戴德梁行商业定量分析课件

商业地产的发展态势 同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。1商业地产的发展态势 同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大中外连锁商店比较中外连锁商店比较 商业地产的发展态势 同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考2中外连锁商店比较 商业地产的发展态势 同发达国家连锁商店的阶中外连锁商店比较中外连锁商店比较 商业地产的发展态势 同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考3中外连锁商店比较 商业地产的发展态势 同发达国家连锁商店的阶中外百货商店比较中外百货商店比较 商业地产的发展态势 同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考4中外百货商店比较 商业地产的发展态势 同发达国家百货商店的阶中外超级市场比较中外超级市场比较 同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考5中外超级市场比较 同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地日本各类型购物中心比较参考日本各类型购物中心比较参考6日本各类型购物中心比较参考6商业地产研究商业地产研究 历史上的八次业态创新7商业地产研究 历史上的八次业态创新7商业地产研究商业地产研究 业态手风琴定律综合化专业化杂货店1860年前专业店1860年后百货店1930年后便利店1950年商业街 20世纪60年代时间8商业地产研究 业态手风琴定律综合化专业化杂货店专业店百货店便99商业地产研究商业地产研究 商业地产开发定位尺度 尺度一：经济水平 在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。10商业地产研究 商业地产开发定位尺度 尺度一：经济水平10商业地产研究商业地产研究 尺度二：交通状况 国外大型商业地产（Shopping Mall）的发展经验告诉我们，当一个社会进入到汽车时代，才为Shopping Mall的出现提供了可能。从交通形式上来说，所谓Shopping Mall，尤其是郊区的Shopping Mall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么Shopping Mall在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。商业地产开发定位尺度11商业地产研究 尺度二：交通状况 商业地产开发定位尺度11商业地产研究商业地产研究 尺度三：依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。我们把城市的发展分为三个阶段，1、城市化初级阶段：城市化率30%以下；2、城市化初级阶段：城市化率70%以下；3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。商业地产开发定位尺度12商业地产研究 尺度三：商业地产开发定位尺度12商业地产研究商业地产研究 城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。商业地产开发定位初级阶段初级阶段 城市化率城市化率30%以下以下 商业向城市的商业向城市的几何中心几何中心聚集聚集 零售行业的特征：零售行业的特征：向心聚集向心聚集 中级阶段中级阶段 城市化率城市化率70%以下以下 零售行业的特征：零售行业的特征：离心分散离心分散 商业向城市的商业向城市的几何中心几何中心发展发展高级阶段高级阶段 城市化率城市化率70%以上以上 零售行业的特征：零售行业的特征：离心聚集离心聚集 商业离开城市商业离开城市的几何中心，的几何中心，向向郊区聚集郊区聚集13商业地产研究 城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从商业地产研究商业地产研究 零售商 商业开发商 房地产开发商由于居住开发需要有商业配套设施，因此房地产开发商被迫进入商业项目开发领域。各种开发机构因为拥有适合的商业用地而进行开发。其它类型的开发商包括其它行业转型进入商业地产项目开发。商业地产开发商的类型14商业地产研究 零售商商业地产开发商的类型14商业开发定性分析能级、类型分析根据本项目商业定位，进行商业能级、类型的适配性分析根据本项目商业定位，进行商业能级、类型的适配性分析（合适、较为合适）15商业开发定性分析能级、类型分析根据本项目商业定位，进行商商业开发定性分析业态适配性分析根据不同商业业态的经营方式、商品结构、服务根据不同商业业态的经营方式、商品结构、服务功能、选址、规模、商圈目标顾客等项的基本要功能、选址、规模、商圈目标顾客等项的基本要求、特点综合分析筛选适合的商业业态。求、特点综合分析筛选适合的商业业态。16商业开发定性分析业态适配性分析根据不同商业业态的经营方式商业开发定性分析空间布局、形态适配性分析17商业开发定性分析空间布局、形态适配性分析17商业定性分析商业运营模式适配性分析18商业定性分析商业运营模式适配性分析18分析总结一：项目商业功能的有机组合超广域型都市休闲商业带超广域型都市休闲商业带n目标作用：提升区域价值和形象目标作用：提升区域价值和形象n主要业态：酒店餐饮、娱乐文化主要业态：酒店餐饮、娱乐文化观光休闲等特色商业观光休闲等特色商业n空间形态：沿湖带状散点空间形态：沿湖带状散点或组团型布局或组团型布局广域型区域商业中心广域型区域商业中心n目标作用：奠定区域中心功能和地位目标作用：奠定区域中心功能和地位n主要业态：购物中心、大型超市、主要业态：购物中心、大型超市、专营店、工厂直中心等专营店、工厂直中心等n空间形态：在项目南部沿金山大道空间形态：在项目南部沿金山大道集中板块型布局集中板块型布局社区型特色商业街社区型特色商业街n目标作用：满足社区及区域居民目标作用：满足社区及区域居民的生活服务和文化的生活服务和文化休闲娱乐需求休闲娱乐需求n主要业态：时尚商业、教育文化、主要业态：时尚商业、教育文化、体育运动、餐饮娱乐、体育运动、餐饮娱乐、健康保健等特色商业服务健康保健等特色商业服务n空间形态：主要街道或节点沿街型布局空间形态：主要街道或节点沿街型布局邻里型组团商业网点邻里型组团商业网点n目标作用：满足组团内日杂生活需要目标作用：满足组团内日杂生活需要n主要业态：便利店、杂食店等主要业态：便利店、杂食店等n空间形态：组团内散点型或沿街型布局空间形态：组团内散点型或沿街型布局19分析总结一：项目商业功能的有机组合超广域型都市休闲商业带广域商业开发定量分析规划指标法根据国标根据国标城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范相关指相关指标，作为居住区级的配套设施、公共服务设施标，作为居住区级的配套设施、公共服务设施的基本规模要求是：的基本规模要求是：20商业开发定量分析规划指标法根据国标城市居住区规划设计规商业开发定量分析市场吸纳法市场吸纳量预测的方法主要是通过对商圈及消费人口数量和其总支出的预测，计算出未来社区商业的零售总量，进而推测社区商业设施的规模。21商业开发定量分析市场吸纳法市场吸纳量预测的方法主要是通过