邯郸市房地产住宅市场分析

邯郸市房地产住宅市场分析邯郸市房地产住宅市场分析 本报告旨在通过对邯郸住宅市场调查，形成市场数据结论，并本报告旨在通过对邯郸住宅市场调查，形成市场数据结论，并以此根底进行分析、研究后形成的对邯郸市房地产市场研判及开展以此根底进行分析、研究后形成的对邯郸市房地产市场研判及开展预期，旨在为广府旅游、溢泉湖旅游工程筹划提供根底支持。预期，旨在为广府旅游、溢泉湖旅游工程筹划提供根底支持。2 邯郸市简介及经济状况邯郸市简介及经济状况 邯郸市简介邯郸市简介 邯郸市经济状况邯郸市经济状况 邯郸市城市定位研究与开展战略邯郸市城市定位研究与开展战略邯郸市房地产住宅市场分析邯郸市房地产住宅市场分析 邯郸市房地产住宅市场调查邯郸市房地产住宅市场调查邯郸市房地产住宅市场容量供给及竞争力邯郸市房地产住宅市场容量供给及竞争力调查调查邯郸市房地产住宅市场容量需求及价风格邯郸市房地产住宅市场容量需求及价风格查查邯郸市房地产住宅市场营销调查邯郸市房地产住宅市场营销调查 住宅市场预测住宅市场预测住宅市场供给容量分析预测住宅市场供给容量分析预测住宅市场销售潜力预测住宅市场销售潜力预测住宅市场主要竞争力分析住宅市场主要竞争力分析住宅市场价格分析住宅市场价格分析住宅市场销售推广策略分析住宅市场销售推广策略分析住宅市场风险分析住宅市场风险分析目目 录录 工程概况工程概况 广府工程广府工程 广府工程简介广府工程简介 旅游开展规划旅游开展规划 SWOT分析分析 工程开发模式工程开发模式 开发借鉴开发借鉴3邯郸市简介及经济状况邯郸市简介及经济状况4邯郸是中原经济技术协作区的邯郸是中原经济技术协作区的中心城市。中心城市。邯郸地处晋冀鲁豫四省交界地邯郸地处晋冀鲁豫四省交界地带，是一个北望京津、南下带，是一个北望京津、南下粤港、东近齐鲁、西连三晋粤港、东近齐鲁、西连三晋的交通枢纽，具有较强的辐的交通枢纽，具有较强的辐射能力。射能力。邯郸的资源、区位优显，经济邯郸的资源、区位优显，经济根底雄厚，是中原经济技术根底雄厚，是中原经济技术协作区的中心城市。协作区的中心城市。邯郸市简介邯郸市简介5n区域交通便利区域交通便利n境内有贯穿南北方向的京广铁路，东西方向有邯长铁路和邯济铁路。境内有贯穿南北方向的京广铁路，东西方向有邯长铁路和邯济铁路。n两支形成两支形成“8“8字形干线环形铁路穿绕境内字形干线环形铁路穿绕境内,并与京广线相通。并与京广线相通。n此外，京珠高速公路，此外，京珠高速公路，107107国道都从市内穿过。国道都从市内穿过。n邯郸机场已经投入使用，已经开通到上海、海南、杭州等邯郸机场已经投入使用，已经开通到上海、海南、杭州等6 6条航线条航线n邯郸市市内交通也较为兴旺，各区间除了有较密的公交网络连接外，出邯郸市市内交通也较为兴旺，各区间除了有较密的公交网络连接外，出租车行业也比较繁荣。租车行业也比较繁荣。邯郸市简介邯郸市简介6n邯郸矿产资源丰富。邯郸矿产资源丰富。n邯郸市境内矿产资源种类繁多。主要有铁、煤、石灰石、铝土矿、金、邯郸市境内矿产资源种类繁多。主要有铁、煤、石灰石、铝土矿、金、铜、伴生钴、锰、黄铁矿、石墨、耐火粘土、硅灰石等铜、伴生钴、锰、黄铁矿、石墨、耐火粘土、硅灰石等29种矿产，种矿产，其中已开发其中已开发20种。种。n全市矿石总产量全市矿石总产量2969.35万吨，其中煤炭万吨，其中煤炭1595.3万吨、铁矿石万吨、铁矿石466.93万吨、其他非金属矿万吨、其他非金属矿967.12万吨，年矿产品总量价值万吨，年矿产品总量价值34.62亿元。亿元。n n 就邯郸的矿产储量而言属于半资源城市，丰富的矿产资源多分就邯郸的矿产储量而言属于半资源城市，丰富的矿产资源多分布在邯郸市周边县城。布在邯郸市周边县城。n 根据国内其他先进能源城市房地产开展经验，分析认为邯郸的根据国内其他先进能源城市房地产开展经验，分析认为邯郸的房地产消费增长预计与能源及相关产业的开发成正比例增长。房地产消费增长预计与能源及相关产业的开发成正比例增长。邯郸市简介邯郸市简介7n邯郸市钢铁行业开展迅速。邯郸市钢铁行业开展迅速。n20062006年，邯郸市工业第一大支柱行业年，邯郸市工业第一大支柱行业钢铁行业完成增加值钢铁行业完成增加值245.9245.9亿元，增长亿元，增长30.6%30.6%，增长速度高于规模以上工业，增长速度高于规模以上工业5.75.7个百分点，占全市个百分点，占全市规模以上工业增加值比重为规模以上工业增加值比重为57.8%57.8%。n0707年年5 5月，邯钢、宝钢正式签约，联手共建邯钢新区月，邯钢、宝钢正式签约，联手共建邯钢新区,在未来的开展中在未来的开展中结成了密不可分的战略合作关系。结成了密不可分的战略合作关系。n 预测：随着邯郸市钢铁行业的快速增长，为房地产业的健康预测：随着邯郸市钢铁行业的快速增长，为房地产业的健康开展提供了良好的经济环境与消费根底。开展提供了良好的经济环境与消费根底。邯郸市简介邯郸市简介8n邯郸拥有悠久的历史文化邯郸拥有悠久的历史文化成语之都成语之都n邯郸是中国历史文化名城之一，它的文明历史已有邯郸是中国历史文化名城之一，它的文明历史已有7000多年。历多年。历史上的许多典故以及美好传说，如史上的许多典故以及美好传说，如黄梁梦黄梁梦、将相和将相和、完璧归完璧归赵赵、毛遂自荐毛遂自荐、邯郸学步邯郸学步、胡服骑射胡服骑射等，都和邯郸的历史等，都和邯郸的历史有关。有关。n旅游资源极其丰富，现有名胜古迹旅游资源极其丰富，现有名胜古迹500多处，主要古迹和游览景点多处，主要古迹和游览景点有武灵丛台、黄梁梦吕仙祠、娲皇宫以及响堂山石窟等，还有新开有武灵丛台、黄梁梦吕仙祠、娲皇宫以及响堂山石窟等，还有新开发的长寿村、京娘湖、武当山等民俗风景区。发的长寿村、京娘湖、武当山等民俗风景区。n 悠久的历史文化为邯郸孕育着浓厚的文化气氛，同时也为房地悠久的历史文化为邯郸孕育着浓厚的文化气氛，同时也为房地产开发商业带来了许多可以挖掘的潜力与时机点。产开发商业带来了许多可以挖掘的潜力与时机点。邯郸市简介邯郸市简介9u邯郸市行政区位情况邯郸市行政区位情况n邯郸市主要行政区划l复兴区l邯山区l丛台区l高开区邯郸市简介邯郸市简介10n复兴区位于邯郸市区西部，是邯郸市的重、化工业区，全区辖1个乡，6个办事处，15个行政村，人口24万，面积37平方公里。1996年被命名为“小康区，所辖彭家寨村被誉为“邯郸第一村。但由于其区域中存在邯郸钢铁厂等工业工程,存在一定程度的污染，客户普遍对此区域认知度不高。红色所示区域复兴区邯郸市简介邯郸市简介11n丛台区,市府驻地，人口26.8万，面积26.3平方公里，辖10街道1乡。n 中华北大街周边地区是目前邯郸市经济比较兴旺的地区。绿色所示区域丛台区邯郸市简介邯郸市简介12n邯山区是邯郸市的中心城区。现辖马庄乡、马头镇、十个街道办事处，面积37平方公里，人口26.4万。该区地处繁华商贸密集区，客流充足、物资丰富、交通便利，火车站、长途汽车站、飞机场坐落在本区内，京广、邯济、邯长铁路，京深高速公路和107国道贯穿全区。蓝色所示区域邯山区邯郸市简介邯郸市简介13n东部高开区是政府批准的省级开发区，新区规划面积23.5平方公里。n通过市场调研分析预计随着城市中心整体逐渐向东转移，高开区将逐渐成为城市的热点区域，目前该区域的楼盘均价在4100元/平米紫色所示区域高开区邯郸市简介邯郸市简介14n邯郸市总人口数量稳步增长邯郸市总人口数量稳步增长市区人口在市区人口在130万人左右万人左右 邯郸市人口每年约增加10万人。随着城市化步伐的推进，预计邯郸周边农村人口将逐渐向城市转移，形成随着城市化步伐的推进，预计邯郸周边农村人口将逐渐向城市转移，形成农村人口向中心城市集聚的趋势。此趋势意味着住房有效需求量将逐步提高。农村人口向中心城市集聚的趋势。此趋势意味着住房有效需求量将逐步提高。注：根据邯郸市政府多年数据统计所得邯郸市简介邯郸市简介15n地区生产总值增长迅速地区生产总值增长迅速。近年,生产总值迅速增长，涨幅每年保持在15%到25%。根据其他城市经济开展的经验总结，认为邯郸市经济开展态势良好,开展速度将进一步加快。注：根据邯郸市政府多年数据统计所得邯郸市经济状况邯郸市经济状况16n城市人均可支配收入稳定增加。城市人均可支配收入稳定增加。根据实地探测性调查以及以上表格说明，邯郸市人均可支配收入水平逐年上升，涨幅保持在10%-20%,06年突破10000亿元。邯郸市城镇居民收入将继续保持一个较高的增长水平。随着人均可支配收入水平的提高，人们对居住的需求将进一步提高，这在一定程度上会刺激当地房地产业的开展。注：根据邯郸市政府多年数据统计所得邯郸市经济状况邯郸市经济状况17n地区社会消费品零售总额稳步增长。地区社会消费品零售总额稳步增长。社会消费品零售总额是反映人民生活、社会消费品购置力的指标。邯郸市这一指标社会消费品零售总额是反映人民生活、社会消费品购置力的指标。邯郸市这一指标的迅速增长反映出本市的消费能力较为旺盛，经济形势良好，为房地产的开发销售提供的迅速增长反映出本市的消费能力较为旺盛，经济形势良好，为房地产的开发销售提供了良好的消费力根底。了良好的消费力根底。注：根据邯郸市政府多年数据及实地统计所得邯郸市经济状况邯郸市经济状况18n批发零售企业各类商品销售普遍增长批发零售企业各类商品销售普遍增长 2006年增长情况值得关注的是，汽车类的商品销售上涨了93.4%,远远超过了其他类商品。根据其他城市的经验，认为城市当地汽车销售率加快，为城市范围扩大提供根底，同时住宅及商业房地产也将稳步增长。随着私家车数量的增加，必然拉动周遍地区旅游市场的开展，同时也将追求高品质的生活。注：根据邯郸市政府多年数据及实地调查统计所得邯郸市经济状况邯郸市经济状况19n 城市居民可支配收入总额与消费品零售总额增长趋势:邯郸市民在用于日常消费品指出外，仍有大量的闲置资金。通过实地调查了解，作为股票、银行存款、房地产投资等多种投资渠道相比，客户比较认同闲置资金用于房地产投资较为实际、平安。注：统计所得邯郸市经济状况邯郸市经济状况20n固定资产扩张有力固定资产扩张有力 邯郸市固定资产投资扩张有力，平均每年有100亿元的增加额。2006年，全市固定资产投资到达599.5亿元，同比增长22%，增长幅度连续3年保持在20%以上。固定资产投资额反映了一个地区房地产市场的热度，由于邯郸市固定资产投资额的持续稳定上升，说明房地产有进一步稳定开展的潜力。注：根据邯郸市政府多年数据统计所得邯郸市经济状况邯郸市经济状况21根底设施建设进一步完善。根底设施建设进一步完善。已建设中华大街南北延等已建设中华大街南北延等16条城市道路。条城市道路。06年末主城区实有城市铺装道路长度年末主城区实有城市铺装道路长度630公里，铺装道路公里，铺装道路面积面积1290万，建成区人均道路面积万，建成区人均道路面积13.93。根据国内其他城市建设运营经验，城市根底设施建设进展迅速，良好的根底设根据国内其他城市建设运营经验，城市根底设施建设进展迅速，良好的根底设施是房地产开发销售的有力支撑，必定为房地产工程提供了极大的升值潜力。施是房地产开发销售的有力支撑，必定为房地产工程提供了极大的升值潜力。邯郸市经济状况邯郸市经济状况22 u总结u邯郸市的自然及历史资源丰富、区位优显，是中原的中心开展城市。u邯郸市经济根底雄厚，工业化水准高，矿产资源丰富08年经济将进一步加速开展。u邯郸市房地产市场开展迅速，市内别墅虽然总价高，但销售火爆。目前受土地政策的影响，市内已无别墅用地。23 邯郸市城市定位研究与开展战略邯郸市城市定位研究与开展战略 邯郸市战略定位：邯郸市战略定位：历史文化名城历史文化名城 新型制造业基地新型制造业基地 区域经贸中心区域经贸中心在历史、现实和未来相联系，区域、功能和质量相统一的把在历史、现实和未来相联系，区域、功能和质量相统一的把握中，认为新时期邯郸市城市定位的根本表述为：握中，认为新时期邯郸市城市定位的根本表述为：“以名以名城、区位、资源三大优势为依托的中原最重要最具活力的城、区位、资源三大优势为依托的中原最重要最具活力的新型制造业基地。简称新型制造业基地。简称“三优一地三优一地对一个城市的性质、地位和功能进行定位，邯郸市最常用、对一个城市的性质、地位和功能进行定位，邯郸市最常用、最具影响力、感召力和公信力的主要有三种：最具影响力、感召力和公信力的主要有三种：1国家历史文化名城；国家历史文化名城；2晋冀鲁豫接壤区经济中心，或晋冀鲁豫接壤区经晋冀鲁豫接壤区经济中心，或晋冀鲁豫接壤区经贸中心；贸中心；3综合性工业基地，或新兴根底工业基地。综合性工业基地，或新兴根底工业基地。24 城市定位支撑城市定位支撑新型制造业基地新型制造业基地 1优质重化制造业：主要包括电力、冶金、建材、机械、化工优质重化制造业：主要包括电力、冶金、建材、机械、化工五大工业；五大工业；2精深轻型制造业：主要包括食品、医药、纺织、服装、陶瓷精深轻型制造业：主要包括食品、医药、纺织、服装、陶瓷五大工业；五大工业；3高新技术制造业基地：主要包括环保设备、精细化工、生物高新技术制造业基地：主要包括环保设备、精细化工、生物工程、光机电一体化四大工业。工程、光机电一体化四大工业。因此，因此，“三位一体的新型制造业基地又可具体表述为三位一体的新型制造业基地又可具体表述为“五重五重五轻四新十五轻四新十四大新型制造业基地。四大新型制造业基地。邯郸市城市定位研究与开展战略邯郸市城市定位研究与开展战略 25历史文化名城历史文化名城1 1名城、区位、资源前有论述名城、区位、资源前有论述 赵国都城、成语之都、太极等赵国都城、成语之都、太极等2 2国家历史文化名城这是城市对内对外多层次开放和制国家历史文化名城这是城市对内对外多层次开放和制造业开发利造业开发利 用国际国内用国际国内“两个市场、两种资源中最珍贵、最重两个市场、两种资源中最珍贵、最重要、最具影响要、最具影响 力的文化资源和品牌资源，它将赋予邯郸以深厚而独力的文化资源和品牌资源，它将赋予邯郸以深厚而独特的城市文化特的城市文化 背景、文化品格和文化内涵。背景、文化品格和文化内涵。邯郸市城市定位研究与开展战略邯郸市城市定位研究与开展战略 26区域经贸中心区域经贸中心1 1 重要的内陆交通枢纽。这是制造业基地、区重要的内陆交通枢纽。这是制造业基地、区域经贸易中心高集散功能的必要条件和有利条件。域经贸易中心高集散功能的必要条件和有利条件。2 2晋冀鲁豫接壤区经贸中心。这是制造业基地低晋冀鲁豫接壤区经贸中心。这是制造业基地低本钱、高效能开发利用区域市场资源的地理优势本钱、高效能开发利用区域市场资源的地理优势和有利条件。和有利条件。3 3中原中部中心城市。从我国三大经济地带划分中原中部中心城市。从我国三大经济地带划分上具有承东启西，吸纳、传递和转换东西经济、上具有承东启西，吸纳、传递和转换东西经济、技术和文化资源的战略意义。技术和文化资源的战略意义。4 4河北南大门。在联结我国南北经济文化交流上，河北南大门。在联结我国南北经济文化交流上，特别是在开展京津冀渤海经济区与长江三角洲和特别是在开展京津冀渤海经济区与长江三角洲和沿江经济区的南北对话上，具有吸纳、中介和枢沿江经济区的南北对话上，具有吸纳、中介和枢纽的重要地位和作用。纽的重要地位和作用。邯郸市城市定位研究与开展战略邯郸市城市定位研究与开展战略 27总总 结：结：邯郸市新的城市定位给邯郸的开展带来了新的契机，从城邯郸市新的城市定位给邯郸的开展带来了新的契机，从城市目标和发市目标和发展观念来说，增强了内在动力。为适应工业化、城市化、开放展观念来说，增强了内在动力。为适应工业化、城市化、开放型的大趋势型的大趋势和实现跨越式开展的战略目标，新一届市委市政府班子提出了和实现跨越式开展的战略目标，新一届市委市政府班子提出了“工业强市工业强市和和“开放带动的战略方针，有利于培育和构造城市工业竞争开放带动的战略方针，有利于培育和构造城市工业竞争优势及整合优势及整合旅游资源优势，幷有利于本地资源、市场优势与外部资金、技旅游资源优势，幷有利于本地资源、市场优势与外部资金、技术在广阔范术在广阔范围内的结合，将实现以旅游和工业为新经济增长点的经济结构，围内的结合，将实现以旅游和工业为新经济增长点的经济结构，必将推动必将推动邯郸经济新一轮的腾飞，同时给房地产业带来新的蓬勃开展。邯郸经济新一轮的腾飞，同时给房地产业带来新的蓬勃开展。邯郸市城市定位研究与开展战略邯郸市城市定位研究与开展战略 28邯郸市房地产住宅市场分析邯郸市房地产住宅市场分析29市场分析市场分析市场调查市场调查市场预测市场预测市场容量调查竞争力调查价风格查营销调查供给调查需求调查市场容量分析主要竞争力分析价格分析营销分析风险分析供给预测销售潜力预测工工 作作 进进 程程30邯郸市房地产住宅市场容量供给及竞争力调查邯郸市房地产住宅市场容量供给及竞争力调查31邯郸房地产市场投资市场总体走势平稳。其中，住宅投资增长稳定,04年为20.4亿元,06年增长到21亿元.办公工程的投资增长幅度大,04年为0.3亿元，06年增长到1.7亿元。商业增长缓慢，但整体呈上升态势，06年投资1.7亿元.注：统计房地产逐年投资情况房地产逐年投资情况(单位单位:亿元亿元住宅市场供给容量调查住宅市场供给容量调查32施工面积逐渐增长,由04年的316.5万增长到06年356万.04至06年，新开工面积分别为151.6万,134.7万和164.3万.04至06年，竣工总面积分别为90万,82.8万和78.2万.其中,每年的竣工面积中,住宅局部的面积分别为78万,75.5 万和70万注：统计房地产施工面积表房地产施工面积表(单位单位:万平方米万平方米)住宅市场供给容量调查住宅市场供给容量调查33邯郸的商品房交易面积整体呈增长态势.住宅局部04年到06年增幅明显,从04年65.6万增长到06年101.8万.办公局部的增幅明显加快,所占比例迅速提高,分别为0.2万,1.4万和6.7万.商业局部分别为3.1万,4.1万和4.6万.注：统计房地产交易面积房地产交易面积(单位单位:万平方米万平方米)住宅市场供给容量调查住宅市场供给容量调查34由图表可知，商品房总交易金额三种市场都在增长.住宅局部04年到06年分别为10.1亿元,15.1亿元和16.6亿元.办公市场交易总金额增长速度较快,分别为0.01亿元,0.6亿元和2.8亿元.商业局部分别为0.9亿元,1亿元和1.9亿元.注：统计房地产交易总金额房地产交易总金额(单位单位:亿元亿元)住宅市场供给容量调查住宅市场供给容量调查35商品房交易均价,住宅局部04年到06年分别为1540元,1513元和1631元.办公04年到06年局部分别为5000元,4286元和4179元.商业局部04年到06年分别为2903元,2439元和4130元.注：统计房地产交易价格房地产交易价格(单位单位:元元/平方米平方米)住宅市场供给容量调查住宅市场供给容量调查36注：实地调查统计 甄选出有代表性重点工程11个并对其进行了深度调查，名称分别为拉德芳斯,创鑫阳光城,雅士名邸,香墅郦舍,鑫港国际(一期星城国际,二期融富中心),华煌芯城,连城别苑,今日佳园,鑫域国际,领秀城市，星城国际。目前在售住宅工程主要集中在丛台区绿色区域与邯山区蓝色区域,丛台区包括连城别苑,鑫港国际等。邯山区住宅工程包括领秀城市,今日佳园等，其他区域的住宅工程并不多。n位置分布位置分布住宅市场竞争力调查住宅市场竞争力调查37n户型比例户型比例 目前邯郸市在售工程的户型中,三室两厅两卫所占比例最多,约占总数的54%,其次是四室两厅两卫和三室两厅一卫,分别占总数的15%和13%。注：对11个可比工程实地调查统计所得住宅市场竞争力调查住宅市场竞争力调查38n面积比例面积比例数据统计均将各种建筑形态修正可比到高层使用率：高层80%，小高层85%，多层90%二居的主力面积为90-100,约占二居所有产品总数的52%三居的面积分布比较平均，主力面积为130-140,约占总数的27%.四居的面积分布比较平均，主力面积为在210-220,约占总数的27%.五居产品与复式结构的面积根本在200 以上注：对11个可比工程实地调查统计所得住宅市场竞争力调查住宅市场竞争力调查39n产品类型产品类型可比在售工程中高层工程约占总数的46%,小高层约24%,多层及类别墅30%,在售工程中存在少量的叠拼别墅工程,如香墅郦舍.该工程定位于高端别墅工程,工程所处城市闹市区,总价高，该工程退出市场便销售一空.注：对11个可比工程实地调查统计所得住宅市场竞争力调查住宅市场竞争力调查40功能间功能间二房二房2 2厅厅1 1卫卫二房二房2 2厅厅2 2卫卫三房三房2 2厅厅1 1卫卫三房三房2 2厅厅2 2卫卫四房四房2 2厅厅2 2卫卫五室五室(含含)以以上及复式上及复式客厅客厅18-2218-2219-2219-2218-2118-2117-2917-2918-2918-2927-3527-35主卧主卧12-1712-1712-1812-1814-1614-1616-2216-2219-2819-2822-3022-30主卫主卫5-65-64-54-55-85-84-64-65-75-75-85-8客卧客卧1 112-1612-1612-1712-1712-1412-1412-1712-1711-1711-1717-2517-25客卫客卫1 15-65-65-85-86-86-89-129-12客卧客卧2 28-118-1111-1611-1610-1610-1614-1914-19客卧客卧3 38-158-1514-1714-17客卧客卧4 414-1614-16餐厅餐厅9-129-129-129-129-129-129-189-1812-1912-1910-1710-17厨房厨房5-75-74-64-65-75-77-107-106-106-108-118-11阳台阳台4-54-53-43-47-87-812-1812-1812-1812-1811-1911-19n功能间面积调查功能间面积调查住宅市场竞争力调查住宅市场竞争力调查41户内均为毛坯房.仅有鑫域国际可根据业主需要提供菜单式精装修效劳；局部工程的公共区间存在装修档次不高、效果欠佳的问题装修标准：装修标准：绿化园林景观及品牌识别：绿化园林景观及品牌识别：建筑形式及外立面：建筑形式及外立面：存在投入大于效果；品牌识别差；没有做到因人而异、因地制宜；空间利用不高；景观与建筑的结合性不强等问题各工程之间外立面设计档次差异较大；存在空间层次感不强；建筑节点做法不够合理、美观；建筑的实用性和美观性结合的不够紧密；建筑材料使用不当；色彩搭配不合理；整体效果与案名、工程初衷有较大差异等情况户型布局及公摊设计：户型布局及公摊设计：局部工程存在户型布局、功能间及公摊布局不合理、实用性差的问题建筑材料及设备：建筑材料及设备：建筑材料装饰材料的投入与效果不成正比；存在设备选用与工程档次不吻合的状况；存在“小马拉大车的现象住宅市场竞争力调查住宅市场竞争力调查42社区配套：社区配套：物业管理：物业管理：停车位及车库：停车位及车库：70%的工程车位比只是按照标准比例设计，对未来没有前瞻性；整体及细部布局设置不合理，车位 不够用路网及社区主入口设计：路网及社区主入口设计：30%以上工程的路网设计未从“以人为本的角度出发，使用上存在很大的缺陷；已建成社区入口具备一定的独立形象性，动态下的整体性欠缺社区配套的主要效劳于社区及周边；存在社区配套与开发建设的衔接性不强，投入使用滞后；社区配套的概念性强于实际性的问题物业管理提供的效劳、水平与工程档次之间存在一定的差距；管理理念停留在硬件管理和被动管理的层面品牌：品牌：开发商对公司和工程品牌打造效果不佳，未形成系统性、系列性的工程品牌住宅市场竞争力调查住宅市场竞争力调查43邯郸市房地产住宅市场容量需求调查邯郸市房地产住宅市场容量需求调查44n 邯郸市主要消费者来源地 通过业内人士提供的客户统计数据资料得知，邯郸市场房地产消费客群包括60%本市中高收入者，其余来自于周边县市，主要包括以下行业从业者：煤，矿业，配件业。住宅市场需求调查住宅市场需求调查45户型面积(单位:)购买人群购买用途购买考虑因素付款方式80-100初次置业的年轻人(部分是父母购买),城市中等收入者作为第一套房产,主要是自住价格,位置,户型按揭贷款方式约80%120-140公务员,商人等城市中高收入者,周边县市的从业人员.主要是自住,也包含少量投资客.主要看重地块环境,周边配套设施,以及社区环境等.主要购买三居等适合家庭居住的户型位置,交通状况,周边配套设施,价格一次性付清(主要是小商贩,周边县市人员)/按揭贷款(主要是公务员等有固定月收入者)160以上邯郸市以及周边县市的高收入者.多为二次置业,看重住宅的品质,以及能否体现自己的尊荣感,追求住宅的舒适程度.购买户型主要是大户型位置,交通状况,社区环境,户型90%左右都是一次性付清主力购置人群类型及特征说明主力购置人群类型及特征说明住宅市场需求调查住宅市场需求调查46希望居住区域：邯郸市东部地区自然环境良好,居住密度比较低,是邯郸市民心中的宜居地带；30%的客户认为老城区地带靠近市中心,从交通便利、配套齐全的角度考虑,希望居住在该地区。希望购置的物业类型：考虑到土地资源的稀缺性、景观优势以及房地产开展的总体趋势，70%购房者接受高层、小高层产品。住宅市场需求调查住宅市场需求调查47建筑风格：邯郸市民比较容易接受新鲜事物，对欧式和现代简约风格的建筑风格有一定的认可程度；同时在邯郸大的历史文化背景衬托下，邯郸市民更希望看到包含局部中式建筑风格或中国古老文化内涵的工程。对朝向的看法：90%的客户要求住宅正南正北的朝向。车库要求：近两年邯郸市家用轿车的购置数量不断增长，购房者对工程内部车位数量也有较高的要求，80%以上家庭要求有车库或车位，其中15%的客户要求有双车位住宅市场需求调查住宅市场需求调查48居住面积：客户面积的主流要求在90-140之间三室两厅为优 邯郸市区的消费者面积主要要求在120-140 经调查6070%的中低收入者以及年轻人接受90-110 小户型；140-150 的住宅由于契税节点的缘故接受度较低.65%的高端客户从舒适度、以及表达身份的考虑,需求面积在150-180住宅市场需求调查住宅市场需求调查49对卧室的要求：对卧室的要求：出于居住功能与舒适度的考虑，大约出于居住功能与舒适度的考虑，大约60%的消费者认为三室以上为优的消费者认为三室以上为优对卫生间的要求：对卫生间的要求：购房者根本要求三居室或购房者根本要求三居室或100以上住宅即配有双卫以上住宅即配有双卫获取购房信息主要途径：获取购房信息主要途径：朋友介绍，报纸广告，售楼处或工地现场。朋友介绍，报纸广告，售楼处或工地现场。消费者购房关注因素：消费者购房关注因素：户型与面积，价格，交通户型与面积，价格，交通住宅市场需求调查住宅市场需求调查50邯郸市房地产住宅市场价风格查邯郸市房地产住宅市场价风格查51可比工程价格区间 邯郸市目前在售工程均价集中在3400-3800元/与3800-4500元/，占到总量的54%。注：对11个可比工程实地调查统计所得可比工程价风格查可比工程价风格查52n可比工程总价区间可比工程总价区间n 主力总价区间为45-50万元，占总量的28%。其次为40-45万元，占总量的18%。注：对11个可比工程实地调查统计所得可比工程价风格查可比工程价风格查53期望房价：期望房价：中低收入阶层接受房价约在中低收入阶层接受房价约在3200元元/左右，左右，60%消费者消费者期望房价在期望房价在3400-3800元元/。购房承受总价：购房承受总价：中低收入阶层普遍认为可以接受总价为中低收入阶层普遍认为可以接受总价为35-40万的住宅，中万的住宅，中高水平客群可以承受总价约为高水平客群可以承受总价约为50-60万。万。付款方式：付款方式：90%客户客户(主要从事煤主要从事煤,矿矿,配件业等配件业等)由于收入来源的特点由于收入来源的特点,一般选择一次性付清一般选择一次性付清.邯郸市区的居民邯郸市区的居民(含公务员含公务员)一般选择按揭贷款方式购置住一般选择按揭贷款方式购置住宅宅.需求价风格查需求价风格查54邯郸市房地产住宅市场营销调查邯郸市房地产住宅市场营销调查55工程营销市场定位工程营销市场定位 80%工程市场定位明确工程包装策略工程包装策略 局部开发商通过“奢华的案名及LOGO“提升产品档次；多数开发商借助投资商品牌推开工程品牌80%的开发商不注重接待中心的设置90%的开发商忽略样板间，没有样板区的概念不设置工程引导系统主要由于当地房地产销售异常火爆，无需广告、样板房等手段做宣传，目前当地还是主要以销售楼花为主，表达了当地强劲的购置力住宅市场营销调查结论住宅市场营销调查结论56工程推广策略工程推广策略 广告宣传根本不做传统媒体，主要以市场口碑传播70%的工程推广策略单一，工程推广各阶段诉求不清晰、重点不明确工程行销策略工程行销策略 60%的工程在未取得预售许可证既开盘进行销售开盘的随意性较强；销售方式为简单“坐销方式、团购公关、预订卡方式定价原那么主要为市场比较+本钱法定价；付款方式为一次性付款、简单分期及按揭方式付款住宅市场营销调查结论住宅市场营销调查结论57住住 宅宅 市市 场场 预预 测测58 预计08年邯郸房地产住宅投资将平稳增长，开发热点主要集中高新开发区，市场供给存在产品缺口，别墅类物业严重稀缺住宅市场供给容量分析预测住宅市场供给容量分析预测59目前邯郸市正处于一个建设增长时期.虽然由于政府土地政策的限制,04-05年间新开工面积下降了约11%的幅度,但从05年开始新开工面积开始持续增加,到07年底,已经超越了06年初的水平.而施工面积一直保持在每年4%-8%的幅度.我们预计08年新开工面积和土地施工面积仍将继续保持平稳增长的势头。住宅市场供给容量分析预测住宅市场供给容量分析预测60预计08年商品房交易量在07年的根底上会小幅增长，主要市区内可开发用地的减少，旧城改造工程启动较难，主要热点集中在开发区，由于推出面积有限，该地区强大的购置力，将导致过多的货币追逐少量的楼盘，必然导致房价进一步上涨。住宅市场销售潜力预测住宅市场销售潜力预测61注：实地调查统计所得70%购房者接受高层、小高层产品邯郸市在售工程物业类型集中在高层与小高层，高层所占比例到达总量的46%。住宅市场主要竞争力分析住宅市场主要竞争力分析供给状况：供给状况：供给状况：供给状况：需求状况：需求状况：需求状况：需求状况：62产品类型趋势分析：产品类型趋势分析：产品类型趋势分析：产品类型趋势分析：根据供需关系说明，高层和小高层的产品具备一定竞争力。土地本钱不断增加，开发商必须通过增加建筑高度、提高容积率去降低楼面地价，预计在未来的两年内多层和小高层产品将在邯郸住宅市场“消失有限高要求的地块除外。但随着收入的进一步提高、土地稀缺性的进一步显现、对住宅品质及休闲渡假别墅的需求将进一步加强，受土地政策的影响，市区内无法建设别墅，同时受景观环境的制约，别墅市场必将转移到周边景观环境优越的地区，打政策的擦边球，依托周遍县市的强大购置力，形成旅游、休闲、渡假于一体的房地产市场！住宅市场主要竞争力分析住宅市场主要竞争力分析63邯郸市目前对于户型的需求主要集中在三室两厅.注：实地调查统计所得目前邯郸市在售工程的居室类型主要集中在三室两厅，只有少量在售工程存在主力面积过大的问题.供给状况：供给状况：供给状况：供给状况：需求状况：需求状况：需求状况：需求状况：住宅市场主要竞争力分析住宅市场主要竞争力分析64 三室两厅两卫的产品从居住的舒适度、功能间设置合理性、实用性、房屋总价等方面都是消费者需求与开发商提供的首选，但在90 以下住宅需占总套数70%的政策影响下，小户型的供给量将有所增加，小户型产品的市场竞争将愈发剧烈。户型比例分析：户型比例分析：户型比例分析：户型比例分析：住宅市场主要竞争力分析住宅市场主要竞争力分析65注:修正后数据 实地调查统计所得对于面积的主流要求在100-120之间,三室两厅两卫为主。目前邯郸市在售工程的户型主要集中在130-140的三室.供给状况：供给状况：供给状况：供给状况：需求状况：需求状况：需求状况：需求状况：住宅市场主要竞争力分析住宅市场主要竞争力分析66 结合政策的因素，预计90小户型市场有相当大的放量。结合供求关系,100-140面积区间的供给量仍是市场主流。面积分析：面积分析：面积分析：面积分析：住宅市场主要竞争力分析住宅市场主要竞争力分析67住宅市场价格分析住宅市场价格分析9%9%8%8%18%18%15%15%27%27%28%28%27%27%26%26%5%5%3%3%15%15%20%20%0%5%10%15%20%25%30%3000-32003200-34003400-36003600-38003800-40004000以上单位:元/平方米原始数据修正后数据目前邯郸市住宅产品均价集中在3600-3800元/,各地区单价差异不大,东部地区价格稍高.价格供给状况：价格供给状况：价格供给状况：价格供给状况：68 现阶段政府将继续贯彻严格控制土地开发的政策，结合各项经济技术指标，预计在未来的一年内，邯郸市住宅产品整体价格水平将上涨500800元/，主力价格区间为40004500元/。价格比照及趋势分析：价格比照及趋势分析：价格比照及趋势分析：价格比照及趋势分析：住宅市场价格分析住宅市场价格分析69总价区间集中在4050万元之间，占总比例的48%总价供给状况：总价供给状况：总价供给状况：总价供给状况：住宅市场价格分析住宅市场价格分析中低收入阶层普遍认为可以接受总价为35-40万的住宅，中高水平客群可以承受总价约为50-60万，70万以上承受的比例约在26%，假设按100平米计算，26%的客户可承受7000元/平米的单价。总价需求状况：总价需求状况：总价需求状况：总价需求状况：70 从供需比照来看，主力需求总价区间与主力供给总价区间相对应，总价在4550万元之间的产品市场竞争力较强。未来一至两年内总价的趋势将受价格变化趋势、面积变化趋势的影响。由于土地政策的影响，市内无别墅用地，总价将在4060万左右徘徊，高层和小高层工程是市场的主力产品，高总价必然会出现在环境硬件好、承受力高的区域，产品类别必须提高一个层次！总价趋势分析：总价趋势分析：总价趋势分析：总价趋势分析：住宅市场价格分析住宅市场价格分析71住宅市场风险分析住宅市场风险分析 对前期进行的市场容量供、需调查、竞争力、价格、营销策略调查及相关分析预测，结合外部环境研究包含经济、社会、政策等多方因素，对邯郸房地产宏观市场风险进行筛选，并针对主要风险进行识别、判断，为后期工程风险预测及不确定分析提供根底帮助。主要风险主要风险风险起因风险起因风险结果风险结果后果影响后果影响主要对策主要对策户型风险户型风险政府规定住宅项政府规定住宅项目中目中90 以下以下户型需要占到总户型需要占到总比例的比例的50%以上以上预计未来一两年内预计未来一两年内大量小户型产品面大量小户型产品面市市小户型产品竞争激小户型产品竞争激烈；同时由于接纳烈；同时由于接纳量有限可能造成产量有限可能造成产品滞销品滞销建筑设计上综合考建筑设计上综合考虑；提高产品附加虑；提高产品附加值；调整营销策略值；调整营销策略价格风险价格风险价格随市场上涨价格随市场上涨总价上涨总价上涨部分客户质疑部分客户质疑制定合理的价格及制定合理的价格及付款策略；制定针付款策略；制定针对性的开发计划及对性的开发计划及营销策略营销策略政府宏观调控政府宏观调控打压合理销售价格打压合理销售价格客户观望等待客户观望等待信心风险信心风险由于销售市场管由于销售市场管理不规范理不规范实际产品与宣传落实际产品与宣传落差过大差过大客户信心丧失客户信心丧失保证实际产品与宣保证实际产品与宣传的同样性；设置传的同样性；设置接待中心、样板间、接待中心、样板间、样板区；样板区；72小小 结结 1、邯郸房地产市场开展迅速，销售火爆。主要表达在卖楼花、市场不做、邯郸房地产市场开展迅速，销售火爆。主要表达在卖楼花、市场不做推广，同时基于当地强大的购置力矿老板，形成了现在的格局。别墅推广，同时基于当地强大的购置力矿老板，形成了现在的格局。别墅市场需求旺盛，但目前无地可建！市场需求旺盛，但目前无地可建！2、由于邯郸房地产市场销售火爆，故外乡开展商不注重在建筑、规划、由于邯郸房地产市场销售火爆，故外乡开展商不注重在建筑、规划、户型、景观等方面下苦工，导致整体开发水准不高，对于一线城市的开展户型、景观等方面下苦工，导致整体开发水准不高，对于一线城市的开展商提供良好的切入时机。商提供良好的切入时机。3、旅游开发还未形成，具有很大潜力，目前政府正在整合资源，以工业、旅游开发还未形成，具有很大潜力，目前政府正在整合资源，以工业为根底，努力开展旅游工程，实现良好的资源配置，形成两架马车拉动邯为根底，努力开展旅游工程，实现良好的资源配置，形成两架马车拉动邯郸，提出了文化立市的目标。郸，提出了文化立市的目标。4、邯郸市旅游硬件环境、文化、资源、经济相当雄厚，有利于工程、邯郸市旅游硬件环境、文化、资源、经济相当雄厚，有利于工程的塑造，旅游理念较为落后，景点各具特色，尚未形成核心竞争力，具有的塑造，旅游理念较为落后，景点各具特色，尚未形成核心竞争力，具有大面的湿地资源和景观资源，有利于打造休闲度假工程，辞别观光式的旅大面的湿地资源和景观资源，有利于打造休闲度假工程，辞别观光式的旅游。游。73广府工程简介广府工程简介 永年广府永年广府古城、水城、太极城古城、水城、太极城位位 置：永年县广府镇，坐落在置：永年县广府镇，坐落在21.5平方公里的水洼中，平方公里的水洼中，邯郸市东邯郸市东 20公里处，近临公里处，近临107国道、国道、309国道、京广铁路、国道、京广铁路、京珠高速、京珠高速、青红高速、邯临公路青红高速、邯临公路渊渊 源：记载于春秋，成形于隋唐，繁荣于明清，是历代源：记载于春秋，成形于隋唐，繁荣于明清，是历代郡、府、郡、府、州所在地。距今州所在地。距今2600年历史年历史景点配置：古城、十里荷花、芦苇荡、太极城，杨、武故居景点配置：古城、十里荷花、芦苇荡、太极城，杨、武故居弘济桥、弘济桥、毛遂墓、黑龙滩、甘露寺、点将台毛遂墓、黑龙滩、甘露寺、点将台.旅游经济：旅游经济：2007年广府古城接待旅客年广府古城接待旅客30万人次，实现万人次，实现7500万元的旅游万元的旅游 收入，收入，08年春节，年春节，7天旅游人数到达天旅游人数到达15万人次万人次74广府旅游规划广府旅游规划广府古城及周遍的功能规划广府古城及周遍的功能规划 形成了以古城历史景点为中心，以水上自然湿地景观为环绕的休闲、旅游、度假、观光的旅游综合体，最大限度的挖掘历史、引入自然景观，充分利用优越的水资源。75广府旅游规划广府旅游规划 广府古城内部功能规划广府古城内部功能规划 粉色区域为古城核心功能粉色区域为古城核心功能性产性产品太极文化展示区，品太极文化展示区，古城四个角为亲水休闲产品，古城四个角为亲水休闲产品，红色路线为需恢复的古街商红色路线为需恢复的古街商业，可拆迁出局部居民，安置业，可拆迁出局部居民，安置在城外，通过改造恢复其古建在城外，通过改造恢复其古建筑的风韵，打造成古色古香的筑的风韵，打造成古色古香的明清商业街，出售当地特色的明清商业街，出售当地特色的旅游产品旅游产品76广府旅游规划广府旅游规划广府古城内部景点规划广府古城内部景点规划 总体来说广府内部景点总体来说广府内部景点都为历史遗留古迹，看点较都为历史遗留古迹，看点较多，但分布较为散落，但通多，但分布较为散落，但通过良好的交通动线规划，实过良好的交通动线规划，实现景点与景点的串联，使其现景点与景点的串联，使其景点分布在主要干道上明景点分布在主要干道上明清商业街，大大增加了商清商业街，大大增加了商业街的商业价值和历史人文业街的商业价值和历史人文的价值。的价值。77广府旅游规划广府旅游规划 广府及周边区域详细功能规划广府及周边区域详细功能规划 为保护广府历史文化资源为保护广府历史文化资源及周边环境资源，对古城进行及周边环境资源，对古城进行适当改造，以观光、购物、体适当改造，以观光、购物、体验文化为主，充分利用周边水验文化为主，充分利用周边水资源及湿地资源打造休闲、旅资源及湿地资源打造休闲、旅游、度假及水上运动于一体的游、度假及水上运动于一体的旅游综合体，从而实现土地增旅游综合体，从而实现土地增值及拉动房地产业的开展。值及拉动房地产业的开展。78广府旅游规划广府旅游规划广府周边用地规划广府周边用地规划 通过实地考察研究，周边资源景观丰富同时具有一定量的历史古迹有利于通过交通组织，将自然度假区域与文化古迹相结合，打造出古色古香的历史、文化、度假三位一体的旅游产品。别墅用地首选地段别墅用地首选地段79广府旅游规划广府旅游规划水上旅游路线规划水上旅游路线规划 水上景点较为散落，但水上景点较为散落，但通过良好的动线规划将水上通过良好的动线规划将水上自然景观合理串联，形成一自然景观合理串联，形成一道亮丽的风景，未来的旅游道亮丽的风景，未来的旅游规划中还可大力开展水上运规划中还可大力开展水上运动，如：皮滑艇、水上度假动，如：皮滑艇、水上度假等等80SWOT分析分析S:历史名城、景观资源丰富、历史传说景点多，可塑性强，能够便于打造历史名城、景观资源丰富、历史传说景点多，可塑性强，能够便于打造形成文化与硬件景观一体的文化旅游产品。同时有利于推广，易于形形成文化与硬件景观一体的文化旅游产品。同时有利于推广，易于形成市场关注的焦点，引起市场轰动。目前黄圣依等知名演员已经拍摄成市场关注的焦点，引起市场轰动。目前黄圣依等知名演员已经拍摄了了?广府太级传奇广府太级传奇?及及?神秘水中城神秘水中城?、?被遗忘的古城被遗忘的古城?，准备在央视，准备在央视播出，届时，必将引起市场的强烈关注，带动旅游业的开展，促进其播出，届时，必将引起市场的强烈关注，带动旅游业的开展，促进其土地增值，邯郸房地产的开展必将迎来新的基点和增长。土地增值，邯郸房地产的开展必将迎来新的基点和增长。中国太极城，国内外享有很强的号召力和感染力，每年举办一次国际太中国太极城，国内外享有很强的号召力和感染力，每年举办一次国际太极文化交流，有利于带动旅游的开展及拉动旅游、度假、休闲的开展，极文化交流，有利于带动旅游的开展及拉动旅游、度假、休闲的开展，从而实现房地产物业增值，同时节省了集团营销推广的本钱从而实现房地产物业增值，同时节省了集团营销推广的本钱古城墙保存完好，自然景观优越周边水资源丰富，可利用空间较广，有古城墙保存完好，自然景观优越周边水资源丰富，可利用空间较广，有利于打造水上旅游工程及有利于房地产别墅及度假物业的开发利于打造水上旅游工程及有利于房地产别墅及度假物业的开发邯郸消费力强劲，随着私家车的普及，生活质量不断提高，对别墅、度邯郸消费力强劲，随着私家车的普及，生活质量不断提高，对别墅、度假类物业的需求也将不断加大，同时强劲的消费力为高价别墅的开发假类物业的需求也将不断加大，同时强劲的消费力为高价别墅的开发提供了经济根底提供了经济根底目前市政设施不完善，大规模开发不成熟，集团有托词屯地，延迟开发，目前市政设施不完善，大规模开发不成熟，集团有托词屯地，延迟开发，来实现土地增值，带来收益！来实现土地增值，带来收益！旅游工程的收益较为稳定旅游工程的收益较为稳定 81W:古城内的改造涉及拆迁和补偿等问题古城内的改造涉及拆迁和补偿等问题周边市政设施及配套不全，目前不具备房地产开发条件周边市政设施及配套不全，目前不具备房地产开发条件古城目前的旅游收入结构多为观光，缺少度假环境古城目前的旅游收入结构多为观光，缺少度假环境总投资规模大，旅游工程投资回收期较长总投资规模大，旅游工程投资回收期较长SWOT分析分析82O:市场经济及旅游经济开展非常迅速，私家车的普及将给本工市场经济及旅游经济开展非常迅速，私家车的普及将给本工程带来相当的时机和潜力程带来相当的时机和潜力邯郸市房地产开展迅速，同时具有强劲的消费能力，邯郸市邯郸市房地产开展迅速，同时具有强劲的消费能力，邯郸市内土地地价约在内土地地价约在400万万/亩亩邯郸市受土地政策的影响没有可建设的别墅用地，给本工程邯郸市受土地政策的影响没有可建设的别墅用地，给本工程带来别墅开发的契机带来别墅开发的契机政府大力支持旅游工程的开发，一经落实，本工程将是河北政府大力支持旅游工程的开发，一经落实，本工程将是河北省重点开展和扶持的工程，同时享有省重点开展和扶持的工程，同时享有“特事特办，一事一特事特办，一事一议的特权议的特权良好的自然景观、古迹景点、深厚的文化底蕴、享誉世界的良好的自然景观、古迹景点、深厚的文化底蕴、享誉世界的太极文化将给本工程注入中国元素的精髓，迎合了市场的太极文化将给本工程注入中国元素的精髓，迎合了市场的需求需求SWOT分析分析83T:工程目前不具备开发条件，前期投资过大工程目前不具备开发条件，前期投资过大该地区旅游市场还未形成独特的核心竞争力，根本都以观光该地区旅游市场还未形成独特的核心竞争力，根本都以观光为主，缺少灵魂主题为主，缺少灵魂主题旅游度假市场还需要培育和引导旅游度假市场还需要培育和引导SWOT分析分析84工程开发模式工程开发模式 通过前面的分析，政府大力扶持，市场具有良好的前景，邯郸强劲的消费力，优越的自然景观和文化底蕴给本工程带来了很强的开发契机和投资时机，但前期投资过大，旅游投资回收期过长，合理分配资金及资源配置，利用资金的滚动开发实现短期投资和长期投资的相融合，将是工程成功开发的关键。如何实现短期投资和长期投资的融合？85我们的观点：旅游开发与房地产开发相结合三部走：1、通过房地产开发实现工程快速销售回笼资金2、通过回笼资金投入到局部旅游开发工程中，培育旅游度假市场，形成旅游热点区域，拉 动土地及物业的增值3、全面开发度假别墅工程，实现工程超额利润，同时实现旅游工程全面开发，实现其长期 稳定的经营收益工程开发模式工程开发模式86 如何实现集团顺利拿下该工程？如何实现集团顺利拿下该工程？让我们梳理下政府需求及目标：让我们梳理下政府需求及目标：1、邯郸市要实现经济转型，从工业强市转化为工业、经贸、邯郸市要实现经济转型，从工业强市转化为工业、经贸、旅游为龙头的经济强市。旅游为龙头的经济强市。2、要实现邯郸的新城市定位，做到三位一体的经济开展战、要实现邯郸的新城市定位，做到三位一体的经济开展战略必须扩大邯郸在全国甚至全世略必须扩大邯郸在全国甚至全世 界的知名度，古迹文化、太极文化、旅游将是扩大知名度界的知名度，古迹文化、太极文化、旅游将是扩大知名度最好的载体最好的载体3、建设新邯郸，大力开展旅游业将是政府的门面工程及重、建设新邯郸，大力开展旅游业将是政府的门面工程及重大政绩大政绩4、旅游业的开展及房地产业的开展给政府提供了强大的税、旅游业的开展及房地产业的开展给政府提供了强大的税收收益收收益5、旅游业的开展提升了邯郸人民的生活质量和水平、旅游业的开展提升了邯郸人民的生活质量和水平工程开发模式工程开发模式87总结：总结：我们大力开展了邯郸旅游业、帮政府实现了经济转型、提我们大力开展了邯郸旅游业、帮政府实现了经济转型、提高了邯郸在全国和世界的知名高了邯郸在全国和世界的知名度、为政府创造了可观的财政收益、提高了人民的生活质量，度、为政府创造了可观的财政收益、提高了人民的生活质量，为邯郸开展三位一体的城市为邯郸开展三位一体的城市开展战略做出了杰出的奉献！同时为政客建立了良好的政绩！开展战略做出了杰出的奉献！同时为政客建立了良好的政绩！通过上面的总结的利益点和政府谈判：通过上面的总结的利益点和政府谈判：1 1、集团整体拿下广府古城及周边湿地的旅游开发工程、集团整体拿下广府古城及周边湿地的旅游开发工程2 2、由集团出资拆迁和改造古城商业街，恢复古城内部古