4,房地产定义解析,“房”和“地”是否要分家？,“房”一定建在“地”上，买房等于买地，房和地不分家。,土地归国家集体所有,房地产是权利的集合，包括土地及其全部附属物。,土地归国家集体所有，个人只有使用权，房和地必须分家。,房与地不分家（国外）：,房与地分家（我国）：,房地产是部分权利的集合，个人没有土地所有权。,土地私有制,房地产定义解析“房”和“地”是否要分家？“房”一定建在“地”,5,物权法与房地产,房地产是土地及其附属物的各种权利的集合,提问：当前房地产行业哪些热点问题与上述法律有关？,明确“物”的归属，保护权利人的物权。,如有两个以上意向用地者，必须采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。,中华人民共和国物权法,为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。,提示：,物权法,与房地产的交集有哪些？,住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。,征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。,物权法与房地产房地产是土地及其附属物的各种权利的集合提问：当,6,土地拍卖与地王,土地拍卖制度,结论：土地拍卖导致“地王”，必然推高房价。,对土地估值最高的竞拍者获得土地。,土地使用的其他制度探讨。,土地规划，统筹分配给企业使用。,市场化的竞争制度？,能赚最多钱的竞拍者获得土地。,把房价卖到最高的竞拍者获得土地。,土地定向供给制度？,土地市场，有无数供给者、无数需求者。,在土地国家集体所有制下，拍卖制度是必然选择，也是最优选择！,土地拍卖与地王土地拍卖制度结论：土地拍卖导致“地王”，必然推,7,房产证的,70,年,房子的所有权是永久的，土地的使用权是,70,年。,如果房子永远不倒塌，房主永远拥有它，但只拥有,70,年的土地使用权。,以下哪种解决办法好？,思考：,70,年之后怎么办？,土地使用权从,70,年改为“永久”。,提示：这是土地私有化！,70,年之后，自动续期（物权法）。,疑问：如何续期？有偿、无偿？,房产证的70年房子的所有权是永久的，土地的使用权是70年。如,8,李总理的“不设前置条件”,2017,年两会后，李总理答中外记者问,思考：哪些能信，哪些不能信？,“房屋产权,70,年到期后怎么办？国家准备怎么解决？”,不能全信！,“可以续期”，,物权法,规定，可信。,答：可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。,“不需申请”，,物权法,规定，可信。,“,70,年产权”是法律问题，不是行政问题！,“没有前置条件”，超越职权，不可信。,“不影响交易”，维护市场稳定，可信。,思考：如果李总理重新回答这个问题，你有什么建议？,李总理的“不设前置条件”2017年两会后，李总理答中外记者问,9,房产开发与拆迁补偿,钉子户值得称赞吗？,重庆最牛钉子户,你的观点？,思考：,物权法,提到“为了公共利益，可以征收集体、单位和个人的房屋和其它不动产”，请问，什么是“公共利益”？谁来确定“公共利益”？,正方,:,值得称赞,个人应当维护自己的财产所有权，权利不得被侵犯！,反方,:,不值得称赞,个人漫天要价，损害公共利益，延缓社会经济发展。,房产开发与拆迁补偿钉子户值得称赞吗？重庆最牛钉子户你的观点？,10,农民的房地产,农民的土地、房产有价值吗？,反方：有价值，因为这些土地一旦被国家征收，就可以上市买卖，造就了无数“地王”。,正方：没有价值，农民土地属于集体所有，不能上市买卖；农民希望抵押房产贷款，银行不给贷款。,通常情况下，农民的土地、房产，被“国家”低价征收，高价卖给房地产开发商，差价可达数万倍。,引申：农村土地成为 “金库”，需要时则“为了公共利益”、通过“国家征收”上市场交易，坑害农民利益。,农民的房地产农民的土地、房产有价值吗？反方：有价值，因为这些,11,房地产的特性,固定性，土地是不可移动的。,读史可以明智：我国历史,2600,多年的盐税、食盐财政，盐业专营。,异质性，没有一块土地是完全一样的。,有限性，土地资源是有限的，房屋供给也是有限的。,权益的多样性，土地的使用权、房屋的所有权、收益权、处置权等等。,保值增值，土地是不可再生的，随着社会的发展，土地需求逐渐增大。,税收性，由于土地的国家专营，买房、租房和建房均被政府“专营税”。,房地产的特性固定性，土地是不可移动的。读史可以明智：我国历史,12,房地产的分类,按照使用性质划分：,市场化商品房,居住类房地产，住宅、商品房。,商业类房地产，商场、购物中心，商铺。,居住类房地产的分类：,工业类房地产，厂房、工厂区建筑物。,其它用地，例如，教育用地。,限价商品房,经济适用房,自住商品房,廉租房,保障房与商品房用地打包出让。,房地产的分类按照使用性质划分：市场化商品房居住类房地产，住宅,13,几个重要概念,住房公积金,引申：如果通过后来的购买者哄抬房价而获利，房价必然会崩盘，市场必然垮塌，经济必然会瘫痪。历史经典案例：,17,世纪荷兰的郁金香泡沫。,机关单位、企业公司为职工缴存、用于房产支出的资金，每月最高缴存额为工资收入的,12%,。,房屋租价比,公积金每月,2600,元，其中个人缴纳,1300,元，单位、公司缴纳,1300,元。,1300,元占月收入的,12%,，月收入？,房产限购（抑制泡沫）,VS,房产去库存（增加泡沫）。,一套房子的租价比,=,租金（一年）,/,总房价（不含装修费税费），金品花园租价比,2000,*,12/13000,*,85=2.17%,提示：如果投资房产只能通过出租获得回报，投资金品花园的一套房产，年化收益率为,2.17%,。,几个重要概念住房公积金引申：如果通过后来的购买者哄抬房价而获,14,房地产选题,1,租房还是买房？王老师在漳州的两难选择。,目前有一个宝宝,4,个月大，有一位老人需要赡养；可短期融资,20,万，但必须在一年之内还清。,未来,5,年内，家庭每月收入,10000,元（税后），公积金每月,2600,元；五年之后，如果升级为副教授，家庭每月收入为,7500,元，否则为,6500,元，公积金不变。,成都房产价值,60,万，尚余,17,万贷款没有还清；北京虽有房产，为了小孩读书，不能卖。,2016,年,9,月来到闽南师大，签约,5,年。目前，租房面积,85,平米，两居室，租金每月,2000,元，物业费等每月,300,元。,PPT,汇报，根据以上信息，结合漳州房价，给出翔实的分析，回答如下问题：王老师在漳州租房划算还是买房划算？,房地产选题1租房还是买房？王老师在漳州的两难选择。目前有一个,15,房地产选题,2,政府愿意征收房产税吗？,以家庭为单位征收房产税，很多夫妻为了规避税费，办理假离婚，影响社会稳定。,征收房产税，增加房主的持有成本，增加二手房市场的供给，抑制投资性住房需求。,征收房产税，打压房价，抑制土地拍卖交易，地方政府财政收入减少。,征收房产税，增加税收，增加地方政府的财政收入。,房产是一种财产，财产税是税收的一种类型，从国家管理角度看，必须征收房产税。,PPT,汇报,:,结合上述材料和观点，从多个角度（自己思考）分析政府对房产税的可能态度及影响，必须包括如下内容：房产税的来龙去脉。,房地产选题2政府愿意征收房产税吗？以家庭为单位征收房产税，很,16,房地产选题,3,王老师的表弟的“身价”之谜,PPT,汇报内容：王老师的表弟说的是真话吗？如果是真话，他是如何做到的？如果不是真话，他在,2014,年初投资到房地产的,200,万到,2016,年底最多可以赚到多少钱？,大专学历,2013,年在新疆倒卖玉石、玉器，赚,200,万。,同年，开始学习宏观经济学、货币金融学，商业银行管理学，最终决定将,200,万投资房地产。,投资地点在北京市昌平区的核心城区。,上周聊天，他说目前“身价”达到,1000,万。,题外话：如果给你六年，你选择读博士？还是去新疆倒卖玉石,+,炒房？,提示：,PPT,汇报遇到问题可以邮件咨询！,房地产选题3王老师的表弟的“身价”之谜PPT汇报内容：王老师,17,房地产价格的构成,及影响因素,18,房地产价格的构成,土地价格,上海中兴路地块，,2016,年,8,月拍出,110,亿元的天价，楼板价（不含工程造价和公司利润）,10,万元,/,平米。,实际售价，每平米不能低于,10,万，部分售价,14,万,/,平米。,房屋建筑成本,工程造价，包括勘察设计、施工、安装、建设等费用。,提示：来自房奴（老百姓）的血汗钱！,税费,公司运营、开发、销售环节的各种税费。,专营税（包含在土地价格中）、房产税、各种契税。,房地产公司利润有多少？,中超外援天价转会费,+,年薪，,2016,年房企花费转会费,40,个亿，特维斯一个人的年薪达到,2,个亿人民币。,房地产价格的构成土地价格上海中兴路地块，2016年8月拍出1,19,房地产价格的影响因素,自然地理因素,地理位置,人口分布,社会经济因素,在土地国家专营的体制下，房企成为土地专营税的“代收者”。专营税部分落入房企的口袋，部分落入官员的口袋，部分通过政府返还于民。,市政设施,自然环境,土地价格,房企品牌,政策因素,人口政策,户籍政策,调控政策,我国房地产发展史就是一部工薪阶层的血泪史,!,房地产价格的影响因素自然地理因素地理位置人口分布社会经济因素,20,资本逐利与房价高涨,新闻速递，,2017,年,4,月,5,日凌晨,4,：,50,（现已被全面封杀）,我是怎么在,9,个月里把房价炒高两三倍的,思考：听完这个炒房故事之后，判断真伪。,中国证券报,：漳州炒房淘金术,资本逐利与房价高涨新闻速递，2017年4月5日凌晨4：50（,21,初到漳州,漳州地处闽南金三角,最近半年来，其“如雷贯耳”的方式，却是涨幅位列全国前列的房价。,泉州商人魏广华（化名）是一家鞋厂老板，因近些年“实体难做”，到漳州炒房。一年多的时间，投入,1000,万，净赚,4000,万。他“窃”以为自己为漳州房价的巨幅飙升“做了不可推卸的贡献”。,2016,年初，实地考察漳州，后携带资金,2000,万，加入一个炒房团（总资金,2,个亿）进入漳州楼市。,漳州背景调查：,1,）,2016,年中，漳州楼房均价,6000,多，处于价值洼地；,2,）市政府拆迁改造，,1.5,万户拆迁户，每户政府补贴约,100,万，购买力强劲。,3,）市内供给有限，流通房产较少。,提问：有没有明显的错误？,初到漳州漳州地处闽南金三角最近半年来，其“如雷贯耳”的方式,22,小试牛刀,向学区房下手,“冠城国际”学区房,当时均价,1,万元，流通房产不足,50,套，只需要不足,1000,万便全部扫光。,接下来，如法炮制，在市区扫荡其它房产，共购买,500,套房产，花费,1.2,亿。,2016,年,9,月，掌握了漳州市区二手房市场三分之一的房产。,利用微信公众号，媒体、论坛造势：厦漳同城化、学区房、江景房、厦门地铁修到漳州。,联合房产中介造势：将,500,套二手房在漳州主要房产中介挂出来，每月刷价格，对手交易，价格猛涨。,旧城改造、道路改造、修建公园、自然村拆迁补偿，刺激需求，周边资金涌入。,提问：有没有明显的错误？,小试牛刀向学区房下手,“冠城国际”学区房,当时均价1万元，流,23,斩获暴利,漳州市区人均收入约,3000,块钱的情况下，市区房价以近乎“一天一价”的态势，从六七千元起步，向,1.5,万元、,2,万元、,2.5,万元、,2.8,万元进发。,2017,年初,500,套房产全部转手,投入,1.2,亿元,净赚,2,个亿。,一个漳州官员评价：“这不到一年的房价涨势，我看在眼里，感到心酸和气愤。在这种风气的感染下，将来没人愿意脚踏实地做实业。炒房团掠夺的是几代人的民脂民膏，透支的是一个青年家庭一生的财务支出。一个炒房团就能轻松卷走,2,亿元，,5,个团就是,10,亿元，这些都是老百姓辛辛苦苦攒下来后，拱手送给他们的”,提问：有没有明显的错误？,斩获暴利漳州市区人均收入约3000块钱的情况下，市区房价以近,24,漳州房价疯狂的背后,漳州的房地产市场过于狭小,泉州,VS,漳州？给炒房者以可乘之机！,外来人口少，租房市场冷清，房地产交易萎靡,三线城市的地理位置，五线城市的发展速度,城市发展远落后于社会需求，严重滞后！,一些重要启示：,让漳州市民彻底明白：漳州是中国的漳州！,做个理性投资者，享受美好生活。,世界是无国界的，人才可以自由流动。,漳州房价疯狂的背后漳州的房地产市场过于狭小泉州VS漳州？给炒,25,房地产投资分析,26,房地产投资简介,房地产投资的内涵,从个人理财角度看，个人为了实现特定目标（居住、资产增值）而进行的房产买卖交易活动。,房地产投资的目标,居住：购买房屋（楼房），房屋装修，改善居住环境。,思考：贷款买房，利率风险属于哪种？,资产增值：土地的稀缺性，投资渠道的有限性。,房地产投资的风险,流动性风险，不动产难以立即变现。,未来现金流：将购买的房产出租，换取稳定租金。,政策风险，房产调控，二手房产交易征税。,市场风险，经济放缓，房价下跌。,房地产投资简介房地产投资的内涵从个人理财角度看，个人为了实现,27,房地产投资的热点问题,租房还是买房？,目标一致：解决居住问题,假设：某老师，租房,30,年，押金：,2000,元，第一年支付房租,2.4,万，每年以,5%,的速度增长，市场利率按,5%,计算，求,30,年末的现金价值。,等比序列终值计算：,F=N,*,A,0,（,1+i,）,N-1,约,297,万。,假设：某老师买房，房价,1,万,/,平米，,85,平米，其它费用,15,万，总花费,100,万。首付,30,万，贷款,70,万，年利率,5.39%,计算，等额本息还款,30,年，每月,3926.35,元,+200,房屋维修。,贷款年金终值计算：,F=A,*,(1+i),N,-1/i,约,340,万。,提示：,30,万首付在,30,年后的终值约,130,万,在,30,年后，买房比租房多花,173,万；,30,年后，房子能够增值,173,万吗？如果现在房价,2,万,/,平米，情况如何？,终点不同：遗产问题,房地产投资的热点问题租房还是买房？目标一致：解决居住问题假设,28,房地产投资的热点问题,(,续,),房产税如何影响房价,如何利用“杠杆”炒房？,房租抵房贷，房价,1,万,/,平米，,100,平米，买房人,A,首付,20,万，贷款,80,万，,30,年期限，每月还款,4700,元，房租收入,2700,元，自己支付每月,2000,元。,房产税、遗产税的作用：直接增加房屋持有者的成本，间接促进房屋供给。,税制改革与地方政府的态度？,转按揭贷款，房屋同上，价值涨到,200,万。买房人,A,向,B,出售房产，,B,向另一家申请二手房贷款，贷款,160,万。,160,万支付给买房人,A,，还清原贷款,80,万，剩余,80,万，,B,继续向银行还贷,160,万。（或者过桥贷款）,思考：赚钱的条件？,房地产投资的热点问题(续)房产税如何影响房价如何利用“杠杆”,29,结束,汇报时间：,4,月,18,日周二开始,结束汇报时间：4月18日周二开始,30,11,、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。,12,、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。,13,、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗,?,带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。,14,、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。,15,、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获,;,勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋,!,16,、人生在世：可以缺钱，但不能缺德,;,可以失言，但不能失信,;,可以倒下，但不能跪下,;,可以求名，但不能盗名,;,可以低落，但不能堕落,;,可以放松，但不能放纵,;,可以虚荣，但不能虚伪,;,可以平凡，但不能平庸,;,可以浪漫，但不能浪荡,;,可以生气，但不能生事。,17,、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。,18,、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。,19,、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。,20,、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。,1,、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。,2,、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人，唯一可以抱怨的，只是不够努力的自己。,3,、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。,4,、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。,5,、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老,;,我有能力报答，父母仍然健康。,6,、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。,7,、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。,8,、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。,9,、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。,10,、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。,11,、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。,12,、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。,13,、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。,14,、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过,.,但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。,15,、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。,16,、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。,17,、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。,18,、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。,19,、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。,20,、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。,11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，,31,