合约策划的意义及关键(定稿)课件

合约策划的意义及关键合约策划的意义及关键2008.5合约策划的意义及关键2008.5目 录一、合约策划的内容和意义二、工程项目组织管理模式三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素四、合约关系和界面五、计价模式六、完备的合同条款目 录一、合约策划的内容和意义一、合约策划的内容和意义一、合约策划的内容和意义一、合约策划的内容和意义1、确定工程项目的组织管理模式；2、确定工程项目的合约划分，明确各合约之间的关系，制定合约计划；3、确定各合约的计价模式；4、确定各合约范围及相互之间的界面；5、拟定清晰、完备的合约条款。一、合约策划的内容和意义1、确定工程项目的组织管理模式；二、工程项目组织管理模式二、工程项目组织管理模式二、工程项目组织管理模式国内外常见的工程项目组织管理模式有以下几种：1、工程总承包模式。2、平行承包模式3、联合体承包模式4、交钥匙工程模式(EPC承包模式)5、阶段发包模式(CM承包模式)6、长期合作模式(Partnering模式)7、项目承包模式(PMC模式)二、工程项目组织管理模式国内外常见的工程项目组织管理模式有以二、工程项目组织管理模式国际上最为通用，世行、亚行贷款项目及以国际咨询工程师联合会(FIDIC)的合同条件均采用这种模式。优点是各项指定分包工程由总承包统一管理及协调施工，有利于整体工程的控制，总承包统一向业主负合约责任，可减轻业主对众多指定分包工程管理的负担。该模式具有通用性强，管理方法较为成熟，可自由选择咨询、设计、监理方；各方均熟悉使用标准的合同文本，有利于合同管理、风险管理和减少投资。常见模式之一：工程总承包模式缺点是工程项目的实施须按照设计-招标-建造的顺序方式进行。只有一个阶段结束后另一个阶段才能开始。导致项目周期长。并且对总承包要求较高。二、工程项目组织管理模式国际上最为通用，世行、亚行贷款项目及二、工程项目组织管理模式业主将工程项目的设计、施工以及设备和材料采购的任务分别发包给多个设计单位、施工单位和设备材料供应厂商，并分别与各承包商签订合同。常见模式之二：平行承包模式缺点是业主的责任、协调管理量和难度均大幅增加，业主的风险也随之增加。二、工程项目组织管理模式业主将工程项目的设计、施工以及设备和二、工程项目组织管理模式联合体通常由一家或几家公司发起，经过协商确定各自投入联合体的资金份额、机械设备等固定资产及人员数量等，签署联合体章程，建立联合体组织机构，产生联合体代表，以联合体的名义与业主签订工程承包合同。常见模式之三：联合体承包模式二、工程项目组织管理模式联合体通常由一家或几家公司发起，经过二、工程项目组织管理模式EPC承包也可称为项目总承包，是指一家总承包商或承包商联合体对整个工程的设计(Engineering)、材料设备采购(Procurement)、工程施工(Construction)实行全面、全过程的“交钥匙”承包。常见模式之四：交钥匙工程模式(EPC承包模式)缺点是不利于业主的设计管理和成本管理，且业主监控权大幅降低，不适用于现阶段的房地产企业。二、工程项目组织管理模式EPC承包也可称为项目总承包，是指一二、工程项目组织管理模式建筑工程管理方式(Construction Management Approach)，简称CM方式。这种方式又称阶段发包方式，业主在项目开始阶段就雇用施工经验丰富的CM单位或CM经理，参与到项目中来，以承包商的身份负责对设计和施工整个过程的管理。它打破过去那种待设计图纸完全完成后，才进行招标建设的连续建设生产方式。由业主和业主委托的工程项目经理与工程师组成一个联合小组共同负责组织和管理工程的规划、设计和施工。完成一部分分项(单项)工程设计后，即对该部分进行招标，发包给一家承包商，无总承包商。由业主直接按每个单项工程与承包商分别签订承包合同。常见模式之五：阶段发包模式(CM承包模式)之一二、工程项目组织管理模式建筑工程管理方式(Construct二、工程项目组织管理模式常见模式之五：阶段发包模式(CM承包模式)之二优点是可以缩短工程从规划、设计、施工到交付业主使用的周期。缺点是目前国内还没有实际意义上的CM单位，没有成熟的合作模式，会造成业主风险和管理难度加大。二、工程项目组织管理模式常见模式之五：阶段发包模式(CM承包二、工程项目组织管理模式常见模式之六：长期合作模式(Partnering模式)通过与业主达成长期协议、进行长期合作，承包商能够更加准确地了解业主的需求；同时能保证承包商不断地获取工程任务，从而使承包商将主要精力放在工程项目的具体实施上，充分发挥其积极性和创造性。对业主而言，一般只有通过与某一承包商的成功合作，才会与其达成长期协议。之一二、工程项目组织管理模式常见模式之六：长期合作模式(Part二、工程项目组织管理模式常见模式之六：长期合作模式(Partnering模式)从长远来说，和一些优秀的合作伙伴建立Partnering关系，是一个趋势。优点长期协议有利于对工程投资、进度、质量的控制，同时也降低了承包商的经营成本。不仅使业主避免了在选择承包商方面的风险，而且可以大大降低“交易成本”，缩短建设周期，取得更好的投资效益。资源共享、风险共担。相互信任。共同的目标。良好的合作。之二二、工程项目组织管理模式常见模式之六：长期合作模式(Part二、工程项目组织管理模式简称PMC模式。即业主聘请专业的项目管理公司，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。PMC承包商在项目的设计、采购、施工、调试等阶段的参与程度和职责范围会根据业主要求而有所不同。常见模式之七：项目承包模式(PMC模式)优点是PMC模式具有较大的灵活性。建议可对PMC模式进行研究，甚至试点。从发展趋势来说，工程运营应该会逐步从地产核心业务中分离出来。二、工程项目组织管理模式简称PMC模式。即业主聘请专业的项目二、工程项目组织管理模式上海龙湖的项目有以下几个特点(应该同样适用于公司的大多数项目)：对上海龙湖项目管理模式的分析1、产品成熟、相对简单(在土木工程领域内比较，毕竟是住宅和少量公建)；2、典型的三边工程；3、高周转、高溢价对我们的进度和成本提出了更高的要求。我们难于教条的承接上述模式中的任一种，适用于我们自身管理模式的应该是上述几种模式的创新和结合。二、工程项目组织管理模式上海龙湖的项目有以下几个特点(应该同二、工程项目组织管理模式1、在设计招标图纸没有出来之前就能对产品的分部分项工程，甚至清单子目的内容做一个准确的判断。2、根据经验数据对各清单子目的量做一个相对准确的估量。对上海龙湖项目管理模式的分析顺便提示：非标准化的精装修工程宜早出图，可以在方案基本确定的情况下就开始精装修工程设计，不要搞成三边工程，否则成本控制难度很大。总承包工程创新的DBB模式由此，我们突破了DBB模式的短板，即不需要图纸，也可按暂定数量的形式进行单价包干和措施费包干的总承包招标。也有利于成本控制和后期的工程管理。二、工程项目组织管理模式1、在设计招标图纸没有出来之前就能对二、工程项目组织管理模式对上海龙湖项目管理模式的分析在三通一平、地基处理、甚至土方工程阶段，为加快进度，我们可以部分借鉴CM承包模式(阶段发包方式)的特点，在完成该单项工程设计后(甚至只是列项清楚后)，即对该部分进行招标。三通一平、地基处理、土方工程等CM承包模式(阶段发包方式)二、工程项目组织管理模式对上海龙湖项目管理模式的分析在三通一二、工程项目组织管理模式此外一些和总承包工程关系密切的降水、护坡等工程，由于专业性很强，在总包招标阶段难以拿到技术方案和招标图纸，并且它的金额和总承包金额相较而言很低，因此这一部分可以做成总承包工程中的“交钥匙”工程，由总承包商对整个工程的设计、采购和工程施工实行全面、全过程的总价包干承包。对上海龙湖项目管理模式的分析降水、护坡等EPC承包模式二、工程项目组织管理模式此外一些和总承包工程关系密切的降水、二、工程项目组织管理模式如果桩采购纳入施工单位的话，部分施工单位由于合同金额大增，因此需要缴纳高昂的管理费，并且从桩基单价和税收上来说都不利于成本控制。对上海龙湖项目管理模式的分析桩基工程联合体承包模式但由于桩质量又太关键了，不容出错或扯皮，不宜于把桩采购拿出来甲供或甲指，因此我们会考虑让施工单位和桩供应单位采用联合体投标的方式来解决上述问题。二、工程项目组织管理模式如果桩采购纳入施工单位的话，部分施工二、工程项目组织管理模式建议：总承包管理模式为主对上海龙湖项目管理模式的分析进场的施工单位只要和总承包单位之间有时间和空间关联的，都尽量纳入总承包的管理范围，并在部分专业工程中灵活采用其他管理模式，以达到综合效益最优。二、工程项目组织管理模式建议：总承包管理模式为主对上海龙湖项三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素上海龙湖总承包管理体系示意图上海龙湖总承包单位独立承包单位独立供应单位（甲供）甲方指定甲方指定分包单位分包单位甲方指定甲方指定供应单位供应单位（甲定乙供）（甲定乙供）乙方指定乙方指定分包单位分包单位乙供单位乙供单位甲方指定供应单位（甲定乙供）认质认价甲方规定品质、推荐品牌甲方限定价格无指定乙方指定分包单位乙供单位审质审价虚拟的认质认价三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素上海龙湖总承包管理体三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素上海龙湖总承包管理体系示意图各合约关系的名词解释之一总承包单位 由业主方直接聘请的负责深化设计、建造、照管、协调整个总承包工程项目的施工单位,并对总承包工程的质量、安全、工期全面负责。独立承包单位 由业主/业主方直接聘用，进行专业承包工作的公司。签订两方合同。(不包括在总承包工程内)。独立供应单位 由业主/业主方直接聘用，进行供货的公司。采购合同由业主方与供应商直接签订。(不包括在总承包工程内)。三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素上海龙湖总承包管理体三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素上海龙湖总承包管理体系示意图各合约关系的名词解释之二甲方指定分包单位 由业主/业主方选定并由总承包单位聘用，进行专业分包工作的公司。签订三方合同，资金是经总承包单位同意后，由业主/业主方支付。甲方指定供应单位 由业主/业主方选定并由总承包单位聘用，进行供货的公司。签订三方合同，资金是经总承包单位同意后，由业主方支付。对于超过合同数量的供货量，业主方将代承包人支付，并从承包人工程款中扣回。乙方指定分包单位 经业主/业主方同意由总承包单位聘用，进行专业分包工作的公司。签订两方合同，资金由总承包单位支付。三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素上海龙湖总承包管理体三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素上海龙湖总承包管理体系示意图各合约关系的名词解释之三乙供单位 经业主/业主方同意由总承包单位聘用，进行供货的公司。签订两方合同，资金由总承包单位支付。认质认价 业主方通过市场竞争而确认其品牌、型号规格、产地、价格、主要合同条件及供应商后由承包人进行采购。供货合同将由承包人与供应商直接签订，价款由承包人自行支付。审质审价 合同签订后，由承包人上报材料设备清单，业主方确认其品牌、型号规格、产地、价格及供应商后由承包人进行采购。供货合同将由承包人与供应商直接签订，价款由承包人自行支付。三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素上海龙湖总承包管理体三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素上海龙湖总承包管理体系示意图各合约关系的名词解释之四甲方规定品质 指业主方在招标文件或合同中对所供应的材料或设备提出了高于国家强制性标准的技术要求或工艺要求，或提供具体的样板、样品，或推荐3家以上同档次的品牌，承包商须按业主方的这些要求来报价，供货商由承包人选定，供货合同将由承包人与供应商直接签订，价款由承包人自行支付。甲方限定价格 指业主方在招标时，或合同执行中限定材料设备的价格，当承包商申报价格不高于此价格时，供货合同将由承包人与供应商直接签订，价款由承包人自行支付。三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素上海龙湖总承包管理体三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素上海龙湖总承包管理体系示意图各合约关系的名词解释之五虚拟的认质认价（采购公司必须介入）承包单位通过市场竞争而确认其品牌、型号规格、产地、价格、供应商后由业主的采购公司进行采购。供货合同将由业主的采购公司与供应商直接签订。然后采购公司加价后和承包单位签订合同。承包单位增加计取税金后，与业主方结算。无指定 业主方在合同中要求符合国家及地方标准的材料或设备，除此以外不提出其他额外要求，供货合同将由承包人与供应商直接签订，价款由承包人自行支付。三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素上海龙湖总承包管理体三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范围的因素1、政府或垄断部门的规定或市场习惯2、业主方项目管理的特点、项目本身的特点3、对成本的要求4、对品质的要求5、对责任和效率的要求6、设计图纸和技术要求7、工程进度8、公司所面临的市场情况和市场地位9、承包商的条件和心态三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范围的因素之一政府或垄断部门的规定或市场习惯之一1、虽然市政工程之间(包括供电、自来水、燃气、热力、电信、有线电视等)有很多界面交叉和工程协调的事项，实际上难于纳入总承包管理的范围。真正的“市政总包”就是甲方的市政配套部门，各个专业都和甲方签定独立承包合同。2、还有一个典型代表就是消防专业，因为消检是工程验收过程中至关重要有具备相当灵活性的专业，因此甲方一般都会把消防单独拿出来，做为指定分包，也有拿出来做为独立承包的。三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范围的因素之一政府或垄断部门的规定或市场习惯之二3、还有一些和当地市场习惯有关的，比如市政道路、雨污水工程，在北京一般由专业的小市政单位来承揽，和甲方签定独立承包合同；但在上海，一般都纳入总承包工程的范围，为“乙方指定单位”。还有就是混凝土供应，在重庆做成甲供，操作模式很成熟，市场上也接受；但在北京和上海，市场上的接受程度就要差一些，总承包单位抵触心理较强，实际合作中存心找茬的案例屡见不鲜，在甲方管理不到位的情况下，甚至会导致成本、进度和质量的失控。三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范围的因素之二业主方项目管理的特点、项目本身的特点之一1、比如港资、外资的地产企业一般喜欢比较纯粹的总承包管理模式，不会把总承包工程范围切得太碎。2、还有的虽然是总承包管理，但切得很碎，同时甲方对工程管理介入的程度很深。3、还有的地产公司习惯于自身当总包，一直采用平行承包模式。三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范围的因素之二业主方项目管理的特点、项目本身的特点之二复杂程度和难度高的项目 很多业主会倾向于找总包能力强的单位，有意识的减少指定分包、甲定乙供、甲供的数量。和总包关系不大的工程内容，比如某些室外工程没有必要纳入总承包管理体系三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范围的因素之三对成本的要求在目前这个阶段，事实一再雄辩的证明着绝大多数情况下，甲方采购的成本优于总包单位。具体原因主要有：甲方的管理更加规范；甲方的信誉好于总包单位；甲方的付款条件优于总包单位。对总价高、资源充足，风险较小的项目要加大指定分包、甲定乙供、甲供、甚至独立承包和供应的数量。三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范围的因素之四对品质的要求对产品质量、效果影响较大的材料和设备；或行业水平参差不齐，差异较大的材料设备；或资源缺乏、独特、稀缺的材料设备，甲方都应加强品质控制。指定分包、甲定乙供、甲供、认质认价、甲方规定品质有利于品质控制的。三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范围的因素之五对责任和效率的要求之一方式特点备注乙方指定分包和乙供单位乙方承担100责任甲方指定分包、甲指乙供乙方100承担法律上的管理责任，但对合同的要求很高(市场上有成熟的模板)从道义上讲，至少总包不认为它应该100%承担管理责任，并会在实际管理上想方设法的推卸责任。独立承包和甲供类100都是甲方的管理责任某些对总承包单位的责任和违约风险可以通过合同传递给甲方的独立承包单位和供应单位。三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范围的因素之五对责任和效率的要求之二为避免扯皮，在总包合同签定之前，就上述事项的操作模式甚至操作细则都要明确约定。甲供甲定乙供认质认价审质审价推荐品牌无指定甲方的责任和管理难度甲供甲定乙供认质认价审质审价推荐品牌无指定乙方的配合意愿三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范围的因素之六设计图纸和技术要求设计图纸和技术要求的内容和深度对合约关系和合约范围也有一定程度的影响。对设计图纸和技术要求极高的部分，比如小品、小区大门、特殊的装饰件，甚至一些工艺做法(比如氟碳喷涂)，甲方有必要直接聘请或指定优秀的专业单位来承造。在图纸和技术条件尚未完全清晰时，成本管理人员要根据自身的经验来进行灵活性较大的合约规划，和撰写合同条款。三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范围的因素之七工程进度对于一些先于总包确定之前进场的单位，或在总包已撤场才进入的单位也没有必要（或可能）纳入总承包管理体系。比如前期的三通一平、桩基、甚至土方工程。三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范围的因素之八公司所面临的市场情况和市场地位之一一般来说，强势的市场地位下，我们会要求面面俱到，高标准的成本、质量、进度要求缺一不可，相对弱势的情况下就有取舍了。比如，目前龙湖地产刚进入上海，基本态势是：品牌知名度不高及项目较少，对外部资源的吸引力一般；区域内缺乏有合作经验，配合好的合作单位；项目的进度、质量和“现金流”比成本重要。三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范围的因素之八公司所面临的市场情况和市场地位之二赵巷项目以求稳为主但鉴于总包范围内有大量材设没有确定，且有一定的利润空间，因此可以适度的加大专业分包和认质认价的范围，小范围的尝试一些主材甲定乙供或甲供的方式。嘉定新城项目强调总承包管理同时因应土地增值税等政府政策，还有公司新成立的材料公司，因此要加大专业分包、甲供和虚拟认质认价的范围。中期来看高标准 随着公司品牌知名度的提高、项目大量增加，规模效应的显现，有丰富的合作资源，对承包商的甄别更准确，对“利润”和成本控制的要求更高。这时会加大专业分包、甲定乙供、甲供、认质认价的数量。三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范围的因素之九承包商的条件和心态总承包单位要价又低，能力又强的情况，此种单位要扶持成战略合作伙伴。总承包能力应对措施适用范围总承包管理能力强一般来说合同能力和索赔能力也强，甲方宜加大规定品质的数量，减少甲定乙供、甲供数量。一般来说，要价高，适用于难度大的项目。总承包管理能力弱则反之，同时甲方对这个总包要做好一路扶着马走过来的准备。一般来说，要价低，适用于常规项目。三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素影响合约关系和合约范三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素合约规划还受一些具体情况的影响，此时需要具体分析，灵活处理。比如，某写字楼的二次机电和装修工程，它采用的是VAV系统，二次空调工程的范围是租区内的VAV空调系统的供应、安装和调试。从常规来讲，VAVbox的控制器是空调调试的关键设备，应该隶属于弱电工程。但当时，因为弱电主系统已经完成，弱电系统集成商几乎具备垄断性的优势地位。为避免成本过高，当时的策略是能够剥离出弱电工程的一定要全部剥离，就把VAVbox的控制器做为选择项目纳入了VAVbox供应范围。最终从结果上看取得了良好的效果，整体比给弱电做节约了200多万。三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素合约规划还受一些具体三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素作者观点从长期来看，随着市场条件的成熟，各施工单位和供应单位的成长，供应体系和施工配套体系的完善，地产公司的投资职能会加强，而工程运营职能会减弱，市场上具备总承包管理能力的公司越来越多，还会有专业的项目管理公司出现和壮大。那个时候的总承包管理会比较纯粹，甲方介入的深度和广度都会大幅缩小。三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素作者观点四、合约关系和界面四、合约关系和界面四、合约关系和界面常规的合约规划之一虽然影响合约规划和范围的因素很多，但仍然有一些常规的做法。附件合约规划参考表中就上海公司的合约规划进行了具体的建议，附件嘉定合约规划是在项目概念图纸基本确定的阶段编制的，而附件合约规划及范围示例则是北京某普通住宅工程实例，为合同的一部分。各个项目可以根据自身的情况，参考上述做法来进行合约规划。四、合约关系和界面常规的合约规划之一虽然影响合约规划和范围的四、合约关系和界面常规的合约规划之二供应模式特点建议甲供龙湖的责任较大审质审价类似于独家议标，成本控制难度大少用甲方限定价格没有优点少用甲方规定品质金额不大，且品质优先的项目多用甲定乙供既能控制成本，又能避免法律上的责任多用认质认价适用于金额较大的项目，比甲定乙供模式要多付税金，并且签定合同前的协调难度会更大一些，但是没有关联交易的问题。适用于我们的材料公司(和总包配合默契的话，很多乙供类材料都可走虚拟认质认价模式)四、合约关系和界面常规的合约规划之二供应模式特点建议甲供龙湖四、合约关系和界面总承包和各分包之间的界面有关土建界面的，一定要到具体到做法的第几项，不要笼统的称为基层、结合层和面层。土建界面示例见总分包土建界面划分表。安装界面的示例详见安装工程合同范围划分办法。总分包合同之间的界面容易出问题物理界面交代不清总分包之间的服务照管、配合和协调内容过于笼统、简单，操作性不强四、合约关系和界面总承包和各分包之间的界面有关土建界面的，一四、合约关系和界面总分包之间的照管配合内容，做如下具体规定总承包商须为所有甲方指定分包单位(后面简称指定分包)及独立承包商及政府部门提供照管和协调，该等费用已包括在照管费及措施费用中。总承包商须为上述单位免费提供已安装在现场的施工机械、脚手架、爬梯、工作台、塔吊、外运电梯及其它升降设备的使用，协助卸下他们的施工机械和材料，为他们提供正常的临时照明和施工及调试及试运行所须用的水及电、保安、清运及消纳垃圾工作等，并免费提供临时厕所。总承包商须为甲方指定分包单位及独立承包商安排合理的施工计划，并对指定分包的质量及进度负责。之一四、合约关系和界面总分包之间的照管配合内容，做如下具体规定四、合约关系和界面总分包之间的照管配合内容，做如下具体规定总承包商须取得各指定分包及独立承包商在钢筋混凝土结构上的留洞、做槽口、凹槽等及其形成所需的一切详情，并须为他们提供所需的尺寸和其它资料，以使他们能正确地定出孔洞、槽口、凹槽等位置和避免随后的修改。如果总承包商未能按此规定在钢筋混凝土结构上预留孔洞、做槽口、凹槽、管子槽等，他必须自费开孔洞或槽，但未经业主作出特别批准，结构工程不可进行任何割切工作。之二四、合约关系和界面总分包之间的照管配合内容，做如下具体规定四、合约关系和界面总承包商还须免费提供包括但不限于下列项目在所有混凝土工程中，按指定分包、独立承包商(如果上述单位已获取业主发放的中标通知书，否则一律按设计图纸施工)要求安装套筒、固定件、预埋件。上述设计图纸之外的预埋件由指定分包、独立承包商供应。总承包商在安装上述预埋件时需邀请有关指定分包、独立承包商检验套筒及预埋件之位置是否正确，并留下验收资料。如果总承包商未能按此规定在混凝土结构上进行预埋的话，他必须自费按相关单位的要求来进行处理。水电接驳点至每楼层(别墅一般至每栋或每户即可)。为指定分包和独立承包商的工程施工，工程测试及运行提供用水电。该等水电必须达到要求的电压、水压及用电用水量。之一四、合约关系和界面总承包商还须免费提供包括但不限于下列项目四、合约关系和界面总承包商还须免费提供包括但不限于下列项目现场保安，和对现场指定地点的垃圾清运。为指定分包及独立承包商的放线工程提供参考点。为指定分包提供适当的存放物料地区、仓储及办公室地区，但该等仓储及办公室需由指定分包自行搭建及拆除。审核一切运输设备的通道的楼高(层高)及洞口尺寸是否适当，以确保该等设备运送不会因洞口尺寸及相隔高度和间距不足够而产生延误及阻碍。按设计和工程规范要求为套管及管道之空隙、填充填料连修饰，在管线与凹槽空间填充水泥砂浆及修饰连所需物件。之二四、合约关系和界面总承包商还须免费提供包括但不限于下列项目四、合约关系和界面特别强调总承包商负责现场保安及工程保护，包括已接收的指定分包和独立承包的工程项目(上述专业工程一旦通过四方验收，并经业主方同意，总承包商就必须接收)。任何未完成的指定分包或独立承包商的工程或工作的成品保护由相关工程或工作的指定分包或其它独立承包商负责。若因总承包商保安及保护措施不足导致任何损坏，总承包商须要承担为修复该等损坏而发生的所有修补费用。未经业主代表批准，不得移走任何脚手架及建筑用升降设备。总承包商将不再向指定分包及独立承包商收取总包服务及配合费。四、合约关系和界面特别强调总承包商负责现场保安及工程保护，四、合约关系和界面有关协调工作之一协调工作包括但不限于：取得并审阅所有施工图纸,包括所有指定分包、独立承包商的施工图纸，使所有工程能协调完成。配备适合和充裕的工作人员，确保协调工作能在设计及图纸制作、工程进度计划的时间内，尽快完成。解决所有与工程标高、定位有关的纷争，要求所有设备能达到整齐、合理及整洁，为所有工程的施工及其后所有安装工程的维修，提供足够的空间。制定详细合理的工作次序和安装程序，确保各项工程的建筑次序符合逻辑，使工程迅速和顺利完成，包括指定分包工程及独立承包工程。四、合约关系和界面有关协调工作之一协调工作包括但不限于：四、合约关系和界面有关协调工作之二要求列明各项将安装设施及其管道等的正确安装位置，及要求制定一个详细的安装次序。假如不同工种等的要求引起争议时，总承包商需要制定一个最优的安排，并令各问题获得解决。监督、控制各指定分包的工程质量，以达到国家有关标准及合同的要求。承包商应对任何由于他与指定分包、独立承包商间欠缺协商而引起的损失及返工负责。四、合约关系和界面有关协调工作之二要求列明各项将安装设施及四、合约关系和界面甲供的界面之一1、工作界面一般约定由业主联络供应商供货到现场(一般是首层地面，业主指定的车辆可到达的地方)。由供应商负责卸货、掏箱。总承包商(安装商)负责验收(包括政府规定的必要的试验和检验)数量和质量、仓储、保管、运输、二次运输、安装和成品保护直至交工验收。实际执行中，建议不同材料设备区别对待，对一些易碎品，尤其是饰面材料等应要求供应单位卸货、淘箱验收。灯具甚至可要求供应商负责至仓储和出库验收。其他材料设备可以是总承包商卸货、淘箱、验收。但要求验收责任不清的问题(以监理判断为准)都由供应商承担，否则供应商可以选择自行卸货、淘箱。四、合约关系和界面甲供的界面之一1、工作界面四、合约关系和界面甲供的界面之二2、质量责任常规是以三方验收为界限，之后完全由总承包商负责。同时，对需要调试和运行的机电设备要扣一部分对应的押金，还有质保金。四、合约关系和界面甲供的界面之二2、质量责任四、合约关系和界面甲供的界面之三3、进度责任在总承包商(安装商)合同里要求他们提前28天提交首次进货计划，之后每次的进货计划一般都要求提前10天提交，(以上天数仅供参考，实际要根据具体情况来定，比如混凝土，也需几个小时就可以了)。这些进度要求要同步有缩减的在供应合同中体现。对有效的供货通知要做明确定义。总承包商(安装商)把进货计划(供货通知)直接发给供应商，同时抄送项目部和材料组，如果定义的有效供货通知是业主方某部门，那么这个岗位人员要即时发出供货通知，从这时起，业主方就要关注材料供应情况了。四、合约关系和界面甲供的界面之三3、进度责任四、合约关系和界面甲供的界面之四3、进度责任(续)如果出现进度拖延，首先要看是否关键路径，不是的话就不须承担违约责任。如果是关键路径，业主方要承担违约责任。在这里建议与此有关的违约责任,合同里必须注明只跟违约金挂钩(或者业主有权选择支付违约金或顺延工期)，除违约金(顺延工期)外，业主不需承担任何费用和任何工期或商务索赔，不论直接或者间接。相关的违约金条款要传递给供应单位。四、合约关系和界面甲供的界面之四3、进度责任(续)四、合约关系和界面甲供的界面之五结算对象量的确认奖惩措施供应商的结算问题按总承包商、监理验收合格的接受量为准，价以合同价为准来进行结算。无无总承包商（安装商）之间的结算首先要确认一个基准量（及供应数量），一般来说基准量的确认有三种办法：图纸净量、图纸净量加定额损耗、图纸净量加自报损耗。总承包商（安装商）签认量低于基准量时，量差的收益一般有两种处理方式：收益完全归总承包商（安装商）；收益中定额基价部分归总承包商（安装商）、溢价部分归业主方。总承包商（安装商）签认量高于基准量时，一般会约定一个高于比例，比如10，在此比例以内的按实扣减材料款，高于这个比例的除按实扣减材料款外，还要扣除业主方的管理费和罚金。四、合约关系和界面甲供的界面之五结算对象量的确认奖惩措施供应四、合约关系和界面甲供的界面之六甲供材料和设备的供应单价不包括在承包人的合同总价中(如果包括了，也会在结算原则里面要求扣除)，辅助材料设备和安装费用以及除合同规定的损耗率以外的其他额外损耗费用已包括在合同固定单价中。合同固定单价包括任何安装和实施这些材料和设备所必需的供应数量与安装数量的差异、搭接、运输损耗、搬运、储存、切割和施工损耗费用、辅助材料费用、采保费、清关费(如果是进口材料)、包装费、安装费、管理费用、利润和税金均已含在原所报综合单价中，不能根据实际供应单价与暂定单价之间的差额、以及材质、规格、型号的差异进行调整。四、合约关系和界面甲供的界面之六甲供材料和设备的供应单价不包四、合约关系和界面甲供的界面之七这种方式的争议主要会发生在损耗上，尤其是一些在投标时无法准确判断损耗，但实际损耗又明显大于定额或自报损耗时(比如贴砖，不同的排砖有不同损耗)。此种情况，有两种处理方式，一是合同里仍按包干处理。实际执行中甲方掌握主动权，可根据实际情况来灵活处理。还有就是合同里约定明显超过合同损耗时，双方协商和测量具体损耗，当不能达成一致时，按合同损耗来处理。甲供材料在总包合同中需明确约定原则上不能退货。在实际操作中，对时效性不敏感，且退货价格合理的，可以转给物业公司或其他项目用或协调退给供应商。四、合约关系和界面甲供的界面之七这种方式的争议主要会发生在损四、合约关系和界面甲定乙供的界面之一1、工作界面业主方和总承包商的工作界面同乙供。由总承包商负责采购、运输(包括运输到现场或其他发包人同意的地方)、装卸、验收、试验和检验质量、清点数量、掏箱、运输、仓储、二次搬运、安装和成品保护直至交工验收。四、合约关系和界面甲定乙供的界面之一1、工作界面四、合约关系和界面甲定乙供的界面之二1、工作界面(续)在实际操作中，总承包商和供应商之间时常会发生争议，业主方在道义上，或为情势所迫，有时也得出面协调。一般，业主方在操作此种模式时，会全权负责三方合同的编制和定稿，在合同中会清晰的明确总承包商和供应商之间的界面。常规表述如下：总承包商需在工地接收供货单位送来的材料和设备,并负责卸货、验收、储存、堆放、从储存点到安装点的一次或多次搬运以及安装。对已接受的材料和设备，总承包商要妥善保护，直至安装和交工验收，并需自费补充任何受破坏、遗失或被偷窃的物料。甲定乙供中总承包商和供应商界面的原则和道理同甲供模式中总承包商和业主方的工作界面。四、合约关系和界面甲定乙供的界面之二1、工作界面(续)四、合约关系和界面甲定乙供的界面之三2、质量责任业主方和总承包商的质量责任的划分同乙供。业主方指定总承包商采购和供应的材料和工程设备，如果交货数量和规格型号、质量与合同图纸、技术规范要求不符，则总承包商负完全责任。发生此类情况时，监理工程师应书面通知业主方。验收时，如果总承包商未通知监理工程师组织检验，则总承包商将承担该部分材料和工程设备的质量和延期责任。四、合约关系和界面甲定乙供的界面之三2、质量责任四、合约关系和界面甲定乙供的界面之四3、进度责任业主方和总承包商的进度责任的划分同乙供。总承包商对供应计划、进度、和工程整体进度负完全责任。这个时候，业主方最大的风险在于甲定乙供合同的进度约定和总承包合同的约定不符。这一点务必避免。一方面须要求总承包商应在考虑采购、加工、订货、运输时间的基础上在合理的期限内向业主方提交该部分的采购供应计划，另一方面也要求业主方的采购工程师得有专业判断能力，因为有很多采购可能在总承包商还没有签订合同的时候就得准备了。只要两个合同之间进度计划衔接得上，理论上过程协调、组织、管理都由总承包商负责了，实际操作中，我们还是要时时关注进展，防患于未然。四、合约关系和界面甲定乙供的界面之四3、进度责任四、合约关系和界面甲定乙供的界面之五4、供应结算结算方式同甲供材料。甲定乙供的供货合同将由业主方、总承包商与供应商三方签订，价款经总承包商确认后由业主方支付。有关材料设备的变更及结算由业主方负责。四、合约关系和界面甲定乙供的界面之五4、供应结算四、合约关系和界面认质认价的界面之一1、工作界面业主方确认品牌、型号规格、技术要求、产地、价格、合同条件及供应商后由总承包商进行采购(招标时列出暂定单价清单)。供货合同将由总承包商与供应商直接签订。总承包商对质量、进度和管理负完全责任，业主方须注意供应合同和总承包合同之间进度和违约责任的衔接。2、供应结算供应商和总承包商之间按实际供应品种和数量结算。业主方和总承包商之间，仅对价差(实际采购价格和合同暂定单价或定额基价之差)及对应税金进行调整。其他都包括在固定单价甚至固定总价中。四、合约关系和界面认质认价的界面之一1、工作界面四、合约关系和界面认质认价的界面之二3、注意事项此种模式的操作难度较大。常发生的情况是总承包商以供应商涨价(受到总承包商压力的供应商有时会选择配合总承包商，或供应商本身也无赖)、或供应进度有问题、或付款条件达不到等为借口来向业主方施压。此种情况下，业主方应于总承包合同里约定认质认价的核心条款，在认质认价项目定标后拿到供应商签章的合同再去找总承包商，并且在总承包合同里约定严厉的违约条件，比如：总承包商须按认质认价通知的要求与供应商签订供货合同。由于总承包商延迟签订合同和订货(没有在接到认质认价通知后七天内签订合同及订货的)，每延迟一天须支付违约金多少钱，并赔偿因此所造成一切损失等。四、合约关系和界面认质认价的界面之二3、注意事项四、合约关系和界面认质认价的界面之三3、注意事项(续)还有就是总承包商向供应商所要折扣、佣金、管理费等额外费用，不按合同约定支付货款，不及时办理结算，克扣货款等。这种情况下，首先要在总承包合同中约定相应的违约条款，比如：业主方认质认价的材料设备，若施工单位未按施工单位与供应商签订的采购合同中约定的支付和结算条款支付相应材料设备货款，业主方有权力直接代施工单位向供应方支付相应款项，并在施工单位的工程进度款中全额扣回，同时收取业主方为承包人代交纳费用的手续费(约定一个操作性强的)。总承包商向供货方索要折扣、佣金及管理费、税金等，业主方一经查实将对承包人处以每次元的违约金，并对总承包商主要责任人和经办人进行撤换处理。四、合约关系和界面认质认价的界面之三3、注意事项(续)四、合约关系和界面认质认价的界面之四合同只能制定规则、明确责任、提高违约成本，对于到处找茬的合作方，最重要的一点，还是要建立有效的供方评价数据体系，加强业主方的项目管理能力，淘汰信誉、能力不佳的合作伙伴，找到能为项目“操心”的、有信誉、有能力的承包商和供应商。四、合约关系和界面认质认价的界面之四合同只能制定规则、明确责五、计价模式五、计价模式五、计价模式目前市场上定额计价和清单计价同时并存。对于时间紧急的工程，会把费率招标视为节约时间的有效方式。五、计价模式目前市场上定额计价和清单计价同时并存。对于时五、计价模式定额计价模式之一定额计价的优势首先在于其结果易于被承包商接受，并且为大批的专业人员所熟知。缺点主要有：要点简单描述材料种类少列入定额和信息的材料种类难以适应品种繁多的建材市场，对材料的定价要求也与同类有不同品牌的价格差异性起冲突。人工费差异现有定额反映的人工消耗和价格与实际误差较大。计划经济遗留实施同一项目，采用不同的工艺可得出不同的造价，这是由成本形成价格的计划经济计价模式，而不是由竞争形成价格的市场经济计价模式。五、计价模式定额计价模式之一定额计价的优势首先在于其结果易于五、计价模式定额计价模式之二缺点主要有：(续)要点简单描述地区差异 同一项目由不同的施工企业实施，或施工企业在不同时期实施，管理成本不同、材料、人工消耗也不同。同一项目在同一辖区内，如果选址不同，则外部条件也不同，最终成本也不同。以统一的定额价格来综合这些差异，势必产生较大的误差。市场信息虚高市场信息存在虚高报价的现象。五、计价模式定额计价模式之二缺点主要有：(续)要点简单描述地五、计价模式定额计价模式之三缺点主要有：(续)要点简单描述措施项目界定定额取费范围对大量的工程措施项目没有涉及，或准确定义，导致过程变更和索赔较多。价格争议 因为存在着按定额、信息计价的模式，和按市场价格进行协商计价的双重模式，从而形成了工程计价的双轨制，由于有太多的项目没有约定，势必造成过程和结算争议，纠纷不断，最后不得不采用审质审价，结果价格多半偏高，增加了代理风险。五、计价模式定额计价模式之三缺点主要有：(续)要点简单描述措五、计价模式清单计价模式之一采用清单计价模式主要有以下优点：体现竞争力采用工程量清单计价，是由市场竞争形成工程造价的主要形式，工程量清单计价能反映工程的个别成本，有利于发挥投标自主报价的能力，获取有竞争力的市场价格。控制索赔风险采用工程量清单计价招标，可以将各种经济、技术、质量、进度、风险等因素充分细化并体现在综合单价的确定上。有利于控制工程索赔，搞好合同管理。在传统招标方式中，施工单位“低报价、高索赔”策略屡见不鲜。设计变更、现场签证、技术措施费用及价格、取费调整是索赔的主要内容。工清单计价模式中，由于单项工程的综合单价不因施工数量变化、施工难易不同、施工技术措施差异、价格及取费变化而调整，这就很大程度上避免了施工单位不合理索赔的可能。五、计价模式清单计价模式之一采用清单计价模式主要有以下优点：五、计价模式清单计价模式之二采用清单计价模式主要有以下优点：(续)公平性有利于公平竞争，避免暗箱操作。明确造价 有利于工程拨付款和工程造价的最终确定。标底管理 有利于标底的管理和控制。标底仅仅是工程招标的参考价格，不是评标的关键因素，且与评标过程无关,标底的作用将逐步弱化。这就从根本上消除了标底准确性和标底泄漏所带来的负面影响。五、计价模式清单计价模式之二采用清单计价模式主要有以下优点：五、计价模式小结之一1、即使是竞争性的“费率招标”也只不过是在竞标过程中损失了“施工管理费”和“利润”等间接费用中的一部分，而对于其他所有费用基本上不存在什么风险。无论是直接费中的实物消耗量及其所对应的价格，还是施工技术措施费，或是因设计变更所增加的部分，均可以在工程施工合同中约定“据实结算”。由此可见，建筑施工企业在经营风险如此低的环境下，自觉提高企业的经营管理水平和竞争意识的可能性不大。“费率招标”必然会以部分成本为代价，甚至因为过程扯皮，导致前期节约的时间前功尽弃。五、计价模式小结之一1、即使是竞争性的“费率招标”也只不过是五、计价模式小结之二2、对于住宅等成熟度很高的土木工程，尤其是在土建甚至机电阶段，完全可以根据以往经验，比较准确的列出清单子目和暂定数量，最终以暂定数量的形式来进行招标，在时间和进度上完全能满足三边工程的需要，而在质量和成本上均优于费率招标。3、无图纸的清单招标仍不适用于个性化的精装修工程，无法准确预知项目的外立面工程，非常规的机电系统工程。因此在对土建和常规机电项目进行暂定数量招标时，后续的图纸设计一定要跟上。五、计价模式小结之二2、对于住宅等成熟度很高的土木工程，尤其六、完备的合同条款六、完备的合同条款六、完备的合同条款科学的合约规划，规范、透明和充分竞争的招投标流程，采用清单计价，再加上完备的合约条款(严密、不留活口、界定清晰、制定好的游戏规则)，就能够保证我们项目的成本处于合理水平(假设设计指标合理)，并能有效降低代理风险。而提到的上述因素，均可做成标准化或半标准化的指引和流程来进行规范和指导。本章主要从容易引起变更和索赔的因素来讲一下合同的应对之道，并会在之后附上一些模板。六、完备的合同条款科学的合约规划，规范、透明和充分竞争的招投六、完备的合同条款应对之道之一1、设计变更原因引起的设计变更签证因为业主方市场定位、功能定位和对效果不满而主动提出的修改只能通过加强甲方定位和设计把控能力来尽量减少。此外加强设计院的质量意识，加强内部审图也不是本段的重点。在本段，更想讨论的是因为施工图纸碰缺错漏而导致的设计变更怎么解决的问题。一般来说，在招标阶段，一定要在招标文件中约定“承包人应被认为已按照招标文件要求认真阅读合同条款、图纸、规范等，并已在签订本协议书前澄清和解决所有合同条款、图纸、规范表述不清、矛盾或缺漏等问题。签订本协议书后，如出现上述问题，承包人将按业主方的事后澄清来进行施工，并且不能作为设计变更或现场洽商事件进行处理。因承包人没有遵守上述要求，而引起的返工、索赔、工期延误等业主方不予受理，并需按照业主代表的指示完成上述工作”。六、完备的合同条款应对之道之一1、设计变更原因引起的设计变更六、完备的合同条款应对之道之二1、设计变更原因引起的设计变更签证(续)在无图纸，或非施工图纸招标时，我们可以这样进行约定“所有与承包工程有关的施工图纸的错漏碰缺问题，承包人应在施工前20天内提出并经业主方书面确认。施工过程中再出现的施工图纸的错漏碰缺问题及由此引起的而引起的返工、索赔、工期延误等业主方不予受理，并需按照业主代表的指示完成上述工作”。在措施项目中要把工程的深化设计责任明确为总承包商的责任，具体条款可参考本章附件合同条款建议版。六、完备的合同条款应对之道之二1、设计变更原因引起的设计变更六、完备的合同条款应对之道之三2、合同出现漏项或重叠或清单说明不清引起的变更签证。按图纸包干时，约定我方提供的清单仅供参考，投标单位对此清单有疑议时可和我方及我方聘请的咨询公司一起进行复核，复核结果会同时知会所有投标单位。投标返回的清单为投标单位根据合同、图纸、技术规范进行包干报价的清单，投标单位对此负有完全责任。暂定数量时，对业主、咨询单位的要求会很高，不能出现上述情况。3、措施费签证完备的措施项目描述和约定，可参考本章附件合同条款建议版。六、完备的合同条款应对之道之三2、合同出现漏项或重叠或清单说六、完备的合同条款应对之道之四4、场地移交不清引起的变更签证对场地移交的标准要有明确描述，并把此标准纳入移交双方的合同条款，移交过程由接受方对移交方场地进行检查，明确现场问题及责任后，接受方才能进场。对于三通一平工程、土方工程或总承包工程等，因为现场情况比较复杂，追“上家”也不太容易的情况下，一般会在投标时让投标单位考察、甚至勘察现场，再对现场情况做确认，并在报价中有接受现场的措施项目，让投标单位进行包干报价。六、完备的合同条款应对之道之四4、场地移交不清引起的变更签证六、完备的合同条款应对之道之五4、场地移交不清引起的变更签证(续)容易引起纠纷的项目主要是现场垃圾和地下障碍物。前者通过目视和网格图即可解决，后者难度很大。通常情况下，会建议合同做如下处理：业主方提供勘察资料，但不保证他的准确性，投标单位有疑虑的话可自行聘请勘察单位来进行现场勘察作业。对地下障碍物，包括不限于混凝土构筑物、石块、大树根、管沟等，均由投标单位处置并进行包干报价。具体条款参考本章附件合同条款建议版。5、规费签证规费要包干处理，尽量列全项，再加上范围描述，具体条款参考本章附件合同条款建议版。六、完备的合同条款应对之道之五4、场地移交不清引起的变更签证六、完备的合同条款应对之道之六6、技术措施和质量标准不清晰签证本条对业主的技术能力提出了很高的要求。每份合同都须附有技术规范或技术要求，对高于国标的质量标准，对每一个图纸没有说清楚的做法和工艺都要进行明确的表述。7、主材、主要工艺变化引起的变更签证合同里会根据原因来进行处理。如果是承包商提出的，首先要获取设计和业主的同意，其次高于原合同价格的由承包商承担，低于原合同价格的价差部分承包商需返还业主。如果是业主提出的，应该仅限于产品变更，这样就最大限度的杜绝了此方面的二次经营。六、完备的合同条款应对之道之六6、技术措施和质量标准不清晰签六、完备的合同条款应对之道之七8、市场价格发生无法控制波动的价格签证在物价波动较大的情况下，建议在合同里对涉及金额多的材料要订立调价机制。调价参考体系上要找权威的定价体系(期货、信息价、权威网站)，机制上要屏蔽系统误差，市场风险大的部分，可拿出来甲供或甲定乙供。实践证明，不顾物价大幅波动的僵化的包干合同不符合业主方的利益。六、完备的合同条款应对之道之七8、市场价格发生无法控制波动的结 束 语结 束 语信奉基督教的工程师会说：合同是项目管理的圣经。我相信，合同的重要性会日益突出，一份好的合同将会把项目的利益和相关各方的利益最大化的统一起来，会是项目经理和工程师的最好的帮手，会有效的维护项目和业主的利益。信奉基督教的工程师会说：合同是项目管理的圣经。我相信，合同的感谢您的阅读感谢您的阅读