南通城市进入报告课件

城市板块研究南通城市板块研究南通一宏观市场 一 宏观市场城市标签及占位|概况南通历史文化底蕴深厚，是全国首批对外开放的14个沿海城市之一，定位上海都市圈副中心城市，未来必定通过融入上海，接轨苏南，延续上海北海岸线都市圈，成为引领苏北城市群门户城市历史轮廓：南通于周显德三年，至今已有一千多年的历史，1983年撤销南通地区，设立南通市。辖区范围：南通市位于江苏东南部，下辖崇川区、港闸区、通州区3个区，南通开发区、滨海工业园区两个开发区，苏通科技产业园一个功能区，海安、如东两个县，代管启东、海门、如皋三个县级市。城市面积：8544平方千米，市区面积1692平方千米功能定位：上海都市圈副中心城市，上海北翼现代化港口、工业、贸易、旅游城市，长江流域现代化物流基地。3城市标签及占位|概况南通历史文化底蕴深厚，是全国首批对外城市标签及占位|城市能级长三角北翼经济中心、现代港口城市和历史文化名城，型大城市，具备了与宁波、无锡、苏州等城市同等竞争的发展优势 长三角规划核心城市南通南通发挥滨江临海优势，建设以海洋装备、精细化工为主的先进制造业基地和综合性物流加工基地，建设江海交汇的现代化国际港口城市。长江三角洲区域规划长三角城市群各城市规模等级:4城市标签及占位|城市能级长三角北翼经济中心、现代港口城市2.城市经济|GDP/财政南通地区生产总值及人均生产总值均呈现出每年递增的态势，增速维持在8.5%以上，GDP全省排名第四，人均GDP全省第五；南通财政收入按照每年超10%的增速稳定增长，财政支出略高于财政收入。GDP增速居全省前列，增速稳定，财政收入逐年增长，支出略高于收入52.城市经济|GDP/财政南通地区生产总值及人均生产总值城市经济|固投/房投横向比较，南通房投占比处于全省中间占位，占比维持在15%左右，年度新开工面积维持在1000万方以上，房地产投资力度较大6城市经济|固投/房投横向比较，南通房投占比处于全省中间占城市产业|结构产业地位产业名称新兴产业海洋工程、新能源、新材料、生物和新医药、智能装备、节能环保主导产业船舶及重装备、电力能源及装备、电子信息、化工、纺织服装、轻工食品现代服务业现代物流、旅游休闲、软件与服务外包、科技服务、商贸流通、总部经济（商务服务）、综合保税p南通产业结构近年来逐步优化，三产占比逐年提升，趋势明显；p2016年南通首次三产占比超过二产南通产业结构目前以第三产业发展为主，且增长趋势明显，2016年第三产业比重首次高于第二产业，城市多产业协调发展7城市产业|结构产业地位产业名称新兴产业海洋工程、新能源、城市人口|规模/居民收入南通全市常住人口730万，人口数量变化小，城镇化率64.37，较上年增涨1.6，人均收支逐年增加，图标中显示数据，南通属于内生型城市南通人口从1949年的464.52万人一度上涨到1998年的787.49万人后出现连续12年的人口负增长，近6年户籍人口稳定在766万人左右；2016年末全市常住人口730.2万人，其中，城镇人口达到493.5万人，增长7.7，城镇化率64.37，较上年增涨1.6；南通人均可支配收入、人均储蓄余额以及消费性支出基本呈现同步上涨趋势，收支比整体保持在60%以上。8城市人口|规模/居民收入南通全市常住人口730万，人口数城市交通|外部链接对外交通升级，崛起苏中，融入苏南，接轨上海，着力将南通打造成区域性综合交通枢纽l高速公路：沿江高速、204国道、宁通高速、沿海高速等；l高速铁路：宁启铁路、海洋铁路、沪通铁路；l兴东机场：日均10个航班往返于国内各大城市，定位为上海第三机场；l南通港：国家一类开发口岸，上海国际航运中心组合港北翼重要港口，国际港口协会成员港；宁启铁路新长铁路兴东机场新长铁路洋口铁路苏通大桥崇启大桥宁启高速沿海高速沿海高速南通港204国道9城市交通|外部链接对外交通升级，崛起苏中，融入苏南，接轨城市交通|内部连接现代化的城市综合交通系体快速建成，“一轴一环八射”的快速路快速形成，可以实现中心城区任意一点15分钟上快速路、25分钟上高速公路，35分钟内点对点到达的能力10城市交通|内部连接现代化的城市综合交通系体快速建成，“一城市资源|自然南通的人文景观资源概括为：一山、一水、一人，提升了城市的人文价值和软实力狼山：全国佛教八小名山之首濠河：史载“城成即有河”张謇：开创现代城市发展的“南通模式”11城市资源|自然南通的人文景观资源概括为：一山、一水、一人城市资源|人文中心城区规划为“两轴三区四带”的空间结构。“两轴”：长华路-工农路-星湖大道、青年路；“三区”：崇川区、港闸区、开发区；“四带”：九圩港绿化带、通吕运河绿带、狼山风景区绿色廊道、老洪港风景区绿色廊道。发展方向：主要向东、南方向发展，整合西、北方向，优化沿江，形成带状空间布局。公共服务中心体系：由1个组合型市级中心、2个区级中心、6个片区级中心。居住：建设“宜居城市”，构建和谐社区。规划形成7个工业片区：港闸经济开发区、港闸经济开发区东区、崇川经济开发区东区、崇川经济开发区南区、南通经济技术开发区、江海港区、通海港区。仓储：依托大型港区、骨干航道、铁路、公路，重点建设南通港综合物流园区，同时拍套建设港闸物流中心、运河桥物流中心和开发区物流中心。城区规划为“两轴三区四代”的空间结构，城市主要向东、南方向发展，整合西、北方向，优化沿江，形成带状空间布局12城市资源|人文中心城区规划为“两轴三区四带”的空间结构。城市规划|整体规划类别序号指标2009年2015年2020年人口总量1总人口数（万人）769766.778702城镇人口（万人）4054826093城市化水平（%）52.7%62.8%70%规模等级划分标准（城区常住人口）城市超大城市1000万人以上上海市特大城市500万-1000万人南京市大城市一级大城市300万-500万人杭州市、合肥市、苏州市二级大城市100万-300万人无锡市、宁波市、南通市、常州市、绍兴市、芜湖市、盐城市、扬州市、泰州市、台州市u坚持人口发展综合决策，促进人口长期均衡发展u围绕“创新之都”，打造长三角北翼人才高地u加快城镇化发展水平与质量，提高城市综合竞争力u提高人口综合素质加快人口大市向人力资源强市转变u积极应对人口老龄化u注重利益导向，保障和改善民生u建立健全家庭发展政策，增强家庭发展能力u促进流动人口社会融合加快人口大市向人力资源强市转变，促进人口长期均衡发展13城市规划|整体规划类别序号指标2009年2015年城市规划|人口经济技术开发区崇川经济开发区港闸经济开发区滨江新区五沿：沿海、沿江、沿上海、沿通道、沿重要节点沿海：重点发展能源、石化、物流等产业沿江：重点发展海工船舶、电子信息、新材料等产业沿上海：重点承接上海高端装备、电子信息等先进制造业和现代服务业沿通道：重点发展大宗物流、专业市场、机电设备等产业沿重要节点：重点发展都市型产业、先进制造业和特色产业3+3+N产业规划南通市产业将以高端纺织、船舶海工、电子信息三大重点支柱产业，智能装备、新材料、新能源和新能源汽车三大重点新兴产业，以及符合产业发展导向、有利于发挥自身优势的产业（即3+3+N产业体系）为发展重点南通市重点产业“五沿”布局示意图城区发展主要依托良好城市区位，发展沿江沿上海产业经济带，发展船舶海工、新材料、现代服务业等产业14城市规划|人口 经济技术开发区 崇川经济开发区港闸经城市规划|产业南通交通规划完善，主力包括对外道路交通建设、本地枢纽站建设、城市地铁建设，城区通达性将进一步提升通苏嘉快速客运专线北沿江城际沪通大桥如皋快速路地铁枢纽南通西站南通兴东机场港闸区南通西站定位于大型综合客运枢纽，是沪通铁路、通苏嘉城际、盐城客专的共用车站，位于通州区平潮境内，距离新城区约19km，距主城区约13.5km预计设有11个登机廊桥，24个国内，6个国际值机柜台，贵宾区设11个独立休息室，2300观光平台。1400绿化内庭。规划建成3座航站楼15城市规划|产业南通交通规划完善，主力包括对外道路交通建设城市规划|配套义务教育优质均衡发展，板块商业配套愈发完善丰富，高端定位商圈崛起教育资源分布情况 崇川区（所）港闸区（所）开发区（所）小学布局规划281818初中布局规划17811高中布局规划625港闸区崇川区开发区越秀城市广场永旺梦乐城印象城华润万象城宜家万达广场区域商业规划开发区越秀城市广场永旺梦乐城新城区印象城（17年开业）港闸区华润万象城（17年开业）宜家（17年开业）通州区万达广场16城市规划|配套义务教育优质均衡发展，板块商业配套愈发完善思考1：城市基本面是否足以支撑进入？1.城市占位维度：长三角北翼中心、上海都市圈副中心城市城市区位毗邻上海，为上海都市圈副中心，在长江北部城市中处于上位，发展潜力巨大2.城市人口维度：人口浮动小、人口引进城市常驻人口趋于稳定，变化幅度较小，属于内生型城市，政府人口政策重点在于高端人口引进3.城市经济及产业维度：发展稳定、产能升级城市经济发展稳定，目前政府助力产能升级，新兴产业发展迅速4.城市交通维度：一体化交通、多元化交通外部交通及内部轨道交通建设步入正轨，交通方式多样化，联通城市趋向一体化5.城市资源维度：黄金海岸、近代新城城市水系资源丰富，各港区发展迅速，近代文化氛围浓厚6.城市规划维度：区域经济中心、宜居城市城市规划完善，人口、产业、交通、配套不断完善，为城市发展不断注入活力长三角北翼中心城，城市发展提速17思考1：城市基本面是否足以支撑进入？1.城市占位维度：长三角二城市房地产 二 城市房地产复苏期高潮期调整期复苏期阶段涉及方面复苏期高潮期调整期城市发展规划启动，城市工地拆迁增加，人口外移城建加速，工地竣工开发投资投资增加，占比上升投资骤增，占比新高投资放缓，贷款减少政策反应扶持为主，托市救市清风拂面，规范为主规范打压，挤压泡沫量价关系量价稳升，供求平衡量价骤升，供不应求价格虚高，供求失衡企业表现利润薄弱，追求回笼利润丰厚，捂盘惜售风险出现，企业套现投资性需求投资退场，自用进场投机重现，投资增加恐高撤离，观望成风客户构成本地为主，外来较少外地为主，境外入场本土投资，最后接棒一个完整的房地产周期可分为三个阶段：调整期、复苏期、高潮期。在宏观经济稳定的情况下理想的投资节点是：调整期拿地、复苏期建设、高潮期销售。城市房地产发展|发展周期19复苏期高潮期调整期复苏期阶段涉及方面复苏期高潮期调整期城市发初始期发展期成熟期衰退期市场波动不易发生波动容易发生大幅度波动轻度波动不易发生波动城市发展城市化起步高速城市化城市化放缓城市化停滞经济发展GDP增长缓慢GDP高速增长，变化快GDP高速增长后进入一个稳定的阶段GDP增长缓慢政府支持房地产支持房地产控制房地产/开发企业实力较弱、集中度低实力增强、有一定集中度实力很强、集中度高实力很强，集中度极高需求缓慢增长，本地自主为主高速增长，开始出现投资需求和外地购房需求长期稳定，本地外地均衡，投资需求求稳定在10%-15%需求萎缩量价关系价格低成交量低价格波动大，成交量增长快价格稳定上涨，成交量稳定成交量萎缩，价格稳定衰退期成熟期发展期初始期衰退期成熟期发展期初始期初期中期晚期目前苏州处于发展期到成熟期过度的阶段，市场快速向上发展。城市房地产发展|发展阶段20初始期发展期成熟期衰退期市场波动不易发生波动容易发生大幅度波商品房市场|城市政策研究2016年市场主力去库存政策效果显著，2017年房产新政出台，促进市场平稳，政府控价保量态度坚决为贯彻落实国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求，针对当前我市房地产市场形势，为稳定市区（不含通州区，下同）住房价格，增加住房供应，合理引导住房需求，规范市场秩序，现就进一步促进市区房地产市场平稳健康发展提出如下意见：增加住房供给加大住房用地供应力度。提高市区普通商品住房用地竞买准入门槛。加快存量住房用地开发进度及时推出各类房源。多渠道筹集房源。加强价格管理做好商品住房价格备案工作。严格执行明码标价和“一价清”制度。加强监管联动加强组织领导。加强日常检查与执法力度规范销售行为严禁无证认筹。提高预售条件。公开销售信息。禁止捂盘惜售。严格商品住房合同网签备案管理。加强预售资金监管加强金融风险防范。适度提高公积金贷款门槛各项控制举措将对2017年房地产市场具有一定的控价信号2017年，政府的主基调将是控房价、保去化21商品房市场|城市政策研究2016年市场主力去库存政策效果土地市场|供求及楼板价12至今住宅土地市场供应放缓，其中，商品住宅用地在14年及16年供应有一定程度增加，土地楼板价呈现稳中有升的态势，16年年底土拍，拿地楼板价呈现较大涨幅，整体表现供不应求；商办土地供应未出现回暖趋势22土地市场|供求及楼板价12至今住宅土地市场供应放缓，其中土地市场|区域成交结构区域近几年土地供应及成交以港闸区为主，占比46%，价格上崇川区仍为高地，开发区拿地价格较低区域出让地块个数出让地块面积（万方）全年楼板价（元/）16年底地拍楼板价（元/）主城区437.6969628339新城区28.882053-新东区224.3352494550港闸区1288.5948008240开发区232.5629654583注：新城区因16年仅出让2幅地块且均为上半年出让，年均楼板价较低。该数据为2016年土地数据23土地市场|区域成交结构区域近几年土地供应及成交以港闸区为土地市场|重点地块分析港闸区主城区新城区新东区开发区远创R16023容积率2.01楼板价4055元/恒大R16026容积率1.65楼板价6533元/致豪R16029容积率1.1楼板价9554元/碧桂园R16031容积率1.69楼板价7799元/中海R16030容积率1.5楼板价10927元/盛和R16024容积率1.11楼板价10604元/远创R16028容积率1.3楼板价10454元/碧桂园CR16027容积率2.62楼板价4550元/碧桂园R16022容积率1.71楼板价6292元/中南R16025容积率1.75楼板价4583元/16年土拍集中供应76万方土地，计容建面132万方，补充住宅市场资源，成交均价多破万，楼板价应声上涨，其中港闸区占据半壁江山，为名副其实市场热土24土地市场|重点地块分析港闸区主城区新城区新东区开发区远创土地市场|待出让地块港闸区主城区新城区新东区开发区地址：原麦客隆及周边占地：75亩容积率：2.5规划用途：居住地址：青年路北、通富路东、胜利路西占地：262亩地址：永兴大道北、长泰路东占地：114亩地址：通盛大道东、龙腾路北占地：117亩地址：一二三印及周边占地：180亩地址：东方大道西、复兴东路南【已挂牌】占地：289亩地址：林翠路西、复兴东路北【已挂牌】占地：130亩地址：瑞慈医院北、南通壹城东占地：73.2亩地址：任港路南、第二机床厂及周边占地：180亩地址：教育路南、校西路东占地：45.9亩地址：新华路北、长泰路东占地：147亩17年南通市区商品房用地拟出让15块，占地共计118.6万，其中最大地块占地20万。目前开发区林萃路西地块以及东方大道西地块已经挂牌，将于6月16日拍卖。25土地市场|待出让地块港闸区主城区新城区新东区开发区地址：南通市区（除通州区）目前新地供应渠道趋于单一化，通过建设用地网上交易平台，网拍报价竞得地块，流程为土地挂牌、土地交易、结果公示，企业预先在交易平台报名竞买并交纳一定保证金后，在土拍当天参与网上竞价；在此种单一渠道下，前期在土地挂牌之前，开发商与政府具有一定商谈空间，政府可以根据品牌开发商在拿地条件上进行硬性指标规定（自有资金要求、开发资质等），从而增加品牌开发商拿地成功的机率。联合开发：2016年土地拍卖出现由一家竞拍，几家联合开发的合作模式，例如2016年11月17日南通新东区R16019地块（佳期漫项目），由弘阳竞得，开发则由中南、碧桂园、弘阳三家联合开发，由中南操盘；地块编号项目名称联合开发商R16019佳期漫中南、碧桂园、弘阳R16022九玺台碧桂园、融创目前拿地渠道趋于单一化，但开发商与政府前期具有一定协商空间土地市场|取地模式分析26南通市区（除通州区）目前新地供应渠道趋于单一化，通过建设用地土地市场|土拍新政编号位置土地面积（）容积率建筑密度绿地率出让年限（年）保证金（万元）起始价（元/）最高限价（元/）R17007林翠路西、复兴东路北86651.711.0-2.025%35%7020400781011250R17006东方大道西、复兴路南192636.3211.0-2.023%35%7043400750011250竞得人在约定交地后12个月内开工建设（办结施工许可证和桩基开工）；竞得人首次动工建筑面积不得少于宗地总建筑面积的30%且竞得人在约定交地后48个月内全部竣工，并通过规划、建设、消防等相关部门验收备案；地块应采用装配式建筑技术建设，采用装配式建筑技术的房屋总面积不少于总建筑面积的30%，装配式建筑单体主体结构装配率不低于25%，全装修成品住房建筑面积不低于总建筑面积的40%。地块建设要求土地竞拍规则两宗地块最高限价均为11250元/，在限时竞价期间，地块网上竞价达到最高限价时，将改为现场摇号确定竞得人。土地市场限价政策显现，开发区新挂牌两幅地块均为限价地，最高限价11250元/，且土地开竣工时间明确，12个月内开工，48个月内竣工，开发商囤地行为将受到限制27土地市场|土拍新政编号位置土地面积容积率建筑密度绿地率出南通住宅市场供求比呈下降趋势，15年开始低于1.0，市场供不应求；市场价格从12至17年呈现“V”形走势，16年市场价格开始上涨，整体表现为成交量价同趋势发展商品房市场|住宅供求分析28南通住宅市场供求比呈下降趋势，15年开始低于1.0，市场供不商办市场供应呈现逐年下降趋势，成交量价稳中略有上升，供求比在16年首次低于1.0；目前南通商办市场走量较低，近三年月均去化仅1.6万方，同时以前年度供应积累，市场存量体量较大，办公市场存量97万方，商业市场116万方，以目前去化水平，去化周期冗长。南通商办市场目前供应降低，成交走势稳中有升，近三年月均去化1.6万方，市场库存压力大，实现去化周期冗长商品房市场|商办供求分析29商办市场供应呈现逐年下降趋势，成交量价稳中略有上升，供求比在全市及区域物业占比无明显趋势变化，港闸区普通住宅比例均在80%以上，2014年达到94%，表现与市场热点区域相符商品房市场|物业占比趋势变化分析30全市及区域物业占比无明显趋势变化，港闸区普通住宅比例均在80普通住宅面积段总价段交叉分析表（2016年）面积总价85以下85-100100-115115-125125-135135-145145-155155-165 165以上合计占比40以下3469124391%40-6010602668569332433213%60-8029137041812134884826111827524%80-10033164013951555175080647218725521%100-120743251412801152142827539207533416%120-1401741048413767771458823527408%140-1609711828424936316412724716495%160-1802852933222943210027511964%180-2001410412535710917313610183%200-240221451672695624438912744%240-28015212017451372551%280以上1311191852101%合计173788364582569950154576857856181933977占比5%26%13%17%15%13%3%3%5%100%主力面积段：85-100刚需型产品、115-135改善型产品注：市场主力购买需求以刚需及改善为主，面积需求呈现一定程度分化；主力售价：60-120万元注：其中60-100万元总价占比为45%，市场对于普通住宅价格的主力接受范围仍在100万元以内。目前南通普通住宅主力成交集中在85-100、115-135，总价段为60-120万元，整体表现为刚需型市场至改善型市场过渡时期商品房市场|住宅成交结构分析|别墅31普通住宅面积段总价段交叉分析表（2016年）别墅面积段总价段交叉分析表（2016年）面积总价100-140140-180180-220220-260260-300300-340340以上合计占比100以下2193242%100-1601236484%160-22076853818121818%220-28011187441725921%280-34017797918119416%340-400311387148115413%400-46043753212815212%460-52011019231544%520-5801136125373%580-64079610323%640-70010433202%700以上415112323%合计8832322832514385321224占比7%26%19%27%12%7%3%100%主力面积段：140-260注：低密度市场目前主力销售面积以140-360为主，大户型别墅占比较低，市场独栋产品稀缺，占比仅为1%，其余产品占比分别为联排双拼叠加；主力售价：160-340万元注：160-340万元市场总占比为54%。目前南通别墅市场主力成交面积集中于140-260，中小型别墅为主，经济型别墅产品入市，多以联排产品为主，主力总价段为160-340万元商品房市场|住宅成交结构分析|别墅32别墅面积段总价段交叉分析表（2016年）面南通2016年住宅项目排行排名 所属板块项目名称成交套数成交面积（）成交总金额（亿元）1港闸区中海碧林湾229325037017.212开发区景瑞御府182022249521.543港闸区华强城190821228817.874开发区南通碧桂园1,03614495111.95港闸区新城香溢紫郡95514007910.46新城区中南世纪花城101513493216.867港闸区万科公园里1,01512391011.48主城区崇川星光域1,03811876912.69港闸区盛和九里香堤64010129513.710新东区万科城市之光1,3499669315.67南通房企住2016年宅成交面积排名排名房企2016年销售面积（万）2016年销售金额（亿元）1中海38.2229.712景瑞26.9226.293世茂22.613.784万科21.97305华强21.4918.136盛和18.8220.037致豪16.919.278中南16.5719.779雅居乐16.0910.6510新城15.6810.6516年住宅市场中，港闸区项目占据半席，中海碧林湾成交量占据首位；在通房企中海、景瑞、世茂、万科包揽前四，品牌效应显现商品房市场|住宅成交排行33南通2016年住宅项目排行排名所属板块项目名称成交套数成交面南通商办市场可售库存表（单位：万方）（数据截止2017.04）主城区新城区新东区港闸区开发区合计办公22148222086商业361462424104合计5828144644190南通住宅市场存量分析表（数据截止2017.04）板块住宅总体量（万方）已拿预售面积（万方）未拿预售面积（万方）可售存量（万方）总存量（万方）土地存量面积（万方）主城区211.21152.5458.6713.1471.8132.89新城区220.86206.5114.3512.3426.690新东区146.74128.0718.676.5925.2667.5港闸区532.8383.04149.7611.88161.6450.5开发区463.2388.3874.8211.6886.555.53合计1574.811258.54316.2755.63371.9206.42目前南通商办市场在售库存较大，主力集中在主城区，其次为开发区，可以看出，商办市场集中程度反映出区域市场发展程度南通商品房可售库存245.63万方，住宅仅占22%，商办产品库存形势较为严峻，住宅市场去库存效果明显，主力存量为未拿预售存量商品房市场|存量分析34南通商办市场可售库存表（单位：万方）（数据截止2017.042017年南通市区供求情况（万方）2011-2016供应余量93.972017年（1-4月）新增供应量46.482017年（1-4月）成交量81.84截止2017.04供应余量58.61未拿预售许可证量316.27市场潜在库存371.9市场地块库存量206.422014-2016年整体月均去化21.35万方潜在库存出清周期：17个月整体（包括地块存量）市场出清周期：27个月住宅市场潜在库存371.9万方，按近3年月均去化量推算，出清周期为17个月（1.4年），市场已拿未开发地块206.42万方，预计将于17年集中推售，则整体出清周期为27个月（2.3年）商品房市场|出清周期研究352017年南通市区供求情况（万方）2011-2016供应余量价格住宅市场价格上涨趋势依旧；土地市场拿地价格高升，从源头带动产品价格，预计10月年底地拍项目入市后将有所显现；存量市场可售库存见底，总体市场走量仍需2.4年，整体表现供不应求；需求市场主力需求从刚需至改善过渡，产品品质呈现上涨；政策2017年新政政府控价态度明显，去化仍是市场主力目标；住宅市场将在一定时间内呈现稳定发展趋势，价格涨幅降低，市场存量减少，市场投机被压制商品房市场|发展趋势研究36价格住宅市场价格上涨趋势依旧；存量市场可售库存见底，总体市场2010-2012年住宅市场品质项目主要集中于崇川区，成交单价居高，港闸区以刚需高层产品为主，开发区主力发展为狼山低密度项目中港城世家高层项目低密度项目2010-2012年南通住宅市场项目第九园冠城大通棕榈湾景瑞望府中南军山半岛中南世纪花城苏建学府雅居银洲皇家花园德诚翠湖湾藏珑低密度项目区域高层项目为主崇川高品质项目高低配项目2010-2012区间住宅市场特征:崇川区：因区域城市中心形象，多品质型项目，以依托濠河的低密度项目为主，成交单价居高；港闸区：刚需型板块，以北大街为中心，多高层项目，主力客群为北部乡镇，成交单价较低；开发区：依托狼山风景区优势，北部低密度项目发展。港闸区主城区新城区新东区开发区成交主力面积段80-90/100-120100-120130-140130-14090-100成交均价8600元/12000元/10800元/8500元/9200元/典型项目新东区冠城大通棕榈湾，项目占地约16万，总建筑面积约48万，整体由25幢高层、8000商业及2000会所组成，其产品具有附赠空间大的特点，130户型附赠约10，同时，其景观打造为十字景观轴及水系景观相融合，项目景观表现在市场亦较为抢眼数据区间为2010-2012年市场特征研究|发展阶段研究|2010-2012年372010-2012年住宅市场品质项目主要集中于崇川区，成交单2013-2015年港闸区及开发区高速发展，项目数量猛增，以高层刚需产品为主，新城区与新东区依托主城优势，居住氛围提升2013-2015年南通住宅市场项目第九园银洲皇家花园高层项目低密度项目高低配项目保利香槟国际景瑞御府高层项目品质提升低密度项目区域高层项目迅速发展主城高品质项目新城板块新东板块2013-2015区间住宅市场特征:主城区：高品质项目区域；新城区：板块住宅发展迅速，区域规划利好；新东区：项目新开速度较慢，人民路沿线发展；港闸区：区域高层项目品质提升，保利、华润等品牌房企入驻；开发区：北部低密度墅区，南部高层产品项目兴起。港闸区主城区新城区新东区开发区成交主力面积段100-120100-120100-120130-14080-90成交均价7100元/11000元/11400元/8900元/7000元/典型项目港闸区盛和九里香堤，港闸区首个纯低密度社区，产品由双拼别墅、联排别墅、类独栋别墅、花园洋房和小高层组成，是南通本土房企盛和打造，首创电梯退台洋房，产品品质较高市场特征研究|发展阶段研究|2013-2015年382013-2015年港闸区及开发区高速发展，项目数量猛增，以2016年南通市场发展迅猛，刚需板块项目品质提升，低密度项目市场追捧热度上升万濠山庄2016年至今南通住宅市场项目万科城市之光中南军山半岛碧桂园翡翠华府中南漫悦湾高层项目低密度项目高低配项目低密度项目发展低密度项目区域区域项目品质提升主城高品质项目新城区品质社区新东高低密度项目互补2016至今区间住宅市场特征:主城区：高品质项目区域，新开项目稀少；新城区：居住氛围愈渐成熟，生活配套完善；新东区：板块发展潜力巨大，已形成以国城广场为中心的生活区域；港闸区：区域高层品质项目增加，低密度项目发展；开发区：低密度墅区发展良好，高层项目品质提升。港闸区主城区新城区新东区开发区成交主力面积段100-120100-120140-160130-140100-120成交均价8500元/11000元/13000元/9500元/7500元/典型项目新东区万科城市之光，项目是万科城光系住宅项目，建筑规模约34万平米，容积率约1.7，以洋房、18层小高层的业态组合，产品设计以大开间为特点，居住舒适度提升市场特征研究|发展阶段研究|2016至今392016年南通市场发展迅猛，刚需板块项目品质提升，低密度项目市场特征研究|当前价格高端改善2w+,城市中心刚需&改善1.1w+,各区域中心刚需&刚改0.7w+,销售热点板块目前各区域价格以主城中心外沿降低，各板块内部价格亦有所差异，短期内不会形成以环线为标准的价格区域港闸区新东区主城区新城区开发区40市场特征研究|当前价格高端改善2w+,城市中心刚需&改善市场特征研究|发展趋势研究市场低密度产品兴起，发展趋势明显，高层产品品质提升价格洼地，区域投资机会放大，产品趋向高层产品区域产品将趋向以18层高层产品为主，大平层产品将逐渐增多区域呈现差异化发展，整体市场产品发展趋向大户型产品，刚需小户型产品占比将逐渐减少新东区11000-14000元/主城区1500018000元/五水商圈1000014000元/北大街950013000元/市北高新80009500元新城区1600022000元/开发区75009000元/41市场特征研究|发展趋势研究 市场低密度产品兴起，发展趋势市场特征研究|典型项目万科白鹭郡万科低密度，别墅产品创新盛和九里香堤首创退台洋房，产品品质感强中南漫悦湾纯大开间短进深户型，市场发展方向万科城市之光16年大开间典型项目，户型附赠价值高冠城大通棕榈湾早期入市典型项目，产品附赠及景观设计当时市场较为抢眼世茂新界小户型典型项目，户型设计较为极致42市场特征研究|典型项目万科白鹭郡盛和九里香堤中南漫悦湾万市场特征研究|典型项目|盛和九里香堤开发商江苏盛和房地产有限公司占地面积12.69万容积率1.13建筑面积20.24万绿化率35%首次开盘2016年03月26日装修状况毛坯物业类型万科睿服务产品类型类独栋、联排、洋房、小高层附赠一半全赠全赠全赠全赠户型138：3房2厅2卫优势南北通透；三开间朝南；附赠价值高；开间客厅4.0m，主卧3.8m，次卧3.6m；进深客厅5.4m，主卧4.6m，次卧4.0m；户型156：4房2厅2卫优势三开间朝南；空间利用率高；开间客厅4.0m，主卧3.8m，次卧3.6m；进深客厅5.4m，主卧4.2m，次卧4.2m；附赠一半全赠全赠43市场特征研究|典型项目|盛和九里香堤开发商江苏盛和房开发商南通万科房地产有限公司占地面积19.2万方容积率1.02建筑面积19.2万方绿化率30%首次开盘2016年11月29日装修状况毛坯物业类型万科物业产品类型别墅、洋房下下沉式庭院沉式庭院地下室地下室地上地上1 1层层地上地上2 2层层客厅上空挑高，二层可作卧室附赠万科白鹭郡项目为万科在南通首个纯低密度社区，首创100经济墅，产品创新力强市场特征研究|典型项目|万科白鹭郡44开发商南通万科房地产有限公司占地面积19.2万方容积率1.0市场特征研究|典型项目|冠城大通棕榈湾开发商冠城大通集团占地面积15.49万容积率2.4建筑面积48万绿化率40%首次开盘2011年08月11日装修状况毛坯物业类型自持物业冠城物业主售房源高层，户型面积：88164户型136：3房2厅1卫优势南北通透；三开间朝南；联通大阳台、南北阳台；附赠入户花园，可改造为次卧开间客厅4.2m；主卧3.6m；次卧3.3m；进深客厅4.2m；主卧4.2m；次卧4.2m；附赠一半附赠一半全赠全赠全赠中轴景观带+水系景观带冠城大通棕榈湾2011年开售，新东区大体量项目，项目特色在于户型附赠及社区景观打造45市场特征研究|典型项目|冠城大通棕榈湾开发商冠城大通市场特征研究|典型项目|万科城市之光开发商南通万科房地产开发有限公司占地面积14.94万容积率1.79建筑面积34.15万绿化率30%首次开盘2016年06月26日装修状况精装，装修标准1500元/物业类型高层、洋房主售房源高层，户型面积：118149户型120：3房2厅2卫优势南北通透；三开间朝南；附赠空间多；开间客厅4.3m；主卧3.9m；次卧3.2m；户型140：4房2厅2卫优势南北通透；四开间朝南；附赠空间多；开间客厅4.3m；主卧3.9m；次卧3.2m；附赠一半全赠全赠附赠一半附赠一半全赠全赠全赠附赠一半万科城市之光2016年开盘，东区市场低密度项目，产品创新大开间户型，居住舒适度提升46市场特征研究|典型项目|万科城市之光开发商南通万科房市场特征研究|典型项目|世茂新界开发商南通世茂房地产有限公司占地面积10.65万容积率2.89建筑面积38.06万绿化率28.67%首次开盘2016年03月25日装修状况毛坯物业类型自持物业主售房源小高层、高层附赠一半附赠一半附赠一半全赠全赠873室2厅2卫三开间朝南，功能间数量多附赠价值高1203室2厅2卫三开间朝南，空间设计合理附赠价值高项目分四期，一共由14幢住宅组成，共5800户，于2016年3月25日首次开盘，户型面积为87-138平米的3房，均价5900元/平米，目前整盘均价7100元/世茂新界为世茂深耕开发区的第二个作品，小户型产品设计极致，87做到小三房，附赠价值较高47市场特征研究|典型项目|世茂新界开发商南通世茂房地产市场特征研究|典型项目|中南漫悦湾开发商南通锦庭置业有限公司占地面积4.2万方容积率2.2建筑面积9.2万方绿化率36.5%首次开盘2017年3月25日装修状况精装物业类型-主售房源17层小高层附赠一半全赠全赠全赠中南漫悦湾1103室2厅2卫四开间朝南，卧室全南向动线设计合理，附赠价值高附赠一半全赠全赠全赠附赠一半中南漫悦湾1224室2厅2卫四开间朝南，卧室全南向动线合理，附赠价值高中南漫悦湾为南通首家纯大面宽短进深产品项目，108产品即做到四开间朝南市场特征研究|典型项目|中南漫悦湾开发商南通锦庭置业2011年冠城大通棕榈湾项目创新产品附赠，附赠价值较高，社区景观打造在市场上较为抢眼盛和九里香堤2015年港闸区首个纯低密度项目，首创褐石电梯退台洋房世茂新界2016年项目小户型产品设计较为极致，90一下即做到小三房，且附赠价值较高万科城市之光项目为市场首个大开间户型，居住舒适度极大提升2016年2016年万科白鹭郡项目进行产品创新，首创100经济墅中南漫悦湾项目户型设计以大面宽为特点，四开间朝南2017年市场特征研究|典型项目总结492011年冠城大通棕榈湾项目创新产品附赠，附赠价值较高，社区房企特征研究|重点房企汇总房企名称在售项目住宅总量（万方）可售总量（万方）2016年总销（亿元）万科万科城市之光23.1911.0330（白鹭郡、城市之光、公园里、濠河传奇）万科白鹭郡1915.06景瑞景瑞御府32.47.4326.29世茂世茂新界2710.5313.78（世茂新界、世茂公元）中海中海碧林湾57.199.6629.71（中海碧林湾、中海上林院）R16030地块14.114.1碧桂园碧桂园翡翠华府10.768.7312.19（南通碧桂园、碧桂园翡翠华府）公馆189512.4212.42九玺台6.366.36时代悦城28.628.6盛和盛和九里香堤20.257.920.03（盛和花半里、盛和九里香堤）中南中南世纪花城95.67.3519.77（中南世纪花城、中南军山半岛）中南漫悦湾（2017年）9.24.82中南熙悦25.525.5数据截止2017年3月50房企特征研究|重点房企汇总房企名称在售项目住宅总量（万方万科白鹭郡万科濠河传奇万科城市之光万科公园里万科金域蓝湾已售项目在售项目2011年2013年2015年2016年2016年金域蓝湾濠河传奇公园里城市之光白鹭郡占地面积：15万方容积率：2.5产品线：高层占地面积：14.2万方容积率：2.66产品线：高层占地面积：6.5万方容积率：2.43产品线：小高层、高层占地面积：14.2万方容积率：2.66产品线：洋房、高层占地面积：19.2万方容积率：1.02产品线：别墅、洋房发展历程：万科于2010年12月在南通拿下港闸区商办住地块，正式进驻南通，打造了港闸首个综合体项目万科金域蓝湾，随后陆续拿地，在通所推出项目涵盖别墅、小高层、高层等产品，客户范围从主城区向外延伸，涉及北部乡镇、东部主力乡镇；万科目前布局港闸区与崇川区（主城区与新东区），均为南通热点机会市场，目前仅在售项目操盘，未储存新地块。房企特征研究|重点房企|万科51万科白鹭郡万科濠河传奇万科城市之光万科公园里万科金域蓝湾已售房企特征研究|重点房企|景瑞景瑞御府景瑞望府已售项目在售项目2011年2015年景瑞望府景瑞御府占地面积：19.1万方容积率：1.72产品线：别墅、高层占地面积：11.9万方容积率：2.2产品线：别墅、高层发展历程：景瑞地产于2010年竞得开发区CR9046地块，打造了其在南通市区首个项目景瑞望府，项目包含别墅及高层两大住宅类型，还同时涵盖了商业及会所配备，并于2015年7月再次拿下开发区南通大学南地块，同样以别墅与高层产品形式入市，获得市场追捧。目前景瑞在售仅景瑞御府项目，且项目剩余体量较少，暂未储存新地块。景瑞在南通深耕六载，在开发区打造了两个高低配项目，剩余体量较少52房企特征研究|重点房企|景瑞景瑞御府景瑞望府已售项目房企特征研究|重点房企|世茂世茂公元世茂新界已售项目在售项目2013年2015年世茂公元世茂新界占地面积：13万方容积率：2.1产品线：别墅、洋房、高层占地面积：10.6万方容积率：2.89产品线：小高层、高层发展历程：世茂在2012年拿下开发区R12035纯住宅地块，正式挺进南通，打造了多产品线的世茂公元项目，并于2013年4月一举拿下能达商务区两块商办住地块，打造了目前开发区唯一大型综合体项目世茂广场，其中住宅部分的世茂新界一经开盘便持续热销，目前世茂在通项目均布局开发区。53房企特征研究|重点房企|世茂世茂公元世茂新界已售项目房企特征研究|重点房企|中海中海碧林湾R16030地块在售项目待售项目中海碧林湾项目2013年6月开盘占地面积：19.96万方容积率：2.97产品线：小高层、高层R16030地块占地面积：9.4万方容积率：1.5建筑体量：14.1万方发展历程：中海地产首驻南通项目为港闸区中海碧林湾项目，项目体量20万方，项目于2013年6月开盘，目前为4期在售，剩余体量较少，中海于2016年年底拿下R16030地块，转战主城区。中海目前在南通仅港闸区1盘在售，剩余体量较少，即将转战主城区54房企特征研究|重点房企|中海中海碧林湾R16030地项目名称销售状态项目信息南通碧桂园尾盘在售占地面积：11.1万方、容积率：1.65、产品：别墅、洋房、高层碧桂园翡翠华府在售占地面积：7.1万方、容积率：1.68、产品：小高层公馆1895待售占地面积：7.35万方、容积率：1.69九玺台待售占地面积：3.72万方、容积率：1.71时代悦城待售占地面积：10.92万方、容积率：2.62发展历程：目前碧桂园在南通共7个在售项目，其中市区项目有开发区的南通碧桂园以及新城区的翡翠华府，在2016年底土拍大战中，碧桂园又竞得3块地块，其中主城区2块、新东区1块，且地块容积率从1.69至2.6不等，且3块地块以开始进入规划，预计入市时间相差无几，碧桂园布局南通的脚步正不断加速中。公馆1895时代悦城九玺台南通碧桂园碧桂园翡翠华府在售项目待售项目特色鲜明城镇住宅企业，2012年入驻开发区，在通持续发力，3项新盘联动房企特征研究|重点房企|碧桂园55项目名称销售状态项目信息南通碧桂园尾盘在售占地面积：11.1房企特征研究|重点房企|盛和永兴花苑盛和九里香堤翰林府盛和花半里R16024地块在售项目待售项目已售项目2007年2011年2013年2015年永兴花苑翰林府花半里九里香堤占地面积：11.5万方容积率：1.27产品线：小高层占地面积：4.7万方容积率：1.41产品线：洋房、小高层占地面积：6.1万方容积率：2.36产品线：小高层、高层占地面积：12.7万方容积率：1.13产品线：别墅、洋房、小高层发展历程：江苏盛和房产成立于2002年，为江苏本土开发商，盛和在南通项目众多且入市时间较长，产品类型及客户层覆盖较广，永兴花苑、翰林府、花半里、九里香堤等，盛和项目不仅仅有刚需类项目，也有市中心改善类豪宅项目，企业实力可见一斑。盛和为实力本土企业，深耕南通多年，项目层次广，市场接受度高56房企特征研究|重点房企|盛和永兴花苑盛和九里香堤翰林房企特征研究|重点房企|中南中南世纪花城中南军山半岛中南漫悦湾中南熙悦在售项目待售项目2011年2017年中南世纪花城中南军山半岛占地面积：44.9万方容积率：2.2产品线：小高层、高层占地面积：23万方容积率：1.24产品线：叠加别墅中南漫悦湾2012年占地面积：4.2万方容积率：2.2产品线：小高层u发展历程：中南作为从南通走出去的实力企业，在南通市区在售2个住宅项目，待售2个项目，精装为其在市场上树立了独特的竞争优势，中南置地旗下“中南世纪城”品牌是江苏省最具知名度的房地产品牌之一，包括商业及办公产品，致力于打造一城的商务中心，在多地均有开设。中南世纪城中南为海门实力地产企业，精装实力雄厚，在南通品牌影响力高，各区域均有布局57房企特征研究|重点房企|中南中南世纪花城中南军山半岛客户研究港闸区开发区主城区新东区新城区新城区以区域客户及北部乡镇为主，轨道交通及沪通高铁带动区域投资客源区域住宅项目兴起，驱动主城区小石桥、易家桥周边客户，观音山本地客户亦占据一定比例以区域客户为主，港闸区、新东区置业客户亦占据一定比例南通客户以区域客户为主，各板块客户流动性亦较强，分区域投资客群增加区域及周边客户，海门、启东投资客户为主区域主力客群为本地及周边通州区乡镇客户为主，苏州及上海投资客占据较大比例58客户研究港闸区开发区主城区新东区新城区以区域客户及北部乡镇为部分区域拿地资金存在外资比例需求，目前水平为500-1000万美金不等市场政策处于不稳定阶段，近期政策调整较为频繁房企在通取地模式单一，目前新地统一网拍渠道，公开透明，政府公关勾地难度较大外资需求市场政策取地模式进入壁垒土地竞拍南通开发区两宗地块对土地价格进行了限价，并且设置了摇号获地的规则，土地溢价受控制，竞争激烈。59部分区域拿地资金存在外资比例需求，目前水平为500-10001.土地市场维度：供应放缓、竞拍限价目前南通土地市场整体供应放缓，并且2017年市区大型土拍便设置了最高限价以及摇号，低溢价将吸引更多开发商进入市场。2.商品房市场维度：住宅供不应求、商办成交乏力市场成交表现为住宅火热，整体呈现量价齐升，而商办遇冷，成交去化缓慢3.市场特征维度：品质感、低密度市场发展多向品质型项目靠近，不再盲目追求刚需产品，且低密度近2年发展迅速4.项目特征维度：产品创新、大开间市场项目产品户型南向开间增多，且项目户型不断创新5.开发商维度：品牌房企、深耕南通在通品牌房企不断增加且持续拿地，深耕南通态度明显思考2：市场基本面是否健康运行？供不应求发展中市场601.土地市场维度：供应放缓、竞拍限价目前南通土地市场整体供应三各板块分析 三 各板块分析分港闸区1 1崇川区2 2板块分析目录3 3开发区62 分港闸区1崇川区2板块分析目录3开发区62板块名称板块现状客群分析未来供应量崇川区主城区土地供应趋于饱和，在售项目少改善为主适中新城区各项配套设施成熟，学区优势明显，高品质住宅聚集区小新东区区域在售住宅存量见底，居住氛围弱刚需刚改改善逐步增加较小港闸区处于加速发展阶段，住宅开发紧凑刚需刚改改善逐步增加大开发区产业主导优势，刚需低价项目受追捧刚需刚改为主较大主城区主城区开发区开发区港闸区港闸区新东区新东区新城区新城区城市呈带状分布，房地产市场自南向北分为五个板块，其中崇川区发展较早，分为主城区、新东区和新城区三个板块，港闸区和开发区属于相对较新板块市场格局|板块分布板块名称板块现状客群分析未来供应量崇川区主城区土地供应趋于饱板块名称定位板块特征均价（元/）崇川区主城区传统市中心l老城区、地段佳，文化、商务、配套等优势明显；l土地供应趋于饱和，住宅价格最高。公寓：13000-18000洋房：15000-20000别墅：25000-35000新城区品质副中心l中央商务行政区，各项配套设施成熟，商务氛围浓厚l崇川区高品质住宅聚集区公寓：15000-22000别墅：20000-30000新东区新兴城市住区l生活设施配套处于发展阶段l未来预计该板块市场供应量将会开始抬升公寓：9000-12000洋房：14000-16000港闸区北翼大型住区l处于加速发展上升阶段，道路通达性较好l市北新城及五水商圈发展迅速。公寓：8500-12000洋房：13000-15000别墅：20000-30000开发区品质大盘住区l产业主导优势，商业生活配套发展阶段。l沟通长江南北的重要枢纽，到上海仅需1个小时。公寓：7000-9000别墅：16000-20000目前主城区和新城区板块发展成熟，为全市价格高地，港闸区发展热度高，开发区和新东区发展增速逐步加快，产品类型愈发全面丰富市场格局|板块特征板块名称定位板块特征均价（元/）崇川区主城区传统市中心老城南通2016年全市住宅成交395万方，从板块横向供求对比来看，港闸区和开发区占据供求主力，成交均突破百万方；新城区和新东区供应量最低，新东区成交量最低，与区域土地供应及在售项目量较少有较大关联；主城区和新城区为全市价格高地，港闸区和开发区相对较低，城市整体价格敏感度较高。港闸区和开发区为目前全市住宅供求主力板块，2016年供应占比达75%，成交占比达67%，品牌开发商、规模大盘集聚、板块发展增速加快促进住宅供求体现市场格局|区域供求南通2016年全市住宅成交395万方，从板块横向供求对比来看港闸区市场分析板块基本面板块土地市场板块商品住宅市场板块总结板块发展趋势板块客户板块分析|港闸区港闸区市场分析板块基本面板块土地市场板块商品住宅市场板块总结板块分析|港闸区|概述港闸区位于我国首批对外开放的十四个沿海港口城市之一南通市城区西北翼，南枕长江，与上海、苏州隔江相望，北临广袤的苏北平原；港闸区常住人口28万人，总面积134.23平方公里，拥有9公里长江岸线，于1991年区划调整，经过25年的发展，已经形成以工业为主，居住和服务业相配套的城市组团。港闸区开发区主城区新东区新城区新城区区域2016年生产总值（亿元）2016年房地产开发投资额（亿元）崇川区682.69105.16开发区525.2662.01港闸区337.27153.69港闸区地处南通市北，被称之为北翼新城，经济生产在三大板块中位居第三，房地产投资在2016年表现首位板块分析|港闸区|概述港闸区位于我国首批对外开放的十四板块分析|港闸区|交通条件区域通达性高，集公路、铁路、轨交于一体，工农路、通京大道等城市主干道快速连接主城区、通州区，15分钟连接宁启高速工农路江海大道高架长江中路通宁大道高架长泰路城北大道宁启高速通京大道三条地铁初始站点均有设于港闸，