土地估价基础知识与估价方法课件

土土 地地 估估 价价 土土 地地 估估 价价目录目录 一、土地价格一、土地价格1.1.内涵内涵2.2.特点特点3.3.影响因素影响因素4.4.趋势及规律趋势及规律二、土地估价二、土地估价1.1.概念概念2.2.目的目的3.3.原则原则4.4.方法方法目录目录 一、土地价格一、土地价格目录目录 5.5.使用方向使用方向三、土地价格体系（中国）三、土地价格体系（中国）1.1.基准地价基准地价2.2.标定地价标定地价3.3.交易地价交易地价4.4.其它价格形式其它价格形式目录目录 5.使用方向使用方向一、土地价格一、土地价格（一）内涵（一）内涵（二）特点（二）特点（三）影响因素（三）影响因素（四）趋势及规律（四）趋势及规律一、土地价格（一）内涵一、土地价格（一）内涵土地价格的概念土地价格的概念n土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。n我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现现值值总总和和，是土地所所有有权权在经济上的一种实现形式，而不是土地所有权的价格。n与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。土地价格的概念土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获土地价格的概念土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获土地价格的内涵与外延土地价格的内涵与外延n土土地地价价格格的的内内涵涵：土地价格实际上是土地经经济济价价值值的反映，是为购买获取土地预预期期收收益益的权权利利而支付的代价，即地租的资本化。n土土地地价价格格的的外外延延：购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同。土地价格的内涵与外延土地价格的内涵：土地价格实际上是土地经济土地价格的内涵与外延土地价格的内涵：土地价格实际上是土地经济二、土地价格的主要特征n1、土地价格是权益权益价格；n2、土地价格不由不由生产成本决定；n3、土地价格主要由土地需求地需求决定；n4、土地价格呈上升趋势上升趋势；n5、土地价格具有明显的地域性地域性。二、土地价格的主要特征二、土地价格的主要特征1、土地价格是权益价格；、土地价格是权益价格；三、土地价格的类型n按土地权利权利划分n按土地价格形成方式划形成方式划分n按政府管理手段划分 n按土地价格表示方法表示方法划分 n按土地的存在形态划分 n按土地的交易方式划分n按土地价格使用目的划分 三、土地价格的类型按土地权利划分三、土地价格的类型按土地权利划分三、三、按土地权利分为按土地权利分为n所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格、他项权利价格n土地所有权价格是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。n土地使用权价格是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。n同样，租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押权价格。三、按土地权利分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权三、按土地权利分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权按土地价格形成方式可分为按土地价格形成方式可分为n交易价格是通过市场交易形成的土地成交价格。n理论价格理论价格指经济学假设的“经济人”的行为和预期是理想的，或是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格，n评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括交易底价、基准地价、课税地价等 按土地价格形成方式可分为交易价格是通过市场交易形成的土地成交按土地价格形成方式可分为交易价格是通过市场交易形成的土地成交n交易底价；在土地交易之前参与土地交易的各方，政府、购买者、租赁者、抵押者等都要对土地进行评估，形成各自底价。n基准地价；是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。n课税价格；是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格。交易底价；在土地交易之前参与土地交易的各方，政府、购买者、交易底价；在土地交易之前参与土地交易的各方，政府、购买者、按土地价格表示方法可分按土地价格表示方法可分为n土地总价格：是指一宗土地的整体价格，一般不能反映土地价格水平的高低。n单位面积地价：又称土地单价，是指单位土地面积的价格，一般可以反映土地价格水平的高低。单位面积地价=土地总价格土地总面积n楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，楼面地价更更能能反反映映土地价格水平的高低。三者之间关系：楼面地价=土地总价格总建筑面积 楼面地价=土地单价容积率 按土地价格表示方法可分为按土地价格表示方法可分为土地总价格：是指一宗土地的整体价格土地总价格：是指一宗土地的整体价格按政府管理手段可分为按政府管理手段可分为n申报地价：由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价。n公告(示)地价：是政府定期公布的地价。它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。按政府管理手段可分为申报地价：由土地所有人或使用人向有关机关按政府管理手段可分为申报地价：由土地所有人或使用人向有关机关按土地的按土地的存在形态存在形态可分为可分为生地价格：指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。熟地价格：指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。毛地价格：指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。净地价格：指已完成基础设施配套、场地内达到开工条件且没有设定他项权利的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格按土地的存在形态可分为生地价格：指已完成土地使用批准手续而未按土地的存在形态可分为生地价格：指已完成土地使用批准手续而未按土地的交易方式可分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。按土地价格使用目的可分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等。按土地的交易方式可分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价按土地的交易方式可分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价实际价格和名义价格实际价格和名义价格n实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。n名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。n在实际交易中的付款方式可能有下列几种：1要求在成交日期时一次付清。2如果在成交日期时一次付清，则给予折扣。3从成交日期时起分期付清。4约定在未来某个日期一次付清。5以抵押贷款方式支付。实际价格和名义价格实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或实际价格和名义价格实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或 影响土地价格变动的因素影响土地价格变动的因素1、一般因素、一般因素2、区域因素、区域因素3、个别因素、个别因素 影响土地价格变动的因素影响土地价格变动的因素1、一般因素、一般因素一般因素一般因素n指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响n包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况一般因素指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地一般因素指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地区域因素区域因素n对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素n包括：位置、基础设施条件、规划限制、环境质量区域因素对区域地价有总体影响的自然、社会、区域因素对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素经济因素个别因素个别因素n宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素n例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等个别因素宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素个别因素宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素中国土地价格体系中国土地价格体系（一）基准地价（一）基准地价（二）标定地价（二）标定地价（三）交易地价（三）交易地价（四）其它价格形式（四）其它价格形式中国土地价格体系（一）基准地价中国土地价格体系（一）基准地价基准地价基准地价n城镇土地基准地价城镇土地基准地价 在城镇规划区范围内，对现状利用条件在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或土地条件相当的地域，下不同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格地使用权区域平均价格基准地价城镇土地基准地价基准地价城镇土地基准地价n农地基准地价农地基准地价 农地基准地价是指在农村范围内，以农地基准地价是指在农村范围内，以 县域为单位对现状利用条件下不同级别的县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地，或者土地条件相当的地域，按照土土地，或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格估确定的某一时点的平均价格农地基准地价农地基准地价一级区域一级区域二级区域二级区域三级区域三级区域四级区域四级区域五级区域五级区域基准地价的确定（5级）一级区域二级区域三级区域四级区域五级区域基准地价的确定（一级区域二级区域三级区域四级区域五级区域基准地价的确定（5级级政府根据管理需要，评估的具体宗地政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。日的土地使用权价格。标定地价标定地价 政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市n基准地价和标定地价的主要区别：基准地价和标定地价的主要区别：(1)基准地价是大面积评估的区域平均地价，基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价则是具体到宗地或地块的地价，亦标定地价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；称宗地地价；(2)基准地价以考虑宏观区域因素为主，标基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价则还考虑地价的微观区位因素，其地定地价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。价更为接近市场交易地价。基准地价和标定地价的主要区别：基准地价和标定地价的主要区别：指土地买卖双方按市场交易规则，在指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。主要有：土地市场中实际成交的价格。主要有：n土地使用权出让价格土地使用权出让价格n土地使用权转让价格土地使用权转让价格n租赁价格租赁价格n地役权价格地役权价格交易地价交易地价 指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场土地的存在形态土地的存在形态土地权利土地权利土地价格形成土地价格形成政府管理手段政府管理手段土地交易土地交易土地价格使用目的土地价格使用目的其它地价形式其它地价形式土地的存在形态其它地价形式土地的存在形态其它地价形式土地价格变动趋势及规律性土地价格变动趋势及规律性n土地价格呈总体上升趋势n土地价格变动呈现周期性特征n土地价格的变动具有明显的地区差异性n地价在房地产价格中所占比重越来越大土地价格变动趋势及规律性土地价格呈总体上升趋势土地价格变动趋势及规律性土地价格呈总体上升趋势土地价格呈总体上升趋势土地价格呈总体上升趋势n社会经济发展水平提高社会经济发展水平提高n人口数量及家庭户数增加人口数量及家庭户数增加n土地投机土地投机土地价格呈总体上升趋势社会经济发展水平提高土地价格呈总体上升趋势社会经济发展水平提高土地价格变动呈现周期性特征土地价格变动呈现周期性特征n土地价格的周期性变动受经济发展土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响周期的影响n土地价格变动受政府调节的影响土地价格变动受政府调节的影响土地价格变动呈现周期性特征土地价格的周期性变动受经济发展周期土地价格变动呈现周期性特征土地价格的周期性变动受经济发展周期二、二、土地估价土地估价（一）概念（一）概念（二）土地估价的目的与作用（二）土地估价的目的与作用（三）土地估价的原则（三）土地估价的原则（四）土地估价基本方法（四）土地估价基本方法二、二、土地估价（一）概念土地估价（一）概念（一）土地估价的概念（一）土地估价的概念 土地估价土地估价就是估价人员依据土地估价的就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方原则、理论和方法法，在充分掌握土地，在充分掌握土地市场交易资料市场交易资料的基础上，根据土地的基础上，根据土地的自然和经济属性、按地产的质量、等级及其在现实经的自然和经济属性、按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济的发展、济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济的发展、土地利用方式，土地土地利用方式，土地预期收益预期收益和土地和土地利用政策利用政策等因素对等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某某一权利一权利状态下状态下某一时点某一时点的价格过程。的价格过程。（一）土地估价的概念（一）土地估价的概念 土地估价就是估价人员依据土地估价的土地估价就是估价人员依据土地估价的（二）土地估价的目的与作用（二）土地估价的目的与作用n1 1、能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用、能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化，同时通过与其他社会经状况和市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况；济发展指标综合反映社会经济发展状况；n2 2、调控土地市场供需的有力杠杆；、调控土地市场供需的有力杠杆；n3 3、调整土地市场经济主体之间经济利益关系的、调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障；保障；n4 4、推进我国土地使用制度改革的重要前提、推进我国土地使用制度改革的重要前提 ；n5 5、量化国有土地资产的尺度。、量化国有土地资产的尺度。（二）土地估价的目的与作用（二）土地估价的目的与作用1、能灵敏地反映市场的供需状况、土、能灵敏地反映市场的供需状况、土（三）（三）土地估价的使用方向土地估价的使用方向n1 1、为为国国有有土土地地使使用用权权出出让让、转转让让、租租赁赁、收收 回回、收收购购储储备备、作作价价人人股股、清清产产核核资资等等提提供供地地价参考；价参考；n2 2、为为集集体体土土地地所所有有权权征征收收补补偿偿、集集体体土土地地使使用用权作价人股和转让等提供地价参考；权作价人股和转让等提供地价参考；n3 3为土地使用权抵押提供地价参考；为土地使用权抵押提供地价参考；n4 4为为企企业业设设立立、重重组组、改改制制、上上市市、增增资资扩扩股股、产产权权交交易易、资资产产置置换换、合合并并，分分立立、破破产产、关关闭、清算等经济活动提供地价参考；闭、清算等经济活动提供地价参考；n5 5确定和更新城镇基准地价、标定地价；确定和更新城镇基准地价、标定地价；（三）土地估价的使用方向（三）土地估价的使用方向1、为国有土地使用权出让、转让、租赁、为国有土地使用权出让、转让、租赁（三）（三）土地估价的使用方向土地估价的使用方向n6实现城市地价动态监测；实现城市地价动态监测；n7对农用地进行分等定级；对农用地进行分等定级；n8确定农用地综合区片价；确定农用地综合区片价；n9为为土土地地增增值值税税等等有有关关不不动动产产税税费费征征收收提提供供地地价参考；价参考；n10为司法鉴定提供地价参考。为司法鉴定提供地价参考。（三）土地估价的使用方向（三）土地估价的使用方向6实现城市地价动态监测；实现城市地价动态监测；（四）土地估价的原则（四）土地估价的原则概念概念：人们在土地估价的反复实践和理论：人们在土地估价的反复实践和理论探索中逐渐认识了土地价格形成和运探索中逐渐认识了土地价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的的法则或标准法则或标准。这些法则或标椎就是土。这些法则或标椎就是土地估价原则。地估价原则。（四）土地估价的原则概念：人们在土地估价的反复实践和理论探索（四）土地估价的原则概念：人们在土地估价的反复实践和理论探索（四）土地估价的原则（四）土地估价的原则n应当遵循的当遵循的主要原主要原则有有：合法原合法原则；最有；最有效使用原效使用原则（最高最佳使用原（最高最佳使用原则）；替代）；替代原原则；变动原原则（估价（估价时点原点原则）；）；报酬酬递增增递减原减原则；预期收益原期收益原则；供需原；供需原则；贡献原献原则；公平原公平原则等等。n作用及重要性作用及重要性：土地估价原土地估价原则是使不同的是使不同的估价人估价人员对估价的基本前提具有估价的基本前提具有认识上的上的一致性，一致性，对同一估价同一估价对象在同一估价目的、象在同一估价目的、同一估价同一估价时点下的估点下的估计结果具有近似性。果具有近似性。（四）土地估价的原则应当遵循的主要原则有：合法原则；最有效使（四）土地估价的原则应当遵循的主要原则有：合法原则；最有效使（四）主要估价原则（四）主要估价原则n合法原则合法原则n替代原则替代原则n最有效使用原则最有效使用原则n估价时点原则估价时点原则n预期收益原则预期收益原则n供需原则供需原则n报酬递增递减原则报酬递增递减原则n贡献原则贡献原则（四）主要估价原则合法原则（四）主要估价原则合法原则 合法原则合法原则n合法原则要求土地估价应以估价对象的合合法原则要求土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。法权益为前提进行。合法权益包括合法产合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。权、合法使用、合法处分等方面。合法原则合法原则要求土地估价应以估价对象的合法原则合法原则要求土地估价应以估价对象的 合法原则合法原则合法产权合法产权n应以房地产应以房地产权属证书和有关证件权属证书和有关证件为依据。为依据。n现行的土地权属证书有现行的土地权属证书有国有土地使用征国有土地使用征、集体土地所有证集体土地所有证、集体土地使用证集体土地使用证和和土地他项权利证明书土地他项权利证明书四种，四种，n房屋权属证书有房屋权属证书有房屋所有权证房屋所有权证、房屋共有房屋共有权证权证和和房屋他项权证房屋他项权证三种。三种。n统一的房地产权证书有统一的房地产权证书有房地产权证房地产权证、房地房地产共有权证产共有权证和和房地产他项权证房地产他项权证三种。三种。n任何产权性质的房地产都可以成为估价对象。任何产权性质的房地产都可以成为估价对象。合法原则合法产权合法原则合法产权 合法使用n应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。为依据。n例如，如果城市规划现定了某宗土地的用途、建例如，如果城市规划现定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。n西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度上反映了这一要求。上反映了这一要求。合法使用合法使用 合法处分应以法律、法规或合同（如土地使月权出让合同）等允许应以法律、法规或合同（如土地使月权出让合同）等允许的处分方式为依据。的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。合法处分合法处分 替代原则替代原则替代原则要求估价结果不得不合理偏离类似土地在同等条替代原则要求估价结果不得不合理偏离类似土地在同等条件下的正常价格。件下的正常价格。类似土地是指土地所在区域的区域特征，以及影响地价的类似土地是指土地所在区域的区域特征，以及影响地价的因素和条件均与待估土地类似的土地。因素和条件均与待估土地类似的土地。在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。土地价格也符合这一规律，只是由于土地的独一无二性，土地价格也符合这一规律，只是由于土地的独一无二性，使得完全相同的土地几乎没有，但在同一市场上具有相使得完全相同的土地几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的土地，其价格是相近的。近效用的土地，其价格是相近的。根据市场运行规律，某块土地的价格，受其他具有相同使根据市场运行规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。制。替代原则替代原则 替代原则替代原则土地估价中的替代原则可概括如下：土地估价中的替代原则可概括如下：土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；案例相互比较后所决定的价格；土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。替代原则替代原则 替代原则替代原则市市场比比较法是以替代原法是以替代原则为基基础的的 替代原替代原则实际上与收益上与收益还原法也有原法也有较深的渊源关系深的渊源关系 适用范围广，是估价原则的中心内容之一适用范围广，是估价原则的中心内容之一 基准地价评估基准地价评估 、基准地价系数修正法实际上都是替代原则、基准地价系数修正法实际上都是替代原则在估价实践中的具体运用。在估价实践中的具体运用。在在收益法、市场比较法、收益法、市场比较法、假设开发法、假设开发法、路线价法、基准地路线价法、基准地价系数修正法价系数修正法等等估价方法中都得以应用估价方法中都得以应用 替代原则替代原则 最有效使用原则（最有效使用原则（最高最佳使用原则）最高最佳使用原则）n土地价格是以该地块的效用最有效发挥为前提。土地价格是以该地块的效用最有效发挥为前提。n最有效使用是指最有效使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。一种最可能的使用。n最有效使用必须同时符合最有效使用必须同时符合4 4个标准个标准法律上许可；法律上许可；技术技术上可能；上可能；经济上可行；经济上可行；价值最大化。价值最大化。最有效使用原则（最高最佳使用原则）最有效使用原则（最高最佳使用原则）最有效使用原则（最有效使用原则（最高最佳使用原则）最高最佳使用原则）最高最佳使用具体包括最高最佳使用具体包括3 3个方面个方面最佳用途；最佳用途；最佳规模；最佳规模；最佳集约度。最佳集约度。n寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列在的使用方式，然后从下列4 4个方面依序筛选：个方面依序筛选：n 法律上的许可性法律上的许可性 技术上的可能性技术上的可能性 经济上的可行经济上的可行性性 价值是否最大价值是否最大 n三个经济学原理有助于把握最高最佳使用（三个经济学原理有助于把握最高最佳使用（1 1）收益递增）收益递增递减原理；（递减原理；（2 2）均衡原理；（）均衡原理；（3 3）适合原理。）适合原理。最有效使用原则（最高最佳使用原则）最有效使用原则（最高最佳使用原则）估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的价值。点时的价值。确立估价时点原则的意义：估价时点是评估房地产确立估价时点原则的意义：估价时点是评估房地产价值的价值的时间界限时间界限。估价时点原则估价时点原则 估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的价值。点时的价值。确立估价时点原则的意义：估价时点是评估房地产确立估价时点原则的意义：估价时点是评估房地产价值的价值的时间界限时间界限。估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系举例n1 1估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。n2 2估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。多出现于房地产损害赔偿案件中。n3 3估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。n4 4估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估房地产的预售或预购价格。如评估房地产的预售或预购价格。n5 5估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。房地产在未来建成后的价值。举例举例1估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别预期收益原则预期收益原则土地价格受预期收益形成因素的变动所左右，土地投资土地价格受预期收益形成因素的变动所左右，土地投资者是在预测该土地在有限使用年期内所能带来的收益或者是在预测该土地在有限使用年期内所能带来的收益或效用后进行投资的，因此，准确预测土地现在以至未来效用后进行投资的，因此，准确预测土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和能给权利人带来的利润总和(即收益价格即收益价格)是预期收益原是预期收益原则的具体表现。则的具体表现。预期收益的估算必须是客观合理的。预期收益的估算必须是客观合理的。预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交易实例价预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。在土地估价实践中，在土地估价实践中，剩余法剩余法估价及估价及收益还原法收益还原法估价中土估价中土地收益的确定，都是预期收益原则的具体应用。地收益的确定，都是预期收益原则的具体应用。预期收益原则土地价格受预期收益形成因素的变动所左右，土地投资预期收益原则土地价格受预期收益形成因素的变动所左右，土地投资预期收益原则预期收益原则n土土地地不不能能实实行行完完全全竞竞争争，其其价价格格的的独独占占倾倾向向性性较较强强。供供需需信信息息及及替替代代性性有有限限，土土地地不不能能仅仅根根据据均均衡衡法法则则来来决决定定其价格。其价格。n供供需需原原则则是是以以预预期期收收益益原原则则、变变动动原原则则、竞竞争争原原则则为为基基础的。础的。预期收益原则土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强。供预期收益原则土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强。供报酬递增递减原则报酬递增递减原则n利用该原则，找出土地边际收益点（也即最大收益点或利用该原则，找出土地边际收益点（也即最大收益点或最有效使用点）。这一原则说明，成本的增加并不一定最有效使用点）。这一原则说明，成本的增加并不一定会使土地价格增加。会使土地价格增加。报酬递增递减原则利用该原则，找出土地边际收益点（也即最大收益报酬递增递减原则利用该原则，找出土地边际收益点（也即最大收益 贡献原则贡献原则n对对于于土土地地估估价价，这这一一原原则则是是指指不不动动产产的的总总收收益益是是由由土土地地及及建建筑筑物物等等构构成成因因素素共共同同作作用用的的结结果果，其其中中一一部部分分的的收收益，对总收益而言，是部分与整体的关系。益，对总收益而言，是部分与整体的关系。变动原则变动原则n土土地地价价格格是是各各种种地地价价形形成成因因素素相相互互作作用用的的结结果果，因因素素经经常常处处于于变变动动之之中中，地地价价相相应应而而变变。与与预预测测原原则则密密切切相相关关，是估价时点原则的基础，是基准地价更新等的理论依据。是估价时点原则的基础，是基准地价更新等的理论依据。贡献原则对于土地估价，这一原则是指不动产贡献原则对于土地估价，这一原则是指不动产（五）土地估价的基本方法（五）土地估价的基本方法n市场比较法市场比较法n收益还原法收益还原法n成本逼近法成本逼近法n剩余法剩余法n基准地价系数修正法基准地价系数修正法n农地宗地价格评估方法农地宗地价格评估方法（五）土地估价的基本方法市场比较法（五）土地估价的基本方法市场比较法（五）土地估价的基本方法（五）土地估价的基本方法n土地估价方法，可以分为基本估价法和应用估价法。基土地估价方法，可以分为基本估价法和应用估价法。基本估价方法又分为：收益还原法、市场比较法、剩余法本估价方法又分为：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。和成本逼近法。n最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的-市市场比较法场比较法n重新开发或建造同类房地产需要多少费用重新开发或建造同类房地产需要多少费用成本法成本法n如果直接利用该房地产预计可以获得多少收益（即基于如果直接利用该房地产预计可以获得多少收益（即基于房地产的收益能力来衡量其价值）房地产的收益能力来衡量其价值）-收益还原法收益还原法（五）土地估价的基本方法土地估价方法，可以分为基本估价法和应（五）土地估价的基本方法土地估价方法，可以分为基本估价法和应n应用估价法又称为大量估价法应用估价法又称为大量估价法n属于此类的方法有：路线价估价法、基准地价系数修正属于此类的方法有：路线价估价法、基准地价系数修正法、标准宗地估价法等。法、标准宗地估价法等。应用估价法又称为大量估价法应用估价法又称为大量估价法市场比较法市场比较法 基本原理基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法价格的方法市场比较法市场比较法 基本原理基本原理VD=VBABDFVD：待估宗地价格VB：比较实例宗地价格 A：待估宗地情况指数修正 B：待估宗地日期指数修正 D：待估宗地区域因素指数修正 F：待估宗地个别因素指数修正市场比较法基本公式市场比较法基本公式 VD=VBABDF市场比较法基本公市场比较法基本公估价程序估价程序n收集宗地交易实例n确定比较实例n确立价格可比基础n交易情况修正n估价期日修正n区域因素修正n个别因素修正n使用年期等修正n求出比准价格估价程序收集宗地交易实例估价程序收集宗地交易实例A：待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数正常情况指数比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价日期地价指数比较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地区域因素条件指数F：待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件修正指数计算修正指数计算A：待估宗地情况指数：待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数正常情况指数比较实例宗地情况指数正常情况指数比比基本公式在具体运用中可表示为基本公式在具体运用中可表示为：nVD=VBX100/()X()/100X100/()X100/()基本公式在具体运用中可表示为：基本公式在具体运用中可表示为：VD=VBX100/()X土地估价基础知识与估价方法课件土地估价基础知识与估价方法课件特点与适用范围特点与适用范围n是最基本、最常用的土地估价方法之一、是最基本、最常用的土地估价方法之一、也是国际上通用的国际估价方法。评估价也是国际上通用的国际估价方法。评估价格比较接近土地的实际市场价格。格比较接近土地的实际市场价格。n适用于地产市场发达、有充足的具有替代适用于地产市场发达、有充足的具有替代关系的土地交易实例地区关系的土地交易实例地区特点与适用范围是最基本、最常用的土地估价方法之一、也是国际上特点与适用范围是最基本、最常用的土地估价方法之一、也是国际上收益还原法收益还原法 基本原理基本原理 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收入，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法收益还原法收益还原法 基本原理基本原理V=a/r：土地收益价格a：土地纯收益r：土地还原利率收益还原法基本公式收益还原法基本公式 V=a/r收益还原法基本公式收益还原法基本公式收集相关资料测算年总收益确定年总费用计算年纯收益确定还原利率选用适当的计算程序试算收益价格确定待估宗地地价估价程序估价程序收集相关资料估价程序收集相关资料估价程序u 是地租地价理论的直接应用，也是是地租地价理论的直接应用，也是较为常用的评估方法。较为常用的评估方法。u只适用于有收益的土地和建筑物或房地只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价产的估价特点与适用范围特点与适用范围 是地租地价理论的直接应用，也是较为常用的评估方法。特点与适是地租地价理论的直接应用，也是较为常用的评估方法。特点与适 基本原理基本原理 成本逼近法是以开发土地所消耗的成本逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价格的方法益来确定土地价格的方法成本逼近法成本逼近法 基本原理成本逼近法基本原理成本逼近法 地价土地取得费土地开发费税费地价土地取得费土地开发费税费 利息利润土地增值收益利息利润土地增值收益 土地成本价格土地成本价格 土地增值收益土地增值收益基本公式基本公式 地价土地取得费土地开发费税费地价土地取得费土地开发费税费 基本公式基本公式判断待估土地是否适用于成本法；判断待估土地是否适用于成本法；收集与估价有关的成本费用、利息、利润、及增值收益收集与估价有关的成本费用、利息、利润、及增值收益等资料；等资料；通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润开发费及相关的税费、利息、利润；确定土地开发后较开发前的价值增加额；确定土地开发后较开发前的价值增加额；按地价公式求取待估土地的土地价格；按地价公式求取待估土地的土地价格；对地价进行修正，确定待估土地的最终价格对地价进行修正，确定待估土地的最终价格估价程序估价程序判断待估土地是否适用于成本法；估价程序判断待估土地是否适用于成本法；估价程序 一般用于新开发土地一般用于新开发土地既无收益又无比较实例的公建、公益用地既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估的价格评估适用范围适用范围 一般用于新开发土地适用范围一般用于新开发土地适用范围 基本原理基本原理剩余法是在预计开发完成后不动产正剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计开发成本常交易价格的基础上，扣除预计开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法以价格余额来估算待估土地价格的方法剩余法剩余法 基本原理剩余法基本原理剩余法（+）：待估土地的价格：待估土地的价格 ：总开发价值：总开发价值 ：整个土地项目的开发成本：整个土地项目的开发成本 ：开发商合理利润：开发商合理利润剩余法基本公式剩余法基本公式 （+）剩余法基本）剩余法基本估价程序估价程序调查待估宗地的基本情况；确定待估宗地的最有效利用方式；估计开发建设周期和投资进度安排；估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；确定待估宗地的土地价格。估价程序估价程序适用范围适用范围适用于有开发价值的土地估价，包括几种情况：待开发土地的估价；待拆迁改造的再开发房地产的估价；仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价适用范围适用范围基准地价系数修正法基准地价系数修正法基准地价是在宗地估价的基础上，评估出基准地价是在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格的各个级别或各个区域土地的平均价格特点：特点：n基准地价是一种区域性的价格基准地价是一种区域性的价格n基准地价是一种分用途的价格基准地价是一种分用途的价格n基准地价是一种平均价格基准地价是一种平均价格n基准地价具有时效性基准地价具有时效性n基准地价是一种控制性的价格基准地价是一种控制性的价格基准地价系数修正法基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是通过对待估宗地基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法估宗地客观价格的方法基准地价修正法基本原理基准地价修正法基本原理 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影 土地价格基准地价土地价格基准地价（i i）T T i i ：估价对象第：估价对象第i i个影响因素的修正系数个影响因素的修正系数 T T ：交易时间修正系数：交易时间修正系数 i i：各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和和基准地价修正法基本公式基准地价修正法基本公式i1nni1 土地价格基准地价土地价格基准地价（i）T基准地价修基准地价修n收集有关基准地价资料；收集有关基准地价资料；n确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；价；n分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；影响因素条件说明表；n依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表，确定待估宗地地价修正系数；修正表，确定待估宗地地价修正系数；估价程序估价程序收集有关基准地价资料；估价程序收集有关基准地价资料；估价程序n进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正；进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正；n求出待估宗地地价求出待估宗地地价估价程序估价程序进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正；估价程序进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正；估价程序n适用于已公布基准地价并且基准地价及时进行了更适用于已公布基准地价并且基准地价及时进行了更新的区域新的区域适用范围适用范围适用于已公布基准地价并且基准地价及时进行了更新的区域适用范围适用于已公布基准地价并且基准地价及时进行了更新的区域适用范围