-旅游景区规划与开发概述课件

第九章 旅游景区规划与开发概述第一节 旅游景区规划一、旅游景区规划的概念、分类（一）旅游景区规划的概念。旅游景区规划，是以旅游景区为对象，根据旅游景区的资源特点和其他有关的自然、社会、经济条件，所进行的有关开发、保护、管理等内容的布局、设计与安排。1010203概况三点击此处输入相关文本内容整体概况概况一点击此处输入相关文本内容概况二点击此处输入相关文本内容2（二）旅游景区规划分类按规划时间可分为近期（5年以内）、中期（5到10年）、远期（10到15年）和远景（15年以上）规划。按规划内容和性质可分为旅游景区资源规划、景区线路规划、景区设施规划、客源组织规划、商品规划、人才培训规划。按规划空间可分为全国规划、大区域规划、地区规划。3三、景点规划时要考虑的首要因素（一）资金景点的开发、建设与经营的代价是十分昂贵的，开发商的财力是否雄厚是景点成功与否的关键。（二）产品景点产品的概念创意是否独特是开业后成功营销的基础，只有独一无二的产品体验才能让游客愿意支付高价。景点的位置时产品的一个重要构成因素。位置的选择要从3个方面考虑：经典距离客源区的距离、景点与整个旅游目的地的关系以及进入景点的交通是否便利。成功的景点还要善于利用一些特殊活动丰富产品内容景点产品的质量体现在景区的环境质量，服务是否热情主动、训练有素，以及是否设有体现人性关怀的设施。4（三）市场1、老年群体的不断扩大，可供他们自由支配的时间和金钱越来越多。2、许多人希望通过访问景点学到新东西3、许多人希望参与景点开设的互动性和体验性的活动。4、对环保问题和健康的生活方式的兴趣在不断增加。5、兴趣转向休闲购物，而不再是为了购物而购物。（四）管理景点的管理决定了景点能否长久地存在于市场上5第二节可行性分析一、可行性分析的目标在总目标下的每一个单项研究都有不同的具体目标，体现开发动机和目的。具体目标包括：1、尽可能全面地测定景点开发计划财政方面的可行性，即计算资本和收益成本，预测游客数量和收入。2、根据市场和资金的可行性及所获得的场地条件调整原是计划。3、预测所开发景点目标市场的类型与规模。4、计划、土地、贷款、资助审批的需要。65、从规模、地形和可进入性的角度帮助景点确立最佳位置。6、明确市场。7、吸引赞助商、特许经营者和经销商。8、分析具体的运作问题。9、确定潜在的财政资助来源。10、提供有价值的营销信息。7二、可行性分析的内容（一）市场调查景点的经营者要从以下几个方面来了解市场：1、谁会访问景点？2、访问量有多大？3、他们来自何地？4、游客将在何时来访？我们还可以通过以下人口特征对市场进行划分：1、年龄：景点是适合年轻人还是老年人所好？82、性别：景点更多的是吸引男性还是女性？3、所属的社会阶层：这点可以从职业、学历和平均收入几个方面判断出来。4、家庭生命周期的阶段：景点将主要吸引有孩子的家庭还是年轻的单身游客。（二）景点选址标准1、靠近人口密集的居住区2、周边的交通运力情况3、当地其他景点的存在4、客源地的社会经济发展状况5、当地气候条件6、现有公用设施和基础设施情况7、现有土地面积98、地形条件9、土地成本10、有关土地使用的政策及法规11、当地是否有适当技能和经验的员工及他们的工资水平12、政府对旅游项目的财政支持和实物援助13、当地居民对拟开发景点的态度14、建设费用15、人事关系及劳动法律（三）财务可行性在进行财务可行性分析是，先要预测出景点在一定时期内的年收入。景点的主要收入来源有：101、门票收入2、餐饮及零售收入3、其他收入来源4、外部资金来源景点成本主要包括：1、员工工资2、设施设备维护维修3、餐饮及零售点中食品及货物的成本4、水、电及供暖5、保险6、行政管理费用7、各类政府税费8、市场营销费用9、折旧11要做一个全面的资金预算还必须准确地预测出资本支出，其构成因素包括：1、购买场地及必须的修缮准备工作2、景点所需的楼房及建筑物的建设工程3、景点的布局4、景点开办费5、景点开业前所要承担的其他费用12三、资金筹措与资本运营景点开发筹集资金主要是用于：1、购置或租用场地以及应付场地所必需的准备工作，包括景点的美化和绿化。2、新建筑物的建筑施工或旧建筑物的改造。3、建筑物的外部装饰和内部装修以及设备安装。4、在景点盈利之前必须负担的开办费。5、景点尚未创收之前，支付景点经营初期所需的费用。13景点开发的主要资金来源主要由私营机构、政府或国有机构以及民间组织。融资的方式有两种：1、直接融资。2、间接的“实物支持”。直接向私人机构融资有以下几种形式：1、存款透支2、贷款短期、中期和长期3、商业抵押4、募集风险投资5、股权转让6、商业扩张14四、如何吸引外部投资（一）商业计划商业计划是为了向潜在的投资商表明所议项目在财政上是可行的，同时还须使财政机构相信开发商不会有太大风险，景点将由专业人员管理。商业计划没有一个标准格式，但通常包括：1、项目的目的以及企业开发项目的目标2、企业高级管理层的经验和能力3、景点经营者的组织机构，是有限公司、独资公司还是信托基金公司154、景点将提供的核心产品和服务以及提供这种产品和服务的成本5、市场的规模、性质和趋势以及营销费用6、定价的方法7、竞争对手分析8、选址理由以及场地改造的费用9、景点所选用的商品和服务供应商以及有关质量控制的方法10、对用工数量的估计11、开发商准备使用的管理信息与控制系统12、财务预测16（二）财务预测与规划1、资金成本，包括购置土地的费用2、收支，包括贷款利息和投资回报3、年收入4、年盈亏在预测收支情况时，支出所包括的项目有：1、员工费用，包括保险和养老金2、商店、餐厅出售的商品和食品的成本3、供水、供电、供暖4、维修5、通讯6、贷款及债务利息177、地租8、家具、装饰和设备的更新9、折旧10、税费11、保险在预测收入时应包括：1、门票收入2、商品零售3、餐饮销售4、景点场地出租5、出售特许经营权6、赞助7、行政拨款18（三）现金流动规划与管理由于景点是季节性很强的行业，因此不同季节景点的收支情况差异会很大，有明显的淡、旺季之分，因此景点开发商应预测每月甚至每周的现金流动情况，以保证在任何时候都有足够的收入来满足支出。4、敏感性分析所有财务规划和预测都是以假设为基础的。由于景点的商业环境是非常复杂和不稳定的，因此假设并不一定是都正确，最好根据不同的假设和情况作出多个可能的规划，这就是敏感性分析。景点项目敏感性分析要注意以下变量：191、影响需求变化的因素2、影响景点经营成本的变化20第三节旅游景区规划的原则1、独特性原则旅游规划要突出民族特色、增强地方特色，满足游客的猎奇、喜新心愿。21成都市洛带镇22八角井232、协调统一原则。是指旅游景区在开发中应该注意经济、社会、环境效益的协调发展。24张家界武陵源的“百龙天梯”253、区域区位依托原则规划时考虑区域的经济实力，合理确定开发项目、规模和时间顺序。4、市场导向原则旅游景区必须以客源市场为导向制定内容。5、适度超前的原则规划必须有预见性，能体现长远发展。266、整体性原则整体性原则是指要保持旅游景区的整体性不被分割。即将旅游景区的管理规划成一个统一体，避免权限分散所造成的混乱。27黄河壶口瀑布2829三、旅游景区规划的内容（一）确定旅游景区的性质旅游景区性质的确定和描述主要由旅游景区的资源特色、旅游景区的旅游功能、旅游景区的等级类型三部分。景区规划的重要内容之一就是确定风景名胜区的性质。风景名胜区性质的确定是决定其利用功能、开发方向，吸引不同类型游客的基本因素，对规划旅游设施项目和内容具有重要影响。30（二）规划旅游景区的范围及外围保护地带为了便于管理，应对风景区划定一定外围保护带，并确定风景区范围。在划范围及外围保护带时，应注意保护自然环境和人文景观的完整性，这样既可以满足游者需求，又有利于保护和管理。划定后，要标明界线，建立档案，向社会公布。例如：桂林漓江风景名胜区的范围划定为北起兴安，南至阳朔。31（三）划分游览景区及其他功能区根据功能和性质，风景区可以划分为若干景区，每个景区依靠环境独具特色，使旅游有一个合理的布局。每个景区之间虽然相对独立，但在总体上又融为一体，相互补充，共同体现景区的完整性。除确定不同特色的景区外，还要规划不同的生活服务区、管理用地区、娱乐活动区、停车场等，以利于全面安排旅游设施。例如在景区划分方面，江西井冈山风景名胜区划分为茨坪、龙潭、黄洋界、笔架山、五指峰等八个景区。321、游览线路的功能在景点和服务点之间相互联结的纽带。游客的向导限定游客与景区的距离组织游览过程。如泰山33342 2、游览线路的设计原则主题突出原则。如杭州虎跑泉景区。顺序节奏安排合理原则。选择最佳观赏点的原则。35听泉赏泉、试泉寻泉品泉释泉36听泉37赏泉、试泉38寻泉39释泉40品泉413、旅游景区设计手法提炼法：提炼，是针对那些处于自然状态及显得单调，主题不明确的景观资源进行的人工概括、选择和加工，从而形成一个主题突出、风景独特的旅游景观。424344点景引人法。点景引人法，是指在风景区内的景观布点上以一个较突出的点景引导游客的方法。45永明华藏寺,位于峨眉山金顶主峰，海拔高度3077米。金殿是华藏寺的其中一殿，所处位置最高，与华藏寺合二为一，统称华藏寺，俗称金顶。46充实法:充实是对自然景色的补充和丰富。自然景色如果没有人文内容，总会给人一种单调的感觉，任何自然景观都必须进行人为加工。水景为主的景区，要修堤、筑桥、建亭。以山脉为主的旅游景区，一般以寺、庙、观、塔等。474849借物立意法:风景建筑物不仅要符合所在区位的地形地势，也要与所在景点的意境或喻意相符合，或直接以某种建筑物来塑造意境。505152（四）确定保护和开发景区旅游资源的措施。(1)保护范围及其项目。包括风景区范围、景区环境质量、特色和风格、景点和古迹美学环境气氛等方面。(2)教育和管理。要因地制宜地制定法规和措施，加大环境保护宣传的力度，对旅游者进行环保意识的教育，号召做文明守法的旅游人。(3)合理布局。严格执行风景名胜区管理条例中有关保护风景名胜区的规定，控制与自然环境、历史风貌不和谐建筑物的建设，确定旅游环境容量等。(4)修复和维护。根据国家修复和维护文物古迹及历史遗址的“修旧如故”原则，提出合理的修复形式、结构、材料、工艺等计划。53(5)重点保护生态平衡。，自然风景区的生态平衡是关系到风景区生命的最重要的内因，因此要着重保护生态系统平衡。如改善和维护生态环境绿化工作，防止水质及大气污染等。(6)治理公害。要清除和净化各种可能在风景区出现的公害，如旅游垃圾的处理，保护大气质量和保护地表水等。例如为了保护桂林山水，有关部门关停并转了一批污染环境的企业。54Q&A问答环节敏而好学，不耻下问。学问学问，边学边问。Heisquickandeagertolearn.Learningislearningandasking.55结束语感谢参与本课程，也感激大家对我们工作的支持与积极的参与。课程后会发放课程满意度评估表，如果对我们课程或者工作有什么建议和意见，也请写在上边点击进入56感谢您的观看与聆听本课件下载后可根据实际情况进行调整57