资产评估课件(经典)

17/25/2024资产评估资产评估（20200606版）版）2024/7/25课程内容资产评估方法机器设备评估房地产评估建筑物及在建工程评估土地使用权评估无形资产评估长期投资及其他资产评估流动资产评估企业价值评估资产评估报告27/25/20242024/7/25考试题型单选30个小题，共30分多选10个小题，共10分名词解释2个小题，共6分简答题2个小题，共14分计算题4个小题，共40分37/25/20242024/7/25资产评估含义（重点）资产评估含义（重点）是指由专门机构和人员，依据国家法律和有关资料，遵循评估是指由专门机构和人员，依据国家法律和有关资料，遵循评估原则，选择适当价值类型，依照法定程序，运用科学方法，对资原则，选择适当价值类型，依照法定程序，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的过程（资产价值鉴证行为）。（重点掌产价值进行评定和估算的过程（资产价值鉴证行为）。（重点掌握资产评估组成）（握资产评估组成）（P1），），1、评估主体、评估主体即谁承担评估工作的主体即谁承担评估工作的主体受托方（评估机受托方（评估机构、评估人员构、评估人员）2、评估客体、评估客体即对什么对象进行评估即对什么对象进行评估评估对象（机器设备、评估对象（机器设备、房地产、无形资产、流动资产、长投、企业价值等）房地产、无形资产、流动资产、长投、企业价值等）；3、评估目的、评估目的即委托方即委托方基于什么目的委托评估机构评估基于什么目的委托评估机构评估，如转，如转让房地产、收购企业等；（让房地产、收购企业等；（资产交易业务目的资产交易业务目的）资产评估基本要素（即组成要素）（重点）资产评估基本要素（即组成要素）（重点）47/25/20242024/7/254、评估价值类型：、评估价值类型：市场价值、在用价值（使用价值）、投资价市场价值、在用价值（使用价值）、投资价值等值等（13页）（后面讲）页）（后面讲）5、评估程序、方法：、评估程序、方法：依据依据评估规程评估规程，依据法定程序，选择评，依据法定程序，选择评估方法估方法：成本法、市场法、收益法等；：成本法、市场法、收益法等；57/25/20242024/7/25资产评估的基本要素（小结）资产评估的基本要素（小结）评估主体资产评估机构和相关人员评估客体被评估的资产评估目的资产交易业务本身经济行为的特征评估价值类型对资产价值的质的规定评估方法具体技术和手段评估程序工作顺序67/25/20242024/7/25例题、资产评估主体是指（例题、资产评估主体是指（）（）（2011年年4月）月）A、被评估资产占有人、被评估资产占有人B、被评估资产、被评估资产C、资产评估委托人、资产评估委托人D、从事资产评估的机构和人员、从事资产评估的机构和人员例题：资产评估的主体是指例题：资产评估的主体是指()（20122012年年4 4月）月）A.A.被评估资产被评估资产 B.B.被评估资产占有人被评估资产占有人C.C.从事资产评估的机构和人员从事资产评估的机构和人员D.D.资产评估委托人资产评估委托人 77/25/2024DC2024/7/25资产评估的特点（重点）(P2)1、现实性、现实性即即评估价值对应于评估基准日评估价值对应于评估基准日，即评估价值是在，即评估价值是在基准日、资产实际状况下的价值；基准日、资产实际状况下的价值；形式：时点，形式：时点，年年月月日日；说明说明：（：（1）资产评估是资产评估是以资产现实状态为基础反映出来以资产现实状态为基础反映出来。（2）资产评估价值是针对具体时间而言资产评估价值是针对具体时间而言。（3）评估基准日可以：）评估基准日可以：过去过去（如保险赔偿资产价值评估）、（如保险赔偿资产价值评估）、现现在在、未来未来（如股票价值评估）。（如股票价值评估）。2 2、市场性、市场性强调强调评估价值客观性、准确性，能以市场价值评估价值客观性、准确性，能以市场价值（价格）作为目标和判断（价格）作为目标和判断；这里强调：这里强调：评估价值能够得到市场检验！评估价值能够得到市场检验！3 3、预测性；、预测性；是指资产现实价值（是指资产现实价值（即评估价值即评估价值）的确认依赖于对）的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测资产未来继续利用价值的预测。87/25/20242024/7/25资产评估的特点（重点）(P2)4、公正性：、公正性：评估应根据统一的法律规定和估价规程，评估应根据统一的法律规定和估价规程，不同估价不同估价机构（人员）均应按上述规定进行评估机构（人员）均应按上述规定进行评估；说明：（说明：（1）对同一资产）对同一资产同一类型价值同一类型价值，不同评估机构、评估人不同评估机构、评估人员评估结果相差不大员评估结果相差不大；（2）评估主体的身份是独立于）评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者产权交易双方之外的第三者；（3）评估结论对双方当事人来讲是公正的评估结论对双方当事人来讲是公正的；5、咨询性：、咨询性：即委托人委托评估机构评估资产价值，以帮助其决即委托人委托评估机构评估资产价值，以帮助其决策；（策；（评估结论是一种专业化的估价意见评估结论是一种专业化的估价意见）说明：说明：评估结论仅作委托人决策参考，评估机构并不对其决策结评估结论仅作委托人决策参考，评估机构并不对其决策结果负责果负责，只对评估价值客观性、准确性负责！，只对评估价值客观性、准确性负责！97/25/20242024/7/25例题：例题：资产评估的独立性原则资产评估的独立性原则保障了资产评估的保障了资产评估的()A.现实性特点现实性特点B.咨询性特点咨询性特点C.预测性特点预测性特点D.公正性特点公正性特点例题：评估者只对评估结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价例题：评估者只对评估结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责，这表明评估结论具有（决策负责，这表明评估结论具有（）A市场性市场性B咨询性咨询性C公正性公正性D现实性现实性例题：资产评估强调例题：资产评估强调确定评估基准日确定评估基准日，其体现了资产评估的特点是（，其体现了资产评估的特点是（）A预测性预测性B公正性公正性C咨询性咨询性D现实性现实性例题：一般说来，资产评估是指对资产在某一（例题：一般说来，资产评估是指对资产在某一（）价值的估算。）价值的估算。A、时期、时期B、时点、时点C、时段、时段D、时间、时间107/25/2024DBBD2024/7/25资产评估对象（各种资产）的特点（理解）资产评估对象（各种资产）的特点（理解）1、资产是一种权利、资产是一种权利所有、占有、使用、收益、处分权利；所有、占有、使用、收益、处分权利；各各种权利是有价值的，且各种权利的价值大小不同；种权利是有价值的，且各种权利的价值大小不同；2、资产价值的体现：是一种获利能力；、资产价值的体现：是一种获利能力；资产价值可以资产价值可以通过交换价通过交换价值体现值体现；3、资产必须为某一主体所拥有和支配、资产必须为某一主体所拥有和支配即物权；即物权；补充：物权包括所有权和用益物权；前者为完全物权、绝对物权！补充：物权包括所有权和用益物权；前者为完全物权、绝对物权！后者为有限物权、部分物权（后者为有限物权、部分物权（如土地使用权、房屋租赁权等如土地使用权、房屋租赁权等）！）！说明：说明：资产评估中的资产与会计要素中资产并非完全一样资产评估中的资产与会计要素中资产并非完全一样，如资，如资产评估中：商誉属于无形资产（会计上把它当做可辨认资产，还产评估中：商誉属于无形资产（会计上把它当做可辨认资产，还不算无形资产）；企业价值在会计中根本不属于资产，在评估中不算无形资产）；企业价值在会计中根本不属于资产，在评估中则属于！则属于！“会计学角度的资产会计学角度的资产”与与“资产评估角度的资产资产评估角度的资产”117/25/20242024/7/25资产评估对象（资产）的分类资产评估对象（资产）的分类1、分为有形资产（房屋等不动产、机器设备等动产）、无形资产、分为有形资产（房屋等不动产、机器设备等动产）、无形资产（专利权、商标权、土地使用权等）（专利权、商标权、土地使用权等）（注：商誉、企业价值也属此注：商誉、企业价值也属此列列）；）；分类标准：存在形态分类标准：存在形态2、分为单项资产、整体资产（、分为单项资产、整体资产（分类标准：获利能力分类标准：获利能力）（重点）（重点）单项资产：单台机器设备；（单独获利）单项资产：单台机器设备；（单独获利）整体资产：如一个企业、一个车间等；（综合获利）整体资产：如一个企业、一个车间等；（综合获利）3 3、分为可确指资产、不可确指资产（、分为可确指资产、不可确指资产（分类标准：是否独立存在分类标准：是否独立存在，即能否进行分离即能否进行分离）；（重点）；（重点）商誉为不可确指资产，其价值依附特定企业，不能独立于企业而商誉为不可确指资产，其价值依附特定企业，不能独立于企业而存在，不能转让存在，不能转让！区别与转让商标权等无形资产！区别与转让商标权等无形资产！注意：按不同标准，同一资产归属不同类型资产；注意：按不同标准，同一资产归属不同类型资产；如商誉属于无如商誉属于无形资产、整体资产、不可确指资产；形资产、整体资产、不可确指资产；127/25/20242024/7/254、分为短期资产（变现性较活）、长期资产（变现性较弱，如、分为短期资产（变现性较活）、长期资产（变现性较弱，如固定资产、无形资产）；分类标准：流动性固定资产、无形资产）；分类标准：流动性例题：下列选项中，属于不可确指资产的是例题：下列选项中，属于不可确指资产的是()A.商标商标B.商誉商誉C.专有技术专有技术D.计算机软件计算机软件例题：下列资产中，属于不可确指的资产是例题：下列资产中，属于不可确指的资产是()A商标商标B商誉商誉C专有技术专有技术D专利专利例题：按存在形态分类，资产可分为（例题：按存在形态分类，资产可分为（）A单项资产和整体资产单项资产和整体资产B可确指资产和不可确指资产可确指资产和不可确指资产C短期资产和长期资产短期资产和长期资产D有形资产和无形资产有形资产和无形资产137/25/2024BBD2024/7/25资产评估价值类型（重点）资产评估价值类型（重点）一、资产评估目的（了解）一、资产评估目的（了解）1 1、资产转让：出售、转让等、资产转让：出售、转让等2 2、企业兼并：、企业兼并：兼并买价、卖价等兼并买价、卖价等3 3、企业出售：卖价、企业出售：卖价4 4、企业联营：投资者出资验资（价值评估）、企业联营：投资者出资验资（价值评估）5 5、企业清算等：确定企业净资产价值等；、企业清算等：确定企业净资产价值等；6 6、抵押：确定抵押价值（如抵押贷款中）；、抵押：确定抵押价值（如抵押贷款中）；7 7、租赁：确定租赁价格（即租金）、租赁：确定租赁价格（即租金）等等等等一般目的一般目的：为资产交易当事人：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值双方提供拟交易资产的公允价值；特殊目的特殊目的：满足不同的经济业务满足不同的经济业务的要求；的要求；147/25/20242024/7/25资产评估价值类型（重点）资产评估价值类型（重点）(P12-)二、资产评估的价值类型二、资产评估的价值类型（一）（一）市场价值市场价值是在公开和公平市场条件下，理性双方进行资产交易的是在公开和公平市场条件下，理性双方进行资产交易的客观、客观、公平、公允价值公平、公允价值；（重点）；（重点）正确理解市场价值正确理解市场价值：（：（重点重点）（）（P12）（1）公开市场条件公开市场条件：即公开和公平市场条件（充分竞争市场，众多买家（卖：即公开和公平市场条件（充分竞争市场，众多买家（卖家）；（家）；（重点重点）（2）交易双方都是理性经济人交易双方都是理性经济人；（3）市场价值是价值估计数额市场价值是价值估计数额；（4）市场价值）市场价值是最为理想价值类型是最为理想价值类型（资产最大价值）资产最大价值）；（二）市场价值以外的价值类型（二）市场价值以外的价值类型后后2类类7类价值类型统称为类价值类型统称为“市场价值以外的价值类型市场价值以外的价值类型”，属于属于特定条件、或特定条件、或特定目的下的价值类型特定目的下的价值类型！（即不能完全满足公开市场条件下价值类型即不能完全满足公开市场条件下价值类型）157/25/20242024/7/25资产评估价值类型（重点）资产评估价值类型（重点）(P12-)二、资产评估的价值类型（重点二、资产评估的价值类型（重点3 3种）种）1 1、在用价值在用价值指某资产指某资产在特定用途下、对特定使用者在特定用途下、对特定使用者的价值的价值，其实就是该资产对该使用者的使用价值其实就是该资产对该使用者的使用价值；（；（属个别价值属个别价值）2 2、投资价值、投资价值是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值；（属个别价值属个别价值）例如，上例中某例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商铺，获得商铺出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值；出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值；（二）市场价值以外的价值类型（重点（二）市场价值以外的价值类型（重点1、2、4）例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资产在用价值就是生产产品；产在用价值就是生产产品；但其并不一定就是最佳用途、也并非但其并不一定就是最佳用途、也并非是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值是商业用途，比如处是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值是商业用途，比如处于商业中心的造纸厂）于商业中心的造纸厂）167/25/20242024/7/25资产评估价值类型（重点）(P12-)3、持续经营价值、持续经营价值指企业持续经营条件下（不会出售转让企业），指企业持续经营条件下（不会出售转让企业），给企业带来的经济利益给企业带来的经济利益；比如现金流量、利润等；比如现金流量、利润等；4、清算价值、清算价值是指企业在面临破产清算条件下，变现其资产的是指企业在面临破产清算条件下，变现其资产的价值价值；由于清算条件下，由于清算条件下，往往采用拍卖等，拍卖底价较低、要求快速变往往采用拍卖等，拍卖底价较低、要求快速变现，所以，清算价格往往低于市场价值！现，所以，清算价格往往低于市场价值！（二）市场价值以外的价值类型（重点（二）市场价值以外的价值类型（重点1、2、4）（续）（续）5、保险价值、保险价值指企业指企业为其某资产投保为其某资产投保，保险公司对其价值作的，保险公司对其价值作的评估，以确定保险费、赔偿额等；评估，以确定保险费、赔偿额等；一般由保险公司委托评估机构一般由保险公司委托评估机构来评定来评定！6 6、课税价值、课税价值指指税务机关税务机关为为确定计税基础而对资产所作的评估确定计税基础而对资产所作的评估；一般由税务机关委托评估机构来评定！一般由税务机关委托评估机构来评定！177/25/20242024/7/25例题例题.价值类型主要有以下哪几种（价值类型主要有以下哪几种（）A.投资价值投资价值B.最低成本价最低成本价C.市场价值市场价值D.持续经营价值持续经营价值E.清算价格清算价格例题：下列各项中，不符合公开和公平的市场条件的是例题：下列各项中，不符合公开和公平的市场条件的是()A交易双方都是经济人交易双方都是经济人B市场存在一定程度的垄断市场存在一定程度的垄断C交易双方拥有较充裕的时间了解信息交易双方拥有较充裕的时间了解信息D交易双方地位平等交易双方地位平等例题：评估资产的例题：评估资产的“在用价值在用价值”依据的是资产评估的依据的是资产评估的()A、供求原则、供求原则B、替代原则、替代原则C、贡献原则、贡献原则D、最佳使用原则、最佳使用原则例题：下列选项中，不符合公开市场内涵的是例题：下列选项中，不符合公开市场内涵的是()A.A.交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益B.B.交易各方掌握必要的市场信息交易各方掌握必要的市场信息C.C.交易各方具备较为充裕的时间交易各方具备较为充裕的时间D.D.交易条件公开且具有排他性交易条件公开且具有排他性 187/25/2024BACDECD2024/7/25资产评估价值类型（续）三、三、评估资产价值类型决定因素（注意三种因素的关系）（重点）评估资产价值类型决定因素（注意三种因素的关系）（重点）1、评估目的（、评估目的（是评估的核心问题是评估的核心问题）；）；评估目的：资产转让、投资、清算等目的；评估目的：资产转让、投资、清算等目的；2、评估基准日市场条件；、评估基准日市场条件；评估价值对应于评估时点对应于市场条件：公开市场、非公开市评估价值对应于评估时点对应于市场条件：公开市场、非公开市场；场；如转让不动产，其市场价格就与当地房地产市场成熟程度、如转让不动产，其市场价格就与当地房地产市场成熟程度、国家宏观调控政策等相关；国家宏观调控政策等相关；3、评估资产功能及状态；、评估资产功能及状态；包括资产功能充分、过剩、不足，新旧程度等；包括资产功能充分、过剩、不足，新旧程度等；197/25/20242024/7/25例题：决定和影响价值类型的因素主要有（例题：决定和影响价值类型的因素主要有（）A市场条件市场条件B评估的特定目的评估的特定目的C资产的功能资产的功能D评估方法的选择评估方法的选择E资产的状态资产的状态例题：下列因素中，例题：下列因素中，决定和影响价值类型决定和影响价值类型的有的有A评估的特定目的评估的特定目的B评估的方法评估的方法C市场条件市场条件D评估主体评估主体E资产功能及其状态资产功能及其状态例题：下列关于价值类型在资产评估中作用的表述，不正确例题：下列关于价值类型在资产评估中作用的表述，不正确的是（的是（D）（）（2013.4）A价值类型制约资产评估方法的选择价值类型制约资产评估方法的选择B价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素C明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，避免评明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，避免评估结果被误用估结果被误用D价值类型决定资产评估方法的选择价值类型决定资产评估方法的选择207/25/20242024/7/25资产评估的假设（P15-）（重点）一、继续使用假设一、继续使用假设即即评估资产对委托人现在及以后（剩余寿命期），具有有用性、评估资产对委托人现在及以后（剩余寿命期），具有有用性、有价值性有价值性；这样，评估才有必要性；这样，评估才有必要性；如几近报废的资产就不符合如几近报废的资产就不符合本假设！本假设！二、公开市场假设二、公开市场假设是指在评估时，资产市场完善，是指在评估时，资产市场完善，不存在影响评估资产价值公允不存在影响评估资产价值公允的干扰因素；如垄断，买方急于出售等的干扰因素；如垄断，买方急于出售等；三、清算（清偿）假设三、清算（清偿）假设针对清算价值针对清算价值指企业在破产清算时特定条件下，假设（法院主持）以指企业在破产清算时特定条件下，假设（法院主持）以拍卖方拍卖方式在公开市场出售其资产而评定的价值（清算价值）；式在公开市场出售其资产而评定的价值（清算价值）；但这种情况下，由于属于清算处置资产、快速变现等原因等，但这种情况下，由于属于清算处置资产、快速变现等原因等，往往使清算价值要低于公开市场下评估价值！往往使清算价值要低于公开市场下评估价值！217/25/20242024/7/25资产评估评估的原则（重点经济原则P19）一、贡献原则：一、贡献原则：资产的各组成部分，对资产整体价值的贡献性资产的各组成部分，对资产整体价值的贡献性；例如，例如，一写字楼，其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有一写字楼，其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有不同的影响，共同决定写字楼价值不同的影响，共同决定写字楼价值；二、替代原则：二、替代原则：不同资产在功效上可相互替代的特征不同资产在功效上可相互替代的特征；例如，生产产品，既可以使用甲设备，也可以使用乙设备，甲乙例如，生产产品，既可以使用甲设备，也可以使用乙设备，甲乙设备可以相互替代；设备可以相互替代；三、预期（收益）原则：三、预期（收益）原则：即资产价值有否、价值大小即资产价值有否、价值大小，取决于该，取决于该资产预期未来获利能力及获利的有效期限资产预期未来获利能力及获利的有效期限；如投资商铺就是基于；如投资商铺就是基于未来收租等收入预期等；未来收租等收入预期等；227/25/20242024/7/25例题：例题：下列下列不属于不属于资产评估假设的是（资产评估假设的是（）A.继续使用假设继续使用假设B.清算假设清算假设C.公开市场假设公开市场假设D.企业主体假设企业主体假设例题：下列各项中，属于资产例题：下列各项中，属于资产评估经济原则评估经济原则的有（的有（）A贡献原则贡献原则B替代原则替代原则C客观性原则客观性原则D预期原则预期原则E科学性原则科学性原则例题：下列各项中，符合资产评估科学性原则的有例题：下列各项中，符合资产评估科学性原则的有()A.价值类型必须与评估目的相匹配价值类型必须与评估目的相匹配B.评估方法对价值类型具有约束性评估方法对价值类型具有约束性C.价值类型对评估方法具有约束性价值类型对评估方法具有约束性D.评估方法具有多样性和可替代性评估方法具有多样性和可替代性E.价值类型确定后评估方法具有唯一性价值类型确定后评估方法具有唯一性例题：下列原则中，例题：下列原则中，不属于资产评估工作原则不属于资产评估工作原则的是的是()A、独立性原则、独立性原则B、客观性原则、客观性原则C、预期性原则、预期性原则D、科学性原则、科学性原则237/25/2024DABDACDC2024/7/25例题：下列原则中，属于资产评估经济原则的是（例题：下列原则中，属于资产评估经济原则的是（A）A贡献原则贡献原则B客观性原则客观性原则C专业性原则专业性原则D科学性原则科学性原则247/25/20242024/7/25资产评估评估程序（掌握重点内容）（P22-25）一、明确资产评估程序（了解）一、明确资产评估程序（了解）1、明确资产评估业务基本事项明确资产评估业务基本事项（重点重点）（）（见后详细见后详细）；）；2、签订资产、签订资产评估业务约定书评估业务约定书；3、编制、编制资产评估计划资产评估计划；4、资产、资产勘查与现场调查勘查与现场调查；5、收集资产评估资料收集资产评估资料；6、评定估算评定估算（即（即进行评估，确定评估价值进行评估，确定评估价值）；）；7、编制和提交资产评估报告书编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档；、资产评估工作档案归档；257/25/20242024/7/25资产评估评估程序（掌握重点内容）（P22-25）三、资产评估业务约定书（即合同）内容（见书）（重点）三、资产评估业务约定书（即合同）内容（见书）（重点）二、明确资产评估业务的基本事项内容（重点前二、明确资产评估业务的基本事项内容（重点前6个）个）1、委托方及相关当事人基本情况；委托方及相关当事人基本情况；2、评估目的；评估目的；3、估价对象基本情况；估价对象基本情况；4、评估价值类型及定义；评估价值类型及定义；5、评估基准日；评估基准日；6、评估资产限制条件和重要评估假设；评估资产限制条件和重要评估假设；267/25/20242024/7/25例题：资产评估业务约定书包括的主要内容有例题：资产评估业务约定书包括的主要内容有()A.资产评估目的、资产评估对象资产评估目的、资产评估对象B.资产评估限制条件和重要假设资产评估限制条件和重要假设C.资产评估基准日资产评估基准日D.资产评估报告使用范围资产评估报告使用范围E.双方的权利、义务及违约责任双方的权利、义务及违约责任例题：下列选项中，例题：下列选项中，不属于资产评估业务约定书中基本内容不属于资产评估业务约定书中基本内容的是的是()A.评估机构和委托方名称评估机构和委托方名称 B.资产评估目的资产评估目的C.资产评估基准日资产评估基准日D.资产评估计划资产评估计划例题：下列因素中，不属于编制资产评估工作计划应重点考虑的是例题：下列因素中，不属于编制资产评估工作计划应重点考虑的是()A.A.资产评估目的、资产评估对象状况资产评估目的、资产评估对象状况B.B.资产评估报告使用范围资产评估报告使用范围C.C.评估对象的性质、行业特点、发展趋势评估对象的性质、行业特点、发展趋势D.D.相关资料收集状况相关资料收集状况 277/25/20242024/7/25第二章第二章 资产评估的方法资产评估的方法一、市场法（或市场比较法）（或市场替代法）一、市场法（或市场比较法）（或市场替代法）二、成本法（或重置成本法）二、成本法（或重置成本法）三、收益法（或收益还原法）三、收益法（或收益还原法）本章重点本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和和取得取得方法方法是掌握资产评估方法的关键。是掌握资产评估方法的关键。287/25/20242024/7/25市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径评估基准日评估基准日过去过去未来未来成本法成本法市场法市场法收益法收益法资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法297/25/20242024/7/25市场法市场法成本法成本法收益法收益法直接法直接法类比法类比法重置成本重置成本成新率成新率重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法 功能重置成本法功能重置成本法 统计分析法统计分析法 观察法观察法 使用年限法使用年限法 直接价值法直接价值法 收益额收益额折现率折现率收益期收益期资产评估方法体系资产评估方法体系307/25/20242024/7/25一、含义一、含义指通过（指通过（1）比较）比较被评估资产（称为估价对象）与最近时期被评估资产（称为估价对象）与最近时期（一（一般般2年内）年内）成交类似资产成交类似资产（称为比较案例称为比较案例）异同异同，（，（2）将比较案将比较案例的市场价值进行调整（称为修正），例的市场价值进行调整（称为修正），以确定估价对象价值以确定估价对象价值的一的一种方法种方法；市场法（重点）市场法（重点）市场法市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一二、基本原理：资产的替代原理二、基本原理：资产的替代原理（直接市场法直接市场法）选择若干个类似资产的交易案例作为参照物选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通，通过分析过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并，并对参对参照物的价格进行差异调整照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。，来确定被评估资产价值的方法。317/25/20242024/7/25例：要评估一商品房在例：要评估一商品房在2016年年9月月30日转让价值，在日转让价值，在选择案例上选择案例上，就要就要选择与估价对象处在同一地段，用途相同，结构相同（似），选择与估价对象处在同一地段，用途相同，结构相同（似），面积相同（当），建成年份相同（近）等成交案例面积相同（当），建成年份相同（近）等成交案例，然后再将选，然后再将选择比较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象价值；择比较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象价值；三、市场法应用的条件及要求三、市场法应用的条件及要求（选择可比性强的案例）（选择可比性强的案例）1 1、存在一个完善、充分的市场，、存在一个完善、充分的市场，可以搜集最近时期、与估价对可以搜集最近时期、与估价对象类似的估价比较案例象类似的估价比较案例；（市场要求）（市场要求）2 2、比较案例的选择比较案例的选择，在交易时间上要接近估计基准日（时点），在交易时间上要接近估计基准日（时点），这样，才更准确；这样，才更准确；（交易时间要求）（交易时间要求）3、比较案例的选择比较案例的选择，要尽量类似于估价对象，可比性强要尽量类似于估价对象，可比性强，这样，这样，修正后结果越接近估价对象价值；修正后结果越接近估价对象价值；这里的类似、可比性，比如区位、功能、新旧程度等！这里的类似、可比性，比如区位、功能、新旧程度等！市场法327/25/20242024/7/25确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1 1.参照物的可比性参照物的可比性：功能、市场：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交条件、资产实体特征和质量、成交时间等。时间等。2.2.参照物数量参照物数量：三个以上。：三个以上。1.1.选择差异因素选择差异因素：根据资产种类，：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。选择对资产价值影响较大的因素。2 2.指标对比、量化差异指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础以参照物成交价格为基础，将，将各项差异指标进行调整，得出初各项差异指标进行调整，得出初评结果。评结果。对初评结果进行分析对初评结果进行分析，用统计分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。或其他方法判断结果的合理性。四、操作程序及要求四、操作程序及要求市场法相关参数相关参数337/25/20242024/7/25市场法（重点）市场法（重点）1 1、搜集比较案例搜集比较案例，通过在市场上搜集与估价对象类似的比较案，通过在市场上搜集与估价对象类似的比较案例；例；即选择与估价对象可比性强的比较案例即选择与估价对象可比性强的比较案例；（；（选择比较案例选择比较案例）2、然后，将搜集的比较案例，、然后，将搜集的比较案例，根据估价对象的情况根据估价对象的情况，将比较案将比较案例修正成估价对象情况下的价值例修正成估价对象情况下的价值；（；（修正比较案例价值修正比较案例价值）3、最后，、最后，将修正到估价对象情况下的比较案例价值将修正到估价对象情况下的比较案例价值，按照一定按照一定方法计算得到估价对象评估价值方法计算得到估价对象评估价值。如算数平均、加权平均等；。如算数平均、加权平均等；（综合确定评估对象价值综合确定评估对象价值）市场法评估估价对象价值，其主要步骤（解释）：市场法评估估价对象价值，其主要步骤（解释）：347/25/20242024/7/25市场法总结总结市场法评估估价对象价值，市场法评估估价对象价值，是根据替代原则是根据替代原则，即利用已经成交比，即利用已经成交比较案例，较案例，将比较案例价值修正到估价对象情况的价值将比较案例价值修正到估价对象情况的价值，再按算术，再按算术平均等方法，得出估价对象价值：平均等方法，得出估价对象价值：例题：例题：资产评估和市场的关系是（资产评估和市场的关系是（）A.以市场为基础但高于市场以市场为基础但高于市场B.模拟市场条件有时接受市场检验模拟市场条件有时接受市场检验C.模拟市场条件但又必须接受市场检验模拟市场条件但又必须接受市场检验D.和市场无关和市场无关例题：例题：最大最佳效用是基于资产评估最大最佳效用是基于资产评估的的()A继续使用假设继续使用假设B持续经营假设持续经营假设C公开市场假设公开市场假设D清算清算(清偿清偿)假设假设例题：例题：在设备评估中，市场法不适用在设备评估中，市场法不适用于于()()A.A.大型设备大型设备B.B.有实体性贬值的设备有实体性贬值的设备C.C.自制非标设备自制非标设备D.D.进口设备进口设备 357/25/2024CCC2024/7/25例题：在资产评估中，市场法较适用于例题：在资产评估中，市场法较适用于()A、专用设备、专用设备B、大部分无形资产、大部分无形资产C、通用性较强的资产、通用性较强的资产D、受地域、环境等严格限制的资产、受地域、环境等严格限制的资产例题：下列资产中，最适宜采用市场法评估的是例题：下列资产中，最适宜采用市场法评估的是()()A.A.专有技术专有技术B.B.商业用房商业用房C.C.专用设备专用设备D.D.公益性用地公益性用地例题：一般说运用市场法评估资产价值时，例题：一般说运用市场法评估资产价值时，评估结论的准确性评估结论的准确性主要取决于主要取决于()A.A.参照物的数量参照物的数量 B.B.地域的大小地域的大小C.C.市场的活跃程度市场的活跃程度 D.D.功能的大小功能的大小例题：采用市场法评估资产价值时，需要以类似资产作为参照物，例题：采用市场法评估资产价值时，需要以类似资产作为参照物，选择的参照物资产应该是（选择的参照物资产应该是（）A全新资产全新资产B旧资产旧资产C与被估资产新旧程度相同的资产与被估资产新旧程度相同的资产D既可以是全新资产，也可以是旧资产既可以是全新资产，也可以是旧资产367/25/2024CBCD2024/7/25五、市场法五、市场法比较案例修正因素的选择比较案例修正因素的选择1 1、时间因素（比较案例、评估基准日）、时间因素（比较案例、评估基准日）比较案例交易时间，应尽可能接近估价时点；以消除价格波动影响；2 2、区域因素（区位因素）、区域因素（区位因素）比较案例选择上，比较案例选择上，应尽可能选择与估价对象处于同一区域里、同应尽可能选择与估价对象处于同一区域里、同一区段案例一区段案例，以提高其可比性；如商铺价值评估，应选择，以提高其可比性；如商铺价值评估，应选择同一条同一条街相邻商铺街相邻商铺作为比较案例；作为比较案例；3 3、功能因素、功能因素比较案例的选择，比较案例的选择，在功能、用途等方面，应尽可能与估价对象相在功能、用途等方面，应尽可能与估价对象相同同，提高可比性提高可比性；如商铺价值评估！；如商铺价值评估！市场法就是就是比较评估对象与比较案例之间差异因素，将其调整为评估对比较评估对象与比较案例之间差异因素，将其调整为评估对象的情况象的情况！377/25/20242024/7/25市场法4交易情况交易情况交易情况交易情况主要包括交易的主要包括交易的市场条件和交易条件市场条件和交易条件。市场条件市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件交易条件主要包括主要包括交易批量、动机、时间等交易批量、动机、时间等。5 5个别因素个别因素个别因素主要包括资产的实体特征和质量。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。387/25/20242024/7/25如如果果评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间存存在在上上述述各各种种差差异异时时，评评估估值计算公式可用下式表示为：值计算公式可用下式表示为：评估值评估值 参照物价格参照物价格 时间因素修正系数时间因素修正系数 区域因素修正系数区域因素修正系数 功能差异修正系数功能差异修正系数 交易情况修正系数交易情况修正系数 个别因素修正系数个别因素修正系数 例题：在采用市场法时，例题：在采用市场法时，一方面是选择确定参照物，另一方面一方面是选择确定参照物，另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素则是分析确定参照物的差异调整因素。下列。下列不包括在参照物调不包括在参照物调整主要因素整主要因素中的是（中的是（）A A、时间因素、时间因素 B B、资产的型号、规格因素、资产的型号、规格因素C C、地域因素、地域因素 D D、功能因素、功能因素 B397/25/20242024/7/25成本法成本法基本思路基本思路以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。进行的分析和判断。理论依据理论依据资产的价值取决于资产的成本资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。407/25/20242024/7/25一、成本法含义（一、成本法含义（P33-）在评估时，按被评估资产（评估对象）的在评估时，按被评估资产（评估对象）的现时重置成本现时重置成本，扣减其扣减其各项损耗价值，其余额即为评估对象价值各项损耗价值，其余额即为评估对象价值。成本法成本法2、成本法评估价值，评估时点也是评估基准日；、成本法评估价值，评估时点也是评估基准日；对概念的理解（掌握）：对概念的理解（掌握）：1、评估资产价值、评估资产价值=评估时点重置成本评估时点重置成本各种损耗（即贬值）各种损耗（即贬值）3、成本法评估价值是、成本法评估价值是在估价时点、资产现状下的价值在估价时点、资产现状下的价值（即（即并非并非全新资产全新资产）；）；4、成本法评估价值，用、成本法评估价值，用估价时点的估价时点的“重置成本重置成本”减去其已使用期减去其已使用期限的损耗限的损耗（即类似折旧，本书称（即类似折旧，本书称“贬值贬值”）；）；417/25/20242024/7/25一、成本法含义（续）一、成本法含义（续）成本法5、重置成本、贬值的含义、重置成本、贬值的含义（1）重置成本）重置成本是指在估价时点是指在估价时点，重新购买（建造）全新资产重新购买（建造）全新资产所耗费的价值所耗费的价值；它是资产全新状态下的价值；它是资产全新状态下的价值；（2）贬值）贬值指资产指资产从取得到时点从取得到时点（全新）到（全新）到评估时点评估时点期间发生期间发生的有形、无形损耗的有形、无形损耗，如磨损、落后等。资产评估中分为：实体性，如磨损、落后等。资产评估中分为：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值三种贬值；贬值、功能性贬值、经济性贬值三种贬值；二、成本法适用的条件（了解）二、成本法适用的条件（了解）1、估价对象历史资料完善、估价对象历史资料完善因需以此确定重置价值；因需以此确定重置价值；2、估价对象损耗可以确定、估价对象损耗可以确定即能确定折旧额；即能确定折旧额；427/25/20242024/7/25例题：成本法应用的前提条件有()(2011.4)A、应当具备可利用的历史资料B、需要一个充分发育、活跃的资本市场C、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的资产D、形成资产价值的耗费是必需的E、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的成本法例题：由于外部环境而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原设计生产能力而导致的贬值是（）A经济性贬值B功能性贬值C实体性贬值D超额运营成本折现值ADA437/25/20242024/7/25资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值成新率成新率或或基本方法基本方法447/25/20242024/7/25三、成本法评估资产价值方法（三、成本法评估资产价值方法（P34-）具体方法有两种：具体方法有两种：方法一方法一：估价对象评估价值估价对象评估价值=评估基准日估价对象重置成本评估基准日估价对象重置成本-（已）贬值额（已）贬值额=重置成本重置成本-实体性贬值实体性贬值-功能性贬值功能性贬值-经济性贬值经济性贬值方法二方法二：估价对象评估价值估价对象评估价值=评估基准日估价对象重置成本评估基准日估价对象重置成本成新率成新率可见，成本法评估资产价值，关键是要确定以下参数：可见，成本法评估资产价值，关键是要确定以下参数：重置成本、重置成本、三种贬值额或者成新率！三种贬值额或者成新率！成本法457/25/20242024/7/25三、成本法运用三、成本法运用（一）重置成本（含义、分类）（一）重置成本（含义、分类）1、含义：、含义：在评估基准日，在现行市场条件下，重新购建（购置在评估基准日，在现行市场条件下，重新购建（购置或建造）全新评估资产，所耗费的全部成本；或建造）全新评估资产，所耗费的全部成本；2、重置成本分类：复原重置成本、更新重置成本；、重置成本分类：复原重置成本、更新重置成本；（1）复原重置成本：）复原重置成本：在评估基准日，在现行市场条件下在评估基准日，在现行市场条件下，采用原采用原来相同的材料、建筑、制造标准、设计方案、技术等来相同的材料、建筑、制造标准、设计方案、技术等，复原购建复原购建全新资产全新资产，所发生的全部耗费成本所发生的全部耗费成本；即完全复制全新评估资产即完全复制全新评估资产；这种重置成本这种重置成本强调原样复制全新资产强调原样复制全新资产！如古建筑！如古建筑！成本法（2）更新重置成本：）更新重置成本：在评估基准日，在现有技术条件下在评估基准日，在现有技术条件下，重新购重新购建与估价对象相同功能的全新资产，所耗费的全部成本建与估价对象相同功能的全新资产，所耗费的全部成本；（材料；（材料不同、工艺不同、功能相同的重置）。不同、工艺不同、功能相同的重置）。这种重置成本强调功能相这种重置成本强调功能相同下的重置！同下的重置！467/25/20242024/7/253、复原重置成本、更新重置成本区别；、复原重置成本、更新重置成本区别；（1）两种方法确定的重置成本，）两种方法确定的重置成本，都是全新状态下资产价值都是全新状态下资产价值；（2）复原重置成本：）复原重置成本：强调用强调用“复制复制”（包括材料、设计、工艺等（包括材料、设计、工艺等完全相同）；完全相同）；更新重置成本：更新重置成本：强调功能相同下，现行技术条件下，购建资产的强调功能相同下，现行技术条件下，购建资产的成本；成本；（3）一般来说，）一般来说，复原重置成本要大于更新重置成本复原重置成本要大于更新重置成本。因为前者没。因为前者没有考虑市场变化、技术进步等有考虑市场变化、技术进步等使复原重置成本较高使复原重置成本较高；如电脑重置！；如电脑重置！（4）一般优先选择更新重置成本一般优先选择更新重置成本；体现技术进步等，节约成本；体现技术进步等，节约成本；（一）重置成本（含义、分类）（一）重置成本（含义、分类）成本法477/25/20242024/7/25例题：复原重置成本与更新重置成本在金额大小上的关系为例题：复原重置成本与更新重置成本在金额大小上的关系为(2009.7）A前者大于后者前者大于后者B前者小于后者前者小于后者C前者等于后者前者等于后者D前者与后者在金额大小上关系不确定前者与后者在金额大小上关系不确定例题：资产的例题：资产的更新重置成本与复原重置成本的相同之处更新重置成本与复原重置成本的相同之处在于（在于（）（）（2012.7）A均采用现时价格均采用现时价格B均采用现时技术均采用现时技术C均采用现时设计均采用现时设计D均采用现时标准均采用现时标准例题：下列资产中，适合采用成本法评估的是（例题：下列资产中，适合采用成本法评估的是（）A A无形资产无形资产B B企业价值企业价值C C土地土地 D D专用设备专用设备 （2012.72012.7）ABD487/25/20242024/7/25成本法三、成本法运用三、成本法运用1、重置核算法、重置核算法（较少考较少考）指指以评估基准日现行市场价格计算（重新）购建全新评估资产以评估基准日现行市场价格计算（重新）购建全新评估资产的全部支出的全部支出。这里的全部支出包括：直接成本和间接成本；这里的全部支出包括：直接成本和间接成本；（一）重置成本的计算（一）重置成本的计算（P35-）（1）直接成本）直接成本一般一般包括资产的购建实体的各种支出；包括资产的购建实体的各种支出；（2）间接成本）间接成本主要指与购建资产相关的管理费、设计费等主要指与购建资产相关的管理费、设计费等；说明：间接费计算如下页！说明：间接费计算如下页！重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本；间接成本；497/25/20242024/7/25507/25/2024计算公式（总结）计算公式（总结）重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 建造成本构成建造成本构成：材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得成本构成取得成本构成：购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成间接成本构成：取得和建造资产取得和建造资产的管理费用、设的管理费用、设计制图等费用计制图等费用2024/7/25重置核算法中重置核算法中“间接成本间接成本”的计算（的计算（4种方法）种方法）（1 1）人工成本比例法）人工成本比例法说明：说明：人工成本一般指工资薪酬；人工成本一般指工资薪酬；成本分配率为比率；成本分配率为比率；成本法（2）单位价格法）单位价格法说明：工作量与单位价格，单位应统一；（例题见书36页）（3）直接成本百分比法）直接成本百分比法即用即用“间接成本占直接成本百分比率间接成本占直接成本百分比率”说明：上述“间接成本直接成本”称为“间接成本占直接成本百分比”；517/25/20242024/7/25成本法三、成本法运用三、成本法运用（一）重置成本的计算（掌握）（一）重置成本的计算（掌握）2、物价指数法（即价格指数法）、物价指数法（即价格指数法）（P77-）（）（画图展示画图展示）指指在评估资产历史成本（购建时成本）基础上在评估资产历史成本（购建时成本）基础上，考虑价格指数变化因素考虑价格指数变化因素，将历将历史成本调整为评估估价基准日成本的重置成本计算方法史成本调整为评估估价基准日成本的重置成本计算方法；t1表示估价对象购建年份，t1+1表示购建的下一年；t2表示评估年份；注意注意：上述：上述“物价指数物价指数”：（：（1）定基物价指数定基物价指数，（，（2）环比物价指数环比物价指数；（；（3）物物价变动指数价变动指数；527/25/20242024/7/25成本法注意注意区分上述三种物价指数：（区分上述三种物价指数：（1）定基物价指数，（）定基物价指数，（2）环比物价指数；（）环比物价指数；（3）物价变动指数；（物价变动指数；（画图展示画图展示）（1）定基物价指数：）定基物价指数：指以固定时期（时点）（指以固定时期（时点）（固定基准日固定基准日）为基期的指数）为基期的指数，通通常用百分数表示；也可用绝对数，如常用百分数表示；也可用绝对数，如100等等；如基期物价指数为如基期物价指数为100%，目标期相对于基期的物价指数，即为目标期定基物价，目标期相对于基期的物价指数，即为目标期定基物价指数；（指数；（P77表表3-1）（2）环比物价指数：）环比物价指数：是以上一期为基期的指数；是以上一期为基期的指数；即每期物价指数都是相对与其即每期物价指数都是相对与其上一期而言的物价指数上一期而言的物价指数；（；（P78表表3-2）（3）物价变动指数：指）物价变动指数：指目标期物价指数相对于基准物价指数的变动目标期物价指数相对于基准物价指数的变动；说明：说明：上述物价指数应该选择上述物价指数应该选择资产的类别（同类别）或者个别物价指数！资产的类别（同类别）或者个别物价指数！（P36）537/25/20242024/7/25例题：某资产购置于于2005年底，历史成本为年底，历史成本为100万元万元。2007年底进行评估年底进行评估，该类资产在2005、2007年底定基指数年底定基指数110、171.6%，则评估时该资产的重置成本为()A118.2万元B132.0万元C156.0万元D171.6万元成本法547/25/2024C例题：某设备于1990年12月购进，账面价值为200万元，购进时的定基物价指数为102，2008年12月31日为评估基准