建筑服务和销售不动产营改增政策解读课件

建筑服务和销售不动产营改增政策解读管理税收 专业创造价值建筑服务和销售不动产营改增政策解读管理税收 专业创造价值一、建筑服务、不动产试点差别（一）建筑业纳税地点：改革前，营业税纳税地点劳务发生地（形成地方固化的财政格局。）改革后：增值税纳税地点机构所在地（劳务发生地进项销项不全，算不出来应纳税额，这样就出现税源发生大的转移）一、建筑服务、不动产试点差别（一）建筑业异地预征：保持地方利益格局基本不变（如果出现长期倒挂，可以采取暂停或调低预征率）异地代开：方便纳税人异地预征：保持地方利益格局基本不变（如果出现长期倒挂，可以采税率问题：改革前，3%的税率差额征税（分包收入从税基差掉，为了缓解重复征税，类似于扣额法增值税）改革后，选择一般计税的，适用11%的税率税率问题：最容易在税负上出问题过渡政策简易计税+差额纳税最容易在税负上出问题过渡政策1.允许建筑老项目选择简易征收2.甲供材不作为建筑企业的税基3.允许施工现场建筑的临时设施一次抵扣4.允许清包工企业选择简易征收5.允许试点后新开工的甲供材建筑工程选择简易征收6.施工地预征部分税款，保持地方利益格局基本不变1.允许建筑老项目选择简易征收（二）不动产1.一手房（房地产开发企业）改革前：按照5%的税率缴纳营业税改革后：一般计税，适用11%的税率差额纳税：允许抵扣土地价款建筑企业拿到11%的票，都会尽量扩大甲供材范围，本身税负不会超过5%（二）不动产2.二手房改革前：区分单位和个人、住房和商业地产、购房时间等。改革后：原则上延续原有政策。价内税转价外税原因，税负会略有下降（5%）。2.二手房3.自建房改革前：自建自用再转让的，建筑环节视同发生应税行为改革后：自建自用再转让的，建筑环节不视同发生应税行为（不再补缴建筑环节增值税）过度政策：老项目简易计税+二手房政策平移3.自建房房地产：1.允许房地产开发企业从税基中扣除土地出让金2.允许房地产企业已开发的老项目选择简易计税3.妥善解决房地产企业税款入库不均衡问题4.允许存量二手房转让时选择简易计税5.允许存量房出租时选择简易计税6.委托地税代征纳税人转让不动产和自然人出租不动产的增值税房地产：二、基本规定（一）纳税人和扣缴义务人：在中国境内销售建筑服务、不动产的单位和个人。单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。二、基本规定（一）纳税人和扣缴义务人：在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：1.服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；2.所销售或者租赁的不动产在境内。在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：（二）征税范围1.建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。（二）征税范围（1）工程服务。工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。（1）工程服务。（2）安装服务。安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。（2）安装服务。（3）修缮服务。修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。（4）装饰服务。装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。（3）修缮服务。（5）其他建筑服务。其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。（5）其他建筑服务。2.销售不动产销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。2.销售不动产将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租（三）税率和征收率增值税税率：提供建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。（三）税率和征收率（四）应纳税额的计算增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。（四）应纳税额的计算小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额：应扣缴税额=购买方支付的价款（1+税率）税率小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。上面所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服（五）纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点纳税义务、扣缴义务发生时间：纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人发生“视同销售”情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。（五）纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点增值税纳税地点：1.非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。2.其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。增值税纳税地点：三、简易计税办法（一）建筑服务1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。三、简易计税办法（一）建筑服务2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目，是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简四、计税依据（一）试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。（二）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。四、计税依据（一）试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，五、税收优惠免征增值税：1.个人销售自建自用住房。2.2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房。3.被撤销金融机构以货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等财产清偿债务。4.军队空余房产租赁收入。五、税收优惠免征增值税：5.为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入。6.将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。7.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。8.土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。5.为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法（国家税务总局2016年第17号公告）跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法（国家税适用适用单位和个体工商户（以下简称纳税人）在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。可选择适用可选择适用纳税人在同一直辖市、计划单列市范围内跨县（市、区）提供建筑服务的，由直辖市、计划单列市国家税务局决定是否适用本办法（厦门）不适用不适用其他个人跨县（市、区）提供建筑服务1、适用范围适用单位和个体工商户（以下简称纳税人）在其机构所在地以外的县2、基本处理原则按照财税（2016）36号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法：向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款向机构所在地主管国税机关申报纳税2、基本处理原则按照财税（2016）36号文件规定的纳税义务异地提供建筑服务计税方法总结表异地提供建筑服务计税方法总结表纳税人种类纳税人种类老项目老项目(5(5月月1 1日以前日以前)新项目新项目(5(5月月1 1日以后日以后)计税方法计税方法税率税率/预征率预征率销售额特殊规定销售额特殊规定计税方法计税方法税率税率/预征率预征率销售额特殊规定销售额特殊规定一般纳税人一般纳税人一般计税方法11%/（2%预征率）无/（扣除支付的分包款后预征）一般计税方法11%/（2%预征率）无/（扣除支付的分包款后预征）简易计税方法3%扣除支付的分包款清包工和甲供材可选择简易计税3%扣除支付的分包款小规模纳税人小规模纳税人简易计税方法3%扣除支付的分包款简易计税方法3%扣除支付的分包款异地提供建筑服务计税方法总结表纳税人种类老项目(5月1日以前3、预缴税款纳税人计税方法预征率计算公式一般纳税人一般计税2%应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）/(1+11%)*2%一般纳税人简易计税3%应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）/(1+3%)*3%小规模纳税人简易计税3%应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）/(1+3%)*3%扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。3、预缴税款纳税人计税方法预征率计算公式一般纳税人一般计税24、分包款差额扣除应取得的凭证（1）建筑业营业税发票：从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。（2）增值税发票：从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。（3）国家税务总局规定的其他凭证。4、分包款差额扣除应取得的凭证（1）建筑业营业税发票：从分包5、预缴税款需提交的资料（一）增值税预缴税款表；（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；（四）从分包方取得的发票原件及复印件。5、预缴税款需提交的资料（一）增值税预缴税款表；6、分工程项目预缴并建立台帐对跨县（市、区）提供的建筑服务，纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。6、分工程项目预缴并建立台帐对跨县（市、区）提供的建筑服务，7、发票开具一般纳税人：自行开具发票小规模纳税人：跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。7、发票开具一般纳税人：自行开具发票8、罚则纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照本办法应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，未按照本办法缴纳税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。8、罚则纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照本办法应向建筑17号公告结论总结（异地建筑服务）：单位和个体工商户在机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务需要在服务发生地预缴增值税。（a.同一县（市、区）范围内的直辖市或计划单列市可以决定辖区范围内的项目是否预缴征收；b.其他个人直接在建筑服务发生地缴纳即可）预缴税款需在建筑服务发生地主管国税机关；申报纳税在机构所在地主管国税机关分包款可以差额扣除的凭证有三种：（a.2016年4月30日前开具的建筑业营业税票可使用至2016年6月30日；b.增值税发票需在备注栏注明相关项目信息；c.其他凭证）预缴税款需要提交4项材料（增值税预缴税款表、建筑合同原件及复印件、分包合同原件及复印件以及相关发票原件及复印件）预缴税款可抵减当期增值税应纳税额，抵减不完结转下期继续抵减纳税人需分工程项目预缴及建立相关台账发票开具：一般纳税人自开、小规模可以在服务发生地申请全额代开纳税义务发生时间：发生应税行为并收讫销售款或者索取销售款凭据的当天，先开具发票的为开具发票的当天；提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预算款的当天。17号公告结论总结（异地建筑服务）：单位和个体工商户在机构所房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局2016年第18号公告）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办一、适用范围：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法自行开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。一、适用范围：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本房地产开发企业销售自行开发的房地产项目（一手房）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目（一手房）纳税人种类纳税人种类老项目老项目（20162016年年4 4月月3030日前）日前）新项目新项目（20162016年年4 4月月3030日后）日后）计税方法税率/预征率销售额特殊规定计税方法税率/预征率销售额特殊规定一般纳税人一般纳税人简易计税方法5%（3%预征率）无一般计税方法11%（3%预征率）扣除对应的土地价款小规模纳税人小规模纳税人简易计税方法5%（3%预征率）无简易计税方法5%（3%预征率）无房地产开发企业销售自行开发的房地产项目（一手房）纳税人种类老二、一般纳税人销售房地产项目计算方法（一）销售额1.适用一般计税方法：按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款二、一般纳税人销售房地产项目计算方法（一）销售额2.选择简易计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除房地产老项目对应的土地价款。销售额=全部价款和价外费用（1+5%）一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法。2.选择简易计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额，不（二）、预缴税款应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%1.一般计税方法计税：按照11%的适用税率；2.简易计税方法计税：按照5%的征收率3.取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证（二）、预缴税款（三）进项税额一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）（三）进项税额（四）、纳税申报1.适用一般计税方法计税：以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。2.适用简易计税方法计税的，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减（四）、纳税申报三、小规模纳税人销售房地产项目（一）预缴税款应预缴税款=预收款（1+5%）3%（二）纳税申报：按5%征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税额后申报纳税，未抵减完的预缴税款可以结转到下期继续抵减。三、小规模纳税人销售房地产项目（一）预缴税款4、发票开具纳税人分类纳税人分类承租方索取发票类型承租方索取发票类型发票开具方式发票开具方式一般纳税人一般纳税人增值税专用发票、普通发票自行开具小规模纳税人小规模纳税人普通发票自行开具增值税专用发票向不动产所在地主管国税机关申请代开一般纳税人向其他个人销售房地产项目不得开具增值税专用发票。小规模纳税人向其他个人销售房地产项目不得申请开具增值税专用发票。4、发票开具纳税人分类承租方索取发票类型发票开具方式一般纳税18号公告结论总结（针对增量一手房）：1、适用范围仅限于房地产企业自行开发的房地产项目2、预缴税款的预征率均为3%，预缴与申报纳税均在主管国税机关3、一般纳税人老项目需区分计税方法（一般计税方法下可以扣除对应的土地价款）4、房地产小规模企业征收率为5%（与其他行业的企业征收率3%区分）5、预售方式销售按照3%预征后，待产权转移后，再行清算扣除6、发票开具：可开具增值税专票但向其他个人销售不得开具专票，2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报的预收款没开票的，可以开具增值税票通发票7、纳税义务发生时间：发生应税行为并收讫销售款或者索取销售款凭据的当天，先开具发票的为开具发票的当天；18号公告结论总结（针对增量一手房）：1、适用范围仅限于房地转让不动产增值税征收管理暂行办法（国家税务总局2016年第14号公告）转让不动产增值税征收管理暂行办法（国家税务总局2016年纳税人转让其取得的不动产取得：直接购买、接收捐赠、接收投资入股、自建、抵债等等房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。一、适用范围纳税人转让其取得的不动产一、适用范围转让不动产增值税征收管理纳税人性质纳税人性质时间时间方式方式计税方式计税方式差额差额/全额全额税率税率征收方式征收方式一般纳税人一般纳税人4月30日前取得（不含自建）可选简易差额5%征收率 不动产所在地地税机关预缴纳，向机构所在地主管国税机关纳税申报。适用一般11%税率（5%预征率）4月30日前自建可选简易全额5%征收率适用一般11%税率（5%预征率）5月1日后取得（不含自建）应适用一般差额11%税率（5%预征率）5月1日后自建全额小规模纳税人小规模纳税人-取得（不含自建）-差额5%征收率 其他个人以外的小规模纳税人向不动产所在地地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人向不动产所在地主管地税机关申报纳税。自建全额个人个人（个体工商户、（个体工商户、其他个人）其他个人）-购买的住房-差额/全额 个体工商户向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人向住房所在地主管地税机关申报纳税。过渡政策第五条：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。转让不动产增值税征收管理纳税人性质时间方式计税方式差额/全额二、预缴税款计算方式计算方式计算依据计算依据计算公式计算公式全额预缴税款以转让不动产取得的全部价款与价外费用应预缴税款=全部价款和价外费用/(1+5%)*5%差额预缴税款取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不不动产购置原价或者取得不动产时的作价后动产时的作价后的余额应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或取得不动产时的作价）/(1+5%)*5%二、预缴税款计算方式计算依据计算公式全额预缴税款以转让不动产差额缴纳增值税，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。1.税务部门监制的发票。2.法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。3.国家税务总局规定的其他凭证。差额缴纳增值税，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定（一）向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减；（二）纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。（一）向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期房屋性质房屋性质购买年限购买年限征收率征收率销售额销售额住房不足2年5%收入全额2年以上（含2年）免征取得的（不含自建）不动产（不含住房）5%全部价款和价外费用-购置原价或者取得不动产时的作价三、个人个人销售自建自用住房免征增值税房屋性质购买年限征收率销售额住房不足2年5%收入全额2年以上14号公告结论总结（针对存量二手房）：适用范围适用于直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。（以是否进行权属登记判断为依据）取得形式对应的差额；自建形式对应全额征收率或者预征率均为5%预缴税款的计算公式不用区分纳税人身份，均是税基/（1+5%）*5%发票开具：可开具增值税专票但向其他个人销售不得开具专票 14号公告结论总结（针对存量二手房）：适用范围适用于直接购买不动产进项税额分期抵扣暂行办法（国家税务总局2016年第15号公告）不动产进项税额分期抵扣暂行办法（国家税务总局2016年第一、基本规定：增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。一、基本规定：增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在二、适用范围（一）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产。取得的不动产：直接购买、接收捐赠、接受投资入股、抵债二、适用范围（一）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固（二）2016年5月1日后发生的不动产在建工程：新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产（二）2016年5月1日后发生的不动产在建工程：（三）2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于以下用途的：A、用于新建不动产B、用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%。上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。（三）2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于三、抵扣方式（一）取得于2016年5月1日以后开具的增值税扣税凭证。（二）进项税额的60%部分于取得扣税凭证当期抵扣；40%部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证当月起第13个月抵扣。三、抵扣方式（一）取得于2016年5月1日以后开具的增值税扣四、特殊处理（一）已抵扣的进项税额如何处理？1.购进时已全额抵扣的货物和服务转用于不动产在建工程的，其已抵扣的40%部分应于转用当期扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用当月起第13个月抵扣。2.不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出，待抵扣进项税额不得抵扣。四、特殊处理（一）已抵扣的进项税额如何处理？（二）未抵扣的进项税额如何处理？1.销售取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣的待抵扣进项税额允许于销售当期抵扣。2.注销税务登记时其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。（二）未抵扣的进项税额如何处理？（三）不动产改变用途如何处理？1.已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率不动产净值率（不动产净值不动产原值）100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。（三）不动产改变用途如何处理？4、特殊处理2.按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额：可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率（与财税36号文规定不太一样）可抵扣进项税额应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。可抵扣进项税额60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。4、特殊处理2.按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改不动产改变用途如何处理？（36号文规定）附件2营改增试点有关事项的规定（四）进项税额第2点中提到不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：可抵扣进项税额固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）适用税率不动产改变用途如何处理？（36号文规定）附件2营改增试点有不足之处，请大家批评指正！谢谢！不足之处，请大家批评指正！谢谢！