物业管理实务-2-课件

注册物业管理师注册物业管理师注册物业管理师注册物业管理师 物业管理实务物业管理实务物业管理实务物业管理实务 1 1教教教教 学学学学 说说说说 明明明明目的：目的：目的：目的：学习交流，辅导学习学习交流，辅导学习学习交流，辅导学习学习交流，辅导学习特点：特点：特点：特点：时间短，内容多，经验少，难度大时间短，内容多，经验少，难度大时间短，内容多，经验少，难度大时间短，内容多，经验少，难度大考试说明：考试说明：考试说明：考试说明：1 1、以教材大纲为准（掌握的要、以教材大纲为准（掌握的要、以教材大纲为准（掌握的要、以教材大纲为准（掌握的要90%90%，熟悉，熟悉，熟悉，熟悉的的的的 要要要要70%70%精力付出）精力付出）精力付出）精力付出）2 2、以全国法规制度为准、以全国法规制度为准、以全国法规制度为准、以全国法规制度为准2 2精品资料你怎么称呼老你怎么称呼老师师？如果老如果老师师最后没有最后没有总结总结一一节课节课的重点的的重点的难难点，你点，你是否会是否会认为认为老老师师的教学方法需要改的教学方法需要改进进？你所你所经历经历的的课课堂，是堂，是讲讲座式座式还还是是讨论讨论式？式？教教师师的教鞭的教鞭“不怕太阳晒，也不怕那不怕太阳晒，也不怕那风风雨狂，只怕先生雨狂，只怕先生骂骂我笨，我笨，没有学没有学问问无无颜见颜见爹娘爹娘”“太阳当空照，花儿太阳当空照，花儿对对我笑，小我笑，小鸟说鸟说早早早早早早”辅辅辅辅 导导导导 方方方方 法法法法系统介绍，系统介绍，系统介绍，系统介绍，重点讲解；重点讲解；重点讲解；重点讲解；考点扫描，考点扫描，考点扫描，考点扫描，要点勾画；要点勾画；要点勾画；要点勾画；理解为主，理解为主，理解为主，理解为主，不要死记；不要死记；不要死记；不要死记；书本知识，书本知识，书本知识，书本知识，回到实践。回到实践。回到实践。回到实践。5 5 物业管理实务教材体系物业管理实务教材体系第一章第一章 物业管理企业物业管理企业第二章第二章 物业管理招标投标物业管理招标投标 第三章第三章 物业管理合同物业管理合同 准备阶段准备阶段企业设立企业设立进入市场进入市场2个合同个合同6 6第四章第四章 早期介入与前期管理早期介入与前期管理第五章第五章 物业的承接查验物业的承接查验第六章第六章 物业入住与装修管理物业入住与装修管理第七章第七章 房屋及设备设施管理房屋及设备设施管理第八章第八章 物业环境管理物业环境管理第九章第九章 公共秩序管理服务公共秩序管理服务第十章第十章 物业管理风险防范与紧急事件物业管理风险防范与紧急事件第十一章第十一章 财务管理财务管理第十二章第十二章 物业管理档案管理物业管理档案管理第十三章第十三章 人力资源管理人力资源管理第十四章第十四章 客户管理客户管理第十五章第十五章 物业管理应用文书物业管理应用文书管管理理内内容容4-6章章前期管理前期管理7-9章章日常管理日常管理11-14章章部门管理部门管理管理技术管理技术7 7第一章第一章第一章第一章 物业管理企业物业管理企业物业管理企业物业管理企业第一节第一节第一节第一节 概述概述概述概述 一、物业管理企业的概念和特征一、物业管理企业的概念和特征一、物业管理企业的概念和特征一、物业管理企业的概念和特征 二、物业管理企业的分类二、物业管理企业的分类二、物业管理企业的分类二、物业管理企业的分类 三、物业管理企业的常见模式三、物业管理企业的常见模式三、物业管理企业的常见模式三、物业管理企业的常见模式8 8一、物业管理企业的概念和特征一、物业管理企业的概念和特征一、物业管理企业的概念和特征一、物业管理企业的概念和特征概念：概念：概念：概念：依据依据依据依据物业服务合同物业服务合同物业服务合同物业服务合同从事物业管理相关活动从事物业管理相关活动从事物业管理相关活动从事物业管理相关活动的经济实体。的经济实体。的经济实体。的经济实体。特征：特征：特征：特征：B B 第一第一第一第一 是独立的企业法人。是独立的企业法人。是独立的企业法人。是独立的企业法人。第二第二第二第二 属于服务性企业。属于服务性企业。属于服务性企业。属于服务性企业。第三第三第三第三 具有一定的公共管理性质的职能。具有一定的公共管理性质的职能。具有一定的公共管理性质的职能。具有一定的公共管理性质的职能。二、物业管理企业的分类二、物业管理企业的分类二、物业管理企业的分类二、物业管理企业的分类 （一）按照投资主体的经济成分划分（一）按照投资主体的经济成分划分（一）按照投资主体的经济成分划分（一）按照投资主体的经济成分划分 （二）按股东出资形式来划分（二）按股东出资形式来划分（二）按股东出资形式来划分（二）按股东出资形式来划分9 9物业管理企业的分类，以下各项不是按投资主物业管理企业的分类，以下各项不是按投资主物业管理企业的分类，以下各项不是按投资主物业管理企业的分类，以下各项不是按投资主体经济成分来划分的有（体经济成分来划分的有（体经济成分来划分的有（体经济成分来划分的有（）A A中外合资经营的物业管理企业中外合资经营的物业管理企业中外合资经营的物业管理企业中外合资经营的物业管理企业 B B全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业 C C 物业管理集团公司下的公司物业管理集团公司下的公司物业管理集团公司下的公司物业管理集团公司下的公司 D D 集体与个人共同投资的物业管理企业集体与个人共同投资的物业管理企业集体与个人共同投资的物业管理企业集体与个人共同投资的物业管理企业 1010三、物业管理企业的常见模式三、物业管理企业的常见模式三、物业管理企业的常见模式三、物业管理企业的常见模式（一）房地产建设单位的附属子公司或部门（一）房地产建设单位的附属子公司或部门（一）房地产建设单位的附属子公司或部门（一）房地产建设单位的附属子公司或部门（二）独立的物业管理企业（二）独立的物业管理企业（二）独立的物业管理企业（二）独立的物业管理企业 （三）物业管理集团公司（三）物业管理集团公司（三）物业管理集团公司（三）物业管理集团公司1111第二节第二节第二节第二节 物业管理企业的设立物业管理企业的设立物业管理企业的设立物业管理企业的设立 A A A A 根据公司法和物业管理企业资质管理办法根据公司法和物业管理企业资质管理办法根据公司法和物业管理企业资质管理办法根据公司法和物业管理企业资质管理办法的规定，物业管理企业的设立程序分为的规定，物业管理企业的设立程序分为的规定，物业管理企业的设立程序分为的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登工商注册登工商注册登工商注册登记和资质审批记和资质审批记和资质审批记和资质审批两个阶段。两个阶段。两个阶段。两个阶段。一、物业管理企业的工商注册登记一、物业管理企业的工商注册登记一、物业管理企业的工商注册登记一、物业管理企业的工商注册登记 P4 P4 （一）企业名称的预先审核（一）企业名称的预先审核（一）企业名称的预先审核（一）企业名称的预先审核 （二）公司地址（二）公司地址（二）公司地址（二）公司地址 （三）注册资本（三）注册资本（三）注册资本（三）注册资本 （四）股东人数和法定代表人（四）股东人数和法定代表人（四）股东人数和法定代表人（四）股东人数和法定代表人 （五）公司人员（五）公司人员（五）公司人员（五）公司人员 （六）公司章程（六）公司章程（六）公司章程（六）公司章程1212二、物业管理企业的资质审批及管理二、物业管理企业的资质审批及管理二、物业管理企业的资质审批及管理二、物业管理企业的资质审批及管理 （一）物业管理企业的资质条件（一）物业管理企业的资质条件（一）物业管理企业的资质条件（一）物业管理企业的资质条件 P4 B P4 B物业管理企业资质等级分为一、二、三级；物业管理企业资质等级分为一、二、三级；物业管理企业资质等级分为一、二、三级；物业管理企业资质等级分为一、二、三级；uu国务院国务院国务院国务院建设主管部门负责一级建设主管部门负责一级建设主管部门负责一级建设主管部门负责一级物业管理企业资质证物业管理企业资质证物业管理企业资质证物业管理企业资质证书的颁发和管理；书的颁发和管理；书的颁发和管理；书的颁发和管理；uu省、自治区人民政府省、自治区人民政府省、自治区人民政府省、自治区人民政府建设主管部门负责二级建设主管部门负责二级建设主管部门负责二级建设主管部门负责二级物业管物业管物业管物业管理企业资质证书的颁发和管理；理企业资质证书的颁发和管理；理企业资质证书的颁发和管理；理企业资质证书的颁发和管理；uu直辖市直辖市直辖市直辖市人民政府人民政府人民政府人民政府房地产主管部门负责二级和三级房地产主管部门负责二级和三级房地产主管部门负责二级和三级房地产主管部门负责二级和三级物物物物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设主管部门的指导和监督。设主管部门的指导和监督。设主管部门的指导和监督。uu设区设区设区设区的市级人民政府的市级人民政府的市级人民政府的市级人民政府房地产主管部门负责三级房地产主管部门负责三级房地产主管部门负责三级房地产主管部门负责三级物业物业物业物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府及建设主管部门的指导和监督。区人民政府及建设主管部门的指导和监督。区人民政府及建设主管部门的指导和监督。区人民政府及建设主管部门的指导和监督。13132 2、关于物业管理资质的颁发机构，下面哪个说法是正确的（、关于物业管理资质的颁发机构，下面哪个说法是正确的（、关于物业管理资质的颁发机构，下面哪个说法是正确的（、关于物业管理资质的颁发机构，下面哪个说法是正确的（）AA国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级和三级物和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级和三级物和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级和三级物和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理业管理企业资质证书的颁发和管理业管理企业资质证书的颁发和管理业管理企业资质证书的颁发和管理BB省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理质证书的颁发和管理质证书的颁发和管理质证书的颁发和管理CC直辖市人民政府建设主管部门负责三级物业管理企业资质证直辖市人民政府建设主管部门负责三级物业管理企业资质证直辖市人民政府建设主管部门负责三级物业管理企业资质证直辖市人民政府建设主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督DD直辖市人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证直辖市人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证直辖市人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证直辖市人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，设区的市级人民政府建设主管部门负责三级书的颁发和管理，设区的市级人民政府建设主管部门负责三级书的颁发和管理，设区的市级人民政府建设主管部门负责三级书的颁发和管理，设区的市级人民政府建设主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理物业管理企业资质证书的颁发和管理物业管理企业资质证书的颁发和管理物业管理企业资质证书的颁发和管理1414物业管理企业的资质等级条件物业管理企业的资质等级条件 B一级一级一级一级二级二级二级二级三级三级三级三级注册资本注册资本注册资本注册资本500500万元万元万元万元300300万元万元万元万元5050万元万元万元万元技术人员技术人员技术人员技术人员不少于不少于不少于不少于3030人人人人不少于不少于不少于不少于2020人人人人不少于不少于不少于不少于1010人人人人中级职称中级职称中级职称中级职称不少于不少于不少于不少于2020人人人人不少于不少于不少于不少于1010人人人人不少于不少于不少于不少于5 5人人人人物业类型物业类型物业类型物业类型两种以上两种以上两种以上两种以上两种以上两种以上两种以上两种以上有委托项目有委托项目有委托项目有委托项目物业规模物业规模物业规模物业规模200+100+15+50200+100+15+50100+50+8+20100+50+8+20管理制度标准管理制度标准管理制度标准管理制度标准建立并严格执行建立并严格执行建立并严格执行建立并严格执行建立并严格执行建立并严格执行建立并严格执行建立并严格执行建立并严格执行建立并严格执行建立并严格执行建立并严格执行企业信用档案企业信用档案企业信用档案企业信用档案建建建建 立立立立建建建建 立立立立建建建建 立立立立经营管理业绩经营管理业绩经营管理业绩经营管理业绩优优优优 良良良良良良良良 好好好好1515 第三节第三节第三节第三节 物业管理企业的组织形式与机构设置物业管理企业的组织形式与机构设置物业管理企业的组织形式与机构设置物业管理企业的组织形式与机构设置 A A A A一、物业管理企业的组织形式一、物业管理企业的组织形式一、物业管理企业的组织形式一、物业管理企业的组织形式 B B企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。组织形式有组织形式有组织形式有组织形式有直线制、直线制能制、事业部制、矩阵制直线制、直线制能制、事业部制、矩阵制直线制、直线制能制、事业部制、矩阵制直线制、直线制能制、事业部制、矩阵制（一）直线制（一）直线制（一）直线制（一）直线制 P6-7 P6-7特点：特点：特点：特点：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，直系统直接领导，直系统直接领导，直系统直接领导，主要优点：主要优点：主要优点：主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。责权分明，指挥及时。责权分明，指挥及时。责权分明，指挥及时。主要缺点：主要缺点：主要缺点：主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具有多方要求领导者通晓各种专业知识，具有多方要求领导者通晓各种专业知识，具有多方要求领导者通晓各种专业知识，具有多方面的知识和技能。面的知识和技能。面的知识和技能。面的知识和技能。1616（二）直线职能制（二）直线职能制（二）直线职能制（二）直线职能制 P7-8 P7-8特点：特点：特点：特点：各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。主管的参谋。主管的参谋。主管的参谋。主要优点：主要优点：主要优点：主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、加强了专业管理的职能，适应涉及面广、加强了专业管理的职能，适应涉及面广、加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的技术复杂、服务多样化、管理综合性强的技术复杂、服务多样化、管理综合性强的技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。物业管理企业。物业管理企业。物业管理企业。主要缺点：主要缺点：主要缺点：主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，机构人员较多，成本较高；横向协调困难，机构人员较多，成本较高；横向协调困难，机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。容易造成扯皮，降低工作效率。容易造成扯皮，降低工作效率。容易造成扯皮，降低工作效率。1717（三）事业部制（三）事业部制（三）事业部制（三）事业部制 P8 P8特点：特点：特点：特点：一是实行分权管理。将政策制定和行政管理分开；一是实行分权管理。将政策制定和行政管理分开；一是实行分权管理。将政策制定和行政管理分开；一是实行分权管理。将政策制定和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。自负盈亏。自负盈亏。自负盈亏。主要优点：主要优点：主要优点：主要优点：一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策；政事务，着重于公司重大事情的决策；政事务，着重于公司重大事情的决策；政事务，着重于公司重大事情的决策；二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力；强了企业的活力；强了企业的活力；强了企业的活力；三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。而出。而出。而出。主要缺点：主要缺点：主要缺点：主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。1818（四）矩阵制（四）矩阵制（四）矩阵制（四）矩阵制 P9 P9特点：特点：特点：特点：在同一组织中即设置纵向的职能部门，又建立横向在同一组织中即设置纵向的职能部门，又建立横向在同一组织中即设置纵向的职能部门，又建立横向在同一组织中即设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导。的管理系统；参加项目的成员受双重领导。的管理系统；参加项目的成员受双重领导。的管理系统；参加项目的成员受双重领导。主要优点：主要优点：主要优点：主要优点：一是加强了个职能部门之间的横向联系，充分利用了人力一是加强了个职能部门之间的横向联系，充分利用了人力一是加强了个职能部门之间的横向联系，充分利用了人力一是加强了个职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源；资源；资源；资源；二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题；内的问题；内的问题；内的问题；三是具有较强的机动性和适应性。三是具有较强的机动性和适应性。三是具有较强的机动性和适应性。三是具有较强的机动性和适应性。主要缺点：主要缺点：主要缺点：主要缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；头领导；头领导；头领导；二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。易产生矛盾。易产生矛盾。易产生矛盾。1919二、物业管理企业组织机构设置的影响因素二、物业管理企业组织机构设置的影响因素二、物业管理企业组织机构设置的影响因素二、物业管理企业组织机构设置的影响因素 （一）企业战略因素（一）企业战略因素（一）企业战略因素（一）企业战略因素 （二）外部环境因素（二）外部环境因素（二）外部环境因素（二）外部环境因素 （三）技术因素（三）技术因素（三）技术因素（三）技术因素 （四）组织规模及所处阶段（四）组织规模及所处阶段（四）组织规模及所处阶段（四）组织规模及所处阶段三、物业管理企业组织机构设置的要求三、物业管理企业组织机构设置的要求三、物业管理企业组织机构设置的要求三、物业管理企业组织机构设置的要求 （一）按照规模、任务设置（一）按照规模、任务设置（一）按照规模、任务设置（一）按照规模、任务设置 （二）统一领导、分层管理（二）统一领导、分层管理（二）统一领导、分层管理（二）统一领导、分层管理 （三）分工协作（三）分工协作（三）分工协作（三）分工协作 （四）精干、高效、灵活（四）精干、高效、灵活（四）精干、高效、灵活（四）精干、高效、灵活 2020第二章第二章第二章第二章 物业管理招标投标物业管理招标投标物业管理招标投标物业管理招标投标 第一节第一节第一节第一节 物业管理招标投标的内容与形式物业管理招标投标的内容与形式物业管理招标投标的内容与形式物业管理招标投标的内容与形式 一、一、物业管理招标投标的概念物业管理招标投标的概念物业管理招标投标的概念物业管理招标投标的概念 二、物业管理招标的类型二、物业管理招标的类型二、物业管理招标的类型二、物业管理招标的类型 三、物业管理招标投标的特点三、物业管理招标投标的特点三、物业管理招标投标的特点三、物业管理招标投标的特点 四、物业管理招标的方式四、物业管理招标的方式四、物业管理招标的方式四、物业管理招标的方式 五、物业管理招标的内容（五、物业管理招标的内容（五、物业管理招标的内容（五、物业管理招标的内容（以上以上以上以上P13-18P13-18P13-18P13-18）2121 物业管理招标投标是招标投标双方物业管理招标投标是招标投标双方物业管理招标投标是招标投标双方物业管理招标投标是招标投标双方运用价值规律运用价值规律运用价值规律运用价值规律和市场竞争机制，和市场竞争机制，和市场竞争机制，和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定通过规范有序的招标投标行为确定通过规范有序的招标投标行为确定通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。物业管理权的活动。物业管理权的活动。物业管理权的活动。1 1、物业管理招标的概念、物业管理招标的概念、物业管理招标的概念、物业管理招标的概念 物业管理招标，是物业管理物业管理招标，是物业管理物业管理招标，是物业管理物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种服务产品预购的一种服务产品预购的一种服务产品预购的一种交易方式，交易方式，交易方式，交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所即由物业的建设单位、业主大会或物业所即由物业的建设单位、业主大会或物业所即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。一种交易行为。一种交易行为。一种交易行为。22222 2 2 2、物业管理招标主体、物业管理招标主体、物业管理招标主体、物业管理招标主体 物业的建设单位物业的建设单位物业的建设单位物业的建设单位 业主大会（单一业主）业主大会（单一业主）业主大会（单一业主）业主大会（单一业主）物业产权人（政府机关或物业产权部门）物业产权人（政府机关或物业产权部门）物业产权人（政府机关或物业产权部门）物业产权人（政府机关或物业产权部门）物业管理投标的主体物业管理投标的主体物业管理投标的主体物业管理投标的主体 物业管理投标的主体一般是指具有符合招标物业管理投标的主体一般是指具有符合招标物业管理投标的主体一般是指具有符合招标物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司条件的物业管理企业或专业管理公司条件的物业管理企业或专业管理公司条件的物业管理企业或专业管理公司 2323二、物业管理招标的类型二、物业管理招标的类型二、物业管理招标的类型二、物业管理招标的类型 （一）按物业类型划分（一）按物业类型划分（一）按物业类型划分（一）按物业类型划分 ：住宅：住宅：住宅：住宅 非住宅项目非住宅项目非住宅项目非住宅项目:商业区、写字楼、工业区、商业区、写字楼、工业区、商业区、写字楼、工业区、商业区、写字楼、工业区、公用基础设施（如机场、医院、地铁、学校、码头、步行街）公用基础设施（如机场、医院、地铁、学校、码头、步行街）公用基础设施（如机场、医院、地铁、学校、码头、步行街）公用基础设施（如机场、医院、地铁、学校、码头、步行街）（二）按项目服务内容的实施划分（二）按项目服务内容的实施划分（二）按项目服务内容的实施划分（二）按项目服务内容的实施划分：整体物业管理项目：整体物业管理项目：整体物业管理项目：整体物业管理项目 单向服务项目单向服务项目单向服务项目单向服务项目 分阶段项目分阶段项目分阶段项目分阶段项目（三）按招标主体的类型划分（三）按招标主体的类型划分（三）按招标主体的类型划分（三）按招标主体的类型划分 ：建设单位为主体的招标：建设单位为主体的招标：建设单位为主体的招标：建设单位为主体的招标 业主大会（或单一业主）为主体的招标业主大会（或单一业主）为主体的招标业主大会（或单一业主）为主体的招标业主大会（或单一业主）为主体的招标 物业产权人为主体的招标物业产权人为主体的招标物业产权人为主体的招标物业产权人为主体的招标（四）按项目服务的方式划分（四）按项目服务的方式划分（四）按项目服务的方式划分（四）按项目服务的方式划分：全权管理项目招标：全权管理项目招标：全权管理项目招标：全权管理项目招标 顾问项目招标顾问项目招标顾问项目招标顾问项目招标2424三、物业管理招标投标的特点：三、物业管理招标投标的特点：三、物业管理招标投标的特点：三、物业管理招标投标的特点：B B 综合性、差异性、特殊性综合性、差异性、特殊性综合性、差异性、特殊性综合性、差异性、特殊性四、物业管理招标的方式四、物业管理招标的方式四、物业管理招标的方式四、物业管理招标的方式 B B 公开招标公开招标公开招标公开招标 、邀请招标、邀请招标、邀请招标、邀请招标 五、物业管理招标的内容五、物业管理招标的内容五、物业管理招标的内容五、物业管理招标的内容 B B 早期介入的招标内容早期介入的招标内容早期介入的招标内容早期介入的招标内容 常规物业管理招标内容常规物业管理招标内容常规物业管理招标内容常规物业管理招标内容2525 第二节第二节 物业管理招标投标的策划与实施物业管理招标投标的策划与实施一、物业管理招标投标的基本要求与原则一、物业管理招标投标的基本要求与原则（一）基本要求（一）基本要求 P18 合法性、适应性、响应性、程序性合法性、适应性、响应性、程序性（二）基本原则（二）基本原则 P19 依法、公平、公正、公开依法、公平、公正、公开2626二、物业管理招标的条件与程序二、物业管理招标的条件与程序二、物业管理招标的条件与程序二、物业管理招标的条件与程序 B B（一）物业管理招标的条件（一）物业管理招标的条件（一）物业管理招标的条件（一）物业管理招标的条件1 1、主体条件、主体条件、主体条件、主体条件 招标人为业主委员会的招标人为业主委员会的招标人为业主委员会的招标人为业主委员会的 招标人为建设单位的招标人为建设单位的招标人为建设单位的招标人为建设单位的 招标项目为重点基础设施或公用事业物业的招标项目为重点基础设施或公用事业物业的招标项目为重点基础设施或公用事业物业的招标项目为重点基础设施或公用事业物业的 2 2、项目条件、项目条件、项目条件、项目条件 新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅 必须通过招投标必须通过招投标必须通过招投标必须通过招投标2727三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧 B B（一）参加物业管理投标的条件（一）参加物业管理投标的条件（一）参加物业管理投标的条件（一）参加物业管理投标的条件1 1、法律法规规定的要求、法律法规规定的要求、法律法规规定的要求、法律法规规定的要求 2 2、招标方规定的要求、招标方规定的要求、招标方规定的要求、招标方规定的要求（二）物业管理投标程序（二）物业管理投标程序（二）物业管理投标程序（二）物业管理投标程序1 1、获取招标信息、获取招标信息、获取招标信息、获取招标信息 2 2、项目评估与风险防范、项目评估与风险防范、项目评估与风险防范、项目评估与风险防范3 3、登记并取得招标文件、登记并取得招标文件、登记并取得招标文件、登记并取得招标文件4 4、准备投标文件、准备投标文件、准备投标文件、准备投标文件 （1 1）商务文件）商务文件）商务文件）商务文件 （商务标）（商务标）（商务标）（商务标）（2 2）技术文件）技术文件）技术文件）技术文件 （技术标）（技术标）（技术标）（技术标）5 5、送交投标文件、送交投标文件、送交投标文件、送交投标文件6 6、接受招标方的资格审查、接受招标方的资格审查、接受招标方的资格审查、接受招标方的资格审查7 7、参加开标、现场答辩和评标、参加开标、现场答辩和评标、参加开标、现场答辩和评标、参加开标、现场答辩和评标8 8、签订并执行合同、签订并执行合同、签订并执行合同、签订并执行合同 (以上以上以上以上P19-24P19-24）2828第三节第三节 物业管理方案的制订物业管理方案的制订 A A一、制订物业管理方案的一般程序一、制订物业管理方案的一般程序二、制订物业管理方案的要求二、制订物业管理方案的要求 三、制订物业管理方案的要点及方法三、制订物业管理方案的要点及方法1、关键性内容、关键性内容（1）整体设想与构思（）整体设想与构思（2）组织架构与人员配置；）组织架构与人员配置；（3）费用测算与成本控制；（）费用测算与成本控制；（4）实现方式）实现方式2、实质性内容、实质性内容（1）管理制度的制订；（）管理制度的制订；（2）档案的建立与管理；）档案的建立与管理；（3）人员培训及管理；）人员培训及管理；（4）早期介入及前期物业管理服务内容；）早期介入及前期物业管理服务内容；（5）常规物业管理服务综述；（）常规物业管理服务综述；（6）管理指标；）管理指标；（7）物资装备；（）物资装备；（8）工作计划）工作计划 2929（二）制订物业管理方案的要点及方法（二）制订物业管理方案的要点及方法（二）制订物业管理方案的要点及方法（二）制订物业管理方案的要点及方法(P41)(P41)1 1、招标物业项目的整体设想与构思、招标物业项目的整体设想与构思、招标物业项目的整体设想与构思、招标物业项目的整体设想与构思 2 2、管理方式与运作程序、管理方式与运作程序、管理方式与运作程序、管理方式与运作程序 3 3、人员配备、培训与管理、人员配备、培训与管理、人员配备、培训与管理、人员配备、培训与管理 4 4、管理指标与措施、管理指标与措施、管理指标与措施、管理指标与措施 5 5、管理制度的制订、管理制度的制订、管理制度的制订、管理制度的制订 6 6、档案资料的建立与管理、档案资料的建立与管理、档案资料的建立与管理、档案资料的建立与管理 7 7、早期介入及前期物业管理服务内容、早期介入及前期物业管理服务内容、早期介入及前期物业管理服务内容、早期介入及前期物业管理服务内容 8 8、常规物业管理服务综述、常规物业管理服务综述、常规物业管理服务综述、常规物业管理服务综述 9 9、工作计划、工作计划、工作计划、工作计划 10 10、物资装备、物资装备、物资装备、物资装备 11 11、费用测算、费用测算、费用测算、费用测算 12 12、成本控制、成本控制、成本控制、成本控制 3030 第三章第三章第三章第三章 物业管理合同物业管理合同物业管理合同物业管理合同 第一节第一节第一节第一节 合同的概念合同的概念合同的概念合同的概念 第二节第二节第二节第二节 前期物业服务合同前期物业服务合同前期物业服务合同前期物业服务合同 第三节第三节第三节第三节 物业服务合同物业服务合同物业服务合同物业服务合同 第四节第四节第四节第四节 业主公约和其他物业管理合同业主公约和其他物业管理合同业主公约和其他物业管理合同业主公约和其他物业管理合同 3131第一节第一节第一节第一节 合同的概念合同的概念合同的概念合同的概念 合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。一、合同的要约一、合同的要约一、合同的要约一、合同的要约 （一）合同要约的构成要件（一）合同要约的构成要件（一）合同要约的构成要件（一）合同要约的构成要件 （二）合同要约与邀请要约（二）合同要约与邀请要约（二）合同要约与邀请要约（二）合同要约与邀请要约 （三）合同要约的法律意义（三）合同要约的法律意义（三）合同要约的法律意义（三）合同要约的法律意义二、合同的承诺二、合同的承诺二、合同的承诺二、合同的承诺 （一）合同承诺的构成要件（一）合同承诺的构成要件（一）合同承诺的构成要件（一）合同承诺的构成要件 （二）合同承诺的法律意义（二）合同承诺的法律意义（二）合同承诺的法律意义（二）合同承诺的法律意义 3232三、三、三、三、合同的要件合同的要件合同的要件合同的要件 P53 P53（一）当事人的（一）当事人的（一）当事人的（一）当事人的缔约能力缔约能力缔约能力缔约能力 （二）当事人的（二）当事人的（二）当事人的（二）当事人的真实意思表示真实意思表示真实意思表示真实意思表示 （三）合同的（三）合同的（三）合同的（三）合同的内容合法内容合法内容合法内容合法 （四）合同的（四）合同的（四）合同的（四）合同的形式合法形式合法形式合法形式合法 四、口头合同、四、口头合同、四、口头合同、四、口头合同、书面合同、事实合同书面合同、事实合同书面合同、事实合同书面合同、事实合同口头合同口头合同口头合同口头合同的优点是简便易行，缺点是一旦发生纠纷难以的优点是简便易行，缺点是一旦发生纠纷难以的优点是简便易行，缺点是一旦发生纠纷难以的优点是简便易行，缺点是一旦发生纠纷难以查据。查据。查据。查据。书面合同书面合同书面合同书面合同在发生纠纷时，可以形成比较可靠的证据。在发生纠纷时，可以形成比较可靠的证据。在发生纠纷时，可以形成比较可靠的证据。在发生纠纷时，可以形成比较可靠的证据。事实合同事实合同事实合同事实合同主要指行为合同形式主要指行为合同形式主要指行为合同形式主要指行为合同形式 3333五、合同签订应遵循的基本原则五、合同签订应遵循的基本原则五、合同签订应遵循的基本原则五、合同签订应遵循的基本原则 （一）主体平等（一）主体平等（一）主体平等（一）主体平等 （二）合同自由（二）合同自由（二）合同自由（二）合同自由 （三）权利义务公平对等（三）权利义务公平对等（三）权利义务公平对等（三）权利义务公平对等 （四）诚实信用（四）诚实信用（四）诚实信用（四）诚实信用 （五）守法和维护社会公益（五）守法和维护社会公益（五）守法和维护社会公益（五）守法和维护社会公益3434第二节第二节第二节第二节 前期物业服务合同前期物业服务合同前期物业服务合同前期物业服务合同一、前期物业服务合同的概念一、前期物业服务合同的概念一、前期物业服务合同的概念一、前期物业服务合同的概念 前期物业服务合同，是指物业建设单位与前期物业服务合同，是指物业建设单位与前期物业服务合同，是指物业建设单位与前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。展物业管理服务的依据。展物业管理服务的依据。展物业管理服务的依据。3535二、前期物业服务合同的主要内容二、前期物业服务合同的主要内容二、前期物业服务合同的主要内容二、前期物业服务合同的主要内容 P56-57 A P56-57 A （一）合同的当事人（一）合同的当事人（一）合同的当事人（一）合同的当事人 （二）位于基本情况（二）位于基本情况（二）位于基本情况（二）位于基本情况 （三）房屋内容与质量（三）房屋内容与质量（三）房屋内容与质量（三）房屋内容与质量 （四）服务费用（四）服务费用（四）服务费用（四）服务费用 （五）物业的经营与管理（五）物业的经营与管理（五）物业的经营与管理（五）物业的经营与管理 （六）承接查验和使用维护（六）承接查验和使用维护（六）承接查验和使用维护（六）承接查验和使用维护 （七）专项维修资金（七）专项维修资金（七）专项维修资金（七）专项维修资金 （八）违约责任（八）违约责任（八）违约责任（八）违约责任 （九）其他事项（九）其他事项（九）其他事项（九）其他事项3636三、签订前期物业服务合同应注意的事项三、签订前期物业服务合同应注意的事项三、签订前期物业服务合同应注意的事项三、签订前期物业服务合同应注意的事项 B B （一）物业的承接验收（一）物业的承接验收（一）物业的承接验收（一）物业的承接验收 （二）物业服务的费用（二）物业服务的费用（二）物业服务的费用（二）物业服务的费用 （三）前期物业服务合同的解除或终止（三）前期物业服务合同的解除或终止（三）前期物业服务合同的解除或终止（三）前期物业服务合同的解除或终止 3737 第三节第三节第三节第三节 物业服务合同物业服务合同物业服务合同物业服务合同 A A一、物业服务合同的概念一、物业服务合同的概念一、物业服务合同的概念一、物业服务合同的概念 物业服务合同是物业管理企业与业主（或业主大物业服务合同是物业管理企业与业主（或业主大物业服务合同是物业管理企业与业主（或业主大物业服务合同是物业管理企业与业主（或业主大会授权的业主委员会，下同）之间就物业管理服会授权的业主委员会，下同）之间就物业管理服会授权的业主委员会，下同）之间就物业管理服会授权的业主委员会，下同）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。的协议。的协议。的协议。二、物业服务合同的特点二、物业服务合同的特点二、物业服务合同的特点二、物业服务合同的特点 （1 1）业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体）业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体）业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体）业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体 与物业管理企业签订物业服务合同。与物业管理企业签订物业服务合同。与物业管理企业签订物业服务合同。与物业管理企业签订物业服务合同。（2 2）政府物业管理主管部门指导和监督并备案）政府物业管理主管部门指导和监督并备案）政府物业管理主管部门指导和监督并备案）政府物业管理主管部门指导和监督并备案 （3 3）服务是有偿性质。）服务是有偿性质。）服务是有偿性质。）服务是有偿性质。（4 4）多数投票权数通过，所有业主都必须承担相应的）多数投票权数通过，所有业主都必须承担相应的）多数投票权数通过，所有业主都必须承担相应的）多数投票权数通过，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。物业服务合同责任。物业服务合同责任。物业服务合同责任。3838（三）签订物业服务合同应注意的事项（三）签订物业服务合同应注意的事项（三）签订物业服务合同应注意的事项（三）签订物业服务合同应注意的事项B P59-60B P59-60 1 1、明确业主委员会的权利义务、明确业主委员会的权利义务、明确业主委员会的权利义务、明确业主委员会的权利义务 2 2、明确物业管理企业的权利和义务、明确物业管理企业的权利和义务、明确物业管理企业的权利和义务、明确物业管理企业的权利和义务 3 3、对违约责任的约定、对违约责任的约定、对违约责任的约定、对违约责任的约定 4 4、对免责条款的约定、对免责条款的约定、对免责条款的约定、对免责条款的约定 5 5、物业服务合同的主要条款宜细不宜粗、物业服务合同的主要条款宜细不宜粗、物业服务合同的主要条款宜细不宜粗、物业服务合同的主要条款宜细不宜粗 6 6、合同的签订要实事求是、合同的签订要实事求是、合同的签订要实事求是、合同的签订要实事求是 7 7、明确违约责任的界定及争议的解决方式、明确违约责任的界定及争议的解决方式、明确违约责任的界定及争议的解决方式、明确违约责任的界定及争议的解决方式 3939第四节第四节第四节第四节 业主公约和其他物业管理合同业主公约和其他物业管理合同业主公约和其他物业管理合同业主公约和其他物业管理合同 一、业主公约一、业主公约一、业主公约一、业主公约 业主公约是指由业主大会指定，全体业主业主公约是指由业主大会指定，全体业主业主公约是指由业主大会指定，全体业主业主公约是指由业主大会指定，全体业主承诺，对承诺，对承诺，对承诺，对全体业主全体业主全体业主全体业主具有约束力的，用以指导、具有约束力的，用以指导、具有约束力的，用以指导、具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则，是物业管和业主委员会权利义务的行为守则，是物业管和业主委员会权利义务的行为守则，是物业管和业主委员会权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。理的基础和准则。理的基础和准则。理的基础和准则。二、其他物业管理合同二、其他物业管理合同二、其他物业管理合同二、其他物业管理合同 4040 第四章第四章第四章第四章 早期介入与前期业管理早期介入与前期业管理早期介入与前期业管理早期介入与前期业管理 第一节第一节第一节第一节 早期介入早期介入早期介入早期介入 A A 一、早期介入的必要性一、早期介入的必要性一、早期介入的必要性一、早期介入的必要性 二、早期介入的作用二、早期介入的作用二、早期介入的作用二、早期介入的作用 B B 三、早期介入的内容三、早期介入的内容三、早期介入的内容三、早期介入的内容 第二节第二节第二节第二节 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理 一、物业管理项目前期运作一、物业管理项目前期运作一、物业管理项目前期运作一、物业管理项目前期运作 二、工程质量保修二、工程质量保修二、工程质量保修二、工程质量保修 三、前期沟通协调三、前期沟通协调三、前期沟通协调三、前期沟通协调 四、前期物业管理的特点四、前期物业管理的特点四、前期物业管理的特点四、前期物业管理的特点 B B4141立立项项阶阶段段规规划划设设计计阶阶段段建建建建设设设设阶阶阶阶段段段段销销售售阶阶段段竣竣工工验验收收承承接接查查验验入入住住阶阶段段业业主主选选聘聘企企业业早期介入早期介入前期管理前期管理A4242第一节第一节第一节第一节 早期介入早期介入早期介入早期介入一、早期介入的必要性一、早期介入的必要性一、早期介入的必要性一、早期介入的必要性（一）物业项目开发建设存在的问题（一）物业项目开发建设存在的问题（一）物业项目开发建设存在的问题（一）物业项目开发建设存在的问题 二、早期介入的作用二、早期介入的作用二、早期介入的作用二、早期介入的作用（一）优化设计（一）优化设计（一）优化设计（一）优化设计（二）有助于提高工程质量（二）有助于提高工程质量（二）有助于提高工程质量（二）有助于提高工程质量（三）有利于了解物业情况（三）有利于了解物业情况（三）有利于了解物业情况（三）有利于了解物业情况 （四）为前期物业管理作充分准备（四）为前期物业管理作充分准备（四）为前期物业管理作充分准备（四）为前期物业管理作充分准备（五）有助于提高建设单位的开发效益（五）有助于提高建设单位的开发效益（五）有助于提高建设单位的开发效益（五）有助于提高建设单位的开发效益4343三、早期介入的内容三、早期介入的内容 P71（一）可行性研究阶段（一）可行性研究阶段（1）根据物业建设及目标客户群的定位确定物）根据物业建设及目标客户群的定位确定物业业管理的模式；管理的模式；（2）根据规划和配套确定物业）根据规划和配套确定物业管理服务的基本管理服务的基本内容；内容；（3）根据目标客户情况确定物业管理服务的）根据目标客户情况确定物业管理服务的总总体服务质量标准；体服务质量标准；（4）根据物业管理成本初步确定物业管理服务）根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的费的收费标准；收费标准；（5）设计与客户目标相一致并具备合理性能价）设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理格比的物业管理框架性方案。框架性方案。4444（二）规划设计阶段（二）规划设计阶段（二）规划设计阶段（二）规划设计阶段 （三）建设阶段（三）建设阶段（三）建设阶段（三）建设阶段（四）销售阶段（四）销售阶段（四）销售阶段（四）销售阶段 （五）竣工验收阶段（五）竣工验收阶段（五）竣工验收阶段（五）竣工验收阶段4545 第二节第二节第二节第二节 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理 一、物业管理项目前期运作一、物业管理项目前期运作一、物业管理项目前期运作一、物业管理项目前期运作（一）管理资源的完善与优化（一）管理资源的完善与优化（一）管理资源的完善与优化（一）管理资源的完善与优化 1 1、管理用房到位、管理用房到位、管理用房到位、管理用房到位 2 2、物资配备到位、物资配备到位、物资配备到位、物资配备到位 3 3、物业管理人员到位、物业管理人员到位、物业管理人员到位、物业管理人员到位 二、工程质量保修二、工程质量保修二、工程质量保修二、工程质量保修 三、前期沟通协调三、前期沟通协调三、前期沟通协调三、前期沟通协调四、前期物业管理的特点四、前期物业管理的特点四、前期物业管理的特点四、前期物业管理的特点 基础性、过渡性、不稳定性、经营风险性基础性、过渡性、不稳定性、经营风险性基础性、过渡性、不稳定性、经营风险性基础性、过渡性、不稳定性、经营风险性