铸造厂项目策划定位预案课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：,黄河路铸造厂项目定位方案,城市背景,SWOT,分析,房地产市场,定位思路,形象定位,产品定位,假设一：以自我为中心，打造城市综合体,假设二：打造高端住宅，引领漯河住宅市场,假设三：通过主力店招商，实现商铺溢价,假设四：通过商业步行街销售，实现快速回现,投资测算,结论,第一部分 宏观分析,城市概况,经济环境分析,1,2,3,城市规划分析,城市区位,漯河,漯河市是河南省下属的一个地级市位于河南省中部，是京广铁路上的重要城市，处于许昌和驻马店之间。,河南食品工业基地,豫中都市经济圈,北距离郑州,140KM,，,西距平顶山,78KM,南离驻马店,66KM,东离周口,55KM,1.1,城市概况,漯河市综合交通条件,京港澳高速,南洛高速,京广铁路,漯阜铁路,郑漯轨道交通,石武客运专线,沙河码头,人口概况,漯河市总人口,256.90,万人，常住人口,248.05,万人。,总面积,2617,平方公里。下辖三区两县。,总计,市,村,镇,岁（,%,）,17.03,15.86,17.59,16.70,岁（,%,）,73.51,76.53,72.35,73.75,及以上（,%,）,9.46,7.62,10.06,9.55,各年龄组所占比例,1.1,城市概况,行政区划,源汇区,郾城区,召陵区,临颍县,舞阳县,面积（平方公里）,人口（万人）,202,32,413,49,405,51,821,73,776,60,面积与全省各地市比较,1.1,城市概况,漯河市面积,2617,平方公里，全省排名第,16,位。,数据来源：河南省统计年鉴,漯河市人口共约,258,万，全省排名第,15,位。,数据来源：河南省统计年鉴,人口与全省各地市比较,1.1,城市概况,漯河市人口全省比较（柱状图）,漯河市城镇化率与各地市的比较（柱状图）,截止,2010,年底，全省城镇化率为,39.5%,，漯河的城镇化率,39.3%,，基本与全省基本持平。,数据来源：河南省统计年鉴,1.1,城市概况,城镇化率与全省各地市比较,第一部分 宏观分析,城市概况,经济环境分析,1,2,3,城市规划分析,1.2,经济环境分析,GDP,与人均可支配收入,在经济发展过程中，漯河市的经济发展受到人口基数和面积的影响，在全省的国民生产总值对比中处于落后地位，,2010,年在河南省国民生产总值排名中倒数第三。,经济受到人口基数和面积的影响，,GDP,总量处于全省落后地位,数据来源：河南省统计年鉴,2005,年以来，全市经济保持着持续、健康、快速的发展势头，受,2008,年全国经济危机的影响，,2009,年增速跌至谷低后在,2010,年开始反弹，,2010,年全年,GDP,为,674,亿，增幅为,13.66%,。,GDP,呈现增长的趋势，发展势头强劲，未来发展潜力巨大。,GDP,与人均可支配收入,1.2,经济环境分析,数据来源：河南省统计年鉴,GDP,与人均可支配收入,通过与其他地市人均成产总值的对比情况可以看出，漯河市虽然经济总量较小，但是其人均GDP却位于河南省各地市中上水平,。,数据来源：河南省统计年鉴,1.2,经济环境分析,人均可支配收入由,2005,年,7923,元增长到,2010,年,14769,元，增长速度较快且逐年递增，对整个房地产是利好消息。,1.2,经济环境分析,人均可支配收入,数据来源：河南省统计年鉴,05-10,年人均可支配收入（柱状图）,人均可支配收入全省比较（柱状图）,1.2,经济环境分析,人均可支配收入,数据来源：河南省统计年鉴,漯河市人均可支配收入为,14769,元，处于全省中下游水平。,城镇固定资产投资投入,漯河市城镇固定资产投资增速较快，但近年有所下滑，城市基础设施建设逐步完善，成为房地产开发的利好因素。,1.2,经济环境分析,数据来源：河南省统计年鉴,2005,年至,2010,年漯河固定资产投资,固定资产投资全省比较,城镇固定资产投资投入,1.2,经济环境分析,数据来源：河南省统计年鉴,漯河固定资产投资在全省处于中游水平，结合漯河城市的面积来看，属于投资额较大的地市。,2010,年,第二产业的比例达到了,69.6%,，说明漯河是一个以工业生产为主的城市，其从业人员将是项目客户的重要组成部分；漯河市工业主导力量强大，工薪阶层数量庞大，第三产业比例过低。,漯河市产业结构以工业型为主导，近年来，第三产业保持平衡，第一产业萎缩。,三大产业占比,1.2,经济环境分析,数据来源：河南省统计年鉴,漯河,2005,年至,2010,年的恩格尔系数基本稳定，去年由于物价上涨的缘故，略有提升。,1.2,经济环境分析,恩格尔系数,数据来源：河南省统计年鉴,05-10,年,恩格尔系数,（柱状图,）,恩格尔系数,全省比较（柱状图）,恩格尔系数,1.2,经济环境分析,漯河的恩格尔系数在排在河南各地市的中下游，说明食品支出占家庭支出的比重较小，富裕程度在全省中上游。,数据来源：河南省统计年鉴,2010,年漯河市地方财政一般预算收入,26.1,亿元，净增,5.7,亿元，增长,28%,，增幅居全省第二位，是近十年收入增量最多的一年。,1.2,经济环境分析,财政收入,数据来源：河南省统计年鉴,05-10,年,财政收入,（柱状图）,财政收入,全省比较（柱状图）,财政收入,由于漯河总面积和人口较少，经济总量不大，所以财政收入的总量在全省位列倒数第三，排名较为落后。,数据来源：河南省统计年鉴,1.2,经济环境分析,漯河市的居民储蓄余额连年递增，,2010,年底达到,260,亿元，平均每人,1,万元。,1.2,经济环境分析,城乡居民储蓄存款余额,数据来源：河南省统计年鉴,05-10,年,城乡居民储蓄存款余额,（柱状图）,城乡居民储蓄存款余额,全省比较（柱状图）,城乡居民储蓄存款余额,由于面积人口的限制，居民存款额全省排名比较靠后。,数据来源：河南省统计年鉴,1.2,经济环境分析,1.2,经济环境分析,社会消费品零售额,数据来源：河南省统计年鉴,05-10,年,社会消费品零售额,（柱状图）,漯河市社会消费品零售总额每年递增较为明显，截止到,2010,年底，已达到,216,亿元人民币，人均达到近,8300,元，比去年增长,1100,多元，说明漯河的商业市场的消费具有较大的增长空间。,2009,社会消费品零售额,全省比较（柱状图）,漯河社会消费品零售总额在全省排名第,14,位。,社会消费品零售额,数据来源：河南省统计年鉴,1.2,经济环境分析,第一部分 宏观分析,城市概况,经济环境分析,1,2,3,城市规划分析,土地利用现状,本案,城市发展轴线,本案,城市规划,金山组团是漯河市整体城市规划的重点方向，主要以高档住宅为主。,一心、两轴、九片区,1、总体布局,一心,是指在沙澧河交汇处形成的以老城商业中心、沙北行政中心及沙澧文教、商务中心组成的复合,城市核心,。,2、总体布局,两轴,一为现代城市景观轴：即基于沙、澧河的城市滨水水系景观轴线；,一为城市时代发展轴：即基于长江路,人民路的城市功能轴线。,3、总体布局,九片区,即老城片区、沙北片区、沙澧片区、澧南片区、金山片区、东北片区、铁东片区、后谢片区、召陵片区等九大功能片区。,本项目位于金山组团,与优化老区功能相衔接,新区在老区基础上，向东北拓展，通过淞江路、黄河路、人民路等城市主干道，与老区实现高效对接。,本案,东部召陵副中心居住、,食品加工、研发、物流、交易和职业培训等,城市核心区,商贸流通、行政办公、商住休闲,与新一轮城市总体规划相衔接,本案,第二部分 房地产市场分析,区域市场发展,住宅项目分析,1,2,3,商业,项目分析,4,意向客户访谈,2011,年,1-6,月份，我市办理各类房屋交易,8532,件，成交面积,97.13,万，成交金额,14.10,亿元，分别比去年增长,12.10%,、,1.67%,和,11.08%,，其中新建商品房现售,3545,套，面积,40.39,万，成交金额,7.54,亿元；存量房交易,4987,套，面积,56.74,万，金额,6.56,亿元。,成交量（件）,成交面积（万）,成交金额（亿元）,总量,8532,97.13,14.10,新建商品房,3545,40.39,7.54,存量商品房,4987,56.74,6.56,区域房地产市场发展,数据来源：房管局网站,2011,年,1-6,月漯河市商品房交易情况,第二部分 房地产市场分析,区域市场发展,住宅,项目分析,1,2,3,商业,项目分析,4,意向,客户访谈,2.3.1,、,住宅项目分布图,昌建外滩,广弘花园,广鑫帝景城,森林半岛,锦绣淞江,康桥水岸,坤恒金碧苑,尾盘,在售项目,待售项目,兰乔圣菲,漯河新天地,名士公馆,天翼塞纳春天,湾畔,19,号,博睿国典,建业,壹,号城邦,蓝湖小区,丽江花园,苹果花样年华,2,期,苹果眼光,100,上城公馆,3,期,时代公寓,舒漫财富中心,双汇欧洲故事,2,期,天明第一城,2,期,泰威中央公园,1,期,本案,2.3.2,、,住宅区域项目一览,项目名称,建筑形态,楼盘位置,楼盘规模,房型面积区间,主力面积,产品形态,房型排布,所处阶段,现售价,昌建外滩,6,栋,32,层高层，,3,栋,17,层高层,滨河路与交通路交汇处,9,栋,40-450,90,-130,平层,1T1,户,/2T3,户,/2T4,户,认筹,5000,广鑫,帝景城,1,栋,28,层；,3,栋,22,层,索河路与唐王路交汇处,7,栋,98,-120,98,平层,一层,2,梯,2,户,在售,3800,建业森林半岛,7,栋,18,层，,10,栋,11,层，,19,栋多层,淮河路与嵩山路交叉口,36,栋,50,-260,140,平层、复式,一层,1,梯,2,户,2,梯,3,户,尾盘,2000-4200,锦绣淞江一期,6,栋,6,层多层，,15,栋叠加、联排别墅，,9,栋,3,层商铺，,1,栋,12,层高层,嵩山东路与嫩江路交叉路东,100,米,31,栋,53,-217,131,平层,、别墅,一层,1,梯,4,户，,1,梯,2,户,在售,3000,康桥水岸,5,栋,20,层；,3,栋,27,层；,3,栋多层,黄河路与燕山路交汇处黄河大桥东段,11,栋,40,-110,60-90,平层,一层,1,梯,2,户，,2,梯,3,户,，,3,梯,14,户,在售,均价,3500,坤恒金碧苑,9,栋多层，,1,栋高层,汉江路与骊山路交口东南角,10,栋,84-130,120-130,平层,1,梯,2,户,在售,3000,兰乔圣菲,15,栋,17,层，,1,栋,11,层,交通路与黄河路交叉口,16,栋,98-146,135,平层,1,梯,1,户、,1,梯,2,户、,2,梯,3,户,尾盘,均价,3900,漯河新天地,多层、小高层、商业、写字楼,友爱街与马路街交叉口,37,栋,35-69,35,40m,2,平层,2,梯,20,户,尾盘,均价,3800,名士公馆,5,栋,30,层高层，,1,栋写字楼,祁山路与沙北路交叉口,6,栋,88-170,120,140m,2,平层,2,梯,4,户,在售,均价,3700,天翼塞纳春天,3,栋，,18-19,层高层,黄河路与舟山路交汇处,3,栋,93-220,110,129m,2,平层,2,梯,2,户,尾盘,均价,3500,湾畔,19,号,2,栋,17,层，,30,栋多层，,4,栋别墅，,4,栋,12,层小高层,金山路与黄河路交叉口,40,栋,40-151,101m,2,平层,1,梯,1,户，,1,梯,2,户,在售,均价,3500,2.3.2,、,住宅区域项目一览,项目名称,建筑形态,楼盘位置,楼盘规模,房型面积区间,主力面积,产品形态,房型排布,所处阶段,现售价,博睿国典,1,期,10,栋,6.5,层,汾河路与韶山路口,10,栋,90-220,110,-130,平层,1,梯,2,户，,1,梯,3,户,在售,预计,3200,建业壹号城邦,1,期,11,栋,11.5,层,淞江新区会展中心西侧,11,栋,90,-160,110-140,平层,一层,1,梯,2,户，,1,梯,3,户,在售,4100,蓝湖小区,1,期,17,栋,6,层,五一路与柳江路,17,栋,70,-140,110-130,平层,一层,1,梯,2,户,1,梯,3,户,，,1,梯,4,户,尾盘,3300,丽江花园,21,栋,6,层，,3,栋,11,层,五一路与银江路交汇处,24,栋,81,-150,81-94,平层,一层,1,梯,4,户，,1,梯,2,户,在售,3000,苹果,花样年华,2,期,1,栋,26,层,舟山路与辽河路,1,栋,40,-130,40-60,平层,2,梯,9,户,待售,均价,3700,苹果眼光,100,2,栋,6,层、,4,栋,5,层,燕山路中段（旺旺家缘北）,6,栋,81-132,81-87,平层,1,梯,2,户,在售,2700,上城公馆,3,期,3,栋,12,层,中山路与滦河路交叉口西,100,米,3,栋,89-250,114-125,平层,1,梯,2,户、,2,梯,3,户,在售,均价,3300,时代公寓,1,栋,21,层,泰山路南段（森林公园对面）,1,栋,49-120,61,90m,2,平层,2,梯,14,户,待售,均价,3700,舒漫,财富中心,1,栋,27,层、,2,栋,24,层,嵩山路与淞江路东南角,3,栋,32-150,32,44m,2,平层,2,梯,16,户,在售,均价,3600,双汇,欧洲故事,2,期,1,栋,7,层、,2,栋,16,层、,2,栋,11,层,淞江新区科教文化艺术中心北临,5,栋,90-170,132m,2,平层,1,梯,2,户,.1,梯,3,户,尾盘,均价,3800,天明第一城,2,期,5,栋,11,层、,38,栋,6,层,淞江路与中山路交汇处东南角,43,栋,95-140,95m,2,平层,1,梯,2,户,在售,均价,3600,泰威中央公园,1,期,6,栋,12,层、,7,栋,6,层,黄河东路与中山路交叉口东南角,一期,13,栋,90-130,133m2,平层,1,梯,3,户,咨询阶段,未定,住宅在售项目总结,热点：漯河房地产开发热点已从传统的淞江新区转向召陵新区和沿河板块。铸造厂项目周边已渐成开发热点。,类型：住宅整体供应量较大，召陵区主要是多层和小高层，其他地区多为小高层和高层。,户型：,80,平米至,140,平方米两房和三房是主流产品，目前小户型产品功能普遍单一。,价格：绝大多数项目包括召陵区基本在,3500,元,/,平方米左右，部分高端楼盘均价已在,4000,元,/,平米以上。,档次：高端产品如兰乔圣菲、壹号城邦、兰乔迪亚销售较好，产品附加值较大。产品已经实现了在漯河市场上的升级，地下停车场、高端会所等设施已成为高端楼盘必不可少的配套。,第二部分 房地产市场分析,区域,市场,发展,住宅,项目分析,1,2,3,商业,项目分析,4,意向客户访谈,漯河商业现状,漯河商业板块划分,中心区域,开源区域,郾城区域,东北区域,本案,中心区域,中心区域位于漯河城市中央，以百货、卖场、服饰、电器、餐饮、娱乐为一体，功能完善。区内有漯河新天地步行街、大商新玛特、千盛百货、永冠百货、温州商贸城大型商业汇聚由此。但区域车流人流量大，交通状况较差，路网结构较差，配套落后。,漯河商业现状,漯河新天地,开源区域,开源区域位于漯河城市南部，目前商业主要以餐饮、休闲为主。随着区域配套的成熟和人气的增加，开源板块正在发展成为漯河又一个商业中心的趋势。,漯河商业现状,第一阶段从森林公园与中华名吃娱乐城起步，聚集人气，逐渐成为漯河餐饮娱乐的目的性消费场所。,漯河商业现状,开源板块商业发展历程,第二阶段：随着周边房地产项目的开发，配套完善，入住率提高后，开始打造多元商业配套。如正在建设中的开源时代广场。,广场位于,泰山路与金江路交汇处西北角,，,总占地,约,47,亩，总建筑,10.8,万。,包含四星级开源金凤凰文化主题酒店、大型百货卖场、时代电玩城、数字化影院、时代公寓、地下停车场、周边将建河上街古镇、女人街、儿童街。,漯河商业现状,开源板块商业发展历程,第三阶段：随着周边人气和配套的进一步成熟。项目将打造成一个集购物、娱乐、旅游、休闲为一体的特色城市商业中心。,漯河商业现状,开源板块商业发展历程,自然博物馆,河上街古镇,迪士尼乐园,郾城商业板块,郾城商业板块的商业中心为黄河广场，现阶段其商业形态主要以中低端服饰、生活型配套、餐饮、休闲娱乐为主。,漯河商业现状,郾城商业板块,郾城商业主要以街铺为主，其中海河路、泰山路、舟山路、崂山路、辽河路商业主要以餐饮和娱乐为主。,丹尼斯郾城店目前正在施工中，建成以后，沙北郾城的具有成为漯河城市商业副中心的趋势。,漯河商业现状,辽河路,嵩山路,项目总建筑面积,4,万，地下,1,层、地上,5,层，项目建成后将成为一座集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型商业场所。,东北商业板块,东北板块属于漯河待开发的区域，沙河西侧极少商业配套，居住人口较少。沙河东岸召陵新区一些楼盘商业以街铺为主，大多未开始经营。,漯河商业现状,东北板块黄河路商业现状,黄河路是目前唯一与本项目相连，且具有商业经营的主干道。,从黄河路涵洞以西的商业现状来看，商业较为低端，主要以小超市、理发店、五金店、社区卫生所、小吃、汽车配件、轮胎、水泥等为主。,项目对面银河湾商业以社区配套为主。,漯河商业现状,本案,黄河路,漯河商业市场总结,随着漯河市城市化进程的发展和房地产开发建设的加快，漯河的商业逐步由一个中心向多个中心发展。目前漯河市商业除了市中心新天地商圈以外，开源版块和郾城板块由于开源时代广场和丹尼斯的建设，具有发展成为漯河商业副中心的趋势。,根据郾城板块和开源版块的商业发展历程可以看出，其商业皆是由餐饮娱乐等高端的目的性消费，以及生活卖场等生活型消费开始，逐步发展成为区域的综合性商业中心或副中心。,第二部分,房地产市场分析,区域市场发展,住宅,项目分析,1,2,3,商业,项目分析,4,意向,客户访谈,根据项目定位前的假设条件，本次客户调研的对象为意向进入本项目的主力商家：主要有丹尼斯、大商集团、苏宁电器。,大商集团,丹尼斯百货,苏宁电器,漯河商业市场总结,主力店商家,丹尼斯百货：认为本地块为市区内规划商业的绝版地块，丹尼斯董事长关注很久，但地块面积较大，不符合丹尼斯战略；如昌建取得土地，公司愿投资,15000,平方米卖场，与新天地丹尼斯、沙北辽河路丹尼斯成鼎足之势，占位市场,丹尼斯漯河店店长赵华,大商集团：认为本地块现有人气暂不足以支撑大型商场，生活卖场或具有可行性，投资意向不大,大商拓展部经理郭金柱,苏宁电器：进驻愿望强烈，愿在本项目投资,3000,至,5000,平方米主力店,苏宁电器豫南地区开发经理杨骞,漯河商业市场总结,主力店商家意见,第三部分,项目定位及投资测算,项目概况,项目,SWOT,分析,1,2,3,项目定位,4,投资测算,项目位于漯河市黄河路以北，规划路以南，金山路以东，沙河以西。,总占地,114056,，约,171,亩；其中道路占地,7048,，总用地约为,160,亩。,容积率,3.5,，总建筑面积,37.33,万平米。其中，商业占,30%,，约,11.2,万，住宅占,70%,，约,26.13,万。,限高,90,米，绿化率,35%,，建筑密度,25%,，停车位每百平米,0.5,个，总约,1870,个。,项目概况,本案,项目区位及经济技术指标,项目地块平整，目前地上附属物近有铸造厂少量的厂房未拆迁。,项目概况,地块现状,地块价值分析,项目概况,F,C,、,E,区域西邻金山路，但由于金山路绿化带的阻隔，商业价值会减小，可做临街商铺。,C,、,E,区域西邻金山路，住宅价值仅次于,D,和,F,区域。,A,区域处于黄河路与金山路交叉口，商业价值最大，住宅价值最小。,B,区域单侧临黄河路，黄河路桥引桥不利于车流、客流的停留，但桥下有路与项目相通，其东临沙河，商业价值较大，住宅价值相对较小。,B,、,D,、,F,区域东侧紧邻沙河河堤，沿河景观资源最佳，观景、休闲、餐饮、娱乐价值高；此区域可开发条风情商业街，提升项目综合效益。,D,、,F,区域处在项目内侧，不临路，较为安静，私密性好，居住、观景价值高，可开发一定体量的住宅。,E,C,D,A,B,F,区域不临路，车辆不一通过，安全性较高，可开发一座幼儿园。,黄河路,金山路,第三部分,项目定位及投资测算,项目概况,项目,SWOT,分析,1,2,3,项目定位,4,投资测算,优势,（,Strength,）,区位优势,交通优势,景观优势,地块优势,劣势,（,Weakness,）,周边配套劣势,人口数量劣势,土地成本劣势,机会,（,Opportunity,）,新区规划机会,区域开发机会,商业转移机会,威胁,（,Threats,）,直接威胁,间接威胁,潜在威胁,扬长避短,发挥优势,项目,SWOT,分析,（一）优势分析,地块优势,地块方正，大致呈长方形，利于规划设计，具有打造高端项目的潜质。,区位优势,位处新老城区结合处核心地段，具有极强的昭示性，区位优越。,资源优势,景观优美，东临沙河河岸，沙滩浴场，为城市休闲娱乐新领地。,优势,交通优势,本项目一面临河，三面临路，其中两面为城市主干道，适合打造高端住宅和商业中心，且与高速北站、,107,国道相连，交通便捷。,项目,SWOT,分析,（二）劣势分析,沿河改造的完成，使项目楼面地价已达到,1266,元,/,目前周边医疗教育等配套不甚完善,目前项目周边居住人口较少，周边居住密度低，人口规模小,人口数量劣势,周边配套劣势,土地成本劣势,项目,SWOT,分析,（三）机会分析,城市核心区商业由于交通拥堵，租价过高，竞争过度，其吸引力正逐渐衰退，为项目商业发展提高你够了依据。,召陵区和漯河新区开发给项目发展商业带来了空间，并可率先占位，填补区域市场空白；,项目周边房地产项目陆续开发，沿河改造的完成，将逐渐集聚区域人气和关注度，项目可乘势而起，使开发难度事半功倍；,区域升级机会,新区规划机会,商业升级机会,项目,SWOT,分析,64,直接威胁,项目周边大量在售和即将开发的低价产品对项目的威胁。,间接威胁,昌建生态水城项目的竞争，两个项目相距约,1500,米，项目可能会产生公司项目之间的竞争；,潜在威胁,召陵新区、铁东区域如果形成一个集中式商业，项目将有被边缘化的威胁。,直接威胁,间接威胁,潜在威胁,（四）威胁分析,项目,SWOT,分析,第三部分,项目定位及投资测算,项目概况,项目,SWOT,分析,1,2,3,项目定位,4,投资测算,根据以上市场调研的客户访谈的结果可知，目前漯河市场的住宅产品大多雷同，高端产品极为稀缺，而高端产品具有很大的市场潜力和超强的溢价能力；漯河市的商业市场也渐由一个中心向多个中心发展的趋势，项目自身的优越素质，具备成为区域商业中心的潜质。,根据以上的数据和事实可知，项目的四个假设条件可以成立，我们的产品定位将严格按照市场需求和项目现状，基于漯河城市的未来和昌建地产自身的未来，最大限度的挖掘项目价值，最大限度的发挥项目的优势，将项目做成漯河房地产行业的标杆产品。,项目定位,案名释义,在品牌和宣传上有效利用昌建外滩的品牌,与昌建外滩、昌建西外滩形成产品体系。,项目定位,案名：昌建东外滩,项目拟打造一个集高端住宅、综合卖场、星级酒店、,SOHO,、主题商业步行街、市民广场的高端滨水城市综合体。,RBD,即,Recreational Business District,，为游憩商业区、旅游商业区、休闲商务区。,只有萧条的,CBD,，没有沉默的,RBD.,项目定位,整体定位,项目整体采用东南亚风格进行设计建造,东南亚风格特征是崇尚自然、健康、休闲，充满浓郁、绮丽、浪漫等各种想象力。,东南亚防风格主要以宗教色彩浓郁的深色系为主，如深棕色，黑珠色，褐色，金色等，令人感觉沉稳大气。同时还有陶红、黄色珍珠色，奶白色等。,其设计风格有连廊、泰式尖顶、木制百叶窗、水景、实木与实材。,项目定位,形象定位,东南亚风格,项目的区位、景观等资源得天独厚，因此住宅产品将打造漯河独具东南亚风格的高端物业。,基于漯河城市的未来和昌建地产的未来，项目将运用精致园林、精品会所、精装修、全地下车库等手段，最大限度提高项目知名度和产品附加值，并以此打造公司标杆项目进行复制，同时将昌建品牌再提升一个高度。,项目定位,住宅产品的定位,项目定位,住宅产品的定位,精品会所,目前漯河高端楼盘如森林半岛、壹号城邦、兰乔圣菲，正在开发的中央公园、巴黎都市都有配套会所。,会所是综合大厦和大型住宅小区必不可少的重要部分，可以提高产品附加值，发展品牌，能有力地推动社区文化的发展。,本项目建议建设一个精品会所和室内游泳池，只针对小区业主开放。,项目定位,住宅产品的定位,精装修,精装修是未来房地产发展的趋势，是提高项目档次的重要手段，也是项目的最大靓点。,项目定位,住宅产品的定位,地下停车场,本项目拟真正实现人车分流，打造标准地下停车场，在小区入口处设停车场入口，客户可直接由停车场乘电梯入户。,根据市场调研、客户访谈、商业规律以及本地块的素质，项目的商业定位主要以综合卖场和商业步行街，实现自我中心化，打造城市东部商业中心，全市副中心。,商业步行街以餐饮和娱乐的目的性消费为主，引进中餐、西餐的高端品牌，加上周边景观等资源，使其成为漯河独具特色的风情商业街。,综合卖场以超市、中端百货、广场等满足周边居民生活型配套为主，并以影院、,KTV,等娱乐设施与商业步行街一起，打造漯河东部一站式商业中心。,项目定位,商业定位,项目定位,商业定位,主题步行商业街,项目定位,商业定位,综合卖场,方案,项目定位,方案,项目定位,方案,项目定位,方案,项目定位,方案,项目定位,方案,项目定位,第三部分,项目定位及投资测算,项目概况,项目,SWOT,分析,1,2,3,项目定位,4,投资测算,投资测算,项目指标,项目经济技术指标,项目,面积（）,指标说明,总占地面积,107007,160.5,亩,总建筑面积,454500,包含地下,8,万,地上总建筑面积,374500,地下总建筑面积,80000,项目每,200,规划,0.5,个停车位，共约,1875,个,可售面积,342500,地下,4,万、幼儿园,2000,1,商业,80500,持有商业,3,万,2,酒店小户型,45000,3,住宅,217000,持有面积,32000,幼儿园,2000,地下停车场,80000,容积率,3.5,投资测算,项目投资测算,序号,项目名称,合计,(,万元,),单价,（元,/,）,备注,一,土地征用及拆迁费用,47412,1266,280,万,/,亩,二,前期工程费用,7302,195,元,/,三,基础设施建设费用,4195,112,元,/,四,建筑安装工程费用,70555,1884,五,公共配套设施建设费用,11984,320,包含地下,8,万,六,开发间接费,4343,127,销售总额,2%,七,管理费用,3258,95,销售总额,1.5%,九,销售费用,5430,158,销售总额,2.5%,十,开发期税费,19547,571,销售总额,9%,十一,财务费用,5430,158,销售总额,2.5%,十二,项目总投资,179456,4886,十三,销售收入,商业,80500,10000,80500,酒店与,SOHO,23850,5300,45000,住宅,112840,5200,217000,总额,217190,十四,利润总额,37734,十五,销售利润率,17.3%,项目持有商业物业,3,万平米，按单价,8000,元,/,平米计算，价值,24000,万元；持有幼儿园,2000,平米，按单价,5000,元,/,平米计算，价值,1000,万元。,以上持有物业总共价值,25000,万元；,项目利润和持有物业共计约,62734,亿元。,项目利润率为,28.9%,测算结论,项目测算结论,汇报完毕,感谢聆听,