第七章--第三产业价格--价格学教学课件

第七章第七章 第三产业价格第三产业价格p要点要点:p第一节第一节 一般性劳务价格一般性劳务价格p第二节第二节 饮食业价格饮食业价格p第三节第三节 旅游业价格旅游业价格p第四节第四节 房地产业价格房地产业价格p第五节第五节 信息和知识产权价格信息和知识产权价格第一节第一节 一般性劳务价格一般性劳务价格p要点要点:p一、一般性劳务价格的特点一、一般性劳务价格的特点p二、一般性劳务价格的定价原则二、一般性劳务价格的定价原则p三、几项主要一般性劳务价格的制定三、几项主要一般性劳务价格的制定一、一般性劳务价格的特点一、一般性劳务价格的特点p1、定义：、定义：p一般性劳务是指借助一定的设备、场所和一般性劳务是指借助一定的设备、场所和工具，通过为消费者提供某种形式的劳务，工具，通过为消费者提供某种形式的劳务，满足人们某种非实物形态的需求的服务性满足人们某种非实物形态的需求的服务性劳动。劳动。p一般又被称为服务业价格或服务业收费。一般又被称为服务业价格或服务业收费。服务业主要包括旅店业、理发业、照相业、服务业主要包括旅店业、理发业、照相业、浴池业、洗染业等五个生活服务行业。浴池业、洗染业等五个生活服务行业。2、价格的收费的特点、价格的收费的特点 p要点：要点：p第一，一般性劳务价格是一次性的销售价格。第一，一般性劳务价格是一次性的销售价格。p第二，一般性劳务价格是零售价格的一种特殊形式，第二，一般性劳务价格是零售价格的一种特殊形式，其收费水平的高低直接关系到广大人民群众的切身其收费水平的高低直接关系到广大人民群众的切身利益，而且心理影响较大。利益，而且心理影响较大。p第三，一般性劳务价格中劳动报酬的比重较大。第三，一般性劳务价格中劳动报酬的比重较大。p第四，各种一般性劳务价格一般都是由服务成本、第四，各种一般性劳务价格一般都是由服务成本、国家税金、经营者利润三个部分构成的。国家税金、经营者利润三个部分构成的。二、一般性劳务价格的定价原则二、一般性劳务价格的定价原则p第一，一般性劳务价格必须坚持第一，一般性劳务价格必须坚持按质论价、按质论价、分等定价的原则分等定价的原则。p第二，在实际工作中，除个别重要的一般第二，在实际工作中，除个别重要的一般性劳务价格的收费由地方各级价格主管部性劳务价格的收费由地方各级价格主管部门制定外，绝大多数项目的价格和收费水门制定外，绝大多数项目的价格和收费水平都是由经营者根据当同行业的价格水平平都是由经营者根据当同行业的价格水平以及市场供求情况自行确定。以及市场供求情况自行确定。三、几项主要一般性劳务价格的制定三、几项主要一般性劳务价格的制定p（一）旅店业的价格的制定（一）旅店业的价格的制定p一般要做好以下几项工作：一般要做好以下几项工作：p1、正确核算客房出租成本、正确核算客房出租成本p主要包括以下几项：主要包括以下几项：p（1）房屋设备的折旧或租金；）房屋设备的折旧或租金；p（2）各项业务费用开支；）各项业务费用开支；p（3）设备折旧费及低值易耗品摊销，；）设备折旧费及低值易耗品摊销，；p（4）管理费和其他费用；）管理费和其他费用；p（5）公共设施开支。）公共设施开支。其计算公式是：其计算公式是：p考虑了出租率后某房间每天理论出租成本的计算考虑了出租率后某房间每天理论出租成本的计算公式是：公式是：2、正确划分旅店和客户等级、正确划分旅店和客户等级p（1）首先对同一地区的不同旅店划分等级，）首先对同一地区的不同旅店划分等级，在划分等级时主要考虑的因素有：房屋建在划分等级时主要考虑的因素有：房屋建筑结构和质量、客户设施，公共设施，服筑结构和质量、客户设施，公共设施，服务水平、自然环境及所处地段等；务水平、自然环境及所处地段等；p（2）在同一旅店内根据各个客房的位置、）在同一旅店内根据各个客房的位置、朝向、面积、床位多少、室内设施等；朝向、面积、床位多少、室内设施等；p（3）合理掌握不同等级的旅店和客房的利）合理掌握不同等级的旅店和客房的利润率。润率。计算出房间的床位的出租休格。其计算公式计算出房间的床位的出租休格。其计算公式是：是：（二）理发业价格的制定（二）理发业价格的制定p制定理发业价格主要要做好以下工作制定理发业价格主要要做好以下工作。p1、合理测定理发成本。这是合理制定理发业、合理测定理发成本。这是合理制定理发业价格的前提。价格的前提。p2、合理划分理发店等级。、合理划分理发店等级。p3、合理确定不同理发服务项目之间的比价。、合理确定不同理发服务项目之间的比价。p4、理发价格的制定。、理发价格的制定。（三）照相业价格的制定（三）照相业价格的制定p1、定义：、定义：p照相业价格是指照相业为顾客提供拍照、冲卷和照相业价格是指照相业为顾客提供拍照、冲卷和相片冲洗、放大、着色等服务的价格。相片冲洗、放大、着色等服务的价格。p1、合理划分照相馆的等级、合理划分照相馆的等级p2、正确核算照相成本、正确核算照相成本p照相成本的一般核算方法是：照相成本的一般核算方法是：原材料成本按相纸、原材料成本按相纸、底片、显影剂等合理耗用量和损耗量计算；职工底片、显影剂等合理耗用量和损耗量计算；职工工资及工资附加费等按各工种需要的操作时间计工资及工资附加费等按各工种需要的操作时间计算；管理费按中等经营水平照相馆的全市平均费算；管理费按中等经营水平照相馆的全市平均费用水平计算。用水平计算。重点：重点：p还可以按下列公式简便地进行计算：还可以按下列公式简便地进行计算：p3、根据不同项目和不同规格照相服务、根据不同项目和不同规格照相服务确定不同的照相价格确定不同的照相价格第二节第二节 饮食业价格饮食业价格p要点：要点：p一、饮食业的价格的特点一、饮食业的价格的特点p二、饮食品价格的制定二、饮食品价格的制定第二节第二节 饮食业价格饮食业价格p一、饮食业的价格的特点一、饮食业的价格的特点p1、定义：、定义：p饮食业饮食业是指专门从事加工、烹制、出售饮食品，是指专门从事加工、烹制、出售饮食品，并为消费者提供现场服务的行业，它兼有加工、并为消费者提供现场服务的行业，它兼有加工、销售、服务三种职能，属于零售商业的一种特殊销售、服务三种职能，属于零售商业的一种特殊形式。形式。p饮食业价格饮食业价格是饮食业出售自己加工制作的各种饮是饮食业出售自己加工制作的各种饮食品价格。食品价格。2、饮食业价格的特点：、饮食业价格的特点：p第一，从价格构成看，饮食业价格与第一，从价格构成看，饮食业价格与一般商品一样，也是由成本、费用、一般商品一样，也是由成本、费用、利润、税金等四个要素构成的。利润、税金等四个要素构成的。p第二，影响饮食品价格形成因素复杂第二，影响饮食品价格形成因素复杂变。变。p从服务对象看从服务对象看 p多经营方式看多经营方式看 二、饮食品价格的制定二、饮食品价格的制定p（一）饮食品原材料成本的核算（一）饮食品原材料成本的核算p1、主料、主料p（1）按实际用料据实计算；）按实际用料据实计算；p（2）对需要宰杀、去毛、放血、剔骨、削皮等）对需要宰杀、去毛、放血、剔骨、削皮等加工整理后才能烹制的饮食品，应先测定利用率加工整理后才能烹制的饮食品，应先测定利用率后再计算用量。利用率的计算公式是：后再计算用量。利用率的计算公式是：p（3）有些主料经加工后有较多的下脚料，且这）有些主料经加工后有较多的下脚料，且这些下脚料有一定价值，则应在测定利用率时加以些下脚料有一定价值，则应在测定利用率时加以考虑。考虑。p2、配料、配料p指以同一主料制成不同花色的饮食品指以同一主料制成不同花色的饮食品所必须的辅助材料。所必须的辅助材料。p3、调料、调料p指为了增加饮食品的色、香、味、形指为了增加饮食品的色、香、味、形所必需的各种物料所必需的各种物料。（二）饮食品毛利和毛利率（二）饮食品毛利和毛利率p1、饮食品毛利，是指饮食品销售价格减去原材、饮食品毛利，是指饮食品销售价格减去原材料成本后的余额。料成本后的余额。p2、饮食品毛利率，是指饮食品毛利占销售价格、饮食品毛利率，是指饮食品毛利占销售价格或原材料成本的百分比。或原材料成本的百分比。p从作用上看毛利率有两种：从作用上看毛利率有两种：p即综合毛利率和分类毛利率。综合毛利率是指某即综合毛利率和分类毛利率。综合毛利率是指某一地区、某一等级、某一类型饮食店的平均毛利一地区、某一等级、某一类型饮食店的平均毛利率。率。p分类毛利率是某一地区、某一等级饮食品的毛利分类毛利率是某一地区、某一等级饮食品的毛利占该类饮食品销售价格或原材料成本的百分比计占该类饮食品销售价格或原材料成本的百分比计算的。算的。（三）饮食品价格的计算（三）饮食品价格的计算p要点：要点：p一、旅游业价格的范围和分类一、旅游业价格的范围和分类p二、旅游业价格的特点二、旅游业价格的特点p三、旅游价格的定价原则三、旅游价格的定价原则p四、旅游价格的差价四、旅游价格的差价p五、旅游综合服务包价五、旅游综合服务包价第三节第三节 旅游业价格旅游业价格第三节第三节 旅游业价格旅游业价格p一、旅游业价格的范围和分类一、旅游业价格的范围和分类p（一）旅游业价格的范围（一）旅游业价格的范围1、旅游业是一项综合性的产业，经营旅游业要满旅游业是一项综合性的产业，经营旅游业要满足旅游者游、食、住、行、购等多方面的需要。足旅游者游、食、住、行、购等多方面的需要。根据这些行业在旅游中所处地位的不同，根据这些行业在旅游中所处地位的不同，p2、大体可分为两类：一类是基本性旅游行业，、大体可分为两类：一类是基本性旅游行业，另一类是非基本性旅游行业另一类是非基本性旅游行业p3、旅游价格分为两类：一类是基本性的旅游价、旅游价格分为两类：一类是基本性的旅游价格，另一类是非基本性旅游价格格，另一类是非基本性旅游价格 p 要点：要点：p1、根据接待对象的不同，旅游价格可、根据接待对象的不同，旅游价格可分为国内旅游价格和国际旅游价格分为国内旅游价格和国际旅游价格p2、根据收费方式的不同，旅游价格还、根据收费方式的不同，旅游价格还可分为单项收费和统包价格两类。可分为单项收费和统包价格两类。（二）旅游业价格的分类（二）旅游业价格的分类p要点：要点：p（一）旅游价格反映的综合性（一）旅游价格反映的综合性p（二）价格水平的国际直观对比性（二）价格水平的国际直观对比性p（三）价格水平的灵活性（三）价格水平的灵活性p（四）价格水平的国际区域竞争性（四）价格水平的国际区域竞争性p（五）旅游价格在市场竞争中的脆弱性（五）旅游价格在市场竞争中的脆弱性二、旅游业价格的特点二、旅游业价格的特点三、旅游价格的定价原则三、旅游价格的定价原则制定旅游业价格要遵循以下原则：制定旅游业价格要遵循以下原则：（一）按质定价，优劣分档、拉开档次；（一）按质定价，优劣分档、拉开档次；（二）旅游业定价要兼顾各方面利益；（二）旅游业定价要兼顾各方面利益；（三）计划价格与市场调节价格并存，以市场调节（三）计划价格与市场调节价格并存，以市场调节价格为主；价格为主；（四）坚持（四）坚持“薄利薄利”和同等条件下略低于港澳和东和同等条件下略低于港澳和东南亚国家的原则；南亚国家的原则；（五）旅游价格保持相对稳定，不宜经常变动。（五）旅游价格保持相对稳定，不宜经常变动。p重点：重点：p（一）旅游价格的季节性差价（一）旅游价格的季节性差价p（二）旅游价格的地区差价（二）旅游价格的地区差价p（三）旅游价格质量差价（三）旅游价格质量差价p（四）旅游方式和人数的差价（四）旅游方式和人数的差价四、旅游价格的差价四、旅游价格的差价五、旅游综合服务包价五、旅游综合服务包价p1、定义：、定义：p旅游综合服务包价亦称旅游综合服务包价亦称“旅游统包价格旅游统包价格”，这是，这是旅行社按在或按次以固定标准向旅游者所收取进旅行社按在或按次以固定标准向旅游者所收取进行基本旅游活动所需缴纳的全部费用。行基本旅游活动所需缴纳的全部费用。p2、内容：、内容：p旅游综合服务包价主要包括：从旅游出发地到目旅游综合服务包价主要包括：从旅游出发地到目的地的往返交通费、市内交通费、食宿费、餐费、的地的往返交通费、市内交通费、食宿费、餐费、文娱活动费、翻译费、导游费、参观浏览费、旅文娱活动费、翻译费、导游费、参观浏览费、旅游景点的门票、手续费、管理费、游客意外伤残游景点的门票、手续费、管理费、游客意外伤残保险费以及旅行社的服务成本、利润、税金。保险费以及旅行社的服务成本、利润、税金。p要点：要点：p一、地产价格（土地价格）一、地产价格（土地价格）p二、房产价格二、房产价格第四节第四节 房地产业价格房地产业价格第四节第四节 房地产业价格房地产业价格p一、地产价格（土地价格）一、地产价格（土地价格）p（一）土地价格的涵义（一）土地价格的涵义p土地是一和自然存在的自然物，它不是人类劳动土地是一和自然存在的自然物，它不是人类劳动所创造的产品，但是，由于土地特别是某些地段所创造的产品，但是，由于土地特别是某些地段的土地的稀缺性，现实经济生活中，事实上存在的土地的稀缺性，现实经济生活中，事实上存在土地所有权和土地使用权的垄断，人们可以通过土地所有权和土地使用权的垄断，人们可以通过对土地投入和追加一定的物化劳动和劳动和活劳对土地投入和追加一定的物化劳动和劳动和活劳动的方式来改变土地的物理性质、化学结构，土动的方式来改变土地的物理性质、化学结构，土地的投资效益也会因其地理位置和地持的不同而地的投资效益也会因其地理位置和地持的不同而有所差别。从严格意义上讲，有所差别。从严格意义上讲，土地价格是批为取土地价格是批为取得土地所有权所支付的代价，也就是购买土地所得土地所有权所支付的代价，也就是购买土地所有权的价格。有权的价格。（二）土地价格的种类（二）土地价格的种类p1、土地所有权价格、土地所有权价格p2、土地使用权价格、土地使用权价格p3、土地租赁价格、土地租赁价格p4、土地抵押价格、土地抵押价格p5、土地评估价格、土地评估价格p6、土地课税价格、土地课税价格p7、土地交易价格、土地交易价格（三）城市地产价格的形成（三）城市地产价格的形成p1、特殊的价格构成。、特殊的价格构成。价格（价格（W）是由生产该商）是由生产该商品生产成本（品生产成本（C+V）加上平均利润（）加上平均利润（M）构成的，）构成的，即即W=C+V+M。用公式表示就是：。用公式表示就是：p土地价格土地价格=土地资源价格土地资源价格+土地价值价格土地价值价格p2、特殊的价格决定机制、特殊的价格决定机制p一是取决于该地块所处地理位置即区位的优越与一是取决于该地块所处地理位置即区位的优越与否；二是决定于周围地段的社会、经济环境状况否；二是决定于周围地段的社会、经济环境状况和市政交通及其他设施的状况；三是决定于该块和市政交通及其他设施的状况；三是决定于该块土地的用途及今后的发展趋势。土地的用途及今后的发展趋势。p3、特殊的市场供求关系。、特殊的市场供求关系。要点：要点：p4、特殊的价格测评手段。、特殊的价格测评手段。土地的这种非均质性土地的这种非均质性客观上要求对每一块土地都要进行单独的测算和客观上要求对每一块土地都要进行单独的测算和评估，这是土地价格形成特点的又一主要表现。评估，这是土地价格形成特点的又一主要表现。p5、特殊的影响价格形成因素。、特殊的影响价格形成因素。p 每个具体的地块其所处的地理位置经常处在扩每个具体的地块其所处的地理位置经常处在扩大、缩小、集中、扩散、发展、衰退等变化过程大、缩小、集中、扩散、发展、衰退等变化过程之中，所以地产价格是在考虑其过去如何使用，之中，所以地产价格是在考虑其过去如何使用，将来能作任何种作用及其所起作用大小的基础上将来能作任何种作用及其所起作用大小的基础上才能形成地产的今日价格。才能形成地产的今日价格。（四）决定和影响地产价格的基本因素（四）决定和影响地产价格的基本因素p1、地租和利息率。、地租和利息率。p2、土地价值和使用价值。、土地价值和使用价值。p3、土地本身的自然状况。、土地本身的自然状况。p4、土地使用权出让方式和期限。、土地使用权出让方式和期限。p5、社会经济状况和国家有关方针政策。、社会经济状况和国家有关方针政策。p6、土地的供求情况。、土地的供求情况。p7、土地使用者对国家宏观经济的发展趋势和国、土地使用者对国家宏观经济的发展趋势和国内外政治经济形势的合理预期。内外政治经济形势的合理预期。（五）土地价格的估算方法（五）土地价格的估算方法p1、收益资本化法、收益资本化法p又称收益还原法或地租资本化法。它是指将城市土地年纯又称收益还原法或地租资本化法。它是指将城市土地年纯收益按一定的还原利息率资本化，即在一定的贴现利率下收益按一定的还原利息率资本化，即在一定的贴现利率下土地未来纯收益的贴现值总和，从而算出地产价格的方法。土地未来纯收益的贴现值总和，从而算出地产价格的方法。具体一点表示就是：某一货币额具体一点表示就是：某一货币额 利率利率=纯收益纯收益。那么。那么这一货币额就是这块地产的价格。将这一等式变换即可得这一货币额就是这块地产的价格。将这一等式变换即可得出：出：地产价格地产价格=纯收益纯收益 利率利率p2、市场比较法、市场比较法p是在求取估价对象地产价格时，将估价对象地产与在较近是在求取估价对象地产价格时，将估价对象地产与在较近时期内曾经发生过交易的类似地产加以比较对照，根据曾时期内曾经发生过交易的类似地产加以比较对照，根据曾经发生过交易的类似地产的价格，修正得出估价对象最可经发生过交易的类似地产的价格，修正得出估价对象最可能实现的合理价格的一种估价方法。其计算公式是：能实现的合理价格的一种估价方法。其计算公式是：3、成本估价方法、成本估价方法它包括新开发土地下的成本估价法和原有土地下它包括新开发土地下的成本估价法和原有土地下的成本估价法两种。它们都是以在该地块上建造的成本估价法两种。它们都是以在该地块上建造建筑物所需耗费的各项费用之和为主要的依据，建筑物所需耗费的各项费用之和为主要的依据，再加上一定利润和税金来确定该地块的地产价格再加上一定利润和税金来确定该地块的地产价格的估价方法。的估价方法。其基本公式是：其基本公式是：二、房产价格二、房产价格p（一）房产价格的涵义与特点（一）房产价格的涵义与特点 房产价格主要包括房产的出售价格和出租价格。房产价格主要包括房产的出售价格和出租价格。前者是指房屋所有者出售房屋所有权的价格；后前者是指房屋所有者出售房屋所有权的价格；后者是指房屋所有者将房屋使用权在一定时期内出者是指房屋所有者将房屋使用权在一定时期内出租给他人使用而取得的租金价格。租给他人使用而取得的租金价格。p1、房产价格的差异性、房产价格的差异性p房产价格除包括房屋本身的建造价格外，还应包房产价格除包括房屋本身的建造价格外，还应包括作为房产地基的土地征用及其补偿费和开发费。括作为房产地基的土地征用及其补偿费和开发费。p2、房产价格的单件性、房产价格的单件性p这是由房产的个体性，即房产在实物形态上的千这是由房产的个体性，即房产在实物形态上的千差万别的特点所决定的。差万别的特点所决定的。p3、房产价格计价方法的特殊性、房产价格计价方法的特殊性p 在实际经济生活中，一般是将各种类型的房在实际经济生活中，一般是将各种类型的房产分解为平方米建筑面积或使用面积来计价。按产分解为平方米建筑面积或使用面积来计价。按建筑面积或使用面积计价各有利弊，可根据情况建筑面积或使用面积计价各有利弊，可根据情况或由建筑主与购买方协商决定。或由建筑主与购买方协商决定。要点：要点：（二）影响房产价格的因素（二）影响房产价格的因素1、房产的价值。、房产的价值。2、房屋的结构、质量和功能。、房屋的结构、质量和功能。3、环境因素。、环境因素。4、市场供求状况。、市场供求状况。5、土地价格。、土地价格。6、国家经济政策和国民经济发展状况。、国家经济政策和国民经济发展状况。7、人们的收入水平和生活水平。、人们的收入水平和生活水平。（三）房产价格的构成及计算（三）房产价格的构成及计算p1、房产出售价格、房产出售价格p又称房产市场交易价格，是房产作为商品在市场又称房产市场交易价格，是房产作为商品在市场上买卖成交的价格。从商品生产经营的角度看，上买卖成交的价格。从商品生产经营的角度看，房产交易价格一般应作为补偿房产出卖方以下几房产交易价格一般应作为补偿房产出卖方以下几方面的费用和收益：购买土地使用权的费用、土方面的费用和收益：购买土地使用权的费用、土地开发的费用、建筑房屋的费用、房产开发商的地开发的费用、建筑房屋的费用、房产开发商的利润和已缴纳的税金。房产的出售价格是以其建利润和已缴纳的税金。房产的出售价格是以其建筑造价为基础，再加上房产经营企业的经营费用筑造价为基础，再加上房产经营企业的经营费用和盈利构成的。其基本公式是：和盈利构成的。其基本公式是：p房产出售价格房产出售价格=房产建筑造价房产建筑造价+经营费用经营费用+盈利盈利（三）房产价格的构成及计算（三）房产价格的构成及计算 其中：其中：房产建筑造价房产建筑造价 =直接建筑费直接建筑费（包括勘察设计费、其他前（包括勘察设计费、其他前期工程费、建筑安装工程费、房产建设期期工程费、建筑安装工程费、房产建设期利息和管理费）利息和管理费）+土地使用费土地使用费（一般指新（一般指新区开发）或拆迁安置费（一般指旧城区开区开发）或拆迁安置费（一般指旧城区开发）发）+盈利盈利（三）房产价格的构成及计算（三）房产价格的构成及计算p1、勘察设计是房产开发建设中不可或缺的组成部分。、勘察设计是房产开发建设中不可或缺的组成部分。p2、利息和管理费也是房产开发成本和价格的组成。、利息和管理费也是房产开发成本和价格的组成。p3、土地使用费或拆迁安置费。、土地使用费或拆迁安置费。p4、经营费用是指房产建成后一出售出去之前所花费的、经营费用是指房产建成后一出售出去之前所花费的空房看管费、包修期内的维修费以及销售房产所开支空房看管费、包修期内的维修费以及销售房产所开支的广告费和其他支出。的广告费和其他支出。p5、盈利则是房产开发经营企业投资所获得的超过开发、盈利则是房产开发经营企业投资所获得的超过开发成本外的收益。它包括房产企业应缴纳的税金和企业成本外的收益。它包括房产企业应缴纳的税金和企业自身所得的利润。自身所得的利润。（三）房产价格的构成及计算（三）房产价格的构成及计算p2、房产租赁价格、房产租赁价格p房产租赁价格即通常所说的房租。房产租赁价格即通常所说的房租。p到到2000年我国住房租金标准已经基本达到了包括折旧费、年我国住房租金标准已经基本达到了包括折旧费、维修费、管理费、房产税、利息在内的成本租金水平，使维修费、管理费、房产税、利息在内的成本租金水平，使家庭住房消费结构基本趋向合理。其中：家庭住房消费结构基本趋向合理。其中：pA、房产折旧费是补偿房产在出租使用过程中因自然磨损、房产折旧费是补偿房产在出租使用过程中因自然磨损或人为磨损而减少的价值损失。或人为磨损而减少的价值损失。pB、维修费是房产经营企业为保证出租房产的使用价值进、维修费是房产经营企业为保证出租房产的使用价值进行维修和保养的追加费用。行维修和保养的追加费用。pC、管理费是房产经营企业对出租房屋进行了必要的管理、管理费是房产经营企业对出租房屋进行了必要的管理所发生的费用。所发生的费用。（三）房产价格的构成及计算（三）房产价格的构成及计算p每月每平方米每月每平方米折旧费折旧费=（房屋建造原值（房屋建造原值-残值）残值）/（房屋（房屋使用年限使用年限 房屋总面积房屋总面积 12）p每月每平方米每月每平方米维修费维修费=被出租房屋年维修费总额被出租房屋年维修费总额/（被出（被出租房屋总面积租房屋总面积 12）p每月每平方米每月每平方米管理费管理费=被出租房屋年管理费总额被出租房屋年管理费总额/（被出（被出租房屋总面积租房屋总面积 12）=每平方米维修费每平方米维修费 月管理费月管理费p利息利息是指房产企业经营期间的投资利息。国务院房改办规是指房产企业经营期间的投资利息。国务院房改办规定，年投资利息按定，年投资利息按5.4计算。计算。房产租赁价格中的税金房产租赁价格中的税金主要指房产经营者向国家缴纳的各主要指房产经营者向国家缴纳的各种税金（房产税、营业税、城市维护建设费、教育费附加）种税金（房产税、营业税、城市维护建设费、教育费附加）。三、城市土地价格与房产价格的关系三、城市土地价格与房产价格的关系p（一）房地产价格中地产价格与房产（一）房地产价格中地产价格与房产价格具有不可分离性价格具有不可分离性p（二）地价是房价的基础（二）地价是房价的基础p（三）房产的使用功能决定了地价（三）房产的使用功能决定了地价第五节第五节 信息和知识产权价格信息和知识产权价格p一、信息产品的特点和种类一、信息产品的特点和种类p（一）、信息商品的特点（一）、信息商品的特点p 信息是客观世界中各种事物变化与特征的最新信息是客观世界中各种事物变化与特征的最新反映，它普遍地存在于自然界、人类社会和人类反映，它普遍地存在于自然界、人类社会和人类思维活动之中。与一般实物商品不同的是，信息思维活动之中。与一般实物商品不同的是，信息商品的使用价值是无形的，只有通过接受者利用商品的使用价值是无形的，只有通过接受者利用某种信息后所产生的可以被人感知的结果才能实某种信息后所产生的可以被人感知的结果才能实现。因此，信息商品效用的大小不仅取决于信息现。因此，信息商品效用的大小不仅取决于信息的本身，更重要的是取决于使用者的自身条件和的本身，更重要的是取决于使用者的自身条件和努力。努力。1、概念：、概念：p信息商品价格信息商品价格是信息商品价值的货币表现，是信息商品价值的货币表现，它是信息商品的购买者向信息的提供者所它是信息商品的购买者向信息的提供者所支付的一定报酬。支付的一定报酬。p2、特点：、特点：p1）、价格构成的要素不同。）、价格构成的要素不同。p2）、信息商品价格受市场供求影响较大。）、信息商品价格受市场供求影响较大。p第一，社会对信息商品的需求规模大；第一，社会对信息商品的需求规模大；p第二，购买对信息的认可程度高；第二，购买对信息的认可程度高；p第三，对信息的垄断程度大。第三，对信息的垄断程度大。p3、同一信息商品可能有不同的价格。、同一信息商品可能有不同的价格。p4、信息商品价格有很大的时效性。、信息商品价格有很大的时效性。（二）影响信息商品价格的因素（二）影响信息商品价格的因素p1、信息商品的研制成本。、信息商品的研制成本。p2、信息商品所产生的经济效益。信息商品的价、信息商品所产生的经济效益。信息商品的价格与信息商品的购买者使用信息后所得到的经济格与信息商品的购买者使用信息后所得到的经济效益成正比。效益成正比。p3、信息商品的市场供求。与一般商品和劳务的、信息商品的市场供求。与一般商品和劳务的价格一样，信息商品的价格水平在很套种讶直接价格一样，信息商品的价格水平在很套种讶直接受市场供求状况的影响。受市场供求状况的影响。p4、全社会的信息化程度和知识水平。全社会的、全社会的信息化程度和知识水平。全社会的信息化程度体现为信息的商品化程度和信息的技信息化程度体现为信息的商品化程度和信息的技术水平。术水平。（三）信息商品的定价原则（三）信息商品的定价原则p1、合理原则。、合理原则。在信息商品的开发、生产和转让在信息商品的开发、生产和转让的过程中，应以搜集、处理、提供和转让过程中的过程中，应以搜集、处理、提供和转让过程中所耗费的物化劳动和活劳动为基础，加上合理的所耗费的物化劳动和活劳动为基础，加上合理的报酬确定价格，使信息商品的提供者能收回成本报酬确定价格，使信息商品的提供者能收回成本并有合理的盈利。并有合理的盈利。p2、效益原则。、效益原则。信息商品的价格水平应当以信息信息商品的价格水平应当以信息商品的购买者使用该信息后所能获得的经济效益商品的购买者使用该信息后所能获得的经济效益大小来确定。大小来确定。p3、偿付能力原则。、偿付能力原则。不同的信息商品的价格应根不同的信息商品的价格应根据信息接受者的经济实力等方面的情况来安排和据信息接受者的经济实力等方面的情况来安排和确定价格水平。确定价格水平。（四）信息商品价格的制定（四）信息商品价格的制定p1、成本法、成本法p这种方法是在补偿信息商品成本上升的基这种方法是在补偿信息商品成本上升的基础上，加上一定比例的利润和税金的定价础上，加上一定比例的利润和税金的定价方法。方法。p其基本公式是：其基本公式是：p信息商品价格（或收费标准）信息商品价格（或收费标准）p=信息成本信息成本（1+利润率）利润率）/（1-税率）税率）2、收益法、收益法p这种方法是根据信息商品的使用效果这种方法是根据信息商品的使用效果即所创造的经济效益来确定其销售价即所创造的经济效益来确定其销售价格，在这种定价方法中，信息成本只格，在这种定价方法中，信息成本只是一个确定分成率的依据，而不用来是一个确定分成率的依据，而不用来实际定价。实际定价。其基本公式是：其基本公式是：p信息商品价格（或收费标准）信息商品价格（或收费标准）=使用使用该信息年新增加的产值该信息年新增加的产值卖方分成率卖方分成率分成年限分成年限二、科技商品价格（知识产权价格）二、科技商品价格（知识产权价格）p（一）科技商品价格的概念和内容（一）科技商品价格的概念和内容p1、概念：、概念：p科技商品价格又叫知识产权价格，科学技术是一科技商品价格又叫知识产权价格，科学技术是一种特殊形态的商品，知识产权（种特殊形态的商品，知识产权（intellectual property）是一种人类智力成果权。它是依照）是一种人类智力成果权。它是依照各国法律赋予发明创造人、作者等对自己的创造各国法律赋予发明创造人、作者等对自己的创造性智力劳动所享有的专有权利。科技商品可分为性智力劳动所享有的专有权利。科技商品可分为狭义科技商品和广义科技商品狭义科技商品和广义科技商品2、内容：、内容：p2、内容：、内容：p它主要包括两部分内容：它主要包括两部分内容：p一是工业产权；一是工业产权；p二是版权，又称著作权等。二是版权，又称著作权等。p科学技术知识产权作为商品进入市场是社会生产科学技术知识产权作为商品进入市场是社会生产力和商品经济发展到一定程度的产物。一方面，力和商品经济发展到一定程度的产物。一方面，科学技术是劳动产品，科技产品中凝结着科技人科学技术是劳动产品，科技产品中凝结着科技人员大量高级、复杂的脑力劳动，因而具有价值；员大量高级、复杂的脑力劳动，因而具有价值；另一方面，在商品生产发展的很长时期内，科学另一方面，在商品生产发展的很长时期内，科学技术研究原先是依附于物质生产过程的。技术研究原先是依附于物质生产过程的。（二）科技商品价格的特点（二）科技商品价格的特点p1、科技商品价值构成中新创造价值比重大。、科技商品价值构成中新创造价值比重大。p2、科技商品的使用价值是决定其价值的重、科技商品的使用价值是决定其价值的重要因素。要因素。p3、科技产品价格中盈利所占比重较大。、科技产品价格中盈利所占比重较大。p4、科技商品价格具有较强的时效性。、科技商品价格具有较强的时效性。p5、科技商品所创造利益的共享性。、科技商品所创造利益的共享性。要点：要点：（三）影响科技商品价格变动的因素（三）影响科技商品价格变动的因素p1、科技商品的研制成本。、科技商品的研制成本。p2、科技商品的合理收益。、科技商品的合理收益。p3、技术市场的供求状况。、技术市场的供求状况。p4、科技商品的技术先进性。、科技商品的技术先进性。p5、科技商品的市场寿命周期。、科技商品的市场寿命周期。p6、国家的科技政策及相关产业政策。、国家的科技政策及相关产业政策。要点：要点：（四）科技商品的定价原则（四）科技商品的定价原则p科技商品定价实行风险共担、收益共享、科技商品定价实行风险共担、收益共享、利润分成的原则。利润分成的原则。即技术输入方要承担输即技术输入方要承担输出方的科技成果的部分开发研制费用，技出方的科技成果的部分开发研制费用，技术输出方和输入方共同分享实施该技术所术输出方和输入方共同分享实施该技术所带来的额外收益。在国际上通称为分成率带来的额外收益。在国际上通称为分成率LSLP。pLSLP可用公式表示为：可用公式表示为：pLSLP=输出方得到的费用输出方得到的费用/输入方的利润输入方的利润（五）技术商品价格的确定（五）技术商品价格的确定p1、一次定价法、一次定价法p这是由科技商品的买卖双方根据科技商品的使用这是由科技商品的买卖双方根据科技商品的使用价值能够带来经济效益的大小协商定价。价值能够带来经济效益的大小协商定价。p2、提成法、提成法p提成法是目前技术市场中最常用的一种定价方法，提成法是目前技术市场中最常用的一种定价方法，它是由科技商品的买方以某一经济指标为基础，它是由科技商品的买方以某一经济指标为基础，按照一定的基数每年支付给卖方一定的提成费，按照一定的基数每年支付给卖方一定的提成费，作为科技商品的转让价格。作为科技商品的转让价格。p提成法和一次定价法是目前技术市场上采用得较提成法和一次定价法是目前技术市场上采用得较为普遍的两种方法。还有建设投资法和科研成本为普遍的两种方法。还有建设投资法和科研成本加成法。加成法。