某集团公司战略规划研究报告课件

宁波永大投资集团战略规划报告宁波永大投资集团战略规划报告 机机 密密北京北大北京北大纵横管理咨横管理咨询公司公司二零零四年十一月二零零四年十一月 宁波永大投资集团战略规划报告 机 密 1北大北大纵横横重要说明重要说明本文件专为客户使用分发、引用和复制-即使是节选方式-给第三方使用需事先得到北大纵横公司的书面认可重要说明本文件专为客户使用 2北大北大纵横横导导 读读q公司战略公司战略q业务战略业务战略q职能战略职能战略导 读公司战略3北大北大纵横横永大集团经过十年的快速发展，初步完成了原始积累，永大集团经过十年的快速发展，初步完成了原始积累，但企业未来的发展方向一直不是十分清晰但企业未来的发展方向一直不是十分清晰销售额销售额企业规模企业规模宁海县城建开发有限公司成立，注册资金200万宁海城建更名为宁海县永大房地产开发有限公司，注册资金500万宁波永大集团有限公司成立，下辖5家子公司？1999年2001年2001年2002年我们最终想干什么？2000年占地26.6万平米的华庭家园 竣工集团在南京以挂牌受让方式取得2.8万平米土地开发权，首次走出浙江2003年2003年11月，占地40万平米的泰兴项目一期工程开工建设永大集团经过十年的快速发展，初步完成了原始积累，但企业未来的4北大北大纵横横集团领导层和员工对集团的发展均抱有很高期望，但集团领导层和员工对集团的发展均抱有很高期望，但对于公司的未来定位和发展方向，存在不同的看法。对于公司的未来定位和发展方向，存在不同的看法。集团应该专注于房地产项目的开发，对其他不能支持房地产业务发展的业务尽早进行剥离集团应该实行多元化的发展战略，同时介入几个行业，以便互为支撑公司应该在江浙一带的中型城市发展，获得天时地利人和优势。集团可以向全国的各大中城市进军，开创全国性的知名品牌集团在未来的几年想成为多大规模的企业？集团将来的发展是一业为主，还是多业并举？选择的竞争区域到底多大合适？集团将来在各项业务的竞争地位如何定位？集团应该结合自身资源和实力选择最具竞争力行业做专做强集团可以采取追随战略，在不同阶段将集团资源重点投入不同业务争论的焦点观点一观点一观点二观点二观点三观点三高层管理者期望夯实管理基础，尽快完成过渡期，抓住机会成功领导集团实现再次飞跃员工对集团的未来充满信心，但对集团未来如何发展很迷茫集团领导层和员工对集团的发展均抱有很高期望，但对于公司的未来5北大北大纵横横公司定位不明和战略不清晰造成了很多管理上的问题，公司定位不明和战略不清晰造成了很多管理上的问题，科学制定发展战略成为集团的紧迫任务科学制定发展战略成为集团的紧迫任务公司战略公司战略企业企业愿景愿景组织结构组织结构人力资源管理人力资源管理问题逐步放大问题逐步放大企业文化企业文化过于概念化，尚未达成统一的认识，且缺乏战略分解，无法真正发挥指导作用总部和下属公司都存在职能缺失集团和下属公司管理缺乏效率人力资源职能不完善，现有职能也存在很多问题工作积极性不高，满意度较低缺乏规范意识和责任意识公司定位不明和战略不清晰造成了很多管理上的问题，科学制定发展6北大北大纵横横企业的发展战略必须进行综合规划，从而有步骤、有企业的发展战略必须进行综合规划，从而有步骤、有计划地实现企业的战略目标计划地实现企业的战略目标综合分析永大集团业务现状，我们将永大集团的战略发展划分为三个阶段综合分析永大集团业务现状，我们将永大集团的战略发展划分为三个阶段价值价值时间时间第一阶段第一阶段夯实管理，培育核心竞争力第二阶段第二阶段纵向整合价值链，建立资本运作平台第三阶段第三阶段开创未来业务机会近期近期中期中期远期远期200520072009企业的发展战略必须进行综合规划，从而有步骤、有计划地实现企业7北大北大纵横横第一阶段（第一阶段（20052006）是战略发展的关键阶段，核心）是战略发展的关键阶段，核心战略议题为夯实管理基础，培育房产业务竞争力战略议题为夯实管理基础，培育房产业务竞争力组织组织资源资源人力人力资源资源财务财务资源资源无形无形资源资源业务业务资源资源策划策划能力能力资本资本能力能力整合整合能力能力品牌品牌影响力影响力服务服务能力能力完全满足基本满足一般基本不满足缺乏永大能力永大能力匹配性评价匹配性评价从永大内部资源与能力分析我们得出结论：永大目前在房地产方面的资源与能力还不能满足行业核心竞争力的需要，所以永大首要的任务是夯实管理基础，提升自身竞争能力第一阶段（20052006）是战略发展的关键阶段，核心战略8北大北大纵横横北大纵横建议：现阶段应以发展核心业务为主，不宜北大纵横建议：现阶段应以发展核心业务为主，不宜考虑多元化问题考虑多元化问题u 宁波永大的核心业务住宅房地产，目前行业发展势头良好，永大应抓住历史性机遇，以提升该业务的竞争力为主，加快发展步伐，为企业进一步发展奠定坚实的基础u 永大目前还未建立自己的核心竞争优势，相关能力薄弱，不宜考虑多元化问题，应在自身条件和时机成熟之时，再考虑多元发展问题北大纵横建议：现阶段应以发展核心业务为主，不宜考虑多元化问题9北大北大纵横横第二阶段（第二阶段（20072008年）纵向整合价值链，提升物业年）纵向整合价值链，提升物业和建筑等业务运作能力，形成对房产业务的支持和建筑等业务运作能力，形成对房产业务的支持 物业管理参与房地产开发，有助于把握市场动向物业管理的早期介入有利于设计的优化、完善和房屋建造质量的提高物业管理管理水平的提高对房屋销售起到越来越重要的作用 建筑队伍提早参与图纸的规划设计，可以在建设过程中保证房屋的设计思想更好得到实施 建筑队伍的运作能力提高可以为工程争取更短的时间，节约更大的成本，保证房屋最后质量装饰装修工作如果能在房地产开发前期参与规划设计，能更好的反映居民对房屋的美观实用偏好美观实用的装饰装修对于房屋的销售时间和价格都能提供有力的支持房屋房屋建筑建筑房地产开发物业物业管理管理装饰装饰装修装修第二阶段（20072008年）纵向整合价值链，提升物业和建10北大北大纵横横同时通过建立资本运作平台，促进房地产业务快速发同时通过建立资本运作平台，促进房地产业务快速发展，并为第三阶段新业务的拓展奠定基础展，并为第三阶段新业务的拓展奠定基础金融性资本运作平台金融性资本运作平台经营性资金运作平台经营性资金运作平台互动互动房地产业务房地产业务高速扩张高速扩张新业务新业务股市融资战略股权融资产业基金房地产信托银行贷款内部积累预售房款工程垫款抵押拍卖开拓培育开拓培育同时通过建立资本运作平台，促进房地产业务快速发展，并为第三阶11北大北大纵横横借鉴美国借鉴美国50年代以来房地产业市场变化历程，永大房地产年代以来房地产业市场变化历程，永大房地产在获取竞争优势的过程中将不可避免地走上向在获取竞争优势的过程中将不可避免地走上向“资本资本+地产地产”的发展道路，从而实现持续经营的发展道路，从而实现持续经营主要财务机构私人投资基础设施公共基础设施国际化新项目的财务影响哪个国家过剩缓和到平衡迅速发展2001-2004主要财务机构现金投资智能化多功能物业国际化住房补贴发展战略风险管理过剩巩固完善1996-2000银行专业人士及基金会现金投资智能化多功能物业国际化趋势贷款控制市场风险如何严重过剩不稳定1991-1995投资管理机构、银行、国外投资人对销售收入的预期使投资需求增大大规模的市场中心高档物业针对全国市场，地区特色开始形成环境责任管理国内哪个市场严重过剩经济重组同时持续增长1986-1990专业从事避税性投资的投资人，华尔街避税及通胀预期城市公寓、写字楼及工业物业以全国市场为主税收刺激避税，选择管理者略有过剩到过剩急剧变化1981-1985开发商和银行避及通胀预期新城区主要写字楼及酒店多种类型市场并存土地使用控制获得用地批准平衡略有过剩快速增长1976-1980合股经营者避税郊区写字楼开发全国市场开始形成如何组织资金和资金市场获得资本供给过剩萧条1971-1975投资机构需求超过供给旧城改造、商业街、新社区、大型商业广场以地区市场为主刺激住宅生产哪里有增长潜力平衡快速增长1961-1970建筑商需求超过供给郊区、成片住宅、地区商业中心集中在地方市场开发前期立法哪里有资源平衡稳定增长1950-1960开发资金的运开发资金的运作控制作控制开发资金开发资金房地产开发的重点房地产开发的重点地域范围地域范围政府最关心政府最关心的问题的问题开发商最关开发商最关心的问题心的问题房地产市房地产市场条件场条件经济环境经济环境时间时间（1950-2004年美国房地产市场变化与开发重点的变化）从长远看，开发商将积极拓展银行以外的融资渠道，包括证券市场，信托产品，投资基金等等。资本市场化、产业升级将是未来房地产企业发展的必然趋势。借鉴美国50年代以来房地产业市场变化历程，永大房地产在获取竞12北大北大纵横横第三阶段（第三阶段（2009）集团考虑介入新的行业，进行多）集团考虑介入新的行业，进行多元化运作，保持永大的持续发展能力元化运作，保持永大的持续发展能力发展新的业务将可以规避行业周期风险，保证企业的持续发展。企业要想获得长期持续性发展，应该考虑未来的业务企业要想获得长期持续性发展，应该考虑未来的业务价值价值时间时间第一阶段第一阶段夯实管理，培育核心竞争力第二阶段第二阶段纵向整合价值链，建立资本运作平台第三阶段第三阶段开创未来业务机会近期近期中期中期远期远期200520072009第三阶段（2009）集团考虑介入新的行业，进行多元化运作13北大北大纵横横永大的主营业务永大的主营业务房地产行业，具有周期性波动特征房地产行业，具有周期性波动特征u北大、清华、搜房及中房集团的研究结论：依据销售面积、销售额和投资额增长三要素，自1983年以来，已经历了3个发展期、2个低落期的周期波动，随着房地产市场进入稳定发展，波动周期有延长趋势。u从国房景气指数来看，1993年经济过热期房地产指数约为120,扣除价格、基数等因素,相当于核对口径110点，而2003年景气指数为107点，接近经济过热期的指数值。永大的主营业务房地产行业，具有周期性波动特征14北大北大纵横横因此永大要考虑通过多元化运作以规避行业经营风险因此永大要考虑通过多元化运作以规避行业经营风险房地产行业的周期性波动利润房地产业务利润综合利润房地产业务利润其它业务利润无多元化业务支持无多元化业务支持有多元化业务支持有多元化业务支持利润在房地产行业遇到周期性波动，处于行业发展的低谷时，如果有其它的业务进行支持，企业就可以可以缓解甚至扭转危机在房地产行业遇到周期性波动，处于行业发展的低谷时，如果没有其它的业务进行支持，企业有可能会一撅不振，甚至出现生存危机因此永大要考虑通过多元化运作以规避行业经营风险房地产行业的周15北大北大纵横横但我们也必须注意到，多元化经营同样存在风险但我们也必须注意到，多元化经营同样存在风险行业退出风险行业退出风险企业在多元化投资前往往很少考虑到退出的问题。然而，如果企业深陷一个错误的投资项目却无法做到全身而退，那么很可能导致企业全军覆没。一个设计良好的经营退出渠道能有效地降低多元化经营风险。原有经营产业的风险原有经营产业的风险 企业资源总是有限的，多元化经营的投入往往意味着原有经营的产业要受到削弱。这种削弱不仅是资金方面的，管理层注意力的分散也是一个方面行业进入风险行业进入风险行业进入不是一个简单的“买入”过程。企业在进入新产业之后还必须不断地注入后续资源，去学习这个行业并培养自己的员工队伍，塑造企业品牌。内部经营整合风险内部经营整合风险 新投资的产业会通过财务流、物流、决策流、人事流给企业以及企业的既有产业经营带来全面的影响。不同的行业有不同的业务流程和不同的市场模式，因而对企业的管理机制有不同的要求。企业作为一个整体，必须把不同行业对其管理机制的要求以某种形式融合在一起。多元化多元化风险风险但我们也必须注意到，多元化经营同样存在风险行业退出风险原有经16北大北大纵横横未来业务选择的战略标准是：基础稳、进得去、站得未来业务选择的战略标准是：基础稳、进得去、站得住、无冲突、降风险、有发展住、无冲突、降风险、有发展n降风险降风险：进入新业务领域能够分担永大房地产专业化经营风险新业务新业务选择标准选择标准n有发展有发展：新业务能为永大进一步发展打下基础n无冲突无冲突：新的业务不会破坏永大现有整体战略优势n进得去进得去：为在新市场取得优势，永大必须结合自身的资源能力降低进入壁垒n站得住站得住：进入新业务后，永大能够迅速切入目标市场n基础稳基础稳：在当前主营业务市场上，比对手做得更好未来业务选择的战略标准是：基础稳、进得去、站得住、无冲突、降17北大北大纵横横永大战略发展各阶段目标永大战略发展各阶段目标公司发展目标公司发展目标第一阶段第三阶段第二阶段业务目标业务目标2006年主营业务销售收入8.5亿元，总资产规模达到30亿；集中力量在宁波及其周边地区发展，以服务和质量铸造精品项目品牌。管理目标管理目标修订完善管理制度，到2006成为一级资质的开发企业建立起完善的人力资源管理体系，建立一支房地产高素质经营管理团队，形成以高素质人才为主的人力资源结构，使人力资本成为公司成长的核心能力之一；建立以项目管理为核心的管理体制，用两年的时间建成以规范化管理制度和业务流程管理为核心的管理平台，以管理求效益业务目标业务目标成功实现上市，2008年主营业务销售收入11亿元，总资产规模达到50亿；房地产业务成功进入其他二类地区的区域市场，实现项目品牌向公司品牌的提升。管理目标管理目标加强对物业管理公司、建筑公司以及装饰装修公司的管理控制，根据客户的个性化要求，适时调整服务内容，体现产品差异化通过纵向整合价值链，确保形成供应链间的协同效益，实现价值增值，从而赚取供应链增值利润。建立多渠道资金融通平台，在所进入的区域市场上通过规模化运营，使公司获得快速发展业务目标业务目标2010年主营业务销售收入20亿元，总资产规模达到90亿；第二阶段结束后三到五年内，使永大成为全国性房地产企业，企业品牌在国内享有较高的声誉；通过多元化运作，规避公司规模扩大后的运作风险管理目标管理目标通过长期的建设，形成永大独特的组织模式和企业文化模式内外部客户的服务能力成为公司的核心能力，体现在公司内部信息沟通的畅通、及时，相互之间形成有效配合形成完善的项目管理体系和异地开发模式，能够支撑全国性的多项目运作永大战略发展各阶段目标公司发展目标第一阶段第三阶段第二阶段业18北大北大纵横横导读导读导读19北大北大纵横横公司业务经营层面的战略需要考虑何处、何时以及公司业务经营层面的战略需要考虑何处、何时以及如何的问题如何的问题何时竞争如何竞争何处竞争需要回答三个维度的问题公司业务经营层面的战略需要考虑何处、何时以及如何的问题何时竞20北大北大纵横横永大业务经营战略包括区域、阶段和业务发展规划永大业务经营战略包括区域、阶段和业务发展规划三个方面的内容三个方面的内容l地理区域性地理区域性：房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，区域发展不平衡，级差收益明显l行业周期性行业周期性：房地产业属于固定资产投资的范畴，体现了明显的宏观经济周期性特点l产业关联性产业关联性：房地产是以住宅为主体的支柱性产业，对其他产业有高度的综合性和关联度，因此对地区经济增长有显著的带动作用阶段发展规划（何时）区域发展规划（何地）业务发展规划（如何）根据房地产地理区域性、行业周期性、产业关联性、政策敏感性的特点，对永大房地产业务的整体战略规划从以下几个方面进行分析l政政策策敏敏感感性性土地资源供应、投融资政策、各项税费、房地产流通政策等各项政策具有综合性的影响永大业务经营战略包括区域、阶段和业务发展规划三个方面的内容地21北大北大纵横横区域发展规划区域发展规划区域市场优先级评估帮助永大解区域市场优先级评估帮助永大解决何处发展的问题决何处发展的问题市场容量市场容量规模规模需求成长性需求成长性市场成长性市场成长性投资增长投资增长市场盈利性市场盈利性收益增长收益增长与盈利与盈利投资环境投资环境供求平衡供求平衡市场竞争市场竞争态势态势区域市场优区域市场优先级评估先级评估区域发展规划区域市场优先级评估帮助永大解决何处发展的问题22北大北大纵横横以人以人均均GDP为划分标准，各区域经济发达程度依次为：沪京为划分标准，各区域经济发达程度依次为：沪京津地区；东部省份；中西部省份；中部地区经济增长速度高津地区；东部省份；中西部省份；中部地区经济增长速度高于西部地区于西部地区数据来源：全国及各地区2003年国民经济和社会发展统计公报，其中江西省使用2002年统计公报数据 黑龙江内蒙古2003年全国人均GDP达到9030元，增长率为10.34%3000130080005000100001500020000250003000035000400004500050000上海北京天津浙江广东江苏福建辽宁山东河北新疆吉林海南湖北重庆山西青海河南湖南西藏宁夏陕西安徽四川广西*江西云南甘肃贵州元0%5%10%15%20%25%30%2003年人均GDP年增长率以人均GDP为划分标准，各区域经济发达程度依次为：沪京津地区23北大北大纵横横从城市化进程来看，沪京地区及东部地区城市化率超过从城市化进程来看，沪京地区及东部地区城市化率超过30%，其中沪京地区超过，其中沪京地区超过70%，而中西部地区由于人口规，而中西部地区由于人口规模较大，城市化比例相对偏低模较大，城市化比例相对偏低70%30%20%数据来源：全国及各地区2002年国民经济和社会发展统计公报 0102030405060708090上海北京天津辽宁黑龙江吉林内蒙古广东新疆江苏福建宁夏山东青海湖北山西海南浙江江西陕西重庆河北湖南甘肃安徽四川河南广西云南贵州西藏%020004000600080001000012000万人城镇化（非农业人口占总人口比例）总人口从城市化进程来看，沪京地区及东部地区城市化率超过30%，其中24北大北大纵横横依据经济和人口宏观指标，全国大致划分为四个区域：一类依据经济和人口宏观指标，全国大致划分为四个区域：一类地区为直辖市；二类地区为东部地区为直辖市；二类地区为东部8省；三类地区主要为长江以省；三类地区主要为长江以北的中西部和边疆；四类地区主要为长江以南的中西部地区北的中西部和边疆；四类地区主要为长江以南的中西部地区 30%50%70%城市化率城市化率人均人均GDPGDP$3,000$1,300$800宁夏*陕西江西*、安徽*四川*、广西云南、甘肃贵州*吉林新疆、湖北内蒙古重庆、山西青海、湖南河北*海南*河南西藏*辽宁黑龙江广东*江苏福建山东*浙江*上海*、北京*天津*数据来源：全国及各地区2003年国民经济和社会发展统计公报，其中*地区依据2002年统计数据 人均GDP超过3,000，且城市化率超过60%的一类地区一类地区，包括上海、北京、天津，房地产市场处于快速上升期向平稳期过渡；人均GDP超过1,300，或/且城市化率超过50%的二类地区二类地区，包括东部沿海5省和东北3省，房地产市场处于快速上升期；人均GDP超过800，或/且城市化率超过30%的三类地区三类地区，主要包括河北、河南、山西、湖北、湖南、重庆、陕西、宁夏、青海及边疆地区，房地产市场处于起飞期；人均GDP在800以下，且城市化率低于30%的四类地区四类地区，主要包括江西、安徽、四川、云南、甘肃等，房地产市场刚刚启动。依据经济和人口宏观指标，全国大致划分为四个区域：一类地区为直25北大北大纵横横各类城市划分一览各类城市划分一览 一类地区二类地区三类地区四类地区各类城市划分一览 一类地区二类地区三类地区四类地区26北大北大纵横横区域市场需求规模：从销售面积看，二类地区的市场容量最区域市场需求规模：从销售面积看，二类地区的市场容量最大；随着单位价格上涨，房地产销售额的增长速度快于销售大；随着单位价格上涨，房地产销售额的增长速度快于销售面积增长；三类地区、四类地区取得市场成长领先地位面积增长；三类地区、四类地区取得市场成长领先地位2003年，二类地区二类地区商品房住宅销售面积超过1.22亿平米，占全国市场（2.85亿平米）的43.06%；三类地区三类地区销售面积0.65亿平米，占全国市场的22.82%；因此，处于房地产起飞期和快速上升期的地区的住宅需求住宅需求/消费量约占总体的消费量约占总体的2/32/3。1999-2002年，各区域市场的销售额增长率普遍高于销售面积增长率，表现了房地产价格的持续稳定的增长趋势房地产价格的持续稳定的增长趋势；三年来，各区域市场销售增长率的变动差异很大，三类地三类地区和四类地区取得市场成长领先地位区和四类地区取得市场成长领先地位：一类地区的销售增长放缓，年销售面积增长率从36%降到20%；二类地区的销售增长一直排名最后，但2002年底增长率同比上升了5个百分点左右，逆市反弹较大；三类地区的销售增长仍保持市场领先，尤其是销售额增长率高于销售面积增长率7.45个百分点，体现了该地区房价的快速上涨；四类地区的同比增长率位居第一，但是波动较大。数据来源：中国经济景气月报2004，历年中国统计年鉴2003年各区域商品房住宅销售面积比较1999-2002年各区域房地产销售面积增长率和销售额增长率比较二类地区43.06%三类地区22.82%一类地区16.55%四类地区17.57%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%一类地区二类地区三类地区四类地区房屋销售面积增长率商品房销售额增长率是否应加上纳瑟姆曲线理论作以下铺垫区域市场需求规模：从销售面积看，二类地区的市场容量最大；随着27北大北大纵横横广东、江苏、浙江、上海、北京、山东等地的市场规模名列广东、江苏、浙江、上海、北京、山东等地的市场规模名列前茅，浙江、山东及天津的增幅较大，而东北地区徘徊不前前茅，浙江、山东及天津的增幅较大，而东北地区徘徊不前一类地区中，沪京两市占全国房地产市场的1/7，总量和价格都在高位上增长；2003年津市异军突起，销售面积同比增长率达到23%，共750万平米，为沪市的1/3；二类地区中，粤、苏、浙三省销售面积都达到2200万平米以上，占全国的1/4；鲁、辽、闽三省销售面积都超过1000万平米；黑、吉两省销售量相对较小。从销售增长看，浙江省连年直线攀升，2002年底销售额增长超过销售面积增长20个百分点，山东省的年销售额增长率保持在30%以上；广东、福建的增长率已回落到10%左右；东北三省的增长相对缓慢。010002000300040005000北京天津上海合计万平米1999年销售面积2000销售面积2001年销售面积2002年销售面积0500100015002000北京天津上海合计亿元1999年商品房销售额2000商品房销售额2001年商品房销售额2002年商品房销售额0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京天津上海一类地区房屋销售面积增长率商品房销售额增长率0%10%20%30%40%50%60%广东 江苏 浙江 福建 山东 辽宁 吉林 黑龙 合计050010001500200025003000广东 江苏 浙江 福建 山东 辽宁 吉林 黑龙江合计02000400060008000100001200014000广东 江苏 浙江 福建 山东 辽宁 吉林 黑龙江合计广东、江苏、浙江、上海、北京、山东等地的市场规模名列前茅，浙28北大北大纵横横三类、四类地区市场规模较大的依次为四川、重庆、湖北、三类、四类地区市场规模较大的依次为四川、重庆、湖北、安徽、河南、河北、湖南、江西等，基本位于中西部地区安徽、河南、河北、湖南、江西等，基本位于中西部地区从销售面积来看，川、渝都超过1000万平米，其次为鄂皖豫冀湘赣等，销售额也大体符合上述分布；从销售增长来看，上述地区保持着稳定快速的增长率，而其他地区由于需求规模小，年度间差异较大，如桂、黔。020040060080010001200河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆04080120160200河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆-50%0%50%100%150%200%250%300%河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆0200400600800100012001400160018002000江西安徽广西四川甘肃贵州云南050100150200250300江西安徽广西四川甘肃贵州云南-20%0%20%40%60%80%100%江西安徽广西四川甘肃贵州云南三类、四类地区市场规模较大的依次为四川、重庆、湖北、安徽、河29北大北大纵横横区域市场供应分析：各区域供给差异较大，一类地区年供给区域市场供应分析：各区域供给差异较大，一类地区年供给增长率持续上升；二类地区的市场供给量最大，约占全国的增长率持续上升；二类地区的市场供给量最大，约占全国的45%；三类地区年供给增幅由高位下滑；四类地区波动很大；三类地区年供给增幅由高位下滑；四类地区波动很大2003年，全国商品房住宅施工面积达9.1亿平米，新开工面积达4.37亿平米，竣工面积3.22亿平米；2000-2002年全国房地产竣工增长率分别为9.18%、21.04%、12.81%。二类地区供给量最大二类地区供给量最大，2003年住宅施工面积占全国的46.27%，竣工面积占44.2%；不同区域市场的供给变化很不平衡供给变化很不平衡，供给增长最快的2000年是三类地区，2001年是四类地区，而2002年是一类地区。其中，一类地区，竣工面积增长率持续攀升，成为区域市场供给热点；二类地区，竣工面积年增长率稳定在15%左右；三类地区，竣工面积增长率持续下滑，2000年以来降低了8个百分点，供给增长放缓；四类地区，三年来竣工面积增长率在20-30%间大幅波动。施工面积比较二类地区45.27%四类地区16.39%一类地区16.56%三类地区21.78%新开工面积比较一类地区13.47%二类地区45.93%四类地区18.16%三类地区22.44%竣工面积比较二类地区44.20%四类地区16.82%一类地区15.44%三类地区23.54%0%5%10%15%20%25%30%35%一类地区 二类地区 三类地区 四类地区施工面积增长率竣工面积增长率区域市场供应分析：各区域供给差异较大，一类地区年供给增长率持30北大北大纵横横上海、北京、浙江、江苏、山东的供给增长迅速，而广东、上海、北京、浙江、江苏、山东的供给增长迅速，而广东、浙江供给量最大，天津和东北地区的供给涨幅不断回落浙江供给量最大，天津和东北地区的供给涨幅不断回落一类地区中，沪市的住宅竣工面积比销售面积低3.8%，求大于供；同时，沪市竣工面积仅比北京市高2.85%，但新开工面积和施工面积分别高出4.34%、6.26%，反映了市场需求的拉动作用；天津市的竣工面积增长率持续下滑，2003年住宅施工面积为销售面积的2.7倍，未来供给相对不充足；二类地区中，粤苏浙鲁四省供给量最大，2003年住宅竣工面积都在2000万平米以上、新开工面积都超过3200万平米、施工面积都超过5800万平米；施工、竣工面积最大的为粤、浙，而新开工面积最大的为苏、浙，两省供给增长未来将继续加快；山东省施工、竣工增幅都超过福建省，供给增幅达到高位；东北三省的供给增长回落较快。020004000600080001000012000广东 江苏 浙江 福建 山东 辽宁 吉林 黑龙江万平米-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%广东 江苏 浙江 福建 山东 辽宁 吉林 黑龙 合计-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%广东 江苏 浙江 福建 山东 辽宁 吉林 黑龙 合计010002000300040005000600070008000北京天津上海万平米施工面积新开工面积竣工面积销售面积0%5%10%15%20%25%30%35%40%北京天津上海一类地区施工面积增长率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京天津上海一类地区竣工面积增长率上海、北京、浙江、江苏、山东的供给增长迅速，而广东、浙江供给31北大北大纵横横三类、四类地区中供给较为集中的依次为四川、重庆、湖北、三类、四类地区中供给较为集中的依次为四川、重庆、湖北、安徽、河北、湖南、河南，总体上仍有上升空间安徽、河北、湖南、河南，总体上仍有上升空间05001000150020002500300035004000河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆万平米施工面积新开工面积竣工面积销售面积-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆施工面积增长率-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆竣工面积增长率-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽广西四川甘肃贵州云南-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽广西四川甘肃贵州云南0100020003000400050006000江西安徽广西四川贵州云南甘肃万平米四川省供给量最大，施工、新开工、竣工面积与二类地区水平类似；从竣工面积看，超过1000万平米的依次为渝、鄂、皖、800万平米以上的依次为冀、湘、豫；六省目前为三类、四类地区中的供给热点；从新开工面积看，超过1300万平米的为渝、鄂、皖、1100万平米以上的依次为豫冀赣湘；从施工面积看，超过2700万平米的依次为渝豫鄂、2000万平米以上的依次为冀皖湘；河南、江西、湖南将加入未来的供给热点；从施工面积/销售面积来看，川鄂为2.69倍，皖滇为2.65倍，目前全国的平均水平为3.19倍，四省及边疆地区房地产供给仍有较大上升空间。三类、四类地区中供给较为集中的依次为四川、重庆、湖北、安徽、32北大北大纵横横供求平衡分析：除一类地区供求基本平衡外，其他地区需求供求平衡分析：除一类地区供求基本平衡外，其他地区需求增长快于供应增长增长快于供应增长2003年，全国商品房住宅竣工面积为3.2亿平米，比销售面积高13%；施工面积为9.1亿平米，为销售面积的3.19倍。根据中国房地产协会统计，商品房空置率*从2000年的16.7%降低到2003年的14%；三年来，一类地区的房地产竣工与销售增幅差距逐渐缩小，供需同步增长；2003年底竣工面积略高于销售面积5.4%；二类地区供需总量最大，增幅波动相对较小，二类地区供需总量最大，增幅波动相对较小，2003年住宅施工面积达4.1亿平米，新开工面积达2亿平米，占全国的45%左右；竣工面积比销售面积高16%；市场供应年度增幅的波动较大，目前销售增长略快于竣工增长；三类地区三类地区销售增长率2000年比竣工增长率高33.5个百分点，2002年仍高于竣工增长率10个百分点；2003年底住宅竣工面积比销售面积高16.5%，市场供需两旺供需两旺；四类地区竣工增长率持续上升，但是需求增长四类地区竣工增长率持续上升，但是需求增长率始终远高于供应增长率率始终远高于供应增长率；2003年施工面积1.5亿平米，不到销售面积的3倍。*现行商品房空置率计算=未售出数量/前三年竣工数量2003年各区域商品房住宅市场供需比较1999-2002年各区域房地产市场供需增长比较050001000015000200002500030000350004000045000一类地区二类地区三类地区四类地区万平米施工面积新开工面积竣工面积销售面积0%5%10%15%20%25%30%35%40%一类地区二类地区三类地区四类地区竣工面积增长率销售面积增长率供求平衡分析：除一类地区供求基本平衡外，其他地区需求增长快于33北大北大纵横横投资增长分析：各区域投资在投资增长分析：各区域投资在20%以上的高位增长，推动以上的高位增长，推动市场继续快速成长；涨幅波动大，二类地区较稳定，四类地市场继续快速成长；涨幅波动大，二类地区较稳定，四类地区增长较快区增长较快如图所示*，房地产施工面积与房地产投资增长率有较强的正向相关性，投资增长将推动未来房地产市场的继续成长；各区域市场的投资增长不均衡：一类地区的年投资增长率在15-30%之间波动，同期施工面积增长率从17.5%上升到19.5%；二类地区的年投资增长率波动区间不到1.5个百分点，施工面积涨幅也相对稳定；三类地区的年投资增长率在23-33%的高位上波动，推动了同期施工面积的高位成长；四类地区的年投资增长率相对最高，2002年底增长率达30%，同期施工面积呈现相似的增长曲线。2003年房地产相关统计数据尚未正式公布，因此使用2002 年统计数据提供分析参考，以下相同1999-2002年各区域房地产投资增长率比较1999-2002年各区域房地产施工面积增长率比较0%5%10%15%20%25%30%35%40%一类地区二类地区三类地区四类地区0%5%10%15%20%25%30%一类地区二类地区三类地区四类地区投资增长分析：各区域投资在20%以上的高位增长，推动市场继续34北大北大纵横横北京、浙江、山东、湖南、河北、江西等省的投资增长较快，北京、浙江、山东、湖南、河北、江西等省的投资增长较快，上海、江苏、山西、河南、安徽、四川等省的投资增长持续上海、江苏、山西、河南、安徽、四川等省的投资增长持续性较好性较好一类地区中，北京投资增长最快，上海投资增长率持续上升二类地区中，浙江、山东投资增长最快，江苏投资增长率持续上升，广东、福建投资增长率开始回落，东北三省投资增长率波动很大三类地区中，湖南、重庆、河北、宁夏、陕西等省投资增长较快,山西、河南、湖北等投资增长率持续上升四类地区中，江西、广西投资增长最快，安徽、甘肃投资增长率持续上升，四川投资增长相对比较稳定0%10%20%30%40%50%60%北京天津上海一类地区-10%0%10%20%30%40%50%60%广东 江苏 浙江 福建 山东 辽宁 吉林 黑龙-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%江西安徽广西四川甘肃贵州云南北京、浙江、山东、湖南、河北、江西等省的投资增长较快，上海、35北大北大纵横横收益增长与盈利分析：一类地区的房地产业经营收益在收益增长与盈利分析：一类地区的房地产业经营收益在35%左右的高位稳定增长，二类、四类地区的行业盈利能力最强左右的高位稳定增长，二类、四类地区的行业盈利能力最强三年来，各区域房地产业的经营总收入均持续稳定上升，但涨幅因区域市场不同略有回落；2002年底，各区域房地产业的营业利润率（营业利润总额/经营总收入）区别较大，尽管业内普遍认为房地产利润率（2002年全国仅为3.57%)存在较大统计误差，但这一区别仍反映了房地产业外部监管环境和自身获利能力的相对地区差异性。一类地区一类地区的经营收入在35%左右的高位上稳定稳定增长增长，同期营业利润率增长也逐渐上升；二类地区二类地区的营业利润率最高营业利润率最高，但经营总收入涨幅波动最大；三类地区三类地区的营业利润率最低、但收入增长保持在高位，反映了该区域房地产行业疏于管行业疏于管理、企业项目运作水平不高理、企业项目运作水平不高；四类地区四类地区的经营收入增长和营业利润表现都较好，具有一定的未来增长潜力具有一定的未来增长潜力。2000-2002年各区域房地产业的经营收入增长率比较2002年各区域房地产业的营业利润率比较（%）-1001020304050607080一类地区二类地区三类地区四类地区-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00一类地区二类地区三类地区四类地区收益增长与盈利分析：一类地区的房地产业经营收益在35%左右的36北大北大纵横横上海、浙江、广东、安徽、江西、山东、云南、广西等省的上海、浙江、广东、安徽、江西、山东、云南、广西等省的行业盈利性较高，超过全国和本区域的市场平均水平行业盈利性较高，超过全国和本区域的市场平均水平一类地区中，上海盈利性最好，北京收益增长率在高位波动，天津居于两者之间三类地区中，重庆、湖南、海南收益增长率稳定上升，新疆涨幅最大，湖北、宁夏、新疆盈利性较好二类地区中，盈利性较高的依次为浙粤鲁苏闽，且收益增长率稳定上升，东北三省营业利润均为负值四类地区，盈利性较高的依次为皖赣滇桂川，其中皖赣的收益涨幅持续稳定-2.00-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00北京天津上海0102030405060702002 年营业利润率2000-2002 年收入增长率-4.00-2.000.002.004.006.008.00广东 江苏 浙江 福建 山东 辽宁 吉林 黑龙江-100-50050100150200250300350-8.00-4.000.004.008.00河北山西内蒙河南湖北湖南海南重庆陕西青海宁夏新疆-20020406080100120-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00安徽江西广西四川贵州云南甘肃-10010203040506070上海、浙江、广东、安徽、江西、山东、云南、广西等省的行业盈利37北大北大纵横横市场竞争程度：行业处于完全竞争阶段，一类地区规模化程市场竞争程度：行业处于完全竞争阶段，一类地区规模化程度和市场集中度较高，二类地区竞争激烈但水平不高，三类、度和市场集中度较高，二类地区竞争激烈但水平不高，三类、四类地区企业弱小、竞争强度不高四类地区企业弱小、竞争强度不高当前房地产市场竞争竞争呈现以下特点特点：竞争密集程度的地区不均衡性：华北、华东地区占百强企业的88%，中西部占9%，东北占3%；经济发达地区出现规模化经营：如百强企业的销售额和销售面积占北京市场的41和30；企业两极分化明显，但开发产品仍集中于中低档。房地产行业基本处于完全竞争阶段完全竞争阶段：各企业市场占有率普遍很低，领先企业的市场份额不到1%，进入壁垒低、退出壁垒高，行业淘汰快。一类地区一类地区集中了全国10%的房地产企业、30%的房地产投资额和商品房销售额，市场集中度相对较高，经营规模化程度高规模化程度高；二类地区二类地区拥有43%的房地产企业、37%的从业人员、47%的年度投资额和40%的销售额，企业数量多、规模偏小、经营水平一般，竞争激烈竞争激烈；三类、四类地区三类、四类地区与二类地区相比，企业数量相当、但从业人员高出13%、将近全国的一半，投资额低20%、销售额低10%，不到全国的30%；反映了该区域市场的企业普遍弱小、经营效率低下、竞争强度不高。企业普遍弱小、经营效率低下、竞争强度不高。数据来源：历年中国统计年鉴、中国房地产百强企业研究报告2004886.77 3199.59 2396636219四类地区1310.77 4797.66 3244927892三类地区3679.20 15028.76 41962614164二类地区1914.14 10927.721502284343一类地区7790.92 33953.72 113400932618全 国2002年完成投资(亿元)实际需要总投资(亿元)平均从业人数企业数量地 区各区域市场竞争分析（2002）19.0721.139.4211.3824.2028.6114.1316.8243.4237.0044.2647.2213.3113.2532.1824.570%20%40%60%80%100%企业数量平均从业人数总投资规模 完成投资规模%一类地区二类地区三类地区四类地区市场竞争程度：行业处于完全竞争阶段，一类地区规模化程度和市场38北大北大纵横横北京的市场集中度和经营规模化程度最高，其次为上海、广北京的市场集中度和经营规模化程度最高，其次为上海、广东等；山东、辽宁、天津等行业竞争水平不高东等；山东、辽宁、天津等行业竞争水平不高一类地区中，京沪市场占有90%以上的投资额、销售额和80%的企业；其中，北京市拥有1/5的企业数量和1/2强的年度投资规模，市场集中度最高，企业规模化程度很高；沪津两市企业数量与投资规模相比较大，竞争密集度较高；二类地区中，1/4强的企业和30%的投资额、销售额集中在广东，规模化程度较高；其次为浙、苏；闽鲁辽三省的企业数量相近，但与闽省相比，鲁辽的房地产从业人员分别高出90%、30%，投资额高出一半、销售额只是略高，反映了山东的房地产行业规模较大，经营效率偏低；黑、吉两省的企业经营规模相对低。59.5952.8536.2639.1218.3515.847.589.1922.0631.3156.1751.690%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%北京天津上海4.286.072.363.962.953.432.093.1711.5411.229.2510.5512.4216.548.7710.6312.528.679.176.7714.4311.3116.0819.8114.9813.8010.0714.7926.8728.9542.2230.310%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙江北京的市场集中度和经营规模化程度最高，其次为上海、广东等；山39北大北大纵横横四川、重庆两省市场密集度较高，竞争相对激烈；青海、山四川、重庆两省市场密集度较高，竞争相对激烈；青海、山西、河南、内蒙古、甘肃、贵州等省企业规模小，竞争最弱西、河南、内蒙古、甘肃、贵州等省企业规模小，竞争最弱三类地区中，渝豫鄂湘的市场密集程度最高；冀渝鄂陕及边疆地区的经营规模化程度较高；青晋豫蒙的企业较小，市场竞争水平不高；四类地区中，四川的市场密集程度最高，其次为皖赣黔；川滇的经营规模化程度较高；甘黔的企业最小、竞争程度最弱。11.9411.8011.5311.5113.6515.0917.6513.6314.0310.8511.3610.567.655.492.985.537.877.105.705.146.727.9410.1413.350%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企业数量 平均从业人数 总投资规模完成投资规模%河北山西内蒙古河南湖北湖南4.246.484.256.692.232.101.062.353.471.721.441.296.456.2310.649.4319.7523.6021.2518.761.961.571.921.530%20%40%60%80%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%海南重庆陕西青海宁夏新疆5.715.3510.1110.8615.6610.5110.979.3610.186.154.804.2526.4741.0232.5238.849.287.1812.338.4919.6215.7317.1416.5213.0914.0612.1311.690%20%40%60%80%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%江西安徽广西四川甘肃贵州云南弄一张指标解释图四川、重庆两省市场密集度较高，竞争相对激烈；青海、山西、河南40北大北大纵横横投资环境分析：一类、二类地区具有显著的优势，特大城市投资环境分析：一类、二类地区具有显著的优势，特大城市的投资环境明显强于中小城市的投资环境明显强于中小城市跨区域投资的商业环境跨区域投资的商业环境1010要素要素l资源环境与产业关联度l基础建设（交通通信、水电燃气）l区域市场壁垒l劳动力市场弹性及技术能力l对外合作与开放程度l私营企业参与度l融资环境l政府管理及廉政l税费负担l司法效率世界银行2003年对中国23个城市3900家企业的调查显示，投资环境最好的城市（杭州、上海、广州、深圳）都位于一类、二类地区；中西部城市呈现相对劣势。社科院2004年3月发布的中国城市竞争力研究报告No.2进一步阐明，商务环境是城市综合竞争力最重要的因素，“贡献弹性达到0.616”。投资环境最好的前10个城市分布：一类地区3个，二类地区5个，三类地区2个，充分体现了大城市对资源的聚集效应；受东部地区的产业转移影响，中部地区的部分城市开始起飞，西部地区的中心城市显著改善；在长三角产业北移的带动下，环渤海特别是山东半岛的提高速度加快。投资环境分析：一类、二类地区具有显著的优势，特大城市的投资环41北大北大纵横横综上所述，三类、二类地区最具市场吸引力，重点省份基本综上所述，三类、二类地区最具市场吸引力，重点省份基本位于中东部地区，应当作为优先发展的区域市场位于中东部地区，应当作为优先发展的区域市场地区得分1必须可接受0.150.20.150.150.150.2*权重C CD A甘肃、贵州B安徽、江西A四川、江西、安徽AB四川、安徽、江西C四川、安徽、江西四类四类地区地区C B A 投资投资环境环境加权得分A AB青海、山西、河南、内蒙古D重庆、湖南、新疆、湖北、宁夏C湖南、重庆、山西、河南BA重庆、湖北、河南、河北、湖南B重庆、湖北、河南、河北、湖南三类三类地区地区B BC山东、辽宁A浙江、广东、山东D浙江、山东、江苏CD浙江、山东A江苏、浙江、山东二类二类地区地区D DD天津C上海B北京、上海DC天津D上海、北京 一类一类地区地区综合综合评价评价市场竞市场竞争性争性收益增长收益增长与盈利与盈利投资增投资增长长供求供求平衡平衡需求成需求成长性长性市场容市场容量规模量规模此表仅根据前面的分析对各区域市场进行定性排序，企业考虑具体投资地区或城市，可参照所列要素和权重标准进行评价。二类地区重点省份：浙江、江苏、山东、辽宁、福建三类地区重点省份：重庆、湖北、河南、河北、湖南、山西四类地区重点省份：四川、安徽、江西此图再考虑一下综上所述，三类、二类地区最具市场吸引力，重点省份基本位于中东42北大北大纵横横阶段发展规划阶段发展规划房地产业务战略发展将分三个阶段进行：房地产业务战略发展将分三个阶段进行：能力构建、区域领先、扩张竞争能力构建、区域领先、扩张竞争能力构建能力构建区域领先区域领先扩张竞争扩张竞争集中于本地区的发展，通过项目的成功运作，构建房地产开发的核心能力。通过适度的地域与业务扩展，建立区域内的领先地位，树立公司的品牌形象。将区域内的成功经验与运作模式向其他地区推广，同时将公司的品牌推向全国。200520052007200720092009年份阶段发展规划房地产业务战略发展将分三个阶段进行：能力构建43北大北大纵横横业务发展规划业务发展规划通过区域化、专业化以及品牌化的竞争战通过区域化、专业化以及品牌化的竞争战略来实现房地产业务的各阶段的战略目标略来实现房地产业务的各阶段的战略目标进行准确的市场定位，有目标有步骤地扩展市场，在局部地区确立优势并摸索出成功的运营模式后，再向其他地区扩展创建精品工程，树立项目的品牌形象，然后将项目品牌向公司品牌移植；区域品牌树立后再向其他地区扩展明确公司每个阶段的产品定位，集中优势资源专注于所确定的产品细分市场，并有阶段的向同类产品市场渗透业务发展规划通过区域化、专业化以及品牌化的竞争战略来实现44北大北大纵横横第一阶段：能力构建第一阶段：能力构建时间时间：2005年2006年经营目标经营目标：通过成功的项目运作，构建房地产开发的能力区域发展目标区域发展目标：集中于宁波地区，同时向宁波周边地区扩展，专注于江浙两省的开发业务发展目标业务发展目标：继续专注于普通商品房的开发品牌发展目标品牌发展目标：创造精品工程，打造项目品牌第一阶段：能力构建时间：2005年2006年45北大北大纵横横区域化：集中于宁波地区，同时向宁波周边地区扩展，专注区域化：集中于宁波地区，同时向宁波周边地区扩展，专注于江浙两省的开发于江浙两省的开发 区域市场优先级评 估表明，二类地区是 目前较为理想的投资区 域，江浙两省是二类地区中永大较为理想的选择 从城市发展竞争力报告看，浙江 省中的苏州、杭州、宁波、南京和 温州分别排名第5、6、8、9、10位，其中宁波房