成都西南物流商业中心项目商业策划方案

路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索03 八月 2024成都西南物流商业中心成都西南物流商业中心项目商业策划方案项目商业策划方案路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索汇报要点汇报要点此次汇报将主要解决以下问题：此次汇报将主要解决以下问题：问题一：本项目所在地区是否能做大型商业？问题一：本项目所在地区是否能做大型商业？问题二：商业问题二：商业能做多大规模？能做多大规模？问题三：具体商业定位是什么？问题三：具体商业定位是什么？问题四：租金水平预测对本项目的可实现性？问题四：租金水平预测对本项目的可实现性？问题五：综合体非商业部分的功能定位是什么？问题五：综合体非商业部分的功能定位是什么？问题六：财务测算问题六：财务测算路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索研究思路与方法研究思路与方法问题问题1：本项目所在地区是否能做大型商业？本项目所在地区是否能做大型商业？我们将通过以下研究，找出本项目所在地区是否具备开发商业的空间和容量。我们将通过以下研究，找出本项目所在地区是否具备开发商业的空间和容量。消费者研究消费者研究竞争情况竞争情况零售商需求零售商需求市场空间及市场空间及未来发展趋势未来发展趋势地块条件地块条件路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索消费者研究消费者研究竞争情况竞争情况零售商需求零售商需求市场空间及市场空间及未来发展趋势未来发展趋势地块条件地块条件路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索会展商圈会展商圈金沙光华商圈金沙光华商圈春熙路商圈春熙路商圈东二环商圈东二环商圈盐市口商圈盐市口商圈骡马市和西大街商圈骡马市和西大街商圈南二环商圈南二环商圈本项目成熟商圈区域型商圈市场空缺市场空缺l商业开发空间：商业开发空间：l从现有商圈分布可以看出，成都的春熙路、盐市口和骡马市三大商圈主要分布在一环线内；l从从分分布布空空间间可可以以看看出出，本本项项目目所所在在的的西西南南部部地地区区尚尚未未形形成成商商业业氛氛围围，缺缺乏乏核核心心商商业业，且且地地区区主主要要以以住住宅宅项项目目为为主主，居居住住人人口口众众多多，具具备备发发展展成成为为辐辐射射区区域域的的区域型综合商业的发展空间；区域型综合商业的发展空间；l 成都主要商圈分布图成都主要商圈分布图路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索l未来发展趋势：未来发展趋势：l成熟商圈的百货走中高端精品路线：从近两年各个商圈的发展来看，中高端时尚类百货是城区商业发展的重点之一；l购购物物中中心心发发展展成成为为趋趋势势：不论市级商圈还是区域性商圈，我们都能看到购物中心的数量和规模在逐渐增加，区别于百货等传统商业新商业模式将会越来越多在市场上出现；l连锁超市影响区域商业中心布局：从目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型连锁超市等专业店进驻加速各个区域商圈的形成，并占据区域商业核心位置，满足区域居民便利和日常消费需求；l项目所在地区项目所在地区具有商业市场空间具有商业市场空间，尤其是本项目所在，尤其是本项目所在地区不存在大型商业项目地区不存在大型商业项目l购物中心已成为发展趋势购物中心已成为发展趋势l在非传统商业区的商业在规模上要求要足够大，才能保证足够的聚客力在非传统商业区的商业在规模上要求要足够大，才能保证足够的聚客力路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索消费者研究消费者研究竞争情况竞争情况零售商需求零售商需求市场空间及市场空间及未来发展趋势未来发展趋势地块条件地块条件研研究究目目的的：针对全市范围内，商业建筑面积在8万平方米以上的大型商业、区域范围内建筑面积在5万平方米以上的商业项目进行研究，以分析本项目的市场发展空间和潜在竞争情况分析本项目的市场发展空间和潜在竞争情况。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索全市范围内商业建筑面积在全市范围内商业建筑面积在8万平方米以上的万平方米以上的未来供应情况及竞争分析未来供应情况及竞争分析路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索1234本项目本项目l建筑面积在建筑面积在8万平方米以上的商业项目万平方米以上的商业项目-现有现有天府汇城购物中心天府汇城购物中心新城市广场新城市广场SM城市广场城市广场成都万达商业广场成都万达商业广场路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索项目名称项目名称开业时间开业时间建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）商业类型商业类型项目描述项目描述直接竞争直接竞争1.天府汇城购物中心2003170,000购物中心与本项目区位不同无2.新城市广场2005100,000购物中心位于相对成熟的商业区内无3.SM城市广场2006170,000购物中心区位不同，主要以服务周边家庭为主无4.成都万达商业广场2008150,000购物中心区位不同，主要以服务周边家庭为主无从位置来看，现有大型商业项目主主要要位位于于二二环环路路沿沿线线地地区区，且主要位于城区的东侧和南侧，道道路路和和交交通条件较好通条件较好；从商业类型来看，均均为为购购物物中中心心类类型型，业态较为丰富，主力店包括百货公司和超市；业态较为丰富，除主力店外，还包括多个餐饮、娱乐、时尚专卖店，个人护理等；从开业时间来看，天府汇城购物中心是成都最早的大型购物中心项目，所在地区是全市商务相对集中和中高档住宅集中区域，因其优越的位置和便利交通，以及周边大量中高档住宅和商务人群，其经营一直保持着较为良好的势头；SM城市广场和万达商业广场均位于二环沿线的住宅集中区域，它们的开发是随着地区大量新增住宅的开发而形成，商业体量较大，但由于目前周边住宅的入住率不高，且项目在业态和品牌安排方面以及设计等方面缺乏特色，目前经营情况一般；SM广场由于在规划和招商工作方面存在一定问题致使目前项目经营情况相对更差；通过对现现有有大大型型商商业业的供应来看，虽然均为购物中心定位，但在在业业态态丰丰富富度度、内内外外部部设设计计、品品牌牌引引进进，运营管理等多方面均有一定不足，这也是本项目应该引以为鉴的地方运营管理等多方面均有一定不足，这也是本项目应该引以为鉴的地方；现现有有四四个个大大型型商商业业多多数数以以服服务务项项目目周周边边居居住住人人群群为为主主，从从位位置置和和辐辐射射方方位位来来看看不不足足以以对对本本项项目目形形成成直直接竞争接竞争；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索143628791011121314151617185本项目本项目19l建筑面积在建筑面积在8万平方米以上的商业项目万平方米以上的商业项目 未来未来路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索项目名称项目名称开业时间开业时间商业面积商业面积商业类型商业类型建设及招商情况建设及招商情况项目概况项目概况直接直接竞争竞争1.群光广场2010110,600购物中心建设中/未招商成熟商业区/定位高端/品牌资源无2.国金天地2011150,000购物中心停工中/未招商成熟商业区/定位高端/品牌资源/规模大无3.成都国际商城2011126,145购物中心未动工/未招商成熟商业区/高端百货/体量大无4.人民商场二期2010108,000购物中心建设中/未招商成熟商业区/老品牌优势/中高档无5.富力.天汇MALL2009180,000购物中心改造中/招商中成熟商业区/烂尾项目，形象差无6.同辉商业广场二期未定80,000购物中心未动工/招商中品牌资源/规模较大且距项目近/资金有问题有7.财富又一城2011 80,000购物中心建设中/招商中服务周边居民/与本项目不在同一区位/家乐福入驻无8.春风里商业街201080,000购物中心建设中/招商中集中式商业5万还在规划中/商业街3万以休闲娱乐社区配套为主无9.南城都汇201190,000购物中心未动工/未招商规划不详，从区位上看与本项目竞争不大无10.天府长城.南熙里200980,000商业街建设中/已招商从区位上不具竞争力/分期多/主要以社区配套为主无11.华侨城2008(一期)350,000购物中心建设中/招商中休闲娱乐为主/品牌影响力高/规模大/分不同地块（第一期商业2万，08年12月开业，第二期商业6万，09年5月开业，其余待定）无12.华润.二十四城2012180,000购物中心未动工/未招商主要服务周边区域家庭/资源优势/位于环路旁交通好无13.红星美凯龙二期2010120,000家居建材未动工/未招商专业市场，与本项目无竞争无14.成都来福士广场201078,844购物中心建设中/未招商品牌资源/位置好无15.河畔新世界2010200,000购物中心未动工/未招商距项目较远无16.麓山小镇201080,000商业街已完工/招商中商业街类型/以休闲娱乐为主/距项目较远无17.新鸿基项目2013120,000购物中心建设中/未招商区位对本项目无影响无18.珠江项目2012140,000购物中心未动工/招商中距项目较远，以服务地区人群为主无19.博瑞优品道商业街2009/未定92,000配套商业商业街分期开发（有交付的，有再建的，有规划中的）以餐饮休闲社区配套为主（人人乐34,475平，商业街42,873平，商业裙楼15,000平）无路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索143628791011121314151617185本项目本项目l竞争项目的排除竞争项目的排除-119项项目目1、2、3、4、5位位于于一一环环内内的的核核心心商商业业区区，这这些些项项目目或或因因定定位位高高端端，或或因因百百货货业业态态，或或因因项项目目烂烂尾尾，因此排除这些项目对本项目的竞争；因此排除这些项目对本项目的竞争；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索143628791011121314151617185本项目本项目l竞争项目的排除竞争项目的排除-219项目项目13 以家居建材为主，类型与本项目不同；以家居建材为主，类型与本项目不同；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索143628791011121314151617185本项目本项目l竞争项目的排除竞争项目的排除-319项项目目9、10、11、15、16、18位位于于三三环环外外地地区区，从从区区位上与本项目不会形成直接竞争；位上与本项目不会形成直接竞争；项项目目9、10、15、16位位于于城城市市南南三三、四四环环之之间间，虽虽然然距距本本项项目目有有一一定定距距离离，但但对对于于城城市市东东部部和和东东南南部部经经三三、四四环环到到达达本本项项目目区区域域的的消消费费人人群群仍仍有有一一定定阻阻隔隔作作用用，根根据据目目前前了了解解，这这些些项项目目多多以以商商业业街街形形式式且且服服务务社社区区为主，预计对本项目并无直接竞争；为主，预计对本项目并无直接竞争；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索143628791011121314151617185本项目本项目l竞争项目的排除竞争项目的排除-419项项目目7、8、12、14、17位位于于一一环环外外及及二二环环沿沿线线地地区区，主主要要服服务务于于周周边边新新兴兴住住宅宅和和作作为为区区域域的的配配套套项项目目，同同时在区位上也对本项目不会形成直接竞争；时在区位上也对本项目不会形成直接竞争；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索143628791011121314151617185本项目本项目l竞争项目的排除竞争项目的排除-519项项目目19位位于于本本项项目目北北五五公公里里处处；分分不不同同地地块块开开发发，商商业业主主要要包包括括超超市市、商商业业街街和和底底商商群群房房；从从对对本本项项目目的的距距离离和项目类型来看，均不会对本项目形成直接竞争；和项目类型来看，均不会对本项目形成直接竞争；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索143628791011121314151617185本项目本项目l竞争项目的排除竞争项目的排除-619项项目目6是是距距本本项项目目最最近近的的大大型型商商业业，规规模模在在8万万平平方方米米左左右右，目目前前已已经经引引进进王王府府井井，具具有有一一定定品品牌牌号号召召力力和和市市场场影影响响力力；但但该该项项目目的的开开发发商商由由于于资资金金问问题题目目前前还还未未动动工工，因因此此未未来来开开发发前前景景仍仍有有一一定定不不确确定定性性；如如果果该该项项目目顺顺利利开开发发，以以其其规规模模和和位位置置，将将对对本本项项目目形形成成最为直接的竞争；最为直接的竞争；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索l截至2013年，成都大型商业且建建筑筑面面积积在在8万万平平方方米米以以上上的的新新项项目目共共有有约约19个个左左右右，总供应面积约245万平方米，平均规模约平均规模约13万平方米万平方米；l从位置分布来看，主要位于市中心商业区以及东、南二环的住宅集中区域位于市中心商业区以及东、南二环的住宅集中区域；l从供应年份看，主要集中在集中在2010-2011年，且不排除部分项目会延迟入市年，且不排除部分项目会延迟入市；l从项目类型来看，主要以以购购物物中中心心为为主主，可以看出购购物物中中心心模模式式将将更更多多的的出出现现在在市市场场上上；本项目的类型定位也符合市场发展趋势；l从未来项目的分布及辐射区域来看，虽然未来项目较多，但多位于城市东部，但距距本本项项目目较较近近且且与与本本项项目目能能够够形形成成竞竞争争的的项项目目并并不不多多；通过对未来大型商业项目的概况分析可以看出，多多数数项项目目在在位位置置上上、档档次次定定位位、商商业业类类型型及及目目标标商商圈圈等等方方面面与与本本项项目目无无直直接接竞竞争争，仅有位于本项目附近的同同辉辉商商业业广广场场二二期对本项目有直接竞争期对本项目有直接竞争；l且从未来开发格局和空间布局来看，西部及西南部地区仍有一定市场空间；l另外，我们可以借鉴北京的大型购物中心分布格局，如图所示，多个购物中心分布在同一区域是可以被市场吸纳和生存的；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索区域商业建筑面积在区域商业建筑面积在5万平方米以上的万平方米以上的未来供应情况及竞争分析未来供应情况及竞争分析路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索在完成全市范围内的主要竞争分析后，我们将进行微观市场的竞争分析，主要针对项目周边五公里范围内，且建筑规模在5万平方米以上的大型商业对本项目的竞争情况进行研究（伊藤洋华堂规模仅2.4万平，因其是区域目前经营较好的综合商业，因此也计入此部分的分析）；区域市场的具体研究范围为东起一环路；西至绕城高速；南起石羊立交；北至光华大道。区域现有和未来新增商业项目概况及对本项目的竞争情况项目名称项目名称建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）开业时间开业时间类型类型1.伊藤洋华堂24,0002003百货公司2.千盛百货购物广场62,0002007购物中心3.红星美凯龙120,0002010专业店4.同辉商业广场二期80,000N/A购物中心5.鹭岛国际社区50,0002009商业街6.中华名园商业项目56,000N/A配套商业7.仁和春天广场60,0002009购物中心8.博瑞优品道商业街92,0002009-2010配套商业/商业街9.置信未来广场50,000N/A购物中心10.红牌楼广场54,271N/A购物中心11.鸿达汽配广场项目N/A（项目净用地面积11.13 亩）N/AN/A12.红牌楼商业广场N/A（项目净用地面积38.45 亩）N/AN/A13.红牌楼商业城N/A（项目净用地面积16.56 亩）N/AN/Al区域范围内现有综合商业项目主要包括伊藤洋华堂和千盛百货；l建筑规模在5万平方米以上的新增商业项目共8个，供应量约56.2万平方米，平均规模约7万平米；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索9101211345678本项目131区域现有和未来新增商业项目位置分布示意项目名称项目名称类型类型1.伊藤洋华堂百货公司2.千盛百货购物广场购物中心3.红星美凯龙专业店4.同辉商业广场二期购物中心5.鹭岛国际社区商业街6.中华名园商业项目配套商业7.仁和春天广场购物中心8.博瑞优品道商业街配套商业/商业街9.置信未来广场购物中心10.红牌楼广场购物中心11.鸿达汽配广场项目N/A12.红牌楼商业广场N/A13.红牌楼商业城N/A2路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索现有竞争分析现有竞争分析：l目前区域现有综合商业项目有限，目前经营情况较好的只有伊藤洋华堂，其为百货定位，规模2.4万平方米；另一个综合项目千盛购物广场，档次属中低，缺乏时尚品牌和休闲元素，目前经营情况较差；预计只会在日常便利消费方面会对本项目形成少部分分流；l通过对现有主要商业的分析，预计对对本本项项目目会会形形成成一一定定竞竞争争的的现现有有项项目目只只有有伊伊藤藤洋洋华华堂堂，目前该该项项目目主主要以服务于双楠地区居民为主要以服务于双楠地区居民为主；以下是对该项目的优劣势分析；项目优势项目优势：l项目在业态方面较较为为突突出出的的是是生生活活副副食食品品超超市市和和家家居居用用品品。超市以其高品质、高丰富度、高性价比赢得市场认可，同时，部分家居产品是其独有品牌，填补了成都家居市场的空缺：l伊藤继承了日式百活体特的服务理念，在在卖卖场场设设立立了了很很多多供供客客人人休休息息的的座座椅椅和和饮饮水水机机等。针对儿童设立了专门的游戏区。l伊藤每周甚至每每天天都都会会有有不不同同的的促促销销活活动动，并在全市发放促销宣传单。其促销的产品种类丰富，且价格和质量都具有较强的优势，这样在消费者中形成了其物美价廉的印象。l伊藤内的销售品牌大都已招租的形式引入，并根据各个时期和市场情况，随随时时进进行行品品牌牌和和业业态态调调整整。这样，给消费者产品丰富和新颖的感受，吸引消费者长期达到。项目劣势项目劣势：l项目以百货定位，但在环境、车位等方面仍有一定不足之处在环境、车位等方面仍有一定不足之处；l综上所述，虽然该项目在体量、类型，业态等方面不一定会超过本项目，但本项目本项目如做综合商业应该覆应该覆l盖该项目的全部业态，并弥补其不足之处，以吸引更多消费者到本项目消费，增强竞争力；盖该项目的全部业态，并弥补其不足之处，以吸引更多消费者到本项目消费，增强竞争力；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索9101211345678131项目名称项目名称类型类型1.伊藤洋华堂百货公司2.千盛百货购物广场购物中心3.红星美凯龙红星美凯龙专业店专业店4.同辉商业广场二期购物中心5.鹭岛国际社区鹭岛国际社区商业街商业街6.中华名园商业项目中华名园商业项目配套商业配套商业7.仁和春天广场购物中心8.博瑞优品道商业街博瑞优品道商业街配套商业配套商业/商业街商业街9.置信未来广场购物中心10.红牌楼广场购物中心11.鸿达汽配广场项目鸿达汽配广场项目N/A12.红牌楼商业广场红牌楼商业广场N/A13.红牌楼商业城红牌楼商业城N/A未来竞争分析未来竞争分析：在未来主要供应中，项项目目3在整体市场中已经提及，其类型为家居建材，与本项目不具竞争性；项项目目5、6、8均为住宅配套商业，主要以服务项目自身及附近居民的便利生活为主，预计对本项目不会形成直接竞争；项项目目11、12、13均为综合体，预计包括多种物业，体量在3-10万平方米不等，预计这几个项目的商业规划面积都不会很大，因此与本项目不会形成竞争；2路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索9101211345678131项目4、7、9、10均为购物中心定位，且规模在5-8万平方米不等；其中项项目目7，即仁和春天位于区域边缘地带，且其定位高端，因此将不会对本项目形成竞争；项目名称项目名称类型类型1.伊藤洋华堂百货公司2.千盛百货购物广场购物中心3.红星美凯龙专业店4.同辉商业广场二期购物中心5.鹭岛国际社区商业街6.中华名园商业项目配套商业7.仁和春天广场仁和春天广场购物中心购物中心8.博瑞优品道商业街配套商业/商业街9.置信未来广场购物中心10.红牌楼广场购物中心11.鸿达汽配广场项目N/A12.红牌楼商业广场N/A13.红牌楼商业城N/A2路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索9101211345678131l项目项目4，即同辉购物中心即同辉购物中心已经和王府井百货集团达成意向将其8万平米商业全部给王府井量身打造，但由于开发商缺乏资金，目前项目开业时间尚未确定。l项目项目9，即置信购物广场即置信购物广场位于三环路外，周边住宅数量和商业氛围都缺乏，据了解，置信的资金分配重心也不在该项目，项目一直闲置拖延至今。l位于二环边与本项目较近的项目项目10，即红牌楼广场即红牌楼广场已和北京华联签约，集中式商业规模仅有3.6万平，但其位置优于本项目，加上华联的品牌影响和资源，预计也将会对本项目形成一定竞争分流；目前该项目资金压力较大，开业时间尚未确定。项目名称项目名称类型类型1.伊藤洋华堂百货公司2.千盛百货购物广场购物中心3.红星美凯龙专业店4.同辉商业广场二期同辉商业广场二期购物中心购物中心5.鹭岛国际社区商业街6.中华名园商业项目配套商业7.仁和春天广场购物中心8.博瑞优品道商业街配套商业/商业街9.置信未来广场置信未来广场购物中心购物中心10.红牌楼广场红牌楼广场购物中心购物中心11.鸿达汽配广场项目N/A12.红牌楼商业广场N/A13.红牌楼商业城N/A2路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索以上三个未来项目均在规模、位置、业态等方面会对本项目形成一定竞争，但以上三个项目共同存在的以上三个未来项目均在规模、位置、业态等方面会对本项目形成一定竞争，但以上三个项目共同存在的问题就是资金的问题致使动工和开业时间不明确，因此本项目除在规模上应具有一定竞争力外，在业态问题就是资金的问题致使动工和开业时间不明确，因此本项目除在规模上应具有一定竞争力外，在业态安排，品牌的引进以及项目的设计方面都应提供自身竞争力，以适应未来商业发展需要；安排，品牌的引进以及项目的设计方面都应提供自身竞争力，以适应未来商业发展需要；同时项目的入市时间也是占领市场先机的主要因素；同时项目的入市时间也是占领市场先机的主要因素；91041项目名称项目名称1.伊藤洋华堂4.同辉商业广场二期9.置信未来广场10.红牌楼广场现有竞争未来竞争对本项目的开发来讲，对本项目的开发来讲，入市时入市时入市时入市时间间间间将对项目的开发和成功与否将对项目的开发和成功与否将起到至关重要的作用。将起到至关重要的作用。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索消费者研究消费者研究竞争情况竞争情况零售商需求零售商需求市场空间及市场空间及未来发展趋势未来发展趋势研研究究目目的的：测试零售商对本项目所在地区及本项目的开发建议与看法，为项目定位及业态组成提供依据与参考；另外，此部分研究也将为日后的招商作准备；地块条件地块条件路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索业种业态业种业态访谈个数访谈个数所占比例所占比例主要品牌主要品牌百货公司/大型卖场710北京华联、麦德龙、家乐福、易初莲花、人人乐，统一优玛特，沃尔玛电器34国美、永乐电器、五星电器休闲娱乐1522影院：万达影城、太平洋院线、金逸影视、华谊兄弟、嘉禾娱乐、时代今典KTV：阳光钱柜、ATT歌城、月亮村、好乐迪电玩：汤姆熊电玩城网吧：殷商时代网吧，天指道休闲广场健身：奇迹健身、先锋健身餐饮（正餐/快餐/咖啡）2435巴西烤肉、川江号子、必胜客、肯德基、大蓉和、麦当劳、俏江南、三只耳、良木缘咖啡，仙踪林，星巴克，德客士、老房子、牛牛福、朝皇阁、蓉锦1号、欧洲房子、棒约翰、面包新语、宾诺咖啡、Hooters、一茶一坐、乡村基、碎蝶咖啡FASHION（服装/饰品/鞋/运动）1217Nike、Bossini、百丽、劲浪体育、ONLY/VERO MODA/JACK JONES、LEVIS、CK、NOVO、GIANT、YY SPORTS、优衣库、热风家具/家居23博美装饰，圣地亚家私其他69药妆店/药店：德仁堂药店、屈臣氏、集雅德快捷酒店：嘉逸连锁酒店、上海格林豪泰酒店，戴斯酒店总计总计69100受访零售商基本情况我们分别进行了两次、共计进行了两次、共计69家不同业态的零售商访谈家不同业态的零售商访谈；以下是对全部零售商访谈的汇总；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索零售商访谈部分共分两个阶段进行，以下我们将对比主要业态零售商代表在不同阶段对本项目的看法进行对比；通过对比可以看出，经过一段时期观望后，一些零售商由由刚刚开开始始对对本本项项目目区区域域和和项项目目的的不不了了解解转转变变到到逐逐步步认认知知本本项项目目，通过对项目初步定位和业态等规划的了解，一些零售商已已由由否否定定和和观观望望态态度度逐逐渐渐表表示示出出对对本本项项目目的的兴兴趣趣和和关关注注；同时，随着项目的入市和市场培育，相信本项目会得到越来越多的零售商的认可。业种业态业种业态第一阶段（第一阶段（2007年）年）第二阶段（第二阶段（2008年）年）百货公司大型卖场北京华联、麦德龙、家乐福、易初莲花、人人乐，统一优玛特，沃尔玛目前商业氛围差，交通不理想，未来商业发展有潜力业态发展要看未来周边住宅量项目适合作大卖场或专业市场无无电器五星、国美五星、国美、永乐商业氛围差，对本项目不乐观如果有大卖场可以考虑五星、国美五星、国美有兴趣，看好区域发展前景休闲娱乐万达影城万达影城、奇迹健身、阳光钱柜、金逸影院、太平太平洋院线洋院线、ATT歌城歌城，殷商时代网吧，天指道休闲广场区域不成熟，对项目认识不多不太看好项目发展，项目开发有难度汤姆熊电玩、先锋健身、太平太平洋影院洋影院、万达影院万达影院、华谊兄弟、嘉禾、时代今典、ATT歌城歌城、月亮村KTV、好乐迪KTV影院进驻意向比较强餐饮巴西烤肉、串江号子、必胜客/肯德基、大蓉和、麦当劳、俏江南、三只耳、良木缘咖啡，仙踪林，星巴克，德客士商业氛围差，短期内不看好项目发展大部分持观望态度老房子、牛牛福、朝皇阁、蓉锦一号、欧洲房子、KFC、麦、麦当劳当劳、棒约翰、星巴克星巴克、面包新语、宾诺咖啡、HOOTERS、一茶一坐、乡村基、蝶碎咖啡部分持观望态度部分对本项目表示初步兴趣，尤其是一些原意与超市邻近的快餐类；还有一些看好本项目入市时的两年后的地区氛围；FASHIONNike,Bossini,百丽百丽、劲浪劲浪体育对区域比较陌生认为区域商业氛围需求培育BESTSELLER、LEVIS、CK、NIKE、NOVO、GIANT、YY SPORTS、百丽百丽、劲浪劲浪、优衣库、热风对项目经过一段时期了解后，部分品牌表示如果是购物中心模式且有同档品牌存在，则会考虑本项目路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索根据目前市场上较为活跃的品牌的选址需求及我们在实际招商中所接触的零售商反馈来看，一一些些活活跃跃的的零零售售商商不不仅仅会会在在北北京京、上上海海等等一一线线城城市市快快速速扩扩张张，同同时时像像成成都都，沈沈阳阳等等二二线线城城市市也也将将成成为为这这些些活活品品牌牌的的目标拓展区域目标拓展区域；对于成都及本项目所在区域来讲，未未来来潜潜在在的的租租户户也也将将包包括括：ZARA、H&M、NEXT、C&A、NOVO、FOREVER21、PROMOD、QUIKSILVER、CK JEANS、优 衣 库、阿 迪 达 斯 和 耐 克 旗 舰 店、BESTSELLER、无印良品、华谊兄弟等；以上潜在品牌在选址时，关注点主要包括以上潜在品牌在选址时，关注点主要包括：项目规模是否够大项目规模是否够大-里面是否能够容纳与该品牌相匹配的足够的品牌数量；项目定位是否适合项目定位是否适合-一些时尚品牌比较喜欢在商业氛围好、环境舒适和设计良好的购物中心内；目目标标消消费费人人群群是否存在-零售商会基于自身品牌的目标消费者，考量周边地区或商圈范围内是否有足够的潜在消费人群。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索商家商家类型类型商家名称商家名称本项目意向本项目意向意向面积意向面积 意向楼层意向楼层本项目建议本项目建议(平米，平米，使用面积使用面积)百货超市1北京华联暂不考虑（附近已签新店）N/AN/AN/A2麦德龙有兴趣N/AN/AN/A3家乐福暂不考虑，氛围不成熟N/AN/AN/A4易初莲花无兴趣，区域不成熟，交通不好N/AN/AN/A5人人乐有兴趣N/AN/AN/A6统一优玛特暂不考虑，商业氛围差（近期接触较有兴趣）N/AN/A商业发展要看周边住宅的开发量7沃尔玛有兴趣N/AN/A可以作大卖场或专业市场电器1五星家电有兴趣，看好区域发展前景，期望今年就可以进驻该区域；进入该项目希望有良好的临街展示面。3000-50001F根据项目条件而定。租金支付方式半年或一年支付2国美电器永乐电器有兴趣50001-2F扣点/平均租金都可。/租期8-15年3访谈概况路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索商家商家类型类型商家名称商家名称本项目意向本项目意向意向面积意向面积 意向意向楼层楼层本项目建议本项目建议(平米，平米，使用面积使用面积)娱乐 1太平洋影院有兴趣，应该在今明两年内。40003-4F2万达影院有兴趣，希望项目开发周期可以提前 50003金逸影院可以考虑4华谊兄弟电影有兴趣，有强烈进驻项目的意向100005嘉禾娱乐影院有兴趣，有强烈进驻项目的意向800082元/平米/天6时代今典影院有兴趣，有强烈进驻项目的意向80007阳光钱柜KTV无兴趣8ATT KTV可以考虑，项目还比较早，很难判断3500-38003F9月亮村KTV暂不考虑，离1号店比较近10好乐迪KTV可以考虑，有拓展计划，项目位置不是很好，周边的客户业态搭配好，品质好11汤姆熊电玩城有兴趣，区内目前还没有类似娱乐城，看好项目规划3000-40004F根据项目而定12殷商时代网吧暂不考虑13天指道休闲广场可以考虑14奇迹健身暂不考虑，周边已有同类业态15先锋健身有兴趣，区域很有潜力，有目标常住人口集中。会在1-2年内进驻区域（项目）2000-30004F及以上30元/平米/10-20年/租金支付方式半年或一年支付/5.5-6米层高，要有良好自然采光。访谈概况路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索商家商家类型类型商家名称商家名称本项目意向本项目意向意向面积意向面积 意向楼层意向楼层本项目建议本项目建议(平米，使用平米，使用面积面积)餐饮 1巴西烤肉无兴趣2川江号子暂不考虑，商业氛围不成熟3必胜客可以考虑，前提是有大卖场进驻4大蓉和暂不考虑，商业氛围不成熟5俏江南无兴趣，区域与本品牌定位不符6三只耳可以考虑，前提是周边住宅量大7良木缘咖啡暂不考虑，商业氛围不成熟8仙踪林暂不考虑，商业氛围不成熟9德客士可以考虑，前提是有大卖场进驻10老房子餐饮集团（金沙元年-高端系列）有兴趣，2年后该区域作为餐饮还是比较成熟的40001F-3F如果餐饮定位高端，和shopping-mail定位冲突，而且车位不满足高档餐饮的需求11牛牛福餐饮（邱公馆）可以考虑，项目比较前期，但是还是可以考虑的牛牛福300-500邱公馆500-10001F-2F12朝皇阁可以考虑，2年后开业可以考虑5000-100001F-3F定位成都最高端，车位不低于40个 访谈概况路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索商家商家类型类型商家名称商家名称本项目意向本项目意向意向面积意向面积 意向楼层意向楼层本项目建本项目建议议(平米，使用平米，使用面积面积)餐饮13蓉锦1号可以考虑，2年后开业可以考虑1000-20001F-3F14欧洲房子暂不考虑，时间太早15KFC暂不考虑，商业氛围不成熟350/5001-2F租金形式为扣点 16麦当劳有兴趣，根据整个项目的规划以及主力店情况而定；汽车餐厅可以现在签约入驻传统店：350；汽车餐厅：700平米，独栋，1-2F17棒约翰暂不考虑，目前考虑重心还在市中心，暂不考虑不成熟商圈18星巴克暂不考虑，开业3-5后会考虑的19Bread talk暂不考虑，开业3-5年后会考虑的20宾诺咖啡有兴趣，但要有好的位置和合理的租金200-3001F21Hooters无兴趣，短时间内不会考虑在成都开店22一茶一坐有兴趣，只要有适合的位置和合理的租金400最好是临街的位置，因为需要在成都进行品牌23乡村基有兴趣，只要有适合的位置和合理的租金500-600负1F、1F、2F24碎蝶咖啡暂不考虑，因为在置信巴厘岛有店访谈概况路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索商家商家类型类型商家名称商家名称本项目意向本项目意向意向面积意向面积 意向意向楼层楼层本项目建议本项目建议(平，使用面积平，使用面积)时尚1only、vero moda、jack jones可以考虑，整个SHOPPING-MALL的体量够大，资源整合够多，相互可以匹配500-10001F2Bossini可以考虑，前提是有大型主力店3levi s可以考虑，但考虑入驻大型的shopping mall，周围的业态和品牌相匹配200-3001F4ck可以考虑，但考虑入驻大型的shopping mall，周围的业态和品牌相匹配150-2001F5nike暂不考虑6novo有兴趣10000m21-3F7Giant无兴趣，本区域已经有两家店 8YY sports可以考虑，但考虑入驻大型的shopping mall3000-50001F-2F9百丽可以考虑，周边的业态很重要，后期的商业运营要专业。10劲浪可以考虑，可作标准运动城30002F-3F集合国际主力运动品牌，搭配国内品牌以及户外运动品牌和运动器械11优衣库可以考虑，和中粮在北京、沈阳都有合作600-1000-1600-20001F-2F12HOTWIND暂不考虑，合作可能很小，和中粮项目有合作，要根据具体情况确认。目前的万达项目该品牌都不考虑。80-150访谈概况路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索商家类型商家类型商家名称商家名称本项目意向本项目意向意向面积意向面积 意向楼层意向楼层本项目建议本项目建议(平米，使用面积平米，使用面积)家具/家居1博美装饰有兴趣，但前提是可做专业市场2圣地亚家私有兴趣，但前提是可做专业市场其他1Watsons药妆店有兴趣，只要有适合位置和合理租金250-3001F租金随行就市2集雅德药妆店无兴趣，氛围不成熟，交通不好3德仁堂药店可以考虑，前提是有大卖场进驻4嘉逸连锁酒店有兴趣5格林豪泰酒店可考虑加盟6戴斯酒店可以考虑10000-15000四星访谈概况路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索进驻意向进驻意向数量（个）数量（个）比例比例主要原因主要原因有兴趣2333%看好区域的发展前景和潜力看好区域的发展前景和潜力看好项目规划周边人口数量较多周边人口数量较多两年后区域的氛围会更成熟两年后区域的氛围会更成熟可以考虑2130%未明确表明对本项目的兴趣，但可以考虑的主要原因包括：项目将在两年后入市，目前很难明确是否进驻项目将在两年后入市，目前很难明确是否进驻对区域有拓展计划，但项目位置不是特别理想对区域有拓展计划，但项目位置不是特别理想一些快餐和便利服务业态需要观望本项目是否有大卖场业态进驻周边住宅量还是比较充足的时尚品牌多会考虑在购物中心类型的商业中，并要求与同档品牌相匹配一些品牌与中粮有合作无兴趣710%目前商业氛围差目前商业氛围差交通情况不理想交通情况不理想其他：与品牌定位不符或目前无在成都开店计划暂不考虑1826%区域商业氛围不成熟，3-5年后会考虑附件已经有店或已在其他项目有开店计划合计合计69100%/访谈总结：路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索通过对以上百货、超市、电器、娱乐、餐饮、时尚，家居等几大类零售商的访谈可以看出，33以以上上的的受受访访零零售售商商均均对对入入驻驻本本项项目目明明确确表表示示出出有有兴兴趣趣；有兴趣的原原因因主主要要包包括括对对项项目目所所在在区区域域未未来来发发展展前前景景的的看好和对项目规划的认可看好和对项目规划的认可；这些业态主要以超市、电器，影院，健身和家居家私为主；30的的受受访访零零售售商商表表示示可可以以考考虑虑本本项项目目，由于目前区域商业氛围并不成熟，虽然在本项目所在区域有开拓计划，但需要进一步观望本项目的规划和开发进度等需要进一步观望本项目的规划和开发进度等；这些业态包括时尚服饰、KTV、部分餐饮等；26的的受受访访零零售售商商暂暂不不会会考考虑虑本本项项目目，主要原因包括对目前区域氛围的不认可或在附近地区已经有店，相信随着项目的完工加上项目的合理规划，本项目将有机会再次吸引这些零售商的关注；10受受访访零零售售商商明明确确表表示示对对本本项项目目无无兴兴趣趣，主要原因包括区域氛围不成熟，交通情况不理想；项目区域氛围与本品牌定位不符，再有就是目前区域已有店数在1家以上或目前还尚未考虑进驻成都；综综上上所所述述，60的的受受访访零零售售商商多多表表示示出出会会考考虑虑本本项项目目和和明明确确表表示示进进驻驻本本项项目目；可以看出，项目所在区域的发展前景是被多数零售商认可的，同时本项目的合理规划也至关重要，合理的业态规划、时尚的品牌、新颖的设计和人性化的服务等都将提升本项目对零售商的吸引；另外，本本项项目目的的外外部部交交通通情情况况和和所所在在地地区区的的商商业业氛氛围围是是零零售售商商非非常常关关注注的的地地方方，商业氛围可通过一定的市场培育慢慢培养，随着地区居住人口的增多并对商业的需求，相信区域商业氛围必将得到改善；项目外部道路建设正在建设中，随着道路设施的完善，将消除零售商的顾虑并改变对地区开发商业的看法；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索消费者研究消费者研究竞争情况竞争情况零售商需求零售商需求市场空间及市场空间及未来发展趋势未来发展趋势研研究究目目的的：消费者是任何一个商业项目的最直接的使用者，因此消费者的消费习惯和主要需求也将决定项目的业态构成和定位方向；地块条件地块条件路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索l成都市消费者的主要消费习惯与喜好成都市消费者的主要消费习惯与喜好根据对当地主要消费习惯的了解可以看出，成都人的休闲娱乐生活较为丰富，如外出就餐和娱乐频次较高；私家车拥有率较高，越来越多的家庭会选择在周末到郊外游玩，并将私家车作为日常交通工具，如上班，聚会，购物等；成都的休闲娱乐生活丰富也带动了商业地产的发展，多数人也会选择在居住地附近进行消费，大量的住宅底商，如餐饮、茶楼，棋牌，便利服务等都有着良好的需求；由以上可以看出，本项目应抓住消费者的消费习惯，预计休闲娱乐和餐饮将是本项目的重要组成部分；l喜欢外出就餐、娱乐喜欢外出就餐、娱乐l驾车出行比例越来越高驾车出行比例越来越高l就近进行日常生活消费就近进行日常生活消费l城市生活及工作压力较小，人们生活较为悠城市生活及工作压力较小，人们生活较为悠闲，这将带动平时的商业消费闲，这将带动平时的商业消费消费者消费特征及喜好消费者消费特征及喜好路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索l 地区潜在消费者特征及需求分析地区潜在消费者特征及需求分析l目前项目所在地区并不属于商务和商业区，项目周边土地主要以居住用途为主，集中了大量的住宅和在建住宅项目，预计这些住宅人群将成为地区商业项目的潜在使用者；l基于以上，我们将对区域部分住宅项目的购房者特征进行研究，以分析商业潜在客群的主要需求特征；在此需要说明的是，以下特征分析将来源于周边部分住宅人群，将具有一定代表性（主要来源于置信巴厘岛、中华名园、金楠国际、武侯国际花园、新界、中华锦绣项目）；60以上本地人以上本地人自住为主自住为主35-45岁占岁占5025-35岁占岁占37事业稳定和成熟期事业稳定和成熟期事业上升期事业上升期白领占白领占50私企老板占私企老板占30公务员占公务员占10收入高且稳定收入高且稳定购买力强购买力强娱乐、时尚餐饮娱乐、时尚餐饮超市、便利服务超市、便利服务家居元素家居元素儿童元素儿童元素个人护理个人护理时尚品牌、时尚品牌、国际品牌国际品牌运动元素运动元素消费需求？消费需求？消费需求？消费需求？以家庭消费为主以家庭消费为主 有效消费力较强有效消费力较强 对时尚元素敏感对时尚元素敏感 享受小资情调享受小资情调 追求品牌消费追求品牌消费主要特征？主要特征？主要特征？主要特征？路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索对开发商业的借鉴与启示对开发商业的借鉴与启示潜在消费者主要以居住家庭为主，本项目应潜在消费者主要以居住家庭为主，本项目应在规模上做足且业态丰富在规模上做足且业态丰富，满足消费者一站式购物满足消费者一站式购物需求需求；满足消费者喜欢休闲娱乐的需求，满足消费者喜欢休闲娱乐的需求，做足休闲娱乐业态做足休闲娱乐业态；注重家庭消费特点，注重家庭消费特点，以孩子为中心的家庭消费不可忽视以孩子为中心的家庭消费不可忽视，因此应在儿童用品、培训、游乐等业，因此应在儿童用品、培训、游乐等业态方面有所突出，吸引家庭到本项目消费，从而也可带动其他家庭成员的多方面消费；态方面有所突出，吸引家庭到本项目消费，从而也可带动其他家庭成员的多方面消费；做到与周边竞争商业的做到与周边竞争商业的业态优化业态优化，吸引更多消费者到本项目消费；，吸引更多消费者到本项目消费；品牌国际化、多样化品牌国际化、多样化；新颖的建筑设计和舒适的购物环境新颖的建筑设计和舒适的购物环境；交通便利，并交通便利，并提供充足的车位提供充足的车位，吸引更远地方的自驾车消费者及家庭；，吸引更远地方的自驾车消费者及家庭；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索消费者研究消费者研究竞争情况竞争情况零售商需求零售商需求市场空间及市场空间及未来发展趋势未来发展趋势地块条件地块条件路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索项目自身情况决定商业规模可做大项目自身情况决定商业规模可做大地块性质为公建用途，容积率低、有限高，最多只能做到四层；地块性质为公建用途，容积率低、有限高，最多只能做到四层；相对其他物业的投资回报来看，开发商业的价值较高；相对其他物业的投资回报来看，开发商业的价值较高；本项目有足够的规模成为一个综合的购物中心；本项目有足够的规模成为一个综合的购物中心；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索交通分析交通分析1436287910111213141516171851234本项目现有项目未来项目一一 环环 路路二二 环环 路路三三 环环 路路四环四环 路路通过此图可以看出，目前城市中心，即一一环环内内地地区区商商业业项目较为聚集，且发展较为成熟；道路设施虽然完善但却面临交通拥堵和停车难的问题；对对于于自自驾驾车车消消费费者者会会产产生生一一定定的的制制约约；一环外的大型商业主要沿二环、三环分布，道路条件相对一环内有所缓解，对于自驾车消费者来说可达性相对较高；本本项项目目位于西南二、三环之间，对对于于城城市市北北部部、东东部部，南南部部和和西西部部的的二二环环外外地地区区的的自自驾驾车车消消费费者者来来讲讲，虽虽具具有有一一定定距距离离，但但比比较较容容易易到到达达；同时对于本项目来讲，也应应具具备备充充足足的的车车位位，以以吸吸引引到到更更远远地地方方的的目目的的型型消消费费者者或或自自驾驾车车消消费费者者；但同样与本项目位置和交通有相似之处的商业项目也将有机会吸引到本项目的目标客群，这就需需要要项项目目自自身身增增强强项项目目的的目目的的型型消消费费和和吸吸引引力力，且且应应体体现现在在业业态态的的综综合合性性和和家家庭庭性性、设设计特色和充足的车位等方面；计特色和充足的车位等方面；19路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索小结：小结：问题问题1：是否能做大型商业？：是否能做大型商业？消费者研究消费者研究竞争情况竞争情况零售商需求零售商需求市场空间及市场空间及未来发展趋势未来发展趋势地块条件地块条件通过以上研究可以看出：l从市场空间来看，本项目所在地区具备开发大型商业的市场空间本项目所在地区具备开发大型商业的市场空间；l从全市及区域范围内的商业竞争来看，真真正正与与本本项项目目能能够够形形成成直直接接竞竞争争的的项项目目并并不不多多且且未未来来开开发发前前景景并并不不明明确确，本项目应加强自身竞争力，在业态方面满足周边潜在消费人群的主要需求，在业态方面一定要做全且覆盖竞争项目所具有的优势业态，在竞争项目的劣势和不足方面有所借鉴与改进；l从零售商需求方面来看，一些主力店，如超市、电器、大型影院、时尚专卖等均对本项目表示出一定兴趣和关注；l从消费者需求来看，本项目应在业态上更加注重休闲娱乐和家庭消费，同时也应满足消费者的多方面、一站式购物需求；l综合以上并结合地块条件，本本项项目目在在业业态态组组合合和和品品牌牌组组合合方方面面应应满满足足零零售售商商和和消消费费者者需需求求，这就要要求求项目应具有足够的规模来实现项目应具有足够的规模来实现；同时，本项目的自身条件也决定本项目有条件成为一个大型综合项目决定本项目有条件成为一个大型综合项目；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索问题二：商业能做多大规模？问题二：商业能做多大规模？为计算区域的商业空间及容量，我们采采用用商商圈圈人人口口捕捕获获率率的的计计算算方方法法，估测商圈消费者每月在本项目内的消费金额；用此数字除以地区商业坪效，即可以得出商圈能够支撑多大规模的商业即可以得出商圈能够支撑多大规模的商业。我们采采用用商商业业坪坪效效1200元元/平平/月月（营营业业面面积积），即72,710,405元/月1,200元/月/平=60,592平方米（使用面积），如按按60使用率计算使用率计算，则可支撑的商业规模在可支撑的商业规模在10.1万平方米左右万平方米左右；可以看出，区域具有开发大型商业的市场空间；区域具有开发大型商业的市场空间；商圈商圈人口数量人口数量（人）（人）捕获率捕获率（）（）预计在本项目预计在本项目的消费人数的消费人数 预计在本项目的家庭预计在本项目的家庭数量（按家庭购物参数量（按家庭购物参与人数与人数1.31.3人统计）人统计）预计每周到预计每周到访家庭数量访家庭数量预计在本项目预计在本项目的月消费额的月消费额（元）（元）预计在本项目的预计在本项目的月消费总额（元）月消费总额（元）第一商圈半径1.5公里117,07870%81,955 63,042 15,761 500 40,977,300 第二商圈半径约3公里233,82730%70,148 53,960 35,973300 21,044,430 第三商圈半径约5公里388,16110%38,816 29,859 7,465 200 7,763,220 第四商圈主城区2,925,4551%14,627 11,252 2,813 200 2,925,455 总计总计3,664,521/205,546 158,112 62,011/72,710,405 路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索问题三：具体商业定位是什么？问题三：具体商业定位是什么？目标消费者目标消费者业态组合及品牌组合建议业态组合及品牌组合建议整体商业定位整体商业定位商圈界定商圈界定路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索l商业定位：集商业定位：集“休闲娱乐和购物元素休闲娱乐和购物元素”于一体的一站式购物中心于一体的一站式购物中心l商业主题与功能：释放城市工作与生活压力的商业主题与功能：释放城市工作与生活压力的“自由生活消费中心自由生活