用益物权课件

第三章第三章 用益物权用益物权第一节第一节 用益物权概述用益物权概述一、用益物权的概念和特征一、用益物权的概念和特征 用益物权是指以一定范围内的使用、收益用益物权是指以一定范围内的使用、收益为目的而在他人之物上设立的定限物权。为目的而在他人之物上设立的定限物权。简言之，以物的使用、收益为目的的物权。简言之，以物的使用、收益为目的的物权。物权法第物权法第117、118条条 特征：特征：1.是一种定限物权（不完全物权）；是一种定限物权（不完全物权）；2.其实现以占有他人之物为前提；其实现以占有他人之物为前提；3.标的物一般限于不动产；标的物一般限于不动产；4.设立目的是对物进行使用和收益。设立目的是对物进行使用和收益。5、用益物权是一种独立物权用益物权是一种独立物权 第二节第二节 土地承包经营权土地承包经营权一、概念和特征一、概念和特征 简称农地承包权或农地使用权。指农业简称农地承包权或农地使用权。指农业生产经营者为种植、养殖、畜牧等农业目生产经营者为种植、养殖、畜牧等农业目的对其依法承包的农民集体所有和国家所的对其依法承包的农民集体所有和国家所有由农民集体使用的土地享有的占有、使有由农民集体使用的土地享有的占有、使用、收益的权利。中国特色的用益物权。用、收益的权利。中国特色的用益物权。物权法第物权法第124、125条。条。特征：特征：（一）主体是农业生产经营者；（一）主体是农业生产经营者；（二）客体是农民集体所有和国家所有由（二）客体是农民集体所有和国家所有由农民集体使用的土地农民集体使用的土地农用地；农用地；（三）设立目的是从事种植、养殖或畜牧（三）设立目的是从事种植、养殖或畜牧等农业活动。等农业活动。二、土地承包经营权的取得二、土地承包经营权的取得（一）（一）设立取得设立取得物权法第物权法第127条条 由双方当事人签订土地承包合同。由双方当事人签订土地承包合同。合同的主体合同的主体发包方、承包方发包方、承包方 村集体经济组织、村委会或村民小组村集体经济组织、村委会或村民小组 农户农户 土地承包经营权的设立及确认土地承包经营权的设立及确认 承包经营权合同生效时；承包经营权合同生效时；县以上地方人民政府发给相应使用县以上地方人民政府发给相应使用权证。权证。（二）（二）流转取得流转取得 物权法第物权法第128、129、133条条流转原则流转原则平等、自愿、有偿；平等、自愿、有偿；保持土地性质和用途；保持土地性质和用途；承包期内流转；承包期内流转；受让方有农业经营能力；受让方有农业经营能力；本集体成员优先受让。本集体成员优先受让。流转方式流转方式转包、出租、互换、转让。转包、出租、互换、转让。流转合同形式流转合同形式书面；书面；流转的公示流转的公示采自愿申请登记原则采自愿申请登记原则理由：理由：流转主要在内部进行，依占有可知权属；流转主要在内部进行，依占有可知权属；农户承包土地数量大、地块分散，短期农户承包土地数量大、地块分散，短期建立较完备的登记制度难度很大；建立较完备的登记制度难度很大；以登记作为权利变动生效要件，增加程以登记作为权利变动生效要件，增加程序、费用，加重农民负担。序、费用，加重农民负担。三、效力三、效力（一）（一）承包人的权利承包人的权利 对土地的使用收益权；对土地的使用收益权；物权法第物权法第125条；条；对土地承包权的依法流转权；对土地承包权的依法流转权；物权法物权法128、133条；条；农村土地承包法第农村土地承包法第32、42、49条条 投资补偿权。投资补偿权。承包地被依法征收、征用的；承包地被依法征收、征用的；承包期内交回或收回承包地时，承包承包期内交回或收回承包地时，承包人对其在承包地上投入而提高土地生产能人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的；力的；农地承包权依法流转时，承包人对其农地承包权依法流转时，承包人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的。在承包地上投入而提高土地生产能力的。物权法第物权法第121、132条条 农村土地承包法、土地管理法农村土地承包法、土地管理法 （二）（二）承包人的义务承包人的义务 依法缴纳承包费用；依法缴纳承包费用；依约定方法和用途保护和合理使用土依约定方法和用途保护和合理使用土地，地，不得给土地造成永久性损害不得给土地造成永久性损害；四、土地承包经营权的消灭四、土地承包经营权的消灭（一）（一）承包期届满不继续承包的；承包期届满不继续承包的；（二）（二）承包期内交回承包地的；承包期内交回承包地的；农转非交回的农转非交回的 包括包括 自愿交回的自愿交回的 （三）（三）承包期内依法收回承包地的；承包期内依法收回承包地的；农转非的；农转非的；连续连续2年弃耕抛荒的。年弃耕抛荒的。（四）（四）农地被依法征收；农地被依法征收；第三节第三节 建设用地使用权建设用地使用权一、概念和特征一、概念和特征建设用地使用权是指土地使用权人为营造建设用地使用权是指土地使用权人为营造建筑物或其他工作物而使用国有土地的权利。建筑物或其他工作物而使用国有土地的权利。物权法第物权法第135条条 特征：特征：（一）建设用地使用权的客体限于国有土（一）建设用地使用权的客体限于国有土地地（二）建设用地使用权的设立目的是为了（二）建设用地使用权的设立目的是为了在土地上建造建筑物或其他工作物在土地上建造建筑物或其他工作物（三）建设用地使用权通过出让或者划拨（三）建设用地使用权通过出让或者划拨的方式取得的方式取得（四）建设用地使用权具有流通性（四）建设用地使用权具有流通性二、建设用地使用权的取得二、建设用地使用权的取得（一）基于民事行为的取得（一）基于民事行为的取得1、设立方式、设立方式出让、划拨出让、划拨137条条出让出让出让人出让人使用人使用人一定期限内出让一定期限内出让支付土地出让金支付土地出让金出出让的具体措施的具体措施协议出让协议出让招标出让招标出让挂牌出让挂牌出让拍卖出让拍卖出让出出让合同合同书面形式；面形式；一般条款：物一般条款：物权法第法第1382划划拨 出让人出让人使用人使用人划划拨的适用范的适用范围物物权法第法第1373、城市房地、城市房地产管管理法第理法第24条。具体：条。具体：无偿、无期限划拨无偿、无期限划拨国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。法律、行政法规规定的其他用地。划划拨的程序的程序立立项提出用地申提出用地申请审批划批划拨2、建设用地使用权的让与、建设用地使用权的让与物权法第物权法第143条条转让转让出资出资抵押抵押互换互换赠与赠与（二）基于民事行为以外的事实取得（二）基于民事行为以外的事实取得建设用地使用权人为自然人建设用地使用权人为自然人的，在该自然人死亡时，其继承的，在该自然人死亡时，其继承人可在剩余使用期限内依法继承。人可在剩余使用期限内依法继承。三、建设用地使用权的效力三、建设用地使用权的效力（一）（一）建设用地使用权人的权利建设用地使用权人的权利 对土地的占有、使用、收益权；对土地的占有、使用、收益权；物权法第物权法第135条条 对所建造建筑物及其他工作物的所有对所建造建筑物及其他工作物的所有权；权；物权法第物权法第142条条 将建设用地使用权转让、互换、出资、将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押的权利；赠与或抵押的权利；物权法第物权法第143147条条 从事必要附属行为的权利；从事必要附属行为的权利；建设用地使用权被提前收回时获得补建设用地使用权被提前收回时获得补偿的权利。偿的权利。物权法第物权法第148条条（二）（二）建设用地使用权人的义务建设用地使用权人的义务 支付建设用地使用权出让金的义务；支付建设用地使用权出让金的义务；对土地的合理使用和保护义务。对土地的合理使用和保护义务。物权法、房地产管理法的规定物权法、房地产管理法的规定 四、建设用地使用权的消灭四、建设用地使用权的消灭（一）消灭原因（一）消灭原因1.期限届满；期限届满；建设用地使用权出让的最长期限：建设用地使用权出让的最长期限：居住用地居住用地7070年；年；商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年；年；工业、工业、科教文卫体、综合或其他科教文卫体、综合或其他用用地地5050年。年。建设用地以划拨方式取得的，一般建设用地以划拨方式取得的，一般无使用期限限制，但法律法规另有规定无使用期限限制，但法律法规另有规定的除外。的除外。2.建设用地使用权被撤销；建设用地使用权被撤销；3.被提前收回；被提前收回；物权法第物权法第148条、房地产管理法条、房地产管理法第第20条条 4.土地灭失。土地灭失。（二）法律效果（二）法律效果 1.出让人办理注销登记，登记机构收回出让人办理注销登记，登记机构收回权利证书；权利证书；物权法第物权法第150条条 2.因公共利益需要提前收回土地的，依因公共利益需要提前收回土地的，依法对该土地上的不动产给予补偿，退还法对该土地上的不动产给予补偿，退还相应的出让金；相应的出让金；物权法第物权法第148条条 第四节第四节宅基地使用权宅基地使用权一、宅基地使用权的概念和特征：一、宅基地使用权的概念和特征：是指农村集体经济组织成员依法在集体所有是指农村集体经济组织成员依法在集体所有的土地上建筑住宅及其附属设施，供居住使用的土地上建筑住宅及其附属设施，供居住使用的权利。的权利。物权法第物权法第152条。条。是我国专为解决农民居住问题而设立，是我国专为解决农民居住问题而设立，具有中国特色的用益物权。具有中国特色的用益物权。特征：特征：（一）宅基地使用权的主体是农民集体（一）宅基地使用权的主体是农民集体经济组织的成员经济组织的成员（二）宅基地使用权的取得一般是无偿（二）宅基地使用权的取得一般是无偿的的（三）宅基地使用权的客体是经依法批（三）宅基地使用权的客体是经依法批准划拨给个人建造住宅使用的集体土地准划拨给个人建造住宅使用的集体土地（四）宅基地使用权的设立目的是供建（四）宅基地使用权的设立目的是供建造住宅及其附属设施而居住、使用造住宅及其附属设施而居住、使用三、宅基地使用权的取得三、宅基地使用权的取得取得的方式取得的方式审批审批使用使用建筑住宅及附属设施，可以随房屋使建筑住宅及附属设施，可以随房屋使用权的转让、出租而转让、出租。用权的转让、出租而转让、出租。因转让和抛弃而丧失宅基地使用权，因转让和抛弃而丧失宅基地使用权，不得再申请。不得再申请。宅基地使用权无期限的限制。宅基地使用权无期限的限制。三、宅基地使用权的消灭：三、宅基地使用权的消灭：（一）宅基地被收回和征收；（一）宅基地被收回和征收；（二）宅基地的灭失；（二）宅基地的灭失；第五节第五节地役权地役权一、地役权概述一、地役权概述（一）地役权概念和特点（一）地役权概念和特点地役权是指为了自己的不动产使用地役权是指为了自己的不动产使用的便利和效益，按照合同约定而使用他的便利和效益，按照合同约定而使用他人不动产的权利。人不动产的权利。地役地役权发生在两个不生在两个不动产之之间；需役地、供役地；需役地、供役地；需役地人、供役地人。需役地人、供役地人。物权法第物权法第156条条其本质特征：其本质特征：（一）地役权是存在于他人不动产之上（一）地役权是存在于他人不动产之上的物权；的物权；（二）地役权是以他人不动产供自己的（二）地役权是以他人不动产供自己的不动产便宜之用的权利不动产便宜之用的权利（三）地役权具有从属性；（三）地役权具有从属性；其其设定以需役地的存在定以需役地的存在为前提；前提；不得与需役地相分离而不得与需役地相分离而单独独转让；需役地人不得自己保留需役地所有需役地人不得自己保留需役地所有权或使用或使用权，而只，而只转让地役地役权；需役地人不得自己保留地役需役地人不得自己保留地役权，而只，而只转让需役地所有需役地所有权或使用或使用权；需役地人不得将需役地所有需役地人不得将需役地所有权或使用或使用权与地役与地役权分分别让与不同的人。与不同的人。需役地所有人需役地所有人设立用益物立用益物权时，原地，原地役役权当然当然转归用益物用益物权人享有；人享有；地役地役权随需役地所有随需役地所有权或使用或使用权的消的消灭而消而消灭。（四）地役（四）地役权具有不可分性。具有不可分性。发生的不可分性；生的不可分性；享有和享有和负担上的不可分性；担上的不可分性；消消灭时的不可分性。的不可分性。（二）地役（二）地役权的种的种类1、积极地役极地役权与消极地役与消极地役权2、继续地役地役权与非与非继续地役地役权3、表、表见地役地役权与不表与不表见地役地役权二、地役二、地役权的取得：的取得：（一）（一）设立取得立取得签订地役地役权书面合同；面合同；合同条款；合同条款；物权法第物权法第157条条实行登行登记对抗主抗主义。物物权法第法第158条条（二）（二）转让取得取得要求：物要求：物权法第法第164、166条条地役地役权不得不得单独独转让；一般情况下，地役一般情况下，地役权随土地承包随土地承包经营权、建、建设用地使用用地使用权等的等的转让而而转让，但合同另有但合同另有约定的除外；定的除外；一般情况下，地役一般情况下，地役权随供役地或需役随供役地或需役地地变动而而变动，但不随其分割而分割。，但不随其分割而分割。需役地及其之上的土地承包需役地及其之上的土地承包经营权、建建设用地使用用地使用权部分部分转让时，转让部分部分涉及地役涉及地役权的，受的，受让人同人同时享有地役享有地役权。在供役地被分割的情况下，分割后的在供役地被分割的情况下，分割后的土地均需土地均需满足需役地的地役足需役地的地役权的，分割的，分割后的供役地共同承担地役后的供役地共同承担地役权义务，只有，只有部分需部分需满足的，相足的，相应的供役地承担地役的供役地承担地役权义务。三、地役权的效力：三、地役权的效力：（一）地役权人的权利义务（一）地役权人的权利义务1、使用供役地的权利；、使用供役地的权利；2、于供役地上为随附行为和设置附属设、于供役地上为随附行为和设置附属设施的权利；施的权利；3、行使基于地役权所生的物上请求权；、行使基于地役权所生的物上请求权；4、工作物取回权与回复原状的义务；、工作物取回权与回复原状的义务；5、维护设置的义务；、维护设置的义务；（二）供役地人的权利义务（二）供役地人的权利义务1、共同使用附属设施的权利；、共同使用附属设施的权利；2、费用支付请求权；、费用支付请求权；3、供役地使用场所及方法的变更请求、供役地使用场所及方法的变更请求权权4、容忍及不作为义务、容忍及不作为义务四、地役权的消灭四、地役权的消灭供、需役供、需役地灭失地灭失期限届满期限届满地役权目的地役权目的事实上不事实上不能实现能实现法定事由法定事由发生发生混同混同抛弃抛弃思考题：思考题：1、用益物权的概念和特点？、用益物权的概念和特点？2、地役权与相邻权有何区别和联系？、地役权与相邻权有何区别和联系？3、土地承包经营权的概念、特点及消灭原因、土地承包经营权的概念、特点及消灭原因？4、建设用地使用权的概念、特点及消灭原因、建设用地使用权的概念、特点及消灭原因？5、宅基地使用权的概念、特点？、宅基地使用权的概念、特点？6、地役权消灭的原因主要有哪些？、地役权消灭的原因主要有哪些？案例分析：案例分析：1、甲为了自己别墅的采光方便，与前、甲为了自己别墅的采光方便，与前方住户乙约定：乙不得在其土地上修建二方住户乙约定：乙不得在其土地上修建二层以上建筑，并到登记机构办理了登记。层以上建筑，并到登记机构办理了登记。后甲将该别墅卖给丙，乙便在其土地上修后甲将该别墅卖给丙，乙便在其土地上修建三层小楼。由于该三层小楼阻挡了别墅建三层小楼。由于该三层小楼阻挡了别墅采光，丙遂请求乙去除一层，遭乙拒绝。采光，丙遂请求乙去除一层，遭乙拒绝。乙认为：不得建二层以上建筑是他与甲之乙认为：不得建二层以上建筑是他与甲之间的设定，旁人不得享有。间的设定，旁人不得享有。试分析：乙丙的主张是否会得到法院试分析：乙丙的主张是否会得到法院的支持？的支持？点评：点评：依物权法第依物权法第166条条“需役地以及需役地需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。有地役权。”的规定，地役权的设立目的，是的规定，地役权的设立目的，是为了方便需役地的利用，提高需役地的价值，为了方便需役地的利用，提高需役地的价值，地役权是为需役地全部而存在。就供役地而言，地役权是为需役地全部而存在。就供役地而言，地役权对供役地是一种负担，此负担也是就供地役权对供役地是一种负担，此负担也是就供役地的全部而存在。地役权与需役地共存亡，役地的全部而存在。地役权与需役地共存亡，需役地既然已经转移到丙，为需役地所设定的需役地既然已经转移到丙，为需役地所设定的地役权也当然转移到丙，这无需另行约定。所地役权也当然转移到丙，这无需另行约定。所以本案中丙的主张应予支持，乙的主张不成立。以本案中丙的主张应予支持，乙的主张不成立。44写在最后写在最后成功的基础在于好的学习习惯成功的基础在于好的学习习惯The foundation of success lies in good habits谢谢聆听 学习就是为了达到一定目的而努力去干,是为一个目标去战胜各种困难的过程,这个过程会充满压力、痛苦和挫折Learning Is To Achieve A Certain Goal And Work Hard,Is A Process To Overcome Various Difficulties For A Goal